陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

좋은 태도, 그것은 인생의 미로를 여는 가장 확실한 열쇠이다

젊은 시절에는 누구도 평범한 미래를 꿈꾸지 않는다. 하지만 그걸 잘  알면서도 나이가 들면 자신이 지나온 인생이 그저

평범했다는 사실을 인정할 수 밖에 없는 이유는 무엇일까?

세상에 대한 호기심이 가득하고 미래에 대한 희망으로 부풀어 오르고, 원대한 이상을 가졌던 젊은 시절의 모습은 다 어디로 사라진 것일까?

우리들은 그 이유로 살아온 환경이나 운 같은 다양한 이유들을 생각해 봤다. 하지만 미카 씨는

"자신의 내면을 되돌아보면 볼수록 결국 하나의 결론만 나와요.

 바로 태도죠. 잘못된 태도가 인생을 망치는 거예요."

태도는 무엇인가?

태도는 보이지도 않고, 잡을 수도 없는 것이다.

태도가 돈, 지위, 성공과는 상관없어 보이기 때문에 사람들은 태도를 그다지 중요하게 생각하지 않는다.

하지만 실제로 신은 인간에게 세 가지 열쇠를 주고 성공의 문을  열도록 하였다.

첫 번째와 두 번째 열쇠는 '집안'과 '학력'이다.

이 중 하나를 가진 사람은 남보다 쉽게 성공할 수 있는

위치에 설 수 있다.

하지만 만약 신이 우리에게 좋은 집안과 명문대학을 졸업할 능력을 주지 않았다면 '태도'야말로 우리를 성공으로 이꿀어줄 유일한 열쇠다. 태도를 장악하는 것은 바로 인생의 미로를 여는 열쇠를 가진 것과도 같다.

태도는 그 사람은 가장 잘 보여준다. 그리고 태도는 우리의 가치를 결정한다.

다행인 것은 우리가 매일 어떤 태도를 취할지 스스로 결정하고 선택할 수 있다는 것이다.

우리는 과거를 바꿀 수 없고 우리에 대한 다른 사람의 태도를 바꿀 수 없고,

앞으로 일어날 수많은 일들을 바꿀 수 없다.

우리가 유일하게 바꿀 수 있는 것은 다름 아닌 우리가 가지고 있는 것,

바로 우리의 태도 뿐이다.

인생의 10퍼센트는 주변에서 벌어지는 일로 결정되지만, 90퍼센트는 우리의 태도로 결정된다.

모든 것은 우리에게 달려 있다.

태도는 일의 성과를 결정하고 인생의 가치를 결정한다.

마음을 바꾸면 태도로 바뀐다.

태도를 바꾸면 습관이 바뀐다.

습관을 바꾸면 인생이 바뀐다.

태도는 모든 것을 결정한다.

태도의 위력을 이해하는 것이

우리의 태도를 바꾸는 첫걸음이다.

태도는 우리가 인생을 이끌지

아니면 인생에 끌려다닐지를 결정한다.

진대제 장관의 <열정을 경영하라>라는 책에서도 태도(attitude)의 중요성을 강조하고 있다.

다시한번 인생을 살아가는데 있어 태도가 중요한지를 이책은 보여주고 있다.

영화를 보고 일견 드는 생각은 <중국이 무섭다>이다.

얼마전 Angry China라는 책을 보았을때도 느꼈던 거지만 중국의 야심이 대단하다는 생각이 든다

영화에서 까지 중화제일주의..를 외치고 동북공정을 찬양 미화하려는 느낌이 드는 것은 나만이 아닐 것이다.

중국 신해혁명의 장본인인 손문 (쑨원)을 다룬 이야기로서

쑨원이 혁명가들과 비밀리에 모임을 갖기 위해 홍콩에 도착하던 1906년 10월 15일. 미리 정보를 입수한 수

백 명의 자객들이 그를 암살하기 위해 홍콩에 잠입하고, 이를 알게 된 ‘혁명가’는 막강한 자금력으로 그를

뒷받침해주는 오랜 친구 ‘대부호’를 설득해 손문을 지키기 위한 계획을 세운다.

 

대부호를 향한 충성심으로 가득한 인력거꾼과 자객들에게 아버지를 잃은 극단단원(이 배우는 실제 중국에서 꽤 유명한 사람이라고 함) 

거구이지만 마음은 상냥한 두부장수

과거의 아픔 때문에 스스로를 버렸던 걸인

대부호의 아들이자 아버지의 뜻을 거슬러 위험한 임무에 가담한 후계자까지.

