출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 8 : 박용수 감정평가사님 (2007.2 학위 수여)

수익환원법의 가격 설명력과 층별 임대료격차율의 가격 상관성에 대한 실증분석 -서울지역 매장용부동산을 중심으로-

 

 

 

본 연구는 서울지역 13개 하위상권의 매장용건부지 가격과 1층 임대료의 관계 및 층별임대료격차율의 관계를 실증적으로 분석한 것이다. 즉 매장용부동산의 임대료와 토지가격 간의 상관성과 임대료의 토지가격 설명력을 통계적 방법에 의해 실증적으로 파악하고, 층별임대료격차율의 일정한 경향성, 즉 ‘매장용부동산의 층별임대료격차율은 그 부지의 가격이 높아질수록 벌어진다’는 가설을 통계적으로 입증한 것이다.

 

 

 

연구의 목적은 수익환원법의 가격설명력을 검증하고, 동시에 가격설명력 검증을 위해 사용한 회귀분석의 회귀식(回歸式)을 이용하여 몇 개의 표본을 평가해 봄으로써 ‘회귀식을 이용한 평가’라는 새로운 평가기법의 적용 가능성을 검토해 보려는 것이다. 그리고 수익환원법(또는 다른 방법)에 의해 산정된 매장용부동산의 가격을 층별임대료격차율에 비례해서 각 층으로 배분할 때 좀 더 정확한 비율을 판단할 수 있도록 일정한 기준을 제시하려고 한다.

 

 

 

첫 번째로 매장용건부지 가격과 1층 지불임대료를 변수로 상관관계분석과 회귀분석을 한 결과, 13개 하위상권 전체로는 1% 이내의 유의수준에서 매우 높은 상관계수(0.853)와 결정계수 값(0.727)이 나옴으로써 매장용건부지의 평가에 있어서 수익환원법의 가격설명력이 높다는 사실이 입증되었다.

 

 

 

그러나 상권별 분석에 있어서는 결정계수()값이 0.5 이상인 상권이 전체 13개 상권 중 5개 밖에 되지 않았다. 이는 표본수가 작은데 주원인이 있는 것이지만, 동시에 지불임대료의 가격설명력이 약하다는 것을 실증적으로 나타내고 있다.

 

 

 

본 연구에서는 수익환원법의 적용을 위한 실무적 검토로써 적정임대료를 독립변수로 한 분석과, 권리금을 독립변수에 추가한 분석을 시도해 보았다. 그 결과 두 경우 모두 지불임대료를 독립변수로 했을 때보다 결정계수 값이 높아졌다. 다만 전자의 경우는 그 변화가 크지 않았다.

 

 

 

이어 4개 표본을 대상으로 한 시뮬레이션에서 회귀식을 직접 적용하여 토지가격을 산정해 봄으로써 회귀분석을 이용한 새로운 평가기법의 실무 적용 가능성을 확인하였다. 동시에 수익환원법을 적용하여 산정한 가격을 비교방식으로 평가한 가격과 비교해 봄으로써 수익환원법의 가격설명력을 재검증하였다.

 

 

 

본 연구에서는 그밖에 토지가격과 1층 임대료의 비율을 분석해 보았다. 그 결과 감정평가 실무에 수익환원법을 적용하기 위해서는 최소한 광역상권별로는 세분하여 환원이율을 조사할 필요가 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

 

 

 

두 번째로 매장용건부지 가격과 층별 임대료 격차율의 관계를 알아보기 위해, 상권별로 표본의 토지가격과 1층:2층, 1층:3층의 임대료 격차율을 변수로 하여 상관관계분석을 하였다. 그리고 상권별 토지 최고 가격과 최저가격의 차이가 적을 경우 입증하려는 경향성이 현실적으로 나타나기 어렵다고 판단했기 때문에, 최고가격과 최저가격의 배율이 3배 미만인 상권과 그 이상인 상권으로 구분하여 분석하고, 다시 배율이 4배 이상인 상권만을 별도로 분석하였다.

 

 

 

그 결과 상권별 분석에서는 전체 26개 결과치 중 5% 이내의 유의수준을 나타낸 것은 8개에 불과하여, 상권별 상관관계분석은 통계적 의미가 별로 없었다. 그 주요 원인은 표본수가 작은 데에 있는 것으로 판단된다.

토지 최고 가격과 최저가격의 배율이 3배 이상인 상권의 분석결과는 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.4 이상으로 비교적 높게 나타났으며, 4배 이상인 상권은 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.6이상으로 좀 더 높게 나타났다. 따라서 이 그룹을 표본으로 한 분석에서는 연구가설이 보다 분명히 입증되었다고 볼 수 있다.

 

 

 

그러나 상관관계분석으로 입증된 이러한 경향성을 실무에 광범위하게 활용하기 위해서는 심도 있는 후속 연구를 통해 층별 임대료 결정이론으로 구조화(構造化)해야 할 것이다.