이론 파트별 기출문제 5 (3방식, 기타방식)

비교방식

 

일본기출

 

 

1.거래사례비교법에 대하여 다음 질문에 답하시오.(1970.2)

1)부동산의 감정평가에 있어 이 방식이 쓰이는 이론적인 근거를 쓰시오

2)이 방식의 적용에 있어서는 어떠한 요건을 구비한 거래사례를 선택하여야 하는가

3)2)의 거래사례의 선택요건은 왜 필요하게 되는가

 

 

 

2.거래사례비교법을 적용하는 경우의 사정보정과 시점수정에 대하여 다음 물음에 답하시오(75.4)

1)사정보정에 의하여 보정할 특수한 사정에 대하여 기술하시오

2)시점수정을 할 때의 변동율에 대하여 기술하시오

 

 

 

3.사례자료의 개념을 설명하고 사례사료의 수집에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(76.4)

 

 

 

4.사례자료를 감정평가상 어떻게 활용하고 처리하느냐에 대하여 구체적으로 설명하시오(실79.2)

 

 

 

5.현실의 부동산거래사례중에는 정상적인 가격성립을 방해하는 사정이 존재하는 경우가 많다. 어떠한 거래사례가 이에 해당하는가, 구체적인 예를 네가지 들어 간결하게 설명하시오(실83.1)

 

 

 

6.배분법에 관한 다음 물음에 답하시오(실84.4)

1)배분법이란 어떠한 방법인가를 설명하시오

2)배분법은 실무상 어떠한 경우에 유효하게 적용되는가를 구체적인 예를 들어 설명하시오

3)배분법을 적용하는 경우 특히 유의할 사항에 대하여 기술하시오

 

 

 

7.부동산의 감정평가에 있어서 거래사례비교법을 적용하기 위하여는 다수의 거래사례를 수집하는 것이 필요한 이유에 대하여 설명하시오(87.2)

 

 

 

8.갱지의 감정평가에서 거래사례비교법의 적용에 있어 자용의 건물과 그 부지의 거래사례가 있는 경우의 방법에 대하여 또 그 방법의 적용에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(88.4)

 

 

 

9.거래사례의 수집과 선택에 있어서 주의할 사항을 설명하시오(91.1)

 

 

 

10.부동산감정평가기준에 언급된 시산가격을 구하는 경우의 일반적 유의사항인 사정보정에 대하여 간단하게 기술하시오 (93.3)

 

 

 

11.거래사례비교법에 관한 다음 물음에 답하시오(실94.2)

1)다수의 거래사례를 수집하는 것의 필요성에 대해 설명하시오. 보통 어떤 식으로 하면 다수의 거래사례를 수집할 수 있다고 생각되는가?

2)다수의 거래사례에서 감정평가에 적용할 사례를 선택할 때 유의해야 될 사항은?

3)거래당사자의 속성이란 무엇인가? 그 속성을 분석해야될 필요성에 대해 설명하시오

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오(30.3.2)

 

 

 

2.토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오(20.12.3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.비교방식이 다른 어떤 방식보다도 객관적이며 강한 설득력을 갖는 이유를 언급하고, 비교매매사례의 수, 매매조건 및 금융조건의 차이, 과거가격의 문제와 관련하여 비교방식의 한계를 논하고, 매매사례분석시 유의사항을 설명하라(30.김상한)

 

 

 

원가방식

 

 

 

일본기출

 

 

1.감정평가에 있어서 감가수정의 특징에 대하여 기술하시오(1971.3)

 

 

 

2.원가법의 의의를 기술하고 그 적용에 있어 유의할 사항을 간단히 설명하시오(78.4)

 

 

 

3.건물의 재조달원가와 적산가격을 구하는데 있어서 비용에 착안한 분석을 하게 되나, 그 과정에서 효용과의 관련을 어떻게 고려할 것인가를 논하시오.(실79.3)

 

 

