陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 분양가상한제 적용주택에서의 택지비

1. 분양가상한제 적용택지비의 의의

- 이 제도 적용주택의 분양가상한가격 구성요소 가운데 하나. 즉, 분양가상한제의 가격은 택지비와 건축비로 구성됨.

- 단위당 건축비는 장소의 차이에도 불구하고 전국 어디에서나 비슷한 수준임에 반하여 택지비는 장소에 따라 천차만별임.

- 따라서, 택지비의 적정가격을 평가하는 작업이 분양가상한제의 적용가격 결정에 있어 당해 가격의 적정성을 확보하는 가장 핵심사항임.

2. 분양가상한택지비 평가관련 원가주의와 시가주의

- 회계에서 일정한 고정자산의 장부가격을 결정함에 있어 취득가격으로 결정할 것인가, 아니면 기록시점의 거래가격으로 결정할 것인가와 관련하여 일반적으로 앞의 경우를 원가주의(原價主義), 뒤의 경우를 시가주의(時價主義)라고 말함.

- 위 구분에 의할 경우 원가주의는 투입된 현금출납을 명확하게 파악하는데 유용성이 높고, 시가주의는 보유자산의 현재가치를 파악하는데 유용성이 높음.

- 원가공개제, 원가연동제, 분양가상한제 가운데 원가공개제나 원가연동제는 원가주의적 사고에 의해 투입된 비용을 가격으로 환산하는 논리를 취함.

- 복합부동산의 가격을 구하기 위한 택지비 평가에 있어 원가법의 경우도 원가주의에 의한 경우와 시가주의에 의한 경우로 구분할 수 있음. 원가주의에 의한 경우는 택지의 취득원가를 기초가격으로 평가함. 반면에 시가주의에 의한 경우는 택지의 재조달원가를 기초하여 평가함.

- 분양가상한제를 위한 택지비 평가에 있어 원가법은 원칙적으로 원가주의를 의제한 면이 강함, 그러나 시가주의는 주로 공시지가기준법이나 배분법이 해당할 것임.

3. 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비

- 택지비는 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비로 나누어 볼 수 있음. 공동주택은 원칙적으로 거래사례비교법으로 평가하도록 정하고 있는데, 이것은 택지비가 복합부동산가치로 화체되어 있음을 전제로 한 평가방법으로 볼 수 있음.

- 복합부동산가치로서의 택지비는 합병증가를 반영하지 아니한 상태에서의 택지가격을 그 가격으로 삼는것.

- 원칙적으로 합병증가는 개발자의 정상적인 개발위험(development risk)의 극복대가라고 하는 성격을 지니므로 택지비와 건축비의 배분비율에 따라 택지비에 반영함이 타당함.

4. 사회적환수가 정당화 되는 개발이익 여부의 택지비

- 택지비 속에 사회적 환수대상인 개발이익이 화체되어 있는 것과 그렇지 아니한 것이 존재함. 특히 분양가상한제가 사회적환수대상인 개발이익을 사업시행자에게 독과점적으로 귀속되는 것을 방지하겠다고 하는 목적을 달성하기 위한 정책가격을 구하는 것이므로, 사회적 환수대상인 개발이익을 파악하여 시산가격의 조정에서 반영하는 것이 주요 핵심임.

- 흔히 분양가상한제를 적용하기 위한 평가에 있어 개발이익을 배제하기 위한 작업이 필요하다고 봄.

- 이것은 이른바 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 정당화 될 수 없는 개발이익의 문제를 어떻게 규정하여 적용하는가의 문제임.

- 따라서 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익의 개념을 좀 더 명확하게 구분할 필요가 있음.

*사회적 환수가 정당화 되는 개발이익

- 개발자(developer)의 개발위험(development risk) 극복을 위한 노력과는 성질이 다른 개발특혜(special development benefit, received preferential treatment in land development)를 향유함으로써 정상적인 경쟁관계로서는 창출해 낼 수 없는 개발이익.

- 시혜적 개발이나 개발사업권을 독과점으로 획득함으로써 향수하게 되는 이익, 법정용적률의 현저한 증대를 꾀하게 하는 토지이용에 있어 전환용 택지조성으로 발생하는 개발이익, 국토계획의 방향을 거스르면서 까지 인정되는 사업인정으로 발생하는 개발이익, 주변환경을 크게 변화시키는 것을 내용으로 하는 공익사업 등에 의한 인위적 조성으로 발생하는 특별한 증가적(增價的)이익 등.

*사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익

- 일반적으로 누구나 향유하는 경제활동의 결과 발생하는 이익과 사회통념상 개발자가 일반·정상적인 개발활동으로 개발위험을 스스로 극복하여 얻는 개발이익.

- 사회·경제·문화는 항상 변동함. 이러한 변동이 특정한 사람, 장소, 시간에 귀속되지 아니하고 불특정다수에게 무작위적인 증가적(增價的)이익으로 귀속되는 경우에는 이를 환수대상인 개발이익으로 보기어려움.

- 또한 증가적 이익이 개발자의 정상적인 개발활동으로 인하여 개발위험들을 극복해내면서 생성되는 경우에도 이를 사회적 환수대상으로 삼을 수 없을 것임.

-기타요인은 공시지가적용평가에 의해 적정가격을 평가해내는 과정에 있어 전문적인 평가의 역할이 강조되는 부분임.

- 원가주의에 의한 원가법을 활용하는 경우에는 이러한 시산가격의 조정작업이 요구되지 아니할 것임.

- 그러나 시가주의인 공시지가기준방법이나 배분법을 활용할 경우에는 상황에 따라 사회적 환수대상인 개발이익을 평가액에서 적정하게 배제하는 시산가격의 조정을 필요로 할 것임.

Ⅱ. 분양가상한택지비의 감정평가방법

- 정책가격을 구하는데 합리·합법성과 유용성이 높은 평가방법으로 원가주의에 의한 원가법, 공시지가기준방법, 배분법을 들 수 있음. 이들을 차례로 설명함.

1. 원가법

(1) 의의와 성격

- 당해 택지를 주택으로 공급하기 위해 투입된 토지자본을 원가회계의 개념으로 파악하여 가격시점 현재의 가격으로 합산·산정한 가격을 평가액으로 삼는 방법.

- 투입된 현금인 명목가격을 현재가치로 환산하여 합산하는 것이므로 정상시가의 반영과는 큰 관계가 없음. 복합부동산가치의 합병증가나 개발이익 가운데 정책가격에서 배제되어야 할 사회적 환수부분을 별도로 평가하여 시산가격의 조정에 반영하지 않아도 됨.

(2) 산식

택지비 = 택지 취득비용 + 택지조성비

*택지비: 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

*택지취득비용: 용지 또는 택지를 구입하기 위해 투입된 비용을 가격시점 현재 기준으로 적정이율로 시점수정 한 금액. 도는 그의 투입비용과 그 비용의 가격시점까지의 금융이자상당액의 합계액.

*택지조성비: 택지취득비용 이외에 즉시 건축가능한 택지조성을 위해 투입된 조성원가 및 그 원가의 가격시점까지의 건설자금이자상당액. 여기에는 택지조성현황에 따라 기반시설부담을 위한 비용, 기타 인정 할 수 있는 가산비용, 업자의 적정이윤을 포함함.

(3) 이 방법의 유용성

- 용지(소지) 또는 택지의 취득원가를 명확하게 파악 할 수 있고 그의 취득시기가 장기적 기간에 걸치지 아니한 경우에 활용유용성이 높음.

- 사회적 환수의 대상인 개발이익이 상당하게 발생했을 것으로 평가되는 경우에 적용의 기술적인 면에서 유용성이 높음.

