陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 

수목(입목)의 성장을 결정하는 요인 및 당해 성장요인들이 수고등에 미치는 영향

 

1. 수목(입목)의 성장을 결정하는 요인

식물의 생장을 결정하는 주요 요인은 기후 요인과 토양 요인이라 할 수 있다. 자연계에서 식물의 분포는 거시적으로 기후인자에 의해 결정되며, 보다 미시적으로는 토양의 영향을 받는다. 이러한 기후요인에는 온도, 일조량, 바람들이 있으며, 토양요인으로는 수분, 토성,토심,토양심도 및 비옥도를 들 수 있다. 한편, 공해와 인간의 간섭 등 인위적 요인에 의한 영향 역시 식물의 생장에 직접적 영향을 주며 최근에는 그 영향이 더욱 커지고 있다.

1) 온도

    모든 수목은 생육 가능한 온도의 상․하한점을 가지며 이 한계를 넘어서면 고사하게 된다. 또한 적정한 온도에서는 생장이 빠르고 대사가 원활하지만 온도가 맞지 않을 경우 생장은 극히 둔화된다.

2) 일조량

    식물은 광합성을 통해 태양에너지를 고정하고 이를 통해 생장하는 바, 태양광의 흡수 정도가 생장에 미치는 영향이 지대하다. 도심 내에 건물 남측에 식재된 수목과 북측에 식재된 수목의 생장은 그 차이가 난다.

3) 수분

    물은 식물이 생활하는 데 중요한 역할을 한다. 토양 중의 용질로서 무기양료는 용매인 토양수에 용해되어 식물체로 들어가고 조직을 지나 이동한다. 증산작용을 통해 지속해서 대기로 수분을 발산하면서 신진대사를 하는 식물에게 있어 토양의 수분이 적절히 유지되는 것이 매우 중요하다.

4) 토성, 토심 및 토양 산도

    토성은 토양의 수분 함유 및 배수 그리고 식물의 지지력 확보 등에 직접 영향을 주므로 식물 생장에 매우 중요한 요소가 되며, 토심은 수분의 보유력과 관련하여 표토층 깊이가 중요하다. 또한 수종에 따라 산성토양, 중성토양, 알칼리토양을 좋아하는 것으로 구별되는 바, 이에 대한 고려가 필요하다.

5) 비옥도

    토양에 충분한 유기물이 퇴적되어 분해됨으로써 무기양분이 풍부한 곳에는 식물의 생장이 매우 빠르고 활발하나, 척박한 토양의 경우 토양 개량이 없이는 불량한 생장을 보일 수밖에 없다.

6) 인공적인 조림, 식재에 있어 식재 밀도

    인공적으로 조림 또는 식재한 경우에는 기본적으로 수목이 선호하는 기후조건은 맞추어 줄 수 있으며, 토양환경 역시 토양개량을 통해 바꿀 수 있다. 관개와 배수 시설을 하면 수목의 원활한 생장이 가능하다. 감정평가에 있어 평가대상이 되는 수종은 대부분 이러한 조림, 식재된 수목들이다.

2. 수목성장결정요인이 수고와 흉고직경 및 근원직경에 미치는 직접적 영향

 

 

1) 온도, 일조량이 미치는 영향

   적정한 온도에서는 생장이 빠르고 대사가 활발하지만 온도가 맞지 않을 경우 생장은 극히 둔화되며, 수목종류에 따른 적정한 일조량 역시 생장에 큰 영향을 미친다. 따라서 적정한 온도, 일조량에서 수고와 흉고직경 및 근원직경은 그렇지 않을 조건에 비해서 커지게 된다.

2) 수분이 미치는 영향

   수종에 따라 습한 환경을 좋아하는 것도 있고 상대적으로 건조한 토양을 좋아하는 것도 있지만 수분이 적절히 공급되어야 대사가 가능하다는 점은 공통적이다.

 

3) 토성, 토심이 미치는 영향

   토성은 토양의 수분함유및 배수, 그리고 식물의 지지력 확보등에 직접영향을 주고, 토심은 수분보유력 및 유기물 함량에 영향을 주어 고와 흉고직경 및 근원직경에 영향을 미친다.

 

4) 비옥도가 미치는 영향

   무기양분이 풍부한 곳에서는 식물의 생장이 매우 빠르고 활발하나, 척박한 토양의 경우 토양 개량 없이는 불량한 생장을 보일 수 밖에 없다

 

5) 인공적인 조림, 식재 밀도의 영향

   토양환경은 토양개량을 통해 바꿀 수 있는데 관개와 배수 시설을 하면 수목의 원활할 생장이 가능하다. 수목의 경우 지나친 밀식은 근원경, 흉고직경을 작게 만들고 수고만 커지거나, 대량 고사하는 상황을 만들 수 있다. 지나친 소식은 토지효율성을 떨어뜨리는 것은 별론으로 하고 미기후 형성이 안 되며, 다른 식물의 침입이 활발하여 관리의 어려움이 생긴다. 그러므로 적정 식재간격을 유지할 때, 수목의 근원경, 흉고직경, 수고가 안정적인 비례를 가지며 생장하며, 수목의 가치를 높일 수 있다.

안녕하세요? 아랴세여입니다.

   

오늘은 2년차 실무 접근에 대해 제 경험에 비추어 써보도록 하겠습니다. 물론 하나의 케이스에 불과하니 받아들이실 부분은 받아들이시고 아니다 싶은 부분은 과감히 무시하시면 되겠습니다. 합격생도 사람이고 수험생도 사람이고...수험생이 합격생이 되는 것이니 여러분들의 방법도 합격생의 방법보다 훨씬 더 좋을 수 있거든요.

 

 

우선 제 공부스타일은 "한 놈만 조진다"입니다. 여러 놈을 한꺼번에 조지다보면 힘이 분산되고 확실히 죽여놓지 않으면 언젠가 회복해서 달려들어서리...확실히 죽였다 싶을때까지 계속 확인사살 또 확인사살이죠.

 

 

 

저의 실무 정복의 역사를 살펴보면...2001년 7월1일부터 시작됩니다. 7월 1일이 1차 시험이니 그 날 저녁에 동아리선배님(김영조 평가사님)이 1차를 보시고(3년차동차였음) 친히 봉천동으로 오셔서 덕산서점에서 책을 골라주셨습니다.

 

신체계, 핵심 두권과 안정근 평가실무, 평가이론, 서동기감정평가이론 등 (지금은 다 개정되었거나 일반적인 책들이니 언급해도 되리라 판단됩니다)을 골라주셨습니다. 그리고 테이프는 그때 당시 실무무림을 장악하셨던 홍병각평가사님 테이프를 샀구요.

 

 

7월 2일부터 홍평가사님 테이프를 들으면서 실무를 시작했는데 사실 테이프 한개를 제대로 듣지 못했습니다. 아시다시피 6계수의 압박이 장난 아니더라구요. 그래서 그 다음부터는 6계수만 했습니다. 물론 저녁에는 이병철변호사님의 행정법 테이플 들었는데 정말 듣는데 의미만 두었죠.

 

 

 

6계수를 해보셨으니까 아시겠지만 식 외우는거야 머 며칠이면 외우시지만 문제에 적용하고 답을 내는 것은 그리 녹록치 않습니다. 며칠 지나지 않아 실무강의가 개강되었는데 전 설법 정하용평가사님의 강의를 듣게 되었습니다. 6계수 부분은 미리 예습을 조금 한 터라 들으니까 이해는 되었습니다. 1강은 6계수라서 괜찮았는데 차츰 공시지가기준평가 들어가고 이러니까 어렵더라구요.

 

그럭저럭 7월강의는 따라갔습니다. 답안지에 답안형식으론 당연히 못써도 시점수정이나 현금등가는 대강대강 할 수 있을 정도...그러고 8월이 왔는데 공적평가를 들어가니까 정말 난감하더군요. 공적평가 첫 강을 듣는데 아 이건 지금 공부할 내용이 아니다(몸에서 반응이 옵니다. 주화입마의 기운이...)는 생각이 들어서 과감히 강의를 접었습니다(학원비가 안들었기때문에 포기는 과감히...). 그리고 다시 이제까지 배웠던 부분을 복습하기로 했죠. 생각만요 ㅋㅋ

   

그리고 정동진에 해보고 영화 몇 편(여름에 블록버스터가 많죠^^) 보러 다니니까 8월이 가더군요. 시험장에 가서 실무문제를 봤는데 정말 .. 평가개요도 못적겠더군요. 그래서 단 한글자도 쓰지 못하고 답안지를 냈습니다. 실무가 그럴진대 이론, 법규는 말할 나위가 없겠죠 ㅋㅋ

 

드디어 9월이 왔습니다.

 

대부분의 2차 수험생들이 그러하듯이 9월은 시작의 달이다. 의욕적으로 출발한 7월과 8월이 어영부영 지나가버리고 남은 것은 "6계수의 추억"뿐...

 

먼저 7월에 듣다가 포기한 홍병각평가사의 테이프청취를 시작하였다. 일반평가 토지건물 3방식 종합문제를 풀지 못하면 그 이후 진도 (공장, 기계등의 일반평가 짜투리와 공적평가 전부)가 무의미하다는 것을 실감한 결과일 것이다. 6계수가 어느 정도 돌아가고 토지 3방식이 어느 정도 이해되기 시작하였다.

 

 

그때부터 안정근평가실무를 학원수업에 맞춰 시작하였고 크게 3방식 토지건물의 이해와 안정근실무로 가닥을 잡아가게 되었다.

   

9월이 어느덧 지나가고 있을 무렵 1차때 학원에서 오다가다 안면이 있었던 동갑내기 L군에게 스터디제의를 받았다. 멤버는 L군과 나를 포함해 4명이었고 전부 2년차였다(오마이갓^^). 하지만 L군은 1차를 시작하기전에 2차를 약간이나마 접한 순수하지 않은^^ 2년차 였고 (붉은화살 미안해!!^^) 그때 개별스터디 경험이 있었기에 나름대로 좋은 제의라고 판단되었다.

 

  (아..여기서 잠깐...그때 당시 설법에서 0기가 시작되었고 학원비가 꽁짜인 나는 당연히 참가하였다. 2주째 주화입마의 조짐이 느껴졌고 ("한놈만 조진다"는 대원칙에 반한 이유다) 바로 포기하였다.)

   

10월초부터 시작된 개별스터디는 구립도서관(설법 뒤)에 일주일에 3회(2회였을수도 있다)를 하였는데 스터디팀장격인 L군이 신체계에서 200점(나름대로 선정한 문제)을 찍어주면 3일동안(주2회였나보다) 공부하고 모여서 프린트한 100점(100점 선정은 돌아가면서...스터디 전날 전화온다..뭐 냈니라고 ㅋㅋ)을 시간을 정해놓고 시험을 보는 시스템이다.

 

 

당연히 200점만 3일을 공부하였고(안정근실무는 수업시간에 따라감) 스터디 전날은 답안지를 작성해서(200점) 답안지를 외웠다. 그래서 시험 본 첫날(잊을 수 없음^^) 100점을 95분 정도에 풀었다. 물론 문제지는 안봐도 다 쓸 수 있을 정도로 외운 결과이다. 아마 처음 스터디때 부터 실전 시험까지 100점을 100분이내에 푼 사람도 드물 것이다.

 

 

물론 시험치고 L군이 답안지를 모아놓고 첨삭지도를 했는데 낯이 뜨거울 정도로 깨졌다. 답은 맞지만 형식이나 주처리등등 조잡한 내 답안지는 온통 빨간펜 투성이였고 또래에게 지적받는다는 사실은 참기힘들 정도로 자존심에 상처를 입었다. 하지만 그것은 나에게 약이 되었다. 지적받지 않기 위해서, 아니 내가 지적하기 위해서 이해안되는 부분이 나오면 어떻게 이걸 이해시켜줄까라는 마음으로 공부하게 되었고 그 결과는 나의 실력상승으로 연결되게 되었다.

 

 

 

드디어 한달이 지나고 일반평가가 끝나갈 무렵 어느 정도의 감을 잡은 나는 하나의 시도를 하게

   

된다. 그것은 바로 내가 팀장이 되는 실무스터디를 만들자는 것이었다.

 

 

여건은 좋았다. 나를 필요로 하는 형들이 있었고(2년차) 10월 한달간 스터디 노하우도 있었기때문에 10월 한달 과정을 그대로 반복하는 스터디가 만들어졌다. L군이 주도하는 스터디가 주2회였기 때문에 나머지 주2회를 스터디를 하였고 결국 주2회는 선행학습, 주2회는 반복이 이루어지는 시스템이었다. 남들에게 도움이 되기 위해서 더 많은 노력을 기울였고 11월이 지나자 일반평가는 자신이 붙게 되었다. 안정근 실무는 5회독 정도가 되었고 수익방식은 다년차에게 비교해도 손색없다고 자부할만큼 이해를 하였다.

 

 

그리고 12월이 왔다. 스터디를 한 달 앞 둔 시점...위기가 왔다.

 

12월은 1기스터디를 한달 앞둔 중요한 시점이다. 사실 스터디 그 자체는 위치확인과 보조역할을 담당할 뿐이지 그 자체가 목적일 수는 없다. 그러나 대부분의 2차 입문자들은 스터디에서 공부를 완성하려고 한다. 그러나 그러한 생각이 현실에 부딪혀 좌절되는 경우 돌이킬 수 없는 수렁속으로 빠져들고야 만다.

   

12월이 되자 스터디 내부에서 1기에 대비하고자 실무뿐만이 아닌 이론과 법규를 본격적으로 해야하지 않나하는 의견이 대두되었고 이는 곧 스터디의 와해의 조짐으로 번져나갔다. 각자의 공부방향에 대한 생각은 다를 수 밖에 없다. 혼자만의 욕심으로는 스터디와 무관하게 지금의 분위기대로 갔으면 했지만 왠지모를 스터디에 대한 압박감은 팀원들에게도 적지않은 부담이었나보다.

 

   

L군이 주도하는 스터디는 와해되었다. 예전 중학교 시절 유행해 큰 인기를 얻었던 영웅본색시리즈나 지존시리즈가 있었다. 검은색 선글라스에 성냥개비를 물고 바바리코트 사이로 연신 뿜여져나오는 총격씬에 전율했던 기억...그 시절 봤던 영화의 대사속에서 항상 내 귓가를 떠나지 않았던 대사가 있다.

 

"프로는 항상 히든을 준비한다" 지금도 나의 철학이다.

 

 

스터디가 와해되었지만 내가 이끌던 개별팀은 나에게 있어 큰 힘이 되었다. 어려운 문제보다는 기본적인 문제를 계속 반복하면서 경쟁했던 그때 내 역할을 대신할 누군가의 존재를 인정하기 어려웠던 나는 더 열심히 공부를 하였다. 항상 조금만 더하면 따라잡을 수 있을 것 같은 존재가 되고자 하였다. 결승점까지...

 

1월부터 시작된 스터디는 누구나 그러하듯이 큰 기대를 불러 일으킨다. 나 또한 예외는 아니었다. 비록 이론과 법규는 시작도 하지 못하였지만 실무에 대한 자신감이 있었기에 나머지 과목은 하면 충분하다고 생각했다.

  

수요반과 토요반 양반을 저울질하다가 결국은 두 개반을 다 들어보고 결정을 내리기로 하였는데 먼저 시작된 반이 토요반이었다. 나는 토요비반(그해 합격자가 10명이 나온 역사적인 반-한반에 열명이 나왔다...)이었는데 첫날 수업을 듣고 느낀 감정은...여기 있다가 기도 못펴고 시름시름앓다가 죽겠다!! 였다. 듣도보도 못한 질문을 아주 자연스럽게 하는 고수들과 아는지 모르는지(설마 알겠지...)연신 고개를 끄덕이는 팀원들...

 

  

바로 포기하고(포기는 빨라야 한다) 수요반으로 갔다. 나는 수요에이반이었는데 4년차가 2명있었다 (토요비반은 4년차가 10명은 넘었다-더 될지도 모른다) 3년차도 몇 명 없었고 다 2년차였다. 실무팀장님은 권샘(자신감있는 태도-멋지다)이었는데 남녀사이에 궁합이 있듯이 강사와 수강생사이에도 궁합이 있다. 그런면에서 권경미 평가사님과 나는 천생연분이다.

 

  

1기를 시작할 무렵 정들었던 신체계를 끝내고 플러스를 1회독 정도 한 상태였는데 그때 당시에 처음으로 나온 책이라 찬반이 그치지 않았던 교재였다. 하지만 많은 문제수와 깔끔한 편집은 나를 만족시켰고 그 뒤 계속 플러스로 정리하게 되었다.

   

1기가 시작되었고 실무는 상위권을 달리게 되었다. 처음에는 내가 풀었던 문제가 나와서 점수가 잘 나왔구나...머 이런 당연한 생각을 하게 되었지만 시간이 지날수록 계속 풀었던 문제만 나오니까 슬슬 의심이 되기 시작하였다. 남들은 이걸 못풀어봐서 점수가 안나오는 건 아닐테고 내가 공부가 많이 되었지 않나...머 이런^^ 

 

   

후에 알게되었지만 권샘은 쉬운 문제만 낸다...쩝...그러나 만약 그때 어려운 문제로 자신감을 잃게 만들었다면 합격할 수 있었을까? 부정적이다.

