陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Q1)

2차 과목에서 제가 실무와 법규는 어느 정도 점수가 나왔는데 이론은 50점 근방으로 나와 이번에 결과가 좋지 않았습니다. 솔직히 암기에는 문제가 없다고 생각하는데 이번에 이렇게 결과가 나오니 제가 지금까지 이론 공부 방법에 대해 잘못된 길을 가고 있는게 아닌가 생각이 듭니다. 그래서 다시 처음의 자세로 시작하려고 하는데. 음양화평지인님께서 만약 처음부터 다시 이론을 공부하신다면 이론을 스터디 기간에 나누어 어떻게 공부하셨을지 알고 싶습니다.

님의 점수는 제가 대략 예상컨대 53~54일 것으로 추정합니다50점대의 점수를 받으신 분들은 대부분

53~54점 그 보다 글씨 혹은 형식이 괜찮으신 분은 50점대 후반의 점수를 받습니다. 50점 근방의 점수가 나

오는 가장 큰 원인은 답안에 아무 특징이 없기 때문입니다

(한번 본인이 썼던 것에 대해 잘 생각해 보세여)

암기한 것을 그냥 무난하게 쓴 듯한 답안은 그야말로 묻어가는 답안입니다. 3000부가 넘는

답안에 대해 출제위원님들이 꼼꼼히 봐주길 바란다는 것은 넌센스입니다.

(왠만하면 출제위원님들은 내용을 대충 보시는 편이지만 전체를 다 보시지는 않는 것 같고

첫 장을 보고 별 특징이 없다 싶으면 목차한번 스~윽 보고 점수를 매기시는 것 같습니다

이 때 목차가 서브 내용과 별 차이가 없다면 그냥 50점대 초반의 점수를 받습니다)

첫 장의 이미지가 안 좋은데 내용까지 그냥 아무 생각 없이 외운 것 발라 쓴 듯 한 느낌이

드는 답안 혹은 글씨가 안좋으면서 관계된 것을 썼기는 한데 포인트를 잡지 못하고 문제와

직접적으로 관련성이 없는 부수적인 내용만으로 배점을 채워서 쓴 답안은 40점대 심지어

과락에 가까운 점수가 나오는 것 같습니다

이러한 현상은 연차가 많으신 분에게 더 자주 일어나는 현상입니다. 웬만큼 공부한 2년차의

경우는 절대 이론점수가 과락이 나오지 않습니다.

왜냐하면 2년차들은 기본적으로 암기가 덜 되있고 논술 내용이 어설퍼서 실제시험에서 얼

렁뚱땅 글짓기 비슷하게 하고 나오는 경우가 많으며 아이러니 하게도 오히려 이러한 아마추

어적인 글이 출제위원에게는 신선함 , 오버해서 애기하면 창의적인 답안으로 비춰지게 되는

경우가 많기 때문입니다

(공부기간이 짧은 17회 이론수석 구자윤씨 같은 경우가 이렇지 않을까 감히 추측해 봅니다)

왜 나의 답안은 잘 쓴 것 같은데 묻어가는 답안으로 취급될까?

그것은 이론을 단순한 암기과목이라고 생각하고 서술하기 때문입니다.

분명 이론은 암기과목입니다. 하지만 단순히 그대로 외워쓰는 학창시절식 답안이 아닙니다.

님이 갖고 있는 pass / A+/ one-stop 등의 이론서브는 누구나 다 가지고 있습니다

님이 외운 것은 남들도 똑같이 쓸 수 있습니다. 아니 오히려 님보다 더 잘 씁니다

님의 답안지를 채점하기 전에 수많은 천편일률적인 답안에 지친 채점위원님께서는 님의 답

안을 보고 어떤 생각을 하실까요?

출제위원님이 님 답안지를 채점할 때 아주 기분이 좋으시지 않은 이상 <이것도 그냥 그저

그런 답안, ‘전 암기만 잘하는 생각없는 사람입니다‘라고 광고하는 답안이군>으로 생각하고

보통의 점수 그러나 합격하기는 어려운 점수를 주실 수 밖에 없지 않을까여?

정확히 판단하기는 어렵지만 제가 생각하기에 님의 이론공부방법은 크게 잘못되지는 않은

것 같습니다. 아마도 실전경험이 부족해서 나오는 미숙함 때문에 생각보다 좋은 점수를 받

지 못하신 것 같습니다. 다음은 스터디 시기에 따른 이론 공부방법입니다. 단순한 저의 생

각이고 또한 이것이 정답은 아니니 너무 심각하게 따라하려고 하지 마시고 자신의 상황에

따라 적절히 조정하시길 바랍니다. (정답을 알면 제가 오래 공부하지 않았겠져 ^^)

이론과목에 대하여 서브를 안 만드시는 분도 계십니다. 하지만 여기선 육필서브 건 기존 서

브에 가감하여 자신만의 서브를 만들 건 서브를 만든다는 전제하여 서술하도록 하겠습니다

<스터디 1기 (1월~3월)시 방법>

님의 경우 2년차때 기본적으로 공부를 하셨고 또한 2006년도 스터디 자료 및 기본서 및

서브를 가지고 계실 겁니다. 1기는 상대적으로 시간적 여유가 있으므로 스터디를 할 경우

스터디진도를 충실히 따라가면서 성실하게 선행⋅후행 학습을 하시고 더불어 기본서를 정

독하는 시간을 갖고 다시한번 감칙내용 및 기본목차 암기 및 정확한 의의암기를 하는 작업을

하세여. 스터디 1기 (1월~3월)는 기본적 내용을 다시 한 번 점검하고 정확한 의의암기를 통해

출제위원에게 기본이 되어 있다는 느낌을 표현할 수 있도록 준비해야 할 시기입니다. 1기를

다니지 않더라도 이러한 작업은 꼭 해야 할 것입니다

<스터디 2기 (4월~5월)시 방법>

2기에서는 서서히 1차를 준비해야 할 시기이므로 1기 때 작성하고 정리한 <자신의 서브

+ 기본서 내용>에 대한 목차 및 두문자의 암기가 필요합니다. 어느 정도 암기가 되어 있을

것이므로 2기때는 암기만 하지 마시고 기본서 혹은 기타참고서적을 통해 창의적이고 독특

한 목차구성을 위한 나만의 쏘스(source)를 만드는 데 시간을 할애하도록 하세여. 동차이므

로 3기때는 1차 하느라 바쁘고 4기 가면 편안하게 창의적인 목차를 구상할 시간적 여유가

없으므로 2기때 이러한 작업이 이루어져야만 합니다

이를 위해 각 chapter별로 범위를 정하여 각종 기본서등과 자신의 육필서브 혹은 기본서

브를 변형한 자신의 서브를 비교하여 두문자를 정리하고 자신의 목차 및 자신만의 서브를

90% 이상 완성해야 합니다

<스터디 3~4기(5, 6 7, 8월)시 방법>

3기때는 아무리 1차에 자신이 있더라도 불안감을 떨쳐버릴 수 없는 바 2차과목을 공부할

시간을 내기가 상당히 어려울 것입니다. 1차를 합격하고 4기즈음에 접어들어야 이론을 공부

할 수 있을 것입니다. 경제적 여유가 있어 스터디 3기를 다니신다면 감각유지 차원에서 시

험만 보고 강평은 생략하고 1차에 매진하세여. 1차 없이는 절대 2차 없습니다

1차는 약간 오버라고 생각이 들 정도로 (평균 65이상 받을 정도의 실력)공부하여야 합니다

4기때는 2기때 완성한 서브에 대하여 완벽한 암기를 할 시기입니다.

이때 팀장들이 나누어주는 교수님들의 논문이나 시사적인 내용을 간단히 정리하셔야 합니

다. 논문의 내용을 완벽하게 소화하지 못하는 이상 개념이나 요약한 내용 정도만 숙지하도

록 하세여. 논문 내용이 나왔다고 해서 알지도 못하면서 외워쓴다면 설사 내용이 맞더라도

절대 좋은 평가를 받지 못합니다. 차라리 자신의 생각대로 쓰는 것이 훨씬 낫습니다.

4. 그리고 이론 답안 작성 시 어떤 마인드를 갖고 쓰시는지도 알고 싶습니다. 구체적으로

고! 득점을 받을 수 있는 스킬이 무엇인지, 어디에 주안점을 두시고 쓰셨는지 알고 싶습니

다.

(1) 이론답안 작성시 가졌던 마인드

일단 실무시험을 보고 나서 점심 먹으면서 바로 잊어버리려고 노력했으며 이론시간까지 실

무시간에 했던 실수를 생각하는 것은 이론시험까지 망치는 지름길입니다.