- 복합부동산의 합병증가를 택지비에 배분ㆍ반영시키려면 평가기준에 이를 명시 할 필요 있음

2. 공시지가기준방법

(1) 의의와 성격

- 대상택지와 동일성 또는 유사성 있는 표준지공시지가와 비교하여 대상택지의 현황에 맞게 시점수정, 가격형성요인 비교 등을 행하여 구한 가격을 정책가격의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법

- 거래사례비교법에서의 사례가격 대신에 표준지공시지가를 적용하므로 표준지공시지가가 적정하지 아니함에도

불구하고 이 방법을 기계적으로 활용 할 경우에는 특정가격을 기준으로 또 다른 특정가격(정책가격)을 산정하는 논리가 됨

(2) 산 식

택지비 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 가격형성요인보정치(지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인비교치)

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 표준지공시지가 : 당해 택지와 이용과 거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계에 있는 표준지의 공시지가

* 시점수정 : 표준지 가격시점과의 시차 제거를 위한 당해 택지지역에 적용되는 지가변동률을 통한 가격의 보정

* 가격형성요인보정치에 속하는 기타요인의 보정 :

* 기타요인보정의 주요 사례

- 정상가격으로 보정해주는데 있어 보완보정을 필요로 하는 부분을 반영하는 보정(예컨대 비교사례인 표준지공시지가에 조성비 일부가 반영되지 아니한 경우에 그의 반영 등)

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 병합증가가 반영되지 아니한 경우 이를 반영하는 증액보정

- 비교사례인 표준지공시지가에 정책가격으로의 평가에 핵심 고려사항인 사회적 환수대상인 개발이익이 반영되어 있는 경우 이를 고려하는 감액 보정

(3) 이 방법의 유용성

- 평가대상 택지와 용도ㆍ규모ㆍ거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계가 있는 표준지가 존재하는 경우 그의 활용가능성이 높음.

- 경쟁ㆍ대체관계가 없음에도 불구하고 이 방법을 채택하면 공시지가기준방법에 의해 구한 가격이 정상가격의 요소를 상실하므로 특정가격과 유사해짐. 따라서 이를 기준으로 분양가상한택지비를 평가하면 특정가격을 기준으로 특정가격을 구하는 셈이 되므로 가격이 적정성을 잃게 되어 감정평가의 신뢰성에 손상을 초래할 것임.

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 가치가 전혀 반영되어 있지 아니하다고 판단되거나 또는 당해 택지에 사회적 환수대상인 개발이익이 상당히 포함되어 있다고 판단 될 경우에는 평가의 기술 면에서 유용성이 낮아짐

3. 배분법

(1) 의의와 성격

- 분양주택의 정상적인 거래가격에서 당해 주택을 구성하는데 소요된 건축비를 공제하여 그 잔여인 택지가격을 기준으로 하여 감정평가의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법.

- 복합부동산으로 화체되어 가격이 형성되어 있는 경우에 전체가치와 일부가치를 파악할 수 있을 경우에 그 일부의 가격을 공제하여 나머지 가격을 구하므로 시장의 현실을 가장 설득력 있게 반영함.

(2) 산 식

택지비 = 복합부동산거래사례가격 - 건축비 (+) (-) 시산가격의 조정

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 복합부동산거래사례가격 : 택지비와 건축비로 구성된 공동주택의 가격

* 건축비 : 당해 택지조성 완료 이후에 건축을 위해 지출한 각종 비용(도급 기준)

* 시산가격의 조정:

- 조정요인은 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제와 사회적 환수 대상인 개발이익이 존재하는 경우 이를 고려하는 것임.

- 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제는 복합부동산가격에서 전체 병합증가를 평가한 후 건축비 몫에 귀속될 증가가치를 공제한 잔여 몫만을 당해 택지가격에 귀속시키는 방법.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 존부에 따라 당해 가격에서 감액을 원칙으로 하는 보정을 행함.

(3) 이 방법의 유용성

- 원가법과 공시지가기준방법을 채택할 수 없을 정도로 각종 비용이나 사례자료의 적정성에 문제 있을 경우 배분법 활용의 유용성 높음.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 정도가 전체 가격에서 차지하는 정도가 작거나 없을 경우 유용성 높아짐.

- 시가주의 평가에 대한 사회적 요구가 높거나 또는 원가법이나 공시지가 기준방법의 검증수단으로 활용하고자 할 경우 유용성 있음.

Ⅲ. 끝으로

- 분양가상한제 적용을 위한 택지비 평가는 정책평가의 성격을 지님.

- 따라서 정책목적에 부응하는 특정가격을 구함으로써 적정가격의 도출에 부응할 수 있음.

- 평가는 원가법, 공시지가기준방법, 배분법 가운데서 유용성을 감안하여 가장 최선의 평가방법을 선택해야 할 것.

- 특히 정책가격의 성격에 맞는 적정가격을 구하기 위해서 사회적 환수대상인 개발이익의 정도를 평가하여 이를 시산가격에 반영할 필요 있을 경우 반영이 요구됨.

- 평가방법에 있어 획일적인 방법을 강요할 경우 평가결과액이 목적에 부응하지 못하는 사례가 빈발할 우려 있음.

손실보상금액의 산정 관련 행정법 판례 검토

- 대법원 2006두18492를 중심으로 -

目次

Ⅰ. 사실관계

Ⅱ. 쟁점

Ⅲ. 손실보상 개괄

Ⅳ. 정당한 보상

Ⅴ. 구체적 사례 검토

Ⅵ. 결론

Ⅰ. 사실관계

원고는 2000. 4. 24. 경매를 통해 이 사건 전과 답 11필지(이하 이 사건 토지)를 10억여원에 매입한 후 2001. 8. 24.경 및 같은 달 29.경 성남시장으로부터 2종 근린생활시설 건물 3동에 대한 건축허가를 받고 2001. 11. 19. 착공신고를 하였으나, 2002. 2. 8. 한국토지공사 소속 직원이 이 사건 토지를 현장 답사할 당시 어떠한 공사도 행해지지 않고 있었다.

이 사건 토지는 판교지역 개발에 대한 기대감이 확산된 지역에 위치하고 있어 원고는 2001. 10. 15. 성남시에 건축시 보상관계가 어떻게 되는지 알고 싶다는 취지의 문의를 하기도 하였다.

이 사건 토지는 건축공사 부지,(이 사건 건축공사 부지) 건축공사시 공사자재 운반을 위한 차량 진출입도로로 사용되기도 한 인근 주민들이 통행에 이용하는 부지(이 사건 도로) 및 방치된 토지(이 사건 방치된 토지) 등으로 구성되어 있다.

한편 국토해양부장관은 2001. 12. 26. 국토해양부고시 제2001-344호로 이사건 토지를 포함한 일대 토지를 택지개발촉진법에 의한 성남판교 택지개발예정지구로 지정․고시하였다.

이에 성남시 분당구청장은 2002. 2. 22. 원고에 대하여 이 사건 토지에서 시행되고 있는 건축공사의 중지를 명하는 처분을 하였는데, 원고는 공사를 강행하여 배수로공사 및 1층 바닥 기초 철근콘크리트 공사를 완료하였다.

원고는 성남시장과 이 사건 토지의 취득을 위한 협의를 하였으나, 협의가 성립되지 아니하자 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 중앙토지수용위원회는 2004. 10. 19. 수용시기를 ‘2004. 12. 7.’로, 수용보상금을 42억여원으로 하는 내용의 수용재결을 하였고, 가격시점은 수용재결일인 2004. 10. 19.로 하였다.

그런데, 원고는 위 재결에 불복하여 이의신청을 하였고, 중앙토지수용위원회는 2004. 4. 20. 2개 감정기관의 감정가격을 평균한 43억여원을 손실보상하는 내용의 이의재결을 하였다.

