2011.8.18 서울고등법원 2010누45998 (잔여지 가치하락으로 인한 손실보상청구에 재결절차를 거쳐야 하는지 여부)

 

 

 

고등법원 판결 요지 :  ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제73조의 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상청구를 함에 있어, 재결절차를 거치지 않았다면 부적법한 소로서 각하되어야 하고, 설령 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거쳤다고 하더라도, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다.

 

 

 

 

주 문

 

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지
연손해금 청구 부분에 관한 소를 각하한다.

 

 

나. 피고는 원고에게 47,127,100원 및 이에 대하여 2009. 4. 22.부터 2010. 11. 19.까
지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원
을 지급하라.

 

 

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

 

 

2. 소송총비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

 

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

 

 

 

 

이 유

 

1. 재결의 경위

 

 

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유 제1항 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

 

 

2. 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연
손해금 청구 부분에 관한 본안전 항변에 대한 판단

 

 

가. 본안전 항변

 

 

원고가 이 사건 토지의 수용으로 그와 일단의 토지인 서울 ○○구 ○○동 ○○ 대
141㎡(이하 ‘이 사건 잔여지’라 한다)의 가치가 하락하였음을 이유로 이 사건 잔여지의
가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연손해금을 청구함에 대하여,
피고는 원고가 이 사건 잔여지에 대한 재결절차를 거치지 않아 위 청구 부분에 관한
소는 부적법하다고 주장한다.

 

 

나. 관계법령
별지 ‘관계법령’ 기재와 같다.

 

 

 

다. 판단

 

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제73조 제1항에서는 “사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는때 또는 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다”고 규정하고 있는바,

 

 

공익사업법 제34조, 제50조, 제61조, 제73조, 제83조 내지 제85조의 규정 및입법취지 등을 종합하

 

여 보면, 토지소유자가 사업시행자로부터 공익사업법 제73조에 따른 잔여지 가격감소 등으로 인한

 

손실보상을 받기 위해서는 공익사업법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 그 재결

 

에 대하여 불복이 있는 때에 비로소 공익사업법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있

 

을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은

 

허용되지아니한다 (대법원 2008. 7. 10. 선고 2006두19495 판결 참조).

 

 

나아가, 토지소유자가 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거친 경우에는, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것이 허용되는지에 관하여 살피건대,  

 

 

 

① 공익사업법 제73조 및 제74조에 의하면, 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때에는 그 손실을 보상하여야 하고, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 위와 같은 잔여지의 수용청구 또는 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상청구는 수용에서 제외된 토지에 관한 것으로서, 수용대상 토지의 보상금에 관한 것과는 대상을 달리하고 있는 점,

 

 

 

 

② 공익사업법 제26조, 제28조, 제30조는 수용대상 토지에 관하여, 사업시행자가 토지 등을 수용 또는 사용하기 위해서는 토지소유자 등과 협의의 절차를 거쳐야 하고, 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업인정고시가 있은 날부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 협의가 성립되지 아니한 때에 토지소유자 등도 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있음에 반하여, 공익사업법 제73조, 제74조는 잔여지와 관련하여, 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소한 경우 그 손실을 보상하여야 하는데, 그 손실의 보상은 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없고, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 경우 수용의 청구는 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같이 수용대상 토지의 손실보상과 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상은 그 보상요건과 보상청구기한 등 절차가 달리 규정되어 있는점,  

 

 

 

 

③ 공익사업법 제73조는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득또는 사용됨으로

 

인하여 잔여지의 가격이 감소한 경우 그 손실을 보상하도록 규정하고있는데, 앞서 본 바와 같이 잔

 

여지 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 반드시 재결절차를 거쳐야 한다는 것(위 대법원 2006

 

두19495 판결 참조)은, 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금과 관련하여 어느 토지가 ‘일단의 토

 

지’ 및 ‘잔여지’에 해당하는지,토지의 수용 등으로 인하여 잔여지의 가격감소가 있는지 여부, 이로

 

인한 손실의 범위는 어떠한지 등에 관하여 재결절차를 통하여 행정청의 전문적 판단을 선행하도록

 

하는것이 절차의 효율적 운영이라는 측면에서 합리적이기 때문인데(또한 그렇게 하는 것이토지소

 

유자 등에게 특별히 불리하다고 볼 수도 없다), 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거

 

쳤다고 한들, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로인한 손실보상에 관하여는 위와 같

 

은 재결절차를 통한 행정청의 전문적 판단을 선행하였다고 볼 수 없는 점

 

 

 

 

④ 공익사업법이 2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되면서 신설된 제73조 제4항은, 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상에 관하여 공익사업법 제9조제6항 및 제7항을 준용함으로써 토지소유자가 사업시행자와 협의하여 결정하되 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 규정한 점 등을 종합하여 보면, 토지소유자가 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거쳤다고 하더라도, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로손실보상을 청구하는 것이 허용되지 않는다고 할 것이다.