아는 문제가 나온다면 절대 시중의 문제와 같은 문제가 절대 나오지 않는다고 다짐 또 다짐

하고 문제가 쪼개져서 나올 경우 각각의 물음에 대한 상호연관성을 항상 생각하였습니다

모르는 문제가 나올시 그것에 대한 의의 , 법 내용이라면 법의 근거, 경제학적으로 감정평

가쪽으로 어떻게 이것이 연관지어 그럴듯한 내용으로 면피할 것인가를 생각하였습니다

출제위원분들이 내 답안을 꼼꼼히 읽지 않을 것이라는 것을 전제로 너무 튀지 않되 대신 묻

어가는 답안이 되지 않도록 하기 위해

대목차는 문제에서 주어진 대로 충실히 그 안의 소목차에서 추가목차등 약간의 변형을 주도

록 노력했습니다

(2) 고득점 받는 스킬 및 주안점

고득점 받는 정석이 있었다면 이렇게 오래 공부하지는 않았겠져? 고득점 받는 절대적인 방

법은 저도 잘 모르겠습니다. 하지만 여러 이론 잘하시는 분들의 공통적인 의견을 취합하여

제 나름대로 생각하는 이론 답안 작성 요령에 대해서 서술하도록 하겠습니다

그리고 실제 시험(14, 15, 16, 17회 )에서 제가 어떻게 작성해서 어떤 점수를 받았는가 하

는 것은 내밀한 경험이고 정확한 방법도 아닌바 저의 후배들 혹은 저를 보고 오신 팀원여러

분들에게만 문의하시는 분에 한정해서 오프에서 말씀드리려고 합니다. 이는 님의 이해를 바

랍니다

1) 서(序)쓰는 법

序 에서는 이 문제를 왜 물어봤나라는 내용을 써주었습니다

수익방식 혹은 부동산 정책과 관련된 문제일 경우 부동산 환경 변화, 시사적 화두제시

감칙내용에 있는 것이라면 감칙 개정의 내용

감정평가와 관련하여 이 부분이 매우 중요하다 (출제의도겠져 ^^)라는 말을 적어주었습니다

2) 본론쓰기

일단 물어보는 것에 충실하게 답하되 묻어가는 답안이 되지 않기 위해 소목차에 변형을 주

었고 목차간 관련성 (관련의 모습은 비교, 예시, 감정평가절차에서 어떠한 위치에 있나 이

런식의 모습으로 나타납니다)을 강조했습니다. 이때 중요단어는 항상 영어를 곁들여서 서술

했으며 필요한 경우 그래프도 적극 활용할 수 있습니다

3) 결 쓰는 법

해당 문제의 논점을 요약하고 단순한 요약에서 한걸음 더 나아가 억지로라도 한계점 및 개

선방안에 대한 나름대로의 생각을 서술하려고 노력하였습니다 (이때 경제학적인 내용을 적

어주면 돋보이겠져? ^^ 생각없는 답안으로 보이지 않기 위해서라도 이러한 방법은 꼭 필요

합니다)

부동산학은 일반 경제학에 부동산이라는 특수한 성격의 재화를 다루는 것으로 볼 수 있습니

다. 즉 부동산학은 부동산이라는 재화에 대한 경제학이라는 것입니다.

항상 답안을 쓸 때 경제학적인 내용을 어떻게 녹여쓸 수 있을까를 고민하셔야 합니다

이는 시험장에서 갑자기 되는 것이 아니라 평소에 어떤 테마가 나오면 나는 경제학의 이런

부분을 따서 활용해야 겠다 라고 생각하는 습관을 들이고 준비를 해야 시험장에서 그것이

활용될 수 있습니다

그리고 항상 영어와 그래프를 활용할 수 있나 없나를 고민했습니다

한 예로 구라를 조금 보태서 애기하면 <사석에서 노태욱 교수님이 말씀하시길 그래프에서 수

요-공급 쓸때 우리말로 쓰기 보다는 Demand - Supply라고 쓴 수험생의 답안을 보다보면

우리 감정평가업계를 이끌 글로벌 리더라고 생각한다>라고 말씀하셨습니다

우리가 생각하면 이러한 것이 참으로 유치해 보이지만 답안지의 내용으로만 수험생을 만나

는 출제 교수님 입장에서는 이렇게 써놓은 답안을 좋아하실 수 밖에 없을 것 같습니다 이

출제위원님들이 이러한 것을 좋아하시니 합격하기 위해서 저희는 따라야 겠져? ^^

저의 경우 실제 이번 시험에서도 2번 문제에 각종 가치에 대하여 영어를 써주었습니다

에구구 글이 아주 장문이 되었군여. ㅠ . ㅠ

15회 전체 및 이론수석 권소현님 , 15회 실무수석 손인석님 , 17회 전체수석 최은영님 등

위의 분들 모두 3년차 동차로 수석 합격하신 분들입니다

요즘 수석들은 3년차 동차인 분들이 많습니다.

전략을 잘 세우고 관리를 잘한다면 최고의 컨디션으로 최고의 성적으로 합격하실 수 있을

겁니다 힘내시구여.

제 글이 내년에 합격하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다

음양화평지인이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세여~ ^^/

토지이용의 합리성 제고를 위한 개발권양도제에 관한 연구

우리나라의 토지이용정책은 용도지역제(zoning) 중심의 국토관리로 인한 계획적인 국토관리의 어려움, 장기미집행 도시계획시설과 개발제한구역에 대한 헌법불합치 결정을 둘러싼 토지에 대한 공·사익간의 잦은 충돌 및 사익보호 경향, 국토의 난개발 방지와 보전의 필요성 증대, 지속가능성(sustainability) 개념의 강조와 토지에 대한 국민들의 인식 변화 등은 소유중심의 토지소유권 관념에 큰 변화를 요구하고 있는 요인들이라 할 수 있다.

본 연구는 국토환경을 둘러싼 이러한 패러다임의 변화로 토지이용의 합리성 제고를 위한 수단으로서 개발권 분리사례 중 주로 개발권 양도제를 연구대상으로 설정하여 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성 측면에서의 적용가능성과 적용과정, 제도화 방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다.

이를 위하여 토지이용의 합리성 개념에 대한 조작화를 시도하기 위하여 다양한 합리성의 학문적 개념을 바탕으로 토지이용가치와 토지이용계획 측면에서의 합리성 개념을 도출해 봄으로써, 지속가능한 토지이용과 개발권양도제의 논리적 상관관계를 검토해 보았다.

현대의 토지이용정책은 위에서 살펴본 지속가능한 발전의 틀 속에서 생태적 가치(ecological value), 시장가치(market value), 사회적 이용가치(social use value)가 균형을 이루어야 한다.

따라서 지속가능한 토지이용이란 토지의 경제적·사회적·환경적 가치가 조화되고 통합된 토지이용체계를 의미한다고 할 수 있다.

현대사회에 들어와서 토지문제가 차지하는 비중이 커지고, 토지재산권에 대한 공적 규제가 점차 강화되어 감에 따라 개발권 개념의 정립은 물론 토지소유권으로부터의 분리에 대한 논의가 활발해지게 되었다.

이렇게 개발권을 국가가 소유할 경우, ‘선계획-후개발’ 원칙에 따라 합리적 계획에 의한 개발행위의 공적 통제가 가능해지고, 토지가격이 현재 이용가치에 한정되기 때문에 미래가치를 겨냥한 투기적 토지소유 행위가 일어날 수 없으며, 결과적으로 지가안정과 공공시설 설치에 따르는 보상비용의 절감이 가능하게 되는 장점이 있다.

토지를 둘러싼 공익과 사익간의 갈등은 개발제한구역, 군사시설보호구역, 도시계획시설 결정 고시지역 등 토지이용이 심하게 규제된 지역의 토지소유자에 의한 구역해제 또는 보상 요구가 급증하고 있다.

즉, 상수원보호구역, 문화재보호구역 등 토지이용규제가 심한 지역의 소유자에게 국가가 보상하도록 함으로써 막대한 재원의 조달이 불가피하게 될 것이다. 또한 현재 보상의 대상이 되지 않는 군사시설보호구역, 국공립공원의 경우에도 형평성의 문제와 함께 끊임없는 주민 민원이 예상되며, 정치적 다원화, 사인의 토지재산권 보호 경향 등과 같은 사회변화는 보상 없는 토지이용 및 개발제한이 더욱 어려워질 것으로 전망된다.

이러한 관점에서 보상재원의 확보를 통해 문제 해결을 도모하거나, 토지소유권제도를 재정립할 필요성이 있는 것이다.

이들 토지의 규제손실을 모두 보상하기 위해서는 막대한 재정부담이 요구되나, 사실상 그만한 재원을 조달하기는 어렵기 때문이다.

따라서 토지소유권에서 개발권을 분리하여 토지소유자로 하여금 이를 행사･유통할 수 있도록 하는 개발권양도제는 별도의 재정부담 없이 규제에 따른 토지소유자의 손실을 보전할 수 있는 훌륭한 대체수단이 될 수 있다.

일반적으로 토지이용규제를 받는 토지와 그렇지 않는 토지 사이에는 지가수준에 차이가 발생하는 등 사회적 형평성의 문제도 더욱 더 심각하게 발생할 가능성이 높아질 것이므로, 토지이용규제를 받는 토지소유자에게 다른 지역에서 개발권을 행사하거나 타인에게 양도할 수 있도록 하여 규제손실을 보전할 수 있도록 하는 개발권양도제는 재산상의 형평성 문제를 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 기대된다.

또한 개발권양도제는 다른 보상수단과는 달리 토지소유자에 대한 손실보전에 별도의 재원이 요구되지 않는 까닭에 막대한 재정부담을 덜 수 있으며, 토지이용규제를 통해 목적하는 공익을 달성하는 동시에, 토지소유자의 규제손실을 보전하여 사익을 보호함으로써 토지에 관한 공익과 사익을 사전에 조정해 주는 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대된다.

한편 소유중심의 토지관이 지배적이고 개발이익의 사유화가 과도하게 허용되는 우리나라와 같은 사회에서 용도지역제에 의한 토지이용규제는 규제지역의 토지소유자의 반발이 커서 국토의 계획적․친환경적 토지이용 및 관리에는 많은 한계가 있었다.

즉, 대도시 주변의 우량농지, 생태학적으로 보전가치가 있는 지역, 수려한 자연경관, 기타 도시확산 방지를 위한 개발제한구역의 신설·확장·조정 등 환경자원의 보전이나 공익을 위해 엄격한 토지이용규제가 불가피한 현실이지만 현행 용도지역제에서는 용도지정 자체가 규제로 인한 손실을 발생시키고 이에 대한 아무런 보정장치가 없어 많은 사회적 비용과 갈등을 초래하고 있다.

그러므로 개발권양도제는 토지이용규제의 원활한 집행을 도와주고, 토지이용규제가 당초 의도한 토지의 효율적 이용을 도모하게 해 줄 것으로 기대된다.

