陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 Ⅰ. 감사의 말

우선 오늘의 영광을 하나님 아버지께 돌립니다. 그동안 저의 뒷바라지를 하시느라 애쓰신 어머님과 동생에게도 진심으로 감사드립니다. 자기 일처럼 함께 기뻐해 준 귀한 친구들에게도 정말 고맙다는 말을 전하고 싶습니다. 또한 기도해주시고 축하해주신 소중한 친척 분들에게도 깊은 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.

저는 정말 부족한 사람입니다. 이런 제가 이렇게 합격의 기쁨을 누릴수 있게 된 것은 저의 실력이 뛰어나서가 아니라고 생각합니다. 오히려 교만을 버리고 겸손하게 더 정진하라는 뜻으로 알고 앞으로 주어지는 일에 더욱 최선을 다할 것입니다.

글재주가 없는 저의 이 두서 없는 글이 수험생 여러분에게 조그마한 도움이라도 될 수 있다면 좋겠습니다.

Ⅱ. 공부를 시작하며  

1학년 때는 대학에 입학한 기쁨에 거의 공부를 하지 않았고 친구들과 몰려다니며 놀았습니다. 그러면서 사법시험은 2학년 말에나

시작할 계획이었습니다, 하지만 빨리 합격하길 바라시는 부모님의 기대가 있었고 자꾸 머리가 나빠지고 게을러지는 것 같은 생각에

공부를 계획보다 1년 일찍 시작하게 되었습니다. 시작이라고는 하였으나 학원에서 헌․민․형법 기본강의를 수강하는 것 뿐 이었습니

다. 그렇게 설렁설렁 기본서 들고 학원에 다니면서 2학년 1학기까지 학교 도서관에서 기본서를 읽는 데만 집중하였습니다. 2학년 여

름방학쯤 되니 약 3회독을 하게 되었고 헌․민․형법의 기본적 구조를 약간 파악할 수 있게 되었습니다. 하지만 공부를 열심히 하지는

못했던 것으로 기억합니다. 지금 생각하면 참 아쉽습니다.

공부를 시작하면서 친구들과 만나는 시간이 줄어들었고 생활패턴이 달라지게 되었습니다. 그 과정에서 약간의 마찰과 고통이 있었

지만 합격을 위해서 포기할 수 있다고 생각했습니다. 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 능력이 제게는 없었기 때문에 사법시험

에만 생활의 모든 에너지를 쏟기로 결심을 하게 되었습니다. 비록 많은 친구들과 멀어지고 외톨이처럼 생활해야 했지만 제가

선택한 것인 만큼 책임을 지는 것이 옳다고 생각하였습니다. 지금 이 지면을 통해서 나마 친구들에게 미안하다는 말과 함께 건투를

빌어주고 싶습니다. 특히 나를 많이 생각해준 예쁜 정은이와 착한 승재, 은식이 그리고 친언니 같이 따뜻하게 대해준 혜영언니한테

는 큰 빚을 진듯한 심정입니다.

Ⅲ. 1차 준비기간

저는 2차에 비하여 1차에 들인 공부기간이 훨씬 길었습니다. 특히 기본서를 읽으면서 보낸 시간이 길었습니다. 1학년 겨울 방학부터

2학년 1학기까지는 거의 기본서만 읽고 지냈습니다. 기본서를 제대로 읽기 위해서 작은 연습장에 중요한 내용을 정리해 가며

읽은 것이 많이 도움이 되었습니다. 계속해서 머리를 괴롭게 하는 잡념을 막기 위해 조금 시간이 걸리더라도 손으로 써

가며 읽는 것이 좋다고 생각합니다. 저는 약 3회독 정도를 하였습니다.

기본서를 읽으면서 교수님께서 쓰신 객관식 문제집을 풀어보았지만 실제 문제에 대한 적응력은 만족할 만한 것 같지 않았습니다.

게다가 시간은 6월정도 밖에 남지 않았습니다. 조급했지만 일단 1차에 합격한다는 전제하에 2차 시험을 응시할 경우 4개월의 시간

동안 후사법을 공부할 수 있을까 하는 걱정이 들었고 좀 무리를 해서라도 남은 기간 동안 2차공부까지 해야 겠다는 결심을 하게 되

었습니다. 지금 생각하면 어떻게 그런 생각을 하게 되었는지 싶지만 동차합격을 이룰 수 있었던 좋은 계기였다고 생각됩니다.

1차 공부는 학원에서 강의를 들으면서 준비하였지만 2차는 그렇게 하기가 부담스러웠고 학원강의 테이프를 이용하자고 생각했습니

다. 결국 9월이후에 약 3개월동안 후사법을 공부를 하여 기본서를 2회독 가량 해 놓을 수 있었습니다. 그러고 나니 1차를 준비할 시

간은 약 3개월이 남게 되었습니다.

남은 3개월의 기간 동안 1차 선택과목을 포함 한 모든 과목을 한꺼번에 다하려고 하니 엄두가 나지 않았지만 나름대로 전략을 세워

야 겠다는 생각이 들었고 객관식 문제집을 계속 풀어서 실전 감각을 익히는 것이 가장 효율적일 것이라고 결론을 내렸습니

다. 시중의 문제집 약 20권 이상을 한꺼번에 구입하여 2달 계획을 세우고 미친 듯이 풀어나갔습니다. 밤을 새운 적도 많

이 있었지만 계획을 밀리지 않고 끝까지 완수하였을 때 남다른 보람을 느낄 수 있었습니다.

그러다 보니 어느정도 문제의 유형에 익숙해질 수 있었고 약간의 자신감도 생기게 되었습니다. 1차 시험 공부는 고등학

교 수능과 매우 흡사합니다. 공부를 오래한 분들이라고 반드시 합격하는 것이 아니기 때문에 시험에 나올 내용만 효과적

으로 공부하는 것이 중요합니다. 특히 문제집을 많이 푸는 것이 큰 도움이 됩니다. 솔직히 고백하면 기본서를 읽는 동안

내가 지금 읽는 내용이 무슨 의미인지 정확히 이해하기 어려웠습니다. 그러다가 객관식 문제집을 풀면서는 실체적인 의

미를 알수 있게 되었고 법학이 실생활에서 가지는 구체적인 의미도 어렴풋이 알아갈 수 있었습니다. 문제집을 통하여 또

하나 얻을 수 있는 것은 판례를 추상적으로만 아는 것이 아니라 시험에 나올 수 있는 유형으로 편집된 버전으로 간단하

면서도 효과적으로 학습할 수 있다는 것입니다. 20권이상 문제집을 풀다보면 나오는 판례는 계속 반복하여 나옴을 알 수

있게 되고 저절로 암기가 됩니다. 또한 중요한 조문도 알 수 있고 학설의 중요한 논거 정도는 반복학습으로 암기할 수 있

습니다.

이러한 저의 방법을 소개하면서도 몹시 부끄럽고 또 기본서를 꼼꼼히 이해하시고 또 논문이나 판례평석도 공부하시는 분들에게 죄

송한 마음입니다. 이러한 공부방법은 수험을 위한 것이지 법학을 위한 것은 아니라고 생각하지만 합격을 간절히 원하는 수험생 여

러분에게는 도움이 될지도 모른다고 생각하여 이렇게 적어보는 것입니다. 또한 출제경향이 저처럼 공부한 사람이 고득점하는 추세

로 가고 있는 듯하여 더욱 추천해 드리고 싶습니다.

Ⅳ. 1차 시험일  

1차를 치르러 시험장에 가기 전에 모아 놓은 오답노트를 꼼꼼히 체크하였습니다. 헷갈리는 판례의 중요한 내용이나 자꾸

잊어버리는 내용도 모아 두었다가 확인하였습니다. 문제집을 풀기만 해서는 틀리는 문제는 계속 틀리게 됩니다. 따라서

자꾸 틀리는 문제는 따로 정리해 두는 것이 나중에 중요한 재산이 됩니다.

시험장에 가는 길에 함께 시험을 치르러 온 많은 수험생들을 보면서 참 이렇게 많은 사람들이 시험을 치르는데 나 같은 사람이 합격

할 수 있을 까 하는 걱정이 들었습니다. 그래서 마음이 무거웠지만 이미 할 수 있는 최선을 다했다고 생각하였고 또 매일 기도하면서

모든 것을 하나님의 뜻에 맡겼으므로 마음을 진정시키려 노력했습니다. 1차 수험장은 왕십리에 있는 고등학교였는데 전에 고3때 수

능을 보았던 학교와 가까운 곳에 있었습니다.

1교시에 시험지를 받아보고 정말 달라진 출제유형을 실감하였습니다. 그 엄청난 판례와 부속법령이 큰 부담으로 다가왔

습니다. 하지만 다행히도 그동안 풀어왔던 문제집에서 보았던 문제유형들이었고 저에게 그렇게 낯설지는 않았습니다. 다

행이라 여기고 문제를 열심히 풀어 나갔습니다. 1교시는 약간 시간이 부족했지만 그럭저럭 다 풀 수 있었고 2교시에는 긴장이 어느

정도 풀렸는지 시간이 조금 남았습니다.

끝나고 집으로 돌아오면서 아쉬움이 많이 남았고 점수가 어떨지 걱정이 되었습니다. 하지만 합격의 희망을 가지고 집에 와서 채점

을 해보니 점수가 그럭 저럭 합격을 확신할 수 있는 수준이었고 2차준비를 시작하게 되었습니다.

Ⅴ. 2차 수험기간

2차 준비를 1차를 하면서 미리 해놓았기 때문에 부담이 없을 줄 알았지만 2차 시험준비는 말처럼 쉬운게 아니었습니다. 문제만 냅다

푼다고 되는 것이 아니라 체계적으로 내용을 숙지하고 있어야 뭔가 끄적거릴 수 있기 때문입니다. 남은 기간은 4개월인데 너무 막막

하고 조급했습니다. 그래서 고민에 고민을 거친 결과 또 전략을 짜기 시작했습니다. 말이 전략이지 요령에 가깝습니다.

그러다 모 학원강사의 테이프에서 2차는 논점만 제대로 알아도 과락은 면한다고 하는 소리를 들었고 바로 이거다 생각을 했습니다.

기본서를 다시 완독하는 것을 포기하고 시중에 나온 단문집과 케이스집을 구입했습니다. 각 과목별로 3권씩 구입해서 이

단문집을 위주로 단권화작업을 시작했습니다.

그리고 단권화작업을 시작하기 전에 시험전날에 볼 만한 작은 암기카드를 만들어서 중요 논점을 학설, 판례, 검토의 목

차로 정리하였습니다. 이 작업을 통해 각 과목의 큰 줄기를 파악할 수 있었고 시험 당일 부족한 시간 동안 효율적으로 정

리할 수 있는 자료가 되었습니다.

단권화작업은 고되고 재미없었지만 논점을 정리하는 과정에서 논점이 어느 정도 암기가 되었고 케이스집을 병행하여 풀어보면서

내가 과연 제대로 알고 있는 것인가 확인하는 작업을 거치게 되었습니다. 그러다보니 이제는 왠만한 케이스를 보면 대강의 논점을

추출할 수 있는 능력이 생기기 시작했습니다.

그래도 만족할 만한 수준은 아니었고 시간은 화살처럼 흘러가고 있었습니다. 단권화를 반도 마치기 전에 6월이 되었고 2차 시험일

이 와버렸습니다. 사놓은 케이스집도 반도 끝내지 못했고 논점도 긍정, 부정설이 있다는 사실만 아는 정도 였는데 정말 답답하고 암

담하였습니다. 그래도 희망을 버리지 않았고 마음을 편하게 먹자는 생각을 하였습니다. 시험은 治心 즉 마음을 잘 다스리는 자

가 이긴다는 생각을 평소부터 가지고 있었던 터라 마음이라도 단단히 먹으려고 노력하였습니다.

