陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1. 이주대책수립 및 이주정착금

□ 토관58342-362(2003.03.12)

1. 질의요지

가. 이주대책대상 가구가 10인 이상시 토지등 보상이전에 대상자에게 이주대책희망여부를 조사하여야 하는지와 토지 및 건물에 대한 보상이 완료된 소유자를 포함한 10인이 이주대책을 요구하는 경우 이주대책수립 대신 이주정착금을 지급할 수 있는지 여부

나. 토지와 건물에 대한 보상금을 지급하고 이주정착금을 지급하지 아니한 경우 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙에 의한 보상이 완료되지 아니한 것으로 간주하여야 하는지와 이 경우 같은법시행규칙을 적용하여 산정한 이주정착금을 지급하여야 하는지 여부

다. 자유이주하기 위하여 토지 및 가옥의 보상금을 수령하고, 이주정착금을 미수령한 상태에서 이주대책수립을 요구하는 경우 타지역에서 주택 신축을 목적으로 구입한 토지를 사업시행자가 매수 또는 현금지급이 가능한지 여부

라. 소음 및 진동 등으로 인한 가옥의 간접보상을 받고 당해 가옥이 있던 동일 지번인 토지의 다른 위치에 새로 건축이 가능한지 여부

2. 회신내용

가. 질의요지 “가”에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제78조제1항의 규정에 의하면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금을 지급하도록 되어 있고, 같은법시행령 제40조제1항의 규정에 의하면 사업시행자가 법 제78조제1항의 규정에 의한 이주대책을 수립하고자 하는 때에는 미리 그 내용을 동항의 규정에 의한 이주대책대상자에게 통지하도록 되어 있으며, 같은조 제2항의 규정에 의하면 이주대책은 건설교통부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립․실시한다고 되어 있습니다. 따라서 같은법시행규칙 제53조제1항의 사유에 해당되지 아니하여 이주대책을 수립하고자 하는 때에는 같은법시행령 제40조제1항의 규정에 의하여 이주대책대상자에게 통지하여야 하며, 이주대책을 수립하지 아니하는 때에는 같은법 제78조제1항 및 같은법시행령 제41조의 규정에 의하여 이주정착금을 지급하여야 합니다.

나. 질의요지 “나”에 대하여

같은법시행규칙 부칙 제7조의 규정에 의하면 이 규칙 시행 당시 법 제15조제1항의 규정에 의하여 보상계획의 공고․통지하였거나 법 제22조의 규정에 의한 사업인정의 고시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 공익사업시행지구에 편입된 토지등중 보상이 완료되지 아니한 것으로서 이 규칙에 의한 보상금이 종전의 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령의 규정에 의한 보상금보다 적은 경우의 보상금의 산정은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령의 규정에 의하도록 되어 있고, 같은법 제64조의 규정에 의하면 손실보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 행하여야 한다고 되어 있습니다. 따라서 2003년 1월 1일 현재 토지등에 대한 보상금중 보상이 완료되지 아니한 보상금이 있는 경우에는 같은법시행규칙에 의하여 산정한 토지등에 대한 보상금을 지급하여야 합니다. 그러나 같은법시행규칙에 의하여 산정한 토지등에 대한 보상금(이미 보상이 완료된 것은 제외됨)의 개인별 합계가 종전 법령에 의하여 산정한 개인별 보상금의 합계보다 적은 경우에는 종전 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령의 규정에 의하여 산정한 보상금의 합계를 지급하여야 합니다.

다. 질의요지 “다”에 대하여

주거용 건축물이 공익사업시행지구에 편입된 경우에는 토지와 주거용 건축물에 대한 보상금과 위 “가”에 의한 이주대책수립 또는 이주정착금을 지급한 경우에는 보상이 완료된 것이며, 같은법령의 규정에 의한 보상금외에 다른 명목의 보상을 할 수 없으므로 보상대상자가 공익사업시행지구밖에서 매입한 토지등을 사업시행자가 매수할 수 없다고 봅니다.

라. 질의요지 “라”에 대하여

같은법시행규칙 제59조 내지 제61조의 규정에 의한 공익사업시행지구밖의 건축물 등에 대한 보상은 공익사업으로 인하여 교통이 두절되거나 마을 단위의 공동생활 등이 불가능할 경우에 이를 사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하도록 한 규정입니다. 따라서 공익사업의 시행과정 또는 공익사업을 완료한 후 운영과정에서 발생하는 소음 또는 진동 등의 피해에 따라 공익사업시행지구밖의 건축물 등을 보상하는 것은 위 규정에 의한 보상이 아니므로 적용한 관련법령 및 당사자간의 계약내용 등에 따라 처리하여야 할 것으로 봅니다.

마. 개별적인 사례가 위의 어느 경우에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 확인하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-873(2003.06.20)

1. 질의요지

건축물대장상의 주소와 주민등록상의 주소가 다른 경우 이주택지를 분양받을 수 없는지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제78조제1항의 규정에 의하면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주대책대상자”라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금을 지급하도록 되어 있고, 같은법시행령 제40조제3항의 규정에 의하면 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자와 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자 등은 이주대책대상자에 해당되지 아니한다고 되어 있습니다. 따라서 무허가건축물을 제외한 주거용 건축물에 거주하는 소유자가 이주대책대상자에 해당되므로 주민등록상 주소와 주거용 건축물의 소재지가 다른 경우에도 당해 주거용 건축물에서 실제 거주한 경우에는 이주대책대상자에 해당된다고 봅니다. 다만, 이 경우 소유자가 당해 주거용 건축물에 거주하고 있는 사실을 객관적으로 입증(공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료에 의하여 실제 거소가 주거용 건축물의 소재지와 같은 것으로 입증된 경우)하여야 할 것입니다. 끝.

□ 토관58342-657(2003.05.10)

1. 질의요지

가. 건축면적의 30%를 이주보상비로 보상하지 않고, 농자재 창고, 축사, 주방, 싱크대 및 보일러 등이 제외되는 것이 타당한지 여부

나. 대추나무, 매실나무, 오가피나무 등의 농경지에 대한 손실보상을 하지 않는 것이 타당한지 여부

2. 회신내용

가. 질의요지 ?가?에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제53조제2항의 규정에 의하면 영 제41조의 규정에 의한 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 5백만원 미만인 경우에는 5백만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 하도록 되어 있습니다. 따라서 이주정착금은 주거용 건축물의 평가액을 기준으로 하여야 하므로 주거용 건축물에는 주거용과 관련된 부대시설은 포함되나, 주거용과 관련없는 건축물이나 시설은 포함되지 아니한다고 봅니다.

나. 질의요지 ?나?에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사․발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하도록 되어 있고, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제3항에는 농지로 보지 아니하는 토지를 규정하고 있습니다. 따라서 농지법의 위 규정에 의한 농지로 볼 수 없는 토지, 토지이용계획․주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 또는 불법형질변경토지로서 농지로 이용되고 있는 토지 등은 영농손실액을 보상함에 있어 농지로 보지 아니하도록 규정되어 있음을 알려드립니다. 끝.

2. 주거이전비 관련 주거용 건축물

□ 토관58342-817(2002.05.28)

1. 질의요지

도시계획사업(도로)에 편입되는 점포, 공장을 주거용 공간으로 변경하여 사용하고 있는 경우 주거비 및 주거대책비 보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신사항

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조제5항의 규정에 의하면 주거용건물의 경우에는 그 이전보상시에 가족수에 따라 2월분의 주거비를 지급하되, 그 건물에 건물의 소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나 그 건물이 무허가 건물등인 경우에는 그러하지 아니하도록 되어 있고, 같은규칙 제30조의2의 규정에 의하면 공공사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비를 지급하되, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가 건물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하도록 되어 있으므로 주거용 건물이 아닌 다른 용도의 건물이나 무허가 건물에서 거주하는 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 당해 건물이 주거용 건물에 해당되는지 여부는 사업시행자가 건축법 등 관계법령에서 용도변경이 허용되는지 여부, 실제 주거용 건물로 용도변경을 하였는지 여부 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1242(2002.08.22)

1. 질의요지

1969년에 점포용도로 건축허가를 받아 신축한 건물의 일부를 주거용으로 불법 변경하여 사용하는 경우 주거비를 지급할 수 있는지 여부?

2. 회신사항

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조제5항의 규정에 의하면 주거용 건물의 경우에는 그 이전보상시에 가족수에 따라 2월분의 주거비를 지급하되, 그 건물에 건물의 소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나 그 건물이 무허가 건물등인 경우에는 그러하지 아니하도록 되어 있고, 1989.1.24. 개정된 같은법시행규칙 부칙 제4항의 규정에 의하면 이 규칙 시행당시의 무허가 건물등의 보상등에 대하여는 제5조의9 단서, 제6조제6항, 제10조제5항 단서 및 제30조의2의 단서의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다고 되어 있으므로 주거비는 소유자 본인이 거주하는 주거용 건물이 1989.1.24. 이전의 무허가 건물등인 경우에는 보상대상에 해당된다고 보며, 주거용 건물이 아닌 다른 용도의 건물을 주거용으로 사용하는 건물이 주거용 건물에 해당되는지 여부는 사업시행자가 건축법 등 관계법령에서 용도변경이 허용되는지 여부, 실제 주거용 건물로 용도변경을 하였는지 여부 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-168(2003.02.07)

1. 질의요지

근린생활시설로 등재된 건축물의 소유자가 그 일부를 주민등록을 하고 주거용 건물로 사용하는 경우 주거비 보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신사항

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하되, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 그러하지 하니하다고 되어 있으므로 주거용 건축물이 아닌 다른 용도의 건축물이나 무허가건축물 등에서 거주하는 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 당해 건축물이 주거용 건축물에 해당되는지 여부는 사업시행자가 건축법 등 관계법령에서 용도변경이 허용되는지 여부, 실제 주거용 건축물로 용도변경을 하였는지 여부 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-725(2003.05.22)

1. 질의요지

무허가 건물의 소유자에게 주거이전비 지급이 가능한지 여부

2. 회신사항

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조제2항의 규정에 의하면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위하여 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하되, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물 등에 입주한 세입자는 주거이전비 보상대상에 해당되지 아니한다고 되어 있습니다.

나. 따라서 주거용 건축물에서 거주하는 세입자가 주거이전비 보상대상에 해당된다고 보나, 주거용 건축물이 아닌 다른 용도의 건축물이나 무허가건축물등 또는 영업장소에서의 임시로 거주하는 자는 주거이전비 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 당해 건축물이 주거용 건축물에 해당되는지 여부는 사업시행자가 건축법 등 관계법령에서 용도변경이 허용되는지 여부, 실제 주거용 건축물로 용도변경을 하였는지 여부 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

3. 소유자에 대한 주거이전비

□ 토관58342-698(2002.05.01)

1. 질의요지

가. 사망한 가족이 주거비보상대상에 해당되는지 여부?

나. 단독거주 가구주가 사망한 경우 타지에 거주하는 아들이 이주대책수립 또는 이주정착금보상대상에 해당되는지 여부?

2. 회신내용

가. 질의사항 “가”에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조제5항의 규정에 의하면 주거용건물의 경우에는 그 이전 보상시에 가족수에 따라 2월분의 주거비를 지급하도록 되어 있으므로 계약체결시에 사망등으로 거주하지 않는 가족은 주거비보상대상에 해당되지 아니한다고 보며,

나. 질의사항 “나”에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제8조, 같은법시행령 제5조 및 제6조의2, 같은규칙 제27조의2의 규정에 의하면 사업시행자는 공공사업에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 자(소유자 중 당해 건물에 계속하여 거주하고 있지 아니한 자 제외)를 위하여 이주대책을 수립하되 이주대책을 수립할 수 없는 부득이한 경우 등에는 이주정착금(건물가액에 따라 300～500만원)을 지급하도록 되어 있으므로 당해 건물에 계속하여 거주하고 있지 아니한 자는 이주대책대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-667(2003.05.12)

1. 질의요지

가. 주민등록상 어머니와 아들 가족이 한 세대로 되어 있으나, 어머니 소유의 주거용 건물에는 어머니와 손녀가 거주하고, 아들 소유의 주거용 건물에는 아들과 가족이 거주하는 경우 각각 이주대책대상자에 해당되는지 여부

나. 주거용 건물에 소유자와 가족중 일부는 가족으로 거주하고, 가족 일부는 그 건물에 세입자로 거주하는 경우 이를 세입자로 보아 이주대책(아파트 임대권) 대상이 되는지와 주거이전비 지급대상에 해당되는지 여부

다. 주민등록은 되어 있으나 해외유학이나 외국에서 직장생활 또는 선교활동을 위하여 외국에 거주하는 경우와 교도소에 수감된 경우 가족수에 포함하여 주거이전비를 지급하여야 하는지 여부

2. 회신내용

가. 질의요지 ?가?에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제78조제1항의 규정에 의하면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금을 지급하도록 되어 있습니다. 따라서 주거용 건축물의 소유자가 같은법시행령 제40조제3항 각호의 규정에 해당되지 아니하는 경우에는 그 주거용 건축물의 소유자 각자에게 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금을 지급하여야 합니다.

