陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

대법원 2005.2.18 선고 2003두14222 판결 【토지수용이의재결처분취소】

【판시사항】

[1] 공공사업지구에 포함된 토지에 대하여 공공사업시행 이후에 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하지 않는 공법상의 제한이 가하여진 경우, 그 공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액 평가방법

[2] 문화재보호구역의 확대 지정이 당해 공공사업인 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로 토지의 수용보상액은 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 한다고 한 사례

【판결요지】

[1] 공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이지만, 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우가 아니라면 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하고, 그와 같은 제한이 당해 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

[2] 문화재보호구역의 확대 지정이 당해 공공사업인 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로 토지의 수용보상액은 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 한다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제46조 제2항 , 제57조 제2항 , 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지) 제6조 제4항 / [2] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제46조 제2항 , 문화재보호법 제20조 제4호 , 구 문화재보호법시행규칙(2001. 9. 8. 문화관광부령 제53호로 개정되기 전의 것) 제18조의2

【참조판례】

[1] 대법원 1984. 5. 29. 선고 82누549 판결(공1984, 1197), 대법원 1989. 7. 11. 선고 88누11797 판결(공1989, 1259), 대법원 1992. 3. 13. 선고 91누4324 판결(공1992, 1317), 대법원 1993. 10. 12. 선고 93누12527 판결(공1993하, 3102), 대법원 2000. 4. 21. 선고 98두4504 판결(공2000상, 1313)

【전 문】

【원고,피상고인】 조계선

【피고,상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 법무법인 천지인 담당변호사 유철균)

【원심판결】 광주고법 2003. 10. 30. 선고 2003누994 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 원심판결의 요지

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 공법상 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 당해 공공사업과 관계없이 도시계획법에 의한 고시 등으로 일반적 계획제한이 가하여진 상태인 경우 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가함이 상당하나, 당해 공공사업의 시행 이후에 일반적 계획제한이 가하여진 경우에는 그러한 제한을 받지 아니한 상태대로 평가하여야 한다는 전제하에, 이 사건 택지개발계획이 승인·고시되어 택지개발사업이 시행 중이던 2000. 9. 16. 비로소 원고 소유의 이 사건 토지가 문화재청에 의하여 사적 제375호 '광주 신창동 유적'으로 확대 지정되었으므로, 위 문화재보호구역의 확대 지정은 위 택지개발사업의 시행 이후에 받은 공법상 제한에 불과하고, 따라서 이 사건 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어 위와 같은 공법상 제한을 받지 아니한 것으로 보고 평가하여야 함에도 불구하고, 위와 같은 공법상 제한을 받는 상태로 평가하여 손실보상액을 산정한 이 사건 이의재결은 위법하다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단

공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이지만, 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우가 아니라면 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하고, 그와 같은 제한이 당해 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

기록에 의하면, 이 사건 문화재보호구역의 확대 지정은 당해 공공사업인 이 사건 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로, 이 사건 토지는 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 위 문화재보호구역의 확대 지정이 이 사건 사업의 시행 이후에 받은 공법상 제한에 불과하므로 이 사건 토지를 위와 같은 공법상 제한을 받지 아니한 것으로 보고 평가하여야 한다고 판단한 원심판결에는 공법상 제한을 받는 토지의 보상에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 변재승 박재윤 고현철(주심)

부동산감정평가의 영향요인 및 피드백에 관한 연구

감정평가과정에서 감정평가사가 영향을 받는 주요 요소로는 다른 감정평가사, 평가의뢰인(고객 등), 그리고 부동산시장의 세 가지 요소가 있다. 현실에서의 평가경험은 감정평가사들에게 평가피드백을 제공해주며, 이러한 피드백은 평가에 관한 표준규정을 만드는데 필요한 정보를 제공하고 감정평가과정을 수행하기 위한 기준을 제시해 주기도 한다.

본 연구에서는 제시된 특정 부동산에 대해서 감정평가사가 평가한 가격이 심리적, 행태적으로 다른 감정평가사의 감정평가과정에 얼마나 영향을 미치는가에 관한 평가피드백 및 감정평가가격이 시장거래가격에 얼마나 영향을 미치며, 거래가격은 감정평가과정에 얼마나 영향을 미치는가에 관한 내용을 다루었다. 아울러 감정평가과정에서 평가의뢰인의 영향력 정도를 분석하였다.

