출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 11 : 김윤식 감정평가사님 (2009.2 학위수여)

정비사업 개발이익 적정배분을 위한 감정평가방법에 관한연구

 

 

노후 된 도시의 기능을 회복하기 위하여 재개발 재건축 하는 것을 정비사업의 시행이라 한다. 정비사업을 시행하는 사업주체는 대부분이 조합이다. 조합은 사업구역 내 소유자들의 집합으로 관할 관청의 인가를 받아 등기함으로서 법인격을 갖추게 된다.

 

 

 

정비사업도 일종의 개발사업으로 사업시행으로 이익을 가져오게 된다. 개발로 인한 이익은 개발에 참여한 조합원에게 일정한 기준에 따라 배분하게 되는데 이 배분과정을 관리처분이라 한다.

 

 

 

정비사업은 사업구역내 소유자들이 조합을 구성하고, 각자 소유한 토지와 건물을 현물출자하여 사업을 시행하고, 시행 결과로 발생한 개발이익과 개발에 소요된 비용은 출자한 자산의 비율로 배분하게 된다. 이때 출자자산의 가치는 감정평가(종전평가)를 통하여 금액을 결정하게 된다.

 

 

 

사업시행으로 발생된 이익이란 사업의 총수익에서 총비용을 뺀 값이며, 수익은 새로 건설하여 분양하는 모든 건축시설을 판매한 금액이 되며, 비용은 건축비를 비롯하여 조합운영비 등 각종 사업비와 부대비용을 말한다.

 

 

 

관리처분은 이러한 수익과 비용을 결정하여 이익을 확정하고 이 이익을 각 조합원에게 배분하고 조합원이 새로운 건축시설(아파트)에 입주하기 위해 부담해야할 금액을 최종적으로 확정하는 것이다.

 

 

 

그런데 수익을 결정하는 것은 종후 감정평가이다. 도시및주거환경정비법은 분양가격을 감정평가를 통하여 결정하도록 정하고 있으므로 감정평가 가격은 곧 수익이 된다. 즉 정비사업을 시행하기 위해서는 조합원이 출자하는 자산의 가치를 평가하고(이를 종전자산 평가라 한다), 수익을 결정하기 위하여 아파트등 건축시설을 평가(이를 종후 자산 평가라 한다)하게 된다.

 

 

 

관리처분 과정을 보면 종전자산 평가 금액이 높거나 낮은 경우, 종후자산 평가금액이 높거나 낮은 경우 각 조합원이 부담하는 최종적인 부담금이 달라진다는 것이다. 즉 감정평가 결과에 따라 각 조합원에게 배분되는 이익의 크기에 차이가 발생하게 된다.

 

 

 

그러나 종전에 알려진 바에 의하면 종전자산 평가금액은 높을수록 좋고, 분양가 평가가격은 낮을수록 좋다는 것이다. 이 내용은 관리처분에 대한 분석 결과와 상반되게 된다.

 

 

 

이를 확인하기 위하여 통계적으로 분석한 결과 사업장 전체의 수익과 비용은 감정평가와 아무런 관련이 없었으나, 발생된 전체 개발이익을 수백, 수천명의 조합원에게 배분되는 비율에서 차이가 발생하였다.

 

 

 

분석결과는, 전체 조합원 중에서 자산가치가 상위에 있는 조합원은 종전 자산과 종후자산 모두를 높게 평가하면 배분되는 이익이 커지며, 상대적으로 하위의 조합원은 이익이 감소하였다. 감정평가 금액이 낮아지면 하위의 조합원(지분가치가 적은 조합원)은 이익이 증가하여 부담금 액수가 감소되었다. 따라서 기존에 알려진 감정평가금액에 대한 내용과 전혀 다른 사실을 발견하게 되었다.

 

 

 

그러면 개발이익이 어떤 기준에서 배분되도록 하는 것이 가장 합리적인가에 대한 해답이 필요하였다. 이를 위하여 감정평가를 직접 담당하는 평가사의 의견을 묻는 설문조사를 실시하였으며, 설문에 대한 분석결과는 개발이익의 배분은 원칙적으로 출자자산 비율에 따라야 하지만 정비사업이라는 특수성을 감안하여 지분이 적은 조합원에게도 일정 금액의 이익을 보장해 줘야 한다는 것이다.

 

 

 

즉 정비사업은 다양한 소유자가 조합을 구성하여 시행하는 사업이며 도정법은 조합원 합의에 의하여 사업의 시행여부, 시행방법을 결정하도록 정하고 있으며 지분이 적은 조합원도 의결권은 동등하므로 원만한 사업을 위해서는 지분이 적은 조합원에게도 어느 정도의 이익 배분이 보장되어야 한다는 것이다.

 

 

 

이와 같이 지분이 적은 조합원에게 일정금액의 개발이익이 보장되기 위한 방법을 찾기 위하여 평가금액에 대한 시뮬레이션을 한 결과, 종후자산 평가에서 조합원 분양가격을 조정하는 방법이 필요하다는 결론을 얻게 되었다. 그러나 과연 모두에게 공정한 평가 방법이 무엇인가에 대한 연구는 더 필요할 것이다.