얼굴도 이름도 모르는 영웅을 지키기 위해 호위대를 결성한 이들에게 평범한 모습 속에 뛰어난 무술 실력을 감추고 살아 온 숨은 고수 도박꾼 (견자단..님...아주 멋있음.)이 마지막으로 합류한다.

스토리상 약간 작위적인 면이 없지 않아 있으나 괜찮은 영화였던 것만큼은 부인하기 어렵다

하지만, 개인적으로는 생각했던 것보다 기대이하였던 영화였다.

내가 생각하는 명대사 1

사람이 되는 것과 장사를 하는 것은 같다. 바로 양심에 따라서 해야 한다는 것이다 

내가 생각하는 명대사 2

혁명이란 문명의 행복을 추구하는 것입니다. 문명을 일시에 바꾼다는 것은 괴로운 일이겠지만 (그만한 희생이 따른다는 의미) 그것이 진정 혁명입니다.

「감정평가에 관한 규칙」 일부개정령 공포 (국토해양부령 제215호, 2010. 1. 19)

□  개정목적

1.  감정평가서 기재사항 중 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견에 감정평가서 평가액 결정의 주된 방법과 그 산출과정,

2. 비교 표준지의 선정내용

3. 비교 표준지와 평가대상토지를 비교한 내용 등을 적도록 함으로써 감정평가액의 결정에 관한 의뢰인의 이해 및 감정평가서의 품질을 높이고, 감정평가서 서식 및 기재요령을 규정하여 감정평가서의 기재내용을 충실하게 하고 일관성을 부여함으로써 감정평가 의뢰인의 감정평가서에 대한 이해 증진을 위해 개정함

(-> 왜 이런 내용을 개정하였는지 그 이유를 아는 것이 출제 포인트임) 

□ 주요내용

가. 감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견(제9조제1항제8호)에 포함할 내용을 새로이 규정함 (제9조제3항 신설)

- 평가액결정의 주된 방법과 그 산출과정

- 비교표준지의 선정내용, 비교표준지와 평가대상토지를 비교한 내용

- 건축물의 평가방법과 감가수정을 한 경우 그 근거 및 내용

- 적산법 또는 수익환원법으로 평가한 경우 기대이율 또는 환원이율(할인율)의 산출근거와 내용

- 일괄평가, 구분평가 또는 부분평가를 실시한 경우 그 사유

- 감칙 제17조제1항 전단 및 제6항에 따라 그 밖의 사항을 참작한 경우 그 내용

- 그 밖에 평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용

- 감정평가를 의뢰받은 대상물건 중 일부를 평가에서 제외한 경우 그 사유를 기재하도록 함

 (-> 개정 내용이 전부 하나의 일관된 이유를 가지고 있는 것을 알수 있다)

나. 감정평가서 서식 및 기재요령을 새로이 규정함(제9조제4항 신설)

- 감정평가서는 별지 서식에 따라 작성하되, 별지 서식에서 정한 사항 외에도 필요한 사항이 있는 경우에는 이를 추가할 수 있도록 함

다. 기타 개정된 법률명 및 일부 용어를 정비함

□ 시행일

- 부칙 제1조에 따라 공포한 날부터 시행. 단, 제9조제3항 및 제4항의 개정규정은 공포 후 1개월이 경과한 날부터 시행

□ 위반 시 처벌규정

- 감정평가업자가 「감정평가에 관한 규칙」위반 시 「부감법」제38조제1항제10호에 해당하여 업무정지 등의 징계를 받을 수 있으며,

- 감정평가사가 「감정평가에 관한 규칙」위반 시 「부감법」 제42의2제1항제6호에 해당하여 업무정지 등의 징계를 받을 수 있음

(이 부분을 토대로 2차 보상법규 문제를 출제할 수 있음. 시중에 이와 같은 문제들이 있음. 감정평가사 시험에 대하여 잘 알고 계시는 강구철 교수님 정도면 가능할 것으로 봄)

1. 상가의 경우

(1) '권리금'을 영업보상항목에 넣을 것인지 여부

- 현행 법에서는 권리금을 영업보상 항목에 포함하고 있지 않음. 이를 인정하려면 민법등에 물권성이 인정되어야만 가능할 것임

(2) 휴업보상으로 처리하는 부당함

- 사실상 폐업이나 마찬가지이므로 폐업보상 판단에 대한 현실적인 법제도 정비 요구

2. 주거용의 경우 (조합원이 아닌 세입자)

(1) 재개발

재개발사업 주거세입자 대책 (도시 및 주거환경정비법)

주거이전비 4개월분 (동산이전비 별도)

임시수용시설 또는 그에 준하는 금융지원

공공임대아파트 입주자격 부여

+ 이사비 (별도)

그러나 조합에서는 이사비의 경우 주거이전비에 포함되었다고 하여 주지 않는 경우가 태반이고

임시수용시설의 경우 조합에서 이의 마련을 적극적으로 하고 있지 않다.