(陰陽和平之人 添言 : 시장가격과 평가가격간의 피드백을 논하라..라는 수험계의 문제는 서동기 평가사님이 자신의 논문을 바탕으로 하여 출제한 문제임을 알 수 있다)

우선 감정평가사가 받는 심리적, 행태적 영향을 파악하기 위하여 2건의 상업용 부동산에 대해 120명의 감정평가사들에게 1차 평가를 요청했고, 이를 임의로 3그룹으로 나누어 다른 감정평가사가 평가한 가격에 피드백을 받는가를 알아보았다. 그 결과 전체 조사대상자 120명 중 15명(12.5%)이 2차 평가에서 수정을 했으며, 이 중 평균평가예정가격에서 30%를 벗어났다는 가정 하에 재평가를 요청 받은 감정평가사는 80명으로, 이 중 평가가격을 수정한 감정평가사는 18.8%이었다.

감정평가종사기간과 감정평가예정가격 수정과의 독립성 검증 결과 상호 유의한 관계에 있다는 결론을 얻었다. 즉 경력이 낮을수록 감정평가예정가격 수정과 관련성이 높았다. 또한 수정한 감정평가사 중 유사부동산의 감정평가선례를 ‘상당히 참고한다’가 다수를 차지함으로써 유사부동산의 감정평가선례를 참고하는 정도는 독립성 검증결과 감정평가예정가격 수정여부와 밀접한 관련을 가지고 있다는 것을 알 수 있으며, 수정한 감정평가사 중 상당수가 감정평가액의 오차범위가 20%이상-30%미만이라고 응답하였고, 평가액의 오차범위는 독립성 검증 결과 평가예정가격 수정여부와 관련이 깊은 것을 알 수 있었다.

그러나 평가예상금액의 수정 전후에 대한 T-검증 결과 평가예정금액 수정 전과 후의 통계적 차이는 없는 것으로 분석되었으므로 감정평가사들이 다른 감정평가사의 감정평가금액에 의한 심리적, 행태적 영향을 받는 정도는 없는 것으로 보인다.

감정평가사들은 독립성 검증 결과 연령과 경력(종사기간)이 높을수록 유사부동산의 감정평가선례의 참고정도가 낮다는 것을 알 수 있는데, 이는 전문성이 높아질수록 자신의 감정평가금액에 대해 확신을 가지는 정도가 높다는 것을 나타낸다고 볼 수 있다. 이는 또한 과거의 평가선례가 표준적인 평가과정에 따라 평가되었지만 시장환경의 변화로 인하여 표준적인 평가과정을 벗어날 수도 있다는 것을 의미한다.

감정평가의뢰인의 요구반영정도를 보면, 20년 이상 경력자의 대다수가 감정평가의뢰인 요구를 ‘거의 반영하지 않는다’고 응답하고 있고 독립성 검증 결과 경력이 낮을수록 평가의뢰인의 요구반영정도가 높은 것으로 분석되었다.

감정평가사들은 전원이 감정평가 시 거래가격을 반영하는데 비하여 중개업자는 거래행위 시 감정평가금액의 반영정도가 60.1%로 나타났다. 주성분분석법에 의한 성분점수계수 산출결과도 거래가격의 감정평가금액 반영정도는 0.505, 감정평가금액의 거래가격 반영정도는 0.329로 나타남으로써 거래가격과 감정평가금액간에 피드백관계가 이루어지긴 하지만, 상호 반영정도가 다름을 알 수 있다. 감정평가금액과 거래가격간의 피드백의 중요성을 고려할 때 거래사례자료시스템의 구축은 감정평가과정에서 중요한 과제 중의 하나이다.

또한 감정평가사는 감정평가과정에서 전문성과 풍부한 감정평가경험이 요청되므로 체계적인 교육과 평가경험을 활용할 수 있는 다양한 방안이 필요하다.

건축물의 이전비 보상 시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

〔1〕이전비의 범위는 물건의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함한다

〔2〕건물의 철거비는 사업시행자가 부담하도록 별도로 명시하고 있다

      <1997.3.31. 토정 58342-406>

간단하게 말하면

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

1. 실력

올해로 5년차 유예 시험 봤구요, 

작년 총점 0.5점 차이로 떨어졌습니다.

실무는 4기 스터디에서 1등~상위권

이론은 21회 대량과락 사태에서 58점 받았습니다

법규는 실제시험에서 합격권 점수를 계속 받아왔구요, 학원에서도 상위권유지했습니다

 (그럼 작년에 실무점수가 약간 모자라 4년차때 불합격했다는 애기임)

2.방향

-실무

이홍규 기본서, 실무서브, 기출문제, 약술노트를 기본을 할계획입니다.