 

4.감가수정의 의의를 기술하고 감정평가의 방식과의 관계에서 감가수정의 적용상의 유의점을 설명하시오(실80.2)

 

 

 

5.감가수정에 있어서의 감가의 요인중 경제적요인에 대하여 설명하고 기능적요인과의 상이점을 지적하시오(81.2)

 

 

 

6.갱지의 감정평가에 대하여 다음 물음에 답하여라(83.4)

1)갱지의 의의를 기술하여라

2)재조달원가는 어떠한 경우에 파악되는가를 설명하고 재조달원가를 구하는데 있어 유의할 사항을 기술하여라.

 

 

 

7.원가법에 있어서 감가수정의 방법에는 내용연수에 의한 방법과 관찰감가법이 있다. 이 두가지 방법의 장점과 단점에 대하여 설명하고 실무상 두가지 방법을 병용할 이유에 대하여 간결하게 기술하시오(실83.4)

 

 

 

8.건물의 재조달원가를 구하는 경우 그 건물의 기업외계상의 취득가격은 어떠한 도움이 되는가 기술하시오. 또 그 도움이 되는 경우의 유의사항에 대하여 기술하시오(실84.3)

 

 

 

9.신축직후의 주택에 대한 감정평가에서 적산가격을 구하는 경우에 생각할 수 있는 감가요인에는 어떠한 것이 있는가. 또 그 감가요인에 착안하여 감가수정을 하는 경우의 감가의 정도의 판정에 대하여는 어떠한 점에 유의할 것인가 기술하시오(실85.1)

 

 

 

10.(94.3)

1)재조달원가의 의의에 대하여 설명하시오

2)재조달원가를 구함에 있어 직접법과 간접법을 비교하여 약술하시오

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.복성식평가법에 관하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.2)

1)다음 공식의 차이점

가.Dn=C(1-R)n/N

나.Dn=C(1-R)(N-n)/N

다.Dn=C(1-R)n/(n+n)

2)발생감가의 의의와 구하는 방법

3)회복불사능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법

4)중고주택의 감정평가상 현실적 모순점

 

 

 

2.복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법이 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고 두 방법의 장단점과 실무상 양자를 병용하는 이유를 설명하시오(20.9.3)

 

 

 

3.경제적 감가수정(10.12.4-1)

 

 

 

4.건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10.17.4)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산감가수정방법에 관하여 상술하시오(10.김태훈)

 

 

 

2.부동산감가수정방벙에 관하여 논하라(10.김태훈)

 

 

 

3.치유가능기능적결함(10.김상한)

 

 

 

4.건물의 바닥면적이 커짐에 따라 단위당 기본비용은 감소되나, 단위당 전체비용은 오히려 증가되는 이유(10.김상한)

 

 

 

5.감가수정방식에 대하여 설명하고 적용논거를 약술하시오(나상수)

 

 

 

 

수익방식

일본기출

 

 

1.수익환원법에 대하여 다음 물음에 답하시오.(72.4)

1)원가법과 거래사례비교법을 대비하여 이 방법의 이론적 특징에 대하여 기술하시오.

2)순수익을 구하는 경우에 유의해야 할 기본적인 방법에 대해 기술하시오.

 

 

 

2.부동산의 순수익을 환원이율로 환원하는 방법중 소위 inwood의 수법에 대하여 다음 물음에 답하시오(82.2)

1)이 수법의 필요성을 기술하고 이 수법이 어떠한 경우에 적용되는가 구체적인 예를 하나 들으시오

2)이 수법과 소위 hoskold수법과의 상이점을 기술하시오

 

 

 

3.수익환원법과 수익분석법이 부동산감정평가를 하는데 유효한 것은 어떠한 경우인가. 또 그 유효한 이유는 무엇인가에 대하여 기술하시오(85.2)

 

 

 

4.임대용부동산의 감정평가를 하는 경우에 순수익의 산정방법과 산정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실88.1)