중앙토지수용위원회의 감정가격 산출근거는, 이 사건 공사부지에 대하여는 대지로 보지 않고 공부상의 지목대로 전․답으로 평가한 다음 개별요인 중 기타요건으로 일단의 근린생활시설 건축허가 토지로 장래 개방전방 등에서 우세하다고 판단, 가격 배율 1.25를 적용하였고, 이 사건 도로를 사실상의 사도에 해당하는 것으로, 이 사건 방치된 토지를 잡종지가 아닌 공부상의 ‘전’으로 각 평가하였다.

원고는 이에 불복하여 2004. 11. 18. 수원지방법원에 이 사건 소를 제기하였다

Ⅱ. 쟁점

손실보상은 개인의 재산권에 가한 ‘특별한 희생’에 대한 ‘보상’ 제도이므로 그 특별한 희생이 공공복리의 이익에 필요한지를 비례성의 원칙에 따라 엄격히 판단하여 필요 최소화할 필요가 있고, 필요성이 인정될 경우, ‘정당한’ 보상이 이루어져야 함에 대하여는 이론이 있을 수 없다.

다만, 현실적으로는 필요 최소화한 공공필요에 해당되는지, 정당한 보상인지에 대하여 주로 분쟁이 발생하는데, 과거에는 비례성의 원칙에 반하는 무리한 재산권에 대한 제약으로 인해 공공필요에 해당하는지 여부가 문제되기도 하였으나, 민주화의 진전으로 최근에는 정당한 보상인지에 대한 주로 분쟁이 발생하고 있다.

이하에서 손실보상에 대한 일반론, 정당한 보상을 개괄적으로 검토한 후 정당한 보상 여부가 문제된 이 사건을 자세히 살펴보도록 한다.

Ⅲ. 손실보상 개괄

1. 의의

행정상 손실보상이란 공공필요에 따른 적법한 공권력 행사로 말미암아 사인에게 가해진 특별한 희생에 대하여 사유재산권의 보장과 전체적인 공평부담의 견지에서 행정주체가 행하는 조절적인 재산적 전보를 의미한다.

2. 법적 근거

헌법 제23조 제1항은 “모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.”라고 규정하고, 같은 조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용․사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”고 규정하여 손실보상 근거와 보상 방법, 보상 기준을 헌법 차원에서 명시하고 있다.

헌법 제23조 제3항의 성격에 대하여, 학설의 경우 헌법상 손실보상에 관한 규정은 입법의 방침을 정한 것에 불과한 프로그램적 규정이라는 입법방침설, 개인의 손실보상청구권은 헌법 제23조 제3항에 의하여 직접 도출된다는 직접효력 규정설, 보상규정 없는 수용법률에 의거 수용이 행해진다면 그 법률은 위헌무효의 법률이므로 수용은 위법한 작용이 되는바, 사인은 손해배상청구권을 갖게 된다는 위헌무효설, 공용침해에 따르는 보상규정이 없는 경우, 헌법 제23조 제1항 및 제11조에 근거하고, 헌법 제23조 제3항 및 관계규정의 유추해석을 통하여 보상을 청구할 수 있다는 유추적용설이 대립하고,

판례는 유추해석을 통해, 혹은 관련 법률이 없음에도 손실보상을 인정하거나, 불법행위에 의한 손해배상 책임을 인정하는 등 케이스별로  판단하고 있다.

3. 손실보상청구권의 성립요건

헌법 제23조 제3항에 명시된 ① 공공필요에 의한 ② 재산권의 제약(수용․사용 또는 제한), ③ 보상 법률의 존재 이외에 ④ 특별한 희생이 있어야 청구권이 성립한다고 본다.

특별한 희생에 대하여 특정인에 국한된 것인지에 따라 구분하는 형식적 기준설, 재산권의 제약 정도와 강도에 따라 구분하는 실질적 기준설 등이 있으나, 형식적 기준과 실질적 기준을 모두 고려하여야 한다는 절충설이 타당하다.

Ⅳ. 정당한 보상

1. 서설

보상의 정도에 대하여 국가 재정 정도, 시대상황을 반영하며 부침을 거듭하였다. 제헌헌법에는 ‘상당한 보상’을 규정하였고, 제3공화국 헌법인 제5차 개정헌법에는 ‘정당한 보상’으로 개선되었으나, 제4공화국 헌법인 제7차 개정헌법에는 ‘법률’에 일임하는 것으로 개악되었고, 제5공화국 헌법인 제8차 계정헌법에는 ‘공익 및 관계자의 이익을 정당하게 형량한 법률’로 정하도록 개선되었으며, 제6공화국 헌법인 제9차 개정시 종전 제5차 개정헌법과 동일하게 ‘정당한 보상’으로 규정되기에 이르렀다. 그러나, 정당한 보상이 과연 무엇인지에 대하여는 그 모호성으로 인해 논쟁이 끊이지 않고 있으므로 관련 법률 규정, 학설과 실무의 해석론을 먼저 검토하고, 구체적 사안을 검토하도록 한다.

2. 관련 법규

손실보상에 관한 기본 법률이 없어 하천법, 공유수면관리법, 국제선박등록법, 군사시설및군사기지보호법 등 침해된 재산권의 성격, 공공필요의 목적에 따라 법률을 적절히 제정, 시행하고 있는데, 통상 문제되는 토지 수용과 관련된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 법)의 손실보상 규정에 국한하여 살펴보도록 한다.

나. 보상액 산정의 기준시

보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 하고,(토지보상법 제67조 제1항) 한편 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다.(같은 조 제2항)

다. 보상액의 산정방법

수용보상의 경우, 원칙적으로 공시지가를 기준으로 하고 있고(법 제70조) 사용․제한보상은 인근 유사토지의 지료․임대료․사용방법․사용기간 및 그 토지의 가격 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상한다.(법 제71조 제1항)

라. 보상의 내용

(1) 직접적인 대물보상은 물론 토지에 관하여는 사용토지의 매수․수용의 청구권(법 제72조)과 잔여지의 보상․수용청구권(법 제73조, 제74조)을 인정하고, 기타의 경우에도 영업 손실에 대한 보상(법 제77조), 공사비보상 등 기타 토지에 관한 비용보상(법 제75조)을 인정하며, 생활보상인 이주대책․이주정착금(법 제78조)까지도 규정하고 있다.

(2) 보상은 현금보상을 원칙으로 하되 일정한 경우 채권보상 및 대토보상이 이루어질 수도 있고, 손실보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 행해져야 하며, 공사에 착수하기 이전에 보상금을 전액 지급하도록 하고 있다.(법 제63조)

3. 해석론

가. 학설

손실보상이 재산권보장, 부담의 공평, 상실된 가치의 보전이라는 관점에서 인정되는 것이므로 보상은 완전보상이어야 한다는 완전보상설, 재산권의 사회적 제약 내지 사회적 구속성, 재산권의 공공복리적합의무의 관점에서 공․사익을 형량하여 보상내용이 결정되어야 하므로 완전보상을 원칙으로 하되 합리적인 이유가 있는 경우에는 완전보상을 하회할 수도 있다는 상당보상설, 정당한 보상이 상황에 따라 완전보상 또는 상당보상일 수 있다는 절충설, 우리 헌법은 평시보상과 전시보상을 구분함이 없이 하나의 보상조항만을 두고 있는 관계상 사변 중의 전시징발에 대하여 완전보상설을 적용하는 일이 생길 수 있으므로 헌법상 이를 분리하여야 한다는 견해가 대립하고 있다.

나. 대법원 및 헌법재판소

대법원은 헌법 제23조 제3항에 따른 정당한 보상이란 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하여야 한다는 완전보상을 뜻한다고 판시하였고, 헌법재판소 역시 헌법 제23조 제3항에 규정된 ‘정당한 보상’이란 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하는 것이어야 한다는 완전보상을 뜻하고, 토지의 경우에는 그 특성상 인근 유사토지의 거래가격을 기준으로 하여 토지의 가격형성에 미치는 제 요소를 종합적으로 고려한 합리적 조정을 거쳐서 객관적인 가치를 평가할 수밖에 없다고 판시하였다.