그리고 환경과 보전에 대한 국민욕구가 증대됨에 따라 국토이용관리에 관한 새로운 패러다임을 정립할 필요가 발생하였고, 국토계획법의 제정 등에서 나타나듯 각종 정책에서 “선계획-후개발” 체계 구축을 제시하고 있다.

이러한 상황에서 개발권양도제는 문화재 및 역사적 건축물 보존, 상수원 보호, 자연생태계 보호, 자연경관 및 환경보전, 대도시 주변의 우량농지 및 녹지보전 등에 유효한 정책수단이 될 수 있을 것으로 기대된다.

개발권양도제에 힘입어 그러한 목적을 위한 토지이용규제를 원활히 시행함으로써 친환경적 국토관리에 중대한 역할을 할 수 있음은 물론이다.

각국의 개발권 분리사례를 비교·분석해 보기 위하여 영국의 개발권 공유화, 프랑스의 법정밀도상한제, 미국의 개발권매입제와 개발권양도제에 대하여 시행목적 및 주요내용, 전개과정 등을 중심으로 살펴봄으로써 각 제도별 차별성과 한계점 등을 제시해 본 결과, 우리나라의 토지이용정책은 미국과 토지이용규제 시스템이 유사한 용도지역제(zoning)를 근간으로 하여 국토를 관리해 왔기 때문에 미국의 개발권양도제가 우리 실정에 부합할 것으로 분석되었다.

개발권양도의 제도화 방안으로, 합리적인 토지이용 측면에서의 개발권양도제의 적용가능성을 특히 지속가능한 토지이용의 분석단위로 설정한 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성의 범주 속에서 적용가능한지를 검토한 후, 합리적 토지이용의 전략적 측면에서의 효용성을 검토하였다.

토지이용의 합리성 논의를 위해 지속가능한 토지이용의 범주 속에서 조작화를 시도한 결과, 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성 등의 이념에서 개발권양도제가 다른 개발권 분리제도들보다 상대적으로 우위에 있는 것으로 평가되었다.

마지막으로 개발권양도제의 법적 문제점, 제도 도입과 적용상의 한계점을 바탕으로, 우리나라의 현실에 맞게 단계적으로 적용하기 위한 전제조건을 설정하고, 구체적인 개발권양도제의 적용과정을 제시하였다.

이를 바탕으로 개발권양도제를 도입하여 제도화하기 위한 근거법령 및 운영체제 구축, 개발권 거래과정 및 제도시행 절차 등을 제시하고 있다.

그러나 개발권양도제가 성공적으로 도입·시행되기 위해서는 여러 선행조건의 충족이 필요하며, 구체적인 시행방안의 도출을 위한 심도 있는 검토가 뒤따라야 할 것으로 생각된다.

우리나라는 분명히 미국과 다른 독특한 토지소유권 의식이 토지소유자들에게 잠재되어 있으며, 개발권양도제를 도입하기 위한 여러 선결조건의 검토와 더불어 시민사회의 역량 및 제도에 대한 홍보와 교육 등이 먼저 이루어진 뒤에 중·장기적인 관점에서 시범적으로 가이드라인을 정하여 시행할 필요가 있을 것으로 여겨진다.

고등법원 판결 요지 :  ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제73조의 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상청구를 함에 있어, 재결절차를 거치지 않았다면 부적법한 소로서 각하되어야 하고, 설령 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거쳤다고 하더라도, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다.

주 문

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지
연손해금 청구 부분에 관한 소를 각하한다.

나. 피고는 원고에게 47,127,100원 및 이에 대하여 2009. 4. 22.부터 2010. 11. 19.까
지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원
을 지급하라.

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

이 유

1. 재결의 경위

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유 제1항 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연
손해금 청구 부분에 관한 본안전 항변에 대한 판단

가. 본안전 항변

원고가 이 사건 토지의 수용으로 그와 일단의 토지인 서울 ○○구 ○○동 ○○ 대
141㎡(이하 ‘이 사건 잔여지’라 한다)의 가치가 하락하였음을 이유로 이 사건 잔여지의
가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연손해금을 청구함에 대하여,
피고는 원고가 이 사건 잔여지에 대한 재결절차를 거치지 않아 위 청구 부분에 관한
소는 부적법하다고 주장한다.

나. 관계법령
별지 ‘관계법령’ 기재와 같다.

다. 판단

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제73조 제1항에서는 “사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는때 또는 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다”고 규정하고 있는바,

공익사업법 제34조, 제50조, 제61조, 제73조, 제83조 내지 제85조의 규정 및입법취지 등을 종합하

여 보면, 토지소유자가 사업시행자로부터 공익사업법 제73조에 따른 잔여지 가격감소 등으로 인한

손실보상을 받기 위해서는 공익사업법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 그 재결

에 대하여 불복이 있는 때에 비로소 공익사업법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있

을 뿐, 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은

허용되지아니한다 (대법원 2008. 7. 10. 선고 2006두19495 판결 참조).

나아가, 토지소유자가 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거친 경우에는, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것이 허용되는지에 관하여 살피건대,  

① 공익사업법 제73조 및 제74조에 의하면, 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때에는 그 손실을 보상하여야 하고, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 위와 같은 잔여지의 수용청구 또는 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상청구는 수용에서 제외된 토지에 관한 것으로서, 수용대상 토지의 보상금에 관한 것과는 대상을 달리하고 있는 점,

② 공익사업법 제26조, 제28조, 제30조는 수용대상 토지에 관하여, 사업시행자가 토지 등을 수용 또는 사용하기 위해서는 토지소유자 등과 협의의 절차를 거쳐야 하고, 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업인정고시가 있은 날부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 협의가 성립되지 아니한 때에 토지소유자 등도 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있음에 반하여, 공익사업법 제73조, 제74조는 잔여지와 관련하여, 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소한 경우 그 손실을 보상하여야 하는데, 그 손실의 보상은 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없고, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 경우 수용의 청구는 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같이 수용대상 토지의 손실보상과 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상은 그 보상요건과 보상청구기한 등 절차가 달리 규정되어 있는점,  

③ 공익사업법 제73조는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득또는 사용됨으로

인하여 잔여지의 가격이 감소한 경우 그 손실을 보상하도록 규정하고있는데, 앞서 본 바와 같이 잔

여지 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 반드시 재결절차를 거쳐야 한다는 것(위 대법원 2006

두19495 판결 참조)은, 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금과 관련하여 어느 토지가 ‘일단의 토

지’ 및 ‘잔여지’에 해당하는지,토지의 수용 등으로 인하여 잔여지의 가격감소가 있는지 여부, 이로

인한 손실의 범위는 어떠한지 등에 관하여 재결절차를 통하여 행정청의 전문적 판단을 선행하도록

하는것이 절차의 효율적 운영이라는 측면에서 합리적이기 때문인데(또한 그렇게 하는 것이토지소

유자 등에게 특별히 불리하다고 볼 수도 없다), 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거

쳤다고 한들, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로인한 손실보상에 관하여는 위와 같

은 재결절차를 통한 행정청의 전문적 판단을 선행하였다고 볼 수 없는 점

④ 공익사업법이 2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되면서 신설된 제73조 제4항은, 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상에 관하여 공익사업법 제9조제6항 및 제7항을 준용함으로써 토지소유자가 사업시행자와 협의하여 결정하되 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 규정한 점 등을 종합하여 보면, 토지소유자가 수용대상 토지의 보상금과 관련하여 수용재결을 거쳤다고 하더라도, 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로손실보상을 청구하는 것이 허용되지 않는다고 할 것이다.

이 사건에서 보건대, 갑 제3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 수용대상 토지인 위 ○○동 ◊◊ 대 302㎡(이 사건 토지)에 대한 보상금과 관련한 수용재결을 거쳤을 뿐, 이 사건 잔여지인 위 ○○동 ○○ 대지 141㎡에 대하여는잔여지 매수청구 또는 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금에 관하여는 아무런 재결을 거치지 아니한 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 원고의 이 사건 청구 중 이 사건잔여지의 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및 그 지연손해금 청구 부분에관한 소는 재결절차를 거치지 아니한 것으로서 부적법하다고 할 것이다. 따라서 피고의 본안전 항변은 이유 있다.

3. 수용대상 토지인 이 사건 토지의 손실보상금 증액청구에 대한 판단

가. 원고의 주장
이 사건 토지의 위치 및 형상, 이용 상황을 고려해 볼 때 그 보상가액이 인근의
토지가액에 비추어 지나치게 저렴하다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 토지는 서울 ○○구○○동 ‘○○역’ 북측 인근에 위치하고 있고, 주위
에는 아파트 및 단독주택 등이 혼재하여 있으며, 토지이용계획상 제2종 일반주거지역
으로 지정되어 있다

(2) ① 재결감정인은 이 사건 토지에 관하여 서울 ○○구 ○○동 ○○ 대 136㎡를
비교표준지로 선정한 다음, 아래 감정평가표와 같이 시점수정, 지역요인 비교, 개별요
인 비교 및 기타요인 보정을 거쳐 그 보상가액을 산정하였고, ② 수용재결감정인은 이
사건 건물에 관하여 구조, 용재, 규모, 현상 및 이용상황, 유지관리상태, 이전가능성 및
난이도 등을 고려하여 이전비로 평가하되, 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목
적대로 사용할 수 없는 경우에는 취득비로 평가하는 방법으로 보상가액을 산정하였다.

(3) 제1심 법원의 감정촉탁을 받은 감정인(이하 ‘법원감정인’이라 하고 그 감정결과
를 ‘법원감정’이라 한다)은 아래 감정평가표와 같이 재결감정과 동일한 표준지를 선정
하여 품등비교를 거치고, 서울 ○○구 ◈◈동 ○○ 토지에 대한 보상선례를 기타요인
으로 반영하여 그 가액을 1,069,080,000원(3,540,000원 × 302㎡)으로 산정하였다.