 

 

 

 

한국기출

 

 

1.부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오(40.3.1)

1)자본환원이론의 발전과정

2)수익가격과 가격원칙과의 관계

3)자본환원이율의 구조이론

4)동태적 부동산시장에서의 자본환원이율의 결정방법을 논하고 감정평가에 관한 규칙에서 정한 기준에 관한 언급

 

 

 

2.최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치 평가 방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고, 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(30.9.1)

 

 

 

3.수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오(10.10.4)

 

 

 

4.자본회수율과 자본회수방법(10.12.3)

 

 

 

5.최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오(40.13.1)

1)수익방식의 성립근거와 유용성

2)환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3)할인현금수지분석법의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4)수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의수익방식 적용의 문제점

 

 

 

6.수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지와 순운영소득을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오(20.14.3)

1)두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오

2)담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오

 

 

 

7.동적DCF분석법과 정적DCF분석법의 비교(10.18.4-2)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.DCF법을 이용한 담보가치추정방법에 대해 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

2.수익환원법에서 환원이율을 구하는 방법에 관하여 논하시오(40.김갑열)

 

 

 

3.부동산 임대수익을 결정하는 순영업소득에 영향을 미치는 요인들을 설명하시오(20.김갑열)

 

 

 

4.할인현금흐름법(DCF)이란 무엇이고, 언제,어떻게 적용하여야 하는가를 부동산시장개방과 연관하여 기술하시오(20.김태훈)

 

 

 

5.소득접근법을 적용할 때에 고려해야 할 평가원칙에 대하여 설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

6.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대하여 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

7.‘높은 이자율은 수익률 측면에서 고-자본/저-유지비 건물에 대해 저-자본/고-유지비 건물 비해 상대적으로 유리하다’라는 명제를 해석해 보시오(10.노태욱)

 

 

 

8.소득접근법의 감정평가원칙들에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

9.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

10.최종환원이율(Terminal Cap-Rate)(10.경응수)

 

 

 

11.수익환원법에서 환원방법을 결정할 때 주의하여야 할 점과 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법은 무엇인가를 기술하시오(40.김태훈)

 

 

 

12.DCF에 관하여 상술하고,우리나라 부동산시장 개방과 연관하여 그 긍정적 또는 부정적인 효과여부에 관하여 기술하시오(30.김태훈)

 

 

 

13.수익방식에 있어서 미래소득의 불확실성을 처리하는 방법에 대해 간단히 논하고, 저당지분환원법에서 미래소득이 일정한 패턴으로 변할 것으로 예상되는 경우, 이것을 종합환원율에 반영시키는 방법을 구체적으로 설명하라(20. 김상한)

 

 

 

14.종합환원율과 수익률(나상수)

 

 

 

15.감정평가에 적용되는 자본환원율 결정방법(나상수)

 

 

 

 

기타방식

 

한국기출

 

 

 

1.토지의 입체이용률에 대하여 약술하시오(10.1.3)

 

 

 

2.구분지상권의 평가원리(10.2.3-2)

 

 

 

3.감정평가기법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오(10.3.3-3)

 

 

 

4.공장의 감정평가(20.5.2)

 

 

 

5.소지가격에 대하여 약술하시오(10.5.3-2)

 

 

 

6.구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.3)

1)구분소유권의 특징,성립요건과 대지권

2)구분소유부동산의 평가방법

 

 

 

7.공중권의 이용방법과 평가방법에 관하여 설명하시오(10.7.5)

 

 

 

8.기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고, 이와 관련된 발생 수익의 원천 및 평가벙법을 서술하시오(20.9.2)

 

 

 

9.계량적 부동산 평가 기법인 회귀분석의 개념, 결정 계수 및 유의수준에 관하여 각각 약술하시오(10.9.5)

 

 

 

10.가행년수의 의의와 산정방법(10.9.6-2)

 

 

 