4. 소결

보상이 인정되는 이유는 이론적으로 공공필요에 의해 개인이 부담하는 특별한 희생을 공평의 견지에서 보전해주려는데 있고, 사유재산제도와 재산권을 보장하는 헌법규정에 따르면, 수용 등은 그에 상응하는 보상을 해줄 때에만 정당화된다 할 것이므로 완전보상설이 타당하다고 할 것이다.

그런데, 토지수용의 경우 공시지가를 기준으로 보상하는 것으로 규정하는데,(법 제70조) 공시지가는 국토해양부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 의미하는 것으로 시장가격을 그대로 반영한 것이 아니라 현시가의 70-80%에 불과하다. 이로 인해 시가에 비해 현저히 낮은 보상금으로 인해 협의에 의한 취득비율이 낮고, 재결을 통하거나 그에 대해서도 행정소송을 거쳐 취득이 이루어지고 있다. 2001년도 통계에서 수용재결에 의해 취득된 토지가 50.7%에 이르고, 이 경우 이의신청까지 거친 것이 49.3%, 행정소송까지 거친 것이 25.9%에 달하는 등 분쟁이 끊이지 않고, 생활보상으로서의 이주대책 및 임시주거단지 조성 등의 대책 역시 부족하여 입법적인 해결이 필요하다고 할 것이다.

Ⅴ. 구체적 사안 검토

1. 1심 판결 (수원지방법원 2004구합6830)

가. 이 사건 공사부지의 평가방법에 대하여

측량 수로 및 지적에 관한 법률 시행령에 따르면, “대지”라 함은 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포 등의 부속시설물의 부지와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지를 말하는바, 위 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지에 해당되지 않고, 그 지상에 잔존하는 시설물들은 ‘최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추었다.’고 보기 어렵다.

원고가 이 사건 토지가 사업예정지구에 편입되기 불과 4개월 전에 건축허가를 신청하였고, 신청건물들은 모두 비교적 건축과 철거가 용이한 철골조이며, 위 고시 1개월 전에 착공신고를 하였고, 2002. 1. 23. 공사진행율이 2%라고 자진 신고하였으나 실제로는 2002. 2. 8.까지 건축공사를 착수하지 않아 성남시 분당구청장으로부터 공사중지명령을 받기도 하였으며,(위 공사중지명령에 대한 취소소송에서 종국적으로 원고가 승소하였으나, 취소사유는 절차상의 위법에 있었다.) 원고는 공사중지명령 즈음에 비로소 공사에 착수하였고, 공사중지 명령에도 불구하고 배수로공사 및 1층 바닥 기초 공사를 완료하여 그 잔존물이 남아 현재의 상태에 이르게 된 것이며, 위 잔존물들이 존재하는 부분 외의 부지는 평탄화 작업 등이 이루어지지 않은 각 사실, 원고의 직업, 거주지, 사업장의 위치 등 제반사정에 비추어 보면, 원고는 실질적으로 건물을 축조하여 이를 이용할 용도가 아니라 토지수용시 증액된 보상금을 수령하기 위하여 건축을 준비한 것으로 보여지는 바, 이는 ‘적정한 보호를 받아야 할 재산권’에 해당되지 않는다고 할 것이다.

결국 원고는 건축허가를 받은 후에 택지개발 예정지구의 지정․고시일까지 건축행위에 착수하지 아니하다가 택지개발촉진법 제6조 제1항 본문에 의한 행정청의 허가를 받지 않아서 종전의 건축허가는 예정지구의 지정․고시에 의하여 그 효력을 상실하였으므로, 건축법 제69조 제1항의 규정에 따라 지상의 잔존물들은 철거되고, 위 각 토지들은 원상회복이 되어야 할 것이다. 따라서 현재 잔존하는 시설물이 존재하지 않는 상태로 위 각 토지의 이용상황을 평가함이 오히려 더 바람직한 것으로 보인다. 그런데 현상이 변경되기 전의 위 각 토지의 지목은 전․답일 뿐이므로 이 사건 이의재결 감정에 어떠한 잘못이 있다고 할 수는 없다

나. 이 사건 도로의 평가방법에 대하여

위 각 토지들은 이 사건 토지 북쪽 거주민들이 도로로 이용하여 왔고, 이에 대하여 원고가 이의를 제기하였다는 자료가 없으며, 원고는 건축 부지의 통행을 위하여 기존에 주민들의 통행에 이용되던 토지에 차량 진출입도로로 개설하였으므로 ‘도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’ 혹은 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’로서 법 시행규칙 제26조 제2항에서 정한 ‘사실상의 사도’에 해당한다고 보이므로, 이를 “도로”로 평가한 이 사건 이의재결 감정이 위법하다고 할 수 없다.

다. 이 사건 방치된 토지의 평가방법에 대하여

위 각 토지들은 공부상의 지목이 “전”으로 지적법 시행령상의 나대지 용도인 실외에 물건을 쌓아두는 곳 등의 어느 하나에 해당한다고 볼 수 없다. 가사 위 각 토지들이 몇 년째 방치되어 있었다고 하더라도 개간 등의 별다른 형질변경 없이 “곡물·원예작물, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지”로 이용될 수 있다고 할 것이어서 이를 “전”으로 평가한 이의재결 감정평가에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다.

2. 항소심 판결(서울고등법원 2005누26450)

1심 판결 설시와 같은 이유로 원고의 항소를 기각하였다.

3. 대법원 판결(대법원 2006두18492)

가. 이 사건 공사부지 및 방치된 토지의 평가방법에 대하여

대법원은 구 택지개발촉진법 제6조 제1항 단서에서 정한 ‘예정지구의 지정․고시 당시에 공사 또는 사업에 착수한 자’의 의미에 관하여 제한적으로 해석하여 고시 당시에 이미 공사에 착수하였던 것만 의한다고 보아, 고시 당시 건축법 등 관련 법규에 의한 허가를 받았으나 아직 준비행위만 있었던 경우에는 그 이후에 건축이 이루어졌다하더라도 수용재결시의 현황에 따라 손실보상금을 지급할 수 없고 공사에 착수하기 전의 이용 상황을 상정하여 평가하여야 하고, 수년째 방치되었다고 하더라도 개간 등 별다른 형질 변경 없이도 ‘곡물․원예작물, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지’로 이용될 수 있으므로 그 이용현황이 잡종지로 변경되었다고 볼 수 없으므로 원심의 판단에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 법리오해 등의 위법이 없다고 판시하였다.

나. 이 사건 도로의 평가방법에 대하여

법 시행규칙 제26조에 따르면, 사실상의 사도는 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 ‘도로 개설 당시의 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’ 혹은 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’로서 그 평가액은 인근 토지의 1/3 이내로 평가한다.

대법원은 ‘도로 개설 당시의 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’인지 여부는 인근 토지의 획지면적, 소유관계, 이용상태 등이나 개설경위, 목적, 주위 환경 등 (일명 개목소리주인)에 의하여 객관적으로 판단하여야 하고, ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’인지 여부는 법률상 소유권을 행사하여 통행을 제한할 수 없는 경우뿐만 아니라 사실상 통행을 제한하는 것이 곤란하다고 보이는 경우도 해당한다고 할 것이라고 판시하며, 이 사건 도로는 단순히 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 원고가 용인하였을 뿐 도로로의 이용 상황이 고착화되어 당해 토지의 표준적 이용 상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르지 않았다고 보아 사실상의 도로에 해당하지 않음을 이유로 원심 판결을 파기, 환송하였다.

