陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

감정평가절차

일본기출

1.감정평가를 행한 시점의 개념을 설명하고 그것이 감정평가보고서와 감정평가서의 필요적기재사항으로 하는 이유에 대하여 논술하시오 (71.4)

2.부동산의 가격에 대하여 감정평가를 할 경우에 확정해야 할 기본적 사항은 어떠한 것이 있는가. 이유를 들어 기술하시오(73.1)

3.감정평가보고서에 있어 감정평가액 결정의 이유와 요지가 필요적 기재사항으로 되어 있는 이유를 말하고 그 기재내용을 순서별로 열거하시오(74.2)

4.감정평가의 절차에서 자료는 어떠한 역할을 하는가를 간단히 기술하시오(74.3)

5.대상부동산의 확정과 대상부동산의 확인의 차이에 대하여 기술하고 감정평가에서 필요로 하는 이유를 기술하시오(75.3)

6.감정평가를 행하는 경우에 시점수정이란 어떠한 경우에 필요하며, 또 어떠한 감정평가방식에 있어 적용되는가를 설명하시오(76.3)

7.감정평가보고서의 기재사항중 의뢰자의 의사를 확인하여 기재할 사항을 들고, 의뢰자의 확인을 필요로 하는 이유에 대하여 기술하시오(실81.1)

8.부동산의 감정평가에서 대상부동산의 확인이란 어떤 것을 말하는가. 또 확인에 있어 유의할 사항을 기술하시오(82.3)

9.요인자료의 개념과 그 수집의 필요성을 기술하고 수집에 있어서 유의할 사항을 설명하시오(83.3)

10.부동산의 감정평가에 필요한 자료의 종류를 열거하고 설명하시오. 또 자료의 수집과 정리에 있어서의 유의할 사항에 대하여 기술하시오(85.3)

11.건물구분소유권의 감정평가를 행하는 경우 대상부동산의 확인 및 감정평가방식의 적용의 각각에 대한 유의점에 대하여 기술하시오(실85.2)

12.부동산감정평가기준에서는 감정평가보고서에 가격시점과 감정평가를 한 연월일을 기재하도록 하고 있는바, 그 이유를 기술하시오(86.3)

13.부동산감정평가기준에서 감정평가에 있어서는 감정평가의 기본적사항을 확정하지 않으면 아니된다라고 하였다. 이에 대하여 설명하시오(87.4)

14.대상확정조건이란 무엇인가 설명하시오. 또 부동산의 감정평가에 있어서 상정상의 대상확정조건이 부가된 경우에 대하여 논하시오.(88.1)

15.감정평가보고서의 작성지침에 대하여 기술하시오(88.2)

16.부동산의 감정평가는 합리적이며 현실적인 인식과 판단에 의하여 일정하고 질서있는 절차로서 하도록 하고 있는 바, 이에 대하여 각 작업항목을 들고 간결하게 설명하시오(89.2)

17.대상부동산의 확정과 확인의 관계에 대하여 설명하는 동시에 특히 대상부동산의 확인방법에 대하여 기술하시오(90.3)

18.감정평가의 기본적 사항중 가격시점의 확정에 대하여 다음 문제에 답하시오(92.2)

1)가격시점의 확정은 왜 필요한지를 설명하시오

2)가격시점의 확정과 부동산가격 변동의 원칙에 대하여 설명하시오

19. (실94.1)

1)감정평가보고서의 기재사항으로 감정평가의 조건이란 무엇인가 기술하시오

2)감정평가사의 조건이 감정평가보고서를 기재사항의 하나로 되어 있는 이유는 무엇인가 기술하시오

3)감정평가보고서에 감정평가의 조건을 기재하는데 있어 유의해야 될 사항은 무엇인가 기술하시오

한국기출

1.감정평가시 가격시점의 의의 및 필요성(감정일자의 의의 및 필요성)

2.가격시점에 대해 논하시오.

3.사례자료에 관하여 설명하시오.

4.요인자료에 대해 약술하라.

5.감정평가방법의 선택시 고려해야 할 사항을 설명하라.

3방식총론

일본기출

1.부동산감정평가기준에 있어 시산가격의 개념을 기술하고 감정평가액과의 관계를 논하시오.(1970.3번)

2.감정평가방식의 적용에 있어서는 3방식을 병용하는 것을 원칙으로 한다. 그 병용하는 이유를 설명하시오(72.1)

3.시산가격의 조정하는 것은 어떠한 것인가. 또 이를 구하는 경우에 유의하여야 할 사항에 대하여 설명하시오(73.3)

4.부동산 감정평가기준은 감정평가방식의 적용에 있어서 원칙적으로 소위 3방식을 병용할 것을 정하고 있는바, 그 이유에 대하여 기술하시오(78.3)

5.시산가격을 조정하는데 있어서 유의점에 대하여 구체적으로 기술하시오(실79.4)

6.시산가격의 조정이 필요한 이유와 조정시의 유의점을 기술하시오(82.4)

