陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 머리말

새로운 세기의 시작!

2000년 겨울은 유달리 추웠던 것 같다 감정평가사 공부를 하는 몇 년간 겨울은 나에게 언제나 추웠고 화이트 크리스마스는 집에서 하루종일 TV를 보거나 비디오를 빌려 하루를 때우거나 도서관에 잠깐 올라 부동산고시나 잡지를 뒤적이다 내려오곤 하였다.

어쩌면 지금도 이 추운 겨울날 다른 사람보다 몇 배의 추위를 느끼면서 하루라도 빨리 화창한 봄이 오기를 간절히 기다리는 분들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되기를 바라면서 공부에 있어서 격지 말아야 할 시행착오, 나의 공부방법, 생활이야기 등으로 나누어 수험생활에 관한 단편들을 몇자 적어 보고자 합니다.

Ⅱ. 시행착오

이 시험을 준비하는 많은 사람들이 처음에 공부를 시작하면서 이 시험을 너무 얕보며 시작하는 것 같다. 아마 시험 과목이 1차 4과목으로 영어가 포함되지 않고 특히 2차가 3과목 밖에 되지 않는다는 피상적인 이유로 인한 것 같다.

나의 경우도 마찬가지였으며 그것은 불합격으로 직결되었다. 즉 이 시험에 있어서 합격의 당락과목은 감정평가실무과목이라 해도 과언이 아닐 것이다. 그러나 대부분의 수험생은 실무를 공부하는데 있어서 쉽게 편하게 공부한다. 예컨대 실무 3인공저와 문제집을 보면서 문제 풀이에만 급급하고 진작 중요한 문제의 본질에 대한 깊은 성찰과 사유의 시간을 갖지 않는다. 이러한 방법은 처음 2차를 보는 나에게 이론과 법규에서 어느 정도 합격점수(이론 62.5 법규 49점)를 받고도 실무 과락이라는 결과를 받게 된다.

문제는 여기에서 끝나지 않았다. 실무과락을 받고도 나는 실무과목에 대하여 깊은 반성을 갖지 않고 그냥 하면 되겠지 하는 안일한 태도로 다시 공부를 시작하였다. 결과는 또다시 실무 과락이었다. 이 시험에 대하여 지나치게 쉽게 보거나 불합격(과락) 원인에 대한 깊은 반성 없이 공부한 결과라고 생각된다.

같은 해 2차만을 공부하면서 실무 과락의 원인은 또 다른 이유에서도 있다. 그것은 같이 공부하는 사람들과 어울려서 잡다한, 쓸데없는 이야기로 시간을 낭비하며 시험기간 끝까지 충실하지 못하고 게으름을 피운 이유이다. 나의 경우 처음에 인천에서 혼자 공부하다 6월 이후 신림동으로 자리를 옮기면서 시험이 있는 8월까지 하루에 3시간을 제대로 공부한 적이 없는 것 같다.

생각하건대 이 시험은 1월부터 8월까지 정해진 일정한 시간동안 꾸준히 성실하게 지낸다면 반드시 합격할 수 있는 시험이라고 생각된다. 그러나 대부분 장기(공부기간이 오랜 경우)로 가는 사람의 경우 6월에서 8월 사이에 개인적 사정이 발생하거나 긴 기간의 슬럼프에 빠지거나 체력의 급격한 저하등 다양한 이유로 꾸준한 학습을 하지 못하는 것 같다.

다음년도 동차를 하면서 2차 실무에 대한 준비를 꾸준히 한 결과 드디어 면과락을 하였다. 그러나 총점 1점이라는 차이로 또다시 고배를 마셔야 했다. 10회의 경우 실패의 원인은 동차인 경우도 있었지만 1차 시험후 인천에서 다시 독산동으로 자리를 옮기면서 안정된 마음으로 공부를 하지 못하고 시험 2주전에 다시 인천으로 돌아오다보니 1차 시험후 50일간의 마지막 정리를 제대로 하지 못했던 것이 원인이 된 것 같다.

다시 한번 생각하건대 1월부터 8월까지 꾸준한, 정말 혼신을 다하는 노력을 기울일 때 합격의 여신은 당신에게 미소 짓는다고 생각된다.

Ⅲ. 어떻게 할 것인가? (공부 방법)

1. 개설

한번의 공부방법의 실패는 2～3년을 지연시킨다는 말이 있다 우리 시험의 경우 크게 공부해 나가는 방법은 두 가지인 것 같다. 첫째 이해가 안되더라도 하나씩 암기해 가는 방법이다. 둘째 체계적으로 그 과목에 대한 이해의 깊이를 더해 가는 방법이다. 첫째의 경우도 꾸준히 암기하다 보면 결국 전체가 들리게 되고 체계적인 맥을 찾을 수 있는 방법이나 생각하건대 이 방법은 실무 과목에 대하여 어느 정도 준비되어 있는 수험생인 경우 가능한 방법이라 생각된다. 따라서 나의 경우 후자의 공부방법을 택했고 두 방법 중 어떤 것이 좋다라고 말할 수 있는 것은 아닌 것 같다.

2. 1차 과목

1차 시험에 있어서는 자기에게 맞는 엄선된 기본서와 문제집을 위주로 다양한 문제를 풀어 봄으로써 본 시험에 대비해가는 방법이 최선이라고 생각된다. 나의 경우 경제학은 현대경제학원론(김대식외3인공저), 정병열저 경제학연습을, 회계학은 김영호 회계학을, 민법은 김준호저 기본서와 사법 시험 기출문제집을, 관계법규는 공민달저 요약프린터와 임호정, 공민달공저 문제집을 위주로 보았다.

3. 2차 과목

1) 감정평가실무

감정평가실무 과목은 나의 경우 처음에 공부하기는 편한 과목이었으나 점수는 가장 낮은 과목이었다. 예컨대 감정평가실무 3인공저와 다양한 문제집을 가지고 문제풀이를 되풀이하는 방법으로 공부했으나 결과는 과락이었다.

그래서, 공부방법을 바꾸었다. 첫째, 실무의 기본서브를 작성하는 것이다. 기본서브라 해서 별것있는 것은 아니다. 학원의 팀장들이 주는 감정평가 실무체계(골격)를 서브화하여 실무의 체계를 잡는 것이다. 예컨대 1번 토지 문제의 경우 대부분 공시지가기준방법, 거래사례비교법, 복성식평가법, 수익환원법등 4방법에 의한 시산가격 검토 및 평가액 결정으로 이루어지는 바 각 방법의 목차를 머릿속에 익히는 실무의 전체골격을 파악하려는 노력을 하였다.

둘째로는 논점공부 및 오답노트를 작성하는 것이다. 우선 1번 문제나 2번 문제의 경우 문제를 읽고 자료등을 파악한 뒤 답안지에 풀기전에 노트에 목차구성을 먼저 한다 이때 논점을 생각하면서 소목차까지 작성한다. 그런 다음 답안지에 풀이하여 답안과 비교한 후 틀린부분이나 핵심 논점에 대하여 노트로 돌아가 그곳에 정리를 해두는 방법이다. 이 경우 오답 노트가 쌓이게 되면 풀었던 문제를 다시 풀 필요없이 오답이나 핵심 논점만 빠른 시간에 볼 수 있게 된다.

셋째로는 기출문제 분석이나 출제위원님의 문제들을 분석하면서 향후 출제가능문제에 대하여 어떤 형태로 출제될 수 있는지 등에 대하여 깊이 생각해보고 출제가능문제에 대하여 반복해서 풀이해 갔다.

2) 감정평가이론

많은 사람들이 감정평가이론 과목을 암기 과목으로 생각한다. 물론 책을 한권 암기할 정도의 실력이면 충분히 고득점할 수 있다 그러나 최근 2년간의 출제경향을 보면 부동산학 개론이나 부동산 금융 및 투자론, 컨설팅등 부동산학 각론 부분에서 출제되고 있는바 이 많은 부분을 어떻게 다 암기 할 수 있는가? 물론 6월 이후에는 절대적으로 암기가 필수이다.

요는 이론의 체계를 잡는 것이다. 부동산학개론이나 전통적 감정평가이론, 부동산금융 및 투자론, 컨설팅등은 부동산학에 대한 전반적 이해를 기본으로 하여 감정평가를 중심으로 한 하나의 체계를 가질 수 있다고 생각된다. 이러한 하나의 체계로서 맥을 파악하게 되면 공부할 것이 그렇게 많지 않는 과목이기도 하다.

따라서, 나의 경우 이론 과목을 공부함에 있어서 1단계로 감정평가 이론의 숲을 파악하면서 하나의 체계를 구축하려고 노력하였다. 이론의 숲을 볼 수 있게 되면 부동산의 특성에 따른 부동산 시장에서 부동산 가격이 변동해 가는 모습을 부동산 특성 파트를 공부하면서도 그것을 어느 정도 머릿속에 그릴 수 있게 된다. 좀더 깊은 이해가 더해진 경우 그에 따른 감정평가 3방식과 3방식의 적용에 따른 평가 결론의 검토도 가능하게 된다.

