陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

바른 생활님께

네 보내주신 메일은 잘 받아보았습니다. 내용확인은 보내주신 날 다음날 하였는데여. 저도 개인적인 공부시간이 있는지라 선뜻 여유로운 시간이 잘 안나네여.

요즘은 공부하는데 심적으로 장애가 많은 편이라 힘든 시간을 보내고 있습니다. 형님(저보다 연배시니 이렇게 부르겠습니다)의 아이디를 보니 예전에 제가 답변을 드렸던 기억이 언뜻 나는 듯 합니다. 여하튼 답변이 늦어서 죄송하구여.

보내주신 메일 전문입니다 (수정)

안녕하세요.

참 저는 언젠가 님에게 각과목별 교재와 강사님들 추천받은 준비만 x년 했다는 사람 입니다. 이렇게 메일을 보내는 것은 어떤식으로 공부를 시작해야 할지 답답해서요.

우선 06년 1차를 목표로 하는데 내년 합격후 07년2차를 목표로 시작해야 할지 아님 지금 2차과목을 조금씩 눈구경 이라도 해야 할지 또 혼자 1차 독학을 하다가 내년 기본강의 시작하면 학원을 다녀야 할지 도무지 감이 안잡혀서요.

공부수준은 시험과목과는 전혀 접해본적도 없는 생초자 입니다

경험상 어떤게 효율적 인지 조언을 구합니다.

참고로 전xx살에 직장을 다니는데 공부시간은 6시간 정도 이며 만약 1차합격을 한다면 2차에만 매진 하려고 합니다. 시험이 어렵다는 것에 쉽게시작 못하고 있으나 포기하려해도 마음속에서 감평을 도저히 지울수가 없어 이제는 이거 아니면 안된다는 생각으로 전력투구 할생각입니다.

저도 형님이라면 어떻게 해야할지 선뜻 많이 망설여질 것 같습니다. 그래서 어떠한 방법이 가장 효율적일지에 대해서 답변을 해드리기가 쉽지가 않네여.

예전에는 당연히 1차에만 올인하고 그 다음 2차를 올인하는 방법이 거의 지배적이었는데여. 어느 순간부터 1,2차 병행의 비율이 늘어나기 시작했구여. 작년 15회 시험때 생동차합격생이 4명이나 나왔다는 소리에 병행비율이 더더욱 높아지고 있는 것 같습니다. 요즘은 2차부터 발 담궈놓고 그 다음 1차를 하시는 분들도 정말 많은 듯 합니다. 그 이유는 예전보다 인터넷으로 인하여 정보가 오픈되었고, 좋은 교재가 많이 나오는 것도 하나의 이유일 듯 싶습니다.

형님의 경우 1차의 5개 시험과목에 대해 전혀 문외한 이시니 우선 독학은 하지 마시길 바랍니다. 형님의 경우 학부시절, 혹은 그 이전에 어떠한 전공을 하셨는지를 제가 알 수가 없기 때문에 저희 시험하고 전혀 관계가 없는 전공이라고 가정한다면 독학으로 인해 잘못된 방법으로 시간낭비만 할 공산이 큽니다. 젊은 사람들에 비해서 암기력이 현저히 떨어지실 거기 때문에 더더욱 그렇습니다. 아무래도 1차는 이해도 중요하지만 현실적인 객관식문제의 특성상 단순출제유형암기로도 충분히 합격을 할 수 있기 때문입니다.

나이가 드신 분들은 아무래도 암기보다는 이해위주로 공부를 하셔야 하기 때문에 그만큼 2차에서는 유리할수도 있으나 1차에서는 불리할 수 있습니다.

그러므로 1차 독학은 말리고 싶습니다.

06년 1차를 목표로 하신다고 하였고, 지금은 05년 3월이니 1년 5개월정도(17개월)정도 남았네여. 제 생각에는 1차공부는 1차의 성격상 지금부터 하시는 것은 좀 비효율적이라 보여집니다. 법과목과 회계과목 경제과목을 전혀 접한 적이 없어서 나중에 내가 거기에 잘 적응할수 있을까?라는 불안감이 없지 않아 있으신 줄 압니다. 하지만 저도 공부처음 시작시 비록 학부생의 신분인지라 영어를 제외한 나머지 과목의 경우 아무것도 모르는 생초보였습니다. 하지만 학원강의및 철저한 복습 무지막지한 문제풀이를 통해 1차를 극복할 수 있었습니다.

