陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

부동산 온라인 감정평가 서비스 품질이 마케팅 성과에 미치는 영향에 관한 연구  - iNetValue시스템 사용자를 중심으로 -

온라인 감정평가는 금융기관과 감정평가업체간 평가의뢰, 감정평가서 송·수신 과정을 모두 시스템화하여 신속하고 정확한 감정평가업무가 진행되도록 지원하는 것을 구현하고 있다. 또한 인터넷을 기반으로 하는 네트워크는 전국적인 서비스를 지향하며, 현지정보에 밝은 감정평가사를 통한 감정으로 감정오류를 예방하며, 합리적이고 적정한 수수료와 빠른 처리기간으로 사용자 중심의 감정평가 서비스를 제공하고 있다.

이는 오프라인에서 기존의 방법으로 이루어지는 감정평가와 비교되는 부분이다.

이러한 온라인 감정평가는 온라인상에서 서비스가 이루어지는 특징을 가지고 있는 바, 온라인 환경에 맞는 서비스로 특화시켜야 할 필요성이 있으며, 이를 위하여 본 연구를 진행하였다.

온라인 서비스 품질(웹사이트의 품질)은 크게 신속성, 수수료 적정성, 보안성, 공신력, 편리성, 반응성의 6

개 차원으로 분류할 수 있다. 사용자의 만족에 미치는 영향을 조사한 연구의 결과, 위의 6개 차원은 사용자

의 온라인 감정평가 서비스 이용에 있어 신속성과 수수료 적정성, 보안성은 온라인 감정평가를 이용함에

있어 사용자의 만족에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 또한 이런 고객만족은 재이용 의도에 영향을 미치

고 있음을 확인할 수 있었다.

본 연구는 현재와 같이 급변하는 부동산 시장의 조류에 따라 요구되고 있는 온라인(on-line)상의 감

정평가가 현실적으로 어떠한 위상을 갖는가를 온라인상에서 실제 감정평가가 실행되고 있는

“iNetValue System”을 통하여 검토하였으며 금융권의 사용자를 중심으로 온라인 감정평가 서비스의

만족도를 조사한 결과, 온라인 감정평가는 금융권의 사용자를 비롯하여 일반인에게도 매우 유용한 서비스

임을 확인하였고, 감정평가액의 신뢰성, 네트워크를 통한 전국적인 서비스와 감정기간의 신속성, 합리적인

수수료를 바탕으로 한 온라인 감정평가 시스템은 합리적인 부동산 활동의 유용한 전략이라 할 수 있을 것

이다.

골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구

골프장용지는 일반 토지와는 다른 특성이 있지만 골프장용지의 가격형성요인에 대한 연구는 거의 이루어

지지 않았다. 그에 따라 객관적인 자료가 부족하여 골프장의 시장가치 평가에 있어 평가사의 주관이 개입

될 소지가 많다. 골프장의 거래 사례는 희소하고 사례의 사정보정이 어려워 시장접근법의 적용이 용이하지

않고, 개별차가 심하므로 비용접근법에만 의존하는 것은 적절하지 않다. 또한 회원제 골프장의 경우는 회

원의 편의를 우선하므로 수익성 분석을 통한 소득접근법에도 한계가 있다.

본 연구의 목적은 기존 감정평가 방법의 한계와 문제점을 보완하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 이 논문은 골프장용지의 가격형성요인을 파악하고, 시기별․권역별․유형별로 각 요인이 가격형성에 미치는 영향력의 방향과 크기를 도출하여 객관화하고자 하였다.

본 연구는 공간적 범위를 전국으로 확대하여 연구 결과를 일반화하였다. 시간적으로는 2007년을 기준으로

한 횡단면 분석을 수행하되, 시기별로 주요 요인의 영향력이 달리 작용하는지를 알아보기 위해 일부 2002

년을 기준으로도 분석하였다. 또한 골프장의 모든 구성요소를 대상으로 하기에는 고려하여야 할 요인이 너

무 광범위하므로 연구 대상을 골프장용지로 한정하였다. 그리고 가격형성요인 중 일반적 요인과 지역요인

은 변수의 종류가 너무 다양하고 광범위하므로 실증분석은 미시적 관점에서의 개별요인으로 한정하였다.

골프장용지의 개별요인은 지리적 내지 고정적 속성을 가지는 물리적 요인과 가변적 속성을 가지는 관리운

영 요인으로 나눌 수 있다. 물리적 요인에는 일반 토지의 개별요인에 골프코스 등의 특성이 합해진 것으로

입지요인, 코스요인, 시설요인이 포함되고, 관리운영 요인에는 경영요인과 기타 요인이 포함된다.

