陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

소년탐정 김전일 한편을 본 느낌 ^^

극한 상황에서의 인간의 본성...

박휘순 (장PD)의 연기가 압권이었다

주인공인 신민아와 박해일 등의 연기는 생각보다 별로 였다

기대없이 봤는데 나름대로 짜임새 있는 영화...

스타파워 와 애국심류에 호소하는 <국가대표>같은 영화보다야 훨 낫다는 생각

피할수 없다면 즐겨라...내가 군대있을때 들었던 가장 좆같은 말이었는데 가장 정확한 말이기도해...라는 대사가 그나마 기억에 남는다

보내신 메일 全文입니다.

평가사님 안녕하세요..

평가사님께 질문이 있어서 이렇게 염치불구하고 이메일을 보내게 되었습니다.

다름이 아니라, "부동산 금융과 투자"라는 책에 대해서 문의 드릴려구요..

이 책에서 "실무"과목에 도움되는 파트가 따로 있는지 해서요..

아니면 책 전체가 다 수험생에게 도움이 되는가 해서 이렇게 메일을 쓰게 되었습니다..^^

추우신데 감기 조심하세요..

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답장이 늦었습니다.

Brueggeman, William B. Fisher, Jeffrey D 의 책 부동산 금융과 투자

이 책은 현재 원서로는 13th까지 발간된 상태며 번역본은 12th까지 나와있습니다.

이 책은 부동산 관련 대학원의 석사과정 혹은 환경대학원 박사과정에서 세미나 교재로 쓰이는 대부분이 학부출신인 수험생들이 보기에는 어려운 책입니다. 

수험가에서 이 책이 본격적으로 소개된 것은 2007년입니다.

당시 삼일한성학원 토요반 실무팀장이었던 김성호 평가사 (前 전문강사, 17기)가 실무문제에 이 책의 내용을 반영하면서 팀원들이 보기 시작한 것이 시초입니다.

이와 동시에 당시 서울법학원 금요반 이론팀장이었던 17기 김지연 평가사님 (現 한림법학원 이론강사)이 미국식 이론의 최고 바이블이라고 소개하여 당시 그 반 팀원들을 중심으로 몇몇이 보기 시작했습니다.

그 후 1년간은 이 책에 대한 관심이 크지 않았다가 김지연 평가사님의 PASS-click 감정평가이론에 이 책의 일부 내용의 강의, 2009년 19기 김사왕 평가사가 실무 스터디 문제에 이 책의 내용 중 김성호 평가사가 다루지 못한 부분을 문제화 하면서 다시 수험생들의 관심을 받고 있는 것으로 알고 있습니다.

(대표적인 것으로 鑑定評價實務演習에 수록되어 있는 한계수익률(MRR)문제를 들 수 있으며 이 문제는 17기 금현태 평가사의 1기 스터디 그래프 자료를 응용하여 한계수익률 개념을 이해시키기 위한, 내용에 충실한 문제임 

이 책이 정말 훌륭한 책이라는 것에는 이견이 없지만 과연 이 책이 감정평가사 시험 특히 실무에 얼마나 도움이 될 것인가에 대해서는 생각을 좀 해봐야 할 것 같습니다.

이 책은 철저히 미국식 이론에 기초하여 쓰여진 책이기 때문에 미국의 모기지 제도 및 각종 미국의 부동산제도에 대한 이해가 없이는 이해가 힘든 책입니다. 이것을 제대로 이해하고 설명할 수 있는 분도 그렇게 많지 않구요.

(바이블임에도 불구하고 각 학원에서 강의교재로 선택하지 않는 이유는 바로 여기에 있습니다.)

이 책에서 감정평가실무에 활용가능한 부분은 앞의 1,2장을 제외하고는 모든 장이 도움이 됩니다. 이 내용들이 대체로 17,18,19기 팀장들에 의해서 문제화 되었습니다.

PLUS 감정평가실무 (원금거치 대출, 지분전환대출 등...)