나. 질의요지 ?나?에 대하여

같은법시행규칙 제54조제2항의 규정에 의하면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하되, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하도록 되어 있습니다. 따라서 당해 주거용 건축물의 소유자와 직계존비속의 관계에 있는 자가 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우에는 소유자의 가족으로 보아야 할 것이므로 주거용 건축물의 소유자에게 주거이전비를 보상하여야 한다고 봅니다.

다. 질의요지 ?다?에 대하여

같은법시행규칙 제54조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하도록 되어 있으므로 소유자의 가족중 사업시행지구안에서 거주하지 아니하는 자는 일시적으로 사업시행지구밖에 거주하는 자를 제외하고는 주거이전비 산정시 가구원수에 포함되지 아니한다고 봅니다.

라. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-668(2003.05.12)

1. 질의요지

가. 주거비의 지급기준일이 도시계획 결정고시일 또는 사업시행 공람공고일중 어느 것인지 여부

나. 토지구획정리사업법에 따라 토지출입, 처분 등으로 인한 손실보상협의가 이루어지지 아니하여 재결을 신청할 경우 손실을 입은 자 또는 사업시행자중 누가 신청하여야 하는지 여부

2. 회신사항

가. 질의요지 “가”에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하도록 되어 있으므로 주거용 건축물의 소유자가 거주하는 경우에는 별도의 보상대상 기준일이 적용되지 아니합니다.

나. 질의요지 “나”에 대하여

당해 사업과 관련한 법령에 의한 처분 등으로 인한 손실에 대한 보상에 관하여는 당해 법령에서 정한 절차에 따라야 한다고 봅니다. 끝.

4. 세입자에 대한 주거이전비

□ 토관58342-661(2002.04.24)

1. 질의요지

공공사업편입 예정지역에 세입자로 거주하다가 사업시행과 관계없이 이사하는 경우 주거대책비 보상대상에 해당되는지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2의규정에 의하면 공공사업을 위한 관계법령에 의한 고시등이 있은 날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에게 그 가족수에 따라 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으므로 공공사업시행과 관계없이 이사한 경우에는 주거대책비보상 대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-895(2002.06.14)

1. 질의요지

공공사업시행고시 3월전부터 세입자로 거주하던 자가 사업지구내에서 이사하여 계속 세입자로 거주하고 있는 경우 주거대책비보상 대상에 해당되는지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2의규정에 의하면 공공사업을 위한 관계법령에 의한 고시등이 있은 날 현재 당해 지역안에서 3월 이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에게 그 가족수에 따라 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으며 이때 3월 이상 거주는 이사여부에 관계없이 사업지구내에서 거주한 기간을 기준으로 판단하여야 하고 이에 해당되는 경우 주거대책비 보상대상에 해당된다고 보나 주거대책비를 수령한 경우 중복보상은 불가하다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1679(2002.11.26)

1. 질의요지

공익사업에 관한 고시가 있기 이전 1월 이전에 주택의 소유권이 다른 자에게 이전되어 종전의 소유자가 세입자가 된 경우 주거대책비 또는 주거비 보상대상에 해당되는지 여부?

2. 회신사항

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2제1항의 규정에 의하면 공공사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 현재 당해 지역안에서 3월 이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비를 지급한다고 되어 있으므로 주거용 건물에 거주하는 세입자의 거주기간이 공공사업에 관한 고시가 있기 이전 3월 이상인 때에는 그 기간중에 당해 건물의 소유자로 거주한 기간이 있는 경우에도 주거대책비 보상대상에 해당된다고 보나, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-154(2003.02.07)

1. 질의요지

세입자의 세대원이 기준일 3월 이전부터 거주하다가 3월 이후에 결혼에 의하여 분가하여 당해 사업지역에서 거주하고 있는 경우 주거대책비 보상이 가능한지 여부

2. 회신사항

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조제2항의 규정에 의하면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하도록 되어 있으므로 위 기준일 3월 이전부터 당해 공익사업시행지구안에서 거주하는 세입자의 가구원중 일부가 분가 등의 사유로 당해 공익사업시행지구안의 다른 주거용 건축물의 세입자가 된 경우에는 주거이전비 보상대상에 해당된다고 보나, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-654(2003.05.10)

1. 질의요지

장모 소유의 주거용 건물(장모는 미거주)에서 사위와 그 배우자, 사위와 출가한 큰 딸과 그 가족, 사위와 출가한 셋째 딸과 그 가족이 각각 독립세대를 구성하고 세입자로 거주하고 있는 경우 주거대책비 보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신사항

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조제2항의 규정에 의하면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비을 보상하도록 되어 있습니다. 따라서 당해 주거용 건축물의 소유자는 당해 건축물에 거주하지 않고 그 소유자와 직계존비속의 관계에 있는 자가 세입자로 일정기간 거주하고 있는 경우에는 그 세입자는 위 규정에 의한 주거이전비 보상대상에 해당된다고 보며, 독립세대를 이루고 있는 자들이 각각 독립된 거주공간을 향유하고 있는 경우에는 그 독립세대가 각각 주거이전비 보상대상에 해당된다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

벌레먹은 나뭇잎

보내주신 메일 전문입니다 (일부수정)

다름이 아니라.. 제가 지방에 있는지라.. 지금 제 상태가 바람직한지

아닌지 궁금해서요... 하나도 안 빼놓고 다 말씀 드릴테니깐...

냉정 하게 판단해주시구요... 어떻게 해야할지 조언좀 해주세요...

감사 꾸벅...

전 2년차 입니다.

실무는 7월에 이홍규 강의 듣고 그 책 2번 보고

지금은 플러스 실무 문제 풀이 하고 있습니다.. 이것도 거의 한번 다 봤구요..

그래서 삼방식은 곧 잘 하는데... 유형별 평가 쪽은 쫌 딸리네요...ㅋ

보상쪽은 법전 많이 보라해서 보긴 하는데 잘 몰라서 문제 풀고 법전 보고

반복해서 하고있습니다... 제 계획은 플러스 한번 더 풀어보고 핵심 들어가려고 하는데..

괜찮을런지..

다음은 법규입니다..

행정법은 학교에서 한번 들어서 좀 감이 있긴 합니다.. 그리고 행시 테잎 강의 들었구요

그리고 예전에 공부 시작하면서 2차도 같이해야한다는 소릴 듣고 03년도 초 테잎강의

를 샀는데 이것도 들었습니다.... 이때랑 지금이랑 시험을 대하는 자세가 달라야

하지 않을까요?? 그니깐 그땐 법규도 외우는 게 많았다면 지금은 케이스문제를

주로 해야한다는거.. 그런거요.. 그래서 지금 행정법강의 테이프를 두번째 듣고

있는데 이거 다 들으면 노xx 강의를 한번 들어볼까 합니다... 괜찮을까요??

이론입니다..

이놈이 가장 갑갑한데요... 이것도 03년 초 테잎강의 있어서 듣고 안정근교과서도 읽고

했는데.. 중요성이 떨어진다 해서 많이 안보기도 했지만 정말 남아있는게 한개도 없는

것 같습니다...처음부터 암기하려고 하지 않고 여러번 보는데 목표가 있지만...

아무리 그래도 실무보다 더 휘발성이 강한것 같아요..ㅋㅋ 그래서 요놈은 방도 없이

그냥 지금 있는 패스서브랑 안정근교과서랑 일단 계속 보려고합니다..

두서 없이 이렇게 많이 와버렸네요...

음양님의 생각을 냉정하게 말씀좀 해주셨으면 합니다...

곧있을 스터디도 있고 그래서 제 위치를 알아보고 싶어서 그럽니다..

그리고 어떻게 하면 좋을지 조언도 해주시면 좋구요...

 꼬옥 붙으셔서 팀장님했으면 좋겠네요...

2년차일때는 공부를 하고 있더라도 시험범위 전체(물론 완벽한 셤범위는 있을수 없지만)를 파악(把握)

하기가 힘들기 때문에 어디까지 와있는지 어디로 어떻게 갈 것인지에 대한 불안감이 증폭되는 시기입니

다. 게다가 지방에서 공부하는 지라 걱정이 많이 되실 텐데여. (사실 지방 서울 의 차이는 거의 없음)

위치의 측면에서 예시답변을 드리고자 합니다 (예시답입니다. 절대 맹신 금지)

1. 실무에 대하여

이홍규평가사님 강의 듣고 2회독 정도 했으면 보통의 2년차와 다를 바 없습니다. 괜찮습니다

그 다음 플러스를 했다고 하셨는데여. 와우.. 첨부터 좀 어려운 교재로 스타트를 하셨네여.

보통 핵심이나 신체계 정도로 먼저 하고 그 다음 플러스를 들어가는 것이 보통인데 말이져.

2년차에 있어서 플러스는 계산도 많고 어려운 문제도 상당수 있어서 접근하기가 용이하지 않았을텐데

2년차 분이라면 내년에 플러스 책으로 최종정리를 하는 것도 아주 좋은 선택이거든여

3방식은 곧잘하는데 유형별이 약하시다 했는데, 그것은 별 걱정할 것은 아니라고 생각이 듭니다

유형별이라고 해도 결국엔 3방식이거든여.

구분소유권도 3방식논리가 적용되며, 임료의 경우도 기초가격 산정시 3방식이 쓰이구여

공장평가의 경우도 3방식이져. 기계, 기업가치 ,Reit's 도 동일합니다.

유형별은 거기서 특별한 몇가지만 익숙하게 되면 별 문제가 되지 않습니다.

시간이 지나면 해결될 성질의 것이구여.

개인적으로 앞으로는 단순한 유형별문제는 실무문제로 출제되기는 힘들지 않을까 싶습니다.

(뻔하거든여..)

16회 실무문제에서 보듯이 단순한 가격산정(Valuation) 보다는 비가치추계(Eval

uation) 과 여기서 더 나아가 단순히 자료를 주는 것이 아닌 자료가 주어진 시장상황

을 분석하는 시장분석(Market Analysis)이 중요하게 작용할 것입니다.

즉, 지엽적인 단순암기가 아닌 주어진 자료를 분석하고 새로운 상황에 적용하는 것이지여.

가장 중요한 것은 3방식이며 가장 어려운 것도 3방식입니다

플러스의 경우 보상평가 부분이 좀 약한 편입니다

빈 부분도 많이 있습니다. 다른 문제집 혹은 스터디 자료 등으로 보상부분 문제를 꾸준히 다루셔야 하구여.

김원보 평가사님의 보상 특강 자료 같은것도 내공이 쌓여갈수록 반복해서 보셔야 할 겁니다

(보상은 일반평가와는 또 다른 맛이 있으며 하면 할수록 어렵고 현업에서 바로 활용할 수 있는 부분입니다 )

기왕 플러스로 시작하셨으니까 플러스를 반복하시는 것이 좋을 듯 하구여

플러스 보다 난도(難度)가 낮은 핵심으로 옮기기 보다는 플러스를 반복하면서 후에 핵심모의고사 부분

만 따로 사시던지 아님 복사하시던지 해서 풀어보시는 것으로 충분할 것으로 사료됩니다

보상부분은 법정평가이므로 철저히 법전을 암기하고 토지보상법 , 령, 칙, 침 이 유기적으로 머리속에서

맴돌 수 있도록 반복하셔야 할 것입니다.