두 번째 단계로는 첫 번째 단계가 횡적(가로방향)이해를 더해가는 과정이라면 두 번째는 좀더 깊은 횡적 이해와 동시에 부분별 종적(세로방향)내용들을 이해하고 암기해 가는 과정을 거쳤다. 이 과정은 문제유형별 서브를 작성해 가는 과정이기도 하다.

그리고, 세번째 단계에서는 출제 위원님들의 예상문제에 대하여 머릿속에서 목차를 구성해보고 또 올해의 예상문제를 파악해 보기도 하면서 공부한 결과 사실 실무공부 하느라 이론 공부할 시간이 별로 없었음에도 불구하고 이론 점수는 항상 만족한 점수를 받았다.

3) 감정평가보상법규

보상법규도 감정평가이론과 같이 하나의 사회과학이다. 사회과학은 기본 개념의 이해가 중요한 바, 특히 보상법규 과목은 행정법에 대한 체계적 이해가 무엇보다 중요하다. 우선 자기에게 맞는 행정법 기본서에 대한 정독이 토지 수용법과 함께 이루어져야 한다. 나의 경우 행정법은 김철용 교수님저 행정법이 나에게 맞는 것 같았다.

언젠가 김철용 교수님이 당신이 하루에 몇 시간을 공부하면서 행정법 2page를 보신다고 말씀하셨다 그 말씀의 뒷편에는 형식상 2 페이지를 보시지만 내용적으로 행정법 전체를 머릿속에서 그린다는 말씀일 것이다. 예컨대 법률관계를 보시면서 이미 머릿속에서 구체적 사례에 따른 행정쟁송을 거쳐 판결을 내리고 있을 것이다.

어쨌든 보상법규 과목은 행정법에 대한 기본 이해와 토지수용법 등에 대하여 문제유형별 서브를 해나가는 방법을 택했다. 특히 판례를 중시하면서 고시계등의 강평을 읽고 문제에 따른 논점을 파악하려고 노력하였다.

나의 경우 책을 읽을 때 첫번째는 빠르게 1회독을 하고 두번째 읽을 때는 정독을 하면서 항상 의문점을 갖는다. 이 내용이 뒷편에서는 어떻게 무엇과 연결되고 연결에 있어 논리적 하자는 없는지, 이와 관련된 판례가 무엇인지 아무튼 많은 생각을 하면서 책을 읽는 습관이 있다. 이러한 습관은 보상법규나 이론 공부를 하면서 빨리 하나의 체계를 파악할 수 있게 하고 그 과목의 전체 숲을 볼 수 있게 해주었던 것 같다.

아래에서 나의 경우 2차 과목 기본서를 보면 다음과 같다.

감정평가실무 : 감정평가실무(신종웅외 3인공저), 신체계 감정평가실무(유영조, 홍병각공저), 보상평가(한국 감정원)

감정평가이론 : 이창석 외3인공저 감정평가이론, 안정근저 감정평가 이론, 부동산 경제론(이내영저)등

감정평가보상법규 : 행정법은 김철용저, 류지태저등, 토지수용법등은 류해웅저, 박평준저등

Ⅳ. 생활 이야기 등

감정평가시험에 합격하기 위해 어쩌면 공부방법보다 절대적 시간의 확보 및 꾸준한 노력이 합격을 결정한다고 생각된다. 앞에서 언급했듯이 시험기간 내내 1월부터 8월까지 정말 꾸준히 8시간 내지 10시간을 공부 한적이 없다. 언제나 6월부터 8월 사이에는 사정이야 어떻든 태만함으로 시간을 보냈다. 그러나 작년(11회)에는 정말 나에게 마지막 남은 기회였다. 마지막 배수진을 치고 많은 시간을 투자한다기 보다 운동(나의 경우 단전호흡)으로 정신을 맑게 하면서 공부하는 시간동안 정말 집중하였다. 이러한 단조로운 생활을 1월부터 8월까지 지속하였다. 결과는 합격이었다.

이런 생각이 든다. 시험에 합격하기 위하여 누구나 한번은 혼신의 노력을 다하여 정말 꾸준하게 노력하는 기간이 필요하다. 그것이 빠르면 빠를수록 합격은 앞당겨지는 것 같다. 또한 2차 시험을 한번 본 경우 자신의 실패 원인에 대한 깊은 반성과 그에 따른 계획이 필요하다.

또 하나 나의 경우 글씨체가 정말 악필이다. 나보다 못쓰는 사람을 본적이 없다. 아니 몇 명 있다. 그런데 내 경우는 악필이지만 해석이 가능하다. 그러나 어떤 경우 해석이 안되는 사람도 있다. 이 경우 글씨체를 바꾸어야 한다. 수험 격언으로 깨끗하고 바른 글씨체는 일년을 앞당긴다고 했다. 나는 맞는 말이라고 생각한다. 정말 자신의 글씨가 해석이 안되는 경우 고시체로 글씨를 바꾸는 것도 나쁘지 않다. 어쩌면 이것이 정말 중요할 수도 있다. 답안지는 나의 예술작품을 표현하는 것이다.

글씨를 못쓰다 보니 필기도구에도 고민이 많았다. 나의 경우는 감정평가이론과 법규는 펠리칸 만년필을 사용하였고 실무는 파카 볼펜을 사용하였다

Ⅴ. 결어

시험 합격후 가장 좋았던 것은 부모님의 걱정을 어느 정도 덜어드렸다는 것입니다. 정작 본인인 나보다 더 걱정하신 부모님께 깊이 감사의 마음을 전합니다. 또한 인천에서 시험공부를 하면서 물심양면으로 배려를 아끼지 않았던 후배 송한조에게 깊이 감사의 마음을 전하며 특히 실무공부에 있어서 많은 도움을 준 홍병각 평가사님, 그리고 백성수, 노병철 평가사님께도 지면으로나마 감사의 표시를 하며 이번에 함께 합격한 양우석님, 이화삼님의 앞날에 무궁한 발전이 있기를 기원합니다.

또한 저와 같이 고생했던 조현호님의 합격을 믿으며 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. 신사년에는 여러분에게 꼭 좋은 결과가 있기를 간절히 기원하며 두서없는 글을 마치고자 합니다.

2011. 1. 27. 선고 2009두1051 판결 〔토지수용재결처분취소〕

[1] 사업인정기관이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 사업인정을 하기 위한 요건

[2] 사업시행자가 사업인정을 받은 후 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성을 상실하거나 사업인정에 관련된 자들의 이익이 현저히 비례의 원칙에 어긋나게 된 경우 또는 사업시행자가 해당 공익사업을 수행할 의사나 능력을 상실한 경우, 그 사업인정에 터잡아 수용권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

[1] 사업인정이란 공익사업을 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것으로서 공익사업의 시행자에게 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정하여 주는 형성행위이므로, 해당 사업이 외형상 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업에 해당한다고 하더라도 사업인정기관으로서는 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성이 있는지의 여부와 공익성이 있는 경우에도 그 사업의 내용과 방법에 관하여 사업인정에 관련된 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론, 공익 상호간 및 사익 상호간에도 정당하게 비교․교량하여야 하고, 그 비교․교량은 비례의 원칙에 적합하도록 하여야 한다. 그뿐만 아니라 해당 공익사업을 수행하여 공익을 실현할 의사나 능력이 없는 자에게 타인의 재산권을 공권력적․강제적으로 박탈할 수 있는 수용권을 설정하여 줄 수는 없으므로, 사업시행자에게 해당 공익사업을 수행할 의사와 능력이 있어야 한다는 것도 사업인정의 한 요건이라고 보아야 한다.

=> 개인적으로 22회 법규 시험에 출제될만한 상당히 주목할만한 판례라고 생각한다.

사업인정요건을 구체적으로 제시한 판결로 특히 진하게 표시된 부분은 사업인정의 새로운 요건으로 보아야 한다. 케이스로 충분히 문제낼 수 있을 것으로 본다.  

[2] 공용수용은 헌법상의 재산권 보장의 요청상 불가피한 최소한에 그쳐야 한다는 헌법 제23조의 근본취지에 비추어 볼 때, 사업시행자가 사업인정을 받은 후 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성을 상실하거나 사업인정에 관련된 자들의 이익이 현저히 비례의 원칙에 어긋나게 된 경우 또는 사업시행자가 해당 공익사업을 수행할 의사나 능력을 상실하였음에도 여전히 그 사업인정에 기하여 수용권을 행사하는 것은 수용권의 공익 목적에 반하는 수용권의 남용에 해당하여 허용되지 않는다. 