본 연구에서는 각 골프장의 배후지 크기를 측정하는 도구로 활용하고자 “거리인구지수(distance-

population index : DPI)”를 하나의 독립변수로 사용하였다. 거리인구지수는 상권의 크기는 인구의

크기에 비례하고 거리에 반비례한다는 Huff 모형의 개념을 기본으로 하여 본 연구에서 명명한 것이

다. 전국 도시 각각의 인구를 각 도시와 골프장 간의 거리(km)로 나눈 값을 모두 합하여 당해 골프장의 거

리인구지수로 하였다. 이 지수를 통하여 전국 모든 골프장의 배후지 크기를 최초로 계량화하였다는 데 그

의의가 있다.

가격형성요인에 대한 실증분석은 헤도닉가격함수를 이용하여 시기별․권역별․유형별 다중회귀분석을 수행하였다. 실증분석 결과 9개의 요인이 5% 유의수준에서 유의한 요인으로 모형에서 채택되었다. 채택된 요인은 물리적 요인으로 거리인구지수, 수도권 입지 여부, 용도지역, 개발지 비율, 코스전장, 부대시설 유무가 있고, 관리운영 요인으로 비회원 그린피, 연간 매출액, 개장 후 경과연수가 있다.

거리인구지수는 모든 모형에서 공통적으로 1% 유의수준에서 유의하였고 다른 요인에 비해 영향력도 큰 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 향후 골프장의 배후지 분석에 있어 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 이 연구는 비회원 그린피와 연간 매출액 등 수익 자료가 가격형성요인으로 활용되는 기초를 제공함으로써 향후 골프장 평가에 있어 시장접근법에서의 그린피승수법의 적용을 활성화하고, 할인현금수지분석법과 기업잉여현금흐름모형 등 소득접근법의 적용도 가능함을 밝혀내었다.

시장가치는 수요․공급 등 거시적 요인의 작용에 의해서도 이루어지는데 이 연구는 미시적 분석에 그친 한계가 있고, 가격형성요인에 대한 시계열 분석이 이루어지지 않아 골프장용지의 미래가치를 예측하는 데 한계가 있다. 이러한 점을 해결하기 위한 후속 연구가 필요하다.

주제어 : 골프장, 가격형성요인, 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법, 감정평가, 거리인구지수, 그린피승수법, 헤도닉가격함수

1. 임대차 계약서를  가지고 관할구청에 가서 출판사 등록을 한다.

2. 출판사 등록증을 가지고 관할 세무소 가서 사업자 등록을 한다.

3. 사업자 등록이 나오면 국립중앙도서관을 방문하던지 아님 인터넷으로  출판사 고유 ISBN 번호를 얻는다.

4.  관련 책을 출간 후  책과 사업자 등록증, 통장 사본 등을 가지고 서점을 계약한다.

시험이 끝난지 아직 한달도 되지 않았네요

2차 시험장의 여운이 가기도 전에 또다시 전쟁과 같은 레이스의 시작이죠...

앞으로 1년만 참으시면 활짝 웃는 날이 올것입니다.

23기 합격을 노리는 수험생분들의 연락 바랍니다.

1. 소개

21기 2명의 강사로 구성되어 있습니다.

우선 제 소개부터...저는

합격했을 당시 수험일기에도 기재했듯이 전원합격 스터디 출신입니다 (4명 전원이 합격했습니다.)

합격점수는 평균 54.3점 (실무 50 이론 51 법규 62) 입니다.

꽉찬 4년을 공부했으며, 작년에는 7월초까지 대구에서 공부했습니다.

같이 강의하게될 나머지 한분은

4명중 3명이 합격한 스터디 출신입니다.

합격점수는 평균 51점(실무 52 이론 51 법규 50)입니다.

이분 역시 꽉찬 4년을 공부했으며 신림동에서 공부했습니다.

저희의 장점은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

첫째는, 전원합격스터디와 4명중3명이 합격한 스터디 출신이라는 것입니다. (즉 8명중7명이 동시에 합격했습니다)

공부를 하면서 무엇을 버려야 하고 무엇을 공부해야 하는지 확실히 알았기에 가능한 일이라 생각합니다.

스터디의 기획을 제가 전담하였기 때문에 스터디원 누구보다 노하우를 확실히 알고 있습니다.

둘째는, 2명이서 자신있는 파트를 중심으로 강의하기 때문에

혼자서 강의하면 생길 수 있는 오류를 최소화 할 수 있다는 것 입니다.