학원강의의 장점은 시험에 나올것이 무엇인지 중요한 것이 무엇인지 콕 집어 준다는데 있습니다. 결국 자신이 문제를 푸는 것이지만 학원에서의 진도만 성실히 따라가면 1차는 별 문제가 없다고 봅니다. 1차는 학원시스템도 상당히 잘 되어 있으므로 1차 강의가 본격적으로 시작되는 11월정도부터 1차를 공부하시는 것이 바람직하게 보입니다.

그러면 지금부터 11월까지는 철저히 2차 위주로 공부를 하시길 바랍니다. 11월까지 6시간정도 공부량을 확보할수 있다면 2차를 공부하기 충분한 시간이라 판단됩니다.

(단, 매일 공부하도록 노력하셔야 합니다. 시간나는 주말에는 더욱더)

가장 큰 난관은 감정평가실무 와 행정법입니다. 이것은 단시간내에 되지 않습니다. 2차 이론의 경우 그냥 개론서정도만 읽으세여. 이론은 편의상 부동산 전반에 대한 총론부분과 구체적으로 가격을 구하는 각론부분으로 나눠집니다. (요즘은 평가보단 개발론, 투자, 금융론부분이 더욱 부각되고 있기는 합니다)

각론부분은 실무를 하시면 자연스레 익혀지는 부분이구여. 총론부분은 정말 뜬구름 잡는 소리가 많기 때문에 책만 읽어가지고서는 이해하기가 매우 힘들 것입니다. 아무래도 실무를 먼저하셔서 구체적인 부분을 먼저 맛보시고 두리뭉실한 추상적인 부분을 보시는 것이 이해가 더 빠를 것 같습니다. 실무는 처음 공부하실때 매우 힘드실 겁니다. 제가 아는 어떤 분은 맨 앞의 화폐의 시간가치만 2달이상 공부하신 분도 있었거든여.

말씀드린대로 2차의 감정평가실무와 행정법(보상법규는 행정법이 되면 단기간내 가능함)을 먼저 공부하시길 추천드리고 싶네여.

과목당 추천서나 그런것은 사이트를 참고하시고여. 여기서는 애기하지 않겠습니다.

제가 말씀드린 순서가 형님에게 치명적으로 잘못된 것일 수도 있습니다. 공부방법과 진도는 개인차가 엄청나게 심하게 나니까여.

정리하면 1차는 11월이후부터(영어도 안되신다면 9월부터 영어부터 천천히) 지금부터 11월까지는 2차에 매진하는 순서로 해서 스타트 하시는 것이 좋을 듯 합니다.

노파심(?)에서 드리는 말씀드리는 것이지만 06년 1차 07년 2차 물론 이게 정상이지만 06년에 1 ,2 차 다 끝낸다 는 마음가짐으로 공부에 임하시길 당부드리고 싶습니다.

제가 공부해본 결과 시험전까진 얼마든지 고민하고 망설이고 우유부단해도 되지만 일단 시험공부를 시작했으면 최대한 빨리 끝내는 것이 좋기 때문입니다. 또한 그런 독한 마음가짐이 설사 그해에 동차로 합격하지 못한다고 하더라도 그 다음년도에 합격할수 있는 큰 힘이 됩니다.

형님께서는 결혼도 하셨을테니 사랑하는 아이들과 아내분도 생각하여야 하지 않겠습니까?

자유롭고 싶은가? 그럼 背水陣을 쳐라.

형님의 현명한 결정을 바라며 이만 줄입니다.

공동주택 과세표준의 개선방안에 관한 연구

우리나라 부동산 시장은 버블현상이라 지적될 정도로 급격한 가격상승 현상을 보이고 있다. 특히 문제가 되는 것은 부동산 가격의 폭등이 지역별로 그리고 주택유형별로 편중되어 있다는 것이다.

부동산 투기 및 지역별·주택유형별 부동산 가격의 격차를 논의할 때 그 주된 대상은 아파트이다. 아파트는 최근 폭발적으로 수요가 증가하면서 투기 및 투자의 대상이 되었고, 그로 인해 가격이 폭등하면서 부동산 시장의 가격상승을 선도하였다. 지역간 그리고 주택유형별 거래가격 격차의 심화는 곧바로 과세표준의 현실화율의 차이로 나타났으며, 이로 인해 세부담에 있어 불균형을 심화시켜 왔다.