2007 삼일한성 김성호 평가사 1기 4주차 1번 문제 (GPM, PLAM, 증분 IRR)

2007 삼일한성 김성호 평가사 3기 1주차 1번 문제 (프로젝트 파이낸싱)

2007 삼일한성 - 한솔 김성호 평가사 매실 문제 (소유 - 임차 분석)

2008 베리타스 법학원 김성호 평가사 단과스터디 1기 4주차 문제

2008 베리타스 법학원 김광천, 김성유, 김성호 평가사 문제 (포트폴리오)

2008 합격의 법학원 이선호 평가사 2기 스터디 문제 (GPM)

2008 베리타스 법학원 이용훈 평가사(現 한림) 3기 5주차 스터디 문제 (REIT'S)

2009 삼일한성 김사왕 평가사 鑑定評價實務演習 수록 문제 (위에서 언급)

기타 등등

아직 수험가에 문제화 되지 않은 부분은 (최근 문제화 되었을지도 모르겠네요..)

레버리지 부분중 BER (Break Even Rate)관련 내용등으로

이 부분은 20기 같은 삼일한성 팀장인 정혜영 평가사가 문제화 할 것으로 기대해 봅니다.

만약 님께서 2년차이시라면 이 책을 보는 것은 말리고 싶습니다.

단 4년차이상 유예생 이라면 일독을 권합니다.

최근 미국식 이론을 공부하신 평가사님들이 실무시험에 들어가면서 (20기 실무 출제위원 김양수 (1번 출제), 주창규

(3번 출제), LOO 평가사님) 이 책의 내용이 조만간 기출될 여지가 없는 것은 아니지만 시험 합격을 위해서 이 책을

정독하는 것은 현재로서는 득보다는 실이 더 클 것으로 생각합니다.

시험에 필요한 내용이 있다면 요약자료 혹은 관련문제를 통해서 실무 팀장들이 설명을 해줄 겁니다.

너무 이 책에 대하여 부담은 가지지 않으셔도 될 것 같습니다.

이 책의 요약 내용은 패스클릭 감정평가이론 혹은 제가 개인적으로 요약한 자료를 20기 실무팀장하시는 분 중 한분에게 드릴 테니 추후에 복사집 혹은 학원에서 찾아보시면 될 것입니다.

답변이 되셨는지 모르겠네요.

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세요 ^^/  

옥수수........가 상징하는 것........

나이가 들면 미안해지는 일이 많아지는 법이다.....

오다 에리카(치아키) 스타일이 좋은 배우다........

주부잡지 편집부 기자 치아키(29). 일 잘 하는 커리어 우먼이지만 현재 일에 파묻혀 자신의 삶이라곤 전혀 없는 일상을 보내고 있

다. “결혼이 여자의 행복”이라는 엄마 와 주변사람들의 말에 짜증 나지만, 외로움을 간직하고 있다. 친구 마사미의 딸 후카짱처럼

귀여운 아기도 있으면 좋겠다는 생각을 한다.

한편 후카 엄마이자 치아키의 과거 직장동료 마사미(29). 결혼 5년차 주부 마사미는 주부잡지에 딱 어울리는 모범주부처럼 보인다.

그러나 실상은, 무신경한 남편(남편은 재혼이다)과 이제 4살이 되는 아이 돌보는 일에 지쳐 있는 상태.

그러던 중, 아기를 보고 남자를 사귀어 보겠다고 결심한 치아키가 남자를 소개시켜달라고 했다가 자신의 여성성을 확인받지 못하고 결국 아무 말 없이 어디론가 사라져버린다. 

마사미는 행방불명된 치아키 대신 직장에 복귀, 딸 후카를 방치한 채 일에 몰두한다. 심지어 치아키의 빈집을 드나들며 작업실로 사용하기 시작한다.

후카가 엄마를 찾기 위해서 치아키의 빈집에 들어가고.......그 와중에 알게되는 가정의 소중함....여자의 행복.....etc....