7.부동산감정평가기준에 감정평가의 방식의 적용에 있어서는 원칙으로 소위 3방식을 병용하게 되어있는바, 3방식 적용의 필연성에 대하여 논하시오(83.2)

8.감정평가방식의 병용에 있어서 고려할 여러 가지 점을 기술하시오(84.2)

9.부동산 감정평가기준에서는 시산가격의 조정을 할 경우에 단가와 총액과의 관련의 적부에 대하여 유의하도록 하고 있으나 여기에 대하여 그 예를 들어 기술하시오(실90.4)

한국기출

1.시산가격의 조정이 우리나라의 현실에 잘 맞지 않는 논거를 약술하시오(30.1.2)

2.감정평가는 비교방식,원가방식,수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 약술하시오(40.4.1)

1)각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고, 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방법을 약술하시오

2)3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가격을 조정하는 방법과 시산가격조정시 유의사항을 기술하시오

3.부동산 감정평가의 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오(40.15.1)

1)부동산 가격의 구체화,개별화 단계에 대하여 설명하시오

2)부동산 가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오

3)부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고 대체성, 경쟁성, 접근성과 관련 설명하시오

4)부동산 가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오

미국의 한 검사님이 쓴

책을 읽다가 큰 딸의 장애에 관한 부분이 등장합니다.

정말 많은 것을 생각하게 해 주는 이야기입니다.

1. 첫 아이의 탄생만큼 기억 속에 선명하게 남는 일이 또 있을까?

켈시가 태어났을 때 나는 스물다섯 살 먹은 로스쿨 3학년생이었고,

따라서 아이의 아버지가 되기에는 여러 면에서 턱없이 부족했다.

새끼 금붕어 한 마리도 제대로 돌보지 못하는 나이였으니까 말이다.

또한 당시 나는 사회에 첫발을 내딛기 직전이었고,

앞으로 펼쳐질 미지의 삶에 대한 걱정도 많았다.

2. 그러나 일이 순조롭지 않을 거라는 경고가 계속되었다.

출산하기 몇 달 전, 여름방학을 맞아 나는 집에서 약 한 시간

정도 떨어진 곳에서 인턴십을 하고 있었고 아내는 하혈을 했다.

유산을 염려했지만 다행히 위기를 넘겼다.

그러나 임신한 지 불과 32주 만에 양수가 터졌다,

아기를 포기할 수도 있었지만 미쉘은 한 달 내내 병원 침대에 입원해

있으면서 출산을 고집했다.

당시 젊은 부부였던 우리는 겁에 질렀고 앞으로 어떤 일이 일어날지

감도 잡지 못했다.

3. 의사가 출산일을 더 이상 미룰 수 없다고 했고,

우리는 1992년 11월 20일에 아기를 낳기로 했다.

그리고 그날 오전 8시 30분에 유도 분만이 시작되었다.

그러나 그날 저녁까지 아기는 나오지 않았다.

뭔가 잘못된 게 분명했다.

4. 어렵게 태어난 켈시는 스스로 숨을 쉬지 못했다.

간호사는 분만실 벽에 걸린 생명 유지 장치를 이용해 아기에게

산소를 공급했다. 난산 중에 투입된 약물 때문에

미쉘은 거의 혼수상태에 빠져 있었다.

의사의 다급한 지시에 따라 분만실 직원들은 켈시를

분만실에서 데리고 나갔다.

5. 너무나 급한 나머지 그들은 산소마스크를 채 떼어내지도 않고

침대차를 움직였다. 아기의 얼굴에서 산소마스크가 툭 벗겨졌고

그제야 나는 상황의 심각성과 절박함을 확실히 인식했다.

그 장면은 뇌리에 깊이 박혀 그 후로도 결코 지워지지 않았다.

아내는 혼수상태의 깊은 잠에서 깨어나 고열에 시달리고 있었다.

나는 그런 아내 곁에 앉아 30분 동안 아기의 생사를 염려했다.

정말이지 견디기 힘든 30분이었다.

6. 간호사 출신인 경험많은 어머니는 앞으로 일어날 일에 대해 이야기해주셨다.

"신체적 장애는 문제가 되지 않아요.

정신적으로만 온전하다면."

그 후 몇달 동안 우리는 돌아가며 병원에서 줄곧 밤을 세웠다.

우리는 유전자 검사 결과를 기다리며 확실한 답을 들을 수 없는

질문들을 의사에게 해댔다.

7. 성탄절을 힘들게 보낸 다음 달에 마침내 소아과 약속이 잡혔다.

유전자 검사 결과가 나온 것이다.

의사를 켈시를 간단히 진찰한 후 우리 부부를 자리에 앉혔다.

그리고는 켈시에게 희귀한 유전자 문제가 있다고 설명하기

시작했다.

"두 번째 염색체 일부가 없어요.

너무나 드문 질병이라 아직 적합한 병명이 붙여지지 않은 상태고요.

의학 기록상 지금껏 단 17명만이 이 병에 걸렸고요.

