6. 시장

6. 시장

가. 부동산시장의 의의

(1). 부동산 시장이란 부동산이라는 재화의 유통을 가능하게 해주며 교환이 이루어지는 장소라고 정의된다.

(2). 시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화의 교환이 자발적으로 이루어 지는 곳이라 말할 수 있으며, 부동산 시장이란 양, 질, 위치 등의 제 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의된다.

나. 시장참여자와 재화의 특성

일반 재화 시장에서는 다수의 매도자와 매수인인 자유롭게 시장에 참여하며, 재화는 동질적이고, 재생산이 가능하며 소비재가 중심이 된다. 그러나 부동산시장은 부동산의 지리적위치의 고정성이라는 특성과 고가성으로 인해 시장참여자가 제한되며, 부증성으로 인해 재생산이 불가능하며, 개별성으로 인해 재화가 동질성을 갖지 못하며, 영속성으로 인해 내구재가 재화의 중심이 된다.

 

다. 시장내 수요와 공급

(1). 수요

(가). 수요(Demand)란 경제주체가 상품을 구입하고자 하는 욕구를 말한다.

(나). 수요량(Quantity demanded)이란 구입하고자 하는 상품의 수량을 말한다.

(다). 부동산시장에서의 수요의 특징

1). 부동산에서의 수요는 취득해서 소비하는 수요가 아닌 취득해서 보유하는 수요이다.

2). 부동산의 수요는 실질적인 구매력이 뒷받침된 수요이어야 한다.

(단순히 사고자하는 욕망만으로는 부족)

3). 부동산은 실수요뿐만 아니라 가수요에 의해서도 가격이 영향을 받으므로 양자를 구분하여 시장을 분석해야한다.

4). 부동산의 수요는 다용도적 수요이다.(용도의 다양성)

(2). 공급

(가). 공급(Supply)이란 생산자가 상품을 판매하고자 하는 욕구를 말한다.

(나). 공급량(Quantity supplied)이란 판매하고자 하는 상품의 수량을 말한다.

(다). 부동산시장에서의 공급 특징

1). 토지의 경우 재생산이 불가능하므로 물리적 공급은 불가능하다. 다만, 용 도적 공급은 가능하다.

2). 특정용도에 대한 공급증가는 반드시 다른 용도 토지의 공급 감소를 초래 한다.

※ 참고 : 유량과 저량

◦유량(flow)은 일정기간을 밝혀서 표시하는 개념이다.(ex,소득(일정기간 동안에 벌어들이는 화폐액, 월 100만원), 작년 한해 공급된 총 아파트 호수(유량의 공급량), 작년에 공급된 총 아파트중 팔린 아파트 수(유량 수요량))

◦저량(stock)은 일정시점을 밝혀서 표시하는 개념이다.(ex,서울시 현재의 주택공급량 1000만채(저량의 공급량), 이중 현재 30만채가 공실일 때 공급량에서 공실량을 제외한 970만채(저량의 수요량))

 

(3). 수요공급의 응용(거미집 모형)

일반적으로 공산품의 경우 가격변화에 따라 공급량 조절이 손쉬운 반면, 농산물은 작물의 생육에 상당한 시간이 필요하므로 공급량을 변동시키기가 쉽지 않다. 즉, 공산품 보다는 농산품이 공급탄력성에 있어 상대적으로 비탄력적이다. 따라서 농산물의 경우 가격변화에 따라 공급량을 변동시키는 데 상당한 시간이 소요된다. 이렇게 수요․공급의 조절에 시차(time lag)가 존재하면서 균형에 도달하는 동태적 과정을 설명한 이론이 거미집이론(cobweb theorem)이다. 이는 M.J.Ezekiel이 주장하고 R.M.Goodwin과 P.A.Samuelson등에 의해 정치화되었다.

한편, 부동산의 경우도 어떤 원인에 의해 수요가 급증하더라도 공급이 바로 증가하지 못하여 단기적으로 가격이 급등하는 바 거미집이론으로 균형에 도달하는 과정을 설명할 수 있을 것이다.

 

라. 부동산시장의 특성

(1). 부동산 시장은 각기 위치적으로 다른 지역에서 운용된다.

(2). 부동산 시장은 추상적시장이다.

(3). 부동산 시장은 불완전경쟁으로 인한 불완전시장이다.

(4). 부동산 시장은 국지적인 시장이다.

(5). 부동산 시장은 개별적으로 형성된다.

(6). 부동산 시장은 비표준화 되어있다.