[감정평가표]

다. 판단

(1) 인근 토지가액에 비추어 보상가가 낮다는 주장에 대한 판단

앞서 인정한 사실에 의하면, 재결감정 및 법원감정은 공익사업법 등 관계법령에

서 정한 바에 따라 이 사건 토지에 대하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 적법하

게 보상가액을 산정하였음을 알 수 있으므로, 이에 관하여 어떠한 잘못이 있다고 볼

수 없고, 감정가액이 인근토지의 거래시가에 비하여 낮다는 사정만으로 감정이 위법하

다고 할 수도 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

한편 피고는, 비교표준지와 이 사건 토지의 접근조건, 환경조건, 획지조건 등 품
등비교에 있어 법원감정이 재결감정에 비해 적정하지 못하므로 법원감정에 따라 보상
금을 평가해서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에
있어서 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가
방법에 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는
서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가
생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할
자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법
원의 재량에 속한다고 할 것이므로(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129 판결 등 참
조), 이와 다른 전제 하에 있는 피고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 정당한 보상금
이 법원은 이 사건 토지의 보상금에 대하여 재결감정과 법원감정 중 품등비교를
보다 적정하게 하였다고 판단되는 법원감정을 채택하기로 한다(원고는 이 사건 건물에
대한 손실보상금은 다투지 아니한다).

법원감정에 의하면 이 사건 토지에 대한 정당한 보상금은 1,069,080,000원이 되
고, 위 금액이 재결감정금액보다 47,127,100원(= 1,069,080,000원 - 1,021,952,900원)이
더 많음은 계산상 명백하다.

따라서 피고는 원고에게 위 47,127,100원 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인
2009. 4. 22.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판
결 선고일인 2010. 11. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지
는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할
의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건 청구 중 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 124,503,000원 및
그 지연손해금 청구 부분에 관한 소는 부적법하므로 각하하고, 이 사건 토지의 손실보
상금 증액청구 부분은 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없
어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소
를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 조인호

판사 반정모

판사 이영풍

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이 유
상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제2점에 대하여

구 농어촌발전특별조치법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 개정되기 전의 것,2009. 5. 27. 법률 제9717호 농어업․농어촌 및 식품산업 기본법 부칙 제2조로 폐지)제42조 제1, 2, 4항, 구 농 어 촌 발 전 특 별 조 치 법 시 행 령 (1995. 12. 22. 대통령령제14835호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1, 2항에 의하면, 시․도지사는 농업진흥지역을 지정한 때에는 지정 연월일, 행정구역별 농업진흥지역의 면적, 농업진흥지역 등이표시된 축척 5,000분의 1 이상의 지형도(5,000분의 1 이상의 지형도가 작성되지 아니한 지역의 경우에는 25,000분의 1의 지형도)를 고시하고, 그 고시내용을 지체 없이 농림수산부장관에게 보고하는 동시에 시장․군수에게 통지하여야 하며, 통지를 받은 시장․군수는 읍․면․동별로 용도구역별 토지조서를 포함하여 20일 이상 일반에게 열람하게 하여야 한다고 규정되어 있으므로, 시․도지사가 행한 농업진흥지역 지정처분은그 지정내용 및 첨부된 도면의 고시로써 그 지역의 경계가 확정된다(대법원 1998. 5. 15.선고 98두410 판결, 대법원 2001. 6. 12. 선고 99두10384 판결 등 참조).원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, //

1992년 고시에 농업진흥지역의 특정과 관련하여 지정도면과 토지조서가 다를 경우에는 지정도면을 기준으로 하도록 되어 있으므로이 사건 토지가 농업진흥지역에 포함되어 있는지 여부의 1차적인 기준은 1992년 고시당시 지정도면에 의하여야 하고, 지정도면이 명확하지 않다면 고시 당시 일반에게 열람된 토지조서 및 그 후 이를 바탕으로 작성된 관련 공부나 이 사건 토지를 둘러싼 여러 가지 정황을 함께 보아야 한다고 전제한 후,//

 제1심법원의 측량감정 결과에 의하더라도 1992년 고시 당시의 축척 25,000분의 1의 지형도상 농업진흥지역 경계선을 2000년고시 당시의 축척 5,000분의 1의 지번이 표시된 지형도에 이기하면 이 사건 토지15,067㎡ 중 2,364㎡만이 농업진흥지역 내에 포함되어 있고, 이 사건 토지 중 마산리(지번 생략) 토지는 11,347㎡ 중 68㎡만이 포함되어 있는 것으로 나타나는 점, 1992년고시의 내용에 기초하여 작성된 농업진흥지역 용도구역별 토지조서에는 김포시 양촌면마산리 일대의 다른 토지들은 농업진흥지역으로 기재되어 있으나 이 사건 토지는 누락되어 있는 점, 1992년 고시 등을 참작하여 작성되었을 것으로 보이는 농지원부에도 이사건 토지는 경지정리가 되지 아니한 농업진흥지역 외의 토지로 기재․관리되고 있었던 점,//

이 사건 토지에 대하여 1991. 10. 28. 경지정리 시행신고가 있었다가 같은 날폐지되었으며 실제로도 경지정리가 행하여지지 아니하였던 반면 1992년 고시 당시 농업진흥지역으로 지정된 주변의 다른 토지들은 경지정리가 이루어진 집단화된 답이었던점 등 여러 사정에 비추어 볼 때,//

 이 사건토지 전부가 1992년 고시 당시 농업진흥지역으로 지정된 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.또한 원심은, 2000년 고시 당시의 지형도와 농업진흥지역 용도구역별 토지조서에이 사건 토지가 농업진흥지역 내에 있는 것처럼 표시되어 있기는 하나, 2000년 고시는1992년 고시 당시의 지형도만으로는 필지별로 농업진흥지역에 편입되었는지 여부의확인이 곤란하여 ‘농업진흥지역 상세도작성계획 및 세부작성지침’에 따라 위 농업진흥지역을 필지별 편입 여부의 확인이 용이한 축척 5,000분의 1의 지번이 표시된 지형도에 이기한 후 농업진흥지역 용도구역별 토지조서를 이에 맞게 정비하고 그 결과를 고시하는 과정에서 이 사건 토지가 농업진흥지역 내에 위치한 토지인 것으로 잘못 표시된 것에 불과할 뿐만 아니라, 당시 시행되던 구 농지법(2002. 1. 14. 법률 제6597호로개정되기 전의 것) 제30조, 제32조, 제33조 등 관계 법령에 따른 농업진흥지역의 지정․변경 절차가 있었던 것도 아니라고 판단하였다.

관계 법령, 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 판단은 정당하다. 거기에 이 부분 상고이유 주장과 같은 농업진흥지역 지정에 관한 법리오해 및 논리와 경험칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법 등이 없다.그리고 구 농어촌발전특별조치법(1990. 4. 7.) 부칙 제6조에 의하면 기존의 절대농지는 농업진흥지역 안의 토지로, 상대농지는 농업진흥지역 밖의 토지로 보도록 하고있으므로, 이 사건 토지가 절대농지였다면 농업진흥지역 안의 토지로 보아야 한다는 취지의 주장은 상고심에 이르러 처음 제출된 것으로 적법한 상고이유가 되지 못한다.

2. 상고이유 제1점에 대하여

비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 등 참조).

또한 수용대상토지가 도시지역 내에 있는 경우 용도지역을 같이 하는 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 유사한 토지를 당해토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 하고(대법원 2006. 12. 21. 선고 2005두8825 판결등 참조),

마찬가지로 수용대상토지가 도시지역 외에 있는 경우 현실적 이용상황이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 용도지역까지 동일한 비교표준지가 있다면 이를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 한다.

원심판결 이유 및 기록에 의하면 이 사건 토지는 수용재결 당시 지목이 과수원, 답이었으며 현실적으로도 과수원, 농가주택 부지, 밭으로 이용되고 있었고, 토지이용계획확인서상 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도지역으로 농림지역이라고 표기되어있는 사실, 한편 수용재결 감정평가들에서는 이 사건 토지와 현실적 이용상황이 유사하고 용도지역도 동일한 김포시 양촌면 양곡리 1159 답 3,072㎡를 비교표준지로 선정한 반면,

원심이 채택한 제1심법원 감정평가에서는 이 사건 토지와 현실적 이용상황이 유사한 김포시 양촌면 마산리 169-1 대 502㎡, 같은 리 248-4 답 3,669㎡를 비교표준지로 선정하였으나, 이들은 그 용도지역이 관리지역인 사실을 알 수 있다.

이러한 사실을 위 법리에 비추어 보면, 수용재결 감정평가들에서 비교표준지로 선정한 위 양곡리 1159 토지는 제1심법원 감정평가에서 비교표준지로 선정한 위 마산리169-1, 248-4 토지들보다 용도지역, 주위환경 등의 제반 특성에 비추어 그 자연적․사회적 조건이 이 사건 토지와 더 유사하다 할 것이므로, 원심으로서는 수용재결 감정결과들 또는 제1심법원 감정 결과 중 이 사건 토지가 농림지역임을 전제로 한 것 중 가장 적정한 것을 채택하는 등의 조치를 취하였어야 할 것이다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같이 이 사건 토지가 농업진흥지역으로 지정된 것으로 볼 수 없다는 이유만을들어 그 이후의 용도지역 지정․변경의 가능성을 고려하지 아니한 채 그 용도지역을 만연히 관리지역으로 인정한 다음, 비교표준지로 용도지역이 관리지역인 위 마산리169-1, 248-4 토지들을 선정한 제1심법원 감정 결과를 채택하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 감정평가에 있어 비교표준지 선정에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 신영철
주 심 대법관 박시환
대법관 차한성
대법관 박병대

[1] 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 또는 세입자가 아닌 가구원이 사업시행자를 상대로 직접 주거이전비 지급을 구할 수 있는지 여부(소극)

[2] 택지개발사업지구 안에 있는 주택 소유자 甲이 주택에 관한 보상합의를 하여 사업시행자에게서 주거이전비를 수령하였는데, 이후 보상대상에서 제외되었던 甲의 아버지 乙이 사업인정고시일 당시 위 주택에서 함께 거주하였다고 주장하면서 사업시행자에게 주거이전비 지급을 청구한 사안에서, 乙에게 주거이전비 지급청구권이 있다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법’이라 한다) 제78조 제5항, 제7항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2007. 4. 12. 건설교통부령 제126호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 시행규칙’이라 한다) 제54조 제1항, 제2항, 제3항의 내용과 형식 및 주거이전비의 구체적 산정방식 등에 비추어 보면, 구 법과 그 위임에 따라 제정된 구 시행규칙에서 정한 주거이전비는 가구원 수에 따라 소유자 또는 세입자에게 지급되는 것으로서 소유자와 세입자가 지급청구권을 가지는 것으로 보아야 하므로, 소유자 또는 세입자가 아닌 가구원은 사업시행자를 상대로 직접 주거이전비 지급을 구할 수 없다.