서울의 경우

철거세입자에겐 50제곱미터 이하의 임대주택만 공급하도록 법에 규정하고 있으나, 서울의 장기전세주택(shift)는 59제곱미터 이상의 주택만 공급하고 있어 철거세입자에게는 해당사항이 없다. 그래서 일부 지자체에서 시행하고 있는 순환정비방식을 적용할 수 없다.

(2) 재건축

이는 자기집을 헐고 다시 짓는 것이기 때문에 재건축 단지 세입자의 경우에는 보상을 받을 길이 없다

또한 이는 집주인이 보상해야 하는 것으로 (개인보상) 더더욱 막막하다.

도정법 36조에는 임시수용시설등을 하라고 규정하지만 임의규정이어서 지킬 필요가 없다는 법의 맹점이 있다

다행스러운 것은 도정법이 개정되어 2010년 부터 재건축 지역내 세입자의 경우 공공주택을 임대가능하다고 한다.

결국,

보상체계가 바로잡혀야 하고 (권리금 , 이주대책 -> 일본에서는 부동산가치가 올라가면 임차권가치도 올려서 보상하여 권리금에 대하여 간접적으로 보상토록 하여 정당보상을 실현하고 있다)

공공이 사업에 개입하여야 하며

공공이 사업을 책임져야 한다. 그렇지 않으면 악순환은 계속 반복될 것이다

5,000만원짜리 아파트를 경매를 통해 4,500만원에 낙찰 받고 수리비 500만원을 (리모델링)더해서 5,000만원짜리로 만든다

이 아파트로 다시 대출을 받고 (1,500만원) 4,000만원 전세로 놓으면 500만원 만큼 이익이 된다.

5세대에 전세금 4,000만원 * 5 = 2억 이 되고 이 돈으로 다시 아파트를 구입하여 위의 경우와 같은 식으로 불려나간다.

<일명 깡통아파트>

시세

3,700만원  기은행융자 1,000

               전세보증금 3,600

                               4,600만원                

시세 < 은행융자 + 전세보증금으로 한다음

자신의 사정이 어렵게 되었다면서 웃돈을 얹어 분양전환을 유도하거나 경매로 넘어가게 함

경매로 넘어갈시 법사가격의 85%로 낙찰되었다고 할시 기은행융자로 대표되는 채권최고액,  경매비용 등을 고려하더라도

기존 전세보증금보다 1,000~2,000만원을 떼이게 된다.

월세살이를 피하고자 은행융자를 끼고있는 전세집에 들어갔다가 이런 피해를 보고 있는 것이다.

사실 법제도를 악용한 신종사기수법으로 하루빨리 제도개선이 요구된다.    

【문 1】당해 부동산 소유자 A씨는 현재 모텔로 이용중인 대상부동산의 유효활용방안을 찾기 위해 Q감정평가법인에 컨설팅을 의뢰하였다. Q감정평가법인에 소속된 당신은 A씨 부동산의 유효활용방안을 찾기 위하여 관련 자료를 수집 정리하였다. 제시된 자료를 활용하여 아래 각 물음에 답하시오 (40점)

(1) 현재 상태의 대상부동산 가격을 산정하되, 이중 수익환원법에 의한 양 시산가격이 차이가 발생하는 이유와 최유효이용과 관련한 양 시산가격의 상관관계를 간단히 언급하시오.

(2) ① 대상 부동산의 증축 방안 ② A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 ③ 현 상태로 계속 이용 등을 모두 고려하여 최유효이용 방안을 제시하시오

<자료 1> 평가대상물건 개요

 1. 토지

  (1) 소재지 : S시 K구 A동 200번지

  (2) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

  (3) 토지특성 : 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 1개동

3. 자료수집 및 조사기간 : 2010년 9월 1일 ～ 2010년 9월 5일

4. 기타사항

 대상 건물 신축시 자금난으로 당시 건축중이던 6층까지로 서둘러 완공하는 바람에 주변 건물에 비해 층수가 낮은 편이며 이로 인해 건부감가가 발생하는 것으로 조사되었다.