4. 검토

법원은 사업시행에 따라 상승하는 지가는 국민 모두가 누려야 할 이익이지 사업시행 지역 내의 토지 또는 주택 소유자가 독점하는 것은 부당하게 과다한 이익으로 허용될 수 없고, 현실적으로 사업인정 고시 이후 수용될 것임을 알면서도 건축을 시행하여 보상금의 액수를 늘리려 한 사정이 있다는 점을 고려한 것으로 보인다. 그러나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서는 원칙적으로 보상액의 기준시점을 재결당시로 규정하고 있는데, 이미 관계 법령상 건축허가를 받은 소유자의 신뢰에 반할 뿐만 아니라 형평성에 문제를 발생할 소지 역시 배제하기 어렵다. 토지 또는 주택 소유자의 부당한 이익은 공익사업으로 인한 토지 등의 가격변동을 배제함으로써 해결함이 타당하다.

사실상의 사도로 인정될 경우, 인근 토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 평가되어 손실보상청구권이 크게 제한되므로 사실상의 사도에 대하여 엄격히 해석한 법원의 견해는 손실보상 제도의 취지에 비추어 타당하다고 할 것이다.

Ⅵ. 결론

손실보상제도는 국민이 공공필요로 재산권을 특별한 희생한 경우, 공평과 정의의 관념에서 그 희생을 전보해 주기 위한 것이므로 손실보상의 범위는 완전보상에 의하여야 할 것이다. 완전보상이 되기 위하여는 사업인정 고시 이전에 건축허가를 받고 지정․고시 당시 건축에 착수하지 않았더라도 신뢰보호를 위하여 수용 재결일 당시의 현황을 감안하여 보상금액을 산정하여야 한다고 본다.

보상금액 산정시 국가의 재정을 지나치게 고려하여 해석할 경우, 이는 국가에 의한 불법행위로 궁극에는 국민의 저항을 초래할 수밖에 없다. 국민 의식 변화에 의해 헌법과 법률이 지속적으로 개선되고, 학설과 판례도 이러한 시대적 요구에 부응하여 손실의 완전보상으로 점진적으로 변화되고 있어 이는 고무적이라 할 것이다.

【문 1】정혜영씨는 S시 K구 XX동 467-17외 2필지의 토지가 2007년 1월 1일자로 관악구청에서 시

행하는 도시계획사업에 의거 보상금도 받지 못하고 도로로 편입되어 차도로 이용되어 오던 중, 억

울함을 참지 못하여 2011년 12월 S법원에 보상금 지급 및 부당이득금 반환청구소송을 제기하였다.

S법원은 원고 정혜영씨의 타당성을 인정하여 보상금 및 부당이득금 반환판결을 내리기 전 보상금

및 부당이득금의 산정을 위하여 Q감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였다. 대상토지에 대해 아래

제시된 자료를 이용하여 2012년1월1일자를 기준으로 정혜영씨가 받아야 할 총보상액 및 현재 정혜

영씨가 받아야 할 부당이득금을 산정하시오. (20점)

<자료 1> 정혜영씨 소유토지

1. K구 XX동 467-17토지

(1) 면적 : 350㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

2. K구 XX동 467-18토지

(1) 면적 : 70㎡

(2) 공부상지목 : 대

(3) 현황 : 도로

3. K구 XX동 467-19토지

(1) 면적 : 860㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

<자료 2> 대상토지의 상황 및 주위환경

대상토지들의 도시관리계획상 용도지역은 모두 일반주거지역이며, 인근지역은 단독주택 및 일부 다세대주택이 혼재한 지역이나 본건 편입된 토지가 속한 도로변은 주상복합 지대임.

<자료 3> 편입 당시의 이용상황

1. 평가대상 토지의 편입당시(2007년1월1일)의 이용상황을 토지소유자, 지역주민, 중개업소, 관련 공무원등을 통하여 확인한 바 의견이 엇갈리고 공정성에 의문이 제기 되므로, 공부상 지목을 편입당시의 이용상황으로 유추할 수 밖에 없음

2. 지적공부등 관계자료를 열람한 바에 의하면, 편입 당시의 상황이 사도법에 의한 사도가 아님은 명백하나, 사실상의 사도일 가능성은 있다고 판단되므로 감정평가시 편입 당시의 이용상황을 공부상 지목으로 보고 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 적용하되, 편입당시 사실상의 사도였을 경우도 상정하여 토지보상법을 적용하여 두가지 평가액을 제시하고 사실여부에 대한 판단은 법원에 일임하기로 함.

<자료 4> 인근지역의 공시지가 표준지 현황

※ 상기 표준지는 본건 대상토지 인근에 위치하는 표준지로서, 본건 목적물의 기초가격을 산출하는 기준으로 적절하다고 판단됨.

※ K구 XX동 468-15 표준지는 본건 평가대상토지가 도로로 편입되면서 소로한면에 접하게 된 토지임.

※ 공시지가가 없는 빈칸은 그 당시 표준지가 아니기 때문에 공시지가가 없는 것임.

<자료 5> 지가변동률 (K구)

<자료 6> 주거지역의 토지용도별 비준율

<자료 7> 기타사항

1. <자료4>에 의한 인근지역의 공시지가표준지를 산술평균하여 토지보상액 과 기초가격을 산정하되, 토지기대이율은 년 5%를 적용하고 필요제경비 는 고려하지 아니함.

2. 부당이득금 산정시 매년의 연도별 ㎡당 임대료를 산정후 현재 지급해야 할 총 부당이득금을 산정하시오.

3. 평가대상 토지와 표준지는 용도를 제외한 개별요인은 동일하다고 봄

4. 시장이자율 : 12%

5. 관련법률에서는 금전의 급부를 목적으로 하는 국가 혹은 지방자치단체의 권리로서 시효에 관하여 다른 법률에 규정이 없는 것은 5년간 행사하지 아니할 때에는 시효로 인하여 소멸한다고 규정하고 있음

2010년 12월 대한토목학회 세미나 (제22회 감정평가사 이론 시험 관련)

세미나 주제 : 국제회계기준(IFRS) 도입에 따른 사회 기반시설 공정가치 평가체계 구축

사회기반시설 공정가치 평가위원회 에서는 이번 대한토목학회 학술발표대회의 특별세션으로 ‘국제회계기준(IFRS)도입에 따른 사회기반시설 공정가치 평가체계 구축’이라는 제목의 세미나를 진행하였다.

기획재정부는 2009~2010년에 걸쳐 도로, 철도, 항만, 댐, 공항, 상수도, 하천 및 어항시설 등 8개 종류를 실사대상으로 국가기반시설에 대한 실사를 수행하고 가치를 평가하여 발생주의 회계에 입각한 회계기준에 따라서 장부에 포함시키는 방안을 갖고 있다.

대상시설물이 토목시설물의 많은 부분을 차지하게 됨에 따라서 토목기술인의 전문적인 지식과 노하우가 공정하고 정확한 시설물 가치평가에 도움이 될 것으로 예상된다.

이에 공정가치평가에 관한 특별세미나를 개최하여 토목분야 뿐만 아니라 평가협회 , 부동산 연구원, 보험사, 회계사 등의 다양한 분야로부터 의견을 나눠보는 자리를 갖고자 공정가치 평가에 관한 특별세션을 갖게 되었다.

세 명의 발표자와 발표제목은 다음과 같다.

한준규 (감정평가협회 미래정책위원회 위원장)
“국제회계기준 및 사회기반시설의 감정평가를 위한 감정평가를 위한 방안”

한준규 위원장은 국가 자산의 경우 일반적인 시설물에 비해서 어떻게 다른지를 설명하고 감정평가협회의 대응계획에 대하여 설명하였다.