(陰陽和平之人 주 : 시행규칙의 형식에 따라 충실히 해석한 것으로 별 특별한 논점은 없는 것으로 보임)

[2] 택지개발사업지구 안에 있는 주택 소유자 甲이 사업시행자와 주택에 관한 보상합의를 하면서 가족 3인(처, 자녀 및 어머니)과 함께 위 주택에 거주하였다며 사업시행자에게서 4인 가족에 대한 주거이전비를 수령하였는데, 이후 보상대상에서 제외되었던 甲의 아버지 乙이 사업인정고시일 당시 위 주택에서 함께 거주하였다고 주장하면서 사업시행자에게 주거이전비 지급을 청구한 사안에서, 소유자 아닌 가구원은 사업시행자를 상대로 직접 주거이전비 지급을 구할 수 없다는 이유로, 이와 달리 乙에게 주거이전비 지급청구권이 있다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

부동산개발이익 환수부담금의 적합성평가

국민에게 부담을 시키는 제도의 집행은 조세 뿐 아니고, 부담금은 더 엄격해야 한다. 부담금이 헌법에 정하는 평등권이 보장되지 않고, 부담이 과다하고, 중복성이 있어 사회문제화 되고 있다는 지적이다. 그래서 이 연구는 산정기준의 타당성, 부담의 비중복성, 적법성이 확보되는 것이 부담금 적합성이라 판단하여 종합적·체계적으로 접근을 시도하였다. 부담금 적합성 규명은 부담금제도의 실효성을 확보하는데 필요할 것이라는 생각이다.

이 연구에서 이론적 고찰을 통하여 개발행위는 물리적인 유형을 의미하고, 개발이익은 유형·무형·기타 사회 경제적 개념을 포함한다고 정의하였다. 개발이익 환수의 정당성은 기존 이론을 정리하였으며, 개발이익이 토지형질변경행위와 건축행위에서 각각 별개로 발생한다는 이론을 정립하였다.

개발이익의 경제적 효과와 개발이익의 측정을 기존 이론을 바탕으로 탐색하였고, 조세와 별도의 특별부담에 대한 정당성을 판례를 통하여 고찰하였다. 선행연구에서 부담금을 간헐적으로 분류하고 있어 전체 부담금 분류의 필요성을 느껴 부담금을 체계적으로 분류하고자 새롭게 시도하였고, 이를 통하여 연구의 범위를 한정하였다.

적합성평가결과는 첫째, 부담의 타당성 평가결과 농지전용부담금의 경우는 개발이익이 지역에 따라 차이가 발생함에도 불구하고, 이런 차이에 관계없이 부과되고 있었고, 부담비율이 각 지목별로 편차가 심한 것으로 나타났다. 유사 부담금간의 부담비율의 격차도 심했다. 일부부담금은 개발이익에 대한 평균부담이 개발이익을 초과하여 부담시키고 있어 원본잠식 가능성이 있었고, 개발이익과 연동되지 않고 일정액을 부과함으로써 개발행위에 따른 편익에 대응하지 못하였다.

둘째, 중복성이 있는 경우로 형질변경행위와 건축행위 간에는 중복성이 없었으나, 형질변경행위에 부과하는 부담금 간에 중복성이 있었고, 건축행위에 따른 부담금 간에는 중복성이 있었다.

셋째, 이익환수부담금은 평등에 원칙에는 반하지 않았다. 그러나 비례의 원칙 중 최소 침해의 원칙과 법익균형의 원칙에 반하고 있었다. 한편 개별부담금 하나만 놓고 분석하면 침해의 정도가 작다고 할 수 있으나, 여러 개의 부담금을 동시에 부담시키면 그 침해정도는 커질 것이다. 중복성이 있는 부담금은 최소 침해의 원칙에 반한다 할 수 있다.

부담금의 적합성이 확보되는 것은 부담금정책의 실효성을 높이는 작용을 함으로 이를 위한 몇 가지 대안이 필요하다. 첫째, 타당성을 확보하려면 지목별 부담비율의 격차를 줄이기 위해서는 용도지역별 ‘대’와 개발대상지목의 격차에 일정비율을 부담하는 것으로 변경할 필요가 있다. 부담비율은 일정금액을 일률적으로 부과하는 모순 때문이므로 개발이익에 상응하는 부담으로 개정되어야 한다. 재건축부담금의 종료시점기준가격을 감정평가금액으로 통일하여야 한다.

둘째, 중복부과를 시정하기위해서는 이익환수부담금 체계를 단순화할 필요가 있다. 개발이익을 형질변경행위에 따른 부담금과 건축행위에 따른 부담금으로 이원화하여 각 행위에 따른 부담금을 하나의 법률로 통합하여 관리하여야 한다. 형질변경행위에 따른 부담금은 기존의 ‘개발이익환수에 관한 법률’로 통합하는 방안을 제시한다. 현행 건축행위에 따른 부담금은 ‘기반시설부담금에 관한 법률’로 통폐합하는 것이 합리적일 것이다.

적법성확보방법으로 개발제한구역훼손부담금의 경우에 최소 침해의 원칙, 법익균형의 원칙을 준수하려면 산정방식을 현행 개발제한구역 외지역의 지목과 당해 개발하기전의 지목을 비교한 지가차이에서, 개발제한구역지역 내의 ‘대’와 해당 개발하기전의 지목의 지가차이를 부담금 산정 기준으로 개정해야할 것이다. 재건축부담금의 최소 침해원칙을 준수하려면 가공의 이익이 발생하지 않도록 하여야 한다. 그러기 위해서는 분양가격 대신 감정평가금액을 종료시점의 가격으로 결정해야 한다.

연구결과 발견한 점은 기반시설이 정비된 지역에서 개발이익이 오히려 더 많이 발생한다는 점이다. 그 이유는 이미 정부로부터 각종 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 상태에서 개발행위가 이루어지기 때문에 상승효과가 기반시설이 열악한 지역보다 많기 때문이다. 그런데 이처럼 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 지역은 부담금을 과소하게 부과하고, 기반시설에 대한 혜택을 입지 않는 지역은 부담금을 과대하게 부과함으로써 문제가 발생하고 있다는 점이다.

또한 부담금을 체계적으로 관리하지 못하고 부처의 필요나 사회적인 문제가 발생할 때 즉흥적으로 대응함으로써 체계가 복잡해져 비타당성 문제, 중복부과의 문제, 부적법성 문제가 발생한다. 따라서 이익환수부담금이 개발이익에 대응하게 부과하여 비타당성을 극복하고, 부담금체계도 단순화하여 중복성과 부적법성을 해소하여 이를 바탕으로 부담금의 적합성을 높이는 노력이 계속되어야 할 것이다.

주제어 : 개발이익, 환수부담금, 타당성, 중복성, 적법성

보증부월세를 고려한 수익환원법 적용에 관한 연구

2000년 이후 정부의 유동성 확대정책과 저금리 정책이 정착되면서 주거용 부동산 임료시장의 경우 전세계약을 보증부월세계약으로 전환하는 경우가 늘어나고 있다. 같은 맥락으로 최근에는 부동산을 자산가격 상승에 대한 자본수익 획득의 대상으로 보기보다는 임대를 통한 운영수익 획득의 대상으로 인식하는 경향이 증가하고 있다. 소매용 부동산은 대표적인 수익용 부동산의 하나로, 수익용 부동산에 대한 관심이 증대되면서 소매용 부동산의 임료와 가격에 대한 관심 또한 증가하고 있다. 부동산의 임료와 가격에 대한 문제는 결국 투자자의 수익률과 직결되는 문제이기 때문이다.

(22회 감정평가이론 1-2, 1-3번 문제와 연관) 

이러한 변화에 따라 감정평가 분야에 있어서도 수익을 기초로 한 감정평가가 더욱 중요해졌으며, 수익환원법에 의한 평가요청이 지속적으로 증가하고 있다. 그러나 아직까지 감정평가 실무에서 수익환원법에 의한 평가의 활용도는 적은 편이었으며, 수익환원법을 적용하기 위한 환원방법의 결정이나 순수익의 추정, 자본환원율 산정에 대한 다양한 연구가 이루어지지 못하고 있다.

또한 우리나라 고유의 전세금 및 보증금의 존재는 수익환원법의 적용을 더욱 어렵게 만든다. 이러한 배경하에 본 연구는 수익환원법 적용시 어려움으로 작용하는 보증부월세에 초점을 맞추어, 보증금비율, 보증금운용이율, 보증금에 대한 성격을 고려한 (23회 이론 2번 문제 관련)적정 순수익 추정과 자본환원율 산정에 대한 연구를 진행하였다.