2차공부를 하면서 저는 생각해보면 소송법을 제외하고는 기본서를 거의 읽지 않다 시피 하였습니다. 솔직히 시간이 너무 부족하였

고 그 지루한 책들을 다 읽고 소화해낼 엄두가 나지 않았습니다. 지금 생각하면 후회가 되기도 합니다. 물론 합격을 해서 다행이지만

그런 요령 피는 습관이 몸에 밴다면 나중에 크게 후회했을 것입니다. 이제는 좀 차분한 마음으로 다시 기본서의 내용을 차근차근 확

인해 볼 계획입니다.

스터디를 하거나 학원을 다니는 일도 해낼 자신이 없었습니다. 보기보다 몸이 허약하여 혼자 공부하기만도 벅찬데 모여서 토론하고

늦게까지 학원강의를 듣는 다는 것이 부담이 되었습니다. 지금 생각하면 다 핑계였다는 생각이 듭니다.

공부장소는 학교 도서관이나 집이었습니다. 아는 사람이 많은 데에서는 공부가 잘 안되는 성격이라 학교도서관은 학교 수업

이 있을 때만 이용하였고 주로 집에서 공부하길 좋아했습니다. 한 번 공부를 시작하면 집중적으로 하는 것이 좋다고 생

각합니다. 따라서 따로 공부시간을 정하지는 않았고 하루 하루 계획을 채우기 위해서라면 밤을 새우기도 하고 계획을 다

했다면 미련없이 잠자리에 들었습니다.

수능시험을 공부하면서도 계획을 세워서 이를 다하는 것이 가장 좋다고 생각하였고 일단 치밀하게 그날그날의 스케줄에

따라서 계획을 세우고 이를 지키려고 노력했습니다. 이런 공부 방법이 1차 시험공부를 하는 동안에 큰 도움이 되었다고

생각합니다.

수험기간에 쌓이는 스트레스는 그때그때 푸는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 그 피로가 누적되어 슬럼프 기간으로 나타납니다.

늘 새로운 마음으로 공부하는 것이 중요합니다. 또한 긍정적인 마음을 가지는 것도 중요합니다. 이러한 마음을 가지게 되면 스트레

스를 많이 줄일 수 있게 됩니다. 또한 무엇인가 심적으로 의지할 대상을 만드는 것도 좋습니다. 교회에 다닌다든지 운동을 한다든지

좋아하는 책을 읽는다든지 모두 훌륭한 방법이라고 생각하지만 친구들과 날잡고 술을 마신다든지 멀리 놀러 간다든지 하는 것은 개

인적으로 바이오 리듬만 깨뜨리는 좋지 않은 방법이라고 생각합니다.

Ⅵ. 2차 시험일  

2차 시험전날에는 미리 만들어 놓은 논점 카드를 위주로 공부하였습니다. 또 마음에 드는 케이스 집을 한권 골라서 보았습니다.

케이스집을 저는 한 1～2일사이에 한 권을 보는 방법을 사용하였습니다. 첫째 시간이 너무 없었고, 둘째 케이스집의 목차는 절대적

인 것이 아니라 상황에 따라 바뀔 수 있는 융통성 있는 것이라고 생각했기 때문입니다. 그리고 2시간이라는 제한된 시간 안에 답안

지를 써 내려면 시간이 턱없이 부족하기 때문입니다. 그렇게 빨리 보는 것은 불가능할 것 같지만 시도해보면 그렇게 어렵지도 않습

니다.

또 한가지 케이스집을 볼 때에는 논점만 체크하고 머릿속으로 직접 개요를 작성해 보는 연습을 하였습니다. 개요는 무척

중요합니다. 교수님께서 원하시는 것이 바로 논점이기 때문에 문장력이 좀 떨어져도 내용을 안다는 사실만 확인된다면

후한 점수를 받을 수 있기 때문입니다. 제시된 모든 논점을 논리적으로 조합하여 개요를 짤 수 있다면 문장을 구성하는

것은 쉽습니다.

학설을 암기함에 있어서는 논거를 먼저 보지 않고 자기 스스로 생각해보는 연습을 하였습니다. 그런 연습을 통해 학설의 종류만 기

억이 날 때를 대비하였습니다. 논거를 모두 암기하려는 욕심을 버리고 어느 케이스에서 이 논점이 등장하는가, 그리고 그러한 학설

대립의 실익은 어디에 있는가 하는 것이 실전에 임했을 때 더 훌륭한 무기가 되어주기 때문입니다. 하지만 완성도 있는 답안을 구성

하려면 논거를 잘쓰는 것도 중요할 것입니다. 다만 저는 능력이 부족하고 시간이 촉박하여 학설 종류 외우는 데에만도 빠듯했습니다.

시험 당일에도 논점 카드를 휴대하면서 열심히 외웠습니다. 시험지를 받아 들고는 우선 보이는 논점을 문제지에 적었고 그 후 빠뜨

린 것이 있나 꼼꼼히 확인하였습니다. 약 10분 정도를 개요를 짜는데 보내고 나서 바로 답안지에 옮겨 적었습니다. 문제당 5장을 쓰

는 것이었는데 저는 한 4장 쓰고 나니 쓸말이 없었습니다. 답안지를 다 채워야하나 하는 걱정이 있었지만 기억나는 논점은 다 적었

으니 과락은 면할 것이라는 기대로 그대로 제출하였습니다.

2차 시험 최대의 위기는 3일째 되는 형법 시험시간에 발생했습니다. 미리 화장실을 미리 다녀오지 않아 시험에 제대로 집중하지를

못했던 것입니다. 그냥 나가서 화장실에나 갈까 하는 원초적 욕구가 머리를 어지럽혀 시험 시간 내내 안절부절 못했습니다. 그래도

어떻게 보게된 시험인데 그냥 포기할 수 없다는 각오로 설사 망신을 당하더라도 남아서 써야지 하는 결심을 하고 꾹 참고 시험을 보

았습니다. 그날 따라 문제는 엄청 복잡하고 논점도 많아서 더 힘들었지만 나름대로 최선을 다하여서 쓸 수 있는 내용을 다 적었습니

다. 결국 시험시간 종료를 알리는 종이 울리고 답안지를 제출할 수 있었습니다. 참 야속하게도 시험이 끝나니 화장실에 가고 싶은 마

음이 사라지는 것입니다. 그렇지만 사람의 생리 현상도 마음으로 어느정도 조절 가능하다는 사실을 새삼 깨달았습니다. 혹시 시험

시간에 저와 같은 경우를 당하시지 않기를 바라는 마음에 적어봅니다.

위 사건을 제외하고는 큰 문제없이 시험을 치르게 되었고 특별한 불의타 없이 모든 과목을 무사히 치를 수 있게 되어 정말 기쁘고 감

사했습니다. 그렇게 마지막 날 형소법 시험을 치르고 나니 후련 섭섭했습니다. 이제 한번의 기회는 지나갔고 막차를 준비해야 한다

는 부담과 함께 이번에 합격자 발표를 기다릴 수 있다는 기대감이 교차 하였습니다.

Ⅶ. 2차 시험을 마치고 나서  

막차를 준비하는 기간이라고 명목상 말은 하고 다녔지만 마음은 근거없는 기대로 부풀었고 공부는 쉽게 손에 잡히지 않았습니다.

해놓은 공부가 별로 없는 만큼 기대감은 커져 머리는 잡념으로 가득찼고 몸도 덩달아 나태해졌습니다.

하지만 2차 시험을 보는 내내 하나님의 함께 하심을 느꼈고 또 영적인 확신이 생겼습니다. 그래서 이를 믿는마음으로 열심히 기도하

였고 천천히 마음을 다스리고 못다한 단권화작업을 마무리 하려고 노력했습니다. 8월이 가고 9월이 되고 학기가 시작하였습니다.

저는 수험기간 내내 휴학을 하지 않았고 게다가 과외 아르바이트까지 하였기 때문에 학기가 시작 되면 정말 바빠집니다. 그래서 그

나마 속도가 붙어가던 단권화도 지지부진 해졌고 3학년 학과공부에 많은 시간을 할애하게 되었습니다. 이제 친구들 대부분이 공부

를 시작하고 1차시험 준비로 학교도 한산하였습니다. 학교 도서관을 이용하려고 마음먹었지만 서울대학교 도서관은 환기가 되지않

아 겨울에는 3시간만 공부해도 머리가 지끈거리고 눈이 어두워집니다. 그래서 발걸음은 늘 집으로 향하게 되었고 학교수업을 빼먹

는 일도 잦아졌습니다. 이렇게 어수선한 생활을 하게 되면서 마음이 점차 무거워졌고 내 방법이 잘못된 것은 아닌가하는 회의감이

생기기도 하였습니다.

결국 10월 중반에 단권화가 끝나게 되었고 각 과목별로 중요한 논점을 모두 수록한 노트를 가지게 되었습니다. 이제 이것을 암기해

야하는 단계였지만 약 5개월이 넘는 기간 동안 기본서를 보지 않아 지나치게 요약되어 버린 단권화 노트만 보아서는 이해할 수 없는

부분이 한 두개가 아니었습니다. 정말 절망적이었습니다. 그렇게 오랜 기간 동안 공들인 노트를 읽기 위해 다시 기본서를 보아야 한

다면 그동안 헛수고를 한 셈이 되는 것이였습니다. 그래서 저는 이 방법을 여러분들에게는 절대 추천하고 싶지 않습니다. 다만 저처

럼 무식하게 노트를 만들지 마시고 독서카드 크기의 작은 수첩등에 중요한 논점을 적는 방법을 추천하고 싶습니다. 아니면 차라리

기본서를 여러번 읽으면서 단문집과 케이스집을 틈틈이 체크하는 방법이 더 효율적인 수험 방법이었을 거라고 생각됩니다.

Ⅷ. 합격소식을 접하고

이렇게 어리석고 아둔한 저의 수험방법을 뒤늦게 깨닫고 한참 속이 상해있을 무렵 전화로 합격소식을 접하게 되었습니다. 참, 믿어

지지 않았고 놀라웠습니다. 정말 신기했습니다. 저의 수험생활은 실패투성이였고 저는 정말 부족한 사람인데 합격이라니요. 2차 시

험기간 내내 느꼈던 하나님의 도우심이 내 착각이 아니었음을 깨닫고 눈물이 흘렀습니다. 지금도 저는 이 모든 것이 저의 힘으로 이

룬 것이 아니라고 생각합니다. 신림동 수험가만 해도 저보다 깊이 공부하시고 영리하신 분들이 많다는 것을 알고 있기 때문입니다.

지금 이글을 쓰면서 새삼 깨닫게 되는 것이 있습니다. 이렇게 놀라운 축복을 얻었으니 더 많이 베풀며 살아야 한다는 것입니다. 건방

지게 들리시겠지만 개인적으로 사법시험 합격자를 인터뷰하거나 수기를 쓸 때 주로 묻거나 궁금해하는 내용인 판검사가 될것인지

변호사가 될 것인지 하는 질문은 적절하지 못하다고 생각합니다. 목표가 판검사, 혹은 변호사라고 하였을 때 일단 그 직을 얻게 된다

면 꿈을 이룬 것이 되지만 우리들의 꿈은 여기서 멈추어서는 안 된다고 생각합니다. 오히려 자신의 직업은 더 큰 꿈을 이루기 위한

수단이 되는 것이 옳다고 생각합니다. 저는 아직 어리고 경험도 짧고 여러모로 부족하지만 열심히 노력해서 나누는 삶을 살고 싶습

니다. 수험기간 내내 참 이기적으로 살았으니 이제부터라도 베풀면서 살고 싶은 바람입니다.