패널 토론 참석자 중 1인 -> 김태훈 (부동산 연구원 감정평가연구부)

대체로  IFRS의 실제 적용에 현재 국내 상황이 많이 준비되지 않았다는 의견이 많았는데 국가자산뿐 아니

라 대개 선수주 후생산하는 자산들의  공통점으로서 예를 들면 신도시 재건축개발사업에있어 시행사의부

채를 시공사가 부담을 해야 하는지의 문제와 얽힐경우 자산의 가치평가는 첨예한 이슈로 부각 될 수 있음

이 논의 되었다 또한 평가협회 부동산연구원등과  건축구조  기술협회  등도  자산가치 평가에

많은  관심을 보이고 있으나 명확한 평가기준이 마련되어 있지 않아 조속한 시행은 어려 울 것으로 예상된

다는  의견이  도출되었다

국가기반시설의 자산가치 평가는 매매가 이루어지지 않은 시설이기 때문에 당장의 가치평가는 큰 의미가없을 수 있지만 자산의 가치대비 적절 유지관리비용 산정이라는 단순하고 합리적이긴 하지만 직관적이고 실제적으로 사용될 수 있다는 점을 고려해 볼 때 적절한 가치평가는 장기적 관점에서 상당한 결과를 낳을 수 있다.

제22회 감정평가사 제2차 시험문제

이 문제는 2009년 차주열 평가사님이 한국감정원 출제위원급 평가사님에게 의뢰하여 제시한 문제임.

(연도만) 필자가 2011년으로 바꾸었음

과목명 : 감정평가실무 (실전모의고사 / 강사:차주열)

【문제1】 감정평가사 C씨는 복합부동산에 대한 감정평가를 의뢰받고 사전조사와 현장조사를 통해 다음과 같은 자료를 수집하였다. 주어진 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점)

1. 토지와 건물 각각의 가격을 산출하여 복합부동산의 가격을 구하시오.(15점)

2. 임대수익을 기준으로 한 수익환원법(직접환원법)에 의하여 토지와 건물의 일괄평가 수익가격을 구하시오. (5점)

3. 대상부동산의 매출액을 기준으로 한 일괄평가 수익가격(직접환원법)을 구하시오. (7점)

4. 감정평가에 관한 규칙에 의거 대상부동산의 가격을 결정하시오.(3점)

5. 2와 3의 의한 가격에 차이가 발생하는 이유(그 이유에 대한 구체적인 의의, 종류, 특징 등에 대한 설명 필요)와 최유효이용과 관련하여 그 상관관계, 감정평가상 유의사항(감정평가서 기재사항 포함)을 설명하시오. (10점)

<자료 1> 평가대상물건 개요

1. 토지

1) 소재지 : 서울특별시 강남구 삼성동 142-xx번지

2) 용도지역: 일반상업지역

3) 토지특성 : 대, 482.8㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

2. 건물 : 철근콘크리트조 평슬라지붕 지하1층 지상6층(상세내역 일반건축물대장 참조)

3. 조사기간 : 2011년 9월 19일 ～ 2011년 9월 21일

4. 감정평가목적 : 일반거래 (매매참고용)

<자료 2> 공시지가 표준지 내역

(S시 K구)

주) 1번 표준지는 일부(30%)가 도시계획시설(도로)에 저촉되며, 인근의 표준적인 이용의 토지면적은 400～500㎡임.

<자료 3> 거래사례

1. 거래사례 1

1) 토지 : S시 K구 C동 150번지, 대, 900㎡, 일반상업지역, 가로장방형, 평지, 세로(가)

2) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 업무용 건물 (지하1층, 지상5층), 지하층 315㎡, 지상층 연면적

3,150㎡

3) 거래가격 : 48억원

4) 거래일자 : 2011년 1월 5일

5) 기타사항 : 매도자의 급한 사정으로 약 5% 저가로 거래되었음.

2. 거래사례 2

1) 토지 : S시 K구 B동 200번지, 대, 450㎡, 일반상업지역, 사다리, 평지, 소로한면

2) 건물 : 위 지상 조적조 기와지붕 단층 창고, 면적 180㎡

3) 거래일자 : 2011년 6월 1일

4) 거래금액, 거래조건 등

① 채권최고액을 15억5천만원으로 하는 근저당권이 설정되어 있으며, 매수인이 미상환 대부액 9억원을 인수하는 조건으로 32억3천만원을 현금으로 지급함.

② 저당대출조건

ㆍ대출기간 : 2009.6.1 ～ 2019.5.31

ㆍ원리금 상환방법 : 매년 원리금 균등상환

5) 기타사항

거래 당시 지상에 소재하는 창고의 철거에 따른 비용 20,600,000원은 매도인이 철거 용역회사에 지불하기로 함.

3. 거래사례 3

1) 토지 : S시 K구 D동 240번지, 대, 530㎡, 일반상업지역, 사다리, 평지, 중로한면

2) 거래가격 : 28억원

3) 거래일자 : 2011년 5월 10일

4) 기타사항 : 별도의 사정요인이 없는 정상적인 거래임.

<자료 4> 지가변동률 등

1. 지가변동률

주) 2011년 8월 이후 지가변동률은 미고시 상태임.

2. 생산자물가지수

3, 건축비지수

<자료 5> 지역요인 비교자료

1. K구내 소재하는 동의 사례는 지역요인이 동일함.

2. 건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함.

<자료 6> 개별요인비교자료

1. 도로접면

2. 형상

3. 지세

<자료 7> 건물관련 자료 (건물신축단가표 축약)

1. 건물의 재조달원가는 한국감정원장이 발행한 건물신축단가표의 표준단가와 보정단가를 이용하여 천원미만은 반올림하여 단가를 산정(부대설비의 경우 설비마다 단가 적용)하고, 건물의 가격은 천원미만은 절사한 단가를 산정하여 구함.

2. 표준단가와 내용년수

※본건 건물의 시공상태는 3급보다는 양호하나 2급에는 미치지 못한 것으로 조사되었는 바, 표준단가는 2급과 3급의 산술평균을 적용하는 것이 적절할 것으로 판단되며, 내용연수를 조정할 특이사항은 없는 것으로 조사됨.

3. 부대시설 보정단가 등

4. 본건 부대설비 내역

본건의 경우 난방설비는 심야전기축열식, 냉방설비는 개별호실에 패키지형이 설치되어 있고, 위생설비 일체, 소방설비 일체, 방송설비 일체를 갖추고 있으며, 승강기는 8인승 1대, 수변전설비 용량은 150kva이며, 자주식 주차설비는 별도 보정요인 없음.

<자료 8> 최근 대상부동산 임대자료

1. 인근 임대관행 및 본건 임대차계약 내용

인근의 숙박시설 임대관행을 숙박시설 전체를 임대하되, 숙박시설 운영과 관련된 제반 경비는 임차인이 부담하여 운영함.

2. 본건 임대차계약 내용

1) 대상부동산은 현재 최유효이용상태이고, 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 임대자료가 포착되었

으며 이는 적정한 것으로 판단됨.

2) 보증금은 3억원을 임대개시시점에 일시불로 지급함.

3) 월지불임료는 35,000,000원(부가가치세 포함)임.

3. 영업경비자료

1) 손해보험료 : 30,000,000원(3년분이며 일시불로 기초에 지불하고, 그 중 40%는 비소멸성이며 보험만료기간은 3년임)

2) 공조공과 : 20,000,000원/년

3) 공실손실상당액 : 2,500,000원/월

4) 유지관리비 : 50,000,000원/년

5) 영업경비비율

상기 1)～4) 내역과 인근의 표준적인 경비비율을 분석한 결과 영업경비비율은 임차인과 임대인부담에 따라 아래와 같은 조사되었으며, 이는 적정한 것으로 판단됨.

※상기 영업경비비율에는 감가상각비가 포함되어 있지 아니하였음.

<자료 9> 대상부동산의 매출관련 자료

1. 숙박요금 등

※ 대실의 경우 인근의 유사 숙박시설과 유사하게 1.5회전 정도 가능한 것으로 조사됨.

2. 인근 숙박시설은 성업중으로 통상 새벽 1～2시 이전에 만실이 되나, 통상적인 공실률 및 요일별 편차를 고려할 때 공실률은 5%가 적정한 것으로 조사되었으며, 이러한 공실률은 숙박 및 휴게매출 전체 기준임.