2010. 9. 30. 선고 2010도6403 판결 〔근로기준법위반〕     

[1] 형법 제62조의2 제1항에서 규정한 ‘보호관찰’의 법적 성격 및 준수사항 부과의 허용 한계

[2] 근로기준법을 위반한 피고인에 대하여 형의 집행을 유예함과 동시에 집행유예기간 동안 보호관찰을 받을 것을 명하면서 “보호관찰기간 중 선거에 개입하지 말 것”이라는 내용의 특별준수사항을 부과한 원심판단을 정당하다고 한 사례

[1] 형법 제62조의2 제1항에서 말하는 보호관찰은 형벌이 아닌 보안처분의 성격을 갖는 것으로서, 과거의 불법에 대한 책임에 기초하고 있는 제재가 아니라 장래의 위험성으로부터 행위자를 보호하고 사회를 방위하기 위한 합목적적인 조치이다. 보호관찰은 위와 같은 형사정책적 견지에서 때로는 본래 개인의 자유에 맡겨진 영역이거나 또는 타인의 이익을 침해하는 법상 금지된 행위가 아니더라도 보호관찰 대상자의 특성, 그가 저지른 범죄의 내용과 종류 등을 구체적․개별적으로 고려하여 일정기간 동안 보호관찰 대상자의 자유를 제한하는 내용의 준수사항을 부과함으로써 대상자의 교화․개선을 통해 범죄를 예방하고 재범을 방지하려는 데에 그 제도적 의의가 있다. 다만 법치주의와 기본권 보장의 원칙 아래에서 보호관찰 역시 자의적․무제한적으로 허용될 수 없음은 물론이다. 보호관찰은 필요하고도 적절한 한도 내에서 이루어져야 하며, 가장 적합한 방법으로 실시되어야 하므로(보호관찰 등에 관한 법률 제4조 참조), 대상자가 준수할 수 있고 그 자유를 부당하게 제한하지 아니하는 범위 내에서 구체적으로 부과되어야 한다(보호관찰 등에 관한 법률 시행령 제19조 제8호 참조).

[2] 버스회사 노동조합 지부장인 피고인이 운전기사 신규 채용 내지 정년 도과 후 촉탁직 근로계약의 체결과 관련하여 취업을 원하거나, 정년 후 계속 근로를 원하는 운전기사들로부터 청탁의 대가로 돈을 받아 이익을 취득하였고, 원심이 위 행위에 대해 근로기준법 위반죄의 성립을 인정한 뒤, 피고인에 대하여 형의 집행을 유예함과 동시에 집행유예기간 동안 보호관찰을 받을 것을 명하면서 “보호관찰기간 중 노조지부장 선거에 후보로 출마하거나 피고인을 지지하는 다른 조합원의 출마를 후원하거나 하는 등의 방법으로 선거에 개입하지 말 것”이라는 내용의 특별준수사항을 부과한 사안에서, 범행에 이르게 된 동기와 내용, 피고인의 지위, 업무 환경, 생활상태, 기타 개별적․구체적 특성들을 종합할 때, 원심이 피고인의 재범을 방지하고 개선․자립에 도움이 된다고 판단하여 위와 같은 특별준수사항을 부과한 것은 정당하다고 한 사례.

2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 〔양도소득세부과처분취소〕    

[1] 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과하면서 과세관청이 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 했는데, 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 경우 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하는 기준가격 및 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 감정평가법인이 평가한 근저당 부동산의 상속 당시 시가가 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 근저당 부동산이 담보하는 실제 채권액보다 큰 경우, 양도소득세 산정시 근저당 부동산의 상속 당시 시가를 그 취득가액으로 보아야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례

[1] 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.

[2] 감정평가법인이 평가한 근저당 부동산의 상속 당시 시가가 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 근저당 부동산이 담보하는 실제 채권액보다 큰 경우, 양도소득세 산정 시 근저당 부동산의 상속 당시 시가를 그 취득가액으로 보아야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례.

Ⅰ. 동기

화염연기 휩싸인 80년대에 열정과 열병으로 가득 찬 20대 대학시절을 뒤로 한 채 90년대에 여느 대학 동기들이 가는 취직 코스를 마지막 버스에 겨우 간신히 타는 심정으로 저의 30대 직장 생활이 시작되었습니다. 대학원 석사과정을 마친 터라 직장 근무처는 한국금융연구원, 하나경제연구소 등 주로 금융관련 연구소에서 근 10년간 근무하게 되었습니다. 

저의 30대는 직장생활 적응, 결혼, 아이출생 등 평범한 샐러리 맨의 과정을 거치면서 별다른 인생에 감흥없이 무척이나 빠르게 지난다는 느낌이었습니다. 30대 중반을 지나면서 회사에 주인의식을 느끼지 못한 채 시계추처럼 왔다 갔다 하는 인생이 너무나도 지루하게 느껴지기 시작하였으며, 40대에는 새로운 인생을 살아보고자 하는 생각이 가슴 한 구석에서 자라기 시작하였습니다.

감정평가시험을 새로운 대안으로 생각하게 된 이유는 우선은 그간 직장생활이 주로 연구 등 책상업무이었기 때문에 현장업무를 해보고 싶었습니다. 감정평가를 하면서 우리나라 전 국토를 두루 누비면서 인생을 살아간다는 것이 저에게는 매우 낭만적으로 느껴졌습니다. 또한 모든 사물에는 양면성이 있지만, 부동산도 저를 매료시키는 양면성이 있다고 생각하였습니다.

부동산은 여느 상품과 마찬가지로 자본주의 경제를 활성화시키는 투자재이기는 하나, 인간의 삶의 터전이라는 공동체의 필수불가결한 요소의 성격도 지니고 있다고 생각하였습니다. 사실 감정평가란 가격을 결정하기 힘든 상품인 부동산도 자본주의적 상품생산사회에서는 가격을 결정해야만 하는 가장 자본주의적인 직업이면서도 이를 다루는 자에게는 정당보상 등 공공성과 후손까지 지속되는 대자연인 어머니의 품인 대지를 항상 잊지 말아야 하는 윤리성도 느끼게 합니다.

마지막으로 회계사 등 다른 자격시험보다도 상대적으로 나이 든 경우에도 업계 진입이 상대적으로 수월할 것이라는 생각이 현실적인 이유로 작용하였습니다.

30대 중반을 거치면서 한 3년간 감정평가사 수험공부에 대한 생각은 있었으나 쉽게 시작을 하지 못하다가, 40대에 새로운 인생을 살아보고 싶다는 강렬한 욕구가 현실의 안주를 이기면서 저의 수험생활이 1999년 9월부터 시작되었습니다. 

Ⅱ. 1차 수험기간(1999년 9월～2000년 7월)

1. 공부방법

감정평가사에 대한 본격적인 수험생활은 99년 9월부터 시작되었으며 직장생활과 병행하면서 공부해야 한다는 시간적 제약이 뒤따르는 점이 문제였습니다. 주로 직장근무가 끝나고 집에 돌아와서 평일에는 저녁 8시부터 새벽 2시까지 6시간 가량 공부했으며 주말에는 거의 하루 종일 공부하였습니다.

1차 과목의 경우 기본 강의는 전부 학원 강의테이프로 공부하였으며, 법과목이 대학시절 이래 한번도 공부해본 적이 없기에 취약함을 느껴 민법과 부관법만 최종점검반을 직접 학원에 가서 들었습니다. 그리고 1차 과목의 공부방법은 자신에게 가장 잘 맞는 수험교재 한 권만을 신중하게 잘 선택하여 여러 번 반복하여 공부하는 것이 바람직하다고 생각합니다.  

또한 1차 시험은 객관식 시험의 특성상 시간내에 시험 카드에 답을 다 체킹하는 훈련이 필요합니다. 일반적으로 정상적으로 공부만 한 사람의 경우 실전에서 답안지 체킹을 시간내에 하기가 어려운 것이 보통입니다. 따라서 자신의 실력에 구애받지 말고 학원 모의고사를 통해 답안지 체킹을 해보는 연습이 필요합니다.  대부분의 수험생이 1차 시험 준비가 부족하여서 학원에서 치르는 1차 시험 모의고사를 기피하는 경우가 있는데 실력 점검보다는 시간내 답안지 체킹 연습이므로 특히 나이가 드신 수험생 분일수록 실력에 구애받지 말고 몇 번은 연습해 볼 필요가 있습니다. 저의 경우는 5월초, 6월초에 한 번씩 그리고 6월말에 3번 정도 학원 모의고사를 봤습니다.  

2. 공부 내용

(1) 민법

법 과목은 나에게 매우 생소한 학문이어서 접근에 다소 어려움을 느꼈으나 조병욱 선생님의 기본강의 테이프와 교재를 갖고 공부하였습니다. 시험 보기까지 강의테이프를 3번 반복(99년 10월～11월, 2000년 1～2월, 2000년 4월경)하여 들었으며, 공부방법은 각 장마다 기본강의를 들으면서 책에다가 연필로 깨알같이 메모하고 줄치면서 기본 내용을 숙지하며 객관식 문제를 풀고 채점하는 방식으로 공부했습니다. 그리고 2000년 5～6월에는 노량진의 H학원에서 조병욱 선생님의 최종점검반을 직접 수강하였습니다. 저의 생각으로는 조병욱 선생님의 기본 강의는 법리를 모르는 사람에게 민법의 기본을 쉽게 깨우치게 하는 탁월한 강의였는데, 최종점검반은 그렇게 성의있어 보이지는 않았습니다. 또한 민법 조문을 보다 충실히 보아야 할 필요성이 있는 것 같아서 6월에 나도연 선생님의 민법 조문해설 테이프를 들으면서 보충하였습니다.