<자료 2> 인근지역 거래사례

1. 거래사례 (1)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 300번지 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상9층

           (상업용, 연면적 2,350㎡)

(2) 거래시점 : 2010년 8월 15일

(3) 거래가격 : 3,300,000,000원

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해 사례는 거래당시의 제반 상황이 반영되어 정상적으로 매매가 이루어진 전형적인 거래사례로 조사되었음.

2. 거래사례 (2)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 120번지 대 550㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상  철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 (상업용, 연면적 2,000㎡)

(2) 거래가격 : 1,890,000,000원

(3) 거래시점 : 2010년 7월 5일

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해사례는 거래당시의 제반 상황이 반영된 거래사례임.

3. 토지 ․ 건물가격구성비

   현황을 기준으로 사례(1)은 4 : 6, 사례(2)는 7 : 3인 것으로 조사되었으나, 대상 부동산은 파악이 곤란한 상황임.

<자료 3> 대상 및 사례건물상황

<자료 4> 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률 (S시 K구, 단위 : %)

2. 건축비지수

  건축비지수는 2008년 상승이후 2009년 1월 1일부터 향후 3년간은 보합세를 유지할 것으로 조사됨.

<자료 5> 최근 대상부동산 임대자료

 1. 인근 임대관행 및 본건 임대차계약 내용

  인근의 숙박시설 임대관행은 숙박시설 전체를 임대하되, 숙박시설 운영과 관련된 제반 경비는 임차인이 부담하여 운영하는 것으로 함.

 2. 본건 임대차계약 내용

  (1) 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 임대자료가 포착되었으며 이는 현황을 기준한 일반적인 수준으로 판단됨.

  (2) 보증금은 19억원을 임대개시시점에 일시불로 지급함.

  (3) 월지불임료는 5,000,000원

     (부가가치세 (VAT : Value Added Tax) 10%가 포함된 금액임)

 3. 영업경비자료

  (1) 손해보험료 : 30,000,000원 (3년분이며 일시불로 기초에 지불하고, 그 중 40%는 비소멸성이며 보험만료기간은 3년임)

  (2) 공조공과 : 20,000,000원/년

  (3) 공실손실상당액 : 2,500,000원/월

  (4) 유지관리비 : 50,000,000원/년

  (5) 영업경비비율

상기 (1)～(4) 내역을 포함하여 인근의 표준적인 경비비율을 분석한 결과 영업경비비율은 임차인과 임대인부담에 따라 아래와 같이 조사되었으며, 이는 적정한 것으로 판단되어 순수익 산정시 이를 적용함이 타당시 됨.

     ※ 상기 영업경비비율에는 감가상각비가 포함되어 있지 아니하였음.

<자료 6> 대상부동산의 매출액 기준 수익환원법 관련 자료

 1. 숙박요금 등 (1일 기준)

※ 대실의 경우 인근의 유사 숙박시설과 유사하게 1.5회전 정도 가능한 것으로 조사됨

 2. 인근 숙박시설은 성업중으로 통상 새벽 1～2시 이전에 만실이 되나, 통상적인 공실률 및 요일별 편차를 고려할 때 공실률은 5%가 적정한 것으로 조사되었으며, 이러한 공실률은 숙박 및 휴게매출 전체 기준임.

 3. 연간매출액은 1달 30일, 12개월 기준이며, 숙박시설의 경우 매출액에 계절적인 편차는 없는 것으로 조사됨.

 4. 운영경비자료

  (1) 국세청 고시 숙박업 기준경비율 및 단순경비율은 각각 28%, 72%임.

  (2) 기준경비율 관련 주요경비

  (3) 운영경비비율은 기준경비율과 단순경비율을 기준으로 산정한 요율의 산술평균치를 적용하는 것이 객관적이고 합리적인 것으로 판단됨.

 5. 환원이율 관련자료

자산의 대부분이 고정자산인 부동산으로 구성된 숙박시설의 경우 50%내외의 저당대부를 수반하는 것이 일반적이고 환원이율을 산정하는 여러 이론적 방법의 장단점을 종합적으로 참작하여 Ross법을 환원이율로 적용함이 타당한 것으로 판단됨.

 6. 매출액 기준 수익가격은 유효총수익에서 운영경비를 차감한 예상순영업소득 (순수익: NOI)을 환원이율로 환원하여 산정함.