(7). 부동산 시장은 시장내 수요․공급조절이 곤란하다.

(8). 부동산 시장은 시장내 거래가 비공개적이다.

 

마. 시장분석(Market analysis)

시장분석이란 시장내에 존재하는 특정 부동산 형태에 대한 수요와 공급을 분 석하는 것을 의미한다.

구체적으로 시장분석은 분석대상 시장의 특성에 따른 고객세분화(Segmentation)와 제품차별화(Disaggregation)로 구성된다. 이때 고객 세분화란 수요자의 특성을 근거로 일반 수요자 전체중 대상 부동산을 이용할 가능성이 있는 잠재적 소비자를 추출하여 차별화 시키는 것을 말하며, 시장세분화란 각각의 부동산의 특성에 따라 소집단으로 그룹화 함으로써 대상 부동산을 다른 부동산과 차별화시키는 작업을 말한다.

바. 시장성분석(Marketability analysis)

시장성 분석이란 시장내 특정 개발지구나 대상 부동산의 경쟁력을 평가하는 연구를 말한다. 따라서 대상 부동산이 속한 시장에서 대상 부동산의 경쟁력을 최대로 하기 위해서는 시장성 분석이 꼭 필요하다.

 

사. 부동산 시장의 응용

(1). 효율적시장이론

[표6] 효율적시장의 유형

구 분	현재의 시장가치에 반영 정도	초과이윤 획득
약성	기술적 분석 (과거 역사적 자료)	①시장이 비효율적 ②특정인이 역사적 자료외에 다른 정보 유용 ③ 많은 사람들이 기술적 분석도 하지 않음
준강성	공표되는 정보 지체없이 현재의 시장가치에 반영	①정보 공표전에 그 사실을 알았음 ②공표된 정보 이상의 우수한 정보 입수
강성	공표된 것이든 공표되지 않은 것이든 모든 정보 즉각 반영	누가, 어떠한 정보를 이용하더라도 정상 이상의 이윤을 얻을 수 없다.

(2). 할당적 효율성과 부동산 시장

부동산의 수익률과 다른 투자 자산의 수익률간의 대체성을 바탕으로 부동산 시장내 자금의 유입과 유출 그리고 수익률을 분석함.

(3). 정보의 가치

준강성 효율적 시장에서 장래 개발 계획 등이 부동산 가격에 영향을 미치는 정도를 기준으로 정보의 가치를 산정함.

(4). 주택여과 과정

고소득계층이 사용하던 기존 주택을 저소득계층의 사용으로 전환되는 것을 하향여과(filtering down)라고 하며 그 반대의 경우를 상향여과(filtering up)라 한다. 하향여과는 종래 도심의 고소득계층 주택을 오랫동안 개량하지 않아 낡고 쇠락하여 가치가 하락하게 될 때 저소득계층의 가구가 들어오는 경우를 말하며, 상향여과는 고소득계층의 사람들이 재개발이나 재건축 등을 통해 개량하거나 매입하는 경우를 말함.

7. 부동산 경기변동

가. 의의

부동산 경기변동이란 부동산 시장이 시간의 경과에 따라 어떤 주기를 갖고 확장․수축하는 현상을 말한다. 특히, 이러한 경기 변동이 주기적으로 나타나는 현상을 경기순환이라 한다.

 

나. 부동산 경기변동의 특징

(1). 주기 : 일반재화의 경기보다 길다.(∵토지의 영속성, 건축물의 장기성)

(2). 진폭 : 부동산 경기 진폭은 정점은 높고 저점은 깊고 타성기간이 길다.

(3). 대칭성 : 우경사 비대칭형

(4). 순환성 : 일반경기변동과 시계열적 일치를 보이지 않고, 주거용은 일반경기 에 후순환적이며, 상업용․공업용은 일반경기순환과 대체로 일치한다. 즉, 종별과 유형에 따라 다르다.

(5). 계절성 : 이사철과 건물 착공이 많은 봄철을 중심으로 계절적 특징을 보인다.

(6). 부동산은 지역별․부문별로 다른 양상을 보인다.

 

다. 경기변동 측정지표

(1). 과거 추세치의 단순 연장법

(2). 지역 경제분석에 의한 경제분석방법

(3). 부동산 시장지표(가격, 거래량, 건축량, 택지분양실적 등)를 이용한 방법

 

라. 부동산 경기변동 제국면

(1). 하향시장

(2). 회복시장

(3). 상향시장

(4). 후퇴시장

(5). 안정시장