먼저 순수익 추정의 전제가 되는 임료결정요인에 대한 분석을 시행하여 대상 부동산의 과거임료에 대한 적정성 검토나 유사 부동산의 임료를 비준할 때 고려해야할 요인 및 영향력을 파악하였다. 또한 보증부월세가 결정되는 절차로부터 추출한 자본환원율 산정수식을 제시하여 보증금비율이나 보증금운용이율, 보증금에 대한 시각차이에 따른 편차를 자본환원율 조정을 통하여 제거할 수 있도록 하였다.

자본환원율은 부동산 가격과 임료의 비율이므로 가격과 임료에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역적 요인 및 개별적 요인은 마찬가지로 자본환원율에 영향을 미치게 된다. 본 연구에서는 지역별로 임료형성특성이 다르게 나타나는 현상을 실증분석 하였으며, 그 결과를 자본환원율 산정에 반영하여 지역적 요인이 고려된 자본환원율 산정이 가능하도록 하였다. 또한 지역적 수준의 자본환원율을 개별 부동산에 적용할 때 고려하여야 할 개별적 요인에 대한 연구를 진행하여, 개별화․구체화된 자본환원율 산정을 가능하도록 하였다.

자기자본환원율은 자기자본에 배당되는 수익과 자기자본의 비율로, 보증금을 레버리지효과로 고려

한 경우, 자산의 기대가격상승률을 고려한 경우, 임대인의 금융차입을 고려한 경우로 나누어 자기

자본환원율의 변동과 레버리지효과를 파악하였다. 추가하여 자기자본환원율을 구성하는 각 요인에

대한 회귀분석을 시행하여 투자자의 관점에서 임대조건의 변동이나 금융차입을 통하여 자기자본환

원율을 변동시킬 수 있음을 분석하였다.

본 연구 결과를 통하여 보증금에 대한 여러 조건의 차이가 야기하는 수익가격의 편차를 줄일 수 있으며, 지역적 요인과 개별적 요인을 고려한 자본환원율의 산정은 수익환원법에 의한 수익가격의 가격설명력을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 본 연구에서 제시한 소매용 부동산 임료결정요인 분석 및 임료계약 특성, 지역별 임료특성은 기존연구가 부족하였던 소매용 부동산을 이해하는데 기여할 수 있을 것이다.

주제어 : 수익환원법, 보증부월세, 자본환원율, 임료, 소매용부동산.

장기미집행 도시계획시설의 금전 보상 방안에 관한 연구

도시계획시설의 집행이 장기적으로 지연됨으로 인하여 도시계획시설에 편입된 토지 및 건물소유자는 주택 건축을 포함한 개발행위가 모두 금지되는 등의 토지이용규제를 받아 사적 재산권에 심각한 손실을 입고 있다. 도시계획시설로 분류되는 완충녹지는 택지, 산업단지 등을 개발할 때 도시의 쾌적한 환경을 유지시키는데 도움이 되고 긴 선형형태로 조성되는 경우가 많기 때문에 도시녹지의 연결과 생물이동 통로인 녹지축으로서 중요한 의미를 가진다.

특히 철도변이나 고속도로변의 완충녹지는 소음․진동 등의 공해와 각종 사고나 자연재해 등의 방지를 위하여 설치되는 것이므로 녹지조성의 필요성이 더욱 크다. 이렇게 중요한 의미를 지님에도 불구하고 완충녹지 역시 다른 도시계획시설처럼 현재 그 기능을 하지 못하고 몇 십년간 방치되어 있는 곳이 많다.

2007년 말일 기준으로 전국 도시계획시설녹지의 면적은 약125.81㎢이고 이중 집행된 면적은 약67.37㎢이므로 집행비율은 53.55%에 불과한 실정이다. 전체 도시계획시설 중 공원, 유원지 다음으로 미집행비율이 크다. 전체의 추정사업비는 약7.4조원이다. 그러나 이 예산은 공시지가를 기준으로 책정된 것인 만큼 본 논문에서 사례조사를 통해 살펴본 바와 같이 완충녹지의 공시지가는 공법상의 제한사항이 반영되어 낮게 산정되어 있으므로 실제 소요예산은 훨씬 더 늘어날 것으로 보인다.

정부나 지방자치단체의 재정형편상 막대한 예산을 들여 녹지에 저촉된 토지를 단기간에 매수하여 녹지조성사업을 시행하기에는 한계가 있을 수밖에 없다. 그리하여 본 논문에서는 점진적․단계적인 보상방안으로서 계획제한에 대한 금전보상제도를 도입하여 국민의 권리구제에 기여하도록 하는 것이 주된 연구목적이다.

이러한 연구목적을 위하여 이론적 고찰로서 장기미집행 도시계획시설의 개념, 장기미집행 도시계획시설의 실태 및 발생원인과 문제점, 계획제한으로 인한 손실의 특성, 손실보상청구권, 손실보상의 대상 및 손실보상의 범위에 대하여 고찰하였다.

1999년 10월 구 도시계획법 제4조에 대한 헌법불합치결정으로 말미암아 장기미집행 도시계획시설의 권리구제제도로서 매수청구권제도와 도시계획시설결정 실효제도가 도입되었다. 매수청구권제도는 지목이 ‘대(垈)’인 경우에만 인정되며, 매수청구의 인용을 못할 경우 일정한 개발행위를 허용해야 하기 때문에 도시계획시설사업을 더욱 어렵게 만드는 단점이 있다. 또한 2000년부터 2007년까지 매수청구 대상토지 중 약 0.77%정도만 청구되었는데 그중에서도 예산부족으로 청구면적의 약 44.6%정도만이 매수된 실정이다. 매수청구율이 미미한데도 불구하고 예산 부족으로 다 매수해주지 못하고 있는 것이다. 만약 대국민 홍보가 잘되어 매수청구가 많이 늘어난다면 미매수율은 더욱 늘어날 것이고, 매수하지 못하면 일정한 건축행위를 허용해야 하므로 장차 도시계획사업을 시행하기는 더욱 어려워 질 것이다. 도시계획시설결정 실효제도는 도시계획사업을 촉진시키는 효과는 있을지 모르나, 그것도 예산사정으로 20년내에 모든 도시계획시설이 설치되는 것은 불가능할 것이다. 만약 일몰제가 그대로 시행된다면 2020년 이후 도시기반시설의 상실은 물론 도시계획 전반에 결쳐서 커다란 혼란을 초래할 것이다.

이와 같이 현행 권리구제제도로는 한계가 있고 어떠한 권리구제제도이든 국가나 지방자치단체의 재정능력 등 현실적인 제한을 감안하지 않을 수 없는 사실임을 고려한다면 점진적이고 단계적인 보상제도를 도입하는 것이 가장 합리적인 대안이 될 수 있을 것이다. 본 논문에서는 그러한 대안으로 계획제한에 대한 금전보상제도의 도입을 주장하였다. 그것이 헌법 제23조 제3항과 헌법재판소의 보상의 필요성에 관한 결정취지에도 부합하는 것이기 때문이다. 그러나 수많은 계획제한 중에서 어떤 것을 보상의 대상으로 해야 하고 보상의 기준과 보상방법 등을 어떻게 해야 할 것인지가 과제로 대두되게 된다.

금전보상의 대상에 대하여 전체적인 계획제한에 대하여 일반적인 기준을 정하는 것은 어려운 일이고, 개별적이고 구체적인 사항에 따른 별도의 기준을 마련하여야 할 것으로 판단된다.

그리하여 본 논문에서는 도시계획제한 중에서 피해정도가 가장 심하다고 생각되는 철도변 완충녹지를 사례로 하여 보상대상의 설정과 보상기준 및 보상방법을 마련해 보았다. 철도변 완충녹지는 행정법상 손실보상제도의 주요 논점인 계획제한에 의한 보상문제와 사업손실 보상문제가 중첩되어 피해를 입고 있는 부분이므로 어떤 것보다도 시급히 손실보상이 이루어져야 할 것이다.

그렇다고 철도변 완충녹지의 모든 토지가 보상의 대상이 된다고 할 수는 없으며, 헌법재판소의 결정취지로 미루어보아 그 토지 본래의 기능을 하지 못하는 경우만이 보상의 대상이 된다고 볼 수 있다. 여기에 해당되는 부분이 지목이 대(垈), 공장용지, 잡종지이나 나대지인 경우와 상업지역, 주거지역, 공업지역내의 농지나 임지라고 볼 수 있다.

상업지역, 주거지역, 공업지역내의 토지는 비록 지목이 전․답이거나 임야일지라도 농경지나 임야로 이용되는 것이 본래의 기능에 부합된다고 할 수 없고 택지예정지로 볼 수 있는 것이므로 본래의 기능을 다하지 못하는 경우에 해당된다고 볼 수 있다. 그리고 시간적으로 도시계획시설결정 이후 5년이 경과된 경우에 보상의 대상이 될 수 있다고 본다.

철도변 완충녹지의 제한손실에 대한 보상 필요성이 아무리 크다 해도 보상기준이나 보상방법에 대한 연구가 이루어지지 않으면 보상을 할 수 없게 된다. 보상기준과 보상방법을 도출하기 위하여 본 논문에서는 전주역 주변 완충녹지를 사례로 완충녹지의 이용실태와 피해상황 등에 대하여 사례분석을 실시하였다. 철도변 완충녹지에서의 제한손실에 대한 보상방법으로 공시지가비교법과 제한손실을 직접 감정에 의하여 산정하는 방법이 있을 수 있다. 공시지가비교법은 완충녹지의 공시지가가 일관성이 없고 소음․진동으로 인한 사업손실 부분이 배제되는 문제점이 있어서 적용하기가 어렵다. 제한손실액에 대한 감정을 실시하여 보상액을 산정하는 방법은 완충녹지의 개별사정에 따른 특성을 반영할 수 있는 장점이 있어서 채택이 가능하다.