1차 시험보기까지 조병욱 선생님 책은 7～8회독 반복하여 보았으며 내가 그 책의 어디에다 무슨 메모를 한 것까지 기억할 수 있는 상태로 시험장에 들어갔습니다.

(2) 부관법

부관법은 7개의 부동산관련 법으로서 초보자에게는 매우 산만하게 느껴지며 자칫하면 혼란에 빠지기 쉬운 과목인데, 조병욱 선생님의 앞머리따기식 강의는 초심자인 나에게는 이해하기가 매우 좋은 최고의 교재이었습니다. 앞머리따기식 강의가 하도 재미있어서 나중에는 앞머리따기 내용만 따로 정리해보니 30여개가 됩니다. 지금도 “도준농준자, 입의협심결, 도자는 밀어부쳐, 비통착사강” 등 대부분은 기억하고 있을 정도입니다. 부관법의 기본강의 테이프도 민법과 마찬가지로 시차를 두며 3번 반복하여 듣고 책은 7～8회독 반복하고 시험장에 들어갔습니다. 민법과 마찬가지로 부관법도 문제풀이 최종점검반을 2000년 5～6월에 직접 학원에 가서 수강하였는데, 기본강의처럼 유익하지는 못했던 것 같습니다.

법 과목의 수험공부상 하고 싶은 이야기는 민법은 조문을 꼼꼼히 보고 부관법도 조문을 눈여겨 볼 필요가 있지 않나 생각합니다. 우리들이 공부하는 책도 결국은 조문을 해설해 놓은 것에 불과하고 출제위원들도 결국 조문에 근거에서 시험에 내지 결코 우리가 보는 수험서를 참고하여 시험에 내지 않는다는 사실입니다.  

(3) 회계학

감정평가사 수험생이 그러하듯이 저에게도 회계학이 제일 큰 골치덩어리 였습니다. 1차 과목이 4과목이지만 회계학 공부량 비중이 50% 정도이었습니다. 시행착오도 많았습니다. 1999년 10월경 정민웅 선생님의 회계원리를 테이프로 듣고 난 후, 11월～12월에 노량진 H학원의 진기명 선생님의 강의테이프를 1회독 들었으나 저와는 잘 맞지 않아서 중도하차하고, 회계사 2차 수험서인 김윤상 선생님의 중급회계 테이프를 2000년 1～2월중 1회독 들었으나 이 또한 객관식인 감정평가사 시험과는 맞지 않았습니다.

2000년 2～3월중 법학원의 김영호 선생님의 회계학 기본강의 테이프(원가회계 포함)를 2번 들었으며, 이제야 겨우 저에게 맞는 교재를 찾았으나 시간이 매우 촉박하였습니다. 2000년 4～6월경 김영호 선생님의 문제풀이 강의테이프도 구하여서 2회독 들었습니다. 결국, 정민웅 테이프 17개, 진기명 테이프 50여개(원가포함), 김윤상 테이프 30여개, 김영호 기본강의 40여개(원가포함), 문제풀이 테이프 40여개(원가포함) 등 회계학 테이프만 줄잡아 200개 가량 사서 들은 셈이었습니다.

저의 회계학 학습방법은 시행착오가 있었으며, 가장 바람직한 방법은 감정평가사 회계학을 전문으로 하는 한 선생님 것만을 반복하여 듣는 것이 제일 좋을 듯 싶습니다. 결국 저는 나머지는 다 버리고 김영호의 책 한권을 5～6번 가량 반복하면서 정리하였습니다.

또한 1차 과목중 회계학이 감정평가사 2차 시험과 가장 관련성이 많다고 생각합니다. 감정평가사 2차의 관건인 감정평가사 실무의 기초가 사실은 회계학이 아닌가 싶습니다. 우리 시험특성상 계산기의 스킬 습득과 신속하고 정확하게 계산할 줄 아는 능력이 합격의 핵심요소인 점을 감안하면 회계학에 강하다면 합격에 한 발 더 앞서간다고 해도 과언이 아닐 듯 싶습니다. 1차 과목중 회계학 공부는 정도 이상으로 넘치게 해두는 것이 좋다고 생각합니다.

(4) 경제학

저는 경제학과 출신이기 때문에 경제학에 상대적으로 강점이 있기 때문에 강의 테이프도 듣지 않고 정별렬 선생님의 경제학 연습 상, 하권만 2번 가량 보고 시험장에 갔습니다. 출발 자체가 다르기 때문에 저의 경제학 공부방법은 수험생분들에게 별다른 도움이 되지 않을 듯 싶습니다.

Ⅲ. 2차 수험기간(2000년 8월～2001년 8월)

1. 공부방법  

2차 공부중 저의 가장 큰 고민은 직장생활을 하면서 공부하기 때문에 공부시간이 절대적으로 부족하다는 점입니다. 아마 대부분의 직장을 다니면서 공부하는 수험생들의 고민사항일 것입니다. 두 아이를 가진 가장으로서 여간 고민스러운 일이 아닐 수 없습니다. 저의 경우는 이 시험에서 합격하기 위해 필요한 시간적 한계를 설정하고 직장을 다닐 수 있는 최대한까지 버텨 보기로 하였습니다.

그 기한을 저는 2차 시험을 6개월 앞둔 2001년 2월말로 잡았습니다. IMF를 겪고 있는 시대상황에서 대부분의 기업들이 연봉제를 실시하고 냉혹하리만큼 엄격한 인사고과를 하고 있는 상태이었습니다. 그 동안 시험공부 때문에 1999년과 2000년도 저의 인사고과는 거의 바닥 상태이었으며 그렇다고 선뜻 직장을 그만둘 수도 없는 상태이었습니다.  회사는 제가 불쌍했는지 그렇지 않으면 제가 회사에 잘 보였는지 2000년 12월말에 회사는 저에게 1년간 무급의 권고휴직을 제안해 와서 흔쾌히 응하고 2001년부터 2차 시험공부에 전념할 수 있게 되었습니다.

30대의 직장인으로서는 감정평가사 시험 공부를 하는 사람의 공통적인 고민사항은 가장으로서의 경제적 책임과 시험 공부시간 확보와의 갈등 문제일 것입니다. 모든 고시시험이 그러하듯이 단기간의 집중적인 공부를 요하는 시험의 성격 때문일 것입니다. 이에 대한 해결은 결국 자신의 선택의 문제일 것입니다.

가장으로서의 정신적・경제적 책임의 정도와 자신이 판단하는 객관적인 합격 가능성을 비교・검토하여 스스로 결정하여야 할 것입니다. 저처럼 직장을 그만두고 금방 합격한 운 좋은 경우도 있으나, 직장을 그만두면 금방 합격할 것 같았으나 아직도 공부를 하고 있거나 아예 다른 전직을 하는 경우도 많습니다. 한편 이번 12기 합격생중에는 수험기간이 오래 되었을지는 몰라도 직장에 계속 근무하면서 합격하신 분도 계십니다.

어느 길을 선택하던 30～40대의 직장인으로서 감정평가사 공부를 하는 것은 아내와 아이들이 희생하고 있는 것만은 분명하고, 실패에 이르든, 합격에 이르든 이 시험공부가 끝난 후에는 다시 갚아야 하지 않을까 싶습니다. 2000년 8월～12월중에는 그 동안 소홀하였던 회사일도 열심히 할 수 밖에 없는 상황이어서 빼먹기 일쑤이지만 H학원에서 홍병각 선생님의 감정평가사 실무를 두 달간 듣고 나머지 과목은 강의테이프로 소화했으나 공부량은 매우 부족하였습니다. 2001년 1월부터 회사를 휴직하면서 수험공부는 본격적으로 시작되었습니다. 2001년 1월부터는 집 앞의 낡고 허름한 사설독서실에서 인자하신 실장님의 배려와 함께 아침 10시부터 새벽 3시까지 공부했습니다. 일요일은 자칫 공부가 해이해지기 쉬우므로 4월까지는 그 동안 듣지 못했던 학원강의를 들었으며, H학원에서 학원 스터디를 1～3기, 포스트 3기 등 계속하여 시험 치르기 1주전까지 했습니다.

2. 공부내용  

(1) 감정평가이론

2차 시험만을 전념하는 수험생의 경우 대체로 실무 : 법규 : 이론의 공부량 비중이 50 : 30 : 20으로서 상대적으로 감정평가사 이론 공부량이 제일 적은 것이 사실이며, 저 또한 이러한 분할비율로 공부했습니다. 감정평가이론 공부에서 가장 중요한 점은 튼튼한 나무 줄기를 잘 세운 다음 줄기에 따라 가지치기를 잘 해야 하는데, 이것이 사실상 쉽지 않기 때문에 외워도 외워도 잘 외워지지 않으며 시험에 임박하면 임박할수록 정리할 내용이 더 많아지는 특징이 있습니다.