Ⅸ. 마치면서 하고 싶은 말

이렇게 지면을 마련해 주신 고시계 관계자 분들께 감사드립니다. 또한 저의 이 글을 통하여 고된 수험 생활에 지치신 분들에게 잠깐

이나마 위로가 되었으면 합니다. 모두 열심히 공부하셔서 조만간에 좋은 소식이 있으시길 빕니다.

도로부지 보상금은 보통 공지지가 보다 많이 지급되나 과거 도시계획 등으로 예산이 당시에 배정되어 있는 경우에는 당시 감정평가한 금액을 지불하는 경우가 많습니다. 아래 판례를 참조하세요.

대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결 【토지수용이의재결처분취소】

[공2000.10.1.(115),1947]

【판시사항】

[1] 일제시대에 국도로 편입되어 그 지목이 도로로 변경된 토지가 개인의 소유로 남아 있다가 1994년경 수용이 이루어진 경우, 위 토지는 미보상용지로서 이에 대한 보상액은 종전에 도로로 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 하는지 여부(적극)

[2] 토지수용 보상액의 평가 방법 및 감정평가서에 기재하여야 할 가격산정요인의 기술 방법

[3] 수용재결에 의하여 수용의 효력이 발생하기 전에 사업시행자가 수용대상 토지를 권원 없이 사용한 경우, 재결절차에서 그 손실보상을 구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 원래 지목이 답으로서 일제시대에 국도로 편입되어 그 지목도 도로로 변경된 토지가 그 동안 여전히 개인의 소유로 남아있으면서 전전 양도되어 1994년경 피수용자 명의로 소유권이전등기가 경료되고 이어 수용에 이르렀다면 위 토지는 종전에 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 공공사업의 부지로 편입되어 버린 이른바 미보상용지에 해당하므로, 이에 대한 보상액은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제7항의 규정에 의하여 종전에 도로로 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다.

[2] 토지수용 보상액을 평가하는 데에는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치로 표현할 필요는 없다고 하더라도, 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.

[3] 사업시행자가 수용재결에 의하여 수용의 효력이 발생하기도 전에 토지를 권원 없이 사용한 사실이 있다고 하더라도, 이를 원인으로 하여 사업시행자에 민사상 손해배상이나 부당이득의 반환을 구함은 별론으로 하고, 재결절차에서 그 손실보상을 구할 수는 없다.

【참조조문】

[1] 토지수용법 제46조 제2항 , 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제7항 / [2] 토지수용법 제46조 제2항 , 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 감정평가에관한규칙 제9조 , 제10조 , 제17조 / [3] 구 토지수용법(1995. 12. 29. 법률 제5109호로 개정되기 전의 것) 제29조 , 제45조

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833 판결(공1993상, 125), 대법원 1999. 3. 23. 선고 98두13850 판결(공1999상, 785) /[2] 대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905), 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결(공1994상, 838), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결(공1998상, 624), 대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결(공1999상, 394) /[3] 대법원 1988. 11. 3.자 88마850 결정(공1988, 1518), 대법원 1992. 3. 10. 선고 91누5419 판결(공1992, 1315)

(출처 : 대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결【토지수용이의재결처분취소】        [공2000.10.1.(115),1947])

(출처 : 대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결【토지수용이의재결처분취소】        [공2000.10.1.(115),1947])

(출처 : 대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결【토지수용이의재결처분취소】        [공2000.10.1.(115),1947])

도로부지 보상은 신청에 의하여 예산 한도 내에서 접수 순으로 지급하나 5년간 임료 상당액의 부당이득금은 반드시 소송을 통하여 지급합니다.부당이득금 반환 청구의 소에서 원고가 승소하면 보상액과 5년간 임료를 함께 지불하는 경우가 많습니다.

2009. 9. 10. 선고 2006다61536, 61543 판결 〔부당이득금반환․손해배상(기)〕       

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 토지가 수용됨에 따라 기존의 가압류의 효력이 소멸한 경우, 가압류 집행 후 토지의 소유권을 취득한 제3취득자가 보상금을 전액 수령하는 것이 부당이득에 해당하는지 여부(소극)

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제45조 제1항에 의하면, 토지 수용의 경우 사업시행자는 수용의

개시일에 토지의 소유권을 취득하고 그 토지에 관한 다른 권리는 소멸하는 것인바, 수용되는 토지에 대하여 가압류가 집

행되어 있더라도 토지 수용으로 사업시행자가 그 소유권을 원시취득하게 됨에 따라 그 토지 가압류의 효력은 절대적으

로 소멸하는 것이고, 이 경우 법률에 특별한 규정이 없는 이상 토지에 대한 가압류가 그 수용보상금채권에 당연히 전이

되어 효력이 미치게 된다거나 수용보상금채권에 대하여도 토지 가압류의 처분금지적 효력이 미친다고 볼 수는 없으며,

또 가압류는 담보물권과는 달리 목적물의 교환가치를 지배하는 권리가 아니고, 담보물권의 경우에 인정되는 물상대위의

법리가 여기에 적용된다고 볼 수도 없다. 그러므로 토지에 대하여 가압류가 집행된 후에 제3자가 그 토지의 소유권을 취

득함으로써 가압류의 처분금지 효력을 받고 있던 중 그 토지가 공익사업법에 따라 수용됨으로 인하여 기존 가압류의 효

력이 소멸되는 한편 제3취득자인 토지소유자는 위 가압류의 부담에서 벗어나 토지수용보상금을 온전히 지급받게 되었다

고 하더라도, 이는 위 법에 따른 토지 수용의 효과일 뿐이지 이를 두고 법률상 원인 없는 부당이득이라고 할 것은 아니

다.

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대법원 1995.9.15. 선고 94다27649 판결 【소유권보존등기말소】

[집43(2)민,163;공1995.10.15.(1002),3370]

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【판시사항】

가. 기업자가 과실 없이 토지 소유자를 알지 못하여 그 형식상 권리자를 피수용자로 하여 토지수용법에 의한 수용절차를 마친 경우, 그 토지수용의 효과

나. 국가를 상대로 한 토지소유권 확인청구가 확인의 이익이 있는 경우

다. 농지소표상 지주로 되어 있는 경우, 그 소유권 추정력 유무

라. 사정명의자와 다른 자가 소유자로 기재되어 있는 구 토지대장의 기재만으로 토지의 승계취득 사실을 인정하기 어렵다고 한 사례

마. 토지수용의 효과를 다투면서 기업자를 상대로 한 등기말소 청구와 병합하여 국가를 상대로 소유권확인청구를 하는 경우, 확인의 이익을 부정한 사례

바. 농지분배 여부에 관한 농지소표 및 상환대장의 증거력

【판결요지】

가. 토지수용법 등에 의한 토지수용의 경우 기업자가 과실 없이 진정한 토지 소유자임을 알지 못할 때는 형식상 권리자를 그 피수용자로 하여 수용 절차를 마쳤다면 그 수용의 효과를 부인할 수 없으며, 수용목적물의 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가지고 있던 소유권은 소멸함과 동시에 기업자가 완전하고 확실하게 그 권리를 원시취득한다.

나. 국가를 상대로 한 토지소유권 확인청구는 어느 토지가 미등기이고, 토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거

나 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때와 그 밖에 국가가 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우에 확인의 이익이 있다.

다. 토지수용의 효과를 다투면서 토지 소유권을 주장하는 자는 그 기업자에 대한 승소판결만으로도 토지에 관한 기업자의 소유권보존등기를 말소하고 그 소유권보존등기를 신청할 수 있으므로, 이와 병합하여 국가를 상대로 한 소유권확인청구는 그 토지의 소유권을 둘러싼 법적 불안정을 해소하는 데 필요하고도 적절한 수단이 될 수 없어 그 확인의 이익이 없다고 한 사례.

라. 사정명의자와 다른 자가 구 토지대장상 소유자로 되어 있는 경우, 분할 전 토지가 사정명의자로부터 승계되었다고 하기 위하여는 그 승계취득 사실이 주장·입증되어야 하는데, 구 토지대장상의 소유자란 표시에 소유명의자에 대한 주소, 연월일 및 사고란이 모두 공란으로 남겨져 있는데다가 그 연혁란에도 아무런 기재사항이 없고 그 이후에는 소유자 미복구로만 되어 있다면, 그 기재만 가지고는 토지의 사정명의자로부터 소유명의자 앞으로 정당한 절차에 따라 소유권의 승계를 표시하는 대장으로 보기 어렵다고 한 사례.

마. 농지소표상에 지주로 기재되어 있다 하여 실체법상 소유권을 가진 자로 추정되는 것은 아니다.

바. 어떤 토지에 대하여 농지분배가 이루어졌다 하여 농지소표가 작성되어 있다면, 그것이 위조되었다거나 허위 내용의 것이라는 점이 객관적, 합리적인 증거에 의하여 인정되는 등의 특별한 사정에 의하여 그 증명력이 배척되지 않는 한 그에 의하여 농지개혁법시행령 제32조에 의한 대지조사를 하고 분배농지확정 절차를 거친 것으로 추정되고, 한편 상환대장은 분배농지확정 절차가 완료된 후 상환에 필요한 사항을 기재하기 위하여 작성하는 서류이기 때문에 농지분배 여부에 관한 증거로서 농지소표만큼이나 중요한 증거라 할 것이어서 이를 가볍게 배척할 수 없다.

【참조조문】

가. 토지수용법 제23조 , 제61조 / 나.다. 민사소송법 제228조 / 라.마. 민법 제186조 , 제187조 / 마 구 농지개혁법 제11조 / 바. 농지개혁법시행령 제32조 , 제38조

【참조판례】

가. 대법원 1979.9.25. 선고 79다1369 판결(공1979,12225) / 나. 대법원 1993.9.14. 선고 92다24899 판결(공1993하,2746), 1994.3.11. 선고 93다57704 판결(공1994상,1187) / 라. 대법원 1986.6.10. 선고 84다카1773 판결(공1986,868), 1990.2.27. 선고 88다카4178 판결(공1990,737) / 마. 대법원 1988.4.25. 선고 87다카3168 판결(공1988,897) / 바. 대법원 1989.4.11. 선고 88다카4628 판결(공1989,743), 1990.10.23. 선고 89다카24865 판결(공1990,2378), 1993.3.26. 선고 92다25472 판결(공1993상,1288), 1994.1.14. 선고 93다4120 판결(공1994상,706)

【전 문】

【원고, 상고인】 임대연 소송대리인 법무법인 해마루종합법률사무소담당변호사 천정배외 2인

【피고, 피상고인】 한국토지개발공사외 1인 소송대리인 변호사 차상근

【원심판결】 서울민사지방법원 1994.4.28. 선고 93나46901 판결

【주 문】

1. 원심판결 중 피고 대한민국에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사 건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

2. 원고의 피고 한국토지개발공사에 대한 상고를 기각한다.