<자료 7> 대상 부동산 증축 방안

  1. 증축 후 규모 : 지하 1층 ～ 지상 12층 

  2. 증축 면적 : 지상 7～12층, 각 층 바닥면적 2～6층과 동일

  3. 증축부분 이용계획 : 각 층 스위트룸 2호, 호별 임대면적 100㎡

  4. 소요 기간 : 지반 보강 공사 1개월, 증축 공사 15개월

  5. 소요비용

   (1) 건축비 : ㎡당 750,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3, 2/3, 완료시 각각 균등 지급

   (2) 지반보강 공사비

      현 건물을 신축시 최대 10층 이하의 건물까지 하중을 지지할수 있도록 ‘파이’를 설치했으나 10～20층 규모의 건물을 지지하기 위해서는 마이크로 파일공법을 통해 시멘트 정화제를 고압분사해야 하며 소요비용은 ㎥당 180,000원이다. 분사가 필요한 부피는 〔지상 건축물의 바닥면적 × 증축 후 지상건축물높이 × 0.4〕이다. 공사완료 후 일괄지급한다.

   (3) 건축법 제64조에 의한 엘리베이터 설치비

      대형 30인승 1기 300,000,000원, 비상용 승강기 1기 100,000,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3 , 2/3 , 완료시 각각 균등 지급

   6. 증축 후 임대 계획  

    (1) 증축 부분 임대료 등

      <자료 5> 대상 부동산 임대자료의 보증금 및 월지불임료를 각각 2배씩 올려 임대할 계획이며 영업경비비율 및 적용할 자본환원이율은 기존과 동일하다. 

    (2) 증축기간동안 숙박시설 운영에 지장이 없어 이에 따른 손실은 발생하지 않고 증축완료와 동시에 임대가 가능하다고 가정한다.

<자료 8> A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료

(자료 8-1) 개발계획안 1

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 280㎡, 지상 각층 340㎡

3. 이용상황 : 업무용 (오피스 빌딩)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 8개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 100%지급함.

6. 건축 후 임대계획 : 건물건축과 동시에 국내유명보험회사의 지역영업본부에 임대할 예정이며 임대조건은 총임료 700,000,000원 지급, 계약기간은 5년임

7. 추가조건 : 5년 임대후 보험회사에 채권 6억과 현금 40억원에 매각함

  (채권은 한국은행이 2005년 7월5일 발행한 만기10년, 복리이자율 5%, 만기일시지급 조건의 채권임)

8. 영업경비 : 연간 총 임료의 30%수준

(자료 8-2) 개발계획안 2

1. 건물구조 및 층수: 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 지하2층 지상 13층 건물 2개동

2. 면적 : 각동 각층 175㎡

3. 이용상황 : 상업용 (위락시설)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 10개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공부터 완공까지 순차적으로 지급하는 조건임.

6. 건축 후 분양계획 : 착공과 동시에  분양을 시작하며, 착공과 준공시 각각 50%씩 분양되며, 분양가액은 동당 10억원임.

(자료 8-3) 개발계획안 3

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브 지붕 지하4층 지상7층 건물1개동

2. 면적 : 지하 각 300㎡, 지상 1층 210㎡, 지상 2층～7층 각각 600㎡

3. 이용상황 : 지하 3～4층은 주차장 , 지하 1～2층은 점포, 지상층은 상업용 멀티플렉스 복합영화관

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 12개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 개발부동산을 담보로 S은행으로부터 전액 대출받아 지급한다. 대출조건은 저당기간 10년 기준으로 임대기간 동안 매년 원리금을 균등 분할하여 상환하는 방식 (CPM : Constant Payment Mortgage)되, 부동산 처분 시에는 잔금을 일시 상환하는 조건임 (S은행 대출이자율 6%)

6. 건축 후 임대계획 

   “X 시네마”를 유치할 예정이며, 임대주인 건축주는 유치조건으로 옥상에 가로 8m, 세로 5m의 대형광고스크린을 건물 완공과 동시에 설치해 주기로 하였다 (완공시 설치비용 4억원 발생). 임차인은 매월초에 월 2,200만원의 임대료를 지불하되, 영화관 매출액의 10%를 추징임대료(overage rent)로  지불하여야 한다. 영화관의 매출액은 년 20억원 수준으로 예상되며, 대상부동산의 관리에 따른 영업경비는 총임료의 25%수준이다. 또한 5년 임대계약 후엔 24억원에 임차인에게 매각하는 조건으로 임대차계약이 가능함.