  

1기중반이 지나고 수요반에서 알게된 2년차 형님들의 부탁으로 다시 스터디를 만들게되었다. 합격생도 아닌 주제에 두 개 스터디의 팀장역할을 하게되었고(조금 지나서 처음에 깨진 스터디 팀원과 다시 스터디를 시작하게 되어 3개의 스터디를 하게 된다) 큰 힘이 되었다.

   

이후 2기와 3기, 4기까지 실무는 나의 발목을 한번도 잡지 않았다. 실제 시험에서도 실무는 66점이 나왔고(실무강사인 아리삼삼은 65점 나왔다 ㅋㅋㅋ 근데 법규는 나보다 훨씬 잘나왔다 김성훈의 법규점수는 56이었습니다.그때 수석-응지니형-이 아마 67.5로 기억된다) 자신있어 했지만 뒷통수를 친 법규의 부족분을 너끈히 채워주었다.

 

 

 

앞으로 많은 2년차들이 실무때문에 힘들어하고 좌절감을 맛보리라 생각된다.

 

실무에 있어서 개별스터디의 중요성은 절대적이다.

 

 

 

내가 그때 L군의 제의를 받아들이지 않았더라면, 또는 L군이 제의하지 않았다면 합격은 없었을 것이다.

   

 

나는 실무에 있어서 고수(일반적으로 다년차)들과 스터디를 해본 적이 없다. 

 

도움을 받는 것보다 도움을 주려고 노력한다면 당신이 바로 고수이다.

 

   

마지막으로 별 쓰잘데 없는 이야기를 기다리며 보아주신 여러분에게 감사함을 표시하며...감사의 의미로...

   

실무정복기 외전을 약속한다. ㅋㅋㅋ

   

오랜만에 글을 쓰네요. 실무정복기의 조회수를 뿌듯히 바라보면서 외전을 써야된다는 압박감을 느끼고 있었습니다. 제가 이 글을 올리면서 항상 조심스러우면서도 당부를 드리고 싶은 것이 있습니다.

 

   

바로 제가 선택한 공부방법과 방향이 최고최선의 선택은 분명히 아니며 수많은 성공적인 방법론 중에 하나에 불과하다는 것입니다. 이렇게해도 합격할 수 있구나라는 자신감을 심어주고자 하는 것이 이 글의 목적이지 이렇게 안하면 안된다는 것은 절대 아닙니다. 꼭 유념하셨으면 하구요^^

 

 

 

외전에서는 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있는가? 에 대한 제 나름대로의 경험담과 느낌을 적고자 합니다. 자 그럼 시작해볼까요?

   

실무를 잘한다...는 것은 무엇을 의미하는가? 아마 대부분의 수험생들은 빠른 시간내에 정확한 답을 내는 것이라 정의할 것이다. 여기에 대해 부정하지는 않는다. 다만 그 목적을 위해서 채택하고 있는 방법이 과연 옳은 것인가에 대하여는 의문을 가지지 않을 수 없다.

 

   

수험생들은 실무 시간 단축을 위하여 여러가지 방법들을 연구하고 실제로 실행한다. 어떤 사람들은 계산기를 빨리 치기 위하여 계산기를 두드리는 연습을 하고 어떤 사람은 식만 다 써놓고 나중에 한꺼번에 계산기를 치는 방법도 쓰며 어떤 사람은 평가개요를 나중에 쓰거나 시간이 없으면 안쓰기도 한다. 또 어떤 사람은 쉬운 문제부터 먼저 풀고 나중에 1번을 풀기도 한다.

   

물론 조금이라도 시간을 줄일 수 있다면 위와 같은 방법을 연구하는 것에 대해서 나무랄 수는 없다. 그러나 결국 위와 같은 방법은 문제해결의 편법일 뿐이지 근본적인 해결책은 될 수 없다.

 

 

그렇다면 실무를 빨리 풀 수 있는 正道는 무엇인가? 그것은 바로 신속한 "문제파악"이다.

 

문제파악(평가개요부터 평가액의 결정까지의 흐름을 완벽히 파악)만 되면 나머지는 글쓰기와 계산기치기밖에 되지 않는다. 나는 계산기를 빨리 치는 편도 아니며 쉬운 문제부터 풀어본 적도 없으며 식만 써놓고 계산기를 나중에 쳐본 적도 없다(글씨는 좀 빨리 쓰는 편이다).

  

실무를 잘 하기 위한 관건은 신속하고 정확한 "문제파악"이다. 지금부터 계산기를 어떻게 하면 빨리 칠까?(왼손으로 계산기치고 오른손으로 글씨 쓰는 사람을 절대 부러워하지마라!! 실제 시험에서 그렇게 할 배짱이 있는가? 왼손으로 계산기를 꽉잡고 손가락 하나로 꾹꾹 눌러도 100분안에 푸는데 전혀 지장이 없는 방법이 바로 "문제파악"이다)를 고민하지 마라.

 

그렇다면 문제파악을 어떻게 할 것인가? 당연히...다음으로 미룬다 ㅎㅎ 
 
 

 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있을까? 필자는 실무를 시작하고 너무나 궁금하게 생각하는 것이 있었다. 그것은 바로 실무도 절대 고수가 있을까라는 것이었다. 만약 실무에도 절대 고수가 있다면 언젠가 나도 절대 고수가 될 수 있다는 증거가 된다. 만약 실무에 절대 고수가 없다면 그것은 나도 절대고수가 될 수 없다는 사실이다.

 

 

다행히도 이 의문에 답해준 것은 아리삼삼(김문혁 평가사)이었다. 답은 실무에도 절대 고수가 있다라는 사실이다...

   

실무를 잘 하기 위해서 가장 중요한 것은 먼저 말했다시피 바로 "문제파악"이다.

 

문제파악이란 무엇인가? 문제파악이란 바로 답안지에 손을 대기 전에 목차와 구성과 답이 나와 있는 상태를 의미한다.

 

만약 어떤 문제를 보았을 때 토지가격을 내는 방법 몇 개는 알겠는데 자료 중 일부가 해석되지 않는 상태에서 섣불리 답안지를 쓰다보면 중간에 분명히 가만히 문제지를 응시하는 자신을 바라보게 될 것이다. 이 시간은 찰나처럼 느껴지지만 영원이다.

   

그럼 어떻게 하면 문제파악을 잘 할 수 있을까? 물론 많은 문제를 열심히 풀어야 된다는 것은 너무나 당연한 이야기므로 하지 않겠다. 사실 했다가는 욕먹는다 ㅋㅋ

 

같은 시간을 공부했을때 어떻게 하면 문제파악과 실력이 동시에 향상 될 수 있는가가 중요하다. 무의미하게 하루에 400점을 풀면 계산기 치는 속도만 향상된다. 이제부터 그 방법을 설명한다.

 

 

첫째, 자신만의 일관된 목차를 가져라!!

 

많은 문제를 풀다보면 그 문제에 맞는 목차와 해답을 내는 자신을 바라보게 된다. 이 문제를 풀면 이 문제의 정답에 맞게 풀고 저 문제를 풀면 저 문제의 정답에 맞는 목차로 풀게 된다. 이렇게 된다면 결코 실력은 어느 수준을 넘지 못한다. 자신만의 일관된 목차를 가지고 있어야 된다.

 

 

예를 들어 토지가격을 산정하는 목차를 보면...1.평가개요 2.공시지가기준가격 3.비준가격 4.수익가격 이라고 하자.

 

그렇다면 2에는 항상 (1) 공시지가의 선정 (2) 공시지가기준가격 3에는 항상 (1)거래사례의 선정 (2) 사례토지의 정상가격 (3) 대상토지 비준가격 4에는 항상 (1) 사례토지의 순수익 (2) 대상토지의 순수익 (3) 수익가격 (하나의 예에 불과-사실 맞는지 안맞는지도 헷갈림^^) 이라는 목차를 항상 유지하라는 것이다. 문제에 따라서 목차를 바꾸지 말고 목차에 맞게 자료를 구겨 넣어라!! 예를 들어 사례토지에 건물이 소재한다고 할 때 사례건물가격의 목차를 따로 잡지 말고 (2) 사례토지의 정상가격안의 목차(1.사례전체정상가격 2.사례건물가격 3. 사례토지정상가격(1-2))에 구겨 넣으라는 것이다.

 

 

수익가격도 마찬가지다 사례토지순수익 안에 (1. 전체순수익(괄호로 묶어서 조소득-괄호로 전체경비) 2. 건물 순수익(건물가격 × 환원이율)-여기서 건물가격은 목차로 잡지말고 주처리로 간략히 뽑는다) 3. 토지 순수익(1-2)

   

즉, 요점은 흐름이 목차에 나오게 하라는 것이다. 실무는 숫자의 나열이다. 따라서 법규나 이론처럼 읽으면서 점수를 주는 게 아니다. 그렇다고 숫자가 맞나 안맞나를 보지는 않는다. 목차다. 결국 목차를 따라갔을때 올바른 순서로 풀고 있느냐가 점수를 좌우한다.

 

 

가장 좋은 목차는 공식에 따른 목차다. 즉 1-2=3 이라면 1과 2 와 3이 목차로 떠야 된다. 이해가

  

되는가? 이런 원칙을 준수하여 나름대로의 목차를 가져라. 그리고 그 목차안에 자료를 구겨 넣

 

어라. 이것이 바로 문제파악의 핵심이다.

 

 

 

 

2003년 초시를 시작으로 올해 6시로 합격하기까지 저도 법률저널에 수없이 왔습니다.

 

간혹 어이없는 글들로 얼굴을 찌푸리는 경우도 있었지만 때로는 정말 오아시스같이 저의 간절한 목마름을 해결해주는 이 곳이었기에 저의 작은 경험이나마 여러분들에게 알려드릴까 합니다. 올해 33세 설비법입니다.


1. 우선 지금의 상황을 빨리 받아들이시길. 그리고 남 탓하지 마시길.

게시판 글들 중에 교수 채점을 못 믿겠다는 말들이 발표 전후로 특히나 많지요? 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 그거... 아무 도움 안됩니다. 수단과 방법을 가리지 마시고 모든 문제점은 자기에게 있다는 생각으로... 늦어도 2순환 시작 전까지 치열하게 분석해셔야 합니다. 의외로 마음을 비우고 자기 자신의 반성에서부터 시작하면 수일 내에 찾아지기도 합니다.

2. 현 상황을 충분히 받아들이셨다면 이제부턴 자기합리화로.

공부하시는 분들... 경제적 문제 또는 주위 사람들의 시선 등등 공부 외적인 스트레스 요소가 참 많은 것 같습니다.

이럴 때일수록 스스로 독려하고 자신감을 키우는게 중요하다고 생각합니다. 발표 전후로 게시판에 상주하다 보니 제가 4시 낙방 후 스스로 주문을 걸었던 문구를 어떤 님께서 스크랩해서 다시 올리셨더군요.^^(유재석 어쩌고 저쩌고 하는 글이었습니다.)

 

그런데 그 땐 제가 자기 반성없이 (앞서 말씀드린 1번) 자기합리화부터 시작한 바람에 5시에 실패한 것이 아닌가 생각됩니다.


3. 1차를 다시 준비하셔야 하는 분들에게.

동차 생각하시고 '1차 공부 중 2차도 공부하겠다’라는 거... 정말 비추입니다.

1차 성적을 넉넉하게 얻어놓으셔야 2차에 매진할 수 있습니다.


4. 내년 짝수차 분들에게.

실력은 모두 거기서 거기인 것 같습니다. 다만 수험생은 답안지로만 채점자에게 이야기할 수 있습니다. 1차는 OMR카드로 2차는 주관식 답안지로. 결국 답안지 현출을 어떻게 하느냐가 합격의 관건임을 5시 낙방 후 깨달았습니다.

(1) 논점 누락의 문제

다른 분들도 말씀하셨듯이 완전일탈이 아닌 한 큰 문제가 아닌 것은 동감합니다.

예컨대 저는 이번 행정법 2문의 1에서 처추변을 누락했는데요. 처음 들어갈 때 주택사업계획의 승인이 아닌 주택사업계획 그 자체의 법적성질부터 논했습니다. 행정계획으로 간 후 사업계획승인의 법적성질을 논했고 그에 따라 첫 번째 소문에는 계획재량에 따른 위법여부 및 행정계획의 특성에 따른 절차적 하자 여부(다른 토지 소유자들과의 충분한 협의요청 거부),

 

두 번째 소문에는 복합민원으로 풀어 나갔습니다.

한편 민법 1문에서는 발표 직전까지 말 많았던 이중매매로 갔는데요. 다른 이중매매를 쓰신 분들과 차이라면... 저의 경우 전형적인 이중매매 사안은 아니다... 하지만 A의 행위는 법률행위 해석상 보호받을 가치가 없고 법률행위 해석의 법리에 따라 이중매매 법리를 유추해야 한다... 뭐 이런 식으로 서술했구요.

 

 

1문의 2에서는 가담법 적용 여부, 부종성 문제, 따라서 D의 가등기는 무효... 하지만 A는 소비대차에 따른 담보제공 의무를 불이행 하였으므로 기한의 이익 상실, 따라서 D는 즉시이행 청구 내지 손해배상책임 추궁 가능하다고 썼습니다.

(2) 학설, 판례, 검토의 문제
학설의 나열... 별로 중요치 않습니다.

판례의 서술은 조금 신경쓰셔야 합니다.

 

 

저의 경우 중요 판례는 두문자를 따서 외우는 방법을 사용했습니다.

 

예컨대 올해 상법에서 문제된 정관의 경우, “명목자국직간객추판”과 같이 문자 하나로도 단어가 생각날 수 있도록 했습니다.

 

 

물론 판례의 서술이 적재 적소에 배치된다면 금상첨화이겠지요.

검토의 경우... 제가 낙방으로 힘들어 할 때 합격자 분들이 검토를 풍부하게 하라는 말씀을 많이 하셨는데 처음에 이 말이 곧바로 와닿질 않았습니다.

 

결국 깨닫게 된 바로는 주어진 설문의 문구를 최대한 많이 사용하는 것이었습니다.

또한 검토 부분에서 문제상 주어진 논점에 한정하는 것이 아니라 그와 관련된 논점을 사용해서 최대한 ‘내가 이만큼 공부했다’라는 것을 보여주려 했습니다.

예컨대 저는 이번 헌법 문제 중 국가인권위원회의 권한쟁의 당사자 능력에 대해  ‘헌법과 법률에 의하여 설치될 것’이라는 요건에서... 여기서 말하는 헌법의 추상성, 개방성 등의 특징 때문에 헌법이란 성문헌법에 한하지 않고 불문헌법도 포함된다고 할 것이며 동 위원회는 기본적 수호의 역할도 지니므로 헌법해석상 당사자능력 있다고 결론지었습니다. 이렇게 되면 검토 부분의 분량이 풍부해 질뿐만 아니라 한편으론 채점자에게 독창적이란 인상을 줄 수도 있겠구나 싶더군요.

(3) 순환 중 답안지 작성 연습.

 

1) 학원에서 행해지는 채점 중 제대로 되는 것 찾기는 정말 어렵습니다. 점수에 절대로 신경쓰지 마세요.

2) 저의 경우 2순환 때 1시간 시험은 40분 내지 45분을 한도로 잡고 작성했구요.

 

3순환에서의 2시간 시험 때는 1시간 50분을 한도로 잡았습니다. 그 시간 내에 완성치 못하더라도 그냥 제출했습니다.

 

실제 시험장에선 아는 것도 제대로 못 써지는 것을 감안할 때 그 날마다 진도가 주어지고 뻔히 예상되는 논점이 주어질 모의고사에서는 가능한 타이트하게 치루는 것이 도움이 되겠다고 생각했습니다.

 

지난 3순환 형소법 모의고사 기간 중 어떤 분이 이 법률저널 사이트에 모범답안으로 올려진 저의 답안에 대해 과도한(?) 칭찬을 해주셨던 적이 있습니다.

 

 

그런데 그에 달리는 리플들이 참... 글씨만 좋다느니, 내용은 없다느니, 실제 시험에선 과락답안이라느니... 말들이 많더군요.

 

 

첨엔 그 글들 보면서 화도 많이 났지만 곧 냉정을 되찾고 스스로 40분만에 작성한 답안임을 상기하며 스스로를 채찍질 했습니다.

 

아... 그런데 리플 가운데에는 제게 도움을 주는 내용도 있더군요. 저의 이전 답안의 단점이라면 언뜻 봤을 때 좀 휑하다 싶은거였는데 몇몇 분들이 정확히 지적해 주신 덕분에 고칠 수 있게 되었습니다. 그것에 대해선 감사^^

 

3) 어떻게든 완결지으려 노력하세요. 논점이 숭숭 빠지더라도 문제에서 묻는 것에 대한 명쾌한 답변의 존부는 답안지의 인상을 달라지게 합니다.


이 정도만 충실히 연습하신다면 다음 기회엔 좋은 결과가 있을거라 생각됩니다.