3. 상고기각 부분에 관한 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

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대법원 2008.5.15. 선고 2008다13432 판결 【소유권보존등기말소등】

[미간행]

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【판시사항】

[1] 국가나 지방자치단체가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다는 사정만으로 자주점유의 추정이 번복되는지 여부(소극)

[2] 국가에게 취득시효 완성을 원인으로 하여 소유권이전등기절차를 이행하여 줄 의무를 부담하는 미등기 토지의 소유자가 국가를 상대로 그 토지에 대한 소유권의 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부(소극)

【참조조문】

[1] 민법 제197조 제1항, 제245조 제1항 / [2] 민법 제245조 제1항, 민사소송법 제250조

【참조판례】

[1] 대법원 2005. 12. 9. 선고 2005다33541 판결(공2006상, 114), 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다36045 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다42112 판결(공2008상, 133) / [2] 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다13480 판결(공1995하, 2368)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1외 5인 (소송대리인 변호사 임태선)

【피고, 피상고인】 대한민국

【원심판결】 서울고법 2008. 1. 15. 선고 2007나47164 판결

【주 문】

원심판결 중 제2토지에 관한 소유권확인청구 부분을 파기하고, 제1심판결 중 같은 부분을 취소하며, 이 부분 소를 각하한다. 원고들의 나머지 상고를 모두 기각한다. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다( 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다33048 판결, 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 등 참조).

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 적어도 국도 42호선의 노선지정이 있었던 때인 1971. 8. 31.경부터 제1토지 및 제2토지에 대한 점유를 개시하였다고 인정한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 점유에 관한 법리오해의 위법이 없다.

2. 제2점에 대하여

부동산의 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되는 것이며, 이러한 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 그리고 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다고 할 것이나( 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등 참조), 한편 국가나 지방자치단체가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다고 하더라도, 그 토지에 관한 지적공부 등이 6.25 전란으로 소실되었거나 기타의 사유로 존재하지 아니함으로 인하여 국가나 지방자치단체가 지적공부 등에 소유자로 등재된 자가 따로 있음을 알면서 그 토지를 점유하여 온 것이라고 단정할 수 없고, 그 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 국가나 지방자치단체가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성도 배제할 수 없다고 보이는 경우에는, 국가나 지방자치단체가 소유권 취득의 법률요건이 없이 그러한 사정을 잘 알면서 토지를 무단점유한 것임이 입증되었다고 보기 어려우므로, 위와 같이 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다는 사정만으로 그 토지에 관한 국가나 지방자치단체의 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수는 없다( 대법원 2005. 12. 9. 선고 2005다33541 판결, 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다36045 판결, 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다28065 판결 등 참조).

기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 각 토지에 관한 폐쇄지적도(갑 제3호증의 4)에는 제1토지의 지번과 지목은 ‘육육오ノ이 도’로, 제2토지의 지번과 지목은 ‘육육육ノ이 도’로 각 기재되어 있고, 이 사건 각 토지에 횡으로 연결되어 있는 수원시 권선구 입북동 669-2의 지번과 지목은 ’육육구ノ이 도’, 같은 동 423-2의 지번과 지목은 ‘사이삼ノ이 도’로 각 기재되어 있으며, 1938. 12. 1.경 인천을 기점으로 하고 안산을 경과하여 수원시를 종점으로 한 지방도 3호선이 노선인정된 사정에 비추어 볼 때 이 사건 각 토지는 일제시대인 1938. 12. 1.경 도로로 편입된 것으로 보이는 점, 그 무렵부터 이 사건 각 토지는 경기도에 의하여 지방도 3호선의 일부로 점유ㆍ관리되면서 일반 공중의 통행로로 제공되어 오다가 1971. 8. 31.부터는 국도 42호선의 일부로 노선지정되어 피고에 의해 점유ㆍ관리되면서 현재에 이르기까지 일반 공중의 통행로로 계속 제공되어 오고 있는 점, 위 도로편입 이후 이 사건 각 토지에 관하여 지적공부나 등기부가 존재하지 아니하다가 1974. 3. 30.에 이르러 제1토지에 관한 토지대장이 작성되고, 1996. 11. 1. 피고 명의로 소유권보존등기가 경료되었으며, 제2토지에 관해서는 현재까지도 토지대장이 미복구된 상태인 점 등을 알 수 있는바, 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 이 사건 각 토지의 소유자가 따로 있음을 알면서 이 사건 각 토지를 점유해 온 것이라고 단정할 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 각 토지를 피고가 점유하게 된 경위나 점유의 용도 등을 감안할 때 1938. 12. 1.경 이 사건 각 토지가 도로로 편입될 당시 국가가 공공용 재산의 취득절차에 따라 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성도 배제할 수 없다고 할 것이므로, 비록 피고가 이 사건 각 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다 하더라도 그러한 사유만으로 이 사건 각 토지에 관한 피고의 점유가 무단점유임이 입증되었다고 보기 어렵고, 따라서 피고의 이 사건 각 토지에 관한 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수 없다.

한편, 원고들이 들고 있는 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다64472 판결 등도 국가나 지방자치단체가 자신의 부담이나 기부채납 등 지방재정법 또는 국유재산법 등에 정한 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 그 소유자들의 사용승낙을 받는 등 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원 없이 사유토지를 도로부지에 편입시켰음이 밝혀진 경우 자주점유의 추정이 깨어진다는 취지일 뿐, 점유자가 주장한 자주점유의 권원이 인정되지 않을 경우 곧바로 자주점유의 추정이 번복된다는 취지는 아니다.

원심이 같은 취지에서 피고가 제1토지 및 제2토지를 무단점유한 것이라고 단정할 수 없고, 달리 피고의 무단점유를 인정할 만한 증거가 없다고 판단한 것은 그 이유설시에 다소 미흡한 점은 있으나 이 부분 원고들의 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판례 위반의 위법은 없다.

3. 직권판단

국가가 미등기 토지를 20년간 점유하여 취득시효가 완성된 경우, 그 미등기 토지의 소유자로서는 국가에게 이를 원인으로 하여 소유권이전등기절차를 이행하여 줄 의무를 부담하고 있는 관계로 국가에 대하여 그 소유권을 행사할 지위에 있다고 보기 어렵고, 또 그가 소유권확인판결을 받는다고 하여 이러한 지위에 변동이 생기는 것도 아니라고 할 것이므로, 이와 같은 사정하에서는 그 소유자가 굳이 국가를 상대로 토지에 대한 소유권의 확인을 구하는 것은 무용, 무의미하다고 볼 수밖에 없어 확인판결을 받을 법률상 이익이 있다고 할 수 없다( 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다14420 판결, 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다13480 판결 등 참조).

원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고가 원고들의 소유로 미등기인 제2토지를 1971. 8. 31.경부터 점유하기 시작하여 그로부터 20년이 경과한 1991. 8. 31. 취득시효가 완성되었다면, 피고는 원고들에게 이를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 원고들은 이에 응할 의무를 부담하고 있다 할 것이므로, 이러한 지위에 놓여 있는 원고들로서는 다른 특별한 사정이 없는 한 제2토지에 관하여 피고를 상대로 소유권확인판결을 받을 필요성은 없다고 보아야 한다.

그렇다면 이 사건 소 중 제2토지가 원고들 소유임의 확인을 구하는 부분은 이를 소구할 법률상 이익이 없어 각하되어야 함에도 원심이 본안에 나아가 판단하였으니, 이 부분 원심판결에는 확인의 소의 이익에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 원심판결 중 이 부분은 유지될 수 없다.

4. 결 론

그러므로 원심판결 중 제2토지에 관한 소유권확인청구 부분은 이를 파기하되 대법원에서 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여 원심판결 중 이 부분을 파기하고, 제1심판결 중 같은 부분을 취소하여 이 부분 소를 각하하고, 원고들의 나머지 상고는 이를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심)

(출처 : 대법원 2008.5.15. 선고 2008다13432 판결【소유권보존등기말소등】        [공보불게재])

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2007. 2. 9. 선고 2006다68650, 68667 판결 〔소유권확인․공탁물수령권자 확인〕       

[1] 확인의 소에 있어서 권리보호요건으로서 확인의 이익과 피고적격

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제1호의 규정에 따라 사업시행자가 보상금을 공탁한 경우, 정당한 공탁금수령권자이면서도 공탁공무원으로부터 공탁금의 출급을 거부당한 자가 공탁자인 사업시행자를 상대방으로 하여 그 공탁금출급권의 확인을 구하는 소송을 제기할 이익이 있는지 여부(적극) 

[1] 확인의 소에 있어서는 권리보호요건으로서 확인의 이익이 있어야 하고 확인의 이익은 확인판결을 받는 것이 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안․위험을 제거하는 가장 유효적절한 수단일 때에 인정되는 것이므로, 확인의 소에 있어서는 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 불안․위험을 초래하고 있거나 초래할 염려가 있는 자가 피고로서의 적격을 가진다.

[2] 보상금을 받을 자가 주소불명으로 인하여 그 보상금을 수령할 수 없는 때에 해당함을 이유로 하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제1호의 규정에 따라 사업시행자가 보상금을 공탁한 경우에 있어서는, 변제공탁제도가 본질적으로는 사인 간의 법률관계를 조정하기 위한 것이라는 점, 공탁공무원은 형식적 심사권을 가질 뿐이므로 피공탁자와 정당한 보상금수령권자라고 주장하는 자 사이의 동일성 등에 관하여 종국적인 판단을 할 수 없고, 이는 공탁공무원의 처분에 대한 이의나 그에 대한 불복을 통해서도 해결될 수 없는 점, 누가 정당한 공탁금수령권자인지는 공탁자가 가장 잘 알고 있는 것으로 볼 것인 점, 피공탁자 또는 정당한 공탁금수령권자라고 하더라도 직접 국가를 상대로 하여 민사소송으로써 그 공탁금의 지급을 구하는 것은 원칙적으로 허용되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 정당한 공탁금수령권자이면서도 공탁공무원으로부터 공탁금의 출급을 거부당한 자는 그 법률상 지위의 불안․위험을 제거하기 위하여 공탁자인 사업시행자를 상대방으로 하여 그 공탁금출급권의 확인을 구하는 소송을 제기할 이익이 있다.

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대법원 2005.11.10 선고 2003두7507 판결【토지수용이의재결처분취소】  [공보불게재] 일반행정

【판시사항】

[1] 공용수용에 있어서 공익사업을 위한 필요에 대한 증명책임의 소재(=사업시행자)

[2] 공용수용의 목적물의 범위

【참조조문】

[1]구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 제3조(현행공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조참조),행정소송법 제26조[증명책임] / [2]구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 제2조(현행공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조 

【참조판례】

[2]대법원 1987. 9. 8. 선고 87누395 판결(공1987, 1583),대법원 1994. 1. 11. 선고 93누8108 판결 

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대법원 2006.9.28. 선고 2004두13639 판결 【토지수용이의재결처분취소등】

[공2006.11.1.(261),1839]

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【판시사항】

도로의 공용개시행위로 인하여 공물로 성립한 사인 소유의 도로부지 등에 대하여 도로법 제5조에 따라 사권의 행사가 제한됨으로써 그 소유자가 손실을 받은 경우, 도로부지 등의 소유자가 도로법 제79조에 의한 손실보상청구를 할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

도로의 공용개시행위로 인하여 공물로 성립한 사인 소유의 도로부지 등에 대하여 도로법 제5조에 따라 사권의 행사가 제한됨으로써 그 소유자가 손실을 받았다고 하더라도 이와 같은 사권의 제한은 건설교통부장관 또는 기타의 행정청이 행한 것이 아니라 도로법이 도로의 공물로서의 특성을 유지하기 위하여 필요한 범위 내에서 제한을 가하는 것이므로, 이러한 경우 도로부지 등의 소유자는 국가나 지방자치단체를 상대로 하여 부당이득반환청구나 손해배상청구를 할 수 있음은 별론으로 하고 도로법 제79조에 의한 손실보상청구를 할 수는 없다.