(2명이 강의한다고 해서 2명의 강의비를 받는것은 아닙니다 ^^;;ㅋㅋㅋ)

2. 맴버의 요구조건

보통 과외는 생차 , 2년차 , 3년차 분들이 많이 하시는걸로 알고 있습니다.

저희 맴버는 누구든지 환영합니다.

다소 부담은 되겠지만 저희보다 년차수가 더 많은 다년차분들도 환영합니다.

하지만 한가지 조건이 있습니다.

고집이 세지 않으신 분들이였으면 좋겠습니다.

전원합격 스터디가 될 수 있었던 이유중 하나가 고집센 사람이 없었기 때문이라는 결론을 내려서입니다.

3. 강의계획

강의의 시작은 기초부터 시작할 것입니다.

흔히 말하는 0기 스터디라고 생각하시면 될 것입니다.

가장 기초적인 부분부터 세세하게 놓치지 않고 강의할 계획입니다.

답안지 쓰는 요령이라던지, 법전에서 무엇을 중요시 하여야 하는지 등..

12월 까지는 꼼꼼하게 강의할 계획입니다.

누가 스터디 맴버로 들어오시던지 감정평가사 시험을 처음 접하시는분 수준으로 강의를 시작할 것입니다.

기타 세부적인 계획과 교재는 다들 모이는 자리에서 자료를 첨부하여 말씀드리겠습니다.(이것역시 노하우이기에 ^^;;)

4. 장소와 시간

강의는 10월 첫째주부터 시작할 예정입니다.

장소는 경북대 혹은 독서실 스터디룸으로 예정되어 있습니다.

시간은 일주일에 2일이며 평일하루와 주말하루로 예정하고 있습니다.

5. 마지막으로

저 역시 불안한 수험기간에 과외를 받아봤고 학원스터디도 해 봤으며

어느정도 실력이 오른후에 과외도 해 보았습니다.

수많은 사람들을 만나봤고 수많은 사람들과 공부도 같이 해 보았습니다.

어떤사람은 학원이나 과외 때문에 수험기간 1년을 버렸다는 사람도 보았으며

또 어떤 사람은 학원이나 과외 덕분에 빨리 합격했다는 사람도 있었습니다.

저의 개인적인 생각은 무엇때문도 아닌 바로 자기 자신 때문이고 덕분이라고 생각합니다.

저희가 비록 강의는 시작하겠지만 저희만 믿고 따라오라고 하지는 않겠습니다.

저희는 합격으로 가는 가장 쉬운 길을 제시해 주는것도 아닙니다.

하지만 저희는 가장 보편적인 길을 제시해 주고 가장 안전한 길을 제시해 드리겠습니다.

나머지는 개개인의 몫입니다.

저희의 소망은 우리맴버가 다 같이 23기로 합격해서 몇년후에는 현장에서 웃으면서

쇠주한잔 기울이는 것입니다. ㅋㅋㅋ

이 소망을 이루어 주실 분 쪽지 부탁 드립니다. ^^

※ 맴버가 충원되거나, 수업이 시작되면 글은 삭제하겠습니다.

  본 문제풀이에 들어가기 앞서 짚어봐야할 개념을 설명하도록 하겠습니다.

 (한국감정원 감정평가요강 등을 기준으로 합니다)

 1. 원가방식(토지가격+건물 원가법 합계액)에서 건물 원가법 적용시 감가누계액 설정에서

   감가누계액 = 재조달원가*(1-최종잔가율)*경과연수/내용연수

2. 경제적 내용연수 의의
물리적으로 존속 가능한 기간인 물리적 내용연수 범위 내에서 기능적 및 경제적 효용가치의 지속가능연한

(출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 1항)

 3. 경과연수의 의의

실제로 경과한 연수로 한다. 그러나 실제경과년수로 적용함이 불합리한 경우에는 성능, 상태, 사용정도, 장래사용가능기간 등을 참작하여 경과년수를 조정할 수 있다. (출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 3항)

경제적 내용연수를 조정하게 된 근거 및 절차를 설명하면 다음과 같습니다

 1. 일반적으로 관찰감가법 즉 추가투자, 개보수 상태를 고려해 유효나이법 적용하여 경과연수를 조정하기로 합니다.

 2. 그러나 본 문제에서는 경과년수에 대한 조정사항이 주어지지 않았습니다. 

 3. 경제적 내용연수도 주어지지 않았으므로. 결국 경제적 내용연수를 조정하기로 합니다.

 4. 경제적 내용연수의 조정의 법적 근거 (감정평가 일반이론)
 - 한국감정원 감정평가요강 제12조 2항

대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니 할 때에는 그 물건의 모든 감가요인을 세밀히 관찰하여 감가액을 직접 구하는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용하여 경과년수 또는 장래보존연수 등을 조정 적용함으로써 감가누계액에 적정한 것이 되도록 하여야 한다.