 

 

다시 한번 말씀 드리지만 사례 문제를 대할 때에는 그 문제를 장악(?)하고 있다는 느낌을 주는게 관건이라 생각합니다.

 

 

올해의 경우 예전과 달리 단문이 하나도 없었음을 상기할 때 가장 유의해야 할 공부방법이라 생각 합니다.

올해 안타깝게 안되신 분들... 조금만 슬퍼하시고 조금만 실망하시고 빨리 제자리 찾으실 수 있길 기원합니다.

 

후사법의 경우 소문이 나누어져 있을 때 보통 나누어진 소문에 공통적으로 적시될 수 있는 핵심적인 일반론 설시가 중요하다고 생각됩니다. 물론 분량이 많아지면 안되구요.

예컨대 올해 상법 2문의 2의 경우 손해보험의 핵심은 피보험이익입니다. 간단하게 나마 공통 목차를 빼내는 것 또한 답안지 인상을

 

달라지게 합니다. 아차 그리고 하나 더... 후사법의 경우 소문이 나누어져 있을 때 보통 나누어진 소문에 공통적으로 적시될 수 있는

 

핵심적인 일반론 설시가 중요하다고 생각됩니다. 물론 분량이 많아지면 안되구요.예컨대 올해 상법 2문의 2의 경우 손해보험의 핵심

 

은 피보험이익입니다. 간단하게 나마 공통 목차를 빼내는 것 또한 답안지 인상을 달라지게 합니다.

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이번에 4시합격한 수험생입니다. 무난한 책으로 열심히 공부한다면 교재가 특별히 문제되지

않으니 여기에 너무 시간쓰시지 말라고 말씀드리고 싶어서 제가 본 교과서와 사례집을 올립니

다. 지금 보니 무모한것도 있고 그래서 만약 다시 공부하라고 하면 보고싶은 책도 써봅니다.

 

 

다만, 사례집은 여기 적은 것 외에 학원 모의고사 2, 3순환 빠짐없이 들으면서 시험봤고요,

 

시험본 다음에 모범답안중 적절히 잘 요약한 것으로 생각되는 문구들을 눈여겨 보고 채점평에

채점자가 꼭 정리하라고 한것은 외우는 식으로 복습하였습니다. 그리고 제 답안지 나오면 고

치고 싶은 부분은 제 문장으로 한번씩 고쳐봤구요.

 

 

3시때에 논점누락없이 썼으니 잘썼다고 생각했다가 결과가 처참하여 고민한 끝에 생각한 방

법이었습니다. 절대 학원시험 점수 생각하지 말고 내가 쓰고싶은 답안지를 만들어가는 연습

을 해보자라는 생각이었습니다.

 

 

헌법 : 헌법학원론 + 헌법소송법 (정종섭) / 차강진 사례문제

 

-> 교과서를 다른책으로 바꾸고 싶습니다.

 

행정법 : 행정법특강 (홍정선) / 행정법사례연습 (박정훈)

 

-> 바꾸고 싶은 생각없음.

 

상법 : 정찬형 상,하 / 상법사례연습 (최준선)

-> 상법 두권이 마지막에 정리하기가 넘 힘들어서 한권짜리 요론이나 이철송 교수님꺼 한권짜리 상법강의로 바꾸고 싶습니다. 사례집은 권재열 교수님 사례집이 제가 사례집 구할때 있었으면 그걸 봤을거 같습니다.

 

 

민사소송법 : 이시윤 저 / 이창한 사례집

 

형법 : 이재상 상,하 / 이재상 형법사례,이케바

-> 이케바는 논점의 내용 정리용으로 사용했지만

 

교수님 사례집들은 철저하게 문제 읽으면서 특정 문장이 어떻게 사례의 포인트가 되는지 유심히 봤습니다.

 

이재상 저의 참고판례는 통째로 외우는 것이 목표였습니다.

 

형사소송법 : 이재상 저 / 이재상 형소사례

 

민법 : 김형배 / 김종률사례, 백태승사례

-> 다시 하게 되면 백태승 사례집은 안 볼거 같습니다. 형법과 민법은 사례위주로 보았고 부분부분 논점의 내용을 못쓸거 같은 것은

 

교과서에서 집중적으로 공부하는 식이었습니다.

 

 

형법과 민법의 중요한 것은 절대 답안 보지 않고 목차와 내용을 최대한 써보기 입니다. 다쓰기에는 시간이 없어서 저같은

 

경우 목차를 최대한 자세히 뽑고 거기에 판례는 핵심문장을 외워적어보는 식으로 공부했습니다.

 

제목 : 음양화평지인입니다. 보내신 메일에 대한 답변입니다

날짜 : 2007년 8월 09일 목요일, 오전 xx시 xx분 xx초 +0900

보낸이 : "음양화평지인" <xxxxxx@hanmail.net>

받는이 : xxxxxx@hanmail.net

 

제목에 12월에 대화나눴던 이라고 하셨는데여

제 기억으로는 5월 19일 (토)에 문의주셨던 메일에 대해 메일을 보냈고

 

2주인가 후 일요일날 채팅창으로 대화를 꽤 장시간 했던 기억이 나는데여 ^^;;;

 

더위에 폭풍우까지 제가 힘든 것이 뭐 있겠습니까?

공부하시는 님이 더 힘드시지여

 

결국 스터디를 하지 못하셨군여. 4기 때 오셨다면 분명 제게 찾아오실 거라 생각했는데 안오셔서 안다시는 구나라고 생각했었는데 역시 예상이 맞군여

 

스터디 4기는 과목당 출제가능성이 가장 높은 부분을 최종점검하는 기간입니다

 

그런데 이상하게도 매년 스터디 4기에서 나왔던 것이 시험에 나오는 경우가 별로 없었습니다

 

너무 불안해 하지 마시고여. 1기 2기 때 했던 기본적인 내용을 위주로 정리를 잘 하시길 바랍니다

 

물음에 대해 답변드리겠습니다

 

<1> 법규와 이론도 4 ,5 번 5~10점짜리는 < ~함 > 이런식으로 `휘갈겨`쓰는지요.

 

절대 ~함 이렇게 쓰시면 안됩니다. 반드시 문장을 마무리 하셔야 하구여. 실무와는 다르게 ~함이라고 간략하게 쓰거나

: 등과 같이 서브에서 쓰는 기호는 절대 사용하시면 안됩니다

다만, 일정 단어나 구절을 강조하기 위한 " " 표나 < >는 사용가능합니다

정말 시간이 없으면 ~함이라고 쓸수도 있겠지만 그렇게 쓰면 교수님들의 눈에 거슬립니다

수험생중에 그렇게 쓰는 사람은 단 한명도 없습니다. 혼자서 불이익을 감수하려고 하지 마세여

 

<2>특히 이론 법규에서 1번에 대한 목차잡는 시간은 어느정도 할애되는지?-이론 법규 목차 몇분간에 잡고 1번 몇분

적고 2분몇분적고...저번처럼 실전에서 이정도 시간 생각하고 이정도 적고 이정도는 날려라식으로 설명좀...이론법규에 대하여

 

목차 잡는 시간과 방법은 사람마다 다르지만 보통 10~15분 걸립니다. 전체 문제에 대한 목차를 다 잡고 그 다음에 일필휘지로

쓰구여. 15분 이상 목차를 잡으면 100점 분량을 다 채우기가 매우 힘듭니다

 

이론, 법규 1번이 공히 중요하기 때문에 글씨도 신경써야 하고 신중해야 하니 평소 쓰는 것 보다 시간을 좀 더 할애하는 편이구요

나중에 갈수록 줄여서 글씨도 많이 망가지게 됩니다

 

1번 몇분 2번 몇분 이런 거는 없구요

(사실 문제가 어떻게 나오느냐에 따라 달라지기 때문에 이렇게 시간 정해놓은 거는 별 의미가 없습니다)

 

이론의 경우 왠만하면 100점을 다 채우도록 노력하세여. 같은 내용이라면 칸을 더 채운 사람에게 점수가 갑니다

 

님이 남과 다르게 확실하게 잘 쓸 자신이 없다면 칸이라도 채우세여

 

이론의 경우 최소한 85점 분량 이상 써야 합니다

 

법규의 경우 논리에 따라 점수가 결정되는 과목이니까 반드시 100점을 다 채우지 않으셔도 됩니다

들어갈 것만 다 들어가면 점수가 잘 나옵니다. 이론에 비해 칸 채우기도 쉬운 편이구여

90점 이상만 쓰시면 될 겁니다

<3>물리적으로 10장이 다 안적혀 지는건 제 실력 부족이겠지만, 어쨋던 10장으로 맞춰야...?20배점에 15점 적으면

뒤에 5점 통으로 비우고 다음 적는게 나은지요?

 

칸을 비우지 마시고 2칸 정도 띄운 다음 다음 문제에 대한 답을 적으세여

확인된 것은 아니지만 채점하기 전 알바생을 시켜 2칸 이상 띄운 답지에는 도장을 찍도록 하고 있습니다

 

도장이 찍힌 답지는 아무래도 좀 불이익을 받지 않을까요

(현 산업인력공단 시스템에서는 어떻게 하는지 확인된 바 없음.)

그리고 20점 분량에 15점 밖에 채우지 못했다는 것은 5점 분량의 논점이 빠졌다는 애기인데 그것을 명시적으로 교수님에게 드

러낼 필요가 없습니다. 칸을 띄우면 자신을 떨어뜨려 주세여~라고 애기하는 것과 같습니다

 

답지에는 자신이 아는 것은 최대한 부각시키고 자신이 모르는 것은 최대한 감추어야 합니다

3. 실무관련

<1>dcf 시간 못맞출건 뻔한데 그래도 계산 정확히 해보는게 좋은지 대강?적는지? -논리만 보여주는건지?

<2>요인 비교 1로 생략시 답지에 언급하는지 아니면 비교는 똑바로하고 계산만 대강 대중하는지?

->개인적으로 DCF계산을 드립다 하는 식의 문제는 더 이상 출제되지 않을 것 같습니다

수험생들의 변별력을 가르는 것이 아니니까여

실전가면 DCF값을 맞추는 것은 거의 불가능합니다

논리를 보여주는 것이 가장 중요합니다

만약 DCF 계산 양이 많다면 -> 계산보다는 논리를 더 중요하게 보는 거구요

DCF 계산이 비교적 매우 간단하다면 -> 답도 어느정도 본다는 의미가 됩니다

DCF 계산에서 중요한 것은 PGI 산정입니다

PGI가 틀리면 그 이하는 당연히 다 틀리는 것이지여. -> 이하 보나마나 입니다

처음 DCF 하실때 PGI 가 틀리지 않도록 주의하세여

나머지는 계산기가 알아서 해주니까 틀릴 일이 없겠져 ^^

요인 비교 같은 거가 특별히 논점이 되지 않는 이상 요인비교가 답에 미치는 영향은 그리 크지 않습니다

시간이 되는 한은 제대로 비교를 하셔야죠

 

정 시간이 없을때나 1로 처리하거나 그렇게 하는 겁니다

<3>저번 추천하신 실무모의고사 자료 풀고 있는데 예견하신대로 65점 조금넘는 정도 적습니다. 시험도 얼마안남았

는데 팀장님들 강평에는 실전90점이상 100점 목표하신다고 되어있던데 저번 실감나는 실전 경험 얘기하신거 따르면

답지가80점 넘기가 힘들꺼 같던데 실전60맞는 실력이면 답지에 몇점 적나요? 100점 채워야 한다는 강평 있던데 그

럼 20점 정도 약술을 시간상 키워드중심 적으면 10적기도 힘든게 아닌지요 그럼 답지 10장 안채워질껀대 다른 사람

답지 보질 못하니 이런 질문도 합니다.

 

-> 4기때 보면 왠만한 수험생들은 구라라도 쳐서 100점 다 채웁니다. 16회시험 처럼 절대 100점을 다 풀지 못하는 경우를 겪고

난 후 수험생들은 왠만하면 100점을 다 채우고 정 안되면 이론적인 내용을 구라라도 쳐서 어떻해서든 100점을 다 채웁니다

모든 수험생들이 다 그렇게 연습합니다

통상 1번 문제에서 시간을 더 많이 쓰기 때문에 당연히 전형적인 뒤의 문제들은 정형화된 목차에 따라 순식간에 풀어버립니다

(우리가 매일 실무스터디를 하는 것도 바로 이런 이유 때문입니다)

20점 짜리 약술이라면 10분안에 키워드 중심으로 다 쓰셔야 하구여

(꼭 문장제로 완성지을 필요는 없다는 것은 지난번에 말씀드렸습니다)

5점짜리 약술이라면 2분안에 끝내야 합니다

일례로 지난 17회 시험의 경우

 

저는 1번 (40점)을 55분 걸려 해결하였고

2번 (재개발)의 경우 25점짜리를 15분 걸려 해결

3번 (적산임료) 10점짜리 10분에 해결

4번 (기계평가) 10점짜리 5분만에 해결

5번 (보상, 수목) 10점짜리 완벽하게는 아니지만 12분에 해결

6번 (대지권미등기 경매) 5점짜리 3분에 해결로 풀었습니다.

1번문제는 당락을 결정짓는 시중에서 볼 수 없었던 문제이므로 이 부분에 시간을 투자 하셔야 하구여

 

나머지 시중문제와 유사한 것들은 빨리 풀어야 합니다

<4> 너무 세부적인 질문하나만- 보상영업손실 불법건축물세입자 폐업 휴업 1천한도보상시 1천만원에 폐업은 영업

이익외 매각손실액을, 휴업은 고정비용,이전비용포함 1천만원인가요? 이건 별도로 합산하나요?

정확히 무엇을 물어보는지 잘 모르겠네여

제가 보상개정특강을 하였는데 자료를 못 구하셨나요?

12월의 영광 2차 자료실에 가시면여 풀빛님 (한솔 토요반 실무팀장 김성유)이 올리신 보상개정법령 반영한 보상서브 자료를

올려놨으니까여 해당 궁금하신 부분을 찾아보시면 되겠습니다

 

불법장소에 자유업의 경우 임차인에게는 영업이익 + 이전비를 보상한다고 하고 총 영업보상 한도액을 1000만원으로 본다고 규정하고 있습니다 (토지보상법 시행규칙 제47조 제 4항)

 

이때 1000만원의 한도액은 영업이익에 한정합니다 (건교부 회신 내용, 김원보 평가사님 견해)

이전비의 경우 상품등에 대한 이전비 외  이전에 따른 감손액도 별도로 고려해 주시면 됩니다

 

님의 경우 연차가 어느정도 되시는 분 같았는데 2년차 같으시네여

 

솔직히 많이 모른다는 느낌이 듭니다 (이런 말 해서 죄송합니다)

 

너무 혼자 독학하시느라고 정보가 너무 어둡다는 인상이 강하게 듭니다

(사실 이런거는 정보라고 할 것도 아니고 기본중에 기본입니다 ㅠㅠ)

마무리 잘 하시구요. 좋은 결과 있으셨으면 합니다

음양화평지인이었습니다.

열심히 하시고 화이팅 하세여  ^^/

【문 1】서울시장은 도로의 개설을 위하여 토지소유자 甲과 협의하였으나, 협의가 성립되지 않아 당해 토지를 수용하고자 국토해양부장관에게 사업인정을 신청하였다. 이때 국토해양부장관은 당해 토지의 소유자인 甲에게 사업인정을 하는 뜻을 통지하지 아니하고 사업인정을 고시하였다.

(1) 甲은 어떠한 행정쟁송수단에 의하여 다툴 수 있는가?

(2) 어느 시점까지 다툴 수 있는가?  故 류지태 교수님 문제 (30점)

Ⅰ.논점의 정리 Ⅱ.사업인정의 법적성질 Ⅲ.설문 (1)의 검토  1.문제점  2.사업인정 절차  3.절차하자 독자적 위법성  4.위법성 정도  5.甲의 행정쟁송수단

Ⅳ.설문 (2)의 검토  1.하자승계의 의의  2.전제조건 충족여부  3.학설  4.판례  5.사안의 경우   Ⅴ.사안의 해결

 

Ⅰ.논점의 정리

사안은 토지소유자 甲이 절차상 하자가 존재하는 사업인정의 효력을 행

정쟁송을 통해 소멸시킬 수 있는지의 문제이다. 사안의 해결을 위해,

1. 사업인정의 법적성질이 처분에 해당되는지, 재량행위에 해당되는지에

대하여 검토한다.

2.사업인정을 위한 절차의 하자가 존재하는 경우, 독자적 위법성 인정여

부 및 위법성 정도를 검토하여 쟁송을 통한 권리구제 방안을 검토한다.

3.쟁송을 통한 권리구제를 도모하는 경우에도 어느 시점까지 다툴 수 있

는지를 하자승계 논의를 통해 검토한다.

Ⅱ. 사업인정의 법적성질

1. 처분성 여부

사업인정은 국토해양부장관이 사업시행자에게 일정 절차를 거칠 것을 조

건으로 수용권을 설정하는 것으로, 국민의 권리와 의무에 직접적 영향을

미치는 고권적 행정적용인 바, 행정소송법 제2조 제1항 제1호 처분에

해당한다.