{"죽은 자만이 전쟁의 끝을 본다(Only The Dead Have Seen The End of War)" - 플라톤(Plato)}

 {1992년 동아프리카 소말리아. 몇년 동안의 부족간 전쟁은 대기근을 가져왔고, 그로인해 30만여 명이 굶어죽었다. 수도 모가디슈(Mogadishu)의 통치자인 강력한 군벌 모하메드 파라 아이디드(Mohamed Farrah Aidid)는 각국에서 보내온 구호물자들을 빼앗았고, 굶주림은 그의 무기였다. 세계가 이에 대응하여 미해병대 2만여 명의 병력을 투입시키자 식량은 제대로 전달되고, 상황이 호전되는 듯 했다. 1993년 4월, 미해병대가 철수하자 아이디드는 곧바로 남아있던 UN 평화유지군에게 전쟁을 선포한다. 6월 아이디드의 민병대는 24명의 파키스탄군 병사들을 사살하고, 미군에게도 공격을 시작했다. 늦은 8월, 미국의 특수부대인 델타포스(Delta Force), 레인저(Army Rangers), 그리고 160 특수비행단(160th SOAR) 등이 아이디드를 체포하고 평화를 되찾는 임무를 받고 모가디슈로 보내진다. 원래 3주예정이었던 임무가 6주를 넘어서자 워싱턴에선 조바심이 나게 된다.}

 1993년 10월, 최정상의 미군부대가 UN 평화유지작전의 일환으로 소말리아의 수도 모가디슈로 파견된다. 그들의 임무는 소말리아를 황폐화시키고 있는 내란과 기근을 진압하기 위한 작전으로서 소말리아의 악독한 민군대장인 모하메드 파라 에이디드의 두 최고 부관을 납치하는 일이다. 동 아프리카 전역에 걸친 기아는 UN에 의해 제공되는 구호 식량을 착취하는 에이디드와 같은 민병대장으로 인해 30만 명이라는 대량 사상자를 내었다. 죽이기 위한 것이 아닌 다수의 생명을 살리려는 의지를 품고 소말리아에 도착한 미국의 정예부대. 육군 중사 맷 에버스만(조쉬 하트넷 분)은 이상적인 젊은 유격군으로서 목표한 건물을 지키기 위해 할당받은 4지점 중 하나를 지휘하면서 자신의 용기와 의지를 시험받게 된다. 군사 서기관이지만 항상 모험을 동경해왔던 유격군 특수병 그림스(이완 맥그리거 분)는 이번 전투를 통해 그의 오랜 희망이기도 했던 실제 전투상황을 경험하게 된다.

 작전은 10월 3일 오후 3시 42분에 시작하여 1시간 가량 소요될 예정이었으나, 20분 간격으로 무적의 전투 헬리콥터인 '블랙 호크' 슈퍼 61과 슈퍼 64가 차례로 격추되면서 임무는 '공격'에서 '구출'과 '생존'으로 바뀌면서 절박한 국면을 맞이하게 된다. 고립된 젊은 유격부대와 베테랑 델타 부대원들은 구조 호위대가 그들을 찾으러 올 때까지 18시간동안 폐허가 된 모가디슈의 한 구역에서 부상당한 채 갇혀있어야 했다. 도시 전체는 미군이 완전무장된 소말리아 민병대로부터 공격을 받으면서 완전 쑥대밭이 된다. 극도의 팽팽한 긴장감과 전우를 잃어버린 허탈감 속에서도 군인들 사이에선 서로간의 협조가 이루어지고 전우애와 인간애의 진정한 면모를 배우게 되는데.

 {"이 사태에서, 천명의 소말리아인이 죽었고, 19명의 미군병사가 사망했다."}

 {"델타 포스의 게리 고든(Gary Gordon), 랜디 슈거트(Randy Shughart) 중사는 월남전 이후 최초로 죽은 후에 명예훈장(미 최고 무공훈장)을 받게 되었다. 마이크 듀란트는 11일간의 감금 후 풀려났다. 2주후 대통령 클린턴은 델타포스와 레인저들을 소말리아에서 철수시켰다. 소장 윌리엄 F. 개리슨 장군(Major General William F. Garrison)은 교전의 결과에 대해 전적으로 책임을 졌다. 1996년 8월 2일, 에이디드는 모가디슈에서 살해당했다. 다음날 개리슨 장군도 퇴역했다."}

1. 생각을 바꾸면 세상이 바뀐다 (시각장애인 박사 강영우)

남과 경쟁하기 보다 인생의 비전과 목표를 세우고 그 길로 달려갔다.

일종의 절대평가적 사고를 했던 것이지요...

자녀에게 꿈을 갖게하라

인간은 누구나 고난과 역경을 피할 수 없는 운명을 타고 났어요. 그 운명에서 긍정과 가능성을 배울 수 있도록 가르쳐야 합니다.

