출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 9 : 박종민 감정평가사 (2004.2 학위 수여)

 

오피스 임대료지수 모형개발에 관한 연구

 

 

본 논문은 특성감안모형(Hedonic Model)을 이용하여 오피스 임대료 수준에 영향을 미칠 수 있는 물리적 특성, 입지적 특성, 접근성 특성 등의 변화를 통제하면서 오피스 賃貸料 指數를 산정하는 모형을 개발하고 이를 토대로 거시경제변수에 연동하는 오피스 임대료지수 예측모형을 구축하는 데에 그 목적이 있다.

 

 

 

분석대상 시계열자료로 1991년 1/4분기(t0)에서 2002년 4/4분기(t47)까지 총48분기의 서울시 소재 오피스빌딩의 기준층 호가임대료를 종속변수로 사용하였다. 설명변수로는 하위시장 더미변수(도심권, 여의도․마포권, 강남권), 접근성변수(지하철 도보거리), 물리적 특성변수(건물연면적, 경과년수, 엘리베이터수), 기타변수(소유주 더미변수, 소유권변경 더미변수, 은행입주여부 더미변수, 관리비정산조건여부 더미변수, 보증금/월세 비율변수)와 시간 더미변수(1991년 1/4분기～2002년 4/4분기)를 사용하였다.

 

 

 

指數算定 모형에서 外生變數의 영향을 배제하기 위해 보증금 운용이익을 고려하지 않았고 보증부월세계약 형태에서는 月貰 수입을 그리고 전(월)세계약에서는 월세를 전환한 보증금을 기준으로 임대료지수를 산정하였다.

 

 

 

보증부월세 계약의 경우는 지수 산정결과가 有意的이었으며, 1991년 1/4분기부터 외환위기 전까지 임대료지수가 상승하였고 외환위기 극복 이후는 다시 재상승하고 있는 추세이다. 그러나 1999년 1/4분기 이후의 시계열 자료만 있는 전(월)세 계약의 경우 도표상에서 대체로 보증부월세 계약의 경우와 유사한 궤적을 그리고 있으나 결과의 유의성이 낮게 나타나고 있다.

 

 

 

산정된 임대료지수의 循環變動을 분석한 결과, 실질국내총생산(GDP)에 대해서는 後行하는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 실업률과는 逆의 관계를 보이고 있다. 그리고 시중금리와는 명확한 관계를 확인하기 힘들며, 地價指數와는 同行하는 순환과정을 보이고 있다.

 

 

 

임대료지수의 예측모형을 구축하기 위해 기산정된 지수와의 그랜져인과검정(Granger Casuality Test)을 실시한 결과 실질GDP, 실업률, 이자율, 지가지수가 임대료지수에 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 임대료지수는 서로 양방향으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

 

 

 

이러한 인과관계를 근거로 單位根檢定과 共積分檢定을 거친 벡터오차수정 모형1(임대료지수, 실질GDP, 실업률), 모형2(임대료지수, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수), 모형3(임대료지수, 실질GDP, 실업률, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수)과 2단계 최소자승법을 이용한 연립방정식모형 등의 예측모형으로 산정해본 임대료지수와 산정모형에 의한 임대료지수를 비교하여 예측력을 검토한 결과 모형2가 모형1, 3에 비해 예측력이 높았고, 이보다는 연립방정식 모형의 예측력이 더 높게 나타났다.

 

 

 

따라서 2003년 4분기의 임대료지수를 모형2와 연립방정식모형에 의해 예측한 결과, 두 모형 모두 1/4분기에 전분기 대비 임대료가 하락하였으며 벡터오차수정모형2의 예측 결과의 하락폭이 더 컸다. 2/4, 3/4분기에는 연립방정식 모형의 경우 소폭의 상승세가 지속되나, 모형2의 경우는 보다 가파르게 상승하였다. 4/4분기의 전년 동기 대비 상승률은 연립방정식 모형의 전망치가 1.95%로서 모형2의 1.32%보다 높게 나타나고 있다.