2. 재량행위 여부

1) 판단기준

종래 요건재량설 효과재량설이 있으나, 현재는 일차적으로 문언의 형식

을 기준으로 판단하고, 판단이 불가능한 경우에는 행정행위의 특성 공

공익 및 기본권관련성을 종합하여 판단한다.

2) 판례 및 검토

대법원은 형성행위로서 재량행위라 판시하였으며, 생각건대 사업인정

시 행정청은 공사익 이익형량을 통해 사업인정 여부를 독자적으로 판단

하므로 재량행위에 해당된다.

Ⅲ. 설문 (1)의 검토

1. 사업인정 절차 하자

토지보상법 제22조는 사업인정을 하는 경우 그 뜻을 토지소유자 등에게

통지하도록 규정하고 있는 바, 이를 누락한 당해 사업인정은 절차상 하

자가 존재한다.

2. 절차하자의 독자적 위법성

1) 문제점

절차하자가 사업인정 처분을 위법하게 하는지 학설 및 판례를 중심으로

검토하며, 당해사안과 같이 본 처분이 재량행위인 경우에도 통설의 입장

에 따라 독자적 위법성 인정 여부를 검토한다.

2) 學說

행정경제 및 소송경제를 고려하고 적법한 절차를 거친 후에도 동일한 결

정에 이르는 바 부정하는 견해와, 적법절차를 거친 결정만이 적법한 것이

므로 절차규정의 취지 및 법치행정을 위하여 긍정하는 견해가 있다.

3) 判例

大法院은 식품위생법상 영업정지시 청문을 결한 경우, 주류도매업자 면허

취소시 이유제시의 하자가 존재한 경우 등에서 절차하자의 독자적 위법

성을 긍정한 바 있다.

4) 검토 및 사안의 경우

생각건대, 절차규정 역시 법치행정을 추구하는 하나의 법 규정이며, 절차

규정의 취지를 고려할 때 긍정설이 타당하다. 이를 고려할 때

당해 사안에서는 절차하자로 있는바 사업인정은 위법하다고 판단된다.

3. 위법의 정도

1) 판단기준

중대설 명백설 명백성보충요건설 조사의무위반설 등이 있으나 通說 및

判例는 중대명백설 중 외견상일견명백설을 취하고 있다.

2) 관련판례 및 검토

①사업인정시 토지세목고시를 누락한 경우, ②영업허가 취소시 청문을 거

치지아니한 영업소 폐쇄명령 처분 등에서 절차하자가 존재하는 경우 취소

사유에 불과한 것으로 판시하였으며, 사안 역시 중대성은 인정되나 명백

성이 인정되기 어려운 바 취소사유로 판단된다.

4.甲의 행정쟁송 수단

甲은 사업인정이 취소사유임을 주장하여, 국토해양부장관을 피청구인으

로 하여 취소심판을 제기하거나, 국토해양부장관을 피고로 하여 취소소

송을 제기할 수 있다.

Ⅳ.설문 (2)의 검토

1. 하자승계의 의의

하자승계 문제는 둘 이상의 행정행위가 연속적으로 행해지는 경우, 선행

행정행위의 하자를 이유로 후행행정행위를 다툴 수 있는지의 문제로서,

법적안정성과 국민의 권리구제의 측면의 조화문제이다.

2. 전제요건 충족여부

선행행정행위인 사업인정은 취소라는 점 외에 다른 요건은 설문을 통해

알 수 없으므로, 후행행정작용이 처분인 점, 불가쟁력이 발생한 점, 후행

행정작용은 적법한 점 등을 충족된 것으로 본다.

3. 학설

1) 하자승계론

선행행위와 후행행위가 동일한 목적을 지닌 경우 하자가 승계되고, 별개

의 목적을 추구하는 경우 하자가 승계되지 아니한다는 견해이다.

2) 구속력이론

선행행위에 발생한 불가쟁력을 후행행위를 구속한다는 것으로, 그 일정

한계 내에서는 후행행위를 다툴 수 없다는 견해이다. 그 한계로서 대물적,

시간적, 대인적 한계 및 추가적요건을 제시한다.

3).검토

생각건대, 구속력이론은 기판력을 차용한 점, 추가적요건은 법치행정상

당연한 요구라는 점에서 비판이 가능한 바, 하자승계론을 토대로 하여

추가적 요건을 보충하고 국민의 권리구제 및 법적안정성의 조화를 모색

함이 타당하다.

4.判例

大法院은  대부분 하자승계론의 입장에서 대집행 절차 사이, 조세체납처

분 절차사이에서 하자승계를 긍정하며, 철거명령과 대집행, 사업인정과

수용재결 등에서는 하자승계를 부정하였다. 다만, 예외적으로 개별공시지

가와 양도소득세 사이에서 예측가능성 수인가능성을 언급하여 구속력이

론을 반영한 듯 한 모습도 보이고 있다.

5.사안의 경우

사안에서는 判例에서 부정한 바와 같이 사업인정은 수용권 설정을 목적

으로 하고, 재결과 같은 후행 행정작용은 별개의 법률효과를 발생하는

것을 목적으로 하는 바, 하자는 승계될 수 없을 것이며, 사업인정이 있은

날로부터 90일 이내에 쟁송을 제기해야 할 것이다.

Ⅴ.사안의 해결

 

 

 

【문 2】甲 감정평가법인은 적법한 절차에 따라 국토해양부장관에게 사무소개설등록을 하고 업무를 수행하고 있다. 그 후 소속감정평가사가 변경되어 법령상의 내용대로 14일 이내에 그 변경사항을 신고하였으나, 국토해양부장관은 甲법인이 그 동안 표준지산정업무에 적극적으로 협조하지 아니하였다는 이유로 신고서를 받지 아니하고 반려하였다. 甲법인이 이러한 국토해양부장관의 조치에도 불구하고 변경된 내용에 따라 업무를 수행하자 국토해양부장관은 甲법인의 신고의무는 이행되지 아니한 것이므로, 신고의무 위반을 이유로 하여 甲법인에게 1개월의 업무정지를 명하였다. 국토해양부장관의 행위는 적법한가? (30점)

Ⅰ.논점의 정리   Ⅱ.사인의 공법행위로서 신고  1.신고의 의의  2.신고의 유형 및 구별   1) 신고의 종류   2) 양자의 구별기준   3) 판례     3.신고의 효력   1) 적법한 신고   2) 부적법한 신고  4.신고의 거부행위(처분성)

Ⅲ.국토해양부장관 행위의 적법성  1.신고 반려행위의 위법 여부   1) 등록사항 변경신고의 성격-자족적   2) 반려행위의 적법성-무의미  2.업무정지 처분의 적법성   1) 업무정지처분의 법적성질-재량   2) 위법성 사유   3) 위법성 정도   Ⅳ.권리구제수단(보론)  1.반려행위에 대한 취소소송  2.업무정지 처분의 취소소송  3.손해배상 청구소송 Ⅴ.사안의 해결

*부동산 공시법 시행령 제 65조 제 4항 *

;국토해양부장관은 제3항의 규정에 의한 등록변경 신청을 받은 때에는 지체 없이 변경의 등록을 하고 등록증에 그 뜻을 기재하여 교부하여야 한다.

 

Ⅰ.논점의 정리

사안은 신고의무위반을 이유로 甲감정평가법인에 업무정지처분을 명한

국토해양부장관의 행위의 적법성을 검토하는 것이다. 사안의 해결을 위해,

1.사인의 공법행위로서 신고에 대하여, 의의 종류 효과 및 수리거부의

성격에 대하여 검토한다.

2.업무정지 처분의 적법성을 검토하기 위하여, 당해 신고의 종류가 어떠

한지 판단하고 이의 반려(수리거부)행위가 업무정지의 사유가 되는지를

검토하여 국토해양부 장관의 행위의 적법성을 검토한다.

Ⅱ.사인의 공법행위로서 신고

1.신고의 의의

사인의 공법행위로서 신고란 사인이 공법적 효과의 발생을 목적으로 일

정 사실을 행정주체에게 알리는 행위를 말한다.

2.신고의 유형 및 구별기준

1).신고의 유형

①자족적 공법행위로서 신고는 행정청에 일정한 사실을 통지함으로써 그

의무 이행이 완성되고 법적 효과를 발생하는 신고이며, ②행위요건적 공

법행위로서의 신고는 통지와 이에 따른 행정청의 수리에 의해 법적 효과

가 발생되는 신고를 말한다.

2).구별기준

개별법령이 신고와 등록을 구분하여 규정하는 경우 이외에는 당해 법령

의 목적과 관련조문의 합리적이고 유기적인 해석을 통해서 양자를 구별

할 수 밖에 없다.

3).判例

判例는 체육시설의설치및변경신고, 건축신고는 자족적 공법행위로서의

신고로 보며, 수산업법상 어업신고, 건축주명의변경신고 등은 행위요건적

공법행위로서 신고로 보았다.

3.신고의 효력

1).적법한 신고의 효과

수리를 요하지 않는 신고의 경우 신고서가 접수기관에 도달된 때에 신고

의 의무가 이행된 것으로 보며, 수리를 요하는 신고의 경우 행정청이 수

리함으로써 신고의 효과가 발생된다.

2).부적합한 신고의 효과

①자체완성적 공법행위로서 신고는 행정청이 수리하여도 신고의 효과가

발생하지 아니한다. ②행위요건적 공법행위로서의 신고는 행정청이 수리

하였다면 수리행위는 하자있는 수리행위이나 그 하자가 무효가 아닌 한

신고의 효과가 발생한다.

4.신고의 거부행위

①자체완성적 공법행위의 신고는 수리를 요하지 아니하는 바, 신고의 거

부는 의미가 없으며 쟁송대상이 되는 처분이 아니다. ②행위요건적 공법

행위로서 신고는 수리에 의해 효과가 발생하는 바, 그 거부는 행정쟁송의

대상이 되는 거부처분으로서 의미를 지닌다.

Ⅲ. 국토해양부장관 행위의 적법성

1.등록사항 변경신고 반려행위의 적법성

1) 등록사항변경신고의 성격

부동산공시법 시행령 제65조 제4항은 신고서를 받은 경우 지체 없이 등

록 및 기재를 규정하고 있다. 따라서 동법 제27조의 신고는 실질적 심

사를 배제한 자족적 공법행위로서 신고에 해당된다고 판단된다.

2) 반려행위의 적법성

수리를 요하지 아니하는 신고의 경우 이의 수리거부(반려행위)는 아무런

의미를 지니지 못하며, 법적으로 효과를 발생시키지 아니한다.

2.업무정지 처분의 적법성

1) 업무정지 처분의 재량행위성

부동산공시법 제38조의 업무정지는 문언의 표현상 “~할 수 있다”라고

규정하여 재량행위라 판단된다.

2) 재량권 일탈 남용 여부

업무정지 요건에 해당되지 아니함에도 불구하고 업무정지를 발령한 건

설교통부장관의 행위는 목적의 위배, 동기의 부정, 사실의 오인 에 근거

한 재량권 일탈 남용에 해당된다.

3).위법성 정도- (중대명백설 요약+사안의 포섭)

Ⅳ.보론(권리구제)

1.반려행위에 대한 항고소송-수리거부가 처분이 아닌바, 소송대상 아님

2.업무정치처분의 항고소송-가능함

위법성 정도에 따라 취소소송 또는 무효확인소송

3.손해배상청구소송

국가배상법 제2조의 요건에 해당되는 경우 손해배상 청구 가능

Ⅴ.사안의 해결

(ps)단문인 경우에도 이 정도면 훌륭한 요약입니다. 그래서 덜 요약하고

좀 많이 썼습니다. 그러니 이 정도만 암기하면 신고는 정복되리라 생각

됩니다.

 

 

【문 3】택지개발사업을 계획하고 있는 甲은 A지역 일대를 수용하기 위하여 국토해양부장관 乙에게 사업인정을 신청하였다. 그러나 乙은 수용적격사업이 아님을 이유로 거부처분을 하였다. 이에 甲은 乙을 상대로 거부처분취소소송을 제기하여 승소하였고, 이 판결은 확정되었다. 그런데도 乙은 위 판결의 취지에 따른 처분을 하지 아니하였다. 다음의 물음에 답하여라.

(1) 乙이 위 판결의 취지에 따른 처분을 하지 아니하고 있는 동안 甲이 강구할 수 있는 행정소송법상 구제방법은?

(2) 위 승소판결 확정 후 관계법령이 개정되어 위 건축허가를 거부할 수 있는 근거가 마련되자 B지역이 더 적합하다는 이유로 다시 거부처분을 하였다. 乙의 처분은 적법한가?        (45회 사시 변형)  40점

                                                            

Ⅰ.논점의 정리   Ⅱ.설문 1)의 검토  1.취소판결의 기속력   1).의의   2).내용    (1) 반복금지효    (2) 재처분의무   3) 사안의 경우    2.간접강제 인용가능성   1) 간접강제의 의의   2)간접강제 요건-재처분x or 하여도 무효   3) 사안의 경우    3. 보론 (의무이행소송 가능성)   Ⅲ.설문 2)의 검토  1.문제점

2.취소판결의 기속력의 범위   1) 문제점   2) 시간적 범위 (위법판단의 기준시)    (1) 위법판단의 기준시    (2) 관련판례    (3) 사안의 경우  3) 객관적 범위    (1) 의의--①    (2) 기본적 사실관계의 동일성    (3) 관련판례    (4) 사안의 경우    3.부진정소급입법의 문제   1) 의의   2) 판례-- 정당한이유&처리지연   3) 사안의 경우    4.사안의 해결   Ⅳ.사안의 해결

  

① 기속력의 객관적 범위

기속력은 판결주문 및 그 전제가 된 처분의 구체적 위법사유에 관한 이유 중의 판단에 대하여 인정되며, 판결의 결론과 직접 관계없는 사실에 미치지 않는다는 것이 통설 判例의 입장이다. 판결주문 및 그 전제가 된 판단의 범위를 확정함에 있어서 기속력은 판결에서 위법한 것으로 판단된 개개의 위법사유에 대하여서만 미친다는 점에서 처분사유의 추가 변경의 객관적 범위의 판단기준으로서 “기본적 사실관계”의 동일성이 활용될 수 있다.

Ⅰ.논점의 정리

1.사안은 사업인정거부에 대한 취소소송에서 인용판결을 받은 甲에 대한

행정청의 판결의 취지에 따른 재처분의무와 권리구제에 관한 문제이다.

2.설문 1)은 위 기속력에 따른 재처분의무의 불이행이 있는 경우 甲

의 권리구제를 위한 간접강제와 의무이행소송 가능성을 검토한다.

3.설문 2)는 기속력의 시간적 범위와 객관적 범위에 관하여 검토한 후,

재차 거부한 것이 적법한지를 검토해야 한다.

Ⅱ.설문 1)의 검토

1.취소판결의 기속력

1) 의의 및 근거

취소판결의 기속력이란 처분 등을 취소하는 판결이 확정된 경우 행정청

및 관계 행정청에게 판결에 취지에 따라 행동할 의무를 지우는 판결의

효력을 말하며 <행정소송법 제 30조 제1항>에 근거한다.

2).내용

(1) 반복금지효

반복금지효란 취소판결 이후 행정청은 동일한 사실관계 하에서 동일한

사안에 대하여 동일한 상대방에게 동일한 처분을 할 수 없음을 말한다.

(2) 재처분의무

재처분의무란 취소판결이 확정된 이후 행정청은 판결의 취지에 따라 다

시 처분을 발하여야 하는 의무를 말하며, 신청대로 처분을 해야하는 것

은 아니다. (행정소송법 제30조 제2항)

3) 사안의 경우

사안에서 국토해양부장관은 재처분의무를 하지 아니하고 있는 바, 판결

의 취지에 따라 행동할 의무를 이행하지 아니하고 있다.

2. 간접강제 인용가능성

1) 간접강제의 의의

간접강제란 행정청이 판결의 기속력에 의해 재처분의무가 있음에도 이를

이행하지 아니하는 경우 판결의 실효성을 확보하기 위해 손해배상을 하

도록 하는 것을 말하며, <행정소송법 제34조 제1항>에 근거한다.

2) 요건

간접강제는 재처분을 하지 아니하여 국민의 권리구제의 실효성을 저해하

는 경우, 재처분을 하였으나 그 하자가 중대 명백하여 무효인 경우에

명할 수 있다.

3) 사안의 경우

사안에서는 취소판결이 확정되었으나, 행정청이 재처분의무를 이행하지

아니하는 바, 간접강제가 인용될 것이며, 법원은 상당한 기간을 정하고

행정청에게 이행이 없는 경우 배상할 것을 명하거나 즉시 손해배상을

명할 수 있다.

3.보론 (의무이행소송 가능성)

1) 학설-긍정설 부정설 제한적 긍정설내용 적어주세요

2) 判例 및 검토 - 불가능

3).행정소송법 개정안의 태도(이런 것 반드시 목차 잡아야죠)

개정안에 들어가 있음 - 권리구제 용이해 질 것임

Ⅲ. 설문 2)의 검토

1. 문제 제기

판결의 기속력의 범위에 따라 행정청이 다시 거부처분을 내린 사안의

경우 그 적법 여부가 판단되는 바, 학설 및 판례를 중심으로 이를 검토

하여 사안을 해결한다.