11.한계심도(5.10.6-1) 최빈매매가능가격(5.10.6-2)

 

 

 

12.시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오(20.15.2)

 

 

 

13.부공법 제21조 제1항에는 토지의 평가는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 하여야 한다라고 규정되어 있으나 표준이 공시지가와 정상거래가격과의 격차가 있는 경우 기타요인으로 보정하고 있다. 기타요인 보정의 개념을 기술하고 관련 법규 및 판례를 중심으로 그 타당성을 설명하시오(20.16.3)

 

 

 

14.감칙 제31조 2에 환경오염이 발생한 경우의 평가에 대한 기준을 제시하고 있다. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향과 평가시 유의사항에 대하여 설명하시오(20.16.2)

 

 

 

15.공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구 및 시가의 개념에 대해 약술하시오(10.16.6)

 

 

 

16.부동산공시법에 의한 표준지공시지가와 표준주택가격의 같은 점과 다른 점을 설명하시오(20.18.3)

 

 

 

17.건부증가와 건부감가의 성립논리(10.18.4-3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산의 담보가치를 추정하는 방법 두가지를 비교 설명하고, 이를 기초로 담보가치를 정할 때에 고려해야 할 사항들에 대해 설명하시오(40.노태욱)

 

 

 

임료

 

 

 

일본기출

 

1.실제실질임료에 대하여 다음 물음에 답하시오(79.3)

1)그 개념에 대하여 설명하시오

2)그 개념의 필요한 이유에 대하여 설명하시오

 

 

 

2.지불임료를 구하는데 있어 부금, 협력금은 감정평가상 어떻게 취급하면 좋은가, 유의할 사항을 기술하싱(실79.1)

 

 

 

3.임료와 부가사용료, 공익비에 대하여 서로 다른점을 말하고 임료의 감정평가에서의 부가사용료, 공익비를 어떻게 취급할 것인가를 간단히 논하시오(80.3)

 

 

 

4.임료의 감정평가와 관련하여 그 가격시점, 실현시점과 지불의 시기에 대하여 기술하시오(81.4)

 

 

 

5.택지의 정상가격을 구하는 경우의 감정평가와 관련하여 배분법에 준하는 방법에 의한 비준임료의 개념을 기술하고, 그 비준임료를 구하는 경우의 유의사항을 설명하시오(실81.4)

 

 

 

6.실질임료와 지불임료와의 관계를 기술하시오. 또 지불임료를 구하는데 있어서의 일반적유의사항을 기술하시오.(84.4)

 

 

 

7.기초가격이란 무엇인가 설명하시오. 또 왜 이와 같은 가격을 구할 필요가 있는가를 말하시오(88.3)

 

 

 

8.부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 언급하면서 지불임료를 구하는 방법에 대하여 설명하시오(89.1)

 

 

 

9.임대사례에 있어서 임대차등의 임대선택요건을 들고, 그 중 임대사례비교법에 특유한 요건에 대하여 간단히 설명하시오(실89.3)

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.계속임료의 각 평가방법에 대한 특질과 그 문제점을 설명하시오(10.3.3-1)

 

 

 

2.다음 용어를 간략하게 설명하시오(10.6.4)

1)임료의 가격시점 2)임료의 실현시점 3)임료의 산정시기 4)임료의 지불시기

 

 

 

3.최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음의 사항을 논하시오(40.7.1)

1)가격과 임료와의 관계

2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

교수문제

 

1.총수익승수(GIM)과 총임료승수(GRM)란 무엇이며, 총수익승수법과 총임료승수법에 관하여 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

2.GRM과 GIM이란 무엇을 말하며, 언제,어떻게 활용되는가?(20.김태훈)

 

 

 

3.임대차평가에 대한 논의(나상수)

 

 

 

4.갱지와 건부지의 상위점을 지적하고 감정평가액의 결정에 있어 유의할 사항을 기술하시오(77.3)