공동주택에 대한 보유세는 건물분 재산세와 조합토지세로 각각 분리되어 과세된다. 따라서 토지와 건물에 대한 과세표준도 각각 별도의 산정체계에서 산정되고 있다. 과세표준은 부동산세금의 기준이 되는 금액으로 과표가 실거래 가격을 어느 정도 반영하는지 그리고 지역간·주택유형간 형평성을 유지하고 있는지에 따라 과세의 합리성이 좌우된다. 그러나 현행 토지·건물 분리과세체계에 의한 과세표준은 토지와 건물을 각각 별도의 과표로 산정하여 적정한 부동산 가격을 반영할 수 없는 한계를 갖는다. 이처럼 토지와 건물의 분리과세는 불공평한 과세표준 산정의 근원이 되고 있다.

즉, 공동주택 과세표준의 문제는 첫째, 부동산 시장의 왜곡에 따른 지역별·주택유형별 과세표준 현실화의 차이로 인한 문제와 둘째, 토지·건물의 분리과세로 인해 과세대상 물건의 적정한 가치를 반영하지 못하는 제도적인 문제에 기인하고 있다. 이러한 과세표준의 문제는 공동주택에 대한 보유과세의 효율성과 형평성을 저해하는 근본원인으로 작용하게 된다.

이러한 불합리한 과세표준의 문제를 현행 분리과세체계 하에서 개선할 수 있는 방안으로는 건물분 재산세와 종합토지세의 과표 현실화 방안과 그리고 공시건물가격제도의 도입, 국세청 기준시가의 활용방안 등이 있을 수 있다.

그리고 토지·건물의 분리과세체계를 그대로 존속시킨 채 각각의 과표를 현실화하는 것만으로는 공동주택 과세표준의 불합리성을 근본적으로 해결할 수 없다. 따라서 토지와 건물에 대한 통합보유과세제도를 도입하여 과세표준을 통합 운영해야만 왜곡된 부동산 시장과 분리과세제도에 기인한 보유과세의 불합리성을 해소하고 과세의 형평성과 효율성을 달성할 수 있다.

공동주택에 대한 보유과세를 통합할 경우, 과세표준을 산정하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있겠으나 표준주택을 활용하는 방법으로 과세표준을 산정하는 것이 시간과 비용의 측면에서 최선을 방법이 될 수 있다. 표준주택을 활용한 과표 산정방법이란, 먼저 공동주택을 종류별 그리고 유사 가격군으로 구분하여 적정표준주택을 선정한 후, 이 표준주택을 전문가로 하여금 정밀평가하게 하고 표본이외의 개별주택은 표준주택 가격에 개별주택과의 격차율을 적용하여 과세표준을 산정하는 방법이다.

이와 같이 부동산 보유세를 통합하고 과세표준을 통합 운영하기 위해서는 표준주택가격공시제도가 도입되어야 효율적인 과세표준의 평가가 이루어 질 수 있다, 더불어 과세표준 산정의 전문성 제고와 과표 산정의 전산프로그램의 개발이 산행되어야 할 것이며, 과표의 통합에 따라 세율구조의 개편이 이루어져야 한다.

1. 토지보상 일반

□ 토관58342-474(2003.03.29)

1. 질의요지

1필지의 일부를 대지로 사용하고 나머지는 전으로 사용하는 토지를 이용상황별로 구분하여 평가하여야 하는지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조제2항의 규정에 의하면 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 않도록 되어 있으므로 1필지의 토지의 현실적인 이용상황이 여러 가지인 경우에는 그 현실적인 이용상황별로 평가하는 것이 타당하다고 보나, 현실적인 이용상황별로 구분하기 곤란하다고 판단되는 경우에는 제반사항을 종합적으로 고려하여 평가할 수 있다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-610(2003.04.30)

1. 질의요지

가격시점 이후의 인접한 보상사례를 채택하여 기타 요인을 보정할 수 있는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조제1항의 규정에 의하면 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인하여 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치․형상․환경․이용상황 등을 참작하여 적정가격으로 보상하도록 되어 있습니다.