이 문제를 지닌 아기들은 대개 생후 일년 안에 사망합니다.

살아난다 해도 발달이 대단히 느릴 겁니다.

죽을 때까지 한 살 이상의 지적 수준을 갖추지는 못할 거예요."

8. 나는 진찰실 창 너머로 밖을 내다보았다.

붐비는 거리 위로 차들이 바쁘게 지나가고 있었다.

'정상적으로 멋진 삶을 살고 있는 저 수많은 사람들을 봐!

근데 난 지금 고작 일 년밖에 살지 못할 아기와 함꼐 여기 앉아 있어.

이건 정말이지 불공평해.'

그 순간은 인생에서 스스로를 가엾다고 느낀 유일한 시간이었다.

몇 번의 급박한 위기는 있었지만 켈시는 살아남았다.

로스쿨을 졸업하고 첫 직장을 잡아 우리는 이사를 했다.

9. 그즈음 켈시는 간질 증세를 보였고,

친구들이 놀러온 어느날 저녁에 발작을 일으켰다.

최종 변호사 시험을 앞둔 어느 날, 아내가 울면서

전화를 걸어왔다.

"발작 억제제 중 하나가 부작용을 일으켰데요.

그래서 혈액응고에 문제가 생겼어요.

만약 우리가 원한다면 켈시가 호흡을 멈추려 할 때 의사가

최후 수단을 사용해보겠다는데... 그것도 성공할지 실패할지는

장담하지 못한대요."

10. 그후 켈시는 16년간을 더 살아오고 있다.

건강상의 위기도 있었고, 의사의 예측대로 딸아이 지능은 한 살 아기의

수준에서 멈췄다.

걸을 수도, 말할 수도 없고 위로 곧장 통하는 관을 통해서만 음식을 먹는다.

그러나 켈시는 우리에게 큰 기쁨을 주는 딸이며,

어떻든 무사히 살아있다.

11. 평정이란 마음의 상태다.

위기를 겪으면서 아내와 나는 조금씩 강해졌다.

위기가 닥칠 때마다 우리는 이미 겪어온 일들을 떠올렸다.

낙심하는 마음이 들때마다 우리가 얼마나 힘들었으며

또한 얼마나 더 힘들 뻔했는디 기억했다.

말하자면 켈시는 나를 단단하게 보호해주는 갑옷 같은 존재였다.

태어난 지 한 시간 만에 둘째 아기를 잃었을 때도 나는 이 시기 또한

결국 넘길 거란 사실을 알았다.

켈시 덕분에 비로소 나는 평정심을 지니는 법을 배웠다.

지역분석,개별분석

일본기출

1.부동산의 지역성이란 어떠한 것인가를 설명하고 또 부동산의 감정평가에 있어 지역분석이 중요한 이유를 기술하시오(1970.4번)

2.동일수급권의 개념을 기술하고 또 다음에 대하여 동일수급권의 판정상 특히 유의할 기본적 사항을 설명하시오(1971.2)

1)주택지 2)상업지 3)공업지

3.개별분석에 대하여 1)그 의의를 기술하고 2)지역분석과의 관련을 언급하여라(72.3)

4.예정지와 이행지의 개념을 설명하고, 이들 지역의 지역요인의 파악에 대하여 기술하시오(73.4)

5.부동산의 가격수준이란 무엇인가. 부동산감정평가기준과의 관련에 대해서 기술하시오(75.1)

6.부동산의 가격에 관한 제원칙중 지역분석에 있어 특히 고려할 원칙을 적어도 셋을 들어 그 이유를 설명하시오(78.2)

7.개별적요인의 의의를 기술하고 그것이 감정평가의 3방식의 적용에서의 역할에 대하여 기술하시오(80.2)

8.부동산의 종별마다 착안하는 가격형성요인이 다르게 되는 이유를 설명하시오.(80.4)

9.택지(협의)의 동일수급권을 판정하는데 특히 유의할 사항을 설명하시오(81.3)

10.주거지나 상업지의 개별적요인의 파악에 있어서 공통적으로 고려해야 할 요인이나, 그 미치는 작용은 상이한 요인이 있다. 이 요인에 대한 구체적인 예를 두 개 들어 설명하시오(실82.1)

11.상업지의 감정평가를 하는 경우 근린지역의 판정을 할 때 어떠한 점에 유의할 것인가를 기술하시오(실85.3)

12.부동산의 감정평가에서 근린지역의 지역분석을 행하는 의의와 그 중요성에 대하여 기술하시오. 또 지역분석과 개별분석과의 관련에 대하여 기술하시오(86.1)

13.부동산감정평가의 지역분석에 있어서 특히 중요한 지역에 대하여 설명하시오. 또 감정평가방식의 적용에 관하여 그 지역과 사례자료와의 관계에 대하여 기술하시오(89.3)

14.동일수급권의 개념에 대하여 설명하는 동시에 이행지와 예정지에 대한 동일수급권의 판정에 있어 특히 유의할 사항을 기술하시오(90.1)