보상기준에 대하여는 현재 제도화되어 있는 선하지보상제도를 응용하여 보상기준안을 제시해 보았다. 즉 완충녹지 제한손실에 대한 보상가액은 「당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정률 × 보상비율 × 완충녹지 저촉면적」의 공식으로 산출될 수 있다. 보정률은 완충녹지의 저촉으로 인한 토지이용상의 제한 등이 당해 토지의 전체면적에 미치는 영향정도 등을 고려하여 정한 율이고, 보상비율은 완충녹지 저촉으로 인한 재산가치 하락액(당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정률)의 일정 비율을 말한다. 완충녹지는 선하지와는 달리 장래 수용보상을 전제로 하므로 제한상태의 보상액은 상당한 보상이면 족하다고 볼 수 있기 때문이다. 제한손실에 대한 금전보상제도와 매수청구권제도는 다같이 국민의 권리구제를 위한 별개의 제도이므로 보상이론상 순차적인 청구가 가능하다고 할 수 있다. 제한손실에 대한 금전보상제도가 점차 정착이 된다면 도시계획시설결정 실효제도는 제도개선이 불가피하다. 공원이나 유원지 및 녹지를 대상에서 제외하거나 실효기간을 더 장기로 연장하는 방법이 있을 수 있다.

(22회 감정평가이론 1-1번 문제를 응용하여 차후에 출제될 가능성이 있음)

헌법재판소의 보상의 필요성에 관한 결정례와 헌법 제23조 제3항, 매수청구제도의 운영실태 등을 종합적으로 검토해 본 결과 계획제한에 따른 국민의 권리구제를 위하여 보다 실효성있고 현실적인 방안은 매수청구제도나 도시계획시설결정 실효제도보다는 계획제한에 대한 금전보상제도의 도입이 필요하다고 생각된다.

본 논문에서는 철도변 완충녹지를 사례로 하여 손실보상의 대상, 손실보상의 기준 및 보상방법을 제시하여 보았는 바, 앞으로 계획제한에 대한 금전보상제도의 출발점이 되었으면 하는 바램이다. 그리고 이것은 다른 계획제한으로 인한 손실에 대한 보상의 경우에도 응용하여 적용하는 것이 가능하다 할 것이다. 그리하여 계획제한으로 인한 손실에 대한 정당한 보상을 함으로써 기존의 매수청구제도나 도시계획시설결정 실효제도의 단점을 보완하고, 그에 대한 효과적인 대안으로서 자리매김할 수도 있을 것이다.

본 연구는 현행 장기미집행 도시계획시설의 권리구제제도인 매수청구권과 일몰제의 한계점에 대한 대안으로 도시계획제한손실에 대한 금전보상을 도입할 것을 주장하였다. 그리고 구체적으로 철도변 완충녹지를 사례로하여 손실보상의 대상과 보상기준 및 보상액 산정방법에 관하여 일응 기준을 제시하여 보았다.

본 연구의 첫 번째 한계점은 철도변 완충녹지 이외의 완충녹지와 기타 다른 도시계획제한에 대한 피해보상과의 형평성 문제이다. 도시계획제한에 대한 금전적 손실보상제도가 없는 현 상황에서 가장 피해가 크다고 생각되는 사례를 중심으로 금전보상에 대한 기준을 제시하였기 때문에 다른 도시계획제한에 대한 손실보상 문제는 고려하지 못하였다. 예를 들어 개발제한구역이나 보존지구, 도시계획시설 공원 등의 계획제한에 관하여도 재산권에 대한 피해가 상당하므로 앞으로 이에 대한 구체적인 보상가능성의 검토가 별도로 필요하다고 본다.

두 번째 한계점은 사례분석의 한계이다. 사례분석을 위한 사례지로서 전주역 주변의 완충녹지만을 선정하여 분석하였는 바, 다른 지역의 다양한 사례를 비교하여 분석하지 못한 한계가 있다. 전주역 주변 완충녹지의 이용상태나 공시지가 분포 등이 타 지역 완충녹지의 상황과 유사하다고 볼 수는 없을 것이기 때문이다. 그러므로 전국적으로 철도주변 완충녹지의 실태를 조사하여 표준적인 이용상태나 피해상황을 분석할 필요성이 있을 것이다

제 공부방법이 꼭 좋은 것은 아니라고 생각하구요, 저도 중간중간에 회의적이 되기도 했고

같이 공부하던 친구들에게 " 그건 좀 아냐" 라는 평가를 받은 적도 있기에 상당히 조심스럽

습니다. 님께서 잘 가려서 들어주시리라 생각하고 간단히 말씀드리겠습니다.

2년차 11월 ~12월 경에 신림동에 들어왔습니다. 제가 떨어지리란걸 알았던거죠. 그러나 모

든 경험이 있으신 분들은 아시겠지만 한가닥 희망과 뒤숭숭한 발표시즌의 분위기 탓에 2차

공부가 잘 되지는 않았습니다.

그럭저럭 실무책을 한권 정도 (정확히는 기억이 나지 않네요..무슨 책이었는지 등등이) 워밍

업으로 돌리고 법규를 강의 테잎으로 한번 회전시켰습니다. 주로 오후에 집으로 퇴근해서

늦게 까지 독서실을 지키지는 못했지만 뭔가 했다는 생각에 떨어지고 나서 충격은 조금 덜

하지 않았나 싶습니다.

발표후에 한두주일은 반성하기도하고 짜증나하면서 보냈고요,

한편 작전을 짜고 자료를 모으는데 시간을 썼습니다.

특히 법규과목이 상대적으로 점수가 낮아서 고민을 많이 했습니다.

'법규는 암기과목이다'라고 생각 했다가 '절대로 암기과목이 아니다. "필연적으로 논리에 따라" 다음에 서술할것이 결정되는 과목이기 때문에 그 논리를 파악해서 충분히 소화시키는 것이 필요하다'고 생각을 했구요, 막판에 줄기차게 암기를 하는 것은 이미 이해한 논지를 더 잘 펼쳐보이고 여유있게 서술해 보이기 위함이라고 생각했습니다. 그래서 초반공부는 중요하고 기본적인 주제들에 대한 충분한 검토와 정리 중심으로 했습니다. 1기 스터디를 안하고 혼자서 각종 사례집을 보면서 좋은 내용을 표시하고 정리하면서 보냈습니다. 류지태, 이재화, 이병철, 행정법교수 사례집, 교수강평집, 고태현, 노병철, 문제상, 또 팀장들의 짜깁기 서브 등을 골고루 보았습니다. 한번에 한권 전체를 다 읽거나 다독하지 않고 -그러면 저는 흥미가 반감되더라구요-

주제(논점)별로 이책 저책을 비교하면서 군데 군데를 보았습니다. 그 주제(논점)를 명확히 이해하려면 주제별 접근이 좋습니다. 다만 찾는데 시간이 좀 걸리죠. 자료가 없기도 하구요.1기 까지는 주로 이런식으로 공부를 했구요, 개별 스터디 팀원들과 일주일에 한두번씩 토론하면서 내용을 정리했습니다.

1기 때는 주제별로 공부하고 이런저런 책과 서브를 봤구요, 다른 사람들이 정리한 서브도

얻어서는 어떻게 요약했는지 참고하였습니다. 제 스스로 직접 정리하지는 못했지만 이것저

것 볼 수 있는 시간확보는 되었죠.

행정법은 단권화용 책을 사서 정리하고 나중을 위해서 시간절약 땜에 녹음을 해 두었는데

자주 듣지는 못했던 것 같습니다. 1차 공부를 늘려가다 보니 솔직히 법규도 아닌 행정법은

좀 뒷전이 되더라구요.

2기때는 스터디를 신청해서 전범위를 대강이라도 돌릴 수 있었구요, 생각보다 1차보다는 2차에 치중하는 2기가 되었습니다. 1기 스터디를 쉬었더니 감도 떨어지는 것 같고 여러 가지로 불안하기도 해서요. 2기 스터디를 안하게 되면 2기부터 너무 1차만 하게 되는 문제가 있으니 2기는 필히 하시는 게 좋을 것 같습니다.

1차는 2기 스터디를 하면서 틈틈이 했는데 영어에서 시간을 절약했고 회계학도 신경은 쓰였지만 그런대로 감으로 풀면 맞는 편이어서 1차과목의 시간을 2차에 투자하는데 부담이 크지는 않았던 것 같습니다. 제 생각에는 1기도 1기지만 2기가 중요한 것 같습니다. 3기때는 어차피 1차에 치중할 수밖에 없는데 2기는 마지막으로 막판을 위해서 2차과목을 정리할 수 있는 시간이고 1기 보다 시험에 좀 더 가까운 시기이니까요. 2기때 특히 버리는 시간이 없어야 하구요, 2기 2차 공부의 관건은 1차에서 시간을 얼마나 절약할 수있냐에 있습니다. 시간투자의 개인차가 있으므로 자신의 공부 패턴에 맞게 시간을 잘 안배하셔야 합니다.

점심시간에 실무스터디를 하기도 했는데요, 오전에 1차를 공부하고 점심식사 후 졸리는 시간에 실무를 후딱 해치우고 검토도 그자리에서 끝내버리고 남은 시간에 밤까지 이론 또는 법규를 번갈아 공부했습니다. 이건 다른 팀원들의 양해가 필요하고요, 실무시간에 졸려서 집중도가 떨어지는 단점이 있지만 시간 활용에는 좋았습니다.