(매일 아침 10분정도 시간내서 법전 읽기 혹은 암기하기 같은 방법도 괜찮을 듯 싶네여)

2. 법규에 대하여

행정법 공부를 좀 하신 것 같네여. 12월 가기전에 행정법을 3~4회독 정도 하시면 2년차로선 아주 바람직한

일이라 생각이 드네여. 

주위에서 공부하는 2년차 중에도 case를 건드리는 친구들이 가끔 있기는 합니다.

물론 법규시험을 좌우하는 것은 케이스져. 여력이 되시면 쉬운 케이스를 보시는 것도 괜찮습니다.

케이스라는 것이 별 것이 아닙니다.

행정법의 이론적 내용을 상황에 맞춰 재구성한 것에 불과하니까여.

하지만 단순한 행정법 단문과는 달리 답안작성 요령이라든가 논점을 찾아내고 그 부분을 얼마나 부각시키

는가 그 부분을 어떻게 효율적으로 작성할 것인가 라는 측면이 매우 어렵습니다

자유자재로 분량을 조절해서 빠짐없이 답안을 작성하기란 2년차 입장에서는 현실적으로 불가능합니다

(법대출신 제외)

법규 물론 열심히 하셔야 합니다 하지만 너무 깊이 파지는 마시길 바랍니다

케이스문제 푸는 스킬부분은 행정법의 이론적 내용과 체계가 머리속에 들어있다면

1달~2달 정도면 합격수준까지 끌어올릴 수 있습니다.

너무 조급해하지는 마시구여.

여유가 있으시다면 케이스 부분의 강의도 사시 , 행시강의를 한번 들어보시는 것도 괜찮습니다

다만 사시, 행시의 경우 답안작성란이 풍부하므로 많은 것을 적을 수 있으나

감평의 경우는 사시, 행시 처럼 다 답안을 작성하기에는 작성란이 지극히 한정적입니다.

그러므로 감평에 걸맞는 답안적합성을 키워야 합니다. 그런 것은 감평관련강사의 강의 혹은 주

변의 다년차 들의 도움으로 해결할 수 있을 것입니다.  

노병철 케이스를 바로 듣지는 마시구 최종 정리때 필요하다면 들으시는 것이 좋을 듯 합니다

3. 이론에 대하여

이론에 대해서는 저도 답을 드리기가 상당히 애매합니다.

이론에 대해서 뚜렷한 가이드라인을 제시하는 강사도 없고 강의도 없고 책도 없습니다

원래 이론은 처음에 봐도 남는게 하나도 없습니다. 누구나 다 그렇습니다

다독을 통한 자연스런 암기가 필요하다고 생각합니다

지금 하시는 대로 패스이론과 같은 서브 나 수험생들이 공통적으로 많이 보는 교재를 통해

기본적 내용은 암기하시려고 노력하시되, 지금부터 무작정 암기는 지양하시고

(이론문제는 단순암기의 시험문제는 나오지 않습니다. 예년과 다르게 출제되었던 문제가 재출제 되

더라도 형식과 논점을 바꾸어서 출제하기 때문에 단순암기는 소용이 없습니다)

이론적 체계를 님 나름대로 정리하시는 것이 필요하다고 봅니다.

부동산학이라는 것이 보는 관점에 따라 그 체계가 다르므로 이리저리 휩쓸리지 마시고 아주 모나지 않

는 범위내에서 부동산을 보는 자신나름의 viewpoint를 정립하세여

그리고 감정평가 관련 논문들도 시간이 나실때 잠이 안오실때 읽는 습관을 키우시구여

4. 자신의 위치에 대하여

2년차가 이 시기에 어느정도 까지 도달해야 한다....라는 식의 정답은 없습니다.

최종 시험일인 2006년 8월 27일(예정) 그 하루를 위해 내 자신이 어떤 목표를 가지고 어떻게 해야하나라

는 것만 존재할 뿐입니다.

시험날까지 나는 여기까지는 해야겠다는 자신의 목표를 정하세여.

미야모토 무사시의 책에 이런 말이 있습니다

검(劍)을 잡는 자세라고 말들을 하는데, 그런것이 있을 수 없다. 그러나 검을 잡으면 5종의 자세중

어느 하나가 된다. 그러니 ' 자세가 있으나 자세는 없다'고 해두자. 칼을 잡는 방법은 , 적이 나오는

태도, 장소, 상태에 따라 어떤 자세를 취하든 요는 적을 베기 좋게 칼을 잡아야 한다

단순히 누가 이걸 하니까 나도 해야지. 이것이 바이블이다 라는 것은 절대 없습니다

그렇게 되면 자신의 페이스를 잃게 되고 흔들리게 됩니다

최종목표와 자신이 정복하고자 하는 대상을 보면서 그 때 그때 자신의 상황에 맞추어서 나아가시면

됩니다

진검승부는 스터디 선발시험에서도 아니고  스터디 3, 4 기에서의

좋은 성적도 아닙니다

바로 2006.8.27 바로 이 날 입니다

님의 방식대로 승부하셔서 반드시 합격하십시오

그럼으로서 수험계의 새로운 방식, 바이블을 만드시는 나뭇잎님이 되시길 바랍니다

잡소리가 길었습니다.  답변이 되셨는지 모르겠네여. 열심히 하시고 파이팅 하세여 !! 

오피스가격지수의 감정평가 조정편의 분석

이 연구의 목적은 감정평가를 기초로 작성되는 오피스 자본수익률지수에 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하는 것이다. 오피스지수는 실거래자료가 부족하여 감정평가가액을 기초로 작성되는 경우가 대부분인데 감정평가의 속성상 조정편의가 발생하게 되고, 이러한 편의는 부동산시장의 변동과 수익 등에 관한 합리적인 의사결정에 오류를 초래할 수 있다.

본 연구는 국토해양부가 감정평가사에게 의뢰하여 조사 · 발표하는 우리나라의 유일한 공적 오피스빌딩 가격정보인 「오피스 · 매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서」의 작성 과정에서 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하였다.

이를 위해 서울시 오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형을 이용하여 오피스 실거래가격지수를 작성하고 이를 보고서에서 발표하고 있는 자본수익률지수와 비교하였고, 감정평가를 기초로 작성되고 있는 미국의 대표적인 상업용 부동산지수인 NPI의 사례와도 비교하였다.

특히 다른 공적인 부동산지수인 국토해양부 지가변동률, 국민은행 주택매매가격지수와 비교하여 조정편의 발생 여부를 검토하되, 작성된 실거래가격지수와 자본수익률지수 등이 포함된 4개의 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 잠재 부동산 시장가격을 추정하고 비교 · 분석함으로써 실거래가격지수와의 비교에 의한 분석결과를 검증하고 보완하였다.

오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형에 의하여 추정한 오피스 실거래가격지수를 국토해양부 자본수익률지수와 비교한 결과, 자본수익률지수의 변동성이 실거래가격지수보다 낮았으며 미국 상업용 부동산지수의 경우와 유사하게 감정평가 조정편의가 발생하는 것으로 나타났다. 특히 지가변동률 등 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 추정된 잠재 부동산 시장가격과 비교 · 분석한 결과, 자본수익률지수가 다른 부동산지수에 비하여 잠재 부동산 시장가격과의 차이가 컸고 변동성도 가장 낮았다.

또한, 국토해양부로부터 의뢰를 받아 지수 작성의 기초가 되는 오피스 등 평가에 참여하고 있는 감정평가사를 대상으로 감정평가 조정편의 이론에 대한 인식과 실무상의 감정평가 행태 및 업무 개선에 관한 의견 등에 대하여 설문조사를 실시하여 참고하였다.

이 연구는 공공기관이 개발한 국내 유일의 공적인 오피스가격지수에 감정평가 조정편의가 발생하고 있음을 규명한 연구로서 실거래가격지수 및 잠재 부동산 시장가격과 비교하여 자본수익률지수의 위상을 종합적으로 검토한 첫 번째 시도라는 점에서 의미가 있다. 이러한 분석결과에서 나타난 감정평가 조정편의의 정도와 다른 부동산지수 및 잠재 부동산 시장가격과의 관계 등은 오피스시장의 변동과 수익에 대한 판단이나 의사결정과 관련하여 자본수익률지수를 활용할 때 도움이 될 것이다. 한편 오피스지수의 감정평가 조정편의에 관한 연구가 미흡한 우리나라에서 공공기관, 감정평가업계 또는 학계가 감정평가 조정편의 발생 여부, 발생 정도를 파악하고 조정편의를 줄일 수 있는 방안 등을 강구하는 데 이 연구가 기여할 것이다.

1. 영농손실액 보상 일반

□ 토관58342-796(2003.06.07)

1. 질의요지

토지보상금 지급후 실제 경작자에게 영농손실보상금을 지급한다고 하는데 타당한지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사․발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하도록 되어 있습니다. 같은법시행규칙 제48조제4항제2호의 규정에 의하면 자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 보상하도록 되어 있습니다.

나. 따라서 위 규정에 의한 영농손실액 보상은 공익사업시행지구에 농지가 편입되어 당해 농지에서 영농을 할 수 없게 됨에 따라 보상하는 것이므로 농지에 대한 보상협의가 성립된 경우에 영농손실액을 보상하는 것이 타당하다고 봅니다. 끝.

2. 농지로 보지 아니하는 토지

□ 토관58342-1835(2002.12.23)

1. 질의요지

하천점용허가를 받아 경작하던 중 허가기간이 경과한 경우 실농보상 대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

하천법 등 관계법령에 의거 하천점용허가를 받아 하천부지를 경작한 경우에는 보상대상에 해당한다고 보나, 점용허가 등을 받지 아니하고 경작한 경우 및 점용허가기간이 경과한 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당하는지 여부는 사업시행자가 사실관계를 조사․검토하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-752(2003.05.28)

1. 질의요지

가. 영농보상의 주체와 보상규정은

나. 자경농지가 아닌 농경지의 영농손실액은 어떻게 처리하는지와 당해지역에 거주하는 농민인 소유자와 실제의 경작자가 협의하여야 하는지 및 이 경우 협의가 무엇을 의미하는지

다. 농경지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민과 관련하여 당해지역의 범위는

라. 실제의 경작자란 당해 연도 경작자인지 과년도 경작자인지와 과년도의 경작자가 임대계약이 끝난 경우에도 실농보상을 받을 수 있는지 여부 및 사업고시된 때의 경작자와 보상계약체결 당시의 실제의 경작자중 누가 실농보상 대상자인지 여부

마. 농경지에 대한 계약체결이 아닌 구두계약에 의하여 영농하는 경우 실농보상이 가능한지

바. 사업고시가 있은 연도의 다음 연도에는 경작하지 않은 경우 실농보상이 가능한지

2. 회신내용

가. 질의요지 “가”에 대하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사․발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하도록 되어 있으므로 영농손실액은 사업시행자가 위 규정에 의하여 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입을 산출하여 산정하게 됩니다.

나. 질의요지 “나” 및 “다”에 대하여

(1) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제4항의 규정에 의하면 자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 농지의 소유자가 당해지역(영 제26조제1항 각호의 1의 지역을 말한다)에 거주하는 농민인 경우로서 농지의 소유자와 실제의 경작자(사업인정고시일등 당시 타인 소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말함)간에 협의가 성립된 경우에는 협의내용에 따라 보상하고, 농지의 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 농지의 소유자와 실제의 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하도록 되어 있으며, 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 보상하도록 되어 있습니다.

(2) 따라서 당해지역은 당해 토지의 소재지와 동일한 시․구․읍․면의 지역 또는 이 지역과 인접한 시․구․읍․면의 지역 또는 이 지역외의 지역으로서 당해 토지가 소재하는 지역으로부터 20킬로미터 이내의 지역을 의미하며, 자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인지 아닌지에 따라 위 규정에 따라 보상하여야 합니다. 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에는 실제의 소유자와 영농손실액의 수령에 관하여 협의를 하여야 하며, 협의가 성립된 경우에는 그 협의된 내용에 따라 영농손실액을 청구하여 수령할 수 있다고 봅니다.