2. 세계를 무대로 꿈을 펼쳐라 (여성 최초 외교관 김경임)

3. 정성을 쏟은 만큼 결과는 나온다 (故 서강대학교 영문과 장영희 교수님)

걸림돌이 디딤돌

무조건 교과서를 외웠다.

공부는 혼자 해야 한다.

4. 사물의 이치를 끝까지 탐구하는 것이 최고의 공부 (재야 역사가 이덕일)

<함석헌, 유영모, 김재준 : 한국 기독교를 일깨움>

<엔도 슈사쿠의 침묵>

저는 인생에서 많은 실패를 겪었습니다. 그러나 좌절하지 않았습니다. 난관을 피해 돌아가지도 않았습니다. 실패의 연속이라도 일관된 방향으로만 도전한다면 결국 작은 실패가 모여 성공의 밑거름이 될 것으로 믿었습니다. 도전과 실패를 두려워하지 말아야 합니다. 그리고 좌절하지도 말아야 합니다.

밥 세끼만 해결된다면 제가 하고 싶은 일을 하며 평생을 살고 싶다는 생각을 가지고 있었습니다. 어딘가에 자리를 잡고 안정되면 어쩔 수 없이 머무를 수 밖에 없고 자기 목소리를 내는 건 불가능하다고 생각했습니다. 사실 자리를 잡은들 오래 버티지 못할 것을 저 스스로 잘 알고 있었어요.

그는 서울 변두리의 독서실에 틀어박혀 대학 노트에 자신만의 역사적인 호기심을 담은 글을 쉬지 않고 써 내려갔다. 아침부터 저녁까지 사료와 씨름했고, 돈이 조금 생기면 책을 샀다. 

p 51 - 56

격물치지(格物致知)야 말로 남녀노소를 막론하고 모두에게 최고의 공부법

5. 시련은 더 나은 단계로의 자극제 (변호사 박영립)

p64-69

6. 공부, 피할 수 없다면 맞서자 (변호사 고승덕)

문제와 정답을 동시에 보았다.

한줄한줄 읽다가 무의식적으로 멈추고 창밖 바라보는 패턴

(암기과목의 경우 빈틈없이 집중. 단 0.1초의 틈도 허락하지 않겠다는 자세)

집중을 위해 밤새 라디오를 틀어놓고 공부하기도 했고, 중얼중얼 대화를 하듯 법전을 외우기도 했다

펜으로 중요한 부분 , 안중요한 부분을 표시

목차만 따로 떼어 암기

간절한 꿈이 있으면 간절한 노력이 나온다.

노력은 열심히 가 아니라 성공한 사람 이상으로 하는 것

노력은 도전자들 기준이 아닌 도전을 이겨낸 사람을 기준으로 하는 것

p80,81

인생은 두뇌의 차이에서 결정되는 것이 아니다. 인생을 어떻게 살아가는지, 생각의 틀에서 차이가 난다

7. 거꾸로 된 삶을 바로 잡아준 공부 (巨路 김정기 선생)

나를 밀어올린 원동력은 '불안'이었다

더 이상 나아가지 못할지도 모른다는 불안, 한계에 맞닥뜨리게 될지 모른다는 불안이 그를 항상 새로운 도전에 목마르게 했던 것이다.

~ 무작정 읽고 <써내려갔어요>

8. what 이 아닌 how를 공부하라 (이호선)

 자연 = 농사 (때가 있고, 미리 준비하지 않으면 안된다) = 공부, 삶

다른 사람들도 힘든 과정을 겪고 성공하는데 나라고 못하란 법이 어디 있겠는가? 라고 반문하였다

지그 지글러 <정상에서 만납시다>

내가 현실의 포로가 되는 것은 내 생각이 그렇게 만들기 때문

사법고시를 준비하는 동안 ' 승리는 쟁취하는 것이 아니다. 다만, 확인할 뿐'

<객관식 문제는 답을 모두 체크한 뒤 공부한다>

목차, 색인을 따로 한부 복사하여 흐름을 파악했다

9. 자투리 시간으로 큰 산을 옮길 수 있다. (송호영)