사실 보상법규가 행정법적 마인드가 필요하듯이 감정평가사 이론은 경제학적 마인드를 기초로 하여 튼튼한 나무 줄기를 세워야 되는데, 이러한 논리를 제대로 이해시켜 주는 교과서와 학원강의가 매우 드문 것이 우리 수험업계의 현실이 아닌가 싶습니다. 다소 무책임한 이야기이나 수험생 스스로 여러 서브와 학원강의를 짜깁기하면서 스스로 이해하는 범위내에서 뿌리, 줄기 그리고 가지를 만들어 가는 수밖에 없다고 생각됩니다.

저의 공부방법은 안정근 평가이론과 부동산학개론을 기본 토대로 하여 기존의 일본이론 및 시사문제를 덧붙여 갔습니다. 안정근의 평가이론 전체 28장과 부동산학개론 전체 17장을 목차 위주로 각 장마다 대학노트 한 두 페이지 분량으로 서브하였더니 50장 남짓 되었습니다. 안정근 책을 장과 절의 목차 위주로 정리하고 중요 개념과 그 주요 내용을 외웠습니다.

그리하여 시험보기 전에는 안정근의 이론과 개론은 서브 노트나 책을 보지 않고도 제1장 제1절부터 마지막까지 주요 내용을 어느 정도는 술술 이야기할 정도가 되었습니다. 이에 일본방식에서 중요한 몇 가지(평가윤리, 가격형성원리, 가격제원칙, 지대지가이론 등)를 덧붙여서 50여장을 서브하였습니다. 마지막으로 시중에서 돌아다니는 이론 5～10점 짜리 문제를 150～200개 가량 모닝글로리 독서카드에 따로 정리하였습니다.      

제가 감정평가이론 체계를 잡는 중요 관점은 부동산은 양면성(효율성과 공평성, 투자재와 인간의

생활터전, 완전경쟁과 불완전시장, 건물위주와 토지위주의 부동산 사고방식, 토지의 인문적․자연적

특성, 부동산 가격결정에서 수요공급의 논리를 강조할 것인가, 지역성을 강조할 것인가 등등)이 있

다는 사실을 항상 염두에 두었으며, 또한 미국식과 일본식에서 용어와 이해체계를 혼용하지 않고 항

상 구분하였다는 점입니다. 일본식 이론의 이해의 관건은 항상 부동산이 일반 재화와 다른 점이 무

엇인가를 토지의 특성에서부터 시작하여 가격결정에 이르기까지 밝혀내는 것이며, 미국식은 일반

재화의 한 구성부분으로 부동산을 이해하는 것, 즉 경제학, 재무이론 등 일반 학문의 보편적인 틀

안에서 부동산을 바라보는 것이라고 생각합니다.      

(2) 보상법규

시험의 합격을 위해서는 자신의 과목별 전략과목을 선정하는 것보다 취약과목을 없애는 일이 중요하다고 생각합니다. 결국 2차 세 과목 모두 언제든지 합격권에 이르는 실력을 겸비하는 것이 다른 두 과목에 비해 한 과목이 월등한 실력을 겸비하는 일보다 중요하다고 생각합니다. 저의 경우에 경상대 출신으로 법 과목을 별로 접하지 않았기 때문에 보상법규가 상대적으로 취약한 과목이었습니다. 책을 볼 때는 이해를 하면서도 답안지에 옮기는데 생각을 많이 해야 하고 도무지 펜이 잘 나아가지 않았습니다. 이에 따라 취약 과목인 보상법규의 공부에 각별히 신경을 썼습니다. 상대적으로 강점을 지닌 감정평가이론 과목은 서브도 100여장에 불과하였으며, 이론의 서브 방식도 목차와 핵심 키워드 위주로 간략하게 정리하였습니다.

반면에 법규 서브는 서론부터 결론까지 풀 센텐스로 정리하였으며, 서브 분량도 스터디 1기때의 연습용을 제외하더라도 4월 이후 정리한 것이 300장 가량 되었습니다. 나중에는 한 번 정리한 내용을 새로운 버전으로 다시 정리하고 목차만 따로 정리하는 등 법규 서브 만들기에는 피나는 노력을 하였습니다.  아마 2차 서브를 만드는 사람은 느끼겠지만 내일 스터디 가기 전까지 아직도 정리해야 할 것은 많은데 손이 아파서 글을 쓸 수 없어서 난감함을 느끼곤 하였습니다.   

교재로는 행정법은 김동희 책을 서정욱 선생님의 9개짜리 테이프로 두 번 가량 듣고 정리하였으며, 보상법규는 노병철과 서정욱 보상법규를 테이프로 두 세번 가량 듣고서 기본강의를 정리했으며, 나중에 5～6월경 문제풀이반도 직접 강의듣거나 테이프로 정리하였습니다. 그리고 1기부터 학원스터디 진도에 맞추어서 공부하였습니다. 통상 학원 스터디가 있기 전날에는 주로 새벽 3시 넘도록 스터디에 가서 쓸 문제들을 정리하였으며 지하철을 타고 학원에 갈 때까지 주로 전날 밤 정리하였던 문제를 반복하여 보면서 오늘 학원 스터디에 가서는 기필코 다 쓰리라고 마음먹곤 하였습니다. 그리고 토지수용법과 공특법 조문은 대부분 다 암기하였으며, 지가공시법과 3법의 영과 세칙은 주요 조문만 반복하여 암기하였습니다.

보상법규 과목은 감정평가 이론보다 시험 배점 분량을 다 채우기가 쉽지는 않았습니다. 조금만 생각을 하거나 옆길로 새면 어김없이 마지막 문제를 시간초과로 놓치기 일쑤였습니다. 스터기 1～2기까지는 배점 분량을 다 쓰는데 주력하였습니다. 보상법규 문제의 경우 행정법으로 깊이 들어가는 비전형적인 문제를 제외하면 주요 문제는 기계적으로 목차와 내용이 암기되어 있어야만 100분내 10장의 배점을 다 채울 수 있지 않나 싶습니다.

(3) 감정평가사 실무

대부분의 감정평가사 수험생이 인정하듯이 감정평가사 실무 과목은 공부에 가장 많은 시간이 소요되고 과락도 나오기 쉬우므로 가장 중요한 과목일 것입니다.  2년차에 합격하는 경우 흔히 시험보기까지 100점 짜리 모의고사 문제를 많이 푸는 사람은 학원 스터디 문제를 포함하여 150회, 보통은 100번 정도, 적게 풀면 70회 정도 풀지 않나 싶습니다. 저의 경우에는 학원 스터디에서 30회 가량 풀었으며, 개별 스터디에서 핵심 14회, 기출문제 10회, 정해 14회, 신체계 8회, [월간]감정평가사 14회 등 모두 90회 정도를 풀었습니다.   

저의 경우 감정평가사 실무의 기본이론은 이정훈 선생님의 핵심과 정하용 선생님의 서브를 갖고 정리하였습니다. 이정훈씨의 핵심과 정하용 서브를 테이프와 함께 3회독 반복하면서 실무기초를 다졌습니다. 그리고 안정근 평가실무는 시험장 갈 때까지 5회독 가량 하였으며 책의 모든 문제들을 시험지 작성에 알맞게 다시 대학노트에 정리하였습니다. 실무 기출문제는 두 번 정리하였습니다.  그리고 스터디 문제는 다른 문제는 보지 않고 양우석과 이홍규 팀장님의 두 학원 스터디 문제만을 스터디 1기부터 3기까지 전부 다 풀어 보았습니다. 마지막으로 6월경에는 출제위원급 문제인 태평양 모의고사와 신종웅 문제를 정리하였습니다.

또한 실무법전의 경우 토지보상평가지침, 공특칙, 영업손실보상지침, 광업권, 어업권, 담보평가지침 등 주요 조문은 답안지에 쓸 수 있게 암기하였습니다. 저의 경우에는 개별 스터디에서 실무 문제풀이와 함께 법전 암기를 하였습니다. 개별 스터디에서 법전을 조금 보거나 덮고서 서로간에 각 조문을 말하도록 하는 방식도 법전 암기에 도움이 될 듯 합니다. 

실무에서 가장 중요한 점은 점수 배점이 많은 문제일수록 최종 결론까지 도달할 수 있는 능력을 배양하는 것이라고 생각합니다.

중간에 복성식평가법이나 수익방식에서 막히더라도, 보다 답이 확실한 공시지가 및 거래사례비교법에 구한 답에 근거하여 복성식평가와 수익방식의 전형적인 틀을 유지하며 약간의 숫자 조작을 하더라도 유추하면서 시산가격 조정 및 최종결론에까지 시간내에 정리할 수 있는 능력을 배양하는 것이 중요하다고 생각합니다.