15.거래사례비교법의 적용함에 있어서 지역요인의 비교와 개별요인의 비교하는 방법으로써 각각의 지역에 있어서의 개별적 요인이 표준적인 토지를 설정하는 방법이 있다. 그 방법을 구체적으로 설명하는 동시에 실무상 유의할 점을 기술하시오(실91.3)

16.지역분석에 있어 인근지역 및 유사지역의 의의를 기술하고 또한 인근지역과 동일수급권내에 존재하는 유사지역과의 관계에 대하여 간단하게 기술하시오(93.2)

17.(94.2.2~3)

2) 개별적요인에 대하여 약술하시오

3) 동일수급권의 판단시 특별히 유의해야 할 사항에 대해 약술하시오

18.부동산의 감정평가에 있어서의 일반적요인에 대하여 다음의 물음에 답하시오(95.2)

1)부동산의 감정평가에 있어서의 일반적요인의 위치에 대하여 논술하시오

2)부동산의 감정평가에 당면하여 왜 가격형성요인으로서 일반적 요인을 파악하고 분석할 필요가 있는가의 그 이유를 논술하시오

3)일반적요인의 안에 자연적 요인이란 무엇인가를 논술하시오

19.부동산감정평가에 있어 지역분석에 대하여 다음 물음에 답하시오(96.3)

1) 인근지역,유사지역 및 동일수급권의 정의를 서술하시오

2) 인근지역의 범위를 판정하는 요인에 대하여 구체적으로 서술하고, 유의할 사항을 서술하시오

3)거래사례비교법을 적용하기 위해 거래사례를 선택할 때 근린지역, 동일수급권내의 근린지역의 주변지역 및 동일수급권내의 유사지역에 대하여 우선순위를 어떻게 해야만 하는가 서술하시오

한국기출

1.지역분석 및 개별분석의 필요성과 그 상호관계를 설명하시오(10.4.3)

2.표준적 사용의 의의 및 특성을 최유효사용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오(20.6.3)

3.부동산 가격형성에 있어 개별적 제 요인 분석의 목적을 기술하시오(10.8.4)

4.감정평가에 있어 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오(20.11.2)

5.인근지역의 Age-cycle의 단계별 부동산감정평가시 유의점(10.12.4-4)

6.인근지역의 개념, 요건 및 경계와 범위를 설명하시오(10.16.5)

7.지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산 시장에서 구체화되는 과정을 설명하시오(20.18.2)

교수문제

1.인근지역에서 동일수급권에 이르는 논리를 단계적으로 상술하시오(30.김태훈)

지대지가론

한국기출

1.부동산학의 입장에서 지대로, rent론 등을 재조명하여 그 발전연혁과 내용을 밝히면서, 과연 현실의 부동산 가격이 상기이론으로 완전히 설명되어지는가를 설명하고 현실의 부동산 거래시 왜 부동산 감정평가활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론과 비교하면서 그 논리적 근거를 설명하시오(50.2.1)

2.도시지역에서 TOPEKA현상을 설명하시오(10.8.5)

3.위치지대의 발생원리와 이에 영향을 주는 요인들을 설명하시오(10.10.3)

4.농경지 지대이론 중 차액지대설과 절대지대설을 각각 설명하고, 그 차이점을 기술하시오(10.11.4)

교수문제

1.중농주의 사상에서의 지대지가이론의 특징-절대지대, 차액지대,입지교차지대설을 중심으로(20.김태훈)

2.차액지대와 입지교차지대설을 상술하고, 부동산감정평가에 미친 영향을 상술하시오(20.김태훈)

3.Differential rent(5.김태훈)

4.버제스의 동심원이론에 의하면 CBD를 둘러싸고 있는 지역이 슬럼화 된다고 한다. 그 이유를 Age-Cycle현상과 관련하여 설명하라(20.서동기)

5.입지교차지대와 차액지대(10.김태훈)

부동산 가격론

일본기출

1.부동산감정평가기준에 있어 한정가격의 개념을 기술하고 정상가격과의 차이를 논하시오(1970.1번)

2.부동산의 가격을 형성하는 요인에 관하여 다음 물음에 답하시오(74.1)

1)다음 용어의 의미를 기술하시오

(1)일반적요인 (2)지역요인 (3)요인자료

2)부동산의 감정평가를 할 경우 왜 가격형성요인을 파악하여 분석할 필요가 있는가 그 이유를 기술하시오

3.부동산감정평가기준에 의하면 부동산의 가격과 임료와의 사이에는 소위 원본과 과실과의 사이에 인정되는 상관관계를 인정할 수 있다 라고 기술하고 있으나 이 경우의 상관관계는 어떠한 것이며 또 부동산의 적정한 가격을 구할 때 그 관계의 이용에서 체크포인트를 기술하시오.(76.2)

4.부동산의 정상가격의 의의를 설명하고, 현실의 시장에서 성립하고 있는 부동산의 거래가격과 다른점을 기술하시오.(79.1)