다. 질의요지 “라”에 대하여

위 규정에서 “실제의 경작자”는 사업인정고시일등 당시 타인 소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말한다고 되어 있고, 사업인정고시일등은 같은법시행규칙 제44조제3항의 규정에 의하면 같은법 제15조제1항의 규정에 의한 보상계획의 공고․통지 또는 같은법 제22조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있은 날을 의미하므로 “실제의 경작자”란 위 공고 등이 있은 날 당시에 타인 소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작한 자를 의미합니다. 이 경우 자경농지가 아닌 농지를 실제의 경작자가 아닌 자로서 위의 공고 등이 있은 날 당시 이후에 새로이 경작한 자 또는 보상협의 당시에 경작하는 자는 실제의 경작자에 해당되지 아니하므로 영농손실액 보상대상자에 해당되지 아니한다고 봅니다.

라. 질의요지 “마”에 대하여

위에서 실제의 경작자는 사업인정고시일등 당시 타인 소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말한다고 되어 있습니다. 이 경우의 적법한 원인은 당사자가 계약 등에 의하여야 하므로 민법상의 계약관련 규정에 의하여야 하나 반드시 서면으로 하지 않을 수 있다고 봅니다.

마. 질의요지 “바”에 대하여

영농손실액 보상은 농지가 그 대상이므로 경작하지 아니하여 농지로 볼 수 없는 경우에는 보상대상이 아니라고 보나, 농지를 계절적인 휴경 등 일시적으로 경작하지 아니하는 경우에는 보상대상에 해당된다고 봅니다.

바. 개별적인 사례가 위의 어느 것에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 종합적으로 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

3. 실제의 경작자 및 대상자 등

□ 토관58342-146(2003.02.06)

1. 질의요지

점용허가를 받아 경작하여온 자가 보상금 통지후 사망한 경우 실농보상금을 지급하지 아니할 수 있는지와 재산상속인 전원 또는 경작자와 함께 경작한 가족에게 실농보상금을 지급할 수 있는지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제61조의 규정에 의하면 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다고 되어 있고, 같은법 제67조제1항의 규정에 의하면 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결당시의 가격을 기준으로 한다고 되어 있습니다. 따라서 자경농지가 아닌 농지의 경작자가 협의성립 이전에 사망한 경우에는 공익사업으로 인한 손실이 발생하였다고 볼 수 없으므로 영농손실액 보상대상에 해당되지 아니한다고 보고, 이 경우 사망한 경작자의 상속인은 경작자가 아니므로 영농손실액 보상대상자에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-505(2003.04.07)

1. 질의요지

사업고시 이후에 자경하는 토지에 대하여 강제경매에 따라 소유자가 다른 사람으로 변경된 경우 실농보상의 대상자가 누구인지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제4항제1호의 규정에 의하면 농지의 소유자가 당해지역(영 제26조제1항 각호의 1의 지역을 말함)에 거주하는 농민인 경우로서 농지의 소유자와 실제의 경작자(사업인정고시일등 당시 타인 소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말함)간에 협의가 성립된 경우에는 협의내용에 따라 보상하고, 농지의 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 농지의 소유자와 실제의 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하도록 되어 있고, 같은조 제5항의 규정에 의하면 실제의 경작자가 자의에 의한 이농, 당해 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 인하여 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우의 영농손실액은 제4항의 규정에 불구하고 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상하도록 되어 있습니다.

나. 사업인정고시일등 당시 자경농인 소유자(이하 “종전 소유자”라 함)가 협의 당시에는 농지의 소유자가 아닌 경우로서,

(1) 종전 소유자가 보상협의 당시에 실제의 경작자가 아닌 경우에는 같은조 제5항의 규정을 준용하여 협의 당시의 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 그 농지의 소유자가 보상대상이 된다고 보며,

(2) 종전 소유자가 보상협의 당시에 실제의 경작자인 경우로서, 협의 당시의 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 같은조 제4항제1호의 규정을 준용하여 그 실제의 경작자와 그 농지의 소유자가 협의가 성립된 경우에는 그 내용에 따라 보상하되, 협의가 성립되지 아니한 경우에는 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하여야 한다고 보며, 협의 당시의 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 같은조 제4항제1호의 규정을 준용하여 실제의 경작자에게 보상하여야 한다고 봅니다.

다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-656(2003.05.10)

1. 질의요지

농․공업고등학교에서 농업교육을 위한 실습지로 사용하는 토지를 농지로 보아 영농보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제48조제3항의 규정에 의하면 농민(농지법 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 농지법시행령 제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지 등은 영농손실보상 규정에 의한 농지로 보지 아니하도록 되어 있습니다. 따라서 위의 규정과 같이 농지법령에 의한 농업인 또는 농업법인에 해당되지 아니하는 자가 경작하고 있는 토지는 영농손실액 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 끝.

4. 사업시행지구밖의 영농손실액 보상

□ 토관58342-460(2003.03.27)

1. 질의요지

1필지의 임차농지에 대하여 2/3 이상이 공공용지에 편입된 경우 당해 필지의 잔여면적에 대하여도 실농보상비 지급이 가능한지 여부

2. 회신내용

구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제29조제3항의 규정에 의하면 농경지의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공공사업시행지구에 편입됨으로 인하여 영농을 계속할 수 없게 된 농민에 대하여는 공공사업시행지구 밖에서 그가 경작하고 있는 농경지에 대하여도 제1항의 규정에 의하여 산정한 영농손실액을 지급한다고 되어 있습니다. 위 규정에 의한 농경지의 범위는 필지 단위의 개념이 아니라 당해 농민이 경작하는 농경지로서 공공사업시행지구에 편입되는 농경지와 공공사업에 편입되지 아니하는 농경지를 합한 농경지 전체의 면적을 의미한다고 봅니다. 따라서 공공사업시행지구밖의 농경지에 대하여 영농손실액을 보상할 수 있는 경우는 당해 농민이 경작하는 농경지 전체 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공공사업시행지구에 편입되고, 공공사업시행지구에 편입되지 아니하는 당해 농민이 경작하는 잔여 농경지로서는 영농을 계속할 수 없게 되는 경우에 보상대상에 해당된다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-562(2003.04.19)

1. 질의요지

화분에 식재한 화훼가 실농보상대상이 아닌지 여부 및 잔여 비닐하우스를 확대 수용한다는 재결이 있는 경우 잔여 비닐하우스에 대한 실농보상이 가능한지 여부

2. 회신내용

가. 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제29조제1항의 규정에 의하면 공공사업시행지구에 편입되는 농경지(일반적인 영농외의 과수원․약초재배장․버섯재배장․묘포장 및 화훼재배장 등 득수작물을 재배하는 토지를 포함함)에 대하여는 당해지역이 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하는 작물을 기준으로 산정한 금액을 영농손실액으로 지급하도록 되어 있고, 같은조 제3항의 규정에 의하면 농경지의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공공사업시행지구에 편입됨으로 인하여 영농을 계속할 수 없게 된 농민에 대하여는 공공사업시행지구 밖에서 그가 경작하고 있는 농경지에 대하여도 제1항의 규정에 의하여 산정한 영농손실액을 지급하도록 되어 있으며, 구 손실보상및수용업무처리규정 제14조의 규정에 의하면 협의취득하거나 수용한 잔여지가 농경지인 경우 그 잔여농경지에 대하여는 당해 공공사업에 당초부터 편입된 것으로 보아 영농보상을 하도록 되어 있습니다.

나. 공공사업시행지구에 편입되는 농경지가 일반적인 영농외에 위의 규정에 의한 농경지로 이용되고 있는 토지는 영농손실액 보상대상에 해당된다고 보나, 농지법상 농지로 볼 수 없는 토지는 영농손실액 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 공공사업시행지구에 편입되지 아니하는 농경지인 잔여지를 취득하는 경우에는 영농손실액 보상대상에 해당되나, 잔여지에 있는 물건을 보상한 경우에도 잔여지를 취득하지 아니한 경우에는 영농손실액 보상대상에 해당되지 아니하며, 그 외의 경우로서 당해 경작자가 경작하는 전체 면적중 공공사업시행지구에 농경지가 3분의 2이상 편입되고 또한 잔여 농경지에서 영농을 계속할 수 없는 경우에 한하여 공공사업시행지구 밖에서 경작하는 농경지에 대하여도 영농손실액을 보상하여야 한다고 봅니다.

다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

● 사건 : 서울고등법원 2011. 3. 17. 선고 2010누29750호 판결 (재판장 : 조인호 부장판사)

● 요지 : ‘하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법’(2009. 3. 25. 법률 제9543호로 제정된 것) 제6

조 제1항은 보상에 대한 평가는 보상청구절차를 통지 또는 공고한 날의 가격을 기준으로 하도록 규

정하고 있고, 같은 법 제5조는 시·도지사는 이 법 시행일(공포 후 3개월이 경과한 날로서 2009. 6.

26.이다)부터 3개월 이내에 하천별로 작성된 편입토지조서에 등재된 토지소유자 및 이해관계인에

대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보상청구절차를 문서로 통지(일정한 경우는 공고)하여야 한

다고 규정하고 있는바, 위 조항 소정의 보상청구절차 통지나 공고를 하지 않은 경우 토지의 보상에

대한 평가는 위 통지·공고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시의 가격을 기준으로 하여야 한다.

주 문

1. 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

3. 제1심 판결의 주문 제1항은 당심에서의 청구의 감축에 의하여 다음과 같이 변경되었다.

피고는 원고 한◊◊에게 25,298,211원, 원고 한xx에게 17,598,755원, 원고 한□□,한xx에게 각 8,249,417원, 원고 한xx에게 9,899,300원 및 각 이에 대하여 2009.12. 23.부터 2010. 8. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지
주문 제3항과 같은 판결(원고들은 당심에서 지연손해금 부분에 관하여 청구를 감축하였다).

2. 항소취지
제1심 판결을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이 유

1. 인정사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유 제1항 기재와 같으
므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용
한다.

2. 판단

가. 원고들의 선대 한◎◎과 사정명의인 한xx의 동일인 여부

위 인정사실과 갑 제1, 2, 7, 8, 11, 12호증(가지번호 생략)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고들의 선대인 한◎◎(韓XX)과 사정명의인 한◎◎(韓XX)한자 이름이 동일한 사실, ② 토지조사부상 위 사정명의인의 주소는 ‘경성부 ▲부 ▼▼동’이고 원고들의 선대인 한◎◎의 본적은 ‘경성부 ◍◍동 147’로 되어 있는데, 위 ◍◍동은 1914. 4.경 행정구역 통폐합으로 말미암아 청포후동, 혜전후동, 동곡, 입동 등의각 일부와장교동, 관자동, 정자동이 합쳐져 새롭게 생긴 행정구역으로서 실제로는 동일한 사실, ③ 망 이◧◧의 제적본에 의하면 한◎◎이 사망한 후 호주가 된 처(妻)이◧◧은 1937. 12. 28. 경성부 ◍◍동 147에서 ○○군 ○면 ○○리로 이사한 것으로기재되어 있는 사실, ④ 원고들의 선대 한◎◎의 본적지로 되어 있는 ‘경성부 ◍◍동147’ 토지의 사정명의인도 한◎◎(韓XX)로 되어 있는 사실을 인정할 수 있고, 여기에다가 토지사정 당시 한◎◎의 주소 및 본적지 인근에 한◎◎이라는 이름을 가진 동명이인이 따로 존재하고 있었음을 인정할 만한 자료가 전혀 없는 점 등을 더하여 보면,이 사건 각 토지의 사정명의인인 한◎◎과 원고들의 선대인 한◎◎은 동일인이라고 보아야 한다.

나. 손실보상청구권의 발생

1971. 1. 19. 법률 제2292호로 전문 개정된 하천법의 시행으로 인하여 제방, 제외지 등이 하천구역으로 편입되어 당연히 국유화 되었는데, 이 사건 각 토지의 1961. 8.1. 지적복구 당시 지목이 하천, 제방이었고 하천대장상 1963. 4. 1. 각령 제1255호로명칭 및 구간이 지정된 ◆◆천의 하천구역에 편입되어 있었음은 앞에서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 토지는 늦어도 1971년 하천법 시행 전에 사실상 하천구역으로 되었
고 위 법률 제2292호로 전문 개정된 하천법의 시행(1971. 7. 20.)으로 국유로 되었다고할 것인바, 따라서 피고는 ‘하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법’(2009. 3. 25. 법률 제9543호로 제정된 것, 이하 ‘특별조치법’이라 한다) 제2조에 따라 원고들에게 손실보상금을 지급할 의무가 있다.