한편 5～6월 이후에는 그간 풀었던 문제를 정리하는 것을 권하고 싶습니다.  예를 들어 거래사례비교법의 핵심은 사례의 선택과 현금등가분석입니다. 예컨대 현금등가의 유형을 안정근책과 기타 문제집에 근거하여 자기 나름대로 다시 정리하는 것입니다. 또한 보험료문제도 유형별로 정리하여 어느 선까지는 풀고, 그 정도를 넘어서면 스킵하고 갈 것인가도 스스로 기준선을 정할 필요가 있을 것입니다. 우리 실무책은 대부분 앞의 기본이론과 문제 및 해답만 수록했지 문제의 각 항목별 처리방법을 기술한 책은 없는 듯 싶습니다(예컨대 수익방식의 경우 문제에서 토지와 건물의 가격비율만 주어질 경우에는 엘우드법 등 직접환원법, 토지나 건물의 한 가격만 주어진 경우에는 잔여환원법 적용).

각종 평가방법중 문제를 어렵게 하는 만드는 지점이 정해져 있다고 생각합니다. 스스로 문제를 어렵게 만드는 지점이 어디인가를 찾아내고 그것을 유형화시켜서 정리해 내는 연습을 해보면 좋다고 생각합니다. 이를 통해 문제에서 전형적으로 꼬는 지점을 찾아내어서 어느 선까지는 풀고 그 이상은 스킵한다는 자신의 기준을 세우고, 큰 문제를 전체적으로 조망하면서 최종결론을 시간내에 낼 수 있는 감각이 형성되어야 할 것으로 생각됩니다.

(4) 공부에 도움이 되었거나 소개하고 싶은 교재

① 감평이론 : 안정근저 ｢부동산평가이론｣, ｢부동산학 개론｣

류인득, 배태성, 김재진 서브

최근 수험서중 이우영의 ｢신체계감정평가이론｣

② 보상법규 : 노병철 ｢감정평가 및 보상법규｣ 및 문제풀이 서브

서정욱 ｢보상법규｣ 및 최종 문제정리 서브

김동희 ｢행정법 1｣

고태현, 주남중 서브

③ 감평실무 : 안정근저 ｢부동산평가실무｣

이정훈저 ｢핵심 감정평가실무｣

양우석, 이홍규, 정하용의 스터디 서브 및 문제

양기철의 ｢실무기출 문제집｣

최근 수험서중 최창섭저 ｢플러스 감정평가실무｣

④ 기  타  : ｢감정평가 및 보상법전｣

Ⅲ. 남은 이야기들

작년 12월에 합격발표 소식을 듣고 저보다도 집사람이 더 기뻐하는 것 같았습니다. 중늙은이 나이에 책가방이나 들고 다니는 저의 모습이 한편으로는 무척이나 답답했던 모양입니다. 물론 저도 기뻤습니다. 사람이 살아가면서 자기가 생각했던 일이 뜻대로 이루어지기 보다는 그렇지 않을 일이 다반사인데, 자신이 오랫동안 공들여 온 일이 이루어졌다는 점이 기뻤습니다.

물론 감정평가사 시험 합격은 끝이 아닙니다. 시험합격만 하면 저절로 돈벌이가 된다거나 평생 생계 걱정을 안해도 되는 것은 아닐 겁니다. 앞으로 감정평가사로서의 인생도 그렇게 만만하지만은 않을 것으로 생각됩니다. 시험합격을 통해 제가 얻은 가장 중요한 점은 “나도 하면 된다”는 자신감을 갖게 한 점이 인생 살아가면서 커다란 밑거름이 될 것으로 생각됩니다.  

저는 3월부터 감정평가법인에서 실무수습을 받고 있는 중입니다. 올해 1년간 실무수습기간은 현장조사업무가 매우 중요한 시기라고 생각하기에 거의 하루 대부분을 평가 목적물의 조사를 위해 하루 종일 현장을 왔다 갔다 합니다. 수험시절동안 현장업무를 하고 싶어했던 그 마음을 간직하고 있기에 현재는 마치 여행다니는 기분으로 현장을 열심히 다닐 생각으로 신발끈을 다시 고쳐메곤 합니다.

한편 제가 수험생 여러분들께 드리고 싶은 이야기는 시험볼 때까지 최선을 다하시라는 말입니다. 날씨가 점점 따뜻해지는 4～5월을 경과하면서 시험 포기를 하거나, 2차 준비생이면서 금년에 다시 1차 시험에 도전하고 2차를 내년으로 연기해야 겠다는 생각을 하거나, 앞으로 남은 시간이 별로 없다는 등 자신감을 상실하는 사람들이 나타나기 시작합니다.

시험합격이란 과실은 실력이 특출난 몇 몇을 제외하고는 대부분은 마지막까지 최선을 다하는 사람들이 차지하지 않나 싶습니다. 합격이란 시험의 마지막 관문은 수험생간의 경쟁을 통해서 이루어지나 역설적이게도 자신을 통제하고 조절할 수 있어야 이루어낼 수 있고 시험에 합격하고 얻는 가장 소중한 것도 자기 자신감이 아닌가 싶습니다.

어느 학원 강사분의 말씀처럼 감정평가사 시험에 합격하기 위해서는 자기와의 싸움이고, 자신의 기존 실력의 벽이나 한계를 넘어섰다고 느낄 수 있을 정도가 되어야 합격의 감이 오지 않나 싶습니다. 애벌레가 누에고치를 탈피하고 나비로서 비약하기 위해 내부에서 끊임없는 사투의 과정이 있듯이, 우리 시험도 죽어라도 공부하면 빠르면 5～6월경에는 실무 100점 문제를 다 풀고 이론과 법규의 배점을 다 채울 수 있는 시기가 반드시 오리라고 봅니다. 

끝으로 날씨가 점점 더워지는 이 시기에 수험생 여러분의 건투를 기원하며, 감정평가사 수험시절에 저에게 힘을 주었던 이기영 형에게 감사드리며, 작년에 같이 공부하였던 용성 형님, 효곤, 재호, 강호, 주원이도 올해 좋을 결과가 있기를 바랍니다.

이번 3판에서는 제4장(최유효이용의 분석)이 추가되었다.

‘최유효이용분석’이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다. 그러므로 감정평가과정에서는 최유효이용분석의 사전단계로서 먼저 지역분석과 개별분석을 요구하게 된다.

미국 Appraisal Institute (The Appraisal of Real Estate, 13판)에서도 ‘시장분석 및 시장성분석’을 최유효이용분석의 사전 단계로서 각각 별도의 장에서 다루고 있다. 본서에서도 이러한 체계를 따라 이번에 제3장(시장분석과 시장성분석)을 보완하고, 제4장을 추가하게 된 것이다.

아울러 윤리의식의 강화 및 감정평가에관한규칙 개정 문제가 업계의 중요 이슈로 떠오르는 상황에서 감정평가 행위규범과 미국 영국 일본 중국 등 각국의 감정평가 제도 등(제1장 말미)을 새로이 다루었고, 정상가격 논쟁(제7장), 공중권이나 TDR 등(제 15장) 최근의 연구나 논의 내용도 새롭게 추가하였다.

제 21장에서는 국제회계기준(IFRS)의 도입에 따라 최근 발표된 우리나라 ‘공정가치감정평가기준’ 제정 초안을 수록하였다. 특히 제1장에서는 우리나라 감정평가 행위규범과 앞으로의 과제에 대하여도 심도있게 다루었다.

무릇 감정평가란 한정된 경제자원의 효율적 배분이나 각 경제주체의 자원배분 의사결정을 지원하는 업무이므로 감정평가사의 행위가 경제주체에 미치는 영향은 심대하다. 따라서 그들의 행위가 주관에 치우치거나 가치평가의 기준에 있어 감정평가사 간에 일관성이 결여되면 정보이용자들의 신뢰를 얻을 수 없으므로 각국에서는 엄격한 규범적 원칙을 설정하고 이를 강제하고 있다.

이런 배경에서 우리나라에서는 1989년 감칙을 제정한 이후 수 차례의 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있지만, 감정평가 제도를 둘러싸고 있는 내외의 환경이 급변한데 비하여 이를 제대로 수용하지 못한 채 다소 경직적으로 운영됨으로써 제정 당시와 크게 달라진 점이 없고, 감정평가제도나 이론의 발전에도 선도적 역할을 하지 못하는 한계를 나타내고 있다.

이는 본래 ｢부동산감정평가에 관한 법률｣의 하위 규정인 규칙을 그대로 승계시키고, 가격개념만 ‘지가공시법’의 적정개념을 그대로 적용하였기 때문에 장기간 감정평가 규범으로서의 적절한 기능을 함에 있어 미흡했을뿐더러 감정평가전문가 단체의 ‘실무지침’과 위상관계도 정립하지 못한 탓이 크다.

또한 감정평가 행위규범의 가장 중요한 이슈는 감정평가사의 윤리의식과 전문성을 어떻게 높일 것인가 하는 데에 있으므로 감칙은 개략적 원칙을 제시하는 내용으로 구성하고, 세부내용은 감정평가협회의 ‘감정평가실무지침’에 위임하여 현실의 급격히 변화된 환경 및 업무상황을 반영할 수 있도록 하는 것이 바람직하다고 본다.