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대법원 1995.8.11. 선고 94다21559 판결 【부동산소유권확인】

[공1995.9.15.(1000),3118]

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【판시사항】

가. 확인의 소의 권리보호 요건으로서의 확인의 이익

나. 취득시효가 완성된 토지가 수용된 경우, 수용 당시의 소유명의자가 시효취득자를 상대로 보상금청구권이 자신에게 귀속한다는 확인을 구할 이익이 있는지 여부

【판결요지】

가. 확인의 소에 있어서는 권리보호 요건으로서 확인의 이익이 있어야 하며 확인의 이익은 권리 또는 법률상의 지위에 불안, 위험이 있어 이를 즉시 제거하여야 할 필요성이 있고 그 불안, 위험을 제거함에는 확인판결을 받는 것이 가장 유효 적절한 수단일 때에만 인정된다고 할 것이므로, 권리 또는 법률상의 지위에 불안, 위험이 현존하지 아니하거나 다른 특별한 사정의 존재로 말미암아 그 불안, 위험의 제거가 무용, 무의미하여 확인판결을 받을 현실적 필요성이 없는 경우에는 확인의 이익이 있다고 할 수 없어 확인의 소는 허용되지 아니한다.

나. 취득시효가 완성된 토지가 수용된 경우, 수용 당시 등기부상 소유명의자의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 의무는 이행불능으로 되었으니, 시효취득자는 이른바 대상청구권의 행사로서 수용 당시 등기부상 소유명의자에게 수용의 대가로 취득한 보상금청구권의 양도를 구할 수 있고 토지수용 당시 등기부상 소유명의자는 이에 응할 의무를 부담하고 있다 할 것인바, 이러한 지위에 놓여 있는 수용 당시 등기부상 소유명의자가 굳이 시효취득자를 상대로 보상금청구권이 자신에게 있다는 확인을 구하는 것은 무용, 무의미하다고 볼 수밖에 없어 확인판결을 받을 법률상 이익이 있다고 할 수 없다.

【참조조문】

가.나 민사소송법 제228조 / 나. 민법 제390조

【참조판례】

가.나. 대법원 1995.6.9. 선고 94다13480 판결(공1995하,2368) / 나. 대법원 1992.5.12. 선고 92다4581,4598 판결(공1992,1849), 1994.12.9. 선고 94다25025 판결(공1995상,450), 1995.7.28. 선고 95다2074 판결(공1995하,2973)

대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다31483 판결 【토지인도】

[공2002.12.15.(168),2844]

【판시사항】

[1] 국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 있어 도로에 편입된 이후 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 경우, 그 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액 산정을 위한 토지의 기초가격의 평가방법

[2] 국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액 산정을 위한 기대이율의 결정방법

【판결요지】

[1] 국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은, 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반 공중의 교통에 사실상 공용되던 토지에 대하여 도로법 등에 의한 도로 설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우에는 도로로 제한된 상태 즉, 도로인 현황대로 감정평가하여야 하고, 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반 공중의 교통에 사실상 공용되지 않던 토지를 비로소 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가하되 다만, 도로에 편입된 이후 당해 토지의 위치나 주위 토지의 개발 및 이용상황 등에 비추어 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때에는, 그 이후부터는 그 변경된 이용상황을 상정하여 토지의 가격을 평가한 다음 이를 기초로 임료 상당의 부당이득액을 산정하여야 한다.

[2] 국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위하여 토지의 기초가격에 곱해야 하는 기대이율은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반 시중이 금리, 정상적인 부동산거래 이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 고려하여 결정하면 된다.

【참조조문】

[1] 민법 제741조 / [2] 민법 제741조 , 국유재산법 제38조 , 국유재산법시행령 제26조 , 지방재정법 제83조 , 지방재정법시행령 제92조

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56232 판결(공1999상, 1037), 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다58576, 58583 판결(공2001상, 527), 대법원 2002. 3. 12. 선고 2001다70900 판결(공2002상, 855), 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결(공2002상, 1111) /[2] 대법원 1994. 6. 14. 선고 93다62515 판결(공1994하, 1954), 대법원 1996. 5. 28. 선고 96다6479 판결(공1996하, 1986), 대법원 1997. 3. 14. 선고 96다55716 판결(공1997상, 1104), 대법원 2000. 6. 23. 선고 2000다12020 판결(공2000하, 1751)

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 공공사업용지가 취득시효로 私有가 된 경우 미불용지로 평가하여 보상한다.

 사건번호  98두13850      선고일  1999-03-23 

 판시사항  [1] 토지수용 보상액 산정시 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동의 고려 여부(소극)

[2] 공공사업에 편입된 국유토지를 일반 매매의 방식으로 취득하여 적법하게 공공사업을 시행한 후 그 토지에 대한 소유권이 취득시효 완성을 원인으로 사인에게 이전된 경우, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조제7항에 따라 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야하는지 여부(적극)

 판결요지  [1] 토지수용법 제46조제1항

[2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조제4항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10, 제10조, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조제7항, 토지수용법 제57조의2

 참조조문  [1] 대법원 1987. 9. 22. 선고 87누111 판결(공1987, 1657)

대법원 1991. 11. 26. 선고 91누285 판결(공1992, 327)

대법원 1993. 9. 10.선고 93누5543 판결(공1993하, 2796)

대법원 1995. 11. 7. 선고 94누13725판결(공1995하, 3920)

[2] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833판결(공1993상, 125)

대법원 1993. 3. 23. 선고 92누2653 판결(공1993상,1303)

 재판전문  1999. 3. 23. 98두13850 토지수용이의재결처분취소

 원고,

상고인  방정숙 (소송대리인 변호사 김주한) 

 피고,

피상고인  중앙토지수용위원회 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 김태경)

 피고보조

참가인  

 원심  서울고법 1998. 7. 8. 선고 96구12544 판결 

 이유  1. 원심판결의 이유 요지

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 건설부장관(현재의 건설교통부장관)이 1989. 6. 10. 이 사건 토지(전 2,307㎡, 임야 767㎡)를 비롯한 경기 고양군 일산읍 탄현리 일대 477,000㎡에 관하여 시행자를 피고 고양시장(당시 고양군수)으로 한 고양탄현 택지개발예정지구로 지정하고, 1989. 6. 17. 이를 고시하였으며, 1990. 12. 19. 택지개발촉진법 제8조에 따라 고양군수가 작성한 고양탄현지구 택지개발계획을 승인하고, 같은 달 26. 그 승인내용과 아울러 수용 또는 사용할 토지 등의 세목 및 권리의 명세서를 고시하였으나 이 사건 토지는 그 당시 산림청이 관리하는 국유재산으로 등기되어 있었던 탓에 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 따른 협의취득의 대상으로 삼고 택지개발계획 승인고시에서 수용할 토지의 세목에 포함시키지 아니한 사실, 그 후 위 택지개발사업의 시행이 지연되어 오다가 그 시행기간이 3회에 걸쳐 연장되어 1995. 12. 31.까지로 연장된 사실, 고양군수는 1991. 12. 31. 대한민국과 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하고 1992. 7. 30.까지 그 매매대금을 모두 지급하였으나, 원고가 1992. 10. 14.경 대한민국을 상대로 이 사건 토지에 관하여 취득시효의 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 1994. 9. 7. 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하자, 피고 고양시는 택지개발계획을 변경하여 이 사건 토지를 수용할 토지의 세목에 추가하는 한편 건설교통부장관의 위임을 받은 경기도지사는 1995. 6. 29. 위 변경계획을 승인하고 1995. 7. 4. 이를 고시한 사실, 그 후 피고 고양시는 이 사건 토지의 취득을 위한 협의가 이루어지지 아니하자 그 수용을 위한 재결을 신청하였고, 피고 중앙토지수용위원회는 1995. 11. 21. 이 사건 토지에 관하여 보상액은 금 311,199,810원, 수용시기는 1995. 12. 21.로 한다는 내용의 수용재결을 한 사실, 한편 위 수용재결 당시에는 이미 고양탄현지구 택지개발사업과 이에 따른 토지구획정리사업이 사실상 모두 완료되었고 그에 따라 원래 자연녹지지역에 속하였던 이 사건 토지는 일반주거지역에 속하여 대지·도로 또는 공원으로 이용되고 있었고, 피고 중앙토지수용위원회는 이 사건 토지가 종전 소유자에게 보상금이 지급된 뒤 소유자가 변경되었고 사실상 공사가 완료된 상태이므로 종전의 이용상황을 기준으로 보상금을 정하는 것이 옳다는 이유로 최초의 택지개발계획 승인고시 당시의 이용상황을 기준으로 하여 위와 같이 보상금을 결정한 사실을 인정한 다음, 원고의 이의신청에 의하여 피고 중앙토지수용위원회가 여전히 최초의 택지개발계획 승인고시 당시의 이용상황을 기준으로 이 사건 토지에 관한 보상액을 산정하되 다만 그 보상액을 수용재결시보다 금 3,334,740원 증액하여 금 314,534,550원으로 정하는 이 사건 이의재결에 대하여, 비록 피고 고양시가 그의 비용을 들여 이 사건 토지에 대하여 택지조성공사를 함으로써 이 사건 토지의 가격이 높아졌다고 하더라도 이 사건 토지에 대한 택지조성공사가 적법한 절차에 의한 것이 아닌 이상 이 사건 토지에 대한 보상액은 수용재결일인 1995. 11. 21. 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정하여야 한다는 점을 들어 위법하다고 판단하고, 그 정당한 보상액을 이 사건 토지에 대한 수용재결 당시의 위치·형상·환경 및 현실적 이용상황을 기준으로 하여 평가한 원심의 감정촉탁 결과에 터잡아 금 739,616,100원으로 결정하여 이의재결에서 정한 위 보상액 금 314,534,550원과의 차액에 해당하는 부분에 관하여 이 사건 이의재결을 취소하고 피고 고양시에 대하여 그에 대한 지급을 명하였다.

2. 먼저 피고들의 상고이유를 본다.

토지수용 보상액을 산정함에 있어서는 토지수용법 제46조제1항에 따라 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 정하여야 할 것이므로, 당해 사업인 택지개발사업에 대한 실시계획의 승인과 더불어 그 용도지역이 주거지역으로 변경된 토지를 그 사업의 시행을 위하여 후에 수용하였다면 그 재결을 위한 평가를 함에 있어서는 그 용도지역의 변경을 고려함이 없이 평가하여야 할 것이고(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누285 판결, 1995. 11. 7. 선고 94누13725 판결 등 참조), 또한 종전에 공공사업의 시행으로 인하여 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 공공사업의 부지로 편입되어 버린 이른바 미보상용지에 대하여는, 토지수용법 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조제4항, 같은법시행령 제2조의10, 제10조 및 같은법시행규칙 제6조제7항 본문의 규정에 의하여, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 하고, 다만 종전의 공공사업시행자와 수용에 있어서의 사업주체가 서로 다르거나 공공사업의 시행자가 적법한 절차를 취하지 아니하여 아직 공공사업의 부지를 취득하지 못한 단계에서 공공사업을 시행하여 토지의 현실적인 이용상황을 변경시킴으로써 토지의 거래가격이 상승된 경우에까지 위 시행규칙 제6조제7항에 규정된 미보상용지의 법리가 적용되지는 않는다고 할 것이나(대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833 판결, 1993. 3. 23. 선고 92누2653 판결 등 참조), 처음부터 공공사업에 편입된 일부 토지가 국유재산이어서 이를 수용대상으로 삼지 아니하고 일반 매매의 방식으로 취득하여 당해 공공사업을 적법히 시행하였음에도 그 후 취득시효 완성을 원인으로 하여 그 토지의 소유권이 사인에게 이전된 경우에는, 설사 뒤늦게 그 토지에 대한 토지수용절차가 진행되었다고 하더라도 공공사업의 시행자와 수용에 있어서의 사업주체가 동일하고 그 시행자가 적법한 절차를 취하지 아니하여 당해 토지를 공공사업의 부지로 취득하지 못한 것이 아니므로, 그 토지는 여전히 위 시행규칙 제6조제7항의 규정에 따라 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다고 할 것이다.