이에 대해 피고는, 1961. 12. 30. 법률 제982호로 하천법이 제정되기 전인 1961.8. 1.경 이 사건 각 토지의 지적복구 당시 지목이 하천과 제방으로 되어 있었고 구 토지대장의 소유자란에 대한민국이 소유자로 기재되어 있는 점에 비추어, 이 사건 각 토지는 하천법이 제정되기 전에 이미 하천구역에 편입되어 보상까지 되었을 것으로 추단되고 원고들의 선대는 이 사건 각 토지의 소유권을 상실한 것이라고 주장하므로 살피건대, 위 주장사실에 의하더라도 그것만으로는 하천법 제정 이전에 이미 이 사건 각토지의 보상이 이루어졌다거나 원고들의 선대가 이 사건 각 토지의 소유권을 상실하였다고 인정하기에 부족하고{1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문 개정된 지적법이 시행되기 이전에 소관청이 아무런 법적 근거 없이 행정의 편의를 위하여 임의로 복구한 구토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다고 하더라도 그 소유자에 관한 사항에는 그권리추정력이 인정되지 않는다(대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결 등 참조)},

달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 손실보상의 범위

제1심 감정인 홍◁◁의 감정결과에 의하면, 2010. 3. 3. 기준 현황상 이 사건 각토지 중 118-1 하천은 제외지(고수부지, 모래밭·개펄) 내지 일부 유수지, 118-2 제방및 118-3 하천은 제방인데, 위 감정인은 용도지역(보전관리지역), 지목, 주위환경 등이유사한 ◯◯읍 ◯◯리 431 답을 비교표준지로 선정하고, 이 사건 각 토지 이용상황별하천편입토지 평가기준을 참작하여 개별요인 격차율을 118-1 토지는 0.229, 118-2 및118-3 각 토지는 0.336으로 하며, ◯◯리 647-2 답에 관한 보상선례를 분석하여 기타요인 보정율을 1.95로 정하였을 인정할 수 있는바, 위 감정인은 관계 법령에 따라이 사건 각 토지를 적정하게 평가하였다고 판단된다.

한편, 특별조치법 제6조 제1항은 보상에 대한 평가는 보상청구절차를 통지 또는공고한 날의 가격을

기준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 시·도지사는 이법 시행일(공포 후 3개월이 경과한

날로서 2009. 6. 26.이다)부터 3개월 이내에 하천별로 작성된 편입토지조서에 등재된 토지소유자

및 이해관계인에 대하여 대통령령으로정하는 바에 따라 보상청구절차를 문서로 통지(일정한 경우

는 공고)하여야 한다고 규정하고 있는데, 이 사건에서는 원고들에게 위 조항 소정의 보상청구절차

통지나 공고가 있었다는 점에 관한 아무런 자료가 없으니, 이 사건 각 토지의 보상에 대한 평가는위

통지·공고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시의 가격을 기준으로 하여야 할 것이되,다만 위 통지·공

고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시를 기준으로 한 이 사건 각 토지의 감정평가액과 위 2010. 3.

3.을 기준으로 한 제1심 감정인의 이 사건 각 토지의 감정평가액 사이에 차이가 없다는 점에 대하여

당사자 사이에 다툼이 없는 이상, 제1심감정인의 위 감정결과에 따라 손실보상금을 산정함이 상당

하다.

이에 의하면, 이 사건 각 토지에 대한 정당한 보상금은 69,295,100원으로 인정되므로, 피고는 원고들의 상속지분에 따라 원고 한◊◊에게 25,298,211원, 원고 한■■에게17,598,755원, 원고 한□□, 한▣▣에게 각 8,249,417원, 원고 한▤▤에게 9,899,300원및 각 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인2009. 12. 23.부터 이 사건 제1심 판결 선고일인 2010. 8. 19.까지는 민법이 정한 연5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각하고, 다만 제1심판결의 주문 제1항은 당심에서의 청구 감축에 의하여 주문 제3항과 같이 변경되었으므로, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 조인호 _________________________
판사 최병률 _________________________
판사 반정모 _________________________

요즘은 제가 시험 이후에 감평관련 책을 한 글자도 보지 않고 있는 관계로 개념이 많이 부족해져 있습니다.

이점 감안하시어 님의 결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다

보내주신 메일 전문(일부수정)입니다

일단..

무작정 이렇게 메일을 보내게 되어서 죄송하구요.

이 시험에 주위는 물론 인터넷을 몇 일을 돌아도 뚜렷한 정보가 없는 것 같아서 염치 불구하고 메일을 드립니다.

음양화평지인 님도 (이하 지인님으로 줄일게요 ^^;) 공인중개사 공부하셨듯이..

저도 이번 공인중개사 시험에 합격했습니다.

부동산 쪽엔 무지라서 중개사만 따면 끝일 줄 알았는데 더 큰 목표가 생겨서 도전하게 되었습니다.

그래서 15회 추가 민법하고 부관법을 풀어봤는데요.

중개사와 겹치는 부분에서 80%이상은 맞췄습니다.

중개사 공부하면서 이 시험과 겹치는 과목은 더 열심히 했었구요.

저 부분이 아주 약간이지만 공부하는데 도움이 될 것 같은데요.

오늘 xxxx학원에서 상담을 받았습니다.

2차는 14~18개월은 준비해야 된다는데..

제가 지금부터 (11월) 준비해서 7월에 1차가 붙는다는 가정하에..2006년 1차 시험 직후부터 2차를 준비하면 가능 할 수 있을까요?

그 쪽에서는 거의 어렵다는 식으로 얘기하면서도

이번에 1차시험으로 붙고 내년에 2차를 준비하라고 하더라구요.

그래서 지금 확신이 서지 않은 상태입니다.

중개사 공부.. 6개월 했는데요.

그 때 하루에 스탑워치로 재어서.. 하루에 10시간 이상 했었습니다.

공부하라면 진득하게 할 자신은 있는데.

이렇게 해도 안된다는 식으로 얘기하는 분들이 많아서요.

조금은 현실적인 따끔한 말씀을 해주시면 감사하겠습니다.

지인님께서 학원 추천해 주시겠습니까?

감히 답메일을 부탁드리겠습니다.

언제나 건강하시고 건승하시기 바랍니다.

우선 중개사 시험 합격하신 것 축하드립니다.. (짝짝)

애기 주신 것으로 봐서는 이번 11월부터 빡세게 해서 내년에 1 2 차 동차로 합격하시겠다는 의미로 들리기는 합니다만, 글의 내용으로 봐서는 확실치는 않네여

학원에서 상담한 것처럼 보통은 1차 합격 후 다음연도에 2차 합격이 바람직합니다

하지만 속히 말하는 2년차 합격비율은 그리 높지 않은 편이지여. 그것은 바로 2차 과목 때문입니다

그래서 개인적으로 생각하는 가장 바람직한 합격루트는 1차를 한번 떨어지고 우스운 시험이 아니라는 경험치를 획득한 후, 바로 2차를 공부하고 다음연도에 1차를 붙고 다음에 2차를 합격하는 이른바 2.5년차가 아닐까 합니다

제가 공부해본 바로는  학원측에서 말한 것(1차 매진, 합격후 다음연도에 2차 합격) 이 틀린 말은 아닙니다

님께서는 공인중개사의 경험이 있으니까 1차의 절반정도는 됬다고 판단, 2차모드로 들어가서 공부한 후

내년에 바짝공부해서 동차를 한번 노리겠다는 생각이신듯합니다

우선, 감정평가사와 공인중개사에서 과목의 연관성이 있는 부분으로서

부동산학 개론 --- 2차 감정평가이론

민법(총칙, 물권, 채권, 민사특별법)--- 1차 감평민법(총칙, 물권)

부동산공법(특히 국토계획법)--- 1차 부동산 관계법규

부동산공시법(등기,지적법)--- 1차 부동산관계법규

부동산세법--- 감평과목과 직접적관련은 없음을 들 수 있습니다.

님 말씀대로 중개사와 감평사 과목은 어느정도 연관성은 있습니다.

하지만 실제 감정평가사시험의 꽃인 2차에서는 1과목정도만 연계될뿐 나머지 과목은 해당사항이 없습니다.

또한 1차과목에서도 1차 합격의 가장 큰 걸림돌인 회계학이 버티고 있습니다. 또한 경제학도 있구여.

1차 과목에서 가장 많은 수험생들이 고배를 마시는 과목이 바로 회계학입니다

또한 , 경제학이 쉬워졌기는 하지만, 언제 다시 어려워질지도 모르고 또한 처음접하신 분이라면 양이 굉장히 방대한 과목이 바로 경제학입니다

회계학 과 경제학을 미리 접한 경험이 없으시다면 굉장히 많은 시간을 투자하셔야 합니다.

동차가 아주 불가능한 것은 물론 아닙니다.

열심히, 죽어라 하여 운이 좋으면 될 수도 있습니다

하지만, 그 확률은 상당히 낮습니다.

자, 우선 한번 확률이 얼마나 낮은지 보겠습니다

합격하기 위해서는 우선 합격권의 실력을 쌓아야 합니다.

(실제 스터디 4기정도 가서 100점을 다 채울수 있을 정도는 되어야 하지 않을까여)

제가 실제 4기에 가서 답안을 작성하면서 느끼는 것은 실제 합격권에 있는 사람은 대략 2000명의 수험생중 500명정도 된다는 것입니다

우리의 명목상 경쟁률은 1:10 이상이지만, 실 경쟁률은 1:3정도라고 봅니다

왜, 그럴까여?

그것은 2차과목의 양이 상당히 방대할 뿐만 아니라 서술형 시험의 특성, 그리고 답안작성에 있어서의 차이라고 볼 수 있습니다.

어느정도 합격을 바라보기 위해서는 답안작성의 부단한 연습이 필요하고 또한 그렇게 되기 위해서는  머리속에서 기본내용의 알고리즘을 구현할 수 있어야 합니다

님이 바라고 있는 생동차에 대해서 한번 애기해 보겠습니다.

작년 (15회)시험에서 생동차로 합격한 사람은 4/140으로 알고 있습니다.

3분은 잘 모르겠구 1분은 나xx씨라고 8개월인지 13개월인지 정확하지는 않습니다만, s대(서울대 아님) 경제학과 출신이 한명 있었습니다

s학원 수요반에서 실무팀장도 하셨구여.

그 분의 경우 공인중개사 공부를 하신적도 없었구여. 다만 경제학에서 조금 유리한 측면이 있다면 있었겠져.

15회 시험의 채점애기는 별론으로 하고서라도 물론 그 분이 모든 내용을 다 알고 시험장에 들어가지도

않았고, 또한 법규 1번문제가 작년 s학원 50일 동차반 교재(주xx 교재)에서 토씨하나 안틀리고 똑같이

나왔다는 운도 물론 작용했겠져.(나은주 씨는 그때 50일 동차반 멤버였습니다)

하지만, 단순히 뽀록으로 치부할 수는 없는 것이 죽어라 해서 원래부터 그 분은 실무를 어느정도 잘하는

분이었습니다

(서울법학원 3기 스터디에 참가했다는 말이 있고, 주변의 그녀를 아는 사람들의 말에 따르면 실무 잘 풀었다고 했습니다)

생동차로 합격하던 아니던 간에  합격하기 위해서 넘어야 할  우리 시험의 결정적 변수는 바로 감정평가실무입니다.

솔직히 말해서 이론, 법규는 최후의 방법으로 시간이 부족한 경우 각 과목의 기본 마인드만 있으면 찍어서라도 대비할 수 있습니다. (막판 30개)

하지만, 실무라는 것이 찍어서 공부하는 과목이 절대 아닙니다. 많은 연습이 필요한 과목이고 시간이 많이 들어가는 과목입니다.

한 문제 푸는데 보통 40~50분 , 처음 시작할때는 한문제 푸는데 3시간 이상 들어가는 때도 있습니다

실무라는 과목은 굉장히 시간이 많이 걸리는 과목입니다. 그래서 2차공부 초창기때는 하루종일 실무만 하는 사람이 많습니다.(10시간 이상)

실무는 일정시간이 지나야 궤도에 오르게 되고, 거기에서 끝나지 않고 계속 반복을 하셔야 합니다.

처음에는 이해하고 1문제 푸는데 몇시간이 넘게 걸립니다.

