경기변동 시장론 기출문제

< 기출문제 분석 >

 

 

 

[문제2] 부동산 경기변동의 제국면에서 거래사례비교법 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오(20점).- 4회 이건세, 이창석, 이원준

 

 

 

 

Ⅰ. 不動産 景氣變動의 意義

 

 

1. 不動産 景氣變動의 意義

 

 

 

 

부동산도 타재화와 마찬가지로 계절적, 수년 혹은 수십년을 단위로 하여 불황과 호황을 반복하는데, 이를 부동산 경기변동이라 한다. 부동산 경기는 부동산 거래의 수급은 물론 가격에도 큰 영향을 미치게 되므로 부동산 감정평가에 있어 부동산 경기변동을 파악하는 것은 필수적이며, 이의 측정은 단순지표에 의할 것이 아니라, 건축량의 증감, 택지 분양실적, 부동산 가격변동 및 통화량, 물가, 주식등 거시경제변수를 종합적으로 고려하여야 한다.

 

 

 

2. 不動産 景氣變動의 特徵

 

 

(1) 부동산의 영속성의 특성으로 인하여 부동산 경기변동의 주기는 일반경기에 비해 길게 나타난다.

 

 

(2) 부동산 수요․공급간에 불균형이 존재하여, 일반경기에 비해 정점이 높고 저점이 깊어, 부동산 경기변동의 강도를 나타내는 진폭이 크다.

 

(3) 확장국면은 빠르게 진행되나, 수축국면은 서서히 진행되어 좌경사 비대칭형을 나타낸다.

 

(4) 부동산 경기변동은 이사철등 계절적 불안정성이 존재하고, 공공재이므로 부동산, 주택정책등 행정적 요인에 의한 영향을 많이 받는다.

 

 

 

Ⅱ. 不動産 景氣變動의 諸 局面에서 去來事例比較法 채택시 留意點

 

1. 不動産 景氣變動의 諸 局面

 

 

(1) 意 義

 

 

하나의 경기변동은 확장국면과 수축국면으로 구성되며 두 국면은 정점과 저점으로 연결된다. 확장국면에는 회복․상향시장이, 수축국면에는 하향․후퇴시장이 속하며, 안정시장과 함께 경기변동은 5개의 국면으로 파악할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

(2) 확장국면

 

 

회복․상향 시장을 일컬으며, 회복시장은 부동산 가격 하락이 중단․반전하여 가격이 상승하고, 금리는 낮아 여유자금이 생겨, 거래는 활기를 띠고, 투기 및 투자심리가 작용한다. 상향시장에서 부동산가격은 상승하며 거래가 활발하나, 후퇴가능성을 내포하고 있다.

 

 

(3) 수축국면

 

 

하향시장에서는 부동산가격이 하락하며, 거래는 한산하고, 금리가 높아 여유자금이 없고, 공실․공가율이 높다.

 

 

후퇴시장은 가격상승이 중단, 반전되어 경기가 후퇴하기 시작하며 거래는 한산한다.

 

 

2. 去來事例比較法을 채택한 경우 留意點

 

 

(1) 意 義

거래사례비교법이란 대체성 있는 사례를 수집하여 사정보정, 시점수정, 지역․개별요인비교를 통하여 대상부동산의 가격을 구하는 방법으로, 시장에서 수집된 사례에 의존하는 바, 각 단계에서 諸局面에 맞게 달리 보정되어야 가격의 정도를 높일 수 있다.

 

 

 

(2) 사례의 선택

회복․상향시장에서는 과거의 사례는 하한선이 되며, 후퇴․상향시장에서는 상한선이 되며, 안전시장의 사례는 신뢰할 만한 자료가 된다.

 

 

 

(3) 時點修正

경기변동이 심한 경우, 부동산 가격은 현실과 괴리되기 쉬우며, 따라서 최근사례를 수집하여야 한다. 또한 시점수정을 위한 변동률 파악시 경제변수인 통화량, 물가, 주가등과의 관련성을 검토하여야 한다.

 

 

(4) 事情補正

극단적인 호황, 불황시에는 급매, 투기적 거래등 비정상적인 요소가 개입되기 쉬우므로, 그러한 요소를 배제한 가격수준으로 정상화하는데 유의하여야 한다.

 

 

 

(5) 地域․個別要因比較

부동산의 특성상 부동산시장은 부분적․국지적 시장으로 분류되는 바, 인근지역의 age-cycle, 지역시장의 후퇴등 국지적 시장상황과 전체 부동산시장상황이 일치하지 않을 수 있으므로 양자의 관계에 유의한다.