5.현실로 성립된 매매사례와 정상가격의 상위점 및 공통점에 대하여 기술하시오.(77.4)

6.부동산 감정평가기준에서 말하는 부동산의 가격이 갖고 있는 이중성격에 대하여 다음 물음에 답하시오(79.2)

1)부동산가격의 이중성격이란 무엇을 의미하는가

2)일반재화의 가격의 이중성격과 다른 점을 기술하시오

7.부동산의 상대적 희소성에 대하여 다음 물음에 답하시오(81.1)

1)그것은 어떠한 것인가

2)그것은 부동산의 가격과 어떠한 관련성이 있는가

3)감정평가상 그것을 어떻게 취급하면 좋은가

8.부동산의 감정평가에 의하여 구한 가격은 원칙적으로는 정상가격이라고 한다. 그 이유를 밝히시오(82.1)

9.가격형성요인의 분석에 있어서 고려할 사항에 대해서 기술하시오. 또 개별적요인은 부동산의 가격에 어떻게 작용하는 것인가를 기술하시오(84.1)

10.일반적요인과 지역요인의 개념에 대하여 설명하고 그것이 부동산가격형성과 어떠한 관계를 갖는가를 기술하시오(85.1)

11.부동산의 감정평가에 있어서의 토지에 대한 다음 물음에 답하시오(87.1)

1)타일반재화와 다른 특성이 있는 부동산의 지역성에 관하여 설명하시오

2)부동산의 가격을 형성하는 요인중 일반적요인의 지역지향성에 관하여 설명하시오

12.택지지역에서 상업지역으로 이행하는 지역내의 갱지의 감정평가에 있어서 가격형성요인의 분석을 할 때 유의할 사항을 기술하시오(실88.4)

13.부동산 가격을 형성하는 요인에 대하여 다음 문제에 답하시오

1)다음 용어의 의미를 간단히 기술하시오

일반적요인, 지역요인, 개별적인 요인

2)부동산 감정평가에 있어서 왜 가격형성요인을 파악하고 분석할 필요가 있는지를 그 이유를 기술하시오

14.부동산 감정평가기준에 있어서의 정상가격의 개념에 대하여 논술하시오(95.1)

한국기출

1.부동산 가격의 형성원리를 설명하라(30.2.1)

2.마샬의 가치이론을 논하고 감정평가 3방식과의 관련성을 논급하시오(40.5.1)

3.담보가격과 처분가격에 대하여 약술하시오(10.5.3-1)

4.부동산가격의 발생원인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오(40.6.1)

5.정상가격과 지가공시법상의 적정가격의 개념을 비교하여 논하시오(30.6.2)

6.부동산 가격발생요인을 분석하여 특히 상대적 희소성의 역할관계를 논술하시오(40.8.1)

7.감정평가목적 등에 따라 부동산 가격이 달라질 수 있느지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격 다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오(20.13.3)

8.개별부동산을 평가함에 있어 통계적 평가방법에 의한 가격이 전통적인 3방식에 의한 가격보다 정상가격과의 차이가 크게 나타날 가능성이 있다. 그 이유를 설명하시오. (30.18.1)

교수문제

1.개별부동산가격이 구체화되는 과정에 대하여 체계적으로 기술하시오(40.문영기)

2.감정평가과정에서 산출되는 정상가격과 시장거래가격 간 피드백을 논하라(40.서동기)

3.부동산의 시장가치, 투자가치의 개념을 정의한 다음 서로 다른점과 같은점은 무엇인가를 약술하시오 (20.경응수)

4.부동산 가치와 가격의 괴리현상을 설명하고, 감정평가상의 적용방법을 논의하시오(나상수)

5.부동산가격의 구체와, 개별화(10.김태훈)

부동산가격제원칙

일본기출

1.최유효사용의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(1971.1)

1)최유효사용의 판정에 있어 유의할 점을 기술하시오

2)최유효사용의 찬정에 있어 활용되는 다른 가격원칙을 들어 그 활용의 논거를 말하시오

2.부동산의 최유효사용에 대하여 다음 물음에 답하시오(72.2)

1)최유효사용의 원칙이 있는 부동산의 감정평가상의 의의

2)감정평가에서 대상부동산의 최유효사용과 당해 부동산이 속하는 근린지역내의 부동산의 일반적, 표준적사용과 관련성

3.대체의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(73.2)

1)그 성립하는 근거는 무엇인가

2)기여와 적합의 원칙을 비교하여 그 차이점으로서 지적되는 특징은 무엇인가

3)감정평가에서는 대체의 원칙이 어떠한 의의가 있는가

4.부동산감정평가기준에서 부동산의 가격에 대하여 ‘오늘의 가격은 어제의 전개이며 내일을 반영하는 것으로 기술하고 있다. 이것의 고착방법에 대하여 다음 물음에 답하시오(75.1)