님이 실무에 타고난 감각이 있어서 남들보다 좀 시간을 줄인다고 가정을 하더라도 1차 과목만 하더라도 현실적으로 시간이 많이 부족합니다

만약 타 고시 처럼 1차 시험과 2차 시험의 시간차가 3~4개월이라면 누구라도 동차를 노리고 시작할 것입니다.

하지만, 어처구니 없는 이유로 우리 시험은 부동산쪽의 고시라는 이름에 걸맞지 않게 1,2차 간격이 1달 조금 넘는 수준입니다

학원측에서 애기한 것은 바로 이러한 이유 때문입니다.

물론 세상에 불가능은 없습니다.

단, 1%의 가능성만 있어도 포기하지 말라는 말도 있지여.

하지만, 보통의 통상적인 사람을 기준으로 했을때 특출난 사람이 아닌한 8개월만에 1 2 차 합격하는 확률은 아주 희박합니다. 1%도 안됩니다

자신이 정말 고승덕변호사(하루 17시간)나 장유진 변리사(막판 하루 21시간)처럼 그렇게 독하게 처절하게 공부할 자신이 없다면 동차를 고려하지 않는 것이 현실적인 것 같습니다.

앞에서 말한 나은주 평가사의 경우도 막판에는 17시간 정도 공부했다고 합니다

결론적으로 동차를 하시겠다면 동차를 하셔도 됩니다. 아니, 동차로 꼭 합격할 수 있다는 마음가짐으로 공부하십시오

다만, 앞에서 제시한 확률은 명심하면서 공부하시되 희박한 확률을 극복하기 위해서 지금 내가 당장 어떻게 , 무엇을 해야 할 것인지에 대한 생각을 하면서 공부하시길 바랍니다

그렇게 독하게 하여야만 이 힘든 수험생활을 벗어날 수 있다는 생각이 듭니다

설사, 내년에 동차가 힘들다 하더라도 그러한 마음가짐으로 공부하신다면 그 다음연도에는 틀림없이 합격의 영광을 안을 수 있을 것입니다

답변이 되셨나 모르겠네여. 님 공부에 도움이 되었기를 바랍니다.

음양화평지인이었습니다. 화이팅 하세여 !!!

단독주택 과세가격의 평가적정성에관한연구

주택가격 공시제도는 부동산보유세의 형평과세를 개선하기 위해 도입된 제도이다. 종전의 제기되어 왔던 문제점은 토지‧건물의 구분과세로 지역별 주택유형별 불평등한 과세가 이루어졌다. 주택가격 공시제도가 도입되어 주택이 토지‧건물의 통합평가가 이루어지고, 이를 기준으로 보유세(재산세)가 부과되어, 구분과세의 문제점을 해결되었다. 하지만 개별주택가격은 이웃한 개별주택 간에 가격의 균형을 이루지 못하고, 이웃한 다른 토지가격과 균형을 이루지 못해 부동산간 형평과세를 이루지 못하고 있다.

본 연구에서는 단독주택가격이 적정하게 평가되었는지를 적정가격의 운용과정을 통하여 평가적정성을 연구하고, 연구실적의 적용으로 단독주택소유자, 소유자간, 다른 부동산과 형평성 있는 이 연구실적의 적용으로 단독주택소유자, 소유자간, 다른 부동산과 형평성 있는 조세가 부과되게 하는데 있다.

단독주택은 단독주택과 다가구주택으로 구성되고 전국에 450만호가 있다. 단독주택가격은 대량평가방법으로 평가하고 있는데, 전국의 일부를 표준주택으로 선정하여 조사‧평가하고, 주택가격 비준표를 작성한다.

표준주택가격의 토지단가와 이 주택부지에 대한 개별공시지가를 비교했을 때 토지단가와 이주택부지에 대한 개별공시지가를 비교 했을 때 토지단가가 높게 산정되고 있어 두가격간의 이론상 차이와 반대현상으로 분석되었다. 지역 간의 평가수준의 비교에서도 다양한 차이가 있고, 평가 비율의 변동에도 차이를 나타내고 있어 수직적, 수평적 불평등한 평가가 이루어지고 있는 것을 알 수 있다. 이 문제를 양천구를 중심으로 공시지가와 토지단가와 비교하였는데, 표본의 선정‧평가, 가격비준표의 작성, 비교표준의 선정에서 문제가 있어 차이가나고 있음을 알 수 있다.

건물가격도 표준주택선정단위구역간의 재 조달원가를 다양하게 적용하고 있어 높게 평가된 지역은 높게, 낮게 평가된 지역은 낮게 평가되는 불균형을 나타내고 있다. 부동산시장에서 주택 토지가치는 최고최선의 이용으로 거래되고, 건물은 기여가치로 평가됨을 감안하여 건물가격과 건물의 다양한 특성과의 관계를 분석하였지만, 경과연수와 건폐율만 영향 주는 요인으로 분석되었다. 분석 자료의 회귀방식으로 신축원가를 분석해본 결과 대치 원가로 판단되며, 표준주택가격의 재조달원가의 반밖에 되지 않았다. 표준주택의 재 조달원가와 부동산시장의 대치원가가 일치하는 누적기여가치로 분석한바 건물의 내용연수는 10~17년으로 산정되었다. 또한 이웃한 제도인 건물의 시가표준액과 표준주택의 재 조달원가를 비교한 결과 시가표준액이 낮은 수준으로 평가되고 있다.

따라서 단독주택공시가격이 적정가격으로 평가되고, 가격 간에 균형을 이루기 위해서는 다음과 같은 방안이 필요하다.

1. 영업보상 일반

□ 토관58342-543(2002.04.02)

1. 질의요지

가설건축물에서 영업하던 중 공공사업에 편입되는 경우 영업보상대상에 해당되는지 여부?

2. 질의요지

관련법령에 의거 허가를 받거나 신고된 건축물에서 허가․인가 또는 신고등이 필요한 경우 이를 이행하고 허가등을 받은 사항대로 영업을 하고 있던 자가 공공사업으로 인하여 휴업을 하거나 폐업을 하는 경우 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의한 영업보상대상에 해당된다고 보나, 도시계획법제50조제3항의 규정에 의하면 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수는 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지에 대하여 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행예정일 3월전까지 무상으로 가설건축물 또는 공작물의 철거등 원상회복에 필요한 조치를 명하도록 되어 있으므로 이 법 또는 허가조건에 의거 가설건축물이 철거되는 경우 가설건축물 및 그 가설건축물에서의 영업은 공공사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 손실보상 대상에 해당되지 아니 한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-874(2002.06.08)

1. 질의요지

가. 공유수면 점․사용허가를 받아 행하고 있는 영업장소가 도시계획시설사업에 편입됨에 따라 사업시행자의 요청에 의하여 공유수면 허가권자가 동건의 허가기간만료에 따른 연장 허가를 하지 아니한 경우 공유수면관리법 제18조제1항의 규정에 의한 보상이 가능한지 여부?

나. 위의 허가기간이 만료된 후에도 권리가 있는 것으로 보아 동법 제18조제2항의 규정에 의한 보상이 가능한지 여부?

다. 가설건축물 허가당시에 보상을 청구할 수 없다는 부관이 있는 경우 영업보상이 가능한지 여부?

2. 회신사항

가. 질의요지 “가”, “나”에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제1조의 규정에 의하면 이 법은 공공사업에 필요한 토지등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 손실보상에 관한 기준과 방법을 정한다고 되어 있고, 같은법 제4조제1항의 규정에 의하면 보상액은 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결 당시의 가격을 기준으로 산정하도록 되어 있으므로 손실보상에 관한 계약체결 당시에 공공사업지구내에 존재하는 적법한 권리 등에 대하여는 보상대상에 해당된다고 보며, 공유수면관리법상의 점용허가 기간이 만료된 경우가 동법에 의한 처분으로 볼 수 있는지와 동법의 권리로 볼 수 있는지는 동법을 관장하는 해양수산부에 문의할 사항이라고 봅니다.

나. 질의요지 “다”에 대하여

도시계획법 제50조의 규정에 의하여 허가받은 가설건축물 등이 동법의 규정에 의하여 철거 등이 되는 경우에는 동 가설건축물에서 행하는 영업에 대하여는 보상대상에 해당되지 아니한다(대법원 2001. 8.24 선고 2001다7209판결 참조)고 보며,

다. 개별적인 사례가 어느 것에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1241(2002.08.22)

1. 질의요지

임차인의 임대기간 만료와 임대료 체납을 이유로 한 건물의 명도소송에서 임대인이 승소한 경우 당해 건물에서 영업을 하고 있는 임차인에게 영업보상을 하여야 하는지 여부?

2. 회신사항

손실보상및수용업무처리규정 제23조제1항의 규정에 의하면 영업은 일정한 장소에서 인적․물적시설을 갖추고 계속적․반복적으로 하는 영리행위인지 여부, 영업을 하는 데 허가․면허․신고 등이 필요한 경우 이를 이행하였는지 여부와 허가받은 내용대로 영업을 하였는지 여부 등에 따라 판단하도록 규정되어 있으므로 영업보상 대상이 되는 영업장소가 위법한 장소가 아니어야 하고, 적법한 권한을 갖고 점유하고 있어야 한다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당하는지 여부는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-57(2003.01.15)

1. 질의 요지

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상과 관련하여 개사육농가가 영업보상대상에 해당되는지 여부 및 부동산임대사업이 영업보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제49조제2항의 규정에 의하면 손실보상의 대상이 되는 축산업은 돼지 20마리, 소 5마리 이상 등을 기르는 경우로 되어 있고, 같은조 제3항의 규정에 의하면 유사가축에 대하여는 제2항의 규정에 따르도록 되어 있으므로 개는 유사한 가축에 준하여 평가할 수 있다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다.

나. 같은법시행규칙 제45조의 규정에 의하면 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 일정한 장소에서 인적․물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업을 의미하며, 부동산임대소득은 부동산 원물에 대한 과실(자산소득)이므로 영업보상대상으로 볼 수 없다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-723(2003.05.22)

1. 질의요지

부동산 임대업자로서 임대한 상가건물이 철거되는 경우 영업보상 대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제45조의 규정에 의하면 법 제77조제1항의 규정에 의하여 영업손실을 보상하여야 하는 영업으로 사업인정고시일등 전부터 일정한 장소에서 인적․물적시설을 작추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업과 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가․면허․신고 등(이하 “허가등”이라 함)을 필요로 하는 경우에는 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 규정하고 있습니다. 따라서 건물소유자가 건물을 임대함에 따른 부동산 임대소득과 같은 부동산 원물에 대한 소득을 얻는 것은 위 규정에 의한 영업으로 볼 수 없으므로 영업보상 대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-665(2003.05.12)

1. 질의요지

농업협동조합중앙회의 신용사업장이 농업협동조합법에 의하여 일반 은행과 같이 신용사업을 할 수 있도록 되어 있는 경우 영업보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제45조의 규정에 의하면 법 제77조제1항의 규정에 의하여 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 일정한 장소에서 인적․물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가․면허․신고 등(이하 “허가등”이라 함)을 필요로 하는 경우에는 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이라고 되어 있습니다.

나. 따라서 허가등이 필요한 경우에는 허가등을 받고 영리를 목적으로 행하고 있는 영업은 영업보상 대상에 해당되며, 이 경우 영리를 목적으로 행하고 있는 영업이라 함은 관계법령에 의하여 영리업무가 가능하고 관계법령의 규정에 따라 적법하게 영업을 행하는 경우를 의미한다고 봅니다. 따라서 관계법령에 의하여 비영리를 목적으로 설립된 법인의 경우에도 일정한 영리행위를 할 수 있도록 규정되어 있고 그에 따라 영리를 목적으로 행하고 있는 영업이 공익사업시행지구에 편입되는 경우에는 영업보상대상에 해당된다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-733(2003.05.26)

1. 질의요지

물을 필수적으로 사용하여야 하는 공장의 시설인 물탱크가 편입되는 경우 물탱크의 이전비용과 이전기간 동안의 영업보상이 가능한지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제47조제3항의 규정에 의하면 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실은 그 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익에 그 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용을 더한 금액으로 평가하도록 되어 있습니다. 따라서 편입되는 시설을 새로이 설치함에 따라 당해 영업을 계속할 수 없는 경우에는 위 규정에 의한 보상대상에 해당된다고 봅니다. 끝.