 

 

 

(6) 試算價格 調整

극단적인 호황이나 불황시에는 비준가격의 기준이 되는 사례가 불안정하므로, 현실과 괴리되기 쉽고, 신뢰성이 떨어지는 바, 수익․원가방식에 중점을 두고, 그 타당성을 검증하여야 하며, 안정시장에서는 비준가격이 정도가 높으므로 상대적으로 비중을 두어야 한다.

 

 

 

 

강평 -【문제2】 (20점)

不動産景氣變動의 諸局面의 의의에서 景氣變動의 제국면을 그림으로 표시한 것은【문제2】의 답안작성을 하는 길잡이가 되었을 것이다. 즉, 각 景氣局面別로 나타날 不動産去來의 현상과 제국면에서 去來事例資料를 上限線 또는 下限線이 되느냐 하는 판단을 용이하게 하는 지침이 되었을 것이다. 이를 바탕으로 거래사례비교법을 채택하는데 유의할 점을 서술한 것은 금상첨화격의 답안작성을 완성하였다고 하겠다. 그러나 후술부분에서 時點修正과 事情補正, 地域 및 개별요인비교, 시산가격조정 등을 지나치게 상술한 것은 문제의 핵심을 필요이상으로 과대포장함으로써 논점을 다소 흐리게 하였다는데 유의해야 할 것이다.

 

 

 

 

[문제2] 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장의 동향을 분석하고, 부동산 감정평가의 유의점을 기술하시오(20점). - 8회 김근전, 이진호, 김태훈

 

Ⅰ. 序

부동산 경기변동이란 부동산 시장이 시간의 경과에 따라 어떤 주기를 가지고 확장이나 수축을 하는 현상을 말하며, 특히 일정한 주기로 나타나는 현상을 경기순환 이라한다. 부동산경기란 주로 건축활동의 상태를 말하며, 우리나라의 경우 지가상승률도 무시할 수 없는 비중을 차지하고 있다. 부동산경기변동은 그 고유한 특징으로 일반재화와 구별된다.

 

 

즉 부동산의 영속성내지 내구성은 부동산 경기 변동의 주기를 길게하며, 부증성․부동성은 수요․공급의 시차를 가져와 부동산 경기변동의 진폭을 크게 한다. 또한 일반재화는 반대로 경기확장국면은 짧은 기간 동안 빠르게 진행되고, 수축 국면은 상대적으로 긴기간에 걸쳐 서서히 진행되는 우경사 비대칭성의 형태를 갖는다.

 

 

Ⅱ. 부동산 경기변동에 따른 부동산시장의 동향

 

 

부동산 경기는 순환국면이 일정치 않으나 미국의 경우는 대체로 20여년을 주기로 운동을 하며, 우리나라와 일본의 경우는 5～15년을 주기로 호황, 불황이 반복되고 있다.

 

 

 

1. 하향시장

일반경기의 수축국면에 해당하는 국면으로 나중에는 저점에 이른다. 이 국면에서는 대체로 거래가 저조하고 부동산의 가격상승이 둔화내지 보합세를 유지하거나 하락한다. 이 국면이 장기화되면 공가율이 증가하고 일반경기와 겹치는 경우는 공실률도 증가한다. 이 국면의 장기화는 불황에 약한 부동산 즉 호화주택이나 교외의 분양택지, 불요불급한 부동산에 큰 타격을 준다.

 

 

 

2. 회복시장

불황이던 시장에서 거래가 늘어나기 시작하는 시장국면을 회복시장이라 한다. 경기회복은 개별적 혹은 지역별로 일어나는 것이 보통이다. 따라서 지역별 거래동향, 건축자제의 수요 등을 관찰하면 회복국면을 감지할 수 있다. 한편 회복시장에서는 부동산의 투기적 심리가 작용되기도 한다.

 

 

 

3. 상향시장

보편적으로 시장이 활발해지는 국면이다. 여기서는 부동산의 종류와 크기에 관계없이 활발히 거래된다.

 

 

 

4. 후퇴시장

이 국면은 호경기의 부동산시장이 반전하여 불황으로 내려가는 국면이다. 그러나 부동산의 부증성, 고정성등으로 인한 공급의 제약은 부동산 가격하락의 하한선을 설정하게 된다.