1)최유효사용의 원칙에서 말하는 최유효사용과는 어떻게 해석하여야 하는가

2)수익환원법의 적용에 있어 어떠한 점에 유의할 것인가

5.적합의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(80.1)

1)이 원칙이 성립하는 근거에 대해 명확히 설명하시오

2)감정평가를 행할 때 이 원칙을 적용하는 경우에 특히 유의하여야 할 점에 대하여 기술하시오

6.부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 부동산의 가격에 관한 제원칙의 하나인 대체의 원칙을 설명하고 이들의 관계를 논하여라.(83.1)

7.주택지에서 상업지로 이행하는 지역내의 토지의 감정평가를 하는 경우 특히 유의할 부동산의 가격에 관한 원칙을 세가지 들고 그들의 각 원칙이 감정평가에 있어서 어떻게 활용되는가를 기술하시오(실85.4)

8.부동산의 가격에 관한 제원적 사용광칙중 최유효사용의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(91.3)

1)최유효사용의 원칙이란 무엇인가 설명하시오

2)이 원칙과 지역분석 또는 개별분석에 있어서 부동산의 표준적 사용과의 관계를 설명하시오

9.주택지에서 상업지에로의 이행지에 있어서 최유효사용의 판단에 유의하여야 할 사항을 서술하시오(실92.1)

10.부동산 감정평가의 개별분석에 있어서, 최유효사용을 판정하는 경우 기본적 사항 및 유의해야 할 사항에 대하여 기술하시오(93.1)

11.(94.1)

1)부동산의 가격에 관한 제원칙중 대체의 원칙, 적합의 원칙 예측의 원칙을 설명하시오

2)대체의 원칙, 적합의 원칙, 예측의 원칙이 지역분석 및 개별분석에 있어서 어떻게 활용되어지는지 약술하시오

12.부동산가격에 관한 제원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(96.1)

1)부동산가격에 관한 제원칙의 필요성을 서술하고 제원칙중 최유효이용의 원칙, 변동의 원칙,예측의 원칙의 각각에 대하여 구체적으로 서술하시오

2)이행지의 정의를 서술하고, 이행지의 감정평가에 있어서 최유효사용의 원칙, 변동의 원칙, 예측의 원칙을 어떠한 형태로 활용할 것인가 서술하시오

한국기출

1.대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계(10.2.3-1)

2.부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황을 설명하시오(10.3.3-2)

3.예측의 원칙(10.5.3-3)

4.감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거(10.5.3-4)

5.부동산가격제원칙중 최유효이용원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오(20.8.3)

6.대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유를 부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 관련하여 설명하고 이 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가3방식에서 어떻게 활용되는지 기술하시오(20.12.2)

7.최근 노후 공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다. “토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오(20.13.2)

8.감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰 받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상 부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격의 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산가격제원칙을 중심으로 기술하시오(10.16.4)

교수문제

1.부동산가격원칙중 최유효사용의 원칙과 적합의 원칙에 관하여 상술하시오(50.김태훈)

2.건부증,감가의 성립논리를 최유효사용의 원칙을 중심으로 설명하라(20.서동기)

3.대체의 원칙에서 성장적대체와 후퇴적대체에 관하여 예를 들어 기술하시오(10.김태훈)

부동산시장론

일본기출

1.토지가격의 동향이 상승국면에서 하강국면으로 옮기는 경우에 감정평가방식의 적용과 시산가격의 조정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실88.2)

한국기출

1.부동산 경기변동의 제국면에서 거래사례비교법 채택할 경우의 유의사항에 관하여 설명하시오(20.4.2)

2.부동산 경기변동으로 인한 부동산시장의 동향을 분석하고, 부동산 감정평가의 유의점을 기술하시오(20.8.2)

3.부동산의 시장흡수율(10.9.6-1)

4.자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장,단기별로 구분하여 설명하시오(20.10.2)

5.감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오(10.10.5)

6.부동산평가의 위한 시장분석과 시장성분석 그리고 생산성분석에 대한 다음 질문에 답하시오(여기서의 생산성은 인간의 필요, 주거경제활동, 공급만족 및 퇘적성을 충족시킬수 있는 서비스를 제공하는 부동산의 역량을 의미한다.)(40.14.1)

1)부동산 시장분석과 시장성분석을 비교,설명하시오

2)부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하시오

7.정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10.15.4)

8.감정평가에 있어 시장가치, 투자가치, 계속기업가치 및 담보가치에 대하여 각각의 개념을 설명하고 각 가치개념간의 차이점을 비교한 후 이를 가격다원론의 관점에서 논하시오(30.17.2)

9.부동산가격형성의 일반요인은 자연적,사회적,경제적,행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 부동산가격형성의 행정적 요인 중 부동산거래규제의 내용에 대하여 설명하고, 거래규제가 감정평가에 미치는 영향에 대하여 설명하시오(20.17.3)

교수문제

1.토지시장에서 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(30.김갑열)

2.부동산시장의 기능과 특성을 설명하시오(10.김갑열)

