출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 14 : 안동준 감정평가사님 (2010.8 학위수여)

오피스가격지수의 감정평가 조정편의 분석

 

 

 

이 연구의 목적은 감정평가를 기초로 작성되는 오피스 자본수익률지수에 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하는 것이다. 오피스지수는 실거래자료가 부족하여 감정평가가액을 기초로 작성되는 경우가 대부분인데 감정평가의 속성상 조정편의가 발생하게 되고, 이러한 편의는 부동산시장의 변동과 수익 등에 관한 합리적인 의사결정에 오류를 초래할 수 있다.

 

 

 

본 연구는 국토해양부가 감정평가사에게 의뢰하여 조사 · 발표하는 우리나라의 유일한 공적 오피스빌딩 가격정보인 「오피스 · 매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서」의 작성 과정에서 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하였다.

 

 

 

 

이를 위해 서울시 오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형을 이용하여 오피스 실거래가격지수를 작성하고 이를 보고서에서 발표하고 있는 자본수익률지수와 비교하였고, 감정평가를 기초로 작성되고 있는 미국의 대표적인 상업용 부동산지수인 NPI의 사례와도 비교하였다.

 

 

 

특히 다른 공적인 부동산지수인 국토해양부 지가변동률, 국민은행 주택매매가격지수와 비교하여 조정편의 발생 여부를 검토하되, 작성된 실거래가격지수와 자본수익률지수 등이 포함된 4개의 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 잠재 부동산 시장가격을 추정하고 비교 · 분석함으로써 실거래가격지수와의 비교에 의한 분석결과를 검증하고 보완하였다.

 

 

 

 

오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형에 의하여 추정한 오피스 실거래가격지수를 국토해양부 자본수익률지수와 비교한 결과, 자본수익률지수의 변동성이 실거래가격지수보다 낮았으며 미국 상업용 부동산지수의 경우와 유사하게 감정평가 조정편의가 발생하는 것으로 나타났다. 특히 지가변동률 등 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 추정된 잠재 부동산 시장가격과 비교 · 분석한 결과, 자본수익률지수가 다른 부동산지수에 비하여 잠재 부동산 시장가격과의 차이가 컸고 변동성도 가장 낮았다.

 

 

 

또한, 국토해양부로부터 의뢰를 받아 지수 작성의 기초가 되는 오피스 등 평가에 참여하고 있는 감정평가사를 대상으로 감정평가 조정편의 이론에 대한 인식과 실무상의 감정평가 행태 및 업무 개선에 관한 의견 등에 대하여 설문조사를 실시하여 참고하였다.

 

 

 

이 연구는 공공기관이 개발한 국내 유일의 공적인 오피스가격지수에 감정평가 조정편의가 발생하고 있음을 규명한 연구로서 실거래가격지수 및 잠재 부동산 시장가격과 비교하여 자본수익률지수의 위상을 종합적으로 검토한 첫 번째 시도라는 점에서 의미가 있다. 이러한 분석결과에서 나타난 감정평가 조정편의의 정도와 다른 부동산지수 및 잠재 부동산 시장가격과의 관계 등은 오피스시장의 변동과 수익에 대한 판단이나 의사결정과 관련하여 자본수익률지수를 활용할 때 도움이 될 것이다. 한편 오피스지수의 감정평가 조정편의에 관한 연구가 미흡한 우리나라에서 공공기관, 감정평가업계 또는 학계가 감정평가 조정편의 발생 여부, 발생 정도를 파악하고 조정편의를 줄일 수 있는 방안 등을 강구하는 데 이 연구가 기여할 것이다.