식도, 위장, 눈물관 등이 협착시 쓰이는 치료용 금속장치인 스텐트(stent)시술의 최고 권위자

메모하는 습관은 중요합니다. 그러나 더 중요한 것은 그 메모를 지겨울 정도로 반복해서 읽어야 한다는 것입니다

10. 분명한 목표를 세우고 매진하라 (박영아)

 제갈량의 출사표에는 이런 말이 나온다

'국궁진력 사이후기' 죽을 때까지 몸을 굽혀 최선을 다한다는 뜻

수학은 노트에 수식을 쓰면서 공부, 나머지 과목은 교과서를 다독하면서 <통으로>기억함

수학은 이해의 바탕위에서 반복하여 문제를 푸는 것이 기본 ...암산..풀이과정 암기

11. 공부는 용기있는 선택이 필요하다 (마르크스 경제학의 최고 권위자 김수행 교수)

12. 머무르지 않는 큰 공부를 하라 (서울대 국문과 명예교수 김윤식)

 미증유의 필력

식민사관 : 너희 민족이 못나 잘난 민족의 지배를 받아야 한다

p154,155

헤겔 -> 루카치 (소설은 인류사와 더불어 진화한 근대의 장르)

글은 매일 써야 한다

13. 삶이 곧 여행이듯 공부는 여행이다 (백순근)

 공부를 잘하려면 왜 공부를 해야 하는지 목표가 뚜렷해야 한다

메모를 하라. 제목, 저자 목차는 꼭 기입하라

14. 진정한 공부는 '왜'라는 호기심에서 출발한다

호기심 충족이 공부의 시작이자 끝이며 흥미를 느끼는 것

분야을 섭렵하면서 기초를 쌓다보면 문리가 트이게 마련

요붕증 (목이 말라 다량의 수분을 요구하는 병)

사룸에 대한 판단능력이 중요하다 (why 와 how)

공부한 것을 자기 나름대로 순서를 정해 노트에 재배열

15. 틀에 박힌 생각을 버려라

문제 유형을 분석하라

물리화학 - 물리학 이론과 실험을 통해 물질의 화학적 성질을 연구

16. 답을 찾아가는 과정을 즐겨라 (첼리스트 장한나)

하이든 '첼로 협주곡' 2번 D장조 2악장 아다지오

책으로 영어공부...중요한 것은 포기하지 않는 것이다

17. 꿈을 믿고 노력하라. 무엇이든 이룰 것이다 (조영조)

 목표가 분명할때 열정이 생겨난다. 목표는 꿈에서 비롯된다

교과서에 나온 텍스트를 완전히 내것으로 만들고 생각해서 원리를 파악한다.

18. 전체를 아우르는 공부를 하라 (최재천 교수님)

19. 즐거움을 찾아가는 공부를 하라 (연세대 황상민 심리학과 교수)

사실 창의성이란 꼭 예술인에게만 적용되는 말이 아니다. 세상의 이치를 알고 싶어하고 그로인해 변화를 꿈꾸는 '실천적 노력'도 창의성의 영역에 해당한다.

공부란 불확실한 상황을 맞딱뜨렸을때, 스스로 해법을 생각하며 다양한 단서를 활용해 끈기있게 나름대로의 답을 재구성하고 찾아가는 과정

20. 승리는 <철저히 준비하고> 노력하는 자의 몫이다 (국회의원 홍정욱)

- 길이 있는 곳으로 나아가지 말라. 대신 길이 없는 곳으로 너의 발자취를 남겨라 (랄프 왈도 에머슨)

- 신명기 28장 1절

- 반복.....기억하고자 하는 의지

교과서 내용을 모두 머릿속에 펼치는 수준까지 집중해서 거듭 암기하는 노력이 바로 공부의 의지이다

- 인생 자체가 습관의 집합이다

- 공부량에 따라서 삶의 질이 결정됩니다. 이는 학벌의 문제가 아닙니다. 세상에 대한 시각, 사람에 대한 시각, 인생에 대한 시각이 공부에 의해 바뀝니다. 그래서 공부는 평생 가져가야 합니다. 공부 자체가 안식입니다. 공부를 하는 동안 인간은 끊임없이 변화하는 삶을 살게 됩니다.

불확실한 내일의 공포를 극복하기 위해 인간은 공부할 수 밖에 없습니다.