이홍규기본서 부담스럽다고 패스 등 문제집으로 처음부터 하시는 분이 있는데

개인적으로, 두꺼운 기본서를 얇게 서브화 하는 과정에서 실력이 급상승 된다고 생각합니다.

제 실무서브를 제공해드릴수도있으나, 스스로 만드는것도 중요하므로 서브작성까지 함께 도와드리겠습니다.

그리고 기출문제가 얼마나 중요한지는 다들 아시겠지만, 생각과 다르게 소홀히하는 경향이 있습니다.

저는 기출문제를 수없이 꼼꼼하게 분석해왔기에, 기출문제를 보는 눈을 잡아드릴계획입니다.

저는 전공이 경상계열이라, 재무관리에 자신이 있습니다.

화폐시간가치, 수익방식, 타당성 분석등에 큰도움이 될것입니다.

-이론

이론은 처음 공부방향을 잘못잡으면 다년차가 되어도 끝까지 괴롭히는 과목이죠

에이플러스 10본 본다고 과락 안나오는 과목이 아닙니다.

(윤철신 평가사의 의견과 상당히 배치됨. -> 2011.7월 기본강의 언급 참조)

그렇다고 시중에 기본서를 모두 본다고 되는것도 아닙니다. (맞는 소리임)

저는 에이플러스 단 1독도 한적 없고, 제 서브는 후에 보여드리겠지만 정말 얇습니다.

감평시험의 경우 이론답안의 수준이 정말 낮기 때문에 조금만 노력해도 점수가 폭발적입니다.

기출문제가 정말 중요한데, 시중에 도는 기출문제의 답도 정말 수준이 낮고 틀린경우도 많습니다

기출문제의 답은물론,

문제를 보는 눈, 이론 답안의 틀, 서술방식. 모르는 문제의 대처방법

을 잡아드릴계획입니다.

-법규

법규 역시 남들보다 한줄만 더쓰면 그대로 득점으로 연결되는 기특한과목입니다

저는 우리 기출문제를 기본으로 사시,행시 최근 10년간 겹치는 부분을 논점별로 정리하되

교수 강평을 기초로 출제위원의 요구에 맞게 서브를 작성하였습니다

학원팀장님들의 서브는 기본내용은 좋지만 "검토, 사안의 경우"는 빈약할수밖에 없습니다

이부분은 자신의 생각을 적는 부분이니까요,

제가 작성한 서브를 기초로, 풍부하고 균형있게 답안을 작성할수 있도록 잡아드릴계획입니다.

-법전

중요성을 알면서도, 대부분의 수험생이 실무 보상파트와 법규남들 하는 만큼만 활용하고 그치는 부분입니다.

하지만 법전은 가장 안전하면서도 확실하게 득점 가능한 수단입니다

법전의 행간을 읽는 눈 ,  실무 이론 법규에 가장 효율적으로 활용할수 있도록 잡아드리겠습니다.

3. 금액

 제가 생활이 크게 어렵지 않은점, 그룹과외인점 감안할때

전혀 부담되지 않는 선에서 정하도록 하겠습니다.

4. 장소및 시간

신림동에서 할경우 독서실 스터디룸에서 할계획이구요,

대구에서는 개인방문과외 가능하며, 그룹별로 할경우 대학교 스터디룸을 빌릴계획입니다.

2-3달 안에 1순환가능하도록 잡고있으며 주 2-3회 계획중입니다

5. 끝으로

학원스터디1기가서 잘쓰도록 도와주는것은 쉽습니다.

그냥 에이플러스 다외우면 됩니다.

그런 것은 의미없습니다.

당장 효과가 안나타나더라도 진짜 실력이 꾸준하게 느는게 중요합니다.

쪽지 주시기 바랍니다. 전화드리겠습니다

(연락처/성함 )

오피스 임대료지수 모형개발에 관한 연구

본 논문은 특성감안모형(Hedonic Model)을 이용하여 오피스 임대료 수준에 영향을 미칠 수 있는 물리적 특성, 입지적 특성, 접근성 특성 등의 변화를 통제하면서 오피스 賃貸料 指數를 산정하는 모형을 개발하고 이를 토대로 거시경제변수에 연동하는 오피스 임대료지수 예측모형을 구축하는 데에 그 목적이 있다.