2.취소판결의 기속력의 범위

1) 문제점

판결의 기속력이 미치는 범위에 대하여 주관적 범위는 행정청 및 관계

행정청으로 규정하고 있으나, 시간적 범위 및 객관적 범위에 대하여서

명문의 규정이 없는 바, 학설 및 판례에 맡겨져 있다.

2) 시간적 범위 (위법판단의 기준시)

(1) 학설

①처분시설은 취소소송의 본질을 처분의 적법성의 사후통제로 보고 권력

분립의 원칙을 논거로 하며, ②판결시설은 취소소송의 목적을 위법성의

확인 및 적법성의 회복으로 보는 견해이다. ③다만, 거부처분과 관련하

여 판결시까지 법령의 개정이 있는 경우 이를 고려할 수 있도록 예외적

으로 판결시를 기준으로 판단하자는 견해가 제시되고 있다.

(2) 판례

판례는 특별한 사정이 없는 한 그 처분이 있을 때의 법령과 사실상태를

기준으로 적법여부를 판단하여야 한다고 하여 처분시설의 입장에 있다.

(3) 검토

판결시설에 따르면 위법한 처분이 사후에 적법한 처분이 될 수 있다는

점으로 보아 법치주의에 반하는 경우가 발생할 수 있는 바, 처분시설이

옳다고 판단된다.

3) 객관적 범위

(1) 의의

기속력은 판결의 주문 및 그 전제가 되는 처분의 구체적 위법사유에 관

한 이유중의 판단에 대하여서만 인정되며, 판결의 결론과 직접 관계가

없는 사실에 미치지 아니한다. 따라서 처분사유의 추가변경에서의 객관

적 범위 판단기준인 기본적 사실관계의 동일성이 활용될 수 있다.

(2) 기본적 사실관계의 동일성

처분의 판단 근거가 되는 기본적 사실관계의 동일성이 인정되는 경우

이를 근거로 하는 재처분은 기속력에 반하는 처분이 될 것이며, 부인되

는 경우의 재처분은 기속력에 반하지 아니한다.

(3).관련판례

判例는 사실심변론종결시 이전의 사유를 내세우는 경우는 기속력에 반

하는 것으로 보며, 사실심변론종결시 이후의 법령개정이나 사정변경에

의한 사유로 다시 거부처분을 하는 경우는 기속력에 반하지 아니하는

유효한 재처분이라고 보고 있다. (여기서 사실심변론종결시의 의미는 처분시의 상황이 변동하지 아니한 경우임)

(4) 사안의 경우

당초 1차 거부의 이유는 수용적격사업이 아님에 있으나 , 2차 거부

사유는 B지역이 더 적합하다는 이유를 근거로 하는 바, 양자는 기본적

사실관계의 동일성이 인정될 수 없다. 따라서 기속력에 반하는 재처분

은 아니라 할 수 있다.

3.부진정소급입법의 문제

1) 의의

부진정소급입법이란 현재 진행중인 사실관계 또는 법률관계에 대하여

신법(新法)을 적용하는 것을 말한다.

2) 관련판례

행정청이 허가신청을 수리하고도 정당한 이유 없이 처리를 늦추어 그 사

이에 법령 및 허가기준이 변경된 것이 아닌 한 새로운 법령 및 허가기준

에 따라서 한 불허가 처분은 적법하다고 판시하고 있다.

3) 사안의 경우

사안에서 행정청이 재처분을 함에 있어서 정당한 이유 없이 처리를 지

연하였다면 신법을 적용함에 있어서도 이익형량을 통해 적용여부를 판

단하여야 하지만 그러한 지연여부는 설문을 통해 알 수 없다.

4. 사안의 해결

위법판단의 기준시를 처분시로 하고, 객관적 범위를 판단하건대 행정청

은 기본적사실관계가 다른 사유로 재차 거부처분을 하는 바 당해사안에

서 행정청의 거부처분은 기속력이 미치는 범위에 있지 아니하여 새로운

거부처분은 적법하다고 판단된다.

Ⅳ.사안의 해결

제 1 장 감정평가의 기초이론

1. 감정평가

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다

2. 감정평가의 필요성

 합리적 시장의 결여로 인한 필요성, 부동산 가격형성요인의 복잡성 및 다양성, 부동산의 사회성 공공성

 가격형성의 기초, 부동산 거래의 특수성

3. 감정평가의 기능

정책적 기능으로는 부동산의 효율적 이용관리, 적정한 가격 형성 유도, 합리적인 손실보상, 과세의 합   리화 등이 있고 일반경제적 기능으로는 부동산 자원의 효율적 배분, 거래질서의 확립과 유지, 합리적인   의사결정제시가 있다.

4. 부동산의 사회성 공공성

 국토공간으로서의 사회성 공공성, 용도적 측면에서 본 사회성 공공성, 환경요소적 측면에서의 사회성 공공성, 경제적 비중으로서의 사회성 공공성 등이 있다.

5. 직업윤리

직업윤리라 함은 감정평가업자가 직무를 수행함에 있어서 지켜야할 규범으로 관계법령에 제 규정은 물론이고, 자율적으로 준수하여야 할 전문직업인으로서의 행위규범을 말한다.

윤리적 준수사항으로는 기여성, 성실성, 공정성, 신뢰성, 비밀엄수, 감정제한 등이 있고 직무적 준수사항으로는 전문적 지식의 보유및 향상, 조사능력, 정확한 판단력, 풍부한 경험 등이 있다.

6. 법정평가

평가의 목적이 일반적 거래활동과 차이가 있어 그 가격을 시장가격과는 달리 구할 필요가 있는 경우 그 평가방법을 법령에 규정해 놓고 그 규정에 의해 평가하는 것을 말한다.

7. 조건부평가

일정한 조건, 부동산 가격의 증가 감가 요인이 되는 새로운 상태를 상정하여 그 상황이 성취된다는 것을 전제로 한 평가로서 현황평가의 예외이다. 이에는 장래의 불확실한 조건의 성취를 전제로 하는 ?협의의 조건부평가?, 장래 확실하게 도래할 사항을 전제하는 ?기한부 평가?, 과거의 특정시점을 가격시점으로 하는 ?소급평가?등이 있다.

8. 협의의 조건부 평가

장래 불확실하게 발생하는 새로운 사태의 발생을 조건으로 그 상황이 성취되는 것을 전제로 하여, 이에 따른 부동산의 증 ․ 감가요인을 적절히 참작해서 평가하는 것을 말한다.

9. 기한부 평가

장래 확실하게 도래할 사안을 상정하여 행하는 평가로서 단순히 가격시점이 미래인 평가와는 엄밀한 의미에서 구분된다.

10. 소급평가 (가.미.가.조)

원칙적으로 감정평가에 있어 가격시점은 가격조사 완료일이나, 소급평가는 과거의 특정시점을 가격시점으로 하여 대상물건의 가격을 평가하는 것을 말한다. 감정평가에관한규칙 제 7조 에서는 ?가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여? 그 일자를 가격시점으로 할 수 있다고 하여 소급평가를 허용하고 있다.

11. 일괄평가

평가는 대상물건마다 개별로 행함이 원칙이다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있는데 이를 일괄평가라 한다.

12. 구분평가

하나의 물건이나 가치를 달리하는 부분으로 구성된 경우 이를 구분하여 행하는 평가를 말하며, 이 경우 평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

13. 부분평가

일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 않음이 원칙이나, 일부분에 대하여 특수한 목적이나 합리적인 조건이 수반되는 경우 전체의 일부만을 평가할 수 있다고 하여 부분평가를 인정하고 있다. 즉 전체가격 기준으로 일부분만 평가하는 경우를 말한다.

14. 컨설팅  (컨.정.제.자.분.추.결.제)

가치추계 이외의 일로서 부동산에 결부된 다양한 문제에 대하여 정보를 제공하고 부동산 자료를 분석하고, 추천안이나 결론을 제안하는 행위나 과정이라고 정의된다.

15. 비용편익분석

어떤 투자사업에 대해서 투입되는 비용과 산출되는 편익을 비교 분석하는 것을 의미한다. 비용과 편익은 여러 가지 형태로 측정될 수 있지만 화폐적 척도에 의한 측정이 가장 흔히 쓰이고 있다.

16. 경제기반분석

경제기반이란 지역주민의 생계를 유지시켜주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 다른 지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업을 말한다. 이러한 지역의 경제기반이 현재의 고용인구 및 부동산가치에 어떤 영향을 미치는가를 분석하는 것을 경제기반분석이라 한다.

17. 타당성 분석

계획 중인 개발사업이 투하자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것을 말한다. 요구수익률이란 투자자가 다른 대안에 투자하더라도 얻을 수 있는 수익률로서, 투하자본에 대한 기회비용을 의미한다.

18. 토지이용분석

주어진 토지에 대한 대안적 이용을 분석하고 어떤 이용이 대상토지의 최고최선의 이용인지를 판단하는 것을 말한다.

19. 현금수지분석

현금의 유입과 흐름을 비교 ․ 분석하는 것, 즉 투자자가 투하한 지분에 대해 세후현금수지의 수익률이 얼마나 되는가를 분석하는 것을 말한다.

20. 평가검토  (다.비.연 / 요.지.합.일.수.완)

 “다른 사람이 작성한 평가보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정” 또는 “평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이며 일관성이 있으며, 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 평가보고서를 분석하는 것”으로 정의될 수 있다.

제 2 장 부동산학의 기초

1. 부동산학의 정의

부동산학이란 “부동산현상을 정확하게 인식하고 부동산활동을 전개해 나가기 위해 부동산의 기술적, 경제적 법률적 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학”이라 정의할 수 있으며, 이러한 부동산학의 연구대상으로는 “부동산현상과 부동산활동”이 있다.

2. 부동산현상

부동산현상이란 인간이 삶을 영위하는 터로서의 부동산 자체가 시간의 흐름속에서 생태적으로 변화하는 모습 내지는 그 모습으로부터 도출될 수 있는 여러 가지 반복성, 법칙성 등을 말한다.

3. 부동산활동

부동산활동이란 인간이 부동산을 상대하여 전개하는 관리적 측면에서의 활동을 말한다. 부동산학의 목적은 이러한 부동산활동을 능률화하는 데에 있다. 부동산활동이란 인간이 부동산을 상대하는 활동을 의미하므로 자연현상과는 구별되며 이는 사회현상으로서의 부동산현상으로 현시된다.

4. 종별과 유형 (유.유.권.태를.종.용하다)

부동산의 종별이란 부동산의 용도에 따른 분류이며, 유형이란 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따른 분류를 말한다. 이는 부동산의 감정평가상 분류로서 지역분석과 개별분석을 위하여 분류된 개념이다.

양자의 관계로는 부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 자연적 특성이 있고 이의 파생적 특성으로서 지역성이 존재하는 바, 이로 인해 그 지역 내의 부동산은 유사한 이용형태를 보이고 가격도 일정한 수준을 보이게 된다. 종별에 대해서는 지역분석, 유형에 대해서는 개별분석에 의하여 부동산의 경제가치가 결정된다. 개별분석은 최유효사용을 판정하는 작업으로서 대상 부동산의 최유효사용은 인근지역의 지역특성의 제약하에 있으므로 개별분석에서는 특히 인근지역의 표준적사용과의 관계를 검토하여야 한다. 이때 표준적 사용이 다른 부동산의 종별을 갖고 가격형성요인을 비교분석한다면 그 실효가 적어지므로 부동산의 동일종별에서 가격형성요인을 분석해야만 한다. 이로 인하여 유형은 종별에의 피결정성의 관계가 존재하게 되는 것이다.

 

 

5. 부동산의 자연적 특성

자연적 특성이란 토지 자체가 지니고 있는 고유의 물리적 특성으로서 인간의 가공이 있기 전부터 물리적으로 지니고 있는 특성으로 인문적 특성과 비교하여 선천적, 태고적, 본원적, 비가변적 성질을 갖는다.

 

 

6. 지리적 위치의 고정성

고정성이란 부동산의 위치가 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 지리적 위치의 절대성으로, 토지의 유용성을 지배하는 가장 큰 요인일 뿐 아니라 부동산 고유문제를 파생시키는 주된 특성이다.

 

 

7. 부증성

부증성이란 토지는 생산비나 노동력을 투입하여 물리적인 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성이다. 택지조성이나 수면매립은 물리적인 양의 증가라기보다 토지이용의 전환 내지 효용성의 증가라는 측면에서 파악하여야 한다.

 

 

8. 영속성

영속성이란 토지는 다른 재화와는 달리 그 물리적 측면에서 소멸, 마모되지 않는 것을 말한다.

 

 

9. 개별성

개별성이란 자연적, 물리적으로 동일한 토지는 없다는 특성으로 이는 지리적 위치가 고정되어 있으므로 다른 토지와 물리적으로 대체할 수 없다는 점(지리적위치의고정성)에 기인한다.

 

 

10. 부동산의 인문적 특성

인문적 특성은 부동산, 그 중에서도 토지와 인간과의 관계, 즉 토지를 인간이 이용함으로 인해 발생되는 특성으로서 자연적 특성을 완화시키는 역할을 한다. 이는 자연적 특성과 달리 후천적, 가변적, 인위적, 조화적인 특징을 갖는다.

11. 용도의 다양성

용도의 다양성이란 부동산이 여러 가지의 이용에 제공될 수 있다는 특성을 말한다. 이는 부동산의 자연적 특성인 부증성, 개별성을 완화한다.

자연적 특성과의 관계에서는 토지의 부증성으로 절대적인 공급이 제한되어있으나 용도의 다양성으로 인해 상대적인 공급이 가능해진다. 즉  부증성에 의한 절대적 희소성이 상대적 희소성으로 변하게 되는 것이다. 개별성으로 인해 토지는 비대체성을 띠게 되나 용도의 다양성으로 인해 용도적 측면에서의 대체가 가능하게 되는 것이다.

12. 병합 ․ 분할의 가능성

토지는 이용목적에 따라 그 크기를 인위적으로 병합 분할하여 사용할 수 있다는 특성으로 이는 용도의 다양성을 지원하는 특성이다. 이와 같은 물리적 분할 이외에도 권리 및 기간의 분할도 가능하다. 통상 병합, 분할에는 행정규제가 수반된다.

 

 

13. 사회적 ․ 경제적 ․ 행정적 위치의 가변성

부동산의 인문적 환경으로서 사회적 경제적 행정적 위치가 시간이 흐름에 따라 변화한다는 특성이다. 즉 인문적인 측면에서 토지는 결코 부동불변이 아니라는 것으로 이러한 가변성이 부동산 가격에 막대한 영향을 미치게 된다.

 

 

14. 지역성 (지역, 고. 구 .지. 다)

지역성이란, 자연적 특성 중 지리적 위치의 고정성을 바탕으로 그 부동산이 속한 지역의 구성분자로서 그 지역 및 지역 내의 다른 부동산과 의존․보완․협동, 대체․경쟁의 상호관계를 통하여,  당해 부동산의 사회적 경제적 행정적 위치가 결정된다는 부동산의 특성을 말한다.

 

 

15. 지역특성

개개의 부동산이 속하는 지역은 그 규모, 구성, 기능 등에 있어서 타 지역과 구별이 되는데 이처럼 어떤 지역이 다른 지역과 구별되는 그 지역만의 특성을 말한다.

 

 

16. 지역특성이 나타나는 이유

1차적으로는 지역성이 있기 때문이고, 2차적으로는 가격형성요인 중 일반적 요인의 지역편향성과 지역의 자연적 제조건의 결합으로 인해 나타난다. (개개 부동산이 속한 지역은 다른 지역과 구별되는 특성을 가지며 지역성이 있으므로 다른 부동산과 상호관계를 형성한다. 즉, 이러한 상호관계를 통하여 당해 지역의 사회적, 경제적 위치가 결정되고 타 지역과 다른 지역특성을 형성한다. 따라서 지역성은 개별부동산 차원의 개념임에 비해 지역특성은 지역차원의 개념이다)

 

 

17. 부동산의 경제적 특성 (소. 림. 투. 위)

부동산 특히 토지에 대한 인문적 특성을 세분하여 경제적 측면에서 고찰하면 발견되는 특성으로 희소성, Improvements의 토지효용가변성, 투자의 고정성 , 위치의 선호성 등이 있다.

 

 

18. 희소성

토지의 자연적 특성인 부증성 및 토지공급의 비탄력성에 기인하여 토지의 이용면적이 한정되어 있음을 의미하며 인문적 특성으로 인해 상대적으로 완화될 수 있다.

 

 

19. Improvements의 토지효용가변성

Improvements란 인위적인 힘이 가미되어 토지위나 토지에 연결또는 설치됨으로서 토지의 가치를 변화시키는 것을 의미한다.

 

 

20. 투자의 고정성

부동산은 타 일반재화에 비해 투하자본의 회수기간이 상대적으로 장기이다. 즉 안전성과 수익성에 비해 환금성이 떨어지게 된다. 이러한 투자의 고정성으로 인하여 토지이용규제 등에 대하여 능동적이고 기동성있는 대처가 곤란하다는 난점이 있다.

