출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 12 : 송태영 감정평가사님 (2004.2 학위수여)

공동주택 과세표준의 개선방안에 관한 연구

 

 

 

우리나라 부동산 시장은 버블현상이라 지적될 정도로 급격한 가격상승 현상을 보이고 있다. 특히 문제가 되는 것은 부동산 가격의 폭등이 지역별로 그리고 주택유형별로 편중되어 있다는 것이다.

 

 

 

부동산 투기 및 지역별·주택유형별 부동산 가격의 격차를 논의할 때 그 주된 대상은 아파트이다. 아파트는 최근 폭발적으로 수요가 증가하면서 투기 및 투자의 대상이 되었고, 그로 인해 가격이 폭등하면서 부동산 시장의 가격상승을 선도하였다. 지역간 그리고 주택유형별 거래가격 격차의 심화는 곧바로 과세표준의 현실화율의 차이로 나타났으며, 이로 인해 세부담에 있어 불균형을 심화시켜 왔다.

 

 

 

공동주택에 대한 보유세는 건물분 재산세와 조합토지세로 각각 분리되어 과세된다. 따라서 토지와 건물에 대한 과세표준도 각각 별도의 산정체계에서 산정되고 있다. 과세표준은 부동산세금의 기준이 되는 금액으로 과표가 실거래 가격을 어느 정도 반영하는지 그리고 지역간·주택유형간 형평성을 유지하고 있는지에 따라 과세의 합리성이 좌우된다. 그러나 현행 토지·건물 분리과세체계에 의한 과세표준은 토지와 건물을 각각 별도의 과표로 산정하여 적정한 부동산 가격을 반영할 수 없는 한계를 갖는다. 이처럼 토지와 건물의 분리과세는 불공평한 과세표준 산정의 근원이 되고 있다.

 

 

 

즉, 공동주택 과세표준의 문제는 첫째, 부동산 시장의 왜곡에 따른 지역별·주택유형별 과세표준 현실화의 차이로 인한 문제와 둘째, 토지·건물의 분리과세로 인해 과세대상 물건의 적정한 가치를 반영하지 못하는 제도적인 문제에 기인하고 있다. 이러한 과세표준의 문제는 공동주택에 대한 보유과세의 효율성과 형평성을 저해하는 근본원인으로 작용하게 된다.

 

 

 

이러한 불합리한 과세표준의 문제를 현행 분리과세체계 하에서 개선할 수 있는 방안으로는 건물분 재산세와 종합토지세의 과표 현실화 방안과 그리고 공시건물가격제도의 도입, 국세청 기준시가의 활용방안 등이 있을 수 있다.

 

 

 

그리고 토지·건물의 분리과세체계를 그대로 존속시킨 채 각각의 과표를 현실화하는 것만으로는 공동주택 과세표준의 불합리성을 근본적으로 해결할 수 없다. 따라서 토지와 건물에 대한 통합보유과세제도를 도입하여 과세표준을 통합 운영해야만 왜곡된 부동산 시장과 분리과세제도에 기인한 보유과세의 불합리성을 해소하고 과세의 형평성과 효율성을 달성할 수 있다.

 

 

 

공동주택에 대한 보유과세를 통합할 경우, 과세표준을 산정하는 방법은 여러 가지가 있을 수 있겠으나 표준주택을 활용하는 방법으로 과세표준을 산정하는 것이 시간과 비용의 측면에서 최선을 방법이 될 수 있다. 표준주택을 활용한 과표 산정방법이란, 먼저 공동주택을 종류별 그리고 유사 가격군으로 구분하여 적정표준주택을 선정한 후, 이 표준주택을 전문가로 하여금 정밀평가하게 하고 표본이외의 개별주택은 표준주택 가격에 개별주택과의 격차율을 적용하여 과세표준을 산정하는 방법이다.

 

 

 

이와 같이 부동산 보유세를 통합하고 과세표준을 통합 운영하기 위해서는 표준주택가격공시제도가 도입되어야 효율적인 과세표준의 평가가 이루어 질 수 있다, 더불어 과세표준 산정의 전문성 제고와 과표 산정의 전산프로그램의 개발이 산행되어야 할 것이며, 과표의 통합에 따라 세율구조의 개편이 이루어져야 한다.