 

 

 

5. 안정시장

시장이 안정되는 국면으로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이 거래된다. 불황이라 하더라도 우수한 주택이나 신규수요측에 의한 필수적 구매는 비교적 안정되어 있어 경기후퇴의 영향을 적게받는다. 이 시장국면은 순환주기의 어느 국면에나 존재할 수 있는 특징이 있으며 부동산시장이 지니는 특수한 국면이다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 감정평가시 유의사항

 

 

1. 지역분석시 유의사항

부동산 경기변동은 전국적으로 영향을 미친다. 그러나 어느 한 지역의 경기가 하락하고 있어도 대상부동산이 속한 인근지역의 경기는 반대로 상승하는 경우도 있을 수 있다. 따라서 지역분석시 인근지역의 Age Cycle이나 시장을 분화하여 분석하여야 할 것이다.

 

 

 

2. 3방식 적용시 유의사항

거래사례비교법 적용에 있어서 후퇴․하향국면은 사례가를 상한가로 보고 평가하고, 회복․상향국면에서는 사례가격을 하한가로 보고 평가한다. 원가방식에서는 재조달원가 산정시, 직접비와 간접비의 변동율 적정여부 경제적 감가의 국면별 변동여부 등의 판단이 중시되며, 수익방식에서는 순수익과 환원이율의 국면별 파악이 중시된다.

 

 

강평 - [問 2]에 대하여

답안이 대체적으로 잘 작성된 것으로 생각된다. 좀더 욕심을 낸다면, 답안작성의 논리를 부동산시장분석의 필요성을 설명한 후, 부동산시장의 개념과 특성, 부동산경기변동과 부동산시장의 동향, 부동산시장의 동향에 따른 감정평가시 유의할 점 등의 순서로 결론을 맺었으면 더 좋았다는 생각이다. 부동산시장분석의 필요성을 언급하지 않은 것은 아쉬운 점이다.

서론에서 기술한 “어떤 주기를 가지고“의 표현은 ‘지역cycle pattern과 조화성을 볼 수 있어야 함’ 등의 표현으로, 하향시장에서 기술된“나중에는 저점에” 의 표현은?매매가격이 최고가격에?등으로, 감정평가시 유의사항에서 기술한 “대상부동산이 속한 인근지역” 의 표현은 ‘인근지역’ 라고 하였으면 필자의 실력을 과시할 수 있는 깨끗한 문장이 되지 않았을까 하는 약간의 아쉬움은 있으나, 잘 작성된 답안이라고 생각된다.

 

 

 

[문제2] 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오.(20점) - 8회

 

 

 

강평 - 2번 문항

2번 문항에 대해서도 앞에서와 같은 지적을 먼저 하고 싶다. 실제 채점에서는 내용적 깊이에 차이가 없다면 형식 논리가 우선한다. 따라서 숫자로 단락을 짓는다고 모든 게 해결되는 것은 아니다.

내용적으로 보면 자본 시장의 이자율은 부동산 시장에 영향을 주는 여러 가지 요인들 중의 하나임에도 서로를 직접적 영향을 주고받는 관계로 서술하고 있어서 설득력이 약하다. 따라서 부동산 시장의 영향 요인들과 특성을 전체적으로 서술하고 그 속에서 자본 시장의 이자율을 강조해야 할 것이다. 그리고 부동산 시장을 수요와 공급 그리고 다시 전체 시장으로 구분한 것도 설득력이 미약하다.

 

 

 

 

[문제5] 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오.(10점) - 8회

 

 

 

강평 - 5번 문항

과거의 감정 평가에서는 시장 분석이 형식적 요건이었으나 시장 환경의 변화로 수익을 결정하는 요인들이 복잡해지고 다양해짐에 따라 그 중요성이 더욱 높아지고 있다. 따라서 이 문항에서 묻고자 하는 것도 시장 분석을 어떤 측면에서 이해하고 있는가이므로 논술 속에 이를 펼쳐 보여야 한다. 답안에서는 시장 분석과 시장성 분석이 마치 별개인 것처럼 기술되고 있으나 실제로는 시장성 분석이 시장 분석에 기초하고 있으므로 이들간의 관계를 명확히 해 주는 논리 전개가 있었어야 할 것이다. 그리고 시장 분석이나 시장성 분석이 대상 부동산의 종류에 따라 달리 접근되어야 한다는 점도 언급이 필요하다. 또 부동산 시장 분석이 부지에서 먼 국가적 추세로 시작하여 대상 부동산으로 공간적 범위가 축소되어 가는 특성도 강조해 줄 필요가 있을 것이다.