시장 격차 분석(Gap Analysis)

시장 격차 분석(Gap Analysis)
 
어떤 큰 회사가 우리가 사는 지역으로 옮겨온다든지, 기존의 회사가 확장한다는 등의 뉴스를 종종 접하게 된다.

 

 

그 뉴스의 말미에는 꼭 그 결과로 새로운 일자리가 몇 개나 생기는지가 언급이 된다.

 

 

새로운 일자리는 크게 직접 고용(Basic Employment)과 간접 고용(Non-basic Employment)으로 구분한다.
예를 들어 마이크로소프트 본사가 어바인 시로 옮겨온다고 가정하자. 마이크로소프트 회사의 직원은 직접고용 인구에 속한다.

 

각 직원이 이주할 때 따라 오는 가족을 감안하면 지역의 인구는 새로운 직접고용 인구의 몇 곱으로 증가하게 된다. 또한 새로 늘어난 인구의 수요를 충족시키기 위한 일자리들도 연이어 창출된다.
더 많은 주택, 사무실, 상가, 학교, 식당, 세탁소 등이 필요하기 때문이다.

이렇게 직접고용 때문에 필수적으로 생겨나는 일자리를 간접고용(Non-Basic Employment)이라 한다. 이렇듯 단순해 보이는 직접고용의 증감이 지역 경제에 미치는 파장은 클 뿐만 아니라 복합적이고 다양하다.
이런 의미에서 직접고용이 지역 경제에 미치는 영향을 ‘복수증대 효과(Multiplier Effect)’라고 한다.

이러한 복수증대효과는 한 회사가 지역 밖으로 옮겨 나가거나 문을 닫을 때도 동일한 정도의 영향을 미치기 때문에 투자 분석에 있어서 직접고용 인구의 변화에 대하여는 대단히 민감히 다루어야 할 필요가 있다.
직간접 고용인구의 변동을 일자리의 성격(Industrial Sector)대로 분류하게 되면 여러 부동산의 종류별 수요 변화를 파악할 수 있다.

 

 

고용 인구의 성격과 숫자에 따라 주거용, 상업용, 산업용, 사무실 등 각 부동산의 형태별로 수요량이 결정되기 때문이다.

 

 

일정한 시점의 부동산에 대한 수요량과 공급량의 차이를 파악하는 것을 ‘격차분석(Gap Analysis)'이라고 한다. 격차분석(Gap Analysis)은 부동산 투자 전문가들이 투자기회를 판단하는 중요한 척도로 사용하고 있다.

 

여기에서 말하는 부동산의 투자기회란 단순히 공급과 수요의 격차(Gap)를 의미한다.

 

 

격차가 양성적이거나 긍정적(수요가 공급보다 많을 경우)이면 투자기회가 존재하는 것이고, 반대로 부정적(공급이 수요보다 많을 경우)이면 투자를 피해야 한다. 따라서 정확한 격차분석(Gap Analysis)은 성공적인 부동산 투자의 견인차 역할을 한다.

 

격차분석(Gap Analysis)은 시장 전반에 걸쳐 이루어 질 수도 있고 특정한 지역(Trade Area)이나 지점(Site)에 대해서도 가능하다.

특정한 종류의 부동산이나 사업체의 구입, 신축개발, 개업 여부를 결정하는 근거로도 격차분석은 큰 몫을 담당한다.

 

 

GIS(Geographic Information System)의 개발과 발전으로 격차분석은 과거 어느 때보다도 훨씬 신속하고 편리하게 할 수 있게 되었다.

 

 

시장은 역동적인 까닭에 쉼 없이 움직이고 변화를 거듭한다. 따라서 어느 분야에서나 마찬가지로 가장 최근의 정보를 활용해 남보다 먼저 변화의 성격을 파악할 때 투자의 기회가 보이고 훌륭한 투자 결실에 다가설 수 있다.

 

특히 부동산 시장은 다른 투자시장의 성격과는 구별해 ‘불완전한 시장(Incomplete Market)이라고 한다.

 

 

그 불완전한(Incomplete) 성격의 큰 이유 중의 하나가 ’거래에 임하는 판매자(Seller)와 구매자(Buyer)의 시장에 대한 정보나 지식의 정도가 각기 다르다‘는 것이다. 이 점을 감안한다면 정확한 격차분석(Gap Analysis)이 얼마나 부동산 투자에서 중요한 역할을 하는지 재삼 강조해도 지나치지 않다.
부동산 투자에서도 아는 것이 힘이다.

 

뿐만 아니라 남보다 먼저 더 정확히 알아야 할 필요가 있는 것이다.