아울러 가격 개념을 적정가격과 정상가격으로 규정하여 혼란을 야기하고 있는 점에도 유의할 필요가 있다. 즉 지금까지 일관되게 견지하여온 정상가격주의를 최고원칙으로 하되, 정상가격은 시장가치(market value)와 큰 차이가 없으므로 보다 상세한 거래조건이나 금융조건 등을 추가 보완하여 IVS나 AI의 정의와 접근시키는 것이 바람직하다고 본다.

그리고 가격다원론의 입장을 채택하여, 정상가격, 공시가격, 공정가치, 투자가치, 청산가치, 계속기업가치, 특정가격 등의 다양한 가격 개념을 규정하도록 하는 것이 날로 복잡 고도화되는 경제사회의 서비스 수요에 부응할 수 있는 방법이다. 그러나 정상가격주의을 포기하고 갑자기 시장가치로 변경하면 일관성이나 법적안정성을 해칠 수 있으므로 유의할 필요가 있다.

그리고 윤리규정(code of ethics)을 국제감정평가기준(IVS)이나 미국의 USPAP 수준 이상으로 강화하여 ‘감칙’에 보다 상세히 반영하되, 감정평가실무지침에도 감칙의 윤리규정에 기초를 둔 ‘세부행동강령’을 구체적으로 규정할 필요가 있다. 국가 경제의 자원배분에 지대한 영향을 미치는 감정평가의 결과는 오로지 감정평가사의 뚜렷한 윤리의식과 전문가적 역량, 그리고 공정무사한 자세에 달려있으므로 전문직으로서 감정평가사의 사회적 역할과 직업윤리가 감칙과 감정평가실무지침에 분명히 규정될 필요가 있음을 제시하였다.


◎ 목차정보

제1편 감정평가의 기초지식
제1장 감정평가의 기초
1 감정평가의 기초
1.1 감정평가의 정의와 대상
1.2 감정평가의 기능
1.3 경제적 가치와 감정평가
1.4 감정평가의 수준 및 분류
1.5 감정평가사의 직업윤리

2 부동산의 권리
2.1 개 요
2.2 동산과 부동산의 구분
2.3 토지와 정착물
2.4 준부동산
2.5 영미법상의 부동산 소유권제도

3 우리나라의 감정평가제도
3.1 감정평가제도의 도입배경
3.2 감정평가사
3.3 감정평가업자
3.4 부동산가격공시제도
3.5 감정평가 행위규범

4 외국의 감정평가제도
4.1 미국의 감정평가제도
4.2 영국의 감정평가제도
4.3 일본의 감정평가제도

제2장 감정평가의 절차
1 개 설
2 기본적 사항의 확정
2.1 대상부동산의 확정
2.2 가격시점의 확정
2.3 가격 또는 임료의 종류 확정
3 처리계획의 수립
4 대상물건의 확인
4.1 실제 확인의 원칙
4.2 물적사항의 확인
4.3 권리상태의 확인
5 자료의 수집 및 정리
5.1 자료수집의 의의 및 중요성
5.2 자료의 종류 및 수집방법, 자료의 정리
6 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석
6.1 자료의 검토
6.2 가격형성요인의 분석
7 감정평가방식의 선정 및 적용
7.1 감정평가방법의 선정
7.2 감정평가방법의 적용
8 감정평가액의 결정 및 표시
8.1 시산가격의 조정
8.2 평가가격의 표시

제3장 시장분석과 시장성분석
1 시장분석
1.1 개 설
1.2 시장분석의 유형
1.3 시장분석과 부동산 시장 참여자
1.4 감정평가에서의 시장분석
1.5 시장/시장성분석의 6단계
1.6 시장분석의 한계

2 지역분석
2.1 개 설
2.2 지역분석의 필요성
2.3 지역분석의 목적
2.4 지역분석의 절차
2.5 지역분석의 대상지역
2.6 경제기반분석

3 개별분석
3.1 개 설
3.2 개별요인과 지역요인
3.3 지역분석과 개별분석의 관계
3.4 입지분석
3.5 부지분석
3.6 갭(Gap) 분석
3.7 타당성분석
3.8 투자분석

4 시장성분석
4.1 시장성분석의 의의
4.2 시장성분석의 내용
4.3 시장분석과의 관계

제4장 최유효이용분석

1 개 설

2 최유효이용의 판정 기준
3 최유효이용의 판정 절차
3.1 최유효이용 판정의 7단계
3.2 최유효이용 판정 시 유의사항
4 최유효이용과 감정평가의 관련성

5 최유효이용의 분석기법
5.1 의 의
5.2 나지 상태의 최유효이용 분석
5.3 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석
5.4 최유효이용에 관한 두 가지 분석의 결과가 다른 경우
6 최유효이용의 장애요인
6.1 부동산 시장의 불완전성
6.2 정부의 행정적 규제

7 특수상황의 최유효이용분석
7.1 단독이용
7.2 중도적 이용
7.3 비최유효이용
7.4 비적법적 이용
7.5 복합적 이용
7.6 특수목적 이용
7.7 투기적 이용

8 초과토지와 잉여토지
8.1 초과토지
8.2 잉여토지

9 최유효이용분석 결과의 보고

제5장 지대ㆍ지가와 도시성장 및 구조이론
1 서 론
2 농경지 지대이론
2.1 차액지대설
2.2 절대지대설
2.3 독점지대설
2.4 입지교차지대설
2.5 불로소득론
2.6 투자수익론
3 도시토지 지가이론
3.1 Alfred Marshall
3.2 Richard M. Hurd
3.3 마찰비용이론
3.4 인문생태학적이론
3.5 Penalty 이론
3.6 Topeka 연구(소도시의 지가구조)
3.7 가격조정곡선
4 도시성장ㆍ구조이론
4.1 개 설
4.2 동심원이론
4.3 부문이론(扇形이론)
4.4 동심원ㆍ부문〔扇形〕이론
4.5 다핵심이론

제6장 부동산 경기변동과 감정평가
1 부동산 경기
1.1 부동산 경기순환이란?
1.2 부동산 경기변동
1.3 경기순환국면에 따른 특징과 시장분석
2 부동산 경기의 측정
2.1 건축활동
2.2 부동산의 가격변동지표
2.3 주택의 거래량
2.4 택지의 분양실적
2.5 기 타
3 감정평가에서 유의할 사항
3.1 일반적 유의사항
3.2 부동산 경기와 감정평가

제7장 부동산 가격의 형성과 가격원칙

1 부동산 가격 형성과 특징
1.1 부동산 가치의 발생요인
1.2 부동산의 가치에 영향을 미치는 네 가지 힘
1.3 부동산의 특성
1.4 부동산 가격의 특징

2 가격다원론
2.1 개 설
2.2 가격다원론에 대한 우리나라의 입장
2.3 가격다원론에 대한 외국의 입장
2.4 부동산 가격의 종류

3 부동산 가격의 기능

4 부동산 가격의 원칙
4.1 개 요
4.2 부동산 가격원칙의 특징
4.3 일반 경제원칙과 동일한 부동산 가격원칙
4.4 일반 경제원칙과 유사한 원칙
4.5 부동산 고유의 원칙
4.6 부동산 가격원칙의 상호 작용

제2편 감정평가의 3방식과 시산가치 조정

제8장 감정평가의 3방식
1 감정평가의 3방식이란?
1.1 부동산 가격의 3면성
1.2 부동산 감정평가의 3방식

2 수익방식
2.1 수익방식의 의의
2.2 수익방식의 기본사고
2.3 수익방식의 장단점

3 원가방식
3.1 원가방식의 의의
3.2 원가방식의 기본사고
3.3 원가방식의 장단점

4 비교방식
4.1 비교방식의 의의
4.2 비교방식의 기본사고
4.3 비교방식의 장단점

5 감정평가 3방식의 병용
5.1 3방식 병용의 필요성
5.2 단일방식 적용이 인정되는 경우
5.3 시산가치의 조정

제9장 비교방식
1 거래사례비교법
1.1 거래사례비교법의 의의 및 이론적 근거
1.2 거래사례비교법의 적용과정
1.3 거래사례비교법의 적용방법
2 임대사례비교법
2.1 개 념
2.2 이론적 성립근거
2.3 적용방법

제10장 원가방식
1 원가방식
1.1 원가방식의 개요
1.2 재조달원가
1.3 감가수정
1.4 원가방식의 장단점
2 적산법
2.1 개 념
2.2 적용방법