원심이 적법히 인정한 사실관계 및 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 토지는 처음부터 고양탄현 택지개발예정지구 내에 포함되어 그에 대한 택지개발실시계획이 1991. 4. 25. 승인·고시됨에 따라 그 용도지역이 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 변경되었으므로 비록 당해 택지개발사업의 시행을 위하여 이 사건 토지를 뒤늦게 수용하였다고 하더라도 그 용도지역의 변경을 고려함이 없이 자연녹지지역이라는 공법상 제한이 딸린 상태에서 평가하여야 하고, 또한 이 사건 토지를 수용하기 이전에 이미 택지개발사업의 부지로 편입하여 택지조성공사를 마쳤으나 그 공공사업의 시행이 원고가 소유권을 취득하기 이전에 적법한 절차를 취하여 이루어진 것이고 그 수용주체도 여전히 종전의 공공사업의 시행자인 피고 고양시이므로 위 시행규칙 제6조제7항의 규정에 따라 당초의 택지개발계획 승인·고시 당시의 이용상황을 상정하여 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정하여야 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 토지에 대한 택지조성공사가 적법한 절차에 의한 것이 아니라고 보아 이 사건 이의재결을 위법하다고 보고 나아가 이 사건 토지에 대한 정당한 보상액을 수용재결일인 1995. 11. 21. 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정하였는바, 거기에는 토지수용법에서 정한 수용보상액의 산정에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 것이므로 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

3. 원고의 상고이유에 관하여 본다.

소론은, 이 사건 토지를 수용대상 토지의 세목에 추가시키는 택지개발계획의 변경이 승인·고시되기 이전에 이 사건 토지에 대하여 시행된 택지개발공사는 적법한 절차에 의한 것이 아니라고 본 원심 판단을 지지하면서, 다만 이 사건 토지 중 도로 및 공원으로 개발된 72%의 토지 부분 전부에 대하여까지 수용재결시를 기준삼아 그러한 개별적 제한을 고려하여 보상액을 평가한 것은 잘못이라는 데에 있다.

그러나 앞에서 본 바와 같이 이 사건 토지를 수용하기 이전에 행한 택지조성공사가 적법한 절차에 의한 것으로 보아 그 보상액을 최초의 택지개발계획이 승인·고시될 당시의 이용상황을 상정하여 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정하여야 하므로, 논지는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

4. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하며, 원고의 상고를 기각하고 그 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 법관  대법관 이임수(재판장) 박준서(주심) 신성택 서성

음양화평지인님? 안녕하세요

기억하실런지 모르겠습니다만, 저는 3년전에 여기서 님으로부터 합격과 결혼을 축하받았던 사람입니다.

07년 가을이었는데..짧다면 짧고 길다면 긴 3년이 그로부터 너무 숨가쁘게 지나갔습니다.

가는 길은 다르지만, 님이나 저나 각자의 길에서 잘 "여물어 가고" 있겠지요.

가끔씩 업무하다 또는 휴일에 옛날생각이 나서 종종 들어와보는데 님의 글은 잘 보이지 않기도 하고

님의 근황이 궁금하기도 해서 이렇게 글을 올립니다.(강의도 하시는 것 같은데, 제가 님의 실명을 모르니까요^^)

저는 감사를 하다가 작년가을에 재무자문쪽으로 트랜스퍼해서 M&A,구조조정 일을 했고..

그리고 이제 이직을 앞두고 있습니다.

사람을 보는 방법이 하나일순 없지만,

수험생 시절 읽었던 님의 글들(비록, 제가 잘 모르는 분야지만)은 그 자체가 감동이었습니다.

신속한 풀이과정과 숫자로 된 답만을 요구하는 저의 분야에서는 느낄수 없는

전혀 다른 종류의 프로페셔널리즘이, 절제된 언어로도 여과되지 않고 엿보이는 인간적인

고뇌의 글들이 그당시에도, 그리고 지금에도 강한 여운이 되어 잘 잊혀지지 않습니다.

제가 님의 나이를 짐작할수 있는 단서는 잘 떠오르지 않습니다.

(저보다 두세살 어리시거나 동년배가 아닐까싶습니다.)

비록, 각자가 걷는 길은 다를지라도 서로의 길을 응원해주는 좋은 친구가 되었으면 좋겠습니다.

괜찮으시면 언제 만나서 술한잔 하셔도 좋구요.

* 빗소리에 새벽잠을 설치고 일어나 컴터앞에서 여기저기 배회하다 글을 남깁니다.

그 분은 아마..8회때부터 시험보셨분을 알고 있습니다..

소위, 명문대를 나오셨다는 그분은 공부 5년차쯤..짜쯩나서..딴곳으로 갔다가..

 17회부터 ..다시 공부하셨는데.. 공부한 횟수로 치면..한 십년차입니다..

실무는 18회, 70점, 19회도 71점,, 20회  즉 합격한 해는 68점입니다..

옆에서 지켜봤는데..이론법규는 소수설을 너무좋아하셔서..

ㅋㅋ..떨어진것 같습니다...

이번에도..이론 법규 40점대 맞고..실무에서 퍼줘서...합격했습니다..

하고 싶은 말은

그분은 학원 실무 문제를 거의 1번만 풀고 다 못푼다는 것입니다..

면제자이시기도 하지만,,(집안이 어려워서..일하면서 공부했습니다...그냥..이름만 올려서

 공부하는 면제자와는 다릅니다..)

도저히.. 유명한 학원 실무문제들이 납득이 안간다는겁니다..

자신도..현업에 들어가기 전에는 디시에프니..동적 옵션까지 준지했

다지만.. 현업한 5년 하고 보니, 다 까먹었을 뿐더라..

실전에서는 이걸 구분평가 해야하나,, 이걸 평가해야하나..

마나하는 대상확정에서 다들 걸린다고 했습니다..

실전에서는 항상 다푸시고, 학원 실무문제는 다 못풉니다.

문득, 그런 생각이 듭니다.. 우리는 과연 실무공부를 합격할 수 있게 공부하는가의 문제입니다.

19회 이후, 학원에서는 다행히 도면과..기타 등등 말 그대로 현업으로 평가할수 있게 문제를 주지만,

'주관성'또는 팀장들과 다년차들의 기싸움..

 쉽게내면 우습게 보는  경향들이 합쳐쳐

과연, 우리가 실무공부를 하고 있는건지..의문이 생겼다는 겁니다.

어찌되었든,

우리 과목은 기준성이 모호하다는데 있는데.

기본적으로 '개별성''용도의 다양성' 등등의 기본적인 특성으로 우리 시험이

여전히 갈피를 못잡고 있는 실정이 아닌가 합니다.

가격다원론이 올해 시험이 이슈였습니다.

19회 2번을 필두로, 작년에는 성숙도를 기분으로 꼬았지만,

평가외의 도로부분으로 점수가 달라졌따고 합니다.

또,이번에는 시간이 아닌 평가목적상의 개념으로 공법상 제한, 개발이익부분,,

그리고 논란이 있는 부분은  구분평가의 확정 문제등등

거기서 판가름이 날듯 한데,

1번이 틀리면, 뒤에 평가심사의견은 뭐,보지도 않을 듯합니다..

이렇듯, 늘 시험은 우리가 예상하는 것과는 다르게,,, 설사 예상해도,,

(이번에 일단지가 나올거라고 생각해서,,일단지로 보신분들이 꽤 많거든요..ㅜ.ㅜ)
늘 비틀려서 나오는 지라,,

참..실무란 과목이 난제입니다.

어써빨리, 실무이론의 감칙 규정세분화는 단지, 평가사의 업무차원이 아닌

수험생의 길잡이가 될수 잇는 부분이라고 생각해서..

감칙이 세분화되고,, 용어가 정확히 기술되어서

실력있는 분들이 어서빨리 나가아가는 하는 바램입니다.

안녕하세요...반갑습니다.

개별공시지가업무를 보고 있는 현직 시설직(지적직류)공무원입니다.

4월 26일부터 5월 17일까지 20일간 2010년 1월 1일기준 정기분 개별공시지가

열람및 의견제출기간인데요

2년내내 묶여있던 공시지가가 올해는 제곱미터당 4천원씩 떨어진것과 관련하여

개별공시지가의 산정은 연초에 발표되는 표준지 공시지가를 기준으로 각 지역별

비준표에 의한 비준율에 의해서 산정되는데요. 지가균형에 맞게 적정한 표준지를

섰는지와 토지특성이 어떻게 들어가냐에 따라서 지가가 달라지는데요.

컴퓨터가 자동으로 산정하는게 아니고 사람이 지가균형을 보는데 용도지역별 가격별

토지이용상황별 가격을 보고 표준지를 선정하여 각종 인허가자료를 바탕으로 현지

출장을 통한 토지특성 21개 항목을 결정해서 KLIS(한국토지정보시스템)에 전산입력및

산정을 하게 됩니다.

얼마전에 관리지역 세분화가 되어서 2009년에도 관리지역세분화때문에 지가균형이

다 흐트러져버려서 한번에 잡지는 못하고 조금씩 지가균형을 잡아가고 있는데

사람이 하는터라 미진한 사항이 있을겁니다. 의견제출기간이니 가격에 이의가 있을경우

의견제출을 내시라고 권해드리고 싶네요.

관리지역세분화는 기존에는 관리지역하나였던 용도지역이 계획관리지역,생산관리지역

보존관리지역, 관리미지정, 이렇게 바뀌어 버려서 각 관리지역별 비준율까지 먹고 있는터라

같은 관리지역이라도 계획관리지역은 비싸고 보존관리지역은 많이 싼편이라 관리지역세분화

때문에 지가균형을 잡으면서 가격이 틀어졌을 확률이 높아요.

보상과 관련된 곳이라 감정평가사님들도 세세하게 보셨으리라 생각되지만

자치단체별로 개별공시지가 검증업무 스타일이 달라서 저희 같은 경우는

감정평가사님들이 검증업무를 보시는데 불편함이 없도록 최대한 보조를 해주지만

타 시군 직원들과 얘기를 해보면  평가사님께 모두 맡겨버리는 경우도 있더라구요.

표준지선정이나 토지이용상황같은걸 잘못 정하면 가격이 많이 틀어져요.

표준지의 경우도 매년 상상하면 상승했지 특별한 경우 아니면 떨어지는 경우가 없는데

저희꺼 토지가 그렇게 나왔다면 저라도 의견제출을 내보겠습니다.

더더구나 보상과 관련되어 있으니깐요.

보상은 표준지가를 통해서 결정이 된다고 하던데 개별지와 상관이 없다더라구요.

그래도 표준지였던게 개별지도 됐다가 개별지였던게 표준지도 되므로...

전혀 상관이 없진 않을것 같구요. 그렇기때문에 보상관련 지역의 개별공시지가

검증작업시에 감정평가사님들도 신경을 많이 쓰세요.

보상쪽은 개별공시지가 담당자입장에서 할 얘기가 아니고 업무볼때 민원인들이

보상쪽 말씀을 하시면 건설과 보상담당 토목직들이나 감정평가사님들이 보상가를 매기시기에

보상관련해서는 말을 아끼는 편이구요. 별로 아는바가 없네요.

 구청에 전화하시면 비교표준지 알려주는거 맞구요.

비교표준지의 용도지역, 토지이용상황, 기타 특성및 가격에 대해서 물어보세요.

5월 17일까지 의견제출기간이니 의견제출서에 요구사항을 상세하게 적으셔서

제출하시면 부동산평가위원회에서 감정평가사님들이 다시 확인하시거든요.