 

 

21. 위치의 선호성

용도적 관점에서 생산성, 수익성, 쾌적성이 선호의 주요요인이 되며 이들은 시간의 경과에 따라 변화하는 가변성을 지니고 있다. 예로서 교통수단의 발달로 인하여 시내주택지보다 전원주책을 선호하는 인구의 증대를 들 수 있다.

 

 

22. 토지의 경제적 공급

물리적으로 공급되어 있는 토지를 이용측면에서 효율성을 제고시킴으로서 경제적 측면의 이용도를 증대시키는 인위적인 공급을 말하며, 이를 실질적 공급과 상대적 공급으로 구분하기도 한다.

 

제 3 장 부동산가격, 가격제원칙, 부동산시장

1. 부동산 가격의 정의

1) Adam Smith

가치란 어떤 재화나 용역이 다른 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘이라는 것이다.

이러한 정의는 가치란 재화가 가지고 있는 어떤 내재적 질에 의해 결정되는 것은 아니라는 것을 의미한다. 즉 가치란 재화와 재화간의 단순한 교환비율이며 이렇게 정의할 때 교환의 매개물로서 화폐가 반드시 필요한 것은 아니다.

2) Irving Fisher

가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라는 것이다. 이러한 정의는 부동산과 같은 내구재에 대한 가치의 정의로 적합하며 부동산학에서는 일반적으로 사용되고 있는 정의이다. 이러한 정의에 의할 때 장래 기대되는 편익은 금전적 비금전적인 것 모두를 포함한다

2. 정상가격  (통. 충. 정. 성. 인)

정상가격은 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격이라 정의된다.

3. 적정가격  (당. 통. 정. 성. 인)

"적정가격"이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

4. 특정가격  (목. 성. 정. 평. 특. 수. 조)

평가목적, 대상물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당하거나, 특수한 조건이 수반되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다.

특수한 조건으로는 자산재평가, 보상평가, 담보평가, 부분평가 등을 들 수 있고 대상부동산의 성격상 정상가격으로 평가함이 적정하지 아니한 경우로는 교회, 사찰, 시장성이 없는 공공용부동산을 들 수 있다.

5. 한정가격

부동산의 병합분할 등으로 시장이 한정된 영역으로 축소하여 그 가격이 시장가격과 괴리될 때 매도자매수자 사이에서만 경제적 합리성이 인정되는 가격을 말한다.

6. 시장가치의 의의 

시장가치란 시장에 대해 합리적 지식과 정보를 가지고 있는 매도자와 매수자 사이에서 자유롭고 공개된 협상을 통한 것으로, 대상부동산의 특정권익에 대해 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 말한다.

7. 공익가치

어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치를 지칭한다.

8. 사용가치

경제재의 생산성에 근거한 개념으로서 대상이 특정용도로 사용될 때 가질 수 있는 제한적 가치로 객관적 가치를 말한다.

9. 교환가치

시장에서의 일반적인 이용방법을 전제한 개념으로서 시장가치이며 시장상황을 반영하여 창출되는 가치로서 Sein 가치이다.

10. 가격발생요인

기꺼이 대가를 지불하여 구매하게 하는 최소한의 요건으로서 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 있는바, 요인간에 상호불가분성과 상호관련성을 지닌다.

11. 효용

부동산의 효용이란 수익성 ․ 쾌적성 ․ 생산성 등을 통해 인간(수요자)의 욕구를 만족시켜줄 수 있는 재화의 능력으로 이는 수요측면에 영향을 미치는 가격발생요인이며 대체로 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성에 의해 그 부동산의 유용성이 좌우된다.

12. 생산성

어떤 부동산을 이용하여 생산을 할 경우의 경제적 타당성으로서 이는 농업용 또는 공업용의 부동산의 효용으로 나타난다.

13. 수익성

주로 상업용부동산 및 공업용부동산에 해당되는 개념으로 수익을 창출하는 능력을 말하며 최유효사용을 판정하는 단적인 지표가 된다.

14. 쾌적성

주거용부동산에 해당되는 개념으로 주택을 소유하고 생활함으로서 느끼는 정신적 만족도를 의미한다.

15. 상대적희소성

희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적으로 유한, 부족한 상태를 의미한다, “상대적”의 의미에 대해서는 ① 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서의 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 ② 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다. 결국 부동산가격도 희소성의 반영이라고 할 수 있다.

16. 유효수요

유효수요란 부동산에 대한 실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 살 의사(willingness to buy)와 지불능력(ability to pay)을 갖춘 수요를 말한다. 이는 수요에 작용하는 가격발생요인으로 소비자가 돈을 가지고 있어야 수요행위가 이루어지고 따라서 가격이 결정될 수 있기 때문이다.

17. 이전성

법률적 측면에서 가격발생요인으로서 부동산이 가격을 가지기 위해서는 법률적 측면에서 그 권리의 이전이 가능해야 된다는 것을 말한다.

18. 가격형성요인

부동산 가격형성요인은 부동산가격발생요인에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역요인, 개별요인을 말한다. 가격형성요인은 그 요인을 이루는 여러 현상의 변동에 따라 끊임없이 변동하는 변동성의 특징과 가격형성요인이 서로 유기적으로 상호 관련성을 갖는 관련성의 특성이 있다.

19. 일반적요인

일반적 요인이란 공간적으로 일반 경제사회 전반에 있어서 모든 부동산가격에 영향을 미치는 제요인을 말하는데, 이는 지역적 요인 및 개별적 요인에 비해 광범위하고 추상적이다.

20. 일반적 요인의 지역편향성(지역지향성)

일반적요인의 지역지향성이란 일반적 요인이 전국적으로 동일하게 영향을 미치는 것이 아니라 용도적 지역에 따른 지역차원에서 동일지역에서는 동질적인 영향을, 다른 지역에서는 그 지역대로 영향을 미치는 것을 말한다.

21. 일반적 요인이 지역지향성을 갖는 이유

부동산은 지역성으로 인해 그 지역의 자연적 조건과 결합하여 지역요인을 이루고 각 지역의 규모, 구성내용, 기능 등과 결합하여 지역적 특성을 형성하고 그에 의해 각기 다른 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 주기 때문이다.

22. 지역분석의 필요성

지역분석이란 대상부동산이 속한 지역내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해지역의 지역특성, 표준적 사용, 장래동향을 명백히 하여 그 지역내 부동산의 표준적사용과 가격수준을 판정하는 작업을 말한다. 이때 지역분석에서는 일반적요인이 지역차원으로 축소되어 형성된 지역특성을 분석하게 된다. 

23. 지역적요인

지역적 요인이란 일정한 지역이 다른 지역과 구별되는 지역특성을 형성하는 개개의 요인으로서 지역의 가격수준 및 표준적 사용의 결정에 영향을 미치는 지역적 차원의 가격형성요인을 말한다.

24. 개별적요인

지역적 요인의 제약(범위)하에 부동산의 용도나 이용상태 등을 다른 부동산과 구별시켜 그 부동산의 최유효이용 및 구체적 가격형성에 영향을 미치는 개별 부동산 차원의 가격형성요인을 말한다.

25. 거품지가

금융, 실물자산의 거래가격이 그 자산으로부터 기대되는 장래의 배당, 임대료수입에 의해 결정되는 시장가치를 크게 상회하는 현상을 말한다

26. 가격상한선의 법칙

가격시점 현재의 부동산의 가격은 무한히 상승하지 않고 대체로 어떤 최고수준의 가격이 있다는 것을 의미한다. 원인으로는 수요측면에서의 구매력한계, 부동산의 수익성 한계, 지역경제기반의 한계가 있다.

27. 파급효과와 역급효과

파급효과란 어떤 지역의 지가가 상승할 경우, 그 주변지역에서 그와 유사한 이용을 기대함으로서 지가상승의 영향을 받는 효과, 즉 어떤 지역의 지가가 상승하면 그 영향은 주변으로 파급되는데 도시중심의 지가가 주변지로 파급되는 것을 말한다. 역급효과란 도심에서 멀리 떨어진 토지의 가격이 상승함에 따라 도심근거리의 지가도 상대적으로 상승하는 현상 즉 주변지의 지가가 도심지에 파급되는 것을 말한다

28. 가격제원칙

가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다. 이는 부동산시장에서의 구매자 및 수요자의 행동과 경제적 합리성에 근거하여 성립․도출된다.

29. 최유효이용 및 최유효이용의 원칙

최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합법적이고 합리적인 최고최선의 사용방법으로, 당해 사용수익이 일시적인 것이 아니어야 하며, 효용을 충분히 발휘할 수 있는 시점이 예측할 수 없는 장래가 아니어야 한다. 부동산 가격은 이러한 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다는 원칙이 최유효이용의 원칙이다.

cf) 安‘s  (합. 합. 물. 경. 타)

공지나 개량부동산에 대해서 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서 물리적으로 채택이 가능하고 경험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고 경제성으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서  최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다

30. 특수상황의 최고최선의 이용분석

단 , 비적, 중 , 복, 초, 특, 투,  비최

31. 단일이용

일반적으로 특정부지에 대한 최고최선의 이용은 주위용도와 일치하거나 유사하지만 경우에 따라서는 주위용도와 전혀 다른데도 불구하고 최고최선의 이용이 될 수 있다. 이때 대상부동산이 최고최선의 이용상태에 있는지 여부는 시장수요와의 관계에서 파악된다. 예로서 어떤 지역사회에 단 한 개의 쇼핑센터가 있을 때 주변에 유사한 토지이용이 없더라도 이것이 대상부지의 최고최선의 이용이 될 수 있다.

32. 비적법적 이용

한때 적법하게 설립, 유지되던 이용이었으나, 현재는 더 이상 지역지구제의 규정에 부합되지 않는 이용으로서 비적법적 이용은 주로 지역지구제의 규정이 변경됨에 따라 발생한다. 예를 들어 개발제한구역내의 기존주택이나 구조물의 경우 지역지구제 변경시 기득권보호 차원에서 기존이용을 허용하는 수가 많은 바, 비적법적 이용은 지역지구제의 규정에 부합하지는 않지만 법적으로 현재 이용상태의 지속이 허용되기 때문에 불법적 이용은 아닌 것이다.

33. 중도적 이용

가까운 미래에 대상부지나 개량부동산에 대한 최고최선의 이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대가하는 과정상 현재에 할당되는 이용을 의미한다. 예로서 시가지 내 주차장, 가건물 등 비집약적인 토지이용이나 외곽지역의 공터등이 중도적이용이라고 할 수 있다.

34. 복합적 이용

동일한 부동산이라 할지라도 동시에 여러가지 복합적 이용에 할당될 수 있다. 즉 일단의 넓은 토지는 동시에 여러가지 용도가 혼합되는 것이 최고최선의 이용이 될 수 있다. 그 예로서 PUD(계획단위개발), 고층건물의 다용도로의 이용 등이 있다.

35. 초과토지, 잉여토지

초과토지란 기존개량물의 최고최선의 이용에 비해 필요이상의 넓은 토지를 말한다. 잉여토지란 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고, 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하는 부가적인 토지를 의미한다. 양자의 구별은 세제목적상 구분실익이 있고 잉여토지는 그 자체로서 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하므로 기존 개량물의 확장 이외의 용도로는 사용될 수 없다.

36. 특수목적의 이용

호텔, 대학, 교회 등 특정한 활동을 위해서 설계되고 운영되는 부동산으로서 단지 하나 또는 극히 제한된 목적으로만 적합하도록 설계되어 최고최선의 이용을 확인하기가 곤란한 경우를 말한다. 특수이용의 지속정도가 가능할때 개량부동산에 대한 최고최선의 이용분석이 행해지고 이때는 사용가치로 평가된다.

37. 투기적 이용

부동산투자에는 취득, 운영, 처분의 세단계가 있는데 이 중 운영의 단계가 없는 투자행위를 투기라 하며 시세차익을 목적으로 토지를 보유하는 경우를 투기적 이용이라고 한다. 투기적 목적으로 사용되는 토지는 불확실성이 높아 최고최선의 이용예측이 어려운바, 이때는 미래사용에 대한 일반적 유형을 산정한다. 특정 최고최선의 이용을 확인할 수 없으므로 평가사는 우선적으로 대안적 사용을 논리적으로 검토하여 예상수입과 지출의 일반적인 수준을 제시한다.

38. 비최고최선의 이용

최고최선의 이용에 할당되지 않는 이용을 말하며 다음 두가지중 하나이다. 하나는 대상부동산의 최고최선의 이용과 같은 범주에 속하는 경우이다. 예를 들어 오래된 저층 아파트의 대상부지 최고최선의 이용이 현대식 고층아파트라면 기존 아파트는 최고최선의 이용과 같은 범주에 속하지만 현재의 이용이 최고최선의 이용에 할당되고 있는 것은 아니다. 이 때 개량물은 물리적, 기능적 감가상각만 하면 된다. 그렇지 않을경우 경제적 감가상각도 해야 하며 일치성원리를 적용하여 평가하여야 한다.

39. 기여의 원칙

부동산의 가격은 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 가격에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙을 말한다.

40. 수익배분의 원칙

부동산의 자연적 특성으로 인하여 부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남는 잔여수익이 배분되는 바, 이러한 잔여수익의 크기가 토지가치의 형성에 영향을 미친다는 원칙을 말한다.

41. 균형의 원칙

부동산의 가치가 최고로 되기 위해서는 부동산의 내부구성요소들이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 가격제원칙을 말한다.

42. 수익체증체감의 원칙

부동산에 대한 투자단위당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감하게 된다는 원칙이다. 즉, 투자와 관련하여 부동산의 가치가 최대로 되는 경우는 한계비용과 한계수입이 일치하는 수준까지 비용을 투입했을 때이다.

43. 대체의 원칙

최유효이용의 원칙을 부동산 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로서, 부동산의 가격은 대체 ․ 경쟁관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 가격제원칙을 말한다.

44. 경쟁의 원칙

일반경제활동과 같이 부동산도 이용으로 인한 초과이윤을 얻기 위해 시장참가자들의 경쟁관계에 의해 그 가격이 형성된다는 원칙이다. 부동산 가격은 경쟁에 의해서 결정되는데, 경쟁이 있음으로 인해 초과이윤이 없어지고 부동산은 그 가치에 적합한 가격이 형성된다는 것이다.

45. 적합의 원칙

최유효이용의 원칙을 부동산의 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로 부동산의 효용이 최고로 발휘되기 위해서는 그 이용방법이 주위환경에 적합하여야 한다는 가격제원칙이다.

46. 외부성의 원칙

외부성의 원칙이란 대상부동산에 대한 외부의 경제적 또는 비경제적 환경요소가 그 부동산이 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미친다는 원칙이다.

47. 수요공급의 원칙

일반재화의 가격이 수요공급에 의해 결정되고 동시에 그 가격은 수요공급에 영향을 미치게 되는바 이를 부동산에 적용시킨 것으로서, 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정되며 이렇게 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을  미친다는 가격제원칙을 말한다. 그러나 부동산의 특성상 일반재화와는 약간 달리 적용된다.

48. 기회비용의 원칙

어떤 대안을 선택함으로 인하여 선택되지 않은 다른 대안 중 가장큰 비용을 기회비용이라 하는데, 부동산의 가격은 이러한 기회비용을 반영하고 있다는 원리이다.

49. 변동의 원칙

부동산현상 및 가격형성과정의 각 요인은 고정적인 것이 아니라 시간의 경과에 따라 항상 변화하는 과정에 있으므로 이의 영향으로 부동산 가격 또한 이러한 변동의 과정에서 형성되고 변화한다는 가격제원칙으로, 예측의 원칙과 함께 모든 가격제원칙의 토대가 되는 원칙이다.

50. 예측의 원칙

부동산의 가격형성요인과 지역특성, 가격수준은 부단히 변화하고 이에 따라 부동산 가격도 변동되기 때문에 평가활동에 있어서는 그 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 하여야 한다는 원칙이다.

51. 부동산시장 (수. 경. 이. 공. 패. 교. 가)

일반재화의 시장을 수요와 공급을 통하여 가격조정 및 결정을 행하는 공간이라 할 때 부동산시장 역시 수요공급을 통해 경쟁적 이용에 의한 공간배분 및 토지이용패턴을 결정하는 부동산의 교환 및 가격결정의 공간이다.

(부동산시장이란, 양, 질, 위치 등의 제측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의된다. 따라서 부동산학에서 단순히 시장이라고 할 경우, 이것은 시장지(marketplace) 또는 시장지역(market area)을 의미하는 수가 많다.)

52. 할당적 효율성  (할. 금. 자. 위. 이적. 료. 배분)

  1)일반적으로 자금이 자본시장의 위험과 이자율을 감안한 요구수익률로 각 부문에 균형적으로 배분되게 되면 이때 자본이 “효율적으로 할당되었다”고 한다.

  2)부동산시장에서 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 “매수자가 얻을 수 있는 임대료 수익률과 매도자가 자본시장에서 얻을 수 있는 이자율”이 상호간의 위험을 감안하여 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미한다.