2. 폐업보상

□ 토관58342-425(2003.03.24)

1. 질의요지

안경업소 개설등록을 하고 금은방과 함께 운영중인 경우 이를 이전하여서는 안경업소외에 다른 업을 겸할 수 없다고 하는 경우 영업의 폐업보상 대상인지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제46조제2항제2호의 규정에 의하면 당해 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접하고 있는 시․군․구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가등을 받을 수 없는 경우에는 영업의 폐지로 보도록 되어 있으므로 당해 영업소가 소재하는 시․군․구 또는 인접하고 있는 시․군․구의 다른 지역에서는 당해 영업에 관한 관계법령에서 영업의 허가등에 관하여 제한하거나 금지하는 등 객관적으로 허가등을 받을 수 없는 경우에 영업의 폐지에 해당된다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다.

나. 사업시행자가 결정한 영업의 휴업보상에 대하여 이의가 있는 경우에는 사업시행자에게 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하도록 청구하여 관할 토지수용위원회로부터 타당성 여부를 확인받아 볼 수 있으며, 동 재결에 불복하는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 행정소송을 제기하여 그 적정성 여부를 확인받아 볼 수 있음을 알려드립니다. 끝.

□ 토관58342-531(2003.04.12)

1. 질의요지

김가공공장을 영업장소 또는 배후지의 특수성이 있는 것으로 보아 영업의 폐지에 대한 손실보상이 가능한지와 당해 규정의 적용범위는

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제46조제2항제1호의 규정에 의하면 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다. 이하 같다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접하고 있는 시․군․구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우에는 영업의 폐지에 해당된다고 되어 있습니다. 따라서 당해 영업장소나 당해 영업과 관련한 고객이 있는 지역의 성격 등을 고려하여 영업장소가 소재하고 있는 군 또는 당해 군과 인접하고 있는 시․군 지역안의 다른 장소로 당해 영업장소를 이전하여 계속 영업을 행할 수 있는 경우에는 영업의 폐업보상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-793(2003.06.07)

1. 질의요지

김양식장의 축소, 생산량의 감소, 양식장의 노후 등 지역적 특수성을 감안하여 경쟁력이 없는 김가공공장을 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인하여 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우로 보아 영업의 폐지에 대한 손실보상이 가능한지 여부

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제46조제2항제1호의 규정에 의하면 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다. 이하 같다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접하고 있는 시․군․구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우에는 영업의 폐지에 해당된다고 되어 있습니다.

나. 따라서 당해 영업장소의 특수성으로 인하여 영업장소가 소재하고 있는 군 또는 당해 군과 인접하고 있는 시․군 지역안의 다른 장소로 당해 영업장소를 이전하여 당해 영업을 계속 행할 수 없는 경우에는 영업의 폐업보상에 해당된다고 보나, 당해 공익사업의 시행 이전부터 특정한 영업의 어려움이 있었던 것이 영업의 폐업의 이유가 되는 경우에는 위 규정에 의하여 당해 영업을 계속할 수 없는 경우에 해당된다고 볼 수 없다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

anney님에게

제가 요즘 일이 너무 많아서 세세히 답변을 드리기가 좀 힘드네여.  

너무 늦어지면 안 될 것 같아 정신이 멍한 상태에서 새벽에 글을 쓰게 되네여

좀 이상하더라도 이해하시길... 에구ㅡ..졸려...~~

보내주신 메일 전문입니다 (약간 수정)

안녕하세요~

카페글에 올려도 되는데요, 제 입장이 입장인지라 좀 부끄러워 이렇게 멜로 보냅니다.

전 3x살의 2달된 애기엄마인데요~ 남편이 공인xxx고, 저보고 감평에 도전해 보라고 합니다.

카페글을 쭈욱 보니, 감평 시험이 장난이 아닌 것 같아, 겁을 엄청 먹었습니다.

전 감평 과목들에 왕초짜거든요.

근데, 울 남편이 제가 영어를 잘 한다는 이유로 한번 도전해 보라고 합니다...ㅡ.ㅡ

영어는 토플로 CBT 260 점 나왔거든요...물론 3년 전 일이긴 하지만...

그래서, 남편이 제가 영어는 먹고 들어간다는 이유로 한번 도전해 보라고 하거든요.

하지만, 회계학,경제,민법 등에 대해서는 완전 모릅니다. 전공이 컴공이었거든요.

약 5년 정도로 잡고 있고, 애기 엄마니까 당연 시험 공부는 애 키우면서 틈틈히 해야 하고,

일단 저는 집에서 1차, 2차 병행하면서 개념 잡고, 얘가 조금 크면 학원 강의나 동영상을 중심으로 준비할려고 하는데요.

어떤 교재가 좋을 지, 각 과목에 대한 동영상 수강시 어떤 선생님 것이 좋을 지 모! 르겠네요.

1, 2차 포함해서 교재 한 권씩만 추천해 주세요. 그럼 그것 같고 열심히 공부할께요.

그 다음 단계는 일단 개념이 잡히면 또 도전하겠습니다.

CBT가 260이면 민족사관고등학교 국제반 지원할 수준이 되시는군여..(^^;;)

아주 실력이 상당하시네여. 그 정도면 별 공부없이 바로 시험봐도 무방합니다.

스피킹 실력도 꽤 되실듯 하네여. 합격하시면 큰 경쟁력이 될 것 같습니다.

감평시험 물론 장난이 아닙니다. 하지만 장난이 아니라는 의미는 2차 과목때문에 그렇습니다.

1차의 경우 전공여부에 상관없이 성실하게 노력한다면 무난한 합격을 기대할 수 있습니다.

2차 과목 비록 3개이지만 하면 할수록 끝이 없는 ...ㅠ.ㅠ 

5년을 잡고 하신다고 했는데여. 게다가 아기까지 있는 주부의 입장에서..

물론 1차는 집에서 아기보면서 병행해도 열심히만 한다면 괜찮습니다.

직장다니면서 열심히 노력해서 붙는 사람도 꽤 보았습니다.

하지만, 1차 합격후 2차를 본격적으로 하시려면 아기돌보는 일은 포기하셔야 합니다.

그 만큼 모든 것을 희생하고 감평에만 올인하셔야 한다는 의미입니다.

육아와 공부를 병행하기는 남편분 혹은 주위의 분들이 약간 도와준다는 것만으로는 어림도 없습니다.

직장을 다니는 분이라면 직장을 그만두어야 하고, 육아를 하는 주부님이라면 애는 친정어머니 혹은 친척에게 맡기고 주말에만 봐야하는 생활을 해야 합니다.

그렇게 해야만 2차를 할 수 있습니다.

먼저 공부시작했다고 먼저 수험계를 떠나는 것은 아닙니다.

5년을 한다고 5년후에 합격을 보장받지는 못합니다.

2~3년 최대한 4년안에 쇼부를 보시라고 권해드리고 싶습니다. 제 경험상 4년 이상이 되면 그 다음은 오히려 지독한 매너리즘과 여건의 악화로 매우 힘들어 집니다. 

실력의 변곡점을 지난다고나 할까여...

어떤 교재가 좋으냐, 어떤 누구의 강의를 들어야 하느냐..라는 것의 정답은 절대 없습니다.

솔직히 훌륭한 강사님들중에 누구가 좋냐 나쁘냐 라를 수험생입장에서 애기한다는 것은 어불성설입니다.

다 훌륭한 강사님들 입니다. 그냥 제 생각을 말씀드리는 것이니 맹신하지 마시고 동영상 사이트에 가셔서 모든 샘플강의를 다 들어보시고 자신의 스타일에 맞는 강사를 찾으시길 바랍니다

문외한 초보의 입장에서 서술합니다

1. 민법 

김준호 교수님의 민법강의 라는 책을 보시구여. 만약 이 책이 어렵다면 민법의 기초개념을 잡기 위해서

공인중개사 강의 같은거 여유가 되시면 한번 가볍게 들어보시는 것도 괜찮습니다. 추천할 만한 강사는

한성고시학원의 이찬석 강사님 입니다.

2. 경제학

정병열 경제학 연습 (미시, 거시) 라는 책 하나만 보시면 충분합니다. 약간 요약식이라 이해가 어렵다면

기초개념을 잡기 위해서 맨큐의 경제학 혹은 기타 다른 서적을 보셔도 됩니다. 추천할 만한 강사는 저자 직강 (정병열)입니다만 이 분 강의가 워낙 졸려서..리... 힘드시다면 다른 강사 아무나 들어도 됩니다.

모든 강사가 거의가 정병열 책으로 강의하기 때문입니다.

3. 회계학

회계원리를 들으셔서 기초를 탄탄히 다져 놓으시구여 송상엽 회계원리책을 보시구여. 강사는 최창규 CPA를 추천합니다. 저는 원래 감평용 강의로만 쭈욱 들었었는데여.

회계원리는 공인회계사 학원에서 하는 강의를 들으시길 추천합니다.

단, 중급회계와 원가, 관리회계는 반드시 감평학원에서 강의를 들으세여.

추천강사는 한성고시학원의 천승호CPA 혹은 서울법학원의 김영호CPA입니다

삼일학원의 강사는 새로운 분이라 제가 잘 모르겠구여. 세종학원의 강사분도 잘 모르겠습니다

4. 부동산관계법규

거의가 비슷합니다. 세종의 이상곤강사님이 재미있게 잘 가르친다고  하고 삼일의 이이노 평가사님도

좋다고 합니다. 한성학원의 박한동 평가사님도 괞찮구여.

하지만 저는 삼일학원의 원장님인 공민달 평가사님 강의를 강추합니다.

공부는 무척 고통스럽지만(공포의 O,X 문제) 그 만큼 확실한 고득점을  바랄 수 있습니다.  

5. 영어.... 필요없음

2차 교재는 님이 내년에 1차 합격하면 상황이 달라질 수 있으므로 나중으로 미루겠습니다.

어차피 다 보셔야 하는 것이니까여. 검색하면 다 나올 겁니다.

답변이 되셨나 모르겠네여.

박찬호의 결혼을 보면서 무척이나 여자를 그리워하고 요즘들어 결혼하고 싶은 마음이 자주 드는 미혼의 총각입장에서 주부님의 입장과 상황을 이해하기는 힘들 것 같습니다.  ^^;;

님하고 비슷한 상황과 나이에 합격하신 분들의 이야기가 제 애기보다는 더 도움이 될 것 같네여.

14기 신순숙 평가사님  (태평양감정평가법인 본사 근무)

14기 황정임 평가사님  (삼일학원 이론강사)

15기 최연순 평가사님  (서울법학원 논점스터디 실무팀장)

15기 조은경 평가사님  (세종법학원 이론강사)

15기 권소현 평가사님 (서울법학원 실무팀장)

등이 도움이 되드릴 것입니다.

연락처를 제가 여기에 직접 적을 수는 없구여.

해당학원에 전화하셔서 연락하시면 도움이 될 것 같습니다.

답변이 되셨나 모르겠네여. 열심히 하시구여. 좋은 결과 있으시길 바랍니다

음양화평지인이었습니다. 화이팅 하세여.

1. 멸실 및 소실된 건축물

□ 토관58342-1753(2002.12.06)

1. 질의 요지

공공사업시행이 예정되어 있는 지역의 건축물이 보상계약 체결전에 태풍으로 인하여 소실된 경우 소실된 건축물에 대하여 보상받을 수 있는지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조제1항의 규정에 의하면 보상액은 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결당시의 가격을 기준으로 산정하도록 되어 있고, 같은법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우 그 정착물의 보상액은 이전 등에 필요한 비용으로 평가하도록 되어 있으므로 보상을 위한 협의가 성립되기 이전에 사업시행자의 귀책사유없이 태풍 등으로 멸실되어 계약체결 당시 대상물건이 없는 경우에는 위 법에 의한 보상대상이 되지 아니한다고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1764(2002.12.07)

1. 질의요지

가. 도시계획시설결정이 있기 전에 태풍의 영향으로 주택이 유실 및 전파되어 주거용 콘테이너를 지원받아 거주하고 있는 경우 이사비, 주거비 및 이주정착금의 지급이 가능한지 여부?

나. 특별재해지구로 선포되어 피해주택에 대한 위로금 및 보조금이 지급대상이 되는 경우 손실보상을 하는 것과 세입자에 대하여 주거대책비를 보상하는 것이 이중보상에 해당되는지 여부?

