출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 6 : 김정선 감정평가사님 (2009.2 학위 수여)

부동산개발이익 환수부담금의 적합성평가

 

 

국민에게 부담을 시키는 제도의 집행은 조세 뿐 아니고, 부담금은 더 엄격해야 한다. 부담금이 헌법에 정하는 평등권이 보장되지 않고, 부담이 과다하고, 중복성이 있어 사회문제화 되고 있다는 지적이다. 그래서 이 연구는 산정기준의 타당성, 부담의 비중복성, 적법성이 확보되는 것이 부담금 적합성이라 판단하여 종합적·체계적으로 접근을 시도하였다. 부담금 적합성 규명은 부담금제도의 실효성을 확보하는데 필요할 것이라는 생각이다.

 

 

 

이 연구에서 이론적 고찰을 통하여 개발행위는 물리적인 유형을 의미하고, 개발이익은 유형·무형·기타 사회 경제적 개념을 포함한다고 정의하였다. 개발이익 환수의 정당성은 기존 이론을 정리하였으며, 개발이익이 토지형질변경행위와 건축행위에서 각각 별개로 발생한다는 이론을 정립하였다.

 

 

개발이익의 경제적 효과와 개발이익의 측정을 기존 이론을 바탕으로 탐색하였고, 조세와 별도의 특별부담에 대한 정당성을 판례를 통하여 고찰하였다. 선행연구에서 부담금을 간헐적으로 분류하고 있어 전체 부담금 분류의 필요성을 느껴 부담금을 체계적으로 분류하고자 새롭게 시도하였고, 이를 통하여 연구의 범위를 한정하였다.

 

 

 

적합성평가결과는 첫째, 부담의 타당성 평가결과 농지전용부담금의 경우는 개발이익이 지역에 따라 차이가 발생함에도 불구하고, 이런 차이에 관계없이 부과되고 있었고, 부담비율이 각 지목별로 편차가 심한 것으로 나타났다. 유사 부담금간의 부담비율의 격차도 심했다. 일부부담금은 개발이익에 대한 평균부담이 개발이익을 초과하여 부담시키고 있어 원본잠식 가능성이 있었고, 개발이익과 연동되지 않고 일정액을 부과함으로써 개발행위에 따른 편익에 대응하지 못하였다.

 

 

 

둘째, 중복성이 있는 경우로 형질변경행위와 건축행위 간에는 중복성이 없었으나, 형질변경행위에 부과하는 부담금 간에 중복성이 있었고, 건축행위에 따른 부담금 간에는 중복성이 있었다.

 

 

 

셋째, 이익환수부담금은 평등에 원칙에는 반하지 않았다. 그러나 비례의 원칙 중 최소 침해의 원칙과 법익균형의 원칙에 반하고 있었다. 한편 개별부담금 하나만 놓고 분석하면 침해의 정도가 작다고 할 수 있으나, 여러 개의 부담금을 동시에 부담시키면 그 침해정도는 커질 것이다. 중복성이 있는 부담금은 최소 침해의 원칙에 반한다 할 수 있다.

 

 

 

부담금의 적합성이 확보되는 것은 부담금정책의 실효성을 높이는 작용을 함으로 이를 위한 몇 가지 대안이 필요하다. 첫째, 타당성을 확보하려면 지목별 부담비율의 격차를 줄이기 위해서는 용도지역별 ‘대’와 개발대상지목의 격차에 일정비율을 부담하는 것으로 변경할 필요가 있다. 부담비율은 일정금액을 일률적으로 부과하는 모순 때문이므로 개발이익에 상응하는 부담으로 개정되어야 한다. 재건축부담금의 종료시점기준가격을 감정평가금액으로 통일하여야 한다.

 

 

 

둘째, 중복부과를 시정하기위해서는 이익환수부담금 체계를 단순화할 필요가 있다. 개발이익을 형질변경행위에 따른 부담금과 건축행위에 따른 부담금으로 이원화하여 각 행위에 따른 부담금을 하나의 법률로 통합하여 관리하여야 한다. 형질변경행위에 따른 부담금은 기존의 ‘개발이익환수에 관한 법률’로 통합하는 방안을 제시한다. 현행 건축행위에 따른 부담금은 ‘기반시설부담금에 관한 법률’로 통폐합하는 것이 합리적일 것이다.

 

 

 

적법성확보방법으로 개발제한구역훼손부담금의 경우에 최소 침해의 원칙, 법익균형의 원칙을 준수하려면 산정방식을 현행 개발제한구역 외지역의 지목과 당해 개발하기전의 지목을 비교한 지가차이에서, 개발제한구역지역 내의 ‘대’와 해당 개발하기전의 지목의 지가차이를 부담금 산정 기준으로 개정해야할 것이다. 재건축부담금의 최소 침해원칙을 준수하려면 가공의 이익이 발생하지 않도록 하여야 한다. 그러기 위해서는 분양가격 대신 감정평가금액을 종료시점의 가격으로 결정해야 한다.

 

 

 

연구결과 발견한 점은 기반시설이 정비된 지역에서 개발이익이 오히려 더 많이 발생한다는 점이다. 그 이유는 이미 정부로부터 각종 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 상태에서 개발행위가 이루어지기 때문에 상승효과가 기반시설이 열악한 지역보다 많기 때문이다. 그런데 이처럼 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 지역은 부담금을 과소하게 부과하고, 기반시설에 대한 혜택을 입지 않는 지역은 부담금을 과대하게 부과함으로써 문제가 발생하고 있다는 점이다.

 

 

또한 부담금을 체계적으로 관리하지 못하고 부처의 필요나 사회적인 문제가 발생할 때 즉흥적으로 대응함으로써 체계가 복잡해져 비타당성 문제, 중복부과의 문제, 부적법성 문제가 발생한다. 따라서 이익환수부담금이 개발이익에 대응하게 부과하여 비타당성을 극복하고, 부담금체계도 단순화하여 중복성과 부적법성을 해소하여 이를 바탕으로 부담금의 적합성을 높이는 노력이 계속되어야 할 것이다.

 

 

 

주제어 : 개발이익, 환수부담금, 타당성, 중복성, 적법성