32. 부동산 경기변동

경기변동이란 경기순환을 포함하여 일반경기와 경제활동의 수준이 지속적으로 변동하는 현상을 의미하며 자본주의 시장경제의 특징적 현상이다. 부동산의 경기변동은 일반 경제의 그것과 비교하여 하향, 회복, 상향, 후퇴하는 제국면에 더하여 부동산 고유의 안정시장을 고려할 수 있다.

 

 하향시장

불황하에서 계속적인 경기의 하강이 진행되는 부동산 시장이다.

 회복시장

경기 저점을 지나 상향을 시작, 아직 불황에 있는 시장이다.

상향시장

불황을 벗어나 호황에 이르러 경기상승국면을 지속해가는 일반경기의 확장에 해당하는 시장 이다.

후퇴시장

경기의 하향 전환점을 지나 하강세로 바뀌나 아직 불황시장까지 하강하지 않는 시장.

안정시장

부동산의 가격이 가벼운 상승을 유지하거나 안정되어 있는 불황에 강한 유형의 부동산 고유의 시장.

33. 초과토지

기존개량물의 최고최선의 이용에 비해 필요이상의 넓은 토지를 말한다.

34. 잉여토지  (잉어, 독.분.사.별도.부가)

“독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하는 부가적인 토지”를 의미한다. 비록 대상부지가 필요이상으로 토지를 과다하게 보유하고 있더라도 그것이 특정한 용도로 분리되어 사용될 수 없는 성격의 것일 경우에는 초과토지의 범주에 들어가지 못한다.

35. 흡수율분석  (흡, 수. 유. 원)

흡수율이란 시장에 공급된 특정 부동산이 일정시기 동안 매도되는 비율을 의미하며, 흡수율 분석이란 일정기간동안 특정지역의 특정부동산에 대한 수요와 공급의 추이를 분석하는 것을 말한다.

 부동산가격의 이중성

부동산가격발생 3인자의 상관결합에 의해 발생한 가격은 사회적경제적행정적 요인의 가격형성요인에 영향을 주고 이러한 제력은 다시 효상유의 가격발생 3인자의 변화를 초래하여 수요, 공급을 조절하게 된다.

제 4 장 지역분석 개별분석, 부동산문제

1. 지역분석

대상부동산이 속한 지역내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 당해 지역의 지역특성, 표준적 사용, 장래동향을 명백히 하여 그 지역내 부동산의 표준적 사용과 가격수준을 판정하는 작업을 말한다.

2. 표준적사용 (표적, 인. 개. 일. 사. 개. 집)

대상부동산이 소재한 인근지역내 개별부동산의 일반적․평균적 사용방법으로 이는 지역내 개별부동산의 개별성에 근거한 최유효이용의 집약적인 이용방법을 말한다.

3. 가격수준

가격수준이란 개개의 부동산의 가격이 아니고, 지역내의 부동산의 평균가격을 의미하며 지역간의 격차를 나타내 준다. 부동산의 개별적, 구체적 가격은 그 부동산이 속한 지역의 가격수준 내에서 형성되고, 가격수준은 지역내 부동산의 일반적, 표준적 사용의 상태와 장래동향을 파악함으로써 그 판정이 가능하다.

4. 지역특성

부동산의 지역은 그 규모, 구성내용, 기능 등에 따라 여러 종류가 있으며 각기 다른 지역과 구별되는 특성을 갖는 바 이를 지역특성이라 한다.

5. 인근지역 (인. 속. 용. 기. 대. 경. 존)

인근지역이란 당해 부동산이 속해 있는 지역으로 대상부동산과 용도적인 공통성과 기능적 동질성이 있어 상호 대체, 경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 지역으로 당해 지역의 특성이 대상 부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역을 의미한다.

6. 동일수급권내 유사지역

①인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서, 대상부동산이 속하지 않은 지역이다. 이때의 지역은 원근개념에 아닌 지가형성 제요인이 유사성을 갖는 범위이다.

②인근지역과 지리적 위치는 다르지만 인근지역과 용도적기능적으로 동질적이고 양지역의 부동산은 서로 대체경쟁의 관계가 성립한다.

7. 동일수급권  (동.가.형.영.대.경.성.존)

대상부동산과 가격형성에 영향을 미치고 대체경쟁관계가 성립하는 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역을 말한다.

8. 개별분석

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적사용과 가격수준을 전제로, 부동산의 개별성에 근거하여 부동산 가격에 영향을 미치는 가격형성요인 중 개별적 요인을 분석하므로 대상 부동산의 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다.

9. 인근지역의 Age Cycle

인근지역의 Age Cycle이란 인근지역의 연령성이라고도 하며 지역의 성쇠현상을 생태학적 측면에서 파악하여 각 국면의 여러 가지 현상의 특징을 나타낸 것으로 서구에서는 全단계가 약 100년을 1주기로 변화한다는 것이 일반적이다.

성장기

성장기란 발달기라고도 하며, 어떤 지역이 새로 개발되거나 과거 존재하던 건물이 새로운 건물로 교체됨으로써 지역의 변화가 달라지는 시기이다.

성숙기

지역개발이 점차 진행됨에 따라 지역은 점차로 단절되어 가고, 지역특성 기능이 자리잡혀가는 단계가 성숙기이다.

쇠퇴기

시간이 흐름에 따라 지역의 건물이 점차 노후화하여 지역기능이 감소하는 단계로서, 지역의 경제적 내용연수가 다 되어가는 시기를 말한다.

천이기

고소득층의 전출과 저소득층의 전입이 이루어지는 과도기적 단계로 필터링 현상이 활발해지는 단계이다.

악화기

아무런 개선의 노력이 없으면 지역은 계속 악화되어 악화기에 이르며, 이는 슬럼화 직전의 단계이다.

10. 부동산 문제

부동산 문제란 부동산과 인간과의 관계의 악화현상을 말하는데, 부동산은 인간의 생산, 수익활동의 기초가 되므로 날로 증대되어가는 부동산 문제를 인식하고 그 특징을 파악함은 평가활동의 필수적인 전제라고 할 수 있다.

11. 공적개입의 의의 및 목표

공적개입이란 여러 가지 부동산문제를 해결, 개선함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 행정적 노력을 말한다.

기본적 목표는 “효율성”과 “형평성”의 달성으로 ①국토공간구조 형성의 합리화 ②토지자원의 유한성 극복과 경제적 공급 ③지가의 적정한 유지 ④적정한 토지소유와 토지의 경제적 이용 등을 정책과제로 한다.  (국.유.지.적.소)

제 5 장 지대 지가론

1. 리카르도 지대 (리.토.이.유)

고전학파의 전통을 승계하였고, “토지가 이용되도록 유도하기 위해서 필요한 최소한의 대가를 초과하는 소득”이라 정의된다.

2. 파레토 지대 (파.토.현.용.계.리.보)

신고전학파의 전통을 승계하였고, “토지가 현재 용도에 계속 이용되기 위해 보장해주어야 할 최소한의 대가를 초과하는 소득”이라 정의 된다.

3. 리카르도의 차액지대론

지대란 토지생산물에 대해 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분으로서 차액지대란 토지의 생산력의 차이 때문에 발생하는 지대를 말한다. 리카르도는 지대의 발생근거를 토지의 비옥도와 위치, 개별성, 부증성에서 찾고 있다.

4. 절대지대론

지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최소 열등지에서도 지대가 발생한다는 이론으로서 J.S Mill, K.Marx 등이 주장하였다. 즉 절대지대란 토지의 생산력에 관계없이, 토지를 소유하고 있다는 그 사실만으로 토지소유자가 강제적으로 요구하는 지대를 말한다.

5. 독점지대설(Monopoly rent theory)

독점지대란 토지의 공공독점에 기인하여 발생하는 지대를 말한다. 즉 토지의 수요는 무한한데 비해, 공급은 독점되어 있는 경우 토지생산물의 초과이윤을 기초로 발생한다. 따라서 독점지대는 토지사용의 본질적 가치인 완전경쟁가격보다 높다.

6. 집약도 지대

비옥도가 높거나 위치가 좋은 토지는 노동과 자본의 대체가 나타나서 토지의 생산성과 집육도가 높아지고 그만큼 지대는 더 높아진다는 이론이다. 즉 비옥도나 위치에 의해 발생된 지대 이상의 증가분이 토지의 집약적 이용에 의해 발생되었다면 그것이 집약도 지대라는 것이다.

7. 튀넨의 입지교차지대론 (튀/곡.한.생.수.곡.차.수(사).절)

Von Thunen은 그의 “고립국”론에서 동심원이론을 제시하면서 시장과 거리를 볼 때 원거리 위치에 대한 근거리 토지생산물의 수송비 절약분이 지대화한다고 하였다.

입지교차지대설은 곡물가격은 한계지의 생산비와 수송비가 결정하며 그 곡물가격의 차이, 즉 시장과의 거리 차이가 곡물수송비의 절약분 만큼의 지대를 발생시킨다고 한다.

8. 마샬의 도시토지 지가이론 (마/위.유.화.총)

마샬은 농토에 적용되는 원리가 그대로 비농업용 토지에도 적용된다고 하면서 특히 도시의 토지와 관련하여 상세히 논의하였다. 지가는 “위치의 유리성에 대한 화폐가치의 총액”이라 하여 위치의 중요성을 강조하였다.

9. Haig의 마찰비용이론 (마/교.지.절약)

헤이그의 주장에 따르면 도시지가는 마찰비용에 따라서 달라진다. 마찰비용이란 지대와 교통비의 합이며 지대란 용지의 이용자가 교통비를 절약할 수 있고 상대적 도달가능성을 갖는 경우 용지 소유자에게 지급하는 요금이다.

10. Penalty이론(Alonso, Wingo, Mill) (페/도.함.수)

도시의 각종 직접시설이 도시의 중심지에 있는 것으로 가정할 경우 중심지와의 거리와 함수관계에 있는 운송비에 의해 지가가 결정된다는 이론이다. V=지가, T=시간이라고 할 때 V=f(T)가 성립하여 도심에서의 거리함수인 수송비에 의해 지가가 결정된다는 것으로 튜넨의 입지교차지대설을 일반화한 이론이다.

11. 입찰지대곡선 (입/소.극.도.한계)

William Alonso가 도출한 것으로 소비자 효용 극대화 모형을 이용해서 도심으로부터 지대가 zero인 한계점까지 각 토지이용자가 지불하는 최고가격을 이은 곡선이다. 즉, 도심에서부터 한계점까지 각 지점의 토지를 경매에 붙인다고 했을때 토지이용자가 부를 수 있는 최고가격을 반영한다는 의미에서 입찰지대라 한다.

12. 거품지가 이론

토지등 실물자산의 거래가격이 자산으로부터 기대되는 임대료 수입 등에 의해 결정되는 시장의 기본가치를 크게 상회하는 지가

13. 입지잉여

1)입지잉여란 입지조건이 양호한 경우에 발생하는 특별한 이익을 말한다.

2)입지잉여는 이용하는 산업이 달라지면 그에 따라 달라질 수도 있다. 이는 우수한 입지를 가장 효과적으로 이용할 수 있는 업체가 이용하여야 한다는 것을 의미한다.

3)한계입지란 입지잉여가 0으로 되는 위치를 말한다. 최악의 입지조건이 되면 입지잉여는 0또는 (-)가 되는 것이다.

14. 접근성

접근성이라 함은 평가대상물건과 다른 목적물과의 상대적 거리관계를 말하는데, 어떤 목적물에 도달하는데 소요되는 시간, 경제, 거리적 부담의 정도를 말하며 보통 실거리, 시간거리, 운임거리 및 의식거리로 표시된다. (실.시.운.의)

15. 동심원이론 (동/양.균.형.운송)

동심원이론이란 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 성장하는 경향이 있다는 것으로 E. W Bergess 등이 전개한 이론이다.

이 이론은 튜넨의 농촌토지 이용구조를 도시토지 이용구조에 적용시킨 것으로, 여기에는 토양의 균일성, 균질적인 지형, 운송비 조건의 동일성 등이 전제된다고 볼 수 있다.

16. 선형이론 (선.망하던.확.성기.부채)

선형이론이란 도시가 교통망의 축에 따라서 확대ㆍ성장되는 현상을 중시하며 Homer Hoyt가 전개한 이론이다. 이 이론은 동질적인 토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 확대ㆍ성장하며 이에 따라 원을 변형한 부채꼴 모형으로 도시가 성장한다는 것이다.

17. 다핵심이론 (다/유사.군별)

다핵심이론이란 도시에 있어서 이용형태는 어떤 지역내에서 여러개의 핵을 형성하면서 지역공간을 구성해 간다는 이론이다. 이 이론은 Harris와 Ullman에 의해 전개되었다.

도시는 유사토지 이용군별로 여러개의 핵을 형성하면서 지역공간을 형성해간다는 이론으로 유사토지이용군은 서로 흡인력을 가지고 동질적인 집단을 형성한다.

18. 다차원이론 (인.도.사계)

Simmins는 토지이용의 공간적 분포를 기술함에 있어 서로 받아들일 수 없는 다핵심이론, 동심원이론, 선형이론을 동시에 적용하여 왔다고 지적하고, 도시의 내부구조는 인종별분산, 도시화, 사회계층 등 3개 차원에서 파악해야 한다는 이론을 제시하였다.

19. 부동산 입지의 의의 (현.지.점.위.지점/고.부.속.관.상.속)

입지란 “어떤 현상이 지표상에서 점하고 있는 위치 또는 지점”을 말하는 것으로 단순한 위치만을 가리키는 것이 아니라, 다른 지점과의 관계에서 보면 상대적으로서 입지는 고정되어 있는 부지로서의 속성과 언제든 변할 수 있는 관계적, 상황적 속성을 동시에 가진다.

따라서 위치뿐만 아니라 그것이 위치한 장소적 성격, 다른 입지와의 관계에 의해 결정되는 분포의 개념들을 포함한다.

20. 부동산 입지분석의 개념 (경.입.분.지.공. 특.활.최적. 특.입.최적)

따라서 입지분석은 경제적 관점에서 입지요소를 분석함으로써 지리적 공간현상을 파악하고 특정활동을 위한 최적의 입지를 선정하거나 특정입지의 최적 활동을 모색하는 작업이라 할 수 있다.

21. 집약적 한계

어떤 주어진 토지에 생산요소가 한 단위 더 추가됨으로 인한 한계생산과 추가로 발생하는 비용이 일치하는 한계를 집약적 한계라 하며, 토지이용의 집약도, 추가투자의 적부판정, 최유효사용의 축소 판정 등과 관련하여 수익체증체감의 원칙으로 감정평가에서 활용된다.

22. 조방적 한계

어떤 특정 용도에 이용되는 토지 중 생산된 생산물로부터의 수익이 간신히 생산비를 충당하는 토지를 조방적 한계라 하며 부동산의 손익분기점, 한계지 등의 개념으로 감정평가에서 활용된다.

 

 

 

제 6 장 감정평가 3방식

1. 기본적 사항의 확정

기본적사항의 확정이란 고객의 의뢰나 소속기관의 지시사항을 명확하게 인식하여 그에 따른 접근방법을 강구하는 것으로 감정평가활동의 첫 단계이다. 확정사항에는 ①대상부동산의 확정, ②가격시점의 확정, ③가격종류의 확정 등이다.

2. 가격시점의 확정

가격시점이라 함은 평가가격 결정의 기준이 되는 날로, 대부분 평가일 현재가 되나, 과거 또는 미래의 특정일이 될 수도 있다.

감정평가에관한규칙 제7조에서는 가격조사완료일을 원칙으로 하나, 다만 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한해 그 일자로 한다고 하여 예외를 인정하고 있다. (가.미.가.조)

3. 대상물건의 확인

기본적 사항의 확정에서 정해진 대상물건에 대해 현장조사로써 물건의 존부, 동일성여부, 권리내용을 확인하는 절차를 말한다.

4. 감정평가 보고서

감정평가보고서란 평가과정의 최종단계에서 전문적인 학식과 경험에 근거하여 가격에 대한 의견을 표명하고, 그 책임소재를 명확히 하는 것을 목적으로 하는 문서이다. 즉 감정평가의 결과를 기재하는 문서로서, 이는 감정평가의 특별원칙인 “전달성의 원칙”이 적용되는 부분이라 하겠다.

5. 원가방식

비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

6. 비교방식

시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

7. 수익방식

수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

8. 시산가격 조정 (감.방.도.시.상.재 / 단.정.객. 비.차.명. 액.객.윤)

시산가격 조정이란 감정평가 각 방식의 적용에 의해 도출된 시산가격을 상호관련시켜 재검토함으로써 목적부동산의 정상가격 등의 감정평가 결론을 도출하는 작업이다. 이 작업은 ①각 단계의 진행과정의 정당성, 객관성을 부여하고, ②비판적으로 재음미하여 시산가격의 차이가 생긴 이유를 명백히 하고, ③감정평가액에 객관성ㆍ윤리성을 주는 중요한 의의를 갖는 것이다.

9. 거래사례비교법

"거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.

10. 시장접근법

시장접근법이란 최근의 유사매매사례를 분석하여 대상부동산의 시장가치를 도출하는 평가기법으로, 이 방법의 유용성은 충분한 매매사례에 좌우된다 하겠다.