 5. 경제적 내용연수를 조정하기 위해서는 장래보존연수를 조정하면 됩니다. (미래수명법 적용, AI 참조)

 6. 시장추출법을 통해 장래보존연수를 추정키로 합니다.

 7 . 매매사례는 본건과 비교하여 어느것도 비교대상에서 빼기가 어렵습니다.

- 매매일자:  비교적 최근임.

  - 토지면적: 모텔면적이 다 거기서 거기임. (지역 개황상)

   - 객실 수 및 층수: 여기서 잘 파악해야 할 것으로 보임.

   - 문제에서 숙박시설로서 3층으로서 객실 30~35개 규모가 일반적 이용임.

   - 여기서 일반적 이용은 대체로 그러하다는 것이라고 판단되며, 최유효이용이라는 이야기는 아닌 것 같음.

   - 당해 지역의 상황을 고려해봐도..딱히 객실수가 중요하다던지, 층수가 중요하다는 것은 크게 문제가 되지 않음.

   - 어차피 다 망해가고 있음. 실제로 사례#3, 사례#4는 거래당시와 다르게 현재 영업까지 중단된 상태입니다.

   - 사례#3 26개가 일반적이용 30개와 비교해 크게 차이가 있다고 보이지 않음. 사례로 선택해보고, 크게 사례금액이

      본건이나 다른 사례와 차이가 난다면 제외대상이나, 일단 한번 해봐야 함. 그냥 객실수로 배제하기엔 아까운 사례

   - 층수가 5층이라고 크게 뭐 문제될 것은 없어 보여요.

   - 어차피 주변 모텔 상황이 다 거기서 거기로 보여요.

   - 출제자가 준 문구에 보면 숙박시설의 전형적인 보유기간은 5년입니다. 당해 지역인지 아닌지는 알 수 없음.

   - 그러나 2개의 사례가 5년도 안돼 망했고, 현재까지 매매가 이뤄지지 않는 것으로 보아 보유중것으로 판단됨.

   - 매매가 어떻게 이루어졌을까요?

     현실적으로 모텔은 객실수 기준해서 삽니다.

     그러나 감정평가시 객실수를 기준으로 감정할 수 있는 구체적인 근거가 미흡..

     비준가격으로 가격 내고 싶으나..

     법적근거가 완전 미약해서 근거없이 작성되어야 할 판..

     토지가격 개별평가시 법적 구속력은 없다 하는 비준표에 그래도 어느정도 근접해서 가격을 냅니다.

     그러나 객실기준으로 감정평가할 수 있는 비준표는 현실적으로 존재하지 않습니다.

     이 문제에 있어서도 실제 현업이라면 토지 건물 일괄 비교치에 의한 비준가격이 올바르나,

     현실적인 법적 근거를 만들기 위해 원가방식으로 접근하고자 함.

     실제로 문제에서 토지건물가격구성비로 문제를 푸는 것은 원가방식의 다른 방법이며, 현실적으로 일괄 비준표가

     없는 상황에서 예외적인 방법이라고 보는 게 맞음..

     본질적인 비준가격은 토지 및 건물의 일괄 비교요인, 일괄 시점수정치가 주어져야 

     사, 시 , 지 , 개 가 가능함..

    따라서 우리가 할 수 있는 일은 매매가를 분석해서 뭔가 통계치를 만들어야 함.(원가방식으로 접근하기 위한 것임)

     매매가에서 건물만 분석하기 위해 모두다 제외해 보았음.

   - 우연찮게 거래한 사람들의 성향이 모텔의 내용연수를 지극히 낮게 볼만한 비교적 신뢰할만한 통계치가 나옴,

   - A,B,C 모두 실제 경과연수보다 1년 정도더 운영할 수 있겠다 생각하고 매수자들이 산 것으로 추정은 가능함.

   - 회귀분석은 이 과정을 도출하기 위해 필요한 논리적 근거였습니다.

   - 본건도 그에 대한 유추과정을 통해 경제적 내용연수를 도출하게 된 것이에요.

   - 단순히 내용연수가 경과하면서 경제적 내용연수가 1년이 차이난다는 건 무슨 상관관계가 있는가?? 라고 물어보지만.

   - 분석을 통해 매매하는 사람들의 의도를 어느 정도 파악하는 데 있어 중요한 관계를 파악했다고 봐야 함.