분석대상 시계열자료로 1991년 1/4분기(t0)에서 2002년 4/4분기(t47)까지 총48분기의 서울시 소재 오피스빌딩의 기준층 호가임대료를 종속변수로 사용하였다. 설명변수로는 하위시장 더미변수(도심권, 여의도․마포권, 강남권), 접근성변수(지하철 도보거리), 물리적 특성변수(건물연면적, 경과년수, 엘리베이터수), 기타변수(소유주 더미변수, 소유권변경 더미변수, 은행입주여부 더미변수, 관리비정산조건여부 더미변수, 보증금/월세 비율변수)와 시간 더미변수(1991년 1/4분기～2002년 4/4분기)를 사용하였다.

指數算定 모형에서 外生變數의 영향을 배제하기 위해 보증금 운용이익을 고려하지 않았고 보증부월세계약 형태에서는 月貰 수입을 그리고 전(월)세계약에서는 월세를 전환한 보증금을 기준으로 임대료지수를 산정하였다.

보증부월세 계약의 경우는 지수 산정결과가 有意的이었으며, 1991년 1/4분기부터 외환위기 전까지 임대료지수가 상승하였고 외환위기 극복 이후는 다시 재상승하고 있는 추세이다. 그러나 1999년 1/4분기 이후의 시계열 자료만 있는 전(월)세 계약의 경우 도표상에서 대체로 보증부월세 계약의 경우와 유사한 궤적을 그리고 있으나 결과의 유의성이 낮게 나타나고 있다.

산정된 임대료지수의 循環變動을 분석한 결과, 실질국내총생산(GDP)에 대해서는 後行하는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 실업률과는 逆의 관계를 보이고 있다. 그리고 시중금리와는 명확한 관계를 확인하기 힘들며, 地價指數와는 同行하는 순환과정을 보이고 있다.

임대료지수의 예측모형을 구축하기 위해 기산정된 지수와의 그랜져인과검정(Granger Casuality Test)을 실시한 결과 실질GDP, 실업률, 이자율, 지가지수가 임대료지수에 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 임대료지수는 서로 양방향으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

이러한 인과관계를 근거로 單位根檢定과 共積分檢定을 거친 벡터오차수정 모형1(임대료지수, 실질GDP, 실업률), 모형2(임대료지수, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수), 모형3(임대료지수, 실질GDP, 실업률, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수)과 2단계 최소자승법을 이용한 연립방정식모형 등의 예측모형으로 산정해본 임대료지수와 산정모형에 의한 임대료지수를 비교하여 예측력을 검토한 결과 모형2가 모형1, 3에 비해 예측력이 높았고, 이보다는 연립방정식 모형의 예측력이 더 높게 나타났다.

따라서 2003년 4분기의 임대료지수를 모형2와 연립방정식모형에 의해 예측한 결과, 두 모형 모두 1/4분기에 전분기 대비 임대료가 하락하였으며 벡터오차수정모형2의 예측 결과의 하락폭이 더 컸다. 2/4, 3/4분기에는 연립방정식 모형의 경우 소폭의 상승세가 지속되나, 모형2의 경우는 보다 가파르게 상승하였다. 4/4분기의 전년 동기 대비 상승률은 연립방정식 모형의 전망치가 1.95%로서 모형2의 1.32%보다 높게 나타나고 있다.

국토해양부 공고 제2011- 701호

감정평가사 자격등록 취소 공고

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제26조의2 규정에 따라 등록된 다음의 감정평가사에 대하여 같은 법 제42조의2 제1항과 제2항규정에 따라 자격등록취소를 하였기에 같은 법 제42조의2 제5항 규정에 따라 이를 공고합니다.

2011년 7월 26일    국토해양부장관

국토해양부 공고 제2011-618호

감정평가사 자격등록 취소 공고

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제26조의2 규정에 따라 등록된 다음의 감정평가사에 대하여 같은 법 제42조의2 제1항과 제2항규정에 따라 자격등록취소를 하였기에 같은 법 제42조의2 제5항 규정에 따라 이를 공고합니다.

2011년 6월 30일    국토해양부장관

국토해양부 공고 제2010-840호

감정평가사 자격등록 취소 공고

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제26조의2 규정에 따라 등록된 다음의 감정평가사가 같은 법 제26조의4 제1항 제1호에 해당되어 자격등록 취소를 하였기에 같은 법 제26조의4 제2항 규정에 의하여 이를 공고합니다. 