다. 수해로 전파된 주택의 일부가 남아 있어 보상하는 경우 경제적 가치를 누가 판단하는지?

2. 회신사항

가. 질의요지 "가"에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제3조제1항의 규정에 의하면 공공사업을 위한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지등의 소유자가 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다고 되어 있고, 같은법 제4조제1항의 규정에 의하면 보상액은 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결 당시의 가격을 기준으로 이를 산정한다고 되어 있으므로 사업시행구역안의 주거용 건축물이 멸실되어 존재하지 아니하는 경우에는 같은법 제8조, 같은법시행령 제5조 및 제6조의2의 규정에 의한 이주대책 대상자에 해당되지 아니한다고 보고, 같은법시행규칙 제10조제5항의 규정에 의한 주거비 대상에 해당되지 아니한다고 보며, 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하면 이사비는 가재도구등 동산의 운반에 필요한 실비로 보상한다고 되어 있으므로 동산이 있는 경우에는 이사비 보상대상에 해당된다고 봅니다.

나. 질의요지 “나”에 대하여

공공사업에 편입되는 주택 등 물건에 대하여는 같은법 제4조제1항의 규정에 의하여 가격시점 당시의 당해 물건의 현실 상태에 따라 평가하여 보상하여야 한다고 보며, 태풍의 영향으로 거주용 건축물이 훼손되어 거주할 수 없는 세입자가 자연재해대책법에 의한 이사보조금을 받아 이미 이주한 경우에는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2의 규정에 의한 주거대책비 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 그리고 주거대책비를 보상받아 이주한 후에 이사보조금을 지급받는 것은 이주라는 하나의 사실에 대하여 보조금과 주거대책비가 중복 지급되는 것으로 판단될 수도 있으므로 구체적인 것은 보조금 등의 성격과 손실보상의 취지를 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다.

다. 질의요지 “다”에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에는 그 정착물의 보상액은 이전․이설 또는 이식에 필요한 비용으로 보상한다고 되어 있으므로 같은법 제3조제1항의 규정에 의하여 사업시행자가 보상대상 여부를 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-67(2003.01.17)

1. 질의 요지

공익사업편입지역의 건물, 공작물로서 보상이 지연되고 있던 중 화재로 일부가 소실된 경우 보상대상에 해당되는지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제33조의 규정에 의하면 건축물에 대하여는 그 구조․이용상태․면적․내구연한․유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하도록 되어 있고, 같은규칙 제36조제2항의 규정에 의하면 공작물등의 용도가 폐지되거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우에는 평가하지 아니하도록 되어 있으므로 화재로 소실되어 경제적 가치가 없는 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계를 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-825(2003.06.12)

1. 질의요지

태풍의 영향으로 양돈사가 멸실된 경우 건축물대장이나 재산세 납부실적 또는 멸실전의 사진을 근거로 보상할 수 있는지와 임료감정의 의미는

2. 회신내용

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제61조의 규정에 의하면 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하도록 되어 있고, 같은법 제67조제1항의 규정에 의하면 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 하도록 되어 있습니다.

나. 따라서 공익사업의 시행을 위하여 보상하는 경우에는 보상에 관한 협의 당시에 천재지변 등으로 인하여 이미 물건이 멸실된 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인하여 손실이 발생하였다고 볼 수 없으므로 종전에 존재하던 상태를 상정하여 보상할 수 없다고 봅니다. 참고로 임료감정에 관하여는 위 법령에 규정되어 있지 아니함을 알려드립니다. 끝.

□ 토관58342-1631(2002.11.18)

1. 질의요지

태풍의 영향으로 지장물(인삼 및 시설)이 일부 유실된 후 보상을 청구한 경우 당초 결정한 보상금을 지급하여야 하는지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조제1항의 규정에 의하면 보상액은 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결 당시의 가격을 기준으로 이를 산정한다고 되어 있고, 같은법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에는 그 정착물의 보상액은 이전․이설 또는 이식에 필요한 비용으로 평가한다고 되어 있으며, 같은법시행규칙 제18조제1항의 규정에 의하면 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용할 경우의 농작물에 대한 손실액은 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 평가하도록 되어 있습니다. 따라서 계약체결 당시에 존재하는 물건이 보상대상이 되고 계약체결 당시에 존재하지 아니하는 물건은 보상대상이 아니라고 보며, 보상액은 계약체결 당시의 보상대상물건의 가격을 기준으로 산정하여야 한다고 보므로 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사실관계 등을 조사하여 판단․결정하는 사항이라고 봅니다. 끝.

2. 가설건축물 등

□ 토관58342-870(2002.06.08)

1. 질의요지

기존의 가설건축물을 철거하였으나 멸실신고를 하지 않고, 그 곳에 가설건축물을 건축하여 사용허가를 받아 사용(사용허가 기간은 경과)하고 있는 경우 보상이 가능한지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에 그 정착물의 보상액은 이전․이설 또는 이식에 필요한 비용으로 평가하도록 되어 있으므로 공공사업내의 토지에 정착물이 있는 경우에는 이전에 필요한 비용을 보상하여야 한다고 보나, 대상 물건이 당해 공공사업에 관하여 규정한 법령 등 관계법령의 규정에 위반되어 철거되거나 대상 물건에 대한 보상에 관하여 제한을 둔 경우에는 공공사업으로 인하여 손실을 입었다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1112(2002.07.26)

1. 질의요지

존치기간이 경과되어 철거를 위한 조치중에 있는 가설건축물에 대하여 재결신청을 청구하는 경우 재결신청을 하여야 하는지와 재결하는 경우 동 물건을 철거한 후 보상금 지급이 가능한지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에 그 정착물의 보상액은 이전․이설 또는 이식에 필요한 비용으로 평가하도록 되어 있고, 토지수용법 제25조의3제1항의 규정에 의하면 제25조제1항의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 기업자에 대하여 서면으로 재결신청을 조속히 할 것을 청구할 수 있도록 되어 있으므로 공공사업내의 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에는 이전에 필요한 비용을 보상하여야 한다고 보나, 대상 물건이 당해 공공사업에 관하여 규정한 법령 등 관계법령의 규정에 위반되어 철거되거나 대상 물건의 보상에 관하여 제한을 둔 경우에는 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 보상대상 물건에 대한 보상협의를 위한 통지를 한 후 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 토지소유자 등은 기업자에게 재결신청 청구를 할 수 있으나, 보상대상 물건에 대한 재결이 있은 후에는 수용의 시기까지 재결금을 지급하거나 공탁한 경우에만 대집행 등의 조치를 할 수 있다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-640(2003.05.07)

1. 질의요지

가설건축물에서의 영업과 관련하여 세입자가 보상대상에 해당되는지 여부 및 원만한 해결이 되도록 해당 구청에 조치 요망

2. 회신내용

가. 국토의계획및이용에관한법률 제64조제2항의 규정에 의하면 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 도시계획시설결정의 고시일부터 2년이 경과할 때까지 당해 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설중 제85조의 규정에 의하여 단계별집행계획이 수립되지 아니하거나 단계별집행계획에서 제1단계집행계획(단계별집행계획을 변경한 경우에는 최초의 단계별집행계획을 말한다)에 포함되지 아니한 도시계획시설의 부지에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위안에서의 토지의 형질변경, 도시계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치와 이에 필요한 범위안에서의 토지의 형질변경의 개발행위를 허가할 수 있도록 되어 있고, 같은조제3항의 규정에 의하면 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 제2항제1호 또는 제2호의 규정에 의하여 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지안에서 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행예정일 3월전까지 가설건축물 또는 공작물의 소유자의 부담으로 당해 가설건축물 또는 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명하도록 되어 있습니다. 따라서 가설건축물이 위 규정에 해당되는 경우에는 당해 가설건축물의 소유자는 자기의 부담으로 철거 등을 하여야 함에 따라 당해 가설건축물에 대한 권리가 소멸되므로 당해 가설건축물 및 당해 가설건축물에서의 영업은 손실보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다.

나. 보상대상 여부는 사업시행자가 관계법령에 따라 판단․결정하는 것이므로 개별 사업시행자에게 별도의 지시는 할 수 없다고 봅니다. 끝.

3. 물건보상 및 철거

□ 토관58342-397(2002.03.07)

1. 질의요지

타인소유 토지에 건축한 무허가 건물의 보상은 누가 받아야 하는지 여부?

2. 회신내용

공공사업에 편입되는 토지, 건물 등의 보상은 정당한 권리자에게 지급하여야 한다고 보며, 정당한 권리자가 누구인지 여부는 관련 공부, 사실관계 등을 조사하여 당해 사업의 시행자가 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-1271(2002.08.28)

1. 질의요지

개인소유 토지에 있는 마을 공동소유 느티나무가 보상대상에 해당되는지 여부?

2. 회신내용

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제4항의 규정에 의하면 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에 그 정착물의 보상액은 이전․이설 또는 이식에 필요한 비용으로 평가하되, 이전함으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란할 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가한다고 되어 있으므로 취득할 토지에 사업시행자 소유가 아닌 수목이 있는 경우에는 위 규정에 의하여 보상하여야 한다고 보며, 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-626(2003.05.02)

1. 질의요지

일부 편입되는 건축물의 소유자가 당해 건축물을 철거한 경우 건축물의 소유자에게 건축물 철거비용의 지급이 가능한지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제33조제4항의 규정에 의하면 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하되, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다고 되어 있습니다. 따라서 물건의 가격으로 보상한 건축물을 그 보상받은 자가 철거하는 경우를 제외하고는 사업시행자에게 철거의무를 부여한 것이며, 소유자가 철거하는 경우 그 철거비용은 보상받은 자가 부담하는 것이므로 보상받은 자가 철거한 경우 사업시행자가 별도로 철거비용을 보상하여야 하는 것은 아니라고 봅니다. 끝.

□ 토관58342-885(2003.06.23)

1. 질의요지

건축물의 소유자가 건축물의 폐기물처리비용으로 사용하기 위하여 구성부분의 철거비용을 부담하고 구성부분을 사용 또는 처분할 수 있는지와 건축물의 소유자가 부담하는 철거비용은 건축물 전체의 철거비용인지 여부

2. 회신내용

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제33조제4항의 규정에 의하면 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하되, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다고 되어 있습니다. 따라서 물건의 가격으로 보상한 건축물에 대하여 그 보상받은 자가 건축물의 전부 또는 구성부분을 철거하는 경우에는 소유자가 당해 건축물의 철거비용을 부담하여야 한다고 봅니다. 끝.

4. 분묘이전보조비

□ 토관58342-683(2003.05.15)

1. 질의요지

가. 분묘이전보조비를 산정함에 있어 종교단체의 법인묘지 사용료가 다른 법인 묘지의 사용료보다 낮고 특정 종교인으로 이용을 제한하는 경우 이를 적용하여야 하는지 여부 및 법인묘지가 복수인 경우 어느 것을 적용하여야 하는지 여부

나. 시․군․구에 법인묘지가 없어 인근 시․군․구의 법인묘지의 사용료를 적용할 경우 어느 시․군․구를 선택하여야 하는지 여부

2. 회신사항

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제42조제1항제4호의 규정에 의하면 이전보조비는 장사등에관한법률 제16조제1항의 규정에 의한 1기당 묘지면적에 당해 묘지가 소재하고 있는 시․군․구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인근 시․군․구에 소재한 법인묘지의 단위면적당 사용료를 곱한 금액으로서 100만원 이하의 금액으로 하도록 되어 있습니다. 따라서 당해 시․군․구에 종교단체가 설립한 법인묘지가 있는 경우에는 그 법인묘지의 사용료를 기준으로 하여야 한다고 보며, 법인묘지가 복수인 경우에는 사용료가 가장 낮은 법인묘지의 사용료를 기준으로 하여야 한다고 봅니다. 또한 당해 분묘가 위치한 시․군․구에 법인묘지가 없는 경우에는 당해 분묘가 위치한 시․군․구와 가장 가까이에 있는 인근 시․군․구의 법인묘지의 사용료를 기준으로 하여야 한다고 봅니다. 개별적인 사례가 이에 해당되는지 여부는 사업시행자가 사실관계 등을 종합적으로 고려하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다. 끝.