3.부동산시장분석기법을 거시분석->미시적분석기법을 중심으로 논의하고 부동산 유형별(오피스,산업용,주거용)로 흡수율의 추정방법을 설명하라 (20.경응수)

4.부동산시장의 효율성을 결정하는 두가지 특성을 제시하고 부동산시장의 효율성을 제고할 수 있는 방안에 대해 설명하시오 (30.노태욱)

5.합리적인 부동산 투자자는 경제상황 및 시장상황을 늘 주시하면서 투자활동에 임한다. 이러한 투자자에게 있어 부동산의 가치에 영향을 미치는 부동산시장, 자본시장, 그리고 임대시장의 상호작용을 설명하고 특히 시장이자율이 부동산시장 및 부동산의 가치에 미치는 영향을 논급하시오(30.경응수)

6.부동산경기변동론을 논술하고 감정평가시 착안사항을 설명하시오(나상수)

아데코의  창업자 오모이 도우루의 책이다. 노기업가의 인생철학이 묻어나 있어 많은 것을 생각하게 한다.

인생은 도전의 연속이다.
애써 도전하려고 하지 않아도 사람은 항상 무언가에 도전하며 산다.
세 살짜리 아이는 네 살짜리가 할 수 있는 것을 배우려고 도전하고,
다섯 살짜리 아이는 여섯 살짜리의 발달 단계에 도전한다.
이런 도전은 죽을 때까지 계속된다.

올해 예순아홉 살인 나도 여전히 도전하고 있다.
아데코를 퇴사한 뒤에 경영 컨설팅 업무를 시작했고,
새로 회사를 설립해 경영자로 일하고 있다.
그리고 책 쓰는 일도 하고 있다.
모두가 칠십을 바라보는 나이에 시작한 새로운 도전이다.

부동산평가실무’ 제4판은 다음과 같은 점에서 제3판과 차이가 있다.

먼저 정부 방침에 따라 척관법 단위인 평을 미터법 단위인 m2로 완전히 변경하였다. 부동산가격공시법, 감정평가에 관한 규칙, 건축법 등 관계법령이 변경된 것을 반영하였으며, 통계수치도 최근 것으로 개신하였다. 미국의 평가실무기준인 USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)가 변경되었는데, 2008~2009년의 USPAP를 새로 번역하여 부록에 첨부하였다. USPAP의 내용이 변경됨에 따라, 제16장 평가검토의 몇몇 예제의 해설이 일부 수정되었다. 제3판의 오탈자와 문제풀이 과정의 계산 착오가 수정되었으며, 지나치게 낮은 부동산단가는 보다 높게, 지나치게 높은 이자율은 보다 낮게 바꾸어 현실감 있는 문제가 되도록 하였다.

이 외에도 새로운 문제가 다수 보강되었다.

기계설비류의 평가와 감가상각법,

사용장소가치의 평가,

세전현금수지모형과 저당지분환원법과의 관계,

저당지분환원법의 자본환원논리,

지분잔여법의 응용,

부채감당법에 의한 담보가치의 추계,

소득접근법에 의한 표준지 공시지가 평가,

역연금저당의 계산 등에 관한 문제들이 그것이다. 그리고 ‘넓혀보기’와 ‘알아두기’의 내용도 여러 군데 수정·보강되었다.