3. 연간매출액은 1달 30일, 12개월 기준이며, 숙박시설의 경우 매출액에 계절적인 편차는 없는 것으로 조사됨.

4. 운영경비자료

1) 국세청 고시 숙박업 기준경비율 및 단순경비율은 각각 28.1%, 72.2%임.

2) 기준경비율 관련 주요경비

- 인건비: 월평균 17,200,000(정규직 4명, 일용직 6명)

- 수도요금: 400만원(2개월분) - 전 기 료: 700만원/월

- 세 탁 비: 250만원/월 - 소모품비: 750만원/월

3) 운영경비비율은 기준경비율과 단순경비율을 기준으로 산정한 요율의 산술평균치를 적용하는 것이 객관적이고 합리적인 것으로 판단됨.

5. 환원이율 관련자료

자산의 대부분이 고정자산인 부동산으로 구성된 숙박시설의 경우 50%내외의 저당대부를 수반하는 것이 일반적이고 환원이율을 산정하는 여러 이론적 방법의 장단점을 종합적으로 참작하여 볼 때 자기자본과 타인자본의 가중평균자본비용(ROSS법)을 환원이율로 적용함이 타당한 것으로 판단됨.

6. 매출액 기준 수익가격은 유효총수익에서 운영경비를 차감한 예상순영업소득(순수익: NOI)을 환원이율로 환원하여 산정함.

<자료 10> 시장이자율 등

1. 보증금 및 지불임료 운용이율 : 연 8.5%

2. 시장이자율 : 연 8% (분기당 2% 별도 적용 가능)

3. 지분수익률 (요구수익률) : 10%

4. 저당대부이자율 : 연 6%

5. 보험만기 약정이자율 : 연 4%

6. 임대수익 환원이율 : 5% (상각후), 6%(상각전)

<자료 11> 기타유의사항

1. 경비비율, 환원이율, 수익률, 이자율, 지역요인 및 개별요인 격차율은 백분율로 소수점 둘째자리에서 반올림할 것.

2. 별도의 언급이 없는 각 단계의 가격(금액) 및 단가 산정시 천원 미만은 반올림하고, 최종 감정평가액은 유효숫자 네 자리까지로 함.

3. 비교표준지, 거래사례 등의 선정시와 각 단계의 시산가격 결정시에는 그 논리적 근거를 명기할 것.

4. 수익환원법 적용시 물음 2.는 <자료 8>, 물음 3.은 <자료 9>를 활용하고 <자료 10>은 공통사항임.

5. 부가가치세에 대한 별도 언급이 없는 항목은 부가가치세가 별도이며, 부가가치세는 10%임.

6. 주어진 자료를 충분히 활용하여 가격을 산출하되, 그 외의 사항은 감정평가상 일반이론에 의할 것.

<자료 12> 복리증가율표 등: 뒷면 별지 참조

1. 복리증가율표

2. 복리현가율표

3. 복리연금현가율표

4. 연부상환율표

5. 복리연금증가율표

6. 상환기금률표

ㅇㅇ

강의(1주차-평가이론).pdf

강의(2주차_시장,비용접근법).pdf

물건별_토지.pdf

토지보상7주차.pdf

특수물건평가.pdf

22회 1번 문제를 보고 일견 든 생각은 

아... 이 문제는 아마도 박귀경 평가사님의 논문이 바탕이 되었겠구나 라는 것이다.

선하지 관련 보상평가방법과 향후 연구과제 라는 논문이 2010년 5월에 발표되었고, 이 부분은 실무문제로 많은 수험생들이 풀었던 주제이다.

하지만 이것이 감정평가이론에서 나올 줄은 전혀 예상하지 못했다.

보상평가방법에 대하여 설명하라는 것은 법전의 내용만을 설명하는 것이 아닌

뒷 물음의 <보상되지 않은 손실>평가방법과 관련지어 생각한다면 前 물음의 선하지의 보상평가방법에 대하여 설명하라는 것은 단순히 법전 (토지보상법 시행규칙 및 토지보상평가지침)의 내용을 설명하는 것이 아닌 

규정자체의 문제점 및 미비점 보완해야 할 점등도 동시에 같이 적어줘야 했던 것이다.

이 부분은 박귀경 평가사님의 논문을 보지 않았다면 정확하게 출제의도에 맞게 쓰기 어려웠을 것이다.

솔직히 까놓고 애기하자면 이 문제는 박귀경 평가사님이 출제했다고 봐야 하지 않을까 생각한다.

논문의 내용을 그대로 답안에 적으면 되기 때문이다.

(다른 분이 출제했다고 하기에는 문제가 논문 목차 FLOW 그대로이다)

이 부분 논점을 다룬 학원스터디 자료는 내가 아는 한

베리타스 박준필 평가사님의 감정평가이론 시사논점 특강 (2) (2011.7월)의 감정평가실무기준(안)관련 문제중

21기 실무연수교재관련 문제

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조는 토지의 지하공간의 사용에 대한 평가방법을 정하고 있다. 이에 대해 그 평가방법을 설명하고 현행 평가방법의 문제점을 지적하라

참고문헌 : 정재흥 협회 정책연구이사 <21기 실무수습자 실무교육자료>

참고논문 : 박귀경 평가사 <선하지 관련 보상평가방법과 향후 연구과제>

이 문제가 유일하다.

박귀경 평가사님의 논문 말미에 다음과 같은 내용이 들어있다.

복수극

어느정도 황당

다만, 중국인의 자국 중심주의는 감탄스러움

코끼리의 .... 중국문화사...와 연결지어 써라..

□ 개요

○ 본 연구업무는 울산시 남구의 모 공동주택 신축으로 발생한 일조침해가 피해 부동산의 가치에 미치는 영향을 분석하여 의뢰처와 민원인간 발생된 분쟁의 조정을 위한 기초자료로 이용하는데 그 목적이 있음

○ 「일조권」이란 태양광선을 차단당해 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리로 정의될 수 있으며 자외선에 의한 살균, 소독, 복사열에 의한 난방, 방습, 채광, 통풍 등 건강한 주거환경 조성에 지대한 영향을 미치고 있음

□ 연구 내용 및 결과

○ 대상부동산 일조시간 분석결과

- 대상부동산과 같은 복합부동산은 각 건물의 용도 및 형태에 따라 채광창의 크기 및 용도 등이 다양하므로 아파트와 같이 일정한 채광창을 기준으로 일조시간을 대표하기 어려워 각 채광창의 창면적을 기준한 면적가중평균 일조시간을 대상부동산 각 층을 대표하는 일조시간으로 적용함

- 의뢰처에서 제시한 일조환경 computer simulation 분석 보고서에 나타난 가해건물의 신축 전․후 대상부동산의 동지 기준 일조시간 분석결과를 각층별 채광창의 면적 가중 평균일조시간으로 환산한 결과는 다음과 같음

○ 가치하락액 산정 방법

- 수익방식이나 원가방식에 의한 접근으로는 일조 등의 침해에 의한 부동산의 가치하락액을 산출하는 것은 시장상황을 충분히 반영하고 있지 못할 뿐 아니라 근거자료의 부족으로 인해 객관적이고 실증적인 가치와는 차이가 있어,

- 본 연구업무는 유사한 일조 등의 침해가 발생하는 사례 부동산의 가치하락률을 시장증거로부터 도출하고 그 적정성 여부를 검토한 후 감정대상 부동산에 적용할 적정가치 하락률을 추정하여 일조 등의 침해가 없을 경우를 상정한 대상부동산의 적정가치에 이를 적용함으로서 대상부동산 가치의 변화 정도를 분석하는 것이 타당한 것으로 판단됨

○ 대상부동산의 가치에 미치는 영향

- 주거용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 쾌적성이며, 이러한 쾌적성은 주거환경(일조, 조망 등)과 밀접한 관련이 있고 주거환경이 변화되는 경우 주거용 부동산 가치는 변화하게 됨