7. 기타 : 현재 영화산업의 침체기가 향후 4～5년간은 지속될 것으로 예측되어 매년 영화 관람자수는 보합세를 유지할 것으로 예상하고 있다. 그러나 ‘X 시네마’측은 영화관람료를 2년에 한번 500원 인상할 계획이다. 가격시점 현재 영화 관람료는 1인당 7,000원이며 영화관의 매출액 산정시 관람료를 제외한 부수적 수입은 전체 매출에서 차지하는 비중이 미미하여 편의상 고려하지 않는다.

(자료 8-4) 개발계획안 4

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 1개동

2. 이용상황 : 지하 1～2층 주차장, 지상1층 대형마트, 지상2층～6층 주거용 오피스텔 (각층 7개호)

3. 면적 : 지하 , 지상 각 350㎡

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 15개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%,

                   완공시 50%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 대형마트는 보증금 없이 매월 임대료 1천만원에 임대한 후 10년뒤 9억원에 임차인에게 매각할 예정이고, 주거용 오피스텔은 착공과 동시에 분양이 완료되며, 주거용 오피스텔은 분양가는 2층 기준 1호당 4천5백만원에 분양할 예정이고, 주거용 오피스텔 분양가를 기준한 층별효용비는 다음과 같음.

(자료 8-5) 개발계획안 5

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 350㎡, 지상 1층 300㎡, 지상 2층～10층 각각 350㎡

3. 이용상황 : 지하1층 ～ 지하2층은 주차장, 지상 각층은 상업용 쇼핑몰

             (지상1층은 대형 점포1개, 2～10층은 각층 소형점포 15개)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 15개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 60%, 완공시 40%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 착공시 100% 분양되며, 1층 대형점포의 분양가액은

   7억5천만원, 소형점포의 분양가액은 층별로 차이가 없이 층당 6억원이며, 완공시에 분양완료가 됨.

(자료 8-6) 개발계획안 6

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 지하2층 지상9층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 500㎡, 지상 1층 750㎡,지상 2층～9층 각 400㎡

3. 이용상황 : 지하1층～지하2층은 주차장, 지상 각층은 컨벤션센터

              (연수 및 행사전용)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 17개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%, 완공시 50%를 지급함

6. 건축 후 임대계획

  행사용 공간으로 특화시키기 위해 공연 및 전시기획 전문회사 (주)陰陽’과  전속 계약을 맺을 계획이며 예상되는 매년 수입은 10억원 정도, 이중 10%는 기획 전문사에 귀속될 예정이다. 10년간 운영할 예정이며 이후 공연기획사 등을 물색하여 75억원 정도에 매각할 계획이다. 영업경비비율은 30%임

7. 부지 매입 : 대상토지에 인접해 있는 근린생활시설 부지를 매입할 예정이다. 평균 매입단가는 가격 시점 현재 대상 토지의 적정가격(건부감가 고려한)에 10%를 가산한 금액이며 매입 부지 면적은 500㎡이다.

(자료 8-7) 기타자료

1. 개발안 중 건물을 임대하는 경우는 건물 완공시에 사용승인 및 임대가 완료되는 것으로 가정함.

2. 모든 개발계획안에 있어 지하층 중 1개층은 주차장 설치가 필수적임.

3. 개발계획에 있어 건축허가 및 설계기간이 완료되면 즉시 착공하는 것으로 가정함.

4. 건물은 착공과 동시에 철거하되, ㎡당 60,000원이 소요되고 , 잔재가치는 없는 것으로 조사되었음

<자료 9> 시장분석 및 S시 건축 및 도시계획 관련 조례

(자료 9-1) 인근지역의 지역분석 및 시장분석

1. 지역 개황

당해 부동산이 속한 S시 K구 A동은 상업․업무기능이 표준적 이용인 IT벤처

및 금융의 중심지이다. 하지만 거주지 교통이 불편한 관계로 이 지역에 출퇴근하는 미혼직장인들의 거주지로도 호평을 받고 있다. 주위에 대형 빌딩이 있으나 오피스텔 빌딩의 신축도 활기를 띄고 있다. 또한 임대료도 유사지역에 비해 저렴한 수준이어서 소규모 오피스 공간에 대한 수요도 꾸준한 편이다. 대상 지역의 지질 및 지반상태는 대부분 연암으로 구성되어 있다. 

2. 편의시설 등

유동인구에 비해 편의시설은 많이 부족한 편이다. 대형마트가 멀리 떨어져 있어 도보로 쇼핑을 하기에는 다소 거리가 있으며 멀티플렉스 영화관도 거의 없어 주말 영화관람차 대다수의 직장인이 차를 이용해 타 지역으로 이동하는 것으로 조사되었다.

