출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 4 : 이종은 감정평가사 (11기, 2009.8 학위수여 23회 2번 문제 관련)

 

보증부월세를 고려한 수익환원법 적용에 관한 연구

 

 

 

2000년 이후 정부의 유동성 확대정책과 저금리 정책이 정착되면서 주거용 부동산 임료시장의 경우 전세계약을 보증부월세계약으로 전환하는 경우가 늘어나고 있다. 같은 맥락으로 최근에는 부동산을 자산가격 상승에 대한 자본수익 획득의 대상으로 보기보다는 임대를 통한 운영수익 획득의 대상으로 인식하는 경향이 증가하고 있다. 소매용 부동산은 대표적인 수익용 부동산의 하나로, 수익용 부동산에 대한 관심이 증대되면서 소매용 부동산의 임료와 가격에 대한 관심 또한 증가하고 있다. 부동산의 임료와 가격에 대한 문제는 결국 투자자의 수익률과 직결되는 문제이기 때문이다.

(22회 감정평가이론 1-2, 1-3번 문제와 연관) 

 

 

 

이러한 변화에 따라 감정평가 분야에 있어서도 수익을 기초로 한 감정평가가 더욱 중요해졌으며, 수익환원법에 의한 평가요청이 지속적으로 증가하고 있다. 그러나 아직까지 감정평가 실무에서 수익환원법에 의한 평가의 활용도는 적은 편이었으며, 수익환원법을 적용하기 위한 환원방법의 결정이나 순수익의 추정, 자본환원율 산정에 대한 다양한 연구가 이루어지지 못하고 있다.

 

 

또한 우리나라 고유의 전세금 및 보증금의 존재는 수익환원법의 적용을 더욱 어렵게 만든다. 이러한 배경하에 본 연구는 수익환원법 적용시 어려움으로 작용하는 보증부월세에 초점을 맞추어, 보증금비율, 보증금운용이율, 보증금에 대한 성격을 고려한 (23회 이론 2번 문제 관련)적정 순수익 추정과 자본환원율 산정에 대한 연구를 진행하였다.

 

 

 

먼저 순수익 추정의 전제가 되는 임료결정요인에 대한 분석을 시행하여 대상 부동산의 과거임료에 대한 적정성 검토나 유사 부동산의 임료를 비준할 때 고려해야할 요인 및 영향력을 파악하였다. 또한 보증부월세가 결정되는 절차로부터 추출한 자본환원율 산정수식을 제시하여 보증금비율이나 보증금운용이율, 보증금에 대한 시각차이에 따른 편차를 자본환원율 조정을 통하여 제거할 수 있도록 하였다.

 

 

 

자본환원율은 부동산 가격과 임료의 비율이므로 가격과 임료에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역적 요인 및 개별적 요인은 마찬가지로 자본환원율에 영향을 미치게 된다. 본 연구에서는 지역별로 임료형성특성이 다르게 나타나는 현상을 실증분석 하였으며, 그 결과를 자본환원율 산정에 반영하여 지역적 요인이 고려된 자본환원율 산정이 가능하도록 하였다. 또한 지역적 수준의 자본환원율을 개별 부동산에 적용할 때 고려하여야 할 개별적 요인에 대한 연구를 진행하여, 개별화․구체화된 자본환원율 산정을 가능하도록 하였다.

 

 

 

자기자본환원율은 자기자본에 배당되는 수익과 자기자본의 비율로, 보증금을 레버리지효과로 고려

 

한 경우, 자산의 기대가격상승률을 고려한 경우, 임대인의 금융차입을 고려한 경우로 나누어 자기

 

자본환원율의 변동과 레버리지효과를 파악하였다. 추가하여 자기자본환원율을 구성하는 각 요인에

 

대한 회귀분석을 시행하여 투자자의 관점에서 임대조건의 변동이나 금융차입을 통하여 자기자본환

 

원율을 변동시킬 수 있음을 분석하였다.

 

 

 

본 연구 결과를 통하여 보증금에 대한 여러 조건의 차이가 야기하는 수익가격의 편차를 줄일 수 있으며, 지역적 요인과 개별적 요인을 고려한 자본환원율의 산정은 수익환원법에 의한 수익가격의 가격설명력을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 본 연구에서 제시한 소매용 부동산 임료결정요인 분석 및 임료계약 특성, 지역별 임료특성은 기존연구가 부족하였던 소매용 부동산을 이해하는데 기여할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

 

주제어 : 수익환원법, 보증부월세, 자본환원율, 임료, 소매용부동산.