그리고 개별공시지가 담당공무원 입장에서도 사람이 하는일이라 누락되는부분도

있을수 있어서 의견제출과 더불어 이의신청기간을 두어서 재차 확인하는 과정을

거치는것이구요. 의견제출서를 내신다고 100%다 민원인 말씀대로 바뀌는건

아니구요. 심의때 부동산평가위원및 감정평가사님들이 지가산정에 오류가 있었다는것을

인정하신다면 바뀌는거에요.

 저희 개별공시지가 담당 공무원은 회사원과 같은 월급쟁이 일뿐이구요.

잘하든 못하든 똑같은 월급을 받고 이왕이면 민원인들에게 쓴소리를 적게 들을려고

노력하는데 하는일이 국세및 지방세의 기초자료가 되는 개별공시지가 업무라 좋은 소리를

못듣고 사는 형편이네요 ㅠㅠ. 잘못된게 있으면 의견제출,이의신청을 통해서 심의하도록

하면 되구요. 제출하신 의견제출,이의신청은 심의결과에 따라서 기각될수도 있으니 이점

이해해주세요.ㅠㅠ

저도 감정평가사가 되는게 꿈인 월급쟁이 공무원입니다. 근데 요즘 공부도 제대로 못하고 있는

판국에 지나다가 제가 답변드릴 내용이 있는것 같아서 답변을 달았는데 더 궁금하신게 있으시면

말씀하세요. 최대한 알아보고 답변드릴께요.

의견제출건은 잘 처리 되셨으면 좋겠구요. 하시는 공부 잘 되셔서 감정평가사 꼭 합격하시길 바래요 ^^

라떼타운님이 보내신 메일 전문(全文)입니다. (불필요한 부분은 x표시)

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감평수험계에 많은 관심을 갖고 계신분으로 알고 있습니다.

저는 김xx 평가사님으로 예측을 했으나

아닌 듯하네요. 누군지는 잘 몰라서 더욱더 궁금하기도 하구요.^^;

넘 궁금합니다 ㅋㅋㅋ

다름이 아니라 작년 이론1번에 대하여 글을 남기신 것 봤는데

관련하여 질문하려구요.

1. 지상권이 설정된 토지의 경우 감가되는 것이 일반적이라고

알고 있습니다. 그러나 담침 15조 2호의 공식에 따르면

지상권의 계약임료가 시장의 통상 임료를 초과하는 경우,

지상권이 설정된 토지의 경우에도 증가할 수 있는 여지가 있는게

아닌가요?

2. 물론 현실적으로 담보목적의 평가에 있어 지상권이 설정된

토지의 증가를 인정하기엔 다소 찝찝(?)한 면이 있을 수도 있겠지만

전혀 불가능하고는 생각되지 않다고 생각되는데 실무적으로는 그렇지

않은가요?

바쁜시간 내주셔서 감사합니당^^

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저는 옛날 사람입니다. 감정평가이론에 대해서도 잘 모릅니다. 이러한 사항은 학원스터디를 다니신다면 이론팀장님 혹은

해당과목 강사님 게시판에 물어보는 것이 더 바람직합니다.

허접한 작년 이론시험에 대한 글 (자유게시판 24551번 글) 때문에 괜한 고민을 하게 해드린 것 같네요.

출제위원님들은 절대 문제를 아무렇게나 내지 않습니다.

특히 1번은 당해를 대표하는 문제로 부동산 시장 및 감정평가업계의 문제의식을 바탕으로 출제됩니다.

스터디에서 내는 팀장문제는 팀장들의 감정평가이론에 대한 지식의 수준이 출제위원님들에 비하여 낮기 때문에 단순

히 그 안의 내용만을 물어보는 소위 암기하고 있느냐 없느냐 여부만을 물어보는 경우가 많습니다. (내용만을 물어보기 위한

의도라면 실제 시험에서 5~10점으로 물어보는 경우가 이에 해당합니다. 그 이상의 배점으로 물어본다면 좋은 문제가 아니

라는 것이며 실제 시험 대비에도 도움이 안 됩니다.) 

예를들어

【문】부동산 시장을 레몬시장에 비유하는 의견들이 있다. 부동산 시장이 어떤 점에서 레몬시장과 유사점을

        가지고 있는지 설명하고 이를 해소하기 위한 방안에 대해 설명하시오.

-> 이 문제를 만든 팀장은 감정평가 수수료와 관련하여 노태욱 교수님이 2009.3월 협회 연수때 강의한 교재의 내용을 바탕

으로 만든 문제라고 생각합니다만, 실제 교수님이 감정평가 수수료에 관한 문제점 (= 감정평가수주 과당경쟁에 의한 감

정평가 서비스 질의 저하)에 관하여 물어보고자 한다면 직접적으로 lemon market에 대하여 쓰도록 주지는 않을 것이고

논의의 전제 (premise)가 되는 목차를 쓰게끔 (일명 눈에 보이지 않는 출제의도)로 출제할 것입니다.     

이하 논의는 저의 지극히 주관적인 견해이므로 참고만 하세요.

억지다 말도 안된다 라고 생각할 수 있습니다.

반론도 있을 수 있습니다.

요즘 감정평가이론 공부를 어떻게 해야 하는지 고민하는 분들이 많은 것 같은데요.

이 글을 통해 제 의견이 맞고 틀리고를 떠나 출제위원님들이 얼마나 많이 숙고하여 문제를 출제하시는지에 대하여 한번쯤

고민해보고 향후 감정평가이론 공부방법에 대해 각자 혹은 다 같이 다시한번 생각해보는 계기가 되었으면 좋겠습니다. 

【문 1】 지상권이 설정된 토지가 ② 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오 (40점)

(1) 위 토지의 담보평가시 유의할 점과 ③ 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 ① 설명하시오 (15점)   

(2) 위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항을 ① 설명하시오 (10점)

(3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 ① 설명하시오 (15점)

일단 이 문제는 평가목적에 따라 법적, 경제적 관점을 고려한 가격이 차이가 난다는 것을 물어본 것

(즉, 가격다원론)이 가장 중요한 출제의도인 것은 분명하다.

담보평가의 경우 경제적 가격을 구하고 다음 소유권외 권리내역 (저당권 등) 및 기타 임대차내역 및 주임법 및 상임법

대상여부 등의 법적내용을 검토하여 유효담보가액을 산정하고

(경제적 → 법적 검토 順)  

보상평가의 경우 법적사항 검토 (비교표준지, 적용공시지가 등) 후 경제적 개념의 가격을 산정한다

(법적 → 경제적 검토 順) 

감정평가의 기능과 관련하여 사적 기능 (시장가치) 공적기능 (보상가액)을 대비하는 게 핵심 포인트다.

1. ① 설명하시오 라고 제시한 이유

<설명하시오>라고 문제에서 제시한 것은 분명히 출제자가 원하는 정답이 있다는 의미이다. 종전 자유게시판

24551번에서는 국어 문장적으로 말이 안된다. 있지도 않은 경우를 가지고 문제를 냈다는 둥으로 언급했으나

그것이 아닌 것 같다. 깊은 의미가 숨어 있었던 것 같다.

2. ② 시장에서 거래되고 있다 라고 한 이유

보통 순수하게 용익물권이 설정된 토지는 현실적으로 시장에서 거래되는 일이 거의 없다. 용익물권 중에서도 배

타적이고 강행규정성을 가지고 있는 지상권이 설정된 토지를 누가 사려고 하겠는가? 만약 문제에서 보상평가에

대한 사항만을 물어보았다면 이 문구가 굳이 필요 없었을 것이지만 담보평가와 같이 물어보았기 때문에 이 문구

를 제시한 것 같다. 

3. ③ 감가(減價) 또는 증가(增價)요인 이라는 표현을 한 이유

일단 한자(漢字)가 병기(倂記)되어 있다. (11회 이전까지는 중요단어옆에 한자가 쓰여 있었다.) 이는 연륜이 있으신

평가사님이 출제하셨다는 것이며 일본식 이론을 공부하셨던 분이라는 것을 짐작할 수 있다.

<증 , 감가요인> 이라는 표현을 할 수도 있었는데 굳이 위와 같이 표현한 이유는 무엇이었을까?

3달전 자유게시판 24551번 글에서 지상권 설정된 토지의 증가요인은 존재하지 않는 것 같다. 이런 경우가 있을지

도 모르겠으나 내가 아는 한 지상권 설정으로 인하여 토지가치가 증가하는 경우는 없다고 본다 라고 했다.

이 말은 맞다. 일반적으로 이런 경우는 현실적으로 있을 수 없다. 위의 메일에 써있는 것처럼 담보평가지침 15조

상의 평가방법중 실제지불임료가 정상임료를 초과하는 비정상적인 경우를 상정한다면 토지가치가 증가한다고 말

할수도 있을 것이다. (대부분의 수험생 및 팀장, 강사들도 이렇게 이야기하며 어물쩡 넘어갔을거라고 추측된다)

그런데 과연 이런 토지가 시장에서 거래될 수 있을 것인가?

이런 경우가 답이 되지 않게 하기 위해 출제위원님은 <시장에서 거래되고 있다>라는 문구를 준 것이 아닐까?

그렇다면 감가(減價) 또는 증가(增價)요인이라는 표현에 숨어있는 진짜 의도는 무엇이었을까?

1번 문제는 항상 업계에서 고민하고 있는 문제를 수험적합하게 문제화 한다.

예전부터 실무자들 사이에서 나대지에 근저당권 설정시 채권확보의 용이성을 이유로 지상권을 설정하는 것이 실익이 있을

까라는 의문이 있어왔다. 각 금융권 담보업무지침에서는 이럴 경우 지상권 설정을 하도록 하고 있다. 지상권 설정 비용은 개

별공시지가를 기준으로 등록세, 교육세등을 고려하여 상당한 금액이 들어간다. 별도의 추가 비용을 들여 지상권을 설정을

하는 것은 단순히 나대지 현 상태로의 담보가치 보전에 불가할 뿐, 지상권 설정만으로는 지상의 미등기 제시외 건물 (무허가

건물, 가설건축물)의 건축을 완전히 막을 수 없다. 만약 무허가건물 등에 사람이 거주할 때 철거 등의 물권적 청구권 행사가

용이치 않다는 현실적 어려움이 있다. 이러한 이유로, 굳이 지상권 추가 설정 없이도 채권확보에 큰 무리가 없다면 괜히 추

가적인 비용을 들여 지상권을 추가 설정할 실익이 있느냐에 대해서 논의가 있다.

이 논의는 법정지상권에 대한 깊은 법논리가 들어가 있어 이런 것을 수험생이 알고 있냐를 물어본 것은 아니라고 생각하지

만 (결국 지상권을 설정할 실익이 있다는 것이 일치된 견해임)

담보평가지침 제15조 단서에 이 같은 사항이 명시되어 있어서 이 문구가 의미하는 바에 대하여 물어볼 수 있음을 예측하고

있었어야 했다.

감가(減價) 또는 증가(增價)요인이라고 물어본 것은

일반적으로 지상권이 설정된 토지 와 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 

토지의 경우를 구분하여 서술하도록 하기 위함이었다. (‘또는’ 의 의미는 바로 여기에 있다.

동일한 Case를 상정하여 물어봤다면 증․감가라는 표현을 썼지 않았을까?)

