출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 13 : 심재복 감정평가사님 (2009.2 학위수여)

단독주택 과세가격의 평가적정성에관한연구

 

 

 

주택가격 공시제도는 부동산보유세의 형평과세를 개선하기 위해 도입된 제도이다. 종전의 제기되어 왔던 문제점은 토지‧건물의 구분과세로 지역별 주택유형별 불평등한 과세가 이루어졌다. 주택가격 공시제도가 도입되어 주택이 토지‧건물의 통합평가가 이루어지고, 이를 기준으로 보유세(재산세)가 부과되어, 구분과세의 문제점을 해결되었다. 하지만 개별주택가격은 이웃한 개별주택 간에 가격의 균형을 이루지 못하고, 이웃한 다른 토지가격과 균형을 이루지 못해 부동산간 형평과세를 이루지 못하고 있다.

 

 

 

본 연구에서는 단독주택가격이 적정하게 평가되었는지를 적정가격의 운용과정을 통하여 평가적정성을 연구하고, 연구실적의 적용으로 단독주택소유자, 소유자간, 다른 부동산과 형평성 있는 이 연구실적의 적용으로 단독주택소유자, 소유자간, 다른 부동산과 형평성 있는 조세가 부과되게 하는데 있다.

 

 

 

단독주택은 단독주택과 다가구주택으로 구성되고 전국에 450만호가 있다. 단독주택가격은 대량평가방법으로 평가하고 있는데, 전국의 일부를 표준주택으로 선정하여 조사‧평가하고, 주택가격 비준표를 작성한다.

 

 

 

표준주택가격의 토지단가와 이 주택부지에 대한 개별공시지가를 비교했을 때 토지단가와 이주택부지에 대한 개별공시지가를 비교 했을 때 토지단가가 높게 산정되고 있어 두가격간의 이론상 차이와 반대현상으로 분석되었다. 지역 간의 평가수준의 비교에서도 다양한 차이가 있고, 평가 비율의 변동에도 차이를 나타내고 있어 수직적, 수평적 불평등한 평가가 이루어지고 있는 것을 알 수 있다. 이 문제를 양천구를 중심으로 공시지가와 토지단가와 비교하였는데, 표본의 선정‧평가, 가격비준표의 작성, 비교표준의 선정에서 문제가 있어 차이가나고 있음을 알 수 있다.

 

 

 

건물가격도 표준주택선정단위구역간의 재 조달원가를 다양하게 적용하고 있어 높게 평가된 지역은 높게, 낮게 평가된 지역은 낮게 평가되는 불균형을 나타내고 있다. 부동산시장에서 주택 토지가치는 최고최선의 이용으로 거래되고, 건물은 기여가치로 평가됨을 감안하여 건물가격과 건물의 다양한 특성과의 관계를 분석하였지만, 경과연수와 건폐율만 영향 주는 요인으로 분석되었다. 분석 자료의 회귀방식으로 신축원가를 분석해본 결과 대치 원가로 판단되며, 표준주택가격의 재조달원가의 반밖에 되지 않았다. 표준주택의 재 조달원가와 부동산시장의 대치원가가 일치하는 누적기여가치로 분석한바 건물의 내용연수는 10~17년으로 산정되었다. 또한 이웃한 제도인 건물의 시가표준액과 표준주택의 재 조달원가를 비교한 결과 시가표준액이 낮은 수준으로 평가되고 있다.

 

 

 

따라서 단독주택공시가격이 적정가격으로 평가되고, 가격 간에 균형을 이루기 위해서는 다음과 같은 방안이 필요하다.

 

 

먼저 토지에 대하여는 첫째, 표준주택가격의 토지단가가 ‘토지단가 공시지가’의 관계가 성립되도록 평가 되어야한다. 둘째, 가격비준표를 토지가격비준표와 주택(토지) 가격비준표를 통합 운영하여 표본과 개별가격간의 관계를 동일하게 하여야한다. 셋째, 개별주택가격의 산정을 위해 비교표본의 선정기준을 공시지가제도와 일치할 필요가 있다.

 

 

 

다음에 건물가격의 균형을 위해서는 첫째, 표준주택의 건물의 재 조달원가의 평가를 표준주택선정단위구역에서 시‧군‧구 단위로 광역화 하여야 한다. 둘째, 토지단가가 공시지가의 나지 상정수준으로 평가되고 있기 때문에 건물 기여가치로 평가하여야한다. 방법은 건물의 물리적 내용연수를 경제적 내용연수로 적용되어야 한다. 셋째, 주택공시가격의 경험으로 건물시가표준액에 감정평가 제도를 도입하여 기준시가, 시가표준액, 표준주택의 건물의 평가간의 균형을 유지하고, 업무의 효율을 높여야한다.

 

 

 

마지막으로 가격의 공시수준의 일치가 필요하다. 주택가격에서 시가반영률을 적용하여 공시하다 보니, 평가자와 입장에서 적정가격의 운용에 한계가 있고, 평가된 가격은 이웃한 부동산 균형을 이룰 수 없어 부동산간 조세의 불균형을 나타내게 된다.

 

 

 

본 연구는 공시지가를 기분으로 단독주택(토지)가격을 분석하였다. 이분석을 기준으로 내부의 문제가 해소 된다면, 다음에 시가를 기준으로 적정가격을 판단하여 제도간의 적정가격을 운영할 필요가 있으며, 건물가격도 지속적으로 연구하여 토지의 최고 최선의 이용의 변화에 따른 영향을 평가에 반영하여 주택의 시장가격과 과세가격의 평가비율이 적정하여야 부동산간 평등한 조세부과가 될 수 있는 가격기준이 될 수 있을 것이다.

 

 

주제어: 표준주택가격, 개별주택가격, 재 조달원가, 평가적정성