11. 사정보정

사정보정이란 수집된 거래사례에 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되어 있거나, 거래당사자가 시장에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 않을 때 그러한 사정이 없었을 경우의 적당한 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

12. 시점수정

시점수정이란 사례의 거래시점과 가격시점의 시간적 불일치를 가격시점을 기준으로 정상화하는 작업을 말한다.

13. 지역요인ㆍ개별요인 비교

사례물건과 대상물건이 속한 지역이 지역적 격차를 비교하고, 사례물건과 대상물건의 개별적 격차를 비교하여 대상물건 차원으로 정상화하는 작업을 말한다.

14. 배분법

배분법이란 대상 부동산과 같은 유형의 부분을 포함하는 복합 부동산의 거래사례를 선택하고 대상 물건과 다른 유형부분의 가격을 공제하여 동 유형에 귀속되는 부분의 가격만을 추출해 내는 방법이다.

15. 임대사례비교법

"임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

16. 자료의 확대해석 금지

자료의 확대해석은 적절한 시장자료가 부족하거나 철저한 시장연구가 부족했을 경우 평가사가 범하기 쉬운 오류 중의 하나로, 평가사에 의한 매매사례분석이 주어진 매매사례자료로부터 보증할 수 없는 결론을 산출했을 때, 흔히들 자료가 확대해석 되었다고 한다.

17. 불추종의 오류

불추종의 오류란 어떤 명제의 진위가 불확실한데도 불구하고 그것을 확실한 것으로 간주하여 어떤 결론을 도출할 때 발생하는 오류를 의미한다.

18. 대표성이 없는 자료

대상부동산과 비교부동산과의 유사성이 부정되거나, 비교부동산의 거래금액이 시장상황에 비추어 불합리하게 높은 경우 비교사례의 대표성이 부인된다고 본다.

19. 비교분석의 방법

 1) 계량적 분석법

계량적 분석법이란 수학적 과정을 통하여 수정이 요구되는 비교요소를 확인하고 수정량을 측정하는 방법을 말하며 대쌍자료분석법, 집단자료분석법, 감응도분석법, 통계자료분석법, 그래프분석, 추세분석법 등이 있다.

 2) 정성분석법

비계량적 방법에 의해 시장자료가 시사하는 관계를 규명하는 것으로서, 불완전한 시장상황을 잘 반영할 수 있기 때문에 실질적으로 자주 이용된다. 상대비교, 순위, 개인면접법이 있다.

20. 매매사례의 수정방법

 1) 비율수정법

비율수정법은 대상부동산과 비교부동산과의 우월성과 열등성의 차이를 백분율로 치환하여 특성별 차이를 수정하는 방법이다. 비율수정법에는 평균비율수정법과 가중비율수정법이 있다.

 2) 금액수정법

금액수정법은 대상부동산과 비교부동산과의 특성별 차이를 실제의 화폐가치로 수정하는 방법으로 특성별 금액 수정은 시장증거에 근거해야 한다.

 3) 연속수정법

연속수정법은 비율수정법과 금액수정법의 혼합형으로, 각 방법의 장점을 절충하여 비율과 금액의 두가지를 모두 사용해서 시산가치를 산출한다.

21. 원가법

"원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

22. 재조달원가

재조달원가란 현존하는 물건을 가격시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득을 가정할 때 소요되는 적정원가의 총액을 말한다.

23. 재생산비용 ( Reproduction Cost, 복제원가, 복조원가)(재.노.모.구.원.복)

대상물건의 개별성과 물리적 측면에 착안하여 동일한 모양, 구조, 원자재, 노동의 질을 갖는 복제품을 가격시점 현재 현행가격으로 만드는데 드는 비용을 말한다.

24. 대체비용 ( Replacement Cost, 대체원가, 대치원가)

대상물건의 효용(기능적측면)에 착안하여 대상 물건과 동일한 효용을 가진 물건을 평가시점 현재 재조달하는데 소요되는 비용을 말한다.

25. 총량조사법  (총.직.간.적)

건축에 관계되는 모든 항목에 대해서 투입되는 원자재와 노동량을 세세히 조사하여 비용을 추계하는 방법이다. 즉, “전체비용 = 직접비용(원자재비용+노동비용) + 간접비용 + 건설업자의 적정이윤”이 된다.

26. 구성단위법  (구.벽.바.지.측.곱.단)

건물을 벽, 바닥, 지붕 등과 같은 몇 개의 중요한 구성부분으로 나누고, 각 구성부분멸로 측정단위에다 단가를 곱하여 비용을 추계하는 방법이다. 총량조사법을 간략하게 수정한 방법으로 “분리비용법”이라고도 불리운다.

27. 단위비교법  (단.평.입.규.원.질.특)

평방미터나 입방미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법을 말한다.

평가사는 주어진 특성, 규모, 원자재, 질에 따라 재생산비용을 추계하는 기준이 되는 건물인 “표준건물”을 설정해 놓고 대상부동산이 주어질 때마다 서로 비교하여 특성차이에 따른 비용을 가감함으로써 건물가치를 산출한다

28. 비용지수법

신뢰성있는 기관으로부터 발표된 건물비용에 관한 지수를 사용하여 재생산비용을 추계하는 방법이다.

29. 감가수정

"감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가ㆍ기능적 감가 또는 경제적 감가등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

30. 정액법

정액법은 대상 물건의 가치가 매년 일정액씩 감소한다는 가정하에 대상 물건의 감가총액을 경제적 내용년수로 나누어 매년의 감가액으로 삼는 방법이다.

31. 정률법

자산의 가치가 매년 일정비율로 감가된다는 가정하에 전년도 말의 미상각잔액에 매년의 감가율을 곱하여 매년의 상각액을 정하는 방법을 말한다.

32. 상환기금법

부동산의 내용년수를 통하여 매년 감가액에 해당하는 일정액을 적립하고 거기에 복리로 붙여 산출한 원리금 합계액과 감가총액이 같도록 매년 일정액씩 감가하는 방법이다.

33. 관찰감가법

관찰상태법이란 ①특정유형의 여러 유사부동산으로부터 시간이나 질과 같은 감가상각요인에 따라 가장 전형적이고 지배적인 감가상각 수준이 어떻게 달라지는가에 대한 일반적인 원리를 먼저 수립한 다음 ②평가대상이 되는 부동산의 상태를 면밀히 관찰하여 그것이 어느 정도에 해당하는지를 파악하고 적절한 감가상각률을 적용하여 감가상각을 하는 방법을 말한다.

34. 분해법

분해법(Breakdown Method)이란 대상 부동산에 대한 감가수정의 요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가요인으로 구분하고 각 요인별로 적정 평가기법을 적용하여 감가액을 산정한 후 이를 합산하여 대상 부동산 전체의 발생감가액을 구하는 방법이다.

35. 적산법

"적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

36. 기초가격

기초가격이란 적산임료를 구하는데 기초가 되는 가격으로, 임료의 가격시점에 있어서의 대상물건의 원본가격을 말한다. (적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비)

37. 기대이율

기대이율이란 임대차 계약내용에 따라 사용할 때 기대되는 수익의 기초가격에 대한 비율을 말하며, 임대차기간에 적용되는 단기적인 이율이다.

38. 수익환원법

"수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

39. 순수익

순수익이란 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 경비를 공제한 금액을 말한다.

40. 환원이율

환원이율이란, 대상부동산이 장래산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산가격의 비율로서, 순수익을 자본환원해서 수익가격을 구하는 경우 적용되며 부동산의 수익성을 나타낸다.

41. 환원이율을 구하는 방법

 1) 시장추출법

시장추출법은 부동산시장에서 직접 자본환원율을 추출하는 방법으로서, 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 이 비율을 찾아내는 것으로 회귀분석의 사용이 가능하다.

 2) 조성법(요소구성법)

요소구성법은 대상 부동산에 대한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 순수이율에 더해감으로써 자본환원률을 구하는 방법이다.

 3) 투자결합법(이자율합성법)

대상 부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비율을 결합하여 자본환원율을 구하는 방법으로 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법으로 나뉜다.

 4) Ellwood법

엘우드가 개발한 이 방법은 투자결합법을 대폭적으로 개량한 것으로 자본환원율에 영향을 미치는 요소는 ① 매기간 동안의 현금수지 ② 보유기간 동안의 부동산의 가치상승 또는 하락 ③ 보유기간동안의 지분형성분이라 한다

 5) 부채감당법 (Gettel법)

이 방식은 Gettel이 발표한 것으로 저당투자자의 입장에서 대상 부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐 하는 부채감당율에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법이다.

42. 수익분석법

"수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

43. 소득률 (Income rate)

소득률이란 한 해의 소득이나 여러 해의 안정적 평균소득을 대상물건의 가격과 비교한 비율이며 소득이란 단어 자체에는 수입의 의미를 지니고 있으므로 따라서 소득은 어느 기간 단위를 전제로 산출한다.

44. 수익률 (yield rate : 보수이익률)

수익률이란 개별적인 소득의 흐름의 현재가치를 구하기 위해서 일련의 개별적인 소득에 적용되는 비율을 말한다. 즉 복기에 적용되는 수익률(rate of return)이다.

45. 기대수익률

투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률이다. 예를 들어, 어떤 땅을 현재 5,000만원에 사서 1년 후에 경비를 제하고도 5,500만원에 팔 수 있다고 하면, 이것에 대한 기대수익률은 10%가 된다.

46. 요구수익률

투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률을 의미한다.

47. 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후에, 현실적으로 달성된 수익률이다. 투자가 이루어진 후에야 알 수 있는 것이기 때문에 사후수익률 즉 역사적 수익률이다. 다른말로 실제수익률이라고도 한다.

48. 자본회수방법에 따른 소득접근법의 유형

 1) 직선법(직선환원법)

순영업소득은 매기간 감소하고, 회수액은 재투자되지 않고 대상부동산의 경제적 수명동안 적립된다고 가정한다. 매년 일정한 액수를 순영업소득에서 자본회수분으로 할당하고, 재투자가 없으므로 단리가 적용된다.

 2) 상환기금법(감채기금환원법)

매기간 순영업소득은 일정하고, 자본회수액에 대한 재투자율은 투기율이 아니라 안전율 즉, 위험이 수반되지 않는 투자에 대한 수익률로 재투자된다고 가정한다. 기간말의 원리금합계와 건물가치와 동일하게 회수액을 할당한다.

 3) 연금법(평준연금환원법)

매기간 순영업소득은 일정하고, 동종수익률(r)로 재투자되며 회수액은 동종사업에 재투자됨을 가정한다. 매기간 건물소득에서 건물에 대한 자본소득을 제한 나머지를 동일한 수익률로 건물의 경제적 내용연수까지 복리로 적립하여 투하된 자본을 기간말에 모두 회수하는 방법이다.

49. 저당지분환원법

1959년 Leon W. Ellwood에 의해 개발된 평가기법으로 대상 부동산에 대한 매기간 지분수익의 현재가치의 합과 기간말 지분복귀액의 현재가치를 합하여 지분가치를 구하고, 이에 저당가치를 더하여 부동산의 가치를 구하는 방법이다.

50. 할인현금수지분석법

할인현금수지분석법(DCF)이란 장래 매 기간 기대되는 현금 수지를 현재가치로 환원하여 대상부동산의 시장가치를 구하는 방법으로 세전현금수지(BTCF)모형과 세후현금수지(ATCF)모형으로 구분되며 이 때의 稅란 영업소득세 및 자본이득세를 말한다.

51. 조소득승수법

조소득승수법은 조소득승수를 사용하여 부동산의 시장가치를 구하는 방법으로 조소득승수와 대상 부동산의 가치간에는 일정한 관계가 있다는 것을 근거로 한다. 조소득승수란 매매가격을 연간조소득으로 나눈 승수이다.

52. 중회귀분석

다중회귀분석이란 가치에 영향을 미치는 여러 가지 요인들을 종합해서 부동산의 가치를 계량적으로 추계하는 것을 말한다. 즉 단순회귀분석에서는 토지가치가 단 하나의 변수에 의해서만 결정되는 것으로 간주하나 이는 오류를 범할 가능성이 많으므로 대상토지의 위치, 지역지구제, 주변의 토지이용, 도심으로부터의 거리, 도로와의 접근성 등 여러 가지 변수로 종합적으로 고려한다.

제 7 장 기타방법 및 물건별 평가 등

1. 평가검토의 의의 (다.비.연 / 요.지.합.일.수.완)

평가검토란 “다른 사람이 작성한 보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정” 또는 “평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고, 합리적이며 일관성이 있으며, 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 평가서를 분석하는 것”이다.

2. 노선가식평가법

노선가식평가법이란 특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여, 표준획지와 노선가를 선정하고, 이를 기초로 같은 가로에 연해있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법이다.

3. 노선가의 의의

노선가란 가로에 연접한 표준획지의 단위면적당 가격을 말하는 것으로 가로계수, 접근계수, 획지계수 등을 참작하여 결정하게 되며 이는 보통 금액으로 표현되지만 비교수치로도 나타나게 되는데 이를 노선가지수라 한다.

4. 스티그마 효과의 개념

“오염부동산에 대해 대중들이 갖는 무형의 또는 양을 잴수 없는 불리한 인식” 즉, 스티그마는 불확실성과 위험할지도 모른다는 인식의 결과로 직접적인 정화나 복구비용을 초과하는 부가적 영향으로서 부동산가치에 영향을 미치는 모든 무형의 요인을 포함한다.

5. 담보평가

담보평가라 함은 금융기관 등이 대출에 대한 담보취득을 목적으로 담보대상 물건의 상태나 사실관계를 조사, 확인하여 그 진위, 적부, 선악 등을 판정하고 당해 담보대상물건의 경제적 가치를 판단하는 것을 말한다.

6. 기업가치평가

기업가치 평가란 기업에 대한 여러 가지 경제적 권익의 가치를 추계하는 것으로서 기업가치 변화요인의 다양성, 복잡성(국내외 경제상황 및 기업설비와 노동력, 기업이미지, 경영능력) 등으로 인하여 기업가치 평가에서는 중립적, 전문적 평가가 요구된다.

7. 구분소유권

1동의 건물로써 구조상, 이용상 독립성이 인정되는 일정 범위(부분)에 대하여 등기함으로써 그 부분을 배타적, 독점적으로 소유할 소유권을 갖게 되는데 이를 구분소유권이라 한다.

8. 선하지

선하지란 토지상에 고압선이 통과하여 건축제한이나 기타 토지가 창출할 기대이익이 상실되거나 심리적 부담이 발생하여 경제적 가치의 손실을 입게 되는 구역내의 토지를 말한다.

9. 투자 및 부동산 투자의 의의

투자란, “장래 기대되는 현금수입을 위해서 현재의 자금을 투입하는 행위” 또는 “장래 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위”를 말한다.

부동산 투자란 부동산 결정의 한 분야로서 이익증진, 효용증대 등을 목적으로 하여 부동산을 취득ㆍ운영ㆍ처분하는 일련의 활동을 말하며, 운영의 단계가 없는 투기와는 구별된다.

10. 부동산투기 (양.위.금.투.수.현.미)

부동산투기란 양도차익을 얻을 것을 목적으로 스스로의 위험부담을 안고 금전을 투입하는 행위로써 투기적 수요는 현재가격과 미래가격의 함수라고 할 수 있다.

한편, 투기가격이란 기대되는 개발 가능성 등의 실현을 전제로 누군가가 지불하여 주기를 바라는 소유자의 희망가격을 말한다.

11. NPV법

투자안의 수행으로 예상되는 미래현금유입의 현재가치 합과 투입되는 비용 즉 현금유출의 현재가치 합의 차이를 비교하여 이를 기준으로 투자여부를 결정하는 방법이다.

12. IRR법 (내부수익률법)

IRR이란 투자의 수행결과 나타나는 미래 현금유입의 현가와 투자비용인 현금유출의 현가를 일치시켜주는 할인율, 즉 투자안의 NPV를 0으로 하는 할인율로서, 투자사업 자체에 내재되어 있어 내부수익률이라 부르는데 이를 외부에서 주어진 요구수익률과 비교하여 투자여부를 결정하는 방법이 IRR법이다.

13. 흡수율분석

시장흡수율이란 해당 시장지역이 신규로 공급하는 특정 부동산을 일정기간 동안에 흡수, 소화하는 수량의 비율이다. 흡수율분석은 이러한 시장흡수율을 통해 대상 부동산의 매매가능성 및 임대가능성을 분석하는 것이다.

14. 자산유동화의 의의

 1) 각종 대출채권, 매출채권, 부동산 기타 다양한 형태의 자산을 증권형태로 전환하여 자금 조달하는       방식

 2) 자산유동화에관한법률(ABS법)상 유동화증권은 유동화전문회사(SPC)등이 유동화자산을 기초로하여      ABS를 발행하여 유통시키는 방법.

 3) 주택저당채권유동화법(MBS법)상 유동화증권은 MBS회사가 금융기관으로부터 양도받은 주택저당채      권(모기지)을 기초로 발행하는 채권 및 수익증권을 의미.

cf) ABS - 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 발행하는 채권.

    MBS - 저당채권을 담보로 발행하는 채권과 수익증권.

 

 

 

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