나. 대법원 2002. 4.12선고 2001두9783, 대법원 1994. 1.25선고 93누11524 판결 등을 고려하면 인근 유사토지의 거래사례나 보상사례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니나, 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 하고 있으며, 보상사례 등이 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 것이 아니어야 한다고 판시하고 있으므로 당해 공익사업에 관한 사업인정이나 당해 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 이후의 보상사례에 개발이익이 포함된 경우에는 이를 참작하지 아니하는 것이 타당하다고 봅니다. 개별적인 사례에 대하여는 감정평가업자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

2. 도로부지 평가

□ 토관58342-575(2003.04.22)

1. 민원요지

주택건설업자가 일단의 토지를 수 개로 가분할하여 분양계약을 체결한 이후 당해 업자가 파산함에 따라 분양을 받은 자들이 택지와 단지내 도로부지를 매입하였을 경우 당해 도로부지가 “사실상의 사도”에 해당되는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제26조제2항의 규정에 의하면 “사실상의 사도”라 함은 사도법에 의한 사도외의 도로로서 ①도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, ②토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, ③건축법 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정․공고한 도로, ④도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공작용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로를 말합니다.

나. 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로인 경우에는 조성한 대지를 다른 자에게 매도하여 도로개설 당시의 토지소유자가 현재의 토지소유자가 아닌 경우에도 사실상의 사도에 해당된다고 보며, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로라 함은 타인의 통행을 제한하는 것이 현실적으로 불가능하거나 관련법령에 저촉되는 경우를 의미한다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

3. 개간비 보상

□ 토관58342-389(2003.03.17)

1. 질의요지

하천부지를 점용허가를 받아 개간하여 농경지로 이용(경작)하고 있는 경작자가 사망한 후 아들이 점용허가를 받지 아니하고 경작하고 있는 경우 개간비 보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신사항

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제27조제1항의 규정에 의하면 국유지 또는 공유지를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(매립 및 간척을 포함한다)한 자가 개간당시부터 보상당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우 개간에 소요된 비용은 이를 평가하여 보상하도록 되어 있습니다. 따라서 국․공유지를 관계법령에 의한 인․허가 등을 받아 개간․매립 또는 간척을 한 자가 당해 국․공유지를 적법하게 계속 점유하고 있는 경우에 개간비 보상대상에 해당됩니다.

나. 국․공유지를 개간하여 적법하게 경작하던 자가 사망한 이후에 그 상속인이 당해 토지를 계속하여 적법하게 점유하여 경작하고 있는 경우에만 그 상속인이 보상대상에 해당된다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

4. 잔여지 보상

□ 토관58342-410(2003.03.19)

1. 질의요지

잔여지를 매수청구한 후 공익사업에 편입되는 토지와 잔여지를 제3자에게 매도한 경우 매수자가 잔여지에 대한 매수청구를 취소하고자 하는 경우 그 취소가 가능한지와 보상심의위원회에서 잔여지 매수를 결정한 경우에 매수자가 매수청구를 취소할 수 있는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제74조제1항의 규정에 의하면 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 되어 있습니다.

나. 잔여지는 공익사업에 편입되지는 않지만 종전의 목적대로 사용할 수 없게 되어 토지소유자가 불이익을 입게 되는 경우에 이를 구제하기 위한 규정임을 감안하면, 토지소유자가 사업시행자에게 잔여지를 매수청구한 후 일단의 토지의 전부를 제3자에게 매도한 경우에는 그에 따라 매도인의 잔여지 매수청구의 효력은 상실하였다고 보나, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-676(2003.05.13)

1. 민원요지

사업시행자가 종래의 목적대로 사용할 수 있다고 하나, 면적이 적고 농기계 작업이 불가능한 경우 어떻게 처리하여야 하는지

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제74조제1항의 규정에 의하면 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있고, 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하되, 그 일단의 토지의 일부에 대한 관할 토지수용위원회의 수용재결이 있기 전까지 하도록 되어 있습니다.

나. 따라서 공익사업에 편입되는 토지에 대한 협의가 성립되지 아니한 경우에는 그 토지에 대한 관할 토지수용위원회의 재결신청서에 대한 열람기간에 수용의 청구를 하여 관할 토지수용위원회로부터 잔여지 수용여부의 판단을 받아 볼 수 있다고 보나, 공익사업에 편입되는 토지에 대한 협의가 성립된 경우에는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 매수 또는 수용의 청구를 할 수 없다고 봅니다. 끝.