   - 실제로는 매매한 사람한테 물어봐 왜 이 금액으로 구입했는지 단순히 객실수로 계산했는지. 아니면 실제로 운영하기

     위해 샀는지..아니면 타용도로 전환시키기 위해 샀는지..인터뷰를 해봐야 하나..현실적으로 힘듬..

참고:

회귀분석이 활용되는 사례

1.  어떤 연관성을 가지고 있는 종속변수의 유의적인 변동이나 분산을 설명하기 위하여, 종속변수와 관계 있는 독립변수 중

각각의 독립변수가 어느 정도의 설명력을 가지고 있는가를 결정할 때

2. 강한 관련성을 가지고 있는 독립변수가 그와 관련된 종속변수를 어느 정도 설명하고 있는지를 결정하려 할 때

3. 독립변수와 종속변수들 간의 수학적 방정식에 의해 그 관련성의 구조나 형태를 파악하고자 할 때

4. 종속변수의 미래가치를 예측하고자 할 때

5. 어떤 특별한 변수나 혹은 변수들의 집합에 대한 기여도를 평가하는데 있어 다른 독립변수를 통제하려고 할 때

- 결론

실제적인 가격은 모텔의 경우 비준가격으로 결정하는 것이 타당합니다만..

그러나 감정평가서를 꾸밀 때에는 법적근거를 가지고 꾸며야 하며, 그 이유로 인해 원가방식의 테두리에서 벗어나기가 힘듭니다.

다만, 원가방식으로 구하고 비준가격을 통해 비교해봄으로써 적정한 가격을 도출해 내면 되요.

원가방식과 비교방식이 비슷하게 되어 그나마 설득력을 얻었지요.

물론 논리적 흠결이 있을 수 있지만. 최대한 법적 테두리에서 벗어나지 않았다고 봅니다.

만약 비준가격으로 결정을 하게 되면..논리적 흠결..

의뢰인의 질문사항에 대답이 곤란해짐..

1. 도로부분의 가격은 어떻게 되나요?

  - 만약 일반거래 목적이며, 세무목적이면 도로부분의 세금은 어떻게 내야 하나요??

2. 숙박시설 옆에 있는 건물가격은 어떻게 되나요?

  - 만약에 이번 감정 결과로 회계장부를 작성하게 되면 숙박시설 옆 건물가격은 어떻게 산출해야 하나요..

이러한 문제에 직면하게 됨.

P.S  용도폐지에 대해 감정서에 가격을 내주면 안되는 이유

1. 일반거래 목적으로 의뢰가 되었음.

  - 철저하게 현황에 근거해서 가격을 내줘야 함. 그래야 피해가 없음. 우리는 미래를 책임져주는 사람이 아님.

2. 용도폐지가 되지도 않은 상황에서 용도폐지를 전제로 한 가격을 낸다면 일반거래 목적이 아니라

  타당성 분석 보고서가 만들어야 져야 함.

3. 일반거래목적 예를 들어 세무서에 신고나, 법인 전환, 현물 출자 등의 의뢰가 있게 되면..

  법적으로 조건부평가(용도폐지전제, 철거전제)는 절대 불가.

  예전에 일부 일반거래목적(세무서제출용) 평가하시다가..조건부평가로 경고 받은 법인 있답니다.

  그래서 일부 감정평가지회에서 평가사님들 교육할때 조건부평가 하지 말라고 교육하고, 공문도 보냅답니다.

4. 일반거래목적도 의뢰인이 조건를 달 경우에만

조건을 달아서 평가하되, 현황평가를 원칙으로 하고, 조건부평가금액을 병기하는 식으로 합니다.

5. 의뢰인이 전혀 철거, 용도변경, 용도폐지에 대한 조건을 명기하지 않았기 때문에..

조건을 상정해서 평가하는 것이 될지 모르겠네요..

6. 그냥 이러한 물건이 보험회사에서 의뢰가 된다면..저라면 이렇게 내겠습니다..

법적 테두리에서 벗어나지 않고, 혹시 있을지 모를 손해배상 책임으로 법정 끌려가면

제가 다치지 않기 위해, 평가하기 위해 법적인 근거를 가지고 평가합니다.

출제자의 의도는 어떤지 출제자에게 물어봐야 겠죠..

실무기출_22회_1번.pdf

실무기출_21회_1번.pdf

2008년 실무단과 강의계획서.hwp

강의계획서-단과시작.hwp

실무기출_20회_1번.pdf

[6월 실무수습 교육훈련 시간표]

[7월 실무수습 교육훈련 시간표(안)]

(김윤식 평가사님의 경우 陰陽和平之人이 22회 감정평가이론 시험 3번 문제 (재개발)의 출제자로 유력하게 생각하고 있는 분)