2010년 10월 15일    국토해양부장관

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가 (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다. 꼭 정리하고 넘어가세요

공인감정사 4회 4-1번

감정평가사 9회 1번

감정평가사 15회 1번

수익환원법의 가격 설명력과 층별 임대료격차율의 가격 상관성에 대한 실증분석 -서울지역 매장용부동산을 중심으로-

본 연구는 서울지역 13개 하위상권의 매장용건부지 가격과 1층 임대료의 관계 및 층별임대료격차율의 관계를 실증적으로 분석한 것이다. 즉 매장용부동산의 임대료와 토지가격 간의 상관성과 임대료의 토지가격 설명력을 통계적 방법에 의해 실증적으로 파악하고, 층별임대료격차율의 일정한 경향성, 즉 ‘매장용부동산의 층별임대료격차율은 그 부지의 가격이 높아질수록 벌어진다’는 가설을 통계적으로 입증한 것이다.

연구의 목적은 수익환원법의 가격설명력을 검증하고, 동시에 가격설명력 검증을 위해 사용한 회귀분석의 회귀식(回歸式)을 이용하여 몇 개의 표본을 평가해 봄으로써 ‘회귀식을 이용한 평가’라는 새로운 평가기법의 적용 가능성을 검토해 보려는 것이다. 그리고 수익환원법(또는 다른 방법)에 의해 산정된 매장용부동산의 가격을 층별임대료격차율에 비례해서 각 층으로 배분할 때 좀 더 정확한 비율을 판단할 수 있도록 일정한 기준을 제시하려고 한다.

첫 번째로 매장용건부지 가격과 1층 지불임대료를 변수로 상관관계분석과 회귀분석을 한 결과, 13개 하위상권 전체로는 1% 이내의 유의수준에서 매우 높은 상관계수(0.853)와 결정계수 값(0.727)이 나옴으로써 매장용건부지의 평가에 있어서 수익환원법의 가격설명력이 높다는 사실이 입증되었다.

그러나 상권별 분석에 있어서는 결정계수()값이 0.5 이상인 상권이 전체 13개 상권 중 5개 밖에 되지 않았다. 이는 표본수가 작은데 주원인이 있는 것이지만, 동시에 지불임대료의 가격설명력이 약하다는 것을 실증적으로 나타내고 있다.

본 연구에서는 수익환원법의 적용을 위한 실무적 검토로써 적정임대료를 독립변수로 한 분석과, 권리금을 독립변수에 추가한 분석을 시도해 보았다. 그 결과 두 경우 모두 지불임대료를 독립변수로 했을 때보다 결정계수 값이 높아졌다. 다만 전자의 경우는 그 변화가 크지 않았다.

이어 4개 표본을 대상으로 한 시뮬레이션에서 회귀식을 직접 적용하여 토지가격을 산정해 봄으로써 회귀분석을 이용한 새로운 평가기법의 실무 적용 가능성을 확인하였다. 동시에 수익환원법을 적용하여 산정한 가격을 비교방식으로 평가한 가격과 비교해 봄으로써 수익환원법의 가격설명력을 재검증하였다.

본 연구에서는 그밖에 토지가격과 1층 임대료의 비율을 분석해 보았다. 그 결과 감정평가 실무에 수익환원법을 적용하기 위해서는 최소한 광역상권별로는 세분하여 환원이율을 조사할 필요가 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

두 번째로 매장용건부지 가격과 층별 임대료 격차율의 관계를 알아보기 위해, 상권별로 표본의 토지가격과 1층:2층, 1층:3층의 임대료 격차율을 변수로 하여 상관관계분석을 하였다. 그리고 상권별 토지 최고 가격과 최저가격의 차이가 적을 경우 입증하려는 경향성이 현실적으로 나타나기 어렵다고 판단했기 때문에, 최고가격과 최저가격의 배율이 3배 미만인 상권과 그 이상인 상권으로 구분하여 분석하고, 다시 배율이 4배 이상인 상권만을 별도로 분석하였다.

그 결과 상권별 분석에서는 전체 26개 결과치 중 5% 이내의 유의수준을 나타낸 것은 8개에 불과하여, 상권별 상관관계분석은 통계적 의미가 별로 없었다. 그 주요 원인은 표본수가 작은 데에 있는 것으로 판단된다.

토지 최고 가격과 최저가격의 배율이 3배 이상인 상권의 분석결과는 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.4 이상으로 비교적 높게 나타났으며, 4배 이상인 상권은 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.6이상으로 좀 더 높게 나타났다. 따라서 이 그룹을 표본으로 한 분석에서는 연구가설이 보다 분명히 입증되었다고 볼 수 있다.

그러나 상관관계분석으로 입증된 이러한 경향성을 실무에 광범위하게 활용하기 위해서는 심도 있는 후속 연구를 통해 층별 임대료 결정이론으로 구조화(構造化)해야 할 것이다.