3. 인접지역 개황

도심에는 대규모 행사와 관련한 장소로 2곳의 컨벤션센터가 위치하고 있으나, 상당히 원거리인 관계로 당해 지역에 자체적으로 기업설명회, 주주총회 및 대형 행사등의 활용용도로 대규모 건물의 수요가 있는 것으로 파악된다.

(자료 9-2) 건축비 및 경제적 내용년수

※ 건축비자료는 지상 ․ 지하층 (주차장부분 포함) 구분없이 적용 가능함.

(자료 9-3) S시의 건축 및 도시계획관련 조례

1. 대지의 최소면적 : 상업지역 150㎡

2. 건축물의 최고높이 : 인근 상업지역은 최근 초고층 빌딩 건축허가를 계기로 주변 도시경관조성을 위하여 높이조정이 필요하다고 인정되는 구역으로 지정되어 시(市) 조례를 통하여 건축물의 높이를 45m이하로 제한하되, 이는 광고탑, 송신탑 등과 같은 옥상구조물의 높이를 포함한 것임.

3. 건폐율 : 중심상업지역 80%이내 (최대치 적용)

4. 용적률 : 중심상업지역 1,000%이내 (최대치 적용)

5. 층고 : 3.5m

(자료 9-4) 지반에 따른 건축가능층수

<자료 10> 보증금 운용이율등

 1. 보증금 운용이율 : 연 7%

 2. 저당대부이자율 : 연 6%

 3. 지분수익률 (요구수익률) : 12%

 4. 보험만기 약정이자율 : 연 4%

 5. 임대수익 환원이율 (현황기준) : 7% (상각후), 8% (상각전)

 6. 인근지역의 표준적인 토지이용규모는 500㎡～1,200㎡임

장진 특유의 블랙코미디 요소가 가미된 영화

대통령을 하나의 인간으로서 그린 점이 특이했다.

옴니버스 형식으로 구성했으며 영화보는 중간중간 몇번 크게 뿜었다... (정치 관련 풍자에서 더더욱)

복권 240억 당첨으로 고민하는 대통령

개인적 사랑사이에서 고민하는 대통령 (모든 국민을 사랑하기 위해서는 내 옆에 있는 이웃부터 챙겨야 한다..에서는 좀 느끼는 게 많았음)

대한민국은 굴욕의 역사를 가지고 있지만, 굴욕의 정치는 하지 않습니다....는 명대사였던 것 같다.

세 대통령 공통적으로 고민이 있을때 청와대 주방으로 가 고민을 털어놓는 것에 공통점이 있다.

영화의 주제는 마지막에 나오는 요리사의 나래이션부분에서 잘 드러나는 것 같다.

장진류 영화에서 대하여 그다지 공감하지 않는 편이지만 이번 영화는 나름대로 괜찮았다는 평을 내리고 싶다.

속수무책 딸의 마지막 러브레터

몰랐습니다... 당신과 이렇게 빨리 이별하게 될 줄을...

세상 무서울 것 없는 대한민국 대표 청춘막장 스물 아홉 박애자! 해병대도 못잡는 그녀를 잡는 단 한 사람, 인생끝물 쉰 아홉 최영희!

고등학교 시절 ‘부산의 톨스토이’로 이름을 날렸던 박애자. 소설가의 꿈을 품고 서울로 상경했지만 고리짝적 지방신문 당선 경력과 바람둥이 남자친구, 산더미 같은 빚만 남은 스물 아홉으로 하루하루를 보내고 있다. 갑갑한 상황에서도 깡다구 하나는 죽지 않은 그녀의 유일무이한 적수는 바로 엄마 영희!

눈만 뜨면 ‘소설 써서 빤스 한 장이라도 사봤나!’고 구박하는 엄마에게 회심의 일격을 준비하고 있던 애자는 오빠의 결혼식에서 상상초월의(?) 이벤트를 벌이고, 결혼식은 아수라장이 된다. 통쾌한 복수를 마치고 콧노래를 부르며 귀가하던 그녀에게 영희가 쓰러졌다는 연락이 오고, 병원으로 달려간 그녀에겐 더욱 놀랄 소식이 기다리고 있었는데…

상상도 하지 못한 엄마의 이별 통보.. 있을 땐 성가시고, 없을 땐 그립기만 했던… “과연 내가, 그녀 없이 살수 있을까요?”