일반적으로 보통의 지상권이 설정된 토지는 지상권으로 인하여 소유권에 제한이 있기 때문에 담보평가시 지상권

부분만큼 감가(減價) 하여 평가해야 하는 것이며     <내부적 요인에 의한 감가>

저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우는 지상권으로 인한 소유권 제한을 고려할 필요가 없기 때문

에 정상평가한다. 이후 인근지역의 지가수준 및 담보평가전례 등을 고려한 기타요인 보정을 통하여 토지가치가

증가(增價)되는 경우가 있을 수 있다.  <외부적 요인에 의한 증가>

(기설정된 근저당권의 경우 문제에서 담보평가라고 하였지 담보가용금액을 구하는 것이 아니기 때문에 여기서는 고려하지 않음)

그래서 주어진 순서도 일반적인 감가(減價)를 먼저 주고

그 다음 예외적인 경우인 증가(增價)를 나중에 준 것이라 본다.

만약 이 같은 생각이 맞다면 1-2번의 보상평가시 검토사항에서

1) 일반적인 지상권 설정의 토지의 경우

-> 나지상정이므로 고려안함 (사업시행자가 별도로 평가의뢰 하는 경우가 아닌 일반적인 경우)

    기타요인 보정가능

2) 저당권자가 채권확보의 목적으로 지상권을 설정한 경우

-> (근)저당권 및 지상권은 사권이므로 고려안함

    기타요인 보정가능

양 경우 모두 공통된 사항이 적용되기 때문에 문제에서 별도로 1-1에서처럼 감가 또는 증가요인등의 표현을

줄 필요가 없는 것이다.

이 문제는 평가목적에 따라

(1) 평가의 절차(heuristic)적 측면에서

담보 - 경제적 → 법적  / 보상 - 법적 → 경제적

(2) 평가의 실체(theoretical)적 측면에서

사권설정시 처리 유무, 증감가의 경우 (담보평가 + - 가능, 보상평가 보상전후 재산권 가치 동일)

(3) 평가의 기능(functional)적 측면에서

담보평가  : 경제적(사적) 기능  보상평가 : 정책적(공적) 기능

의 논리를 물어본 문제라고 할 수 있다.

상기(上記)의 서술이 잘못되었을 수 있습니다.

저의 지극히 주관적인 개인적 의견이므로 참고만 하시길 다시한번 당부합니다.

진정한 출제의도는 20회 감정평가이론 출제위원인 양원진 평가사님 (통일감정평가법인 대표)님만 아십니다.

20기 합격생 중에 통일감정평가법인에 취업한 분이 계실테니 학원 팀장, 강사등을 통해 간접적으로라도

진정한 출제의도가 무엇이었는지 알아보도록 하세요. 이런 고민없이는 감정평가이론은 밑도 끝도 없는 과목이 될 겁니다.

괜히 서브 외웠어~

서브에서 하나도 안 나왔어~.

출제의도를 파악해야 한다고 하는데,,,序는 꼭 읽어본다고 잘 써야 한다는데.. 논리적, 입체적으로 써야

한다고 하는데 그게 무엇을 의미하는지 학원에선 알려주지도 않고

어떻게 어떻게 어떻게~ 뾰로롱........... (                  )

(  ) 안에 있는 것은 각자 답을 찾아야 겠죠?  ^^

라떼타운님 답변이 되셨으면 좋겠네요.

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

P.S) 출제위원님들의 마인드를 알 수 있게끔 예시문제 하나 올립니다. 생각해 보세요

<질문 1> 에 대하여

거래사례 및 조성사례 에서의 철거비 고려에 대해서는 기본적인 내용이므로  잘 이해하고 계실 겁니다.^^

분양사례에 철거비가 들어가 있을 경우 공부한지 얼마 안되신 분 혹은 무작정 문제만 돌리시는 분들은 잘 이해가 안되는 부분입니다. 분양사례에 철거비가 들어가 있는 경우는 아직 기출문제에 나온적이 없습니다. 과거 일본 실무문제집에서 copy했거나 혹은 한국 수험가에서 만든 문제라고 할 수 있습니다.  

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가  plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

일단지에 대한 기출문제

1. 감정평가사 12회 4번 약술

2. 감정평가사 이론 20회 3번 문제

일단지의 경우 유도은 평가사님 (18기, 서울법학원 실무강사)의 스터디 문제에서 이 같은 사항을 다른 분보다 자주 다루고

있으니 문제를 찾아서 보면 도움이 될 것입니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 1>

도시재개발법에 의한 불량주택재개발사업이나 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 의하여 기존건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사하며 사업부지가 건축물의 존재여부와 상관 없이 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로써 관계법령에 의하여 행위허가 등을 받고 착공신고 후 실공사를 착수한 때를 기준으로 일단지로 보아 토지특성을 조사합니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 2>

20회 이론시험에서 일단지 문제가 나왔으니 20기 실무팀장인 정혜영, 전현호, 김범영, 이숭우님들이 2기때 한번 문제화 하는 것도 괜찮지 않을까 생각합니다.

표준지 평가에서

표준지 조사평가기준에 의한 경우 택지개발지구내에 표준지가 선정된경우 공시기준일이 사업인정과 확정예정지번부여 사이에 있는 경우, 종전이용상황이 농경지일때 사업지구 전체를 농지로 보고 일단지로 평가해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

 「표준지 조사ㆍ평가 기준」제20조에서는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 ‘일단지’라 함)가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우(사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우) 일단지로 조사하도록 규정하고 있으며, 개발사업시행예정지의 경우 동조 제3항에서는 사업인정이 있기 전에는 일단지로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 표준지의 적정가격 평가를 위해서는 단순히 사업인정 전ㆍ후 여부만을 고려하여 일단지를 판단하여서는 아니될 것이며 개발사업의 진행단계 등을 전반적으로 고려하여 일단지 조사 여부를 판단하여야 합니다.

  택지개발사업시행지구내 토지의 이용상황 조사방법과 관련하여서는 동기준 제34조 제2호에서는 확정예정지번이 부여되기 이전인 경우에는 종전의 토지이용상황 등을 기준으로 조사ㆍ평가하도록 규정하고 있으며, 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지로서 환지예정지로 지정된 경우의 평가기준을 준용하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사안의 경우에는 표준지의 적정가격 평가를 위한 일단지 평가의 궁극적 취지 등을 전반적으로 고려시 단순히 대규모 개발사업으로서 사업인정고시가 행해졌다는 사실만으로 당해 표준지를 일단지로 조사하여서는 아니될 것으로 판단되며, 토지의 이용상황은 확정예정지번이 부여되기 이전인 이용상황을 기준으로 평가하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

질문에 답변이 되셨으면 좋겠네요. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

질문한 문제가 최초로 게재된 것은

최신 감정평가론 (백영준, 백일현, 신종웅, 양우석 공저)에서 였고

이후 나상수, 고규봉, 이홍규 共著 감정평가실무강의 책에서 이 문제를 copy하였고

다음 권경미, 박시우, 김기태 共著 pass 감정평가실무 (3th edition 2쇄 기준) p277에도 99.99% 동일하게 문제를 copy하고 있습니다. 

이 문제는 정액법, 정률법, 상환기금법에 대한 이해를 물어보려고 출제한 문제입니다. 문제를 만드는 과정에서는 각 방식별

로 딱 맞게 수치가 주어졌다면 풀이상 오해가 없었을 텐데 문제를 만드는 과정에서 해석의 오류가 생긴 경우입니다. 정률법

사용시 내용년수 만료시 잔가율 과 매년감가율이 동시에 주어진 자료처럼 보인 것이 문제라는 것이죠.

이 문제에서 출제자의 의도는 내용연수 만료시 잔가율 10%는 정률법에서는 사용하지 말라는 것입니다. 내용연수

만료시 잔가율 10%는 정액법과 상환기금법에서만 사용하라는 뜻입니다. 그래서 문제에서 매년 감가율 15% (정

률법) -> 즉, 정률법에서는 이것을 활용하라 라고 친절하게 제시한 것입니다. 0.85^10 = 0.1969 자료가 주어진

것으로도 알 수 있습니다.

문제를 제대로 만들었다면 전 내용연수 와 경과연수가 다 제시되었기 때문에 어느 방법을 기준으로 하던 답이 같아야 정상입니다.

문제를 위한 문제를 만들다 보니 숫자가 제대로 맞지 않게 되어버린 경우입니다.

문제 풀면서 고민고민하였을 님의 모습이 떠오릅니다.

이 기회에 정률법에 대하여 확실히 알았다는 것으로  생각하세요.

사실 정률법에 의한 계산부분은 굉장히 많이 기출된 내용입니다.

노파심에서 말씀드리면

전년대비 잔가율 과 최종 경제적 내용연수 만료시 잔가율을 동일한 것으로 파악하지 않도록 주의하시고요 

마지막으로 기출문제를 통하여 확실히 개념을 정립하시길 바랍니다.

공인감정사 1회 1번 (꼭 풀어보세요)

공인감정사 2회 2번

공인감정사 4회 3번

공인감정사 8회 3번

공인감정사 10회 2번

감정평가사 2회 1번

감정평가사 6회 3번

감정평가사 9회 5번

감정평가사 12회 3번

감정평가사 17회 4번

열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

수용대상토지의 보상가격 산정에 있어서 일반적인 토지보상평가의 방법에 대한 설명중 ‘토지의 보상액 평가는 가격시점에 있어서 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여야 할 것이라고 하였는바. 이것은 ‘공시지가를 기준으로 하되 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황에 따라서 평가하여야 한다’는 의미입니다(대법원 2003.4.8. 선고 2002두4518 판결).

2) 무허가건물의 의미는 무허가 주택이외에 축사 및 미곡창고 등 부속건물을 포함하며(1999. 7. 5. 토관 58342-573), 수용대상 토지의 일부인 무허가건물 등의 부지를 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하는 경우에는 그 일부에 대한 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하여야 하며, 당해 무허가건물 이외에 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막부지, 컨테이너 적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질 변경된 토지인바 토지형질변경행위는 관할 관청의 허가 없이 하는 경우에도 도시계획법 제21조제2항에 위반한다고 할 수 없는 것이지만, 사업시행을 위한 손실보상계획 공고나 고시 시점을 기준으로 그 이후에 시장․군수에게 신고나 허가를 받지 아니하고 행한 경우에는 토지는 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것입니다(대법원 2002.10.11. 선고 2000도6067 판결).

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다(

이 경우 주거이전비도 고시일 현재 건물소유자에게 가구원수에 따라서 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 하지만, 소유자가 당해 건물에 실제 거주하지 않은 경우 무허가건물(고시일 이후 건축된 건물의 경우를 의미함)경우에는 보상하지 않습니다

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다

수용대상 토지의 소유자들이 헌법이 정하는 정당한 보상을 받기 위해서는 적정하고 합리적인 평가가 관건인데, 이러한 감정평가와 관련하여 판례상 문제가 된 몇가지 점을 짚어보고자 한다.

먼저 수용대상 토지의 손실보상액을 평가하는 방법을 살펴보면, 우선 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(標準地)를 선정한다. 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한다. 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다(대판 2002두4518).

이처럼 관계 법령에 따라 보상액을 산정하면 되고, 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 하는 것은 아니므로 관계 법령에 따른 보상액이 개별공시지가를 기준으로 한 것보다 저렴하게 되었다는 사정만으로 그 보상액 산정이 위법한 것은 아니다(대판 2000두10106). 또한 보상액 산정시 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 그 가격이정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있을 때만 참작할 수 있을 뿐이다(대판 2000두10106).

한편 비교표준지 선정방법을 보면, 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다. 그런 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하도록 하고 있다(대판 99두7968).

따라서 도시계획구역내에서는 특별한 사정이 없는 한 같은 용도지역의 비교표준지를 선정하여야 하고, 그 표준지가 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대판 2008두22129).

또 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 산정함을 유의하여야 한다(대판 98두13850).