앞으로 나아갈 수 있는 용기와 위안을 공부에서 찾아야 한다.

공부는 '땀' 이고 엉덩이다.

암기는 기본이다

무엇이 우리를 인간이게 하는가?

프로그램 할 수도 없고

칩속에 넣을 수도 없는

그것은 우리 인간의 마음의 힘이다

그게 우리와 기계의 차이점이다

우리가 극복하지 못할 운명은 없다..........

롯데 자이언트 야구선수들에 대해서 다룬 다큐멘터리 영화다.

부럽다....

모르고 봤는데, 정말 황당한 영화..

이런 영화에 시간투자한게 아까울 따름..

사람 죽는 방법도 가지가지 한다.

잔혹하고,,,,황당하고,,,어이없다....

차우.........보다도 더 시간 아까웠다고 생각되는 영화

Ⅰ. 기업가치의 평가 (19회 이론 3번 문제, 향후 출제 가능성 높음)

1. 이론적인 기업가치의 평가 방법

(1) 의의

기업의 권익을 평가하여 그 경제적 가치를 산정하는 방법으로 이때 기업의 권익가치란 그것의 소유자에게 발생하는 장래의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.

(2) 평가의 방법

1) 어림셈법에 의한 평가 (매, 회, 투, 자)

이는 해당사업의 종사자나 관계자들의 평가에 기반을 둔 것으로서 시장감각적 가격결정도구로 정의된다. 이에는 매상배수법(수년간의 매상고의 평균에 일정한 배수를 곱하여 산정), 투자회수기간법(투자회수기간동안의 현금수지를 대상기업의 매수가격의 상한선으로 잡는 방법), 회계수익률법(사전의 회계 수익률을 기준으로 매수가격의 상한선을 정하는 방법), 자산평가법(유형자산의 가치에 영업권을 합산하는 방법) 이 있다.

2) 자산근거접근법 (자,초)

기업평가목적으로 수정된 대차대조표를 근거로 하여 기업가치를 추계하는 방법으로 자산누적법(개별자산가치-개별부채가치)와 초과이익환원법(순유형자산의 합+영업권가치) 으로 산정할 수 있다.

3) 소득접근법 (소,할)

기업의 소득창출능력을 추계하여 기업가치를 구하는 방법으로 미래의 소득에 근거하여 소득환원법과 할인현금수지분석법으로 산출한다.

4) 시장접근법(지,인)

충분한 비교가능성이 있는 유사기업의 재무제표나 판매량등을 조사하고 경비비율등 각종비율에서 유사성 있는 회사와 비교하여 접근하는 방법이다. 이러한 기준의 산정방법으로는 지침회사법(주식가격을 기준으로 비교회사와 가치측정변수로 주당가치를 계산, 대상회사에 적용하는 방법), 인수합병법(기업전체나 중요권익의 매도가격에 관한 사례를 비교분석하여 대상기업의 시산가치를 추계하는 방법) 이 있다.

2. 실무문제의 풀이시 기업가치의 평가

- 소득접근법(할인현금수지분석법)

(1) FCFF(free cashflows to firm)산정 ( 이, 자, 감, 추)

FCFF=EBIT X (1-법인세율) + 감가상각비 - 자본적지출 - 추가운전자본

① 법인세

기업외부로 현금이 유출되어 정부의 몫이 되므로 기업고유의 가치로 볼 수 없으므로 배제하여야함

② 감가 상각비와 무형자산의 감모손실

이는 손익계산서상의 비용으로 세금을 공제받을 수 있는 비용이며 실제로 현금유출이 수반되지 않는 비용임에도 불구 비용으로 계상, 영업이익을 줄이는데 기여한다. 따라서 영업활동으로부터의 현금흐름을 구하는데 있어 감가상각비는 다시 가산되어야한다.

③ 자본적지출

새로운 자산을 구입하기 위한 재투자를 의미하는 것으로 이는 실제적으로 비용이나 마찬가지 이므로 차감

④ 추가운전자본

운전자본이란 유동자산과 유동부채의 차이를 의미한다. 이에 추가적으로 소요되는 운전자본은 유출로 (-), 감소되는 운전자본은 현금유입(+)로 처리해야한다.

