조현진 감정평가사님의 주택 재개발정비사업의 감정평가

주택 재개발정비사업의 감정평가

1. 종전자산 평가기준

 

① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있는 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

 

 

1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분

 

2. 물건별 평가방법

 가. 토지의 평가

토지는 사업시행인가고시일에 가장 근접한 시점에 고시된 표준지공시지가를 기준으로 평가하되, ① 일반적 이용 방법에 의한 객관적 상황기준, ② 일시적 이용상황이 아닌 실제이용상황기준, ③ 토지상에 아무런 정착물 또는 제한물권이 없는 나지상정기준, ④ 개발이익 배제기준(미실현이익등), ⑤ 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한인 구체적 사업의 시행이 필요하지 않은 일반적 제한은 그 제한의 정도를 감안하며 구체적 사업의 시행을 필요로 하는 개별적 제한은 그 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 평가함.

  

 

나. 일반건물의 평가

건물의 면적은 건축물관리대장상 면적을 기준(다만, 정관의 의해 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있음)으로 구조, 자재, 시공상태, 관리상태, 이용상황, 부대설비, 개보수의 정도 등 제 현상을 참작하여 원가법으로 평가함.

 

 다. 집합건물의 평가

아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 같은 집합건물은 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 토지와 건물을 일체로 평가하되, 일반건물과의 적정한 가격균형이 이루어지도록 평가함.

 

3. 비례율

     (종후자산총평가액-총사업비)/종전자산총평가액

종후자산총평가액 : 조합원이 분양받을 토지 및 건축물의 총 평가액

종전자산총평가액 : 조합원이 정비사업에 현물출자하는 토지 및 건축물의 총 평가액

조합원 개인별 분담금 산정 산식

조합원 개인별 종후자산 평가액-(조합원 개인별 종전자산 평가액*비례율)

       (조합원 분양가격)                   (권리가액)

 

조합원 개인별 종후자산은 현물로 배정받은 것이며, 권리가액은 조합원이 현물출자자로서 배당받아야 할 금액임.