2기때 이론과 법규의 주제들을 나름대로 정리한 후 3기때는 실무만 스터디를 계속 유지하였구요, 막판 2주정도는 완전히 1차로 돌려서 공부했습니다. 1차후에 한 나흘 정도 쉬었구요, 2차공부를 다시 했는데 생각보다 많이 까먹지는 않았습니다. 까먹는걸 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

막판에 이론의 경우 뭘 봐야할지 혼란스러워서 방황을 하는 가운데 이책저책을 사들여서 약간은 산만하게 또 단편적으로 공부하게 되었구요, 법규는 모학원에서 강의를 듣고 확신을 가진 뒤 그 교수님 문제로 정리하였다가 나중에 다시 바꾸는 등의 혼전이 있었습니다. 그래도 10개 내외의 핵심적인 내용을 골라 뽑아 직접 서브를 작성했습니다. 시간이 많이 걸렸지만 주제가 10개 정도 뿐이고 나만의 비장의 무기가 있어야 한다는 생각에 하루 중 여러 시간을 할애하여 서브를 작성하였습니다. 그리고 작성한 서브를 녹음하여 암기 했습니다.

공부시간은 일정하지 않았고 그때그때 상황에 따라 변경하였구요. 그래서 특별히 언급하지

않았습니다. 아무래도 많을 수록 좋겠죠?

대강 답변이 되었는지 모르겠습니다. 제가 핵심을 찌르지 못하여 말이 좀 길었죠? 제 나름대로의 생각으로 선전할 수 있었던 것은 운이 좋게도 실무가 시간을 절약시켜 주었고, 이론은 지겨운 책들을 버리고 재미있는 것을 공부한게 좋았던 것 같고요. 학창시절부터 글쓰는 모임에서 활동했던 덕도 좀 보았던 것 같습니다. 법규가 가장 비교 열위였는데 범위가 비교적 적고 필연적인 논리를 따라가다 보면 타과목보다 부담없이 10장을 채울 수있다는 면에서 그나마 위로가 되었어요.

어느 특정 과목을 전략 과목으로 하더라도 두 과목이상 선전해야 됨을 명심하고 두 과목이상 빠삭하게 정리하세요. 동차는 박진감있게 수험생활을 할 수 있고 공부범위를 적당히 조절할 수 있는 면에서 유리할 수도 있구요, 막판 상승기류를 타면 더더욱 기세를 몰아 최고의 컨디션으로 셤장에 들어갈 수 있어 또한 좋습니다. 그런 장점들을 살리신다면 동차합격이 요원한 것은 절대 아닙니다.

부동산 손실보상기준과 그 적용에 관한 연구

현대 복지국가가 안고 있는 주요과제인 공익사업의 원활한 수행과 사유재산권의 보장을 위해서는 공익과 사익의 조정수단인 손실보상제도가 그 기능을 제대로 발휘되어야 하고, 그러기 위해서는 무엇보다 적정한 손실보상기준이 확립되고 개별보상에서 그 적용이 담보되어야 한다.

부동산 손실보상기준으로 우리 헌법은 제23조제3항에서 정당보상을 선언하고, 토지보상법 등 개별 법령에서는 적정가격에 의한 보상, 개발이익의 배제 그리고 생활보상의 지향 등을 규정하였다. 본 연구에서는 이들 기준과 그 적용에 대하여 제도의 내용과 운용현황을 점검하여 합리적이고 발전적인 개선방안을 제시함으로써 손실보상제도의 발전에 이바지하고자 한다.

첫째로 헌법상 정당보상에 대하여 학설은 완전보상설, 상당보상설 및 절충설로 나뉘나, 그 내용은 재산권침해로 발생한 손실에 대하여 어느 범위까지 보상할 것이냐에 관한 대립으로 완전보상 및 상당보상 등에 대한 입법적 규정도 없어 사변적일 수밖에 없다. 손실보상제도는 헌법상의 제도로 헌법적 관점에서 검토하여야 하는바, 정당보상의 내용은 결국 각국의 입법례와 헌법의 밑받침이 되는 사회․윤리적 가치관에 따라 결정된다 하겠다. 이에 관한 우리 헌법의 규정은 수차 변천되어 왔다. 헌법의 연혁과 재산권보장의 관점에서 볼 때 완전보상을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다.

그러나 완전보상설은 전통적인 대물보상을 중심으로 한 학설로 행정기능의 확대와 강화로 개발사업이 대규모적으로 시행되어 재산권뿐만 아니라 생활권마저 침해되고 있는 오늘날의 확대된 보상개념을 포용하기에는 부족하다. 아울러 정당보상은 추상적이고 불확정적인 이론적 개념으로 일반조항으로서의 의미를 가질 뿐이어서 개별보상에 구체적으로 적용하기 위해서는 이러한 이론적 개념을 구체적․실천적 개념으로 정형화할 필요가 있다. 요약하면 현대적 사회복리국가에서의 정당보상의 범위는 재산의 객관적 교환가치, 부대적 손실보상, 생활보상까지 아우르는 보상개념으로 확장되어야 하고, 아울러 보상액의 적정화뿐만 아니라, 보상대상의 사전법정, 보상의 시기와 방법의 합리화, 보상절차의 적법화(due process of law)와 민주화의 조건도 구비한 실천적 개념으로 정립하여야 하여야 할 것이다.

둘째로 법령상의 손실보상기준 중, 먼저 적정가격에 의한 보상에 대하여는 적정가격의 개념이 모호할 뿐만 아니라, 손실보상의 객관화와 개발이익을 배제하기 위한 대안으로 도입한 공시지가의 낮은 현실화와 평가기법의 미개발 등으로 적정가격 즉 정당보상에 이르지 못하여 제 기능을 제대로 실현하지 못하고 있는 실정이다. 공시지가제도의 시급한 개선, 평가기법의 개발 및 적정가격의 명확화를 기하여야 할 것이다.

다음에 개발이익을 배제하기 위하여 도입한 공시지가는 적용방법에 따라 배제되는 개발이익의 범위가 다른바 아직도 미흡한 점이 많다. 의제적 사업시행인가의 조정, 재결신청기간의 단축(예컨대 1년), 기업이익의 상계 그리고 지가상승으로 인한 대체지취득의 곤란에 대한 생활보상의 보완 등을 해야 할 것이다. 아울러 피수용자에게는 개발이익을 배제하면서 주변토지소유자에게는 이를 향유케 하는 것은 형평성은 물론 사회정의에도 반하므로 모두 환수토록 개발부담금제도 등을 정비하여야 할 것이다. 마지막으로 생활보상의 지향에 대하여서는 오늘날 공익사업이 대규적으로 시행됨에 따라 생활근거를 상실한 주민의 수용이전의 상태를 회복할 수 있도록 생활보상제도 전반에 걸친 체계화, 실질화 및 다양화를 기하여야 할 것이다.

셋째로 부동산 손실보상의 기준에 관한 외국의 입법사례 즉 미국, 영국, 독일, 일본의 손실보상제도를 소개하고 그것이 시사하는 사항을 제시하였는바 우리의 손실보상제도의 개선에 참작하여야 할 것이다.

넷째로 부동산 손실보상기준의 개별보상 곧 토지보상, 건물보상, 영업보상 그리고 사업손실보상에의 구체적 적용과 그 운용현황을 검토하고 발전적인 개선방안을 모색하여 보았다. 먼저 토지보상법은 토지보상평가기준의 하나로 현황평가주의를 택하면서 미불용지. 불법형질변경토지, 무허가건축물의 부지 및 도로 등의 부지에 대하여 광범위한 예외를 인정 독자적으로 평가케 하였으나 법리상 부적정한 부분이 많다. 개선하여야 할 것이다.

다음에 영업보상에 관하여도 보상대상영업의 요건, 휴 ․폐업보상기준, 보상내용의 실질화 등에 대하여 전반적인 검토와 보완이 필요하다. 마지막으로 사업손실보상에 대하여 현행 간접보상제도의 확충, 보상액 산정기준과 재결절차의 보완이 필요하고, 특히 간접침해보상에 대하여는 명문화 등 제도화가 필요하다.

그리고 손실보상기준의 개별보상에의 적용에 대하여 실증적이 검토를 하였는바, 먼저 공시지가기준평가제에 대하여는 공시지가의 현실화를 선행연구를 통해 조사․분석하였는바, 낮은 현실화로 이를 기준으로 산정한 보상가격이 정당보상에 못 미쳐서 사유재산권침해, 보상저항, 국민불신 등 부작용을 야기하는바, 공시지가의 현실화추진, 공시지가 조사․결정기관의 중립화, 보상평가기법의 개선, 공시지가의 적용범위조정, 재결신청기간의 단축 등 관련법령을 정비하여야 할 것이다. 그리고 이런 미비점의 보정수단으로 실무상 널리 적용하고 있는 ‘기타요인’에 대하여도 실제로 평가서 100부를 수집․조사하여 보정의 불가피성, 보정현황 및 보정방법 등에 대한 검증을 거쳐 적용시 유의사항과 합리적인 개선방안을 제시하여 보았다.

임시방편에 불과한 기타요인에 의한 보정을 계속 방치할 경우 그 남용으로 보상의 적정과 형평을 해할 우려가 있으니 공시지가를 현실화하고 기타요인에 의한 보정을 명문화 하되 공시지가기준보상이 형해와 되지 않도록 적정한 조정이 필요하다고 본다.

한 나라의 보상제도 여하에 따라 국민들의 재산권보장의 정도를 측정할 수 있고 또한 정당한 보상은 국가에 대한 신뢰도를 높이는데 이바지하는 길이 된다. 손실보상이 제대로 실현되지 아니할 경우 사유재산권침해는 물론 공익사업의 원활한 시행도 할 수 없으니, 정당보상의 이념을 구현하는 내용의 손실보상기준의 확립과 이들 기준의 개별보상에의 구체적 적용보장을 통하여 재산권보장과 공익사업의 원활한 수행을 기하여야 할 것이다.

주요용어: 손실보상, 정당보상, 개발이익, 공시지가. 적정가격, 기타사항