⑤ EBIT( earning before interest, taxs)

이자 및 세전의 영업이익을 의미하는 것으로 감가상각비 등의 절세효과를 반영하기 위하여 EBIT 를 사용함

(2) WACC (가중평균자본비용)

① 자기자본비용의 산정 (ke)

투자자가 기업에 자기자본을 투자한 대가로 요구하는 수익률이다. 이를 산정하는 방법으로는 자본자산가격결정모형(CAPM)을 활용하는 방법과 배당할인모형(DDM) 및 APT모형이 있으나 일반적으로 CAPM을 활용하여 산정한다. 

(단, 학원 스터디 문제에서는 3가지 방법을 모두 적용하는 문제를 접하게 될 것이다)  

②  (세후) 타인자본비용의 추정

사업에 투자하기 위하여 조달한 부채에 대해 지급하는 자본비용으로 다음과 같이 산정합니다.

(3) 기업가치의 평가

① 안정성장 (1단계 모형)

② 2단계 성장모형

고속성장기 안전성장기

기업가치 3단계 모형은 나상수, 고규봉, 이홍규 공저 감정평가실무강의 책에 수록되어 있으나 실제 이 같은 모형은 이론적인 것으로 잘 쓰이지 않는다.

(4) 기업가치의 전형적인 목차

Ⅱ. 매후환대차 (Sales-lease back)

1. 의의

토지, 건물을 보유하고 있는 개인 또는 기업이 토지,건물을 매도하면서도 건물은 계속 사용하고자 할때 맺는 임대차로 통상 계속 보유하는 경우와 매도후 임대하는 경우를 비교분석하여 결정하는 것으로 계약시 많은 조건이 따르므로 각각의 제조건의 분석하여 그 타당성을 검토하여야 한다.

2. 목적

(1) 소유자 (토지․건물의 원소유자)

① 기업의 구조조정 목적

② 재무구조개선의 효과

③ 부동산이 재무재표에 잡히지 않으므로 기업사냥꾼으로부터의 매력상실 ④ 실제로는 돈을 빌리는 것과 같은 효과를 발생

⑤ 매도액으로 새로운 투자, 부채상환 등이 가능

(2) 투자자 (매입후 환대차를 하는 자)

① 투자자는 매입후 새로운 임차차를 구할 필요가 없어 안정적인 임대수입 향유

② buy back 조건을 전제할 경우는 이후 부동산의 하락에 대한 위험도

감소시킬 수 있어 안정적인 투자가 가능.

3. 효과분석

4. 전형적인 목차의 분석

Ⅲ. 주식 및 채권의 평가

1. 주식의 평가

(1) 증권거래소의 시세 있는 상장주식

1) 원칙

① 실물거래에 대한 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격

2) 예외

가격시점 이전 30일 기간 중 증자․합병․이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 354조에 의한 기준일등의 사유발생시 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래가격의 가중산술평균가격

(2) 증권거래소의 시세 없는 주식과 비상장주식 (2회, 18회 기출)

① 주당가격 : 순자산가치 ÷ 발행주식수

② 주식가격 : 주당가격 × 의뢰주식수

2. 채권의 평가

(1) 개념

채권은 발행자가 자금을 조달하기 위하여 발행한 유가증권으로 일정한 이자를 지급함과 동시에 일정기간 후에는 약속한 금액을 상환할 것을 약속한 증서로 발행자에 따라 국공채 회사채 특수채 등으로 구분된다.

(2) 종류

1) 순수할인채권

이는 이자 없이 만기에 액면가만 한번 지급하는 채권으로 이자지급이 없기 때문에 무이표채권이라고도 함

2) 이표채

이는 만기 이전에는 매기간 마다 일정액의 이자를 지급하고 만기에는 마지막기의 이자와 액면금액을 함께 지급하는 채권입니다.

3) 영구채권

만기가 없이 매기간 마다 일정한 금액의 이자를 영구히 지급하는 채권입니다.

(3) 채권의 평가 방법

1) 증권거래소의 시세있는 채권

증권거래소의 시세있는 증권과 동일

2) 증권거래소의 시세없는 채권

① 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익률로 가격시점에서

상환일까지의 일수를 적용한 현가화한 가격으로 한다.

③ 채권평가는 날짜계산시 한편넣기