1960년대 전세계적인 돌고래 사랑의 열풍을 일으켰던 미국 TV시리즈 “flipper”. 그 TV시리즈를 위해 돌고래를 직접 잡아 훈련을 시켰던 ‘릭 오배리’는 1964년 이 프로그램 방송이후 돌고래 조련사들에게 대부와도 같은 존재였다.

10년만에 최고의 자리에 오른 그는 돌고래 보호를 위해 35년째 싸우고 있다. 그 이유는 바로 자신이 돌보던 돌고래의 자살 (돌고래는 인간과는 달리 호흡을 의식적으로 한다고 한다. 이 돌고래는 스트레스로 자신의 호흡을 의식적으로 하지 않아 죽고만다. 그래서 자살이라는 표현을 쓴 것임)에 대한 충격 때문이다.

돌고래는 매우 청각적으로 (acoustic) 예민한 동물이다. 수족관 정화장치의 소음으로 돌고래는 큰 스트레스를 받고 그래서 위장병에 시달리고 수족관 내에는 이에 대비한 약도 먹이고 있다. 스트레스가 심하면 심지어 자살하는 경우까지 생긴다.

이런 돌고래의 특성을 안다면 이런 <쇼>를 위해 돌고래를 잡아서 사육하는 방식은 말도 되지 않는 일이다.

일본의 작은 마을, 타이지(太地)의 바닷가에서 릭 오배리가 말해주는 잔인한 비밀은 바로 끔찍한 돌고래 사냥! 매년 이 곳에서는 9월에서 3월사이 2만 3천마리 가량의 야생 돌고래가 무분별한 포획활동으로 인해 죽어가고 있었던 것이다.

작고 평화로운 타이지만. 그 바다의 세 면을 막고 있는 깎아지는 절벽(cliff)과 날카로운 철조망(razor ribbon), 외부인을 위협하는 마을 주민들. 철저하게 외부인의 접근을 막고 있는 그 곳에서 자행되어온 무자비한 돌고래 학살을 막기 위해 “오션스 일레븐(감릭 오배리가 이렇게 이름을 붙임 ^^)”이 나섰다. 수중 촬영, 녹음 전문가, 특수 효과 아티스트, 세계적 수준의 프리다이버들로 구성된 이들은 돌고래 학살을 은폐하려는 마을 사람들의 눈을 피해 그 참혹한 현장으로 잠입하여 결국 촬영에 성공한다

The Cove 의 의미는 수족관용 <쇼>를 위해 선택되지 않은 돌고래들을 고기로 팔기 위해 학살하는 후미진 곳을 말한다.

돌고래 고기는 수은함량이 허용기준치의 최고 2000배나 높은 독성을 가지고 있다. 이를 철저히 은폐하고 있고 일본은 IWC(국제 포경위원회)에 끊임없는 로비를 통해 자신의 포경을 정당화 시키려 하고 있다.

그들은 이런 고래학살을 자신들의 문화, 전통이라고 하지만 타이지 주민들을 제외한 일본의 대다수 사람들은 이런 돌고래 학살에 관해 전혀 알고 있지 못하다. 이런 것이 무슨 문화 전통이 될 수 있겠는가?

돌고래 학살의 이유는 그것이 돈이 되기 때문이다. (수족관용 돌고래는 15만 달러. 고기용은 600달러에 팔린다)

돌고래 고기의 위험성은 얼마전에 방영된 소비자 고발 (고래고기의 위험성)편에서도 알려진바 있다.

진짜 밍크고래의 경우는 문제가 없지만 포경금지로 그 물량이 거의 없고 너무 비싸서 일부 상인들이 이를 돌고래 고기와 섞어서 판다는 것이 그 내용이다.

영화 마지막 10분의 학살 현장, 온 바닷물이 핏빛으로 물든 그 참혹한 광경은 정말 충격적이고 잊지 못할 것이다.

제국주의의 산물....잘못된 국수주의적 자부심으로 쪽바리들은 돌고래 학살을 자행하고 있는 것이다.

그들의 잔혹성을 여지없이 드러낸 ........역시 쪽바리들이란...하루빨리....개 XX  니X X같은... XXXXX 다.  

부동산에 유독 관심 갖다보니

기독교 교리에 뿌리를 둔 인간의 원죄...등 박찬욱 특유의 묵직한 주제의식보다는

이주대책 나오는 부분에 더 눈길이 가는 것은 어쩔수 없는 노릇인가보다...