출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 10 : 서동기 감정평가사님 (2003.2 학위취득)

부동산감정평가의 영향요인 및 피드백에 관한 연구

 

 

감정평가과정에서 감정평가사가 영향을 받는 주요 요소로는 다른 감정평가사, 평가의뢰인(고객 등), 그리고 부동산시장의 세 가지 요소가 있다. 현실에서의 평가경험은 감정평가사들에게 평가피드백을 제공해주며, 이러한 피드백은 평가에 관한 표준규정을 만드는데 필요한 정보를 제공하고 감정평가과정을 수행하기 위한 기준을 제시해 주기도 한다.

 

 

본 연구에서는 제시된 특정 부동산에 대해서 감정평가사가 평가한 가격이 심리적, 행태적으로 다른 감정평가사의 감정평가과정에 얼마나 영향을 미치는가에 관한 평가피드백 및 감정평가가격이 시장거래가격에 얼마나 영향을 미치며, 거래가격은 감정평가과정에 얼마나 영향을 미치는가에 관한 내용을 다루었다. 아울러 감정평가과정에서 평가의뢰인의 영향력 정도를 분석하였다.

 

 

 

(陰陽和平之人 添言 : 시장가격과 평가가격간의 피드백을 논하라..라는 수험계의 문제는 서동기 평가사님이 자신의 논문을 바탕으로 하여 출제한 문제임을 알 수 있다)

 

 

 

우선 감정평가사가 받는 심리적, 행태적 영향을 파악하기 위하여 2건의 상업용 부동산에 대해 120명의 감정평가사들에게 1차 평가를 요청했고, 이를 임의로 3그룹으로 나누어 다른 감정평가사가 평가한 가격에 피드백을 받는가를 알아보았다. 그 결과 전체 조사대상자 120명 중 15명(12.5%)이 2차 평가에서 수정을 했으며, 이 중 평균평가예정가격에서 30%를 벗어났다는 가정 하에 재평가를 요청 받은 감정평가사는 80명으로, 이 중 평가가격을 수정한 감정평가사는 18.8%이었다.

 

 

감정평가종사기간과 감정평가예정가격 수정과의 독립성 검증 결과 상호 유의한 관계에 있다는 결론을 얻었다. 즉 경력이 낮을수록 감정평가예정가격 수정과 관련성이 높았다. 또한 수정한 감정평가사 중 유사부동산의 감정평가선례를 ‘상당히 참고한다’가 다수를 차지함으로써 유사부동산의 감정평가선례를 참고하는 정도는 독립성 검증결과 감정평가예정가격 수정여부와 밀접한 관련을 가지고 있다는 것을 알 수 있으며, 수정한 감정평가사 중 상당수가 감정평가액의 오차범위가 20%이상-30%미만이라고 응답하였고, 평가액의 오차범위는 독립성 검증 결과 평가예정가격 수정여부와 관련이 깊은 것을 알 수 있었다.

 

 

 

그러나 평가예상금액의 수정 전후에 대한 T-검증 결과 평가예정금액 수정 전과 후의 통계적 차이는 없는 것으로 분석되었으므로 감정평가사들이 다른 감정평가사의 감정평가금액에 의한 심리적, 행태적 영향을 받는 정도는 없는 것으로 보인다.

 

 

감정평가사들은 독립성 검증 결과 연령과 경력(종사기간)이 높을수록 유사부동산의 감정평가선례의 참고정도가 낮다는 것을 알 수 있는데, 이는 전문성이 높아질수록 자신의 감정평가금액에 대해 확신을 가지는 정도가 높다는 것을 나타낸다고 볼 수 있다. 이는 또한 과거의 평가선례가 표준적인 평가과정에 따라 평가되었지만 시장환경의 변화로 인하여 표준적인 평가과정을 벗어날 수도 있다는 것을 의미한다.

 

 

 

감정평가의뢰인의 요구반영정도를 보면, 20년 이상 경력자의 대다수가 감정평가의뢰인 요구를 ‘거의 반영하지 않는다’고 응답하고 있고 독립성 검증 결과 경력이 낮을수록 평가의뢰인의 요구반영정도가 높은 것으로 분석되었다.

 

 

 

감정평가사들은 전원이 감정평가 시 거래가격을 반영하는데 비하여 중개업자는 거래행위 시 감정평가금액의 반영정도가 60.1%로 나타났다. 주성분분석법에 의한 성분점수계수 산출결과도 거래가격의 감정평가금액 반영정도는 0.505, 감정평가금액의 거래가격 반영정도는 0.329로 나타남으로써 거래가격과 감정평가금액간에 피드백관계가 이루어지긴 하지만, 상호 반영정도가 다름을 알 수 있다. 감정평가금액과 거래가격간의 피드백의 중요성을 고려할 때 거래사례자료시스템의 구축은 감정평가과정에서 중요한 과제 중의 하나이다.

 

 

또한 감정평가사는 감정평가과정에서 전문성과 풍부한 감정평가경험이 요청되므로 체계적인 교육과 평가경험을 활용할 수 있는 다양한 방안이 필요하다.