제11장 수익방식
1. 수익방식의 중요성
2. 수익방식의 이론적 근거
3. 수익방식의 장단점
4. 수익방식의 적용
4.1 순수익이란?
4.2 순수익의 종류와 요건
4.3 순수익의 산정방법
5. 순수익의 산정
5.1 순수익 산정의 흐름
5.2 가능총소득(PGI)
5.3 공실 및 대손 손실
5.4 유효총소득(EGI)
5.5 운영경비(OE)
5.6 순영업소득(NOI)
5.7 세전현금흐름(BTCF)
5.8 세후현금흐름(ATCF)
5.9 복귀가격(재매도가격)
5.10 보유기간
5.11 시설대체충당금
6. 환원이율
6.1 환원이율의 의의
6.2 환원이율의 성격과 종류
6.3 환원이율을 구하는 방법
6.4 소득률과 할인율
6.5 환원이율의 조정
7. 환원방법
7.1 환원방법의 분류
7.2 직접환원법
7.3 수익환원법
8. 저당지분환원법
8.1 의의
8.2 저당지분환원법의 가정
8.3 적용방법
8.4 장단점
9. 할인현금흐름분석법(DCF)
9.1 의의 및 배경
9.2 가정
9.3 종류
9.4 분석절차
9.5 수익환원법과의 관계
9.6 유용성 및 한계
9.7 유의사항
10. 수익분석법
10.1 의의 및 그 한계
10.2 개념
10.3 수익분석의 성립근거
10.4 적용방법
10.5 수익분석법의 적용

제12장 시산가치의 조정
1 시산가치 조정의 의의
2 시산가치 조정의 필요성
3 시산가치 조정과정과 가치결론
3.1 재검토
3.2 시산조정의 기준
4 최종가치의 산출방법

제3편 감정평가 3방식의 응용

제13장 기업가치의 평가
1 기업가치 평가기법의 원리
1.1 평가원리
1.2 기업가치평가와 부동산 감정평가의 차이
1.3 기업가치평가의 접근방식
2 수익가치 평가방법
2.1 개 요
2.2 수익가치평가의 기본요소
2.3 현금흐름할인모형
2.4 배당금 평가법
2.5 순이익 평가법
2.6 경제적 부가가치법(EVA)
3 자산가치 평가방법
3.1 의 의
3.2 자산접근법의 기초
3.3 순자산가치법
4 상대가치 평가방법
4.1 의 의
4.2 기본원리
4.3 유사기업 비교평가법
4.4 유사거래 비교평가법
5 옵션가치 평가방법

제14장 건물의 감정평가
1 건물의 감정평가를 위한 기초지식
1.1 건축물의 정의
1.2 건 축
1.3 대수선
1.4 지 하
1.5 건물의 대지면적
1.6 건축물 면적의 산정
1.7 설계도서
1.8 건축물대장
2 건물 감정평가 시 조사 사항
2.1 사전조사
2.2 실제조사
2.3 건축설비조사
2.4 공법상의 제한상태
2.5 종물과 부합물의 구분조사
2.6 건물신축단가
2.7 건물의 수명주기
3 건물의 감정평가 기준
3.1 일반기준
3.2 건물의 재조달원가
3.3 건물의 감가수정
3.4 물적 불일치의 처리
3.5 공법상 제한받는 건물의 평가

제15장 구분권리의 평가
1 개 설
2 구분소유권의 평가
2.1 개 요
2.2 층별·위치별 효용비율 및 지가배분율의 산정
3 구분소유권의 평가방법
3.1 개 요
3.2 거래사례비교법
3.3 원가법
3.4 수익환원법
4 구분지상권의 평가
4.1 구분지상권의 개념
4.2 입체이용률과 입체이용저해율
4.3 구분지상권의 평가방법
5 공중권의 평가
5.1 개 요
5.2 공중권 이용실태
5.3 양도가능개발권(TDR)
5.4 공중권의 평가방법

제16장 각종 물건별 평가방법
1 비상장주식의 평가
1.1 비상장주식 평가의 개요
1.2 비상장주식의 감정평가
2 영업권의 평가
2.1 영업권 평가의 개요
2.2 회계학상 영업권
2.3 영업권의 평가
3 무형자산의 평가
3.1 개 설
3.2 무형자산의 특징과 종류
3.3 무형자산의 평가방법
4 부실채권의 평가
4.1 부실채권의 정의
4.2 부실채권의 특징
4.3 부실채권의 평가방법
4.4 부실채권 평가실무와 주체
5 호텔의 평가
5.1 호텔산업의 특징
5.2 호텔산업의 위험과 수익
5.3 호텔기업의 가치평가 요소
5.4 호텔기업의 가치평가방법
5.5 호텔평가
6 선하지의 감정평가
6.1 선하지의 개념과 범위
6.2 용어의 정의
6.3 선하지의 감가요인
6.4 고압선 아래 토지의 감정평가
7 개발획지의 평가(개발법)
7.1 개발법 개관
7.2 분양대금의 현재가치 산정
7.3 개발비용의 현재가치 산정

제4편 감정평가의 새로운 이슈

제17장 부동산 시장, 화폐시장, 자본시장
1 개 설
2 부동산 시장

2.1 부동산 시장의 의의
2.2 부동산 시장의 특징
2.3 부동산 시장의 분류
2.4 부동산 시장의 기능
2.5 부동산 시장과 효율적 시장
3 자본시장과 부동산 시장
3.1 자본시장의 의의
3.2 자본시장의 구성요소
3.3 자본시장과 부동산 시장의 관계

4 화폐시장과 부동산 시장
4.1 화폐시장의 의의
4.2 화폐시장의 구성요소
4.3 화폐시장과 부동산 시장
5 부동산 시장의 증권화
5.1 부동산의 증권화와 유동화
5.2 부동산 시장과 자본시장의 통합화
5.3 부동산 시장의 증권화와 감정평가

제18장 부동산 투자분석과 금융
1 부동산 투자분석
1.1 화폐의 시간적 가치
1.2 부동산 투자의 속성
1.3 부동산 투자위험의 분류
1.4 부동산 투자의 위험분석
1.5 현금흐름모델
1.6 투자타당성 분석방법
2 부동산 금융
2.1 부동산 투자의 금융
2.2 부동산 대출

제19장 부동산 컨설팅
1 컨설팅의 개념
2 컨설팅과 부동산 감정평가의 차이점
2.1 개 설
2.2 감정평가와의 차이점
3 컨설팅의 종류와 과정
4 컨설턴트
5 컨설턴트들이 해야 할 적절한 질문
5.1 시장관련 질문
5.2 부동산관련 질문
5.3 사용자관련 질문
5.4 프로젝트관련 질문
5.5 투자관련 질문
5.6 공익관련 질문
6 컨설팅 보고서의 종류
7 부동산 컨설턴트의 직업윤리
7.1 전문직 종사자로서의 직업윤리
7.2 부동산 윤리의 유형과 규제방법

제20장 평가검토
1 개 설
2 평가검토의 개념
3 평가검토의 목적
3.1 개 설
3.2 일관성과 정확성 제고
3.3 의사결정의 근거 제시
3.4 대출기관의 위험관리 강화
3.5 감정평가의 질적 발전 도모
4 평가검토의 기능과 절차
4.1 평가검토의 종류
4.2 평가검토의 기능
4.3 검토평가의 절차
5 평가자와 검토자와의 관계
6 평가검토의 한계

제21장 국제회계기준(IFRS)의 도입과 감정평가
1. 국제회계기준의 최근 동향
1.1 국제회계기준의 현황
1.2 국제회계기준의 특징
2. 국제회계기준과 유형자산의 평가
2.1 재고자산
2.2 유형고정자산
2.3 자산의 손상
2.4 투자부동산
3. 국제회계기준에서 규정한 평가가치와 정상가격
3.1. IFRS에서 규정한 평가가치와 정상가격의 개념차이
3.2 감정평가의 주체
4 우리나라 재무보고목적 공정가치 감정평가기준
4.1 적용범위와 목적
4.2 국제감정평가기준의 채택
4.3 관련 국제회계기준에의 준거
4.4 기준의 구성
4.5 국제감정평가기준의 요건 충족
4.6 국제감정평가기준상의 기본개념
4.7 국제감정평가기준의 개요
4.8 관련 국제회계기준에의 준거
5 문제점과 향후 과제
5.1 감정평가 신뢰도의 제고
5.2 평가의 독립성 및 통일실무기준 적용
5.3 감정평가 주체에 대한 논쟁

부록(감정평가에 관한 규칙)

◎ 저자소개

경 응 수

농협대학, 한국방송통신대(경영학 학사)
연세대학교 경영대학원(경영학 석사)
New York University(부동산학 석사)
중앙대학교(경영학박사)
현, 에이원감정평가법인 코리아 대표

이정국 감정평가사님의 논문입니다.

부실채권 평가가 20회 출제되어 부실채권의 경우 감정평가이론시험에 향후 출제될 가능성이 있습니다.

이정국 부실채권.pdf

대법원 판례입니다.

21회 감정평가 및 보상법규 1번 문제같은 케이스로 한번 생각해봐도 좋을 것 같습니다.

2007두24524[1].pdf

그해 7월에 월간 감정평가사에 이와 비슷한 논문이 소개되었고

이후 8월에 이 논문이 학회지에 게재된 후

2008년 9월 이론 시험 2번문제에 출제되었음.

(참고로 이용만 교수님은 19회 감정평가이론 출제위원은 아니었으니 오해하지 마시길) 

헤도닉 가격모형 이용만.pdf

정신교 교수님의 논문입니다.

감정평가이론의 법적측면 정립에 도움이 되실 겁니다

부동산 법이론 체계연구.pdf