 

 

이 사건에서 보건대, 갑 제3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 수용대상 토지인 위 ○○동 ◊◊ 대 302㎡(이 사건 토지)에 대한 보상금과 관련한 수용재결을 거쳤을 뿐, 이 사건 잔여지인 위 ○○동 ○○ 대지 141㎡에 대하여는잔여지 매수청구 또는 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여는 아무런 재결을 거치지 아니한 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 원고의 이 사건 청구 중 이 사건잔여지의 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연손해금 청구 부분에관한 소는 재결절차를 거치지 아니한 것으로서 부적법하다고 할 것이다. 따라서 피고의 본안전 항변은 이유 있다.

 

 

3. 수용대상 토지인 이 사건 토지의 손실보상금 증액청구에 대한 판단

 

 

가. 원고의 주장
이 사건 토지의 위치 및 형상, 이용 상황을 고려해 볼 때 그 보상가액이 인근의
토지가액에 비추어 지나치게 저렴하다.

 

 

나. 인정사실

(1) 이 사건 토지는 서울 ○○구○○동 ‘○○역’ 북측 인근에 위치하고 있고, 주위
에는 아파트 및 단독주택 등이 혼재하여 있으며, 토지이용계획상 제2종 일반주거지역
으로 지정되어 있다

 

 

(2) ① 재결감정인은 이 사건 토지에 관하여 서울 ○○구 ○○동 ○○ 대 136㎡를
비교표준지로 선정한 다음, 아래 감정평가표와 같이 시점수정, 지역요인 비교, 개별요
인 비교 및 기타요인 보정을 거쳐 그 보상가액을 산정하였고, ② 수용재결감정인은 이
사건 건물에 관하여 구조, 용재, 규모, 현상 및 이용상황, 유지관리상태, 이전가능성 및
난이도 등을 고려하여 이전비로 평가하되, 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목
적대로 사용할 수 없는 경우에는 취득비로 평가하는 방법으로 보상가액을 산정하였다.

 

 

(3) 제1심 법원의 감정촉탁을 받은 감정인(이하 ‘법원감정인’이라 하고 그 감정결과
를 ‘법원감정’이라 한다)은 아래 감정평가표와 같이 재결감정과 동일한 표준지를 선정
하여 품등비교를 거치고, 서울 ○○구 ◈◈동 ○○ 토지에 대한 보상선례를 기타요인
으로 반영하여 그 가액을 1,069,080,000원(3,540,000원 × 302㎡)으로 산정하였다.

 

 

[감정평가표]

 

다. 판단

(1) 인근 토지가액에 비추어 보상가가 낮다는 주장에 대한 판단

앞서 인정한 사실에 의하면, 재결감정 및 법원감정은 공익사업법 등 관계법령에

서 정한 바에 따라 이 사건 토지에 대하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 적법하

게 보상가액을 산정하였음을 알 수 있으므로, 이에 관하여 어떠한 잘못이 있다고 볼

수 없고, 감정가액이 인근토지의 거래시가에 비하여 낮다는 사정만으로 감정이 위법하

다고 할 수도 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

 

한편 피고는, 비교표준지와 이 사건 토지의 접근조건, 환경조건, 획지조건 등 품
등비교에 있어 법원감정이 재결감정에 비해 적정하지 못하므로 법원감정에 따라 보상
금을 평가해서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에
있어서 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가
방법에 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는
서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가
생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할
자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법
원의 재량에 속한다고 할 것이므로(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129 판결 등 참
조), 이와 다른 전제 하에 있는 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

 

 

(2) 정당한 보상금
이 법원은 이 사건 토지의 보상금에 대하여 재결감정과 법원감정 중 품등비교를
보다 적정하게 하였다고 판단되는 법원감정을 채택하기로 한다(원고는 이 사건 건물에
대한 손실보상금은 다투지 아니한다).

 

 

법원감정에 의하면 이 사건 토지에 대한 정당한 보상금은 1,069,080,000원이 되
고, 위 금액이 재결감정금액보다 47,127,100원(= 1,069,080,000원 - 1,021,952,900원)이
더 많음은 계산상 명백하다.

 

 

따라서 피고는 원고에게 위 47,127,100원 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인
2009. 4. 22.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판
결 선고일인 2010. 11. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지
는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할
의무가 있다.

 

 

4. 결론

 

그렇다면, 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및
그 지연손해금 청구 부분에 관한 소는 부적법하므로 각하하고, 이 사건 토지의 손실보
상금 증액청구 부분은 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없
어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소
를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

 

 

재판장 판사 조인호

판사 반정모

판사 이영풍