- 그러나, 상업용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 수익성으로 고객의 유인성, 쇼핑의 편리성 등에 영향을 받으며, 대상부동산과 같은 근린생활시설은 배후상권 및 고객의 유인성에 큰 영향을 받는 것으로 조사되어 일조시간 침해가 근린생활시설의 가치에 미치는 영향은 거의 없는 것으로 판단됨

- 가해 건물의 건축으로 발생된 주거용 부분의 일조시간 침해로 대상 부동산의 가치는 0.00 ~ 6.58%의 하

  락요인이 발생하는 것으로 분석됨

대법원 2010.12.9. 선고 2010두15674 판결 【과징금부과처분취소】

【판시사항】

[1] 구 증권거래법 제206조의11에 따라 과징금을 부과하면서 여러 개의 처분사유에 터잡아 하나의 과징금 부과처분을 하였고 그 처분사유들 중 일부에 위법이 있으나 그 부분이 과징금 부과처분에 영향을 미치지 않은 경우, 그 부과처분의 적법 여부

[2] 증권선물위원회가 갑 회사에 증권거래법 제186조 제1항 제13호 등에서 정한 ‘상장법인 등의 신고·공시의무’와 같은 법 제190조의2 제2항 제1호 등에서 정한 ‘자산양수도 신고서 제출의무’를 위반하였다는 이유로, 각 위반행위 중 기본과징금이 큰 행위인 ‘상장법인 등의 신고·공시의무’ 위반에 대한 기본과징금에 의하여 과징금을 산정하여 부과한 사안에서, 위법한 처분사유인 ‘자산양수도 신고서 제출의무’ 위반행위 부분이 부과처분에 영향을 미쳤는지 여부를 심리하지 않은 채 위 부과처분 전부를 취소한 원심 판단에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례

【원심판결】 서울고법 2010. 6. 25. 선고 2009누34671 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

가. 원심은 그 채용 증거에 의하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하여 알 수 있는 판시와 같은 사정에 비추어 볼 때 원고가 2006. 4. 21. 주식회사 여리인터내셔널(이하 ‘소외 회사’라 한다)과 사이에 체결한 주식회사 트라이펙타엔터테인먼트의 주식 30,600주의 처분과 관련하여 체결한 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)은 구 증권거래법(2007. 8. 3. 법률 제8635호 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 법’이라 한다) 제190조의2 제2항 제1호, 구 법 시행령(2008. 7. 29. 대통령령 제20947호로 폐지, 이하 ‘구 시행령’이라 한다) 제84조의8 제1항 제5호, 구 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정(2009. 1. 28. 금융위원회 고시 제2009-14호로 폐지, 이하 ‘공시규정’이라 한다) 제88조 제3항에 규정된 신고의무가 있는 중요한 자산의 양도에 관한 계약이라고 볼 수 없다고 판단하였다.

관련 법령과 기록에 의하면, 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반 또는 구 법 제190조의2 제2항 제1호의 ‘중요한 자산의 양도’에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

나. 원고가 위 주식의 양도에 관하여 이사회결의를 한 바 있더라도 이와 같은 점은 이 사건 처분사유에 해당하지 않을 뿐만 아니라 피고가 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것임이 명백하고 직권조사사항도 아니므로, 이 부분 상고이유의 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없다.

2. 나머지 상고이유에 대하여

행정처분에 있어 수개의 처분사유 중 일부가 적법하지 않다고 하더라도 다른 처분사유로써 그 처분의 정당성이 인정되는

경우에는 그 처분을 위법하다고 할 수 없을 것이므로( 대법원 1997. 5. 9. 선고 96누1184 판결, 대법원 2004. 3. 25. 선

고 2003두1264 판결 등 참조), 구 법 제206조의11에 따라 과징금을 부과함에 있어 여러 개의 처분사유에 기하여 하나의

과징금 부과처분을 하였으나 그 처분사유들 중 일부에 위법이 있다고 하더라도 위법한 부분이 그 과징금 부과처분에 영

향을 미치지 아니하였다면 그 부과처분을 위법하다고 볼 것은 아니다.

기록에 의하면, 구 법 제206조의12 제4항, 구 시행령 제91조 제6항에 따라 과징금의 부과기준 등을 규정하고 있는 증권·선물조사업무규정(2009. 1. 28. 금융위원회 고시 제2009-15호로 폐지되기 전의 것) 중 별표 제3호 ‘과징금 부과기준’은 제2. 통칙의 가항에서 구 법 위반행위에 대한 과징금의 액수는 기본과징금[= 법정부과한도액(= 기준금액 × 부과비율) × 기본부과율]을 먼저 산정한 후 그에 대한 감경 또는 면제사유를 고려하여 정하도록 규정하면서 라항에서 “동일 또는 동종의 원인사실로 인하여 법 제206조의11 제1항 내지 제5항에 해당하는 위반사항이 2회 이상 발생하는 경우( 법 제206조의11 제3항의 위반사실이 재무제표 본문에 영향을 미치는 경우를 포함한다)에는 하나의 위반행위로 간주하고, 각 위반행위에 대한 기본과징금을 산정하여 그 중에서 가장 큰 금액을 기본과징금으로 한다.”고 규정하고 있는 사실, 피고는 2008. 10. 22. 원고에 대하여, 원고가 이 사건 계약을 체결하고도 ① 구 법 제186조 제1항 제13호, 구 시행령 제83조 제3항 제8호 및 공시규정 제68조의2 제3항, 제69조 제1항 제5호 (사)목에서 정한 상장법인 등의 신고·공시의무(이하 ‘상장법인 등의 신고·공시의무’라 한다)를 위반하여 신고를 하지 않았고, ② 구 법 제190조의2 제2항 제1호, 구 시행령 제84조의8 제1항 제5호 및 공시규정 제88조 제3항에서 정한 자산양수도 신고서 제출의무(이하 ‘자산양수도 신고서 제출의무’라 한다)를 위반하여 자산양수도 신고서를 제출하지 않았다는 이유로, 과징금 부과처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하면서 위 각 행위는 과징금 부과기준 제2. 통칙 라항에 따라 하나의 위반행위에 해당하므로 각 위반행위 중 기본과징금이 큰 행위인 상장법인 등의 신고·공시의무 위반에 대한 기본과징금에 의하여 과징금을 산정하기로 한 다음, 그 기본과징금인 61,983,825원에서 10만 원 미만을 절사한 61,900,000원을 과징금으로 부과한 사실을 알 수 있다.

위 인정 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 이 사건 부과처분의 처분사유 중의 하나로 삼은 자산양수도 신고서 제출의무 위반 부분은 과징금의 액수 등 이 사건 부과처분에 영향을 미치지 아니하였다고 볼 여지가 있으므로, 비록 위 자산양수도 신고서 제출의무 위반 부분을 처분사유의 하나로 삼은 것이 위법하다고 하더라도 그것만으로 이 사건 부과처분이 당연히 위법하게 된다고 할 수는 없다.

그럼에도 원심은 이와 달리, 이 사건 부과처분의 처분사유들 중 위법한 처분사유인 자산양수도 신고서 제출의무 위반행위 부분이 이

사건 부과처분에 영향을 미쳤는지 여부에 대하여 심리하지 아니한 채 위 자산양수도 신고서 제출의무 위반행위 부분을 제외한 나머지 위반행위만으로 같은 금액의 과징금이 산출된다고 하더라도 피고로서는 원고에 대하여 위 자산양수도 신고서 제출의무 위반행위 부분을 처분사유에서 제외시키고 정당한 처분사유만을 처분사유로 하여 새로운 과징금 부과처분을 하여야 한다는 이유로 곧바로 이 사건 부과처분 전부를 취소하였는바, 이러한 원심 판단에는 행정처분의 취소에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이인복(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 민일영