제 1 장　시장가치와 부동산평가원리

1.1 시장가치 1

1.2 부동산평가원리 2

1.3 가치형성요인 4

1.4 시장분석 5

1.5 응용예제 7

■ 예제 1` - `1 주관적 가치와 객관적 가치 7

■ 예제 1 - 2 토지수용시의 정당한 보상 8

■ 예제 1 - 3 평가원리의 적용 (1) 10

■ 예제 1 - 4 평가원리의 적용 (2) 11

■ 예제 1 - 5 평가원리의 적용 (3) 13

■ 예제 1 - 6 평가원리의 적용 (4) 14

■ 예제 1 - 7 평가원리와 자본환원율의 선택 15

■ 예제 1 - 8 과대개량부동산의 가치추계 16

■ 예제 1 - 9 토지이용계획의 변경과 평가원리 17

■ 예제 1`-`10 가치형성요인: 경제적 요인의 변화 18

■ 예제 1`-`11 가치형성요인: 조세부담의 변화 20

■ 예제 1`-`12 가치형성요인: 행정적 요인의 변화 21

■ 예제 1`-`13 가치의 다원적 개념 24

제 2 장　최고최선의 이용분석

2.1 최고최선의 이용의 개념 41

2.2 최고최선의 이용 분석 42

2.3 응용예제 46

■ 예제 2 - 1 평가를 위한 가치전제 46

■ 예제 2 - 2 토지에 대한 최고최선의 이용분석 49

■ 예제 2 - 3 개량부동산에 대한 최고최선의 이용분석 51

■ 예제 2 - 4 순임대료의 결정 53

■ 예제 2 - 5 순임대료의 비교 55

■ 예제 2 - 6 최고최선의 이용과 수용평가 57

■ 예제 2 - 7 건물 층수의 선택 59

■ 예제 2 - 8 개발대안의 선택 62

■ 예제 2 - 9 타당성분석과 최고최선의 이용 65

제 3 장　부동산평가수학

3.1 자본환원계수 83

3.2 순현가와 내부수익률 85

3.3 현금등가분석 85

3.4 응용예제 86

■ 예제 3 - 1 토지가격의 상승률 86

■ 예제 3 - 2 대체준비금 87

■ 예제 3 - 3 은행융자금과 분양가격 87

■ 예제 3 - 4 명목상 매매가격의 현금등가 88

■ 예제 3 - 5 기간 중 저당대부의 상환 90

■ 예제 3 - 6 비교매매사례의 분석 91

■ 예제 3 - 7 매수제안가격의 현금등가 93

■ 예제 3 - 8 할인매수의 현금등가 94

■ 예제 3 - 9 역연금저당의 미래가치 95

■ 예제 3`-`10 역연금저당의 유형 97

■ 예제 3`-`11 채권입찰액의 결정 98

■ 예제 3`-`12 금융조건을 고려한 대상부동산의 가치 99

■ 예제 3`-`13 순현가, 수익성지수, 내부수익률의 개념 102

■ 예제 3`-`14 투자가치와 내부수익률 103

■ 예제 3`-`15 조건부 대출에 대한 순현가 104

■ 예제 3`-`16 세후현금수지의 순현가와 내부수익률 105

제 4 장　비용의 추계방법

4.1 비용접근법의 논리 109

4.2 신규비용의 유형 111

4.3 신규비용의 추계방법 111

4.4 건물면적과 체적의 계산 113

4.5 응용예제 119

■ 예제 4 - 1 연면적, 건축면적, 체적의 계산 119

■ 예제 4 - 2 바닥면적의 산정 121

■ 예제 4 - 3 각종 면적, 용적률, 건폐율의 계산 121

■ 예제 4 - 4 수평투영면적과 실제면적 124

■ 예제 4 - 5 척관법과 미터법 126

■ 예제 4 - 6 건물둘레에 따른 단위당 면적비용의 변화 126

■ 예제 4 - 7 비용자료의 수정 128

■ 예제 4 - 8 건물체적과 체적비용 129

■ 예제 4 - 9 단위당 체적비용의 변화 131

■ 예제 4`-`10 건물의 부분별 면적비용과 체적비용 133

■ 예제 4`-`11 전체체적에 의한 비용 계산 134

■ 예제 4`-`12 면적비용법과 체적비용법의 혼합 135

■ 예제 4`-`13 부분별 면적비용법의 적용 136

■ 예제 4`-`14 비용자료분석과 면적비용법 137

■ 예제 4`-`15 개량물비용과 면적비용법 139

■ 예제 4`-`16 구성단위법 141

■ 예제 4`-`17 비용지수법 144

■ 예제 4`-`18 총량조사법과 비용지수법의 결합 145

제 5 장　감가상각의 추계방법

5.1 감가상각의 유형 147

5.2 감가상각의 추계방법 148

5.3 응용예제 152

■ 예제 5 - 1 감채기금법 152

■ 예제 5 - 2 미래수명법 152

■ 예제 5 - 3 연수-수명법 155

■ 예제 5 - 4 정률법, 정액법, 상환기금법 156

■ 예제 5 - 5 분해법 159

■ 예제 5 - 6 관찰상태법 162

■ 예제 5 - 7 시장추출법 163

■ 예제 5 - 8 시장추출법에 의한 발생감가상각의 추계 166

■ 예제 5 - 9 임대료손실환원법 169

■ 예제 5`-`10 회귀분석법 170

■ 예제 5`-`11 과소개량부동산의 감가상각 172

■ 예제 5`-`12 총감가상각률 175

■ 예제 5`-`13 분해법에 의한 경제적 감가상각액의 할당 177

■ 예제 5`-`14 총감가상각액의 할당에 따른 치유불능 기능적

감가상각의 추계 179

■ 예제 5`-`15 대체비용과 기능적 감가상각 180

제 6 장　토지평가

6.1 토지평가기법 183

6.2 획지의 특성과 토지가치의 변화 185

6.3 표준지 공시지가의 평가 187

6.4 개별지가의 평가 188

6.5 응용예제 189

■ 예제 6 - 1 할당법 189

■ 예제 6 - 2 비교매매사례의 선정방법 190

■ 예제 6 - 3 규제 강화와 토지가치 191

■ 예제 6 - 4 개발법 193

■ 예제 6 - 5 조성원가법에 의한 택지평가 196

■ 예제 6 - 6 소득접근법에 의한 표준지 공시지가의 평가 199

■ 예제 6 - 7 개발법: 할인현금수지분석 200

■ 예제 6 - 8 적절한 평가방법의 선택 202

■ 예제 6 - 9 노선가의 평가 203

■ 예제 6`-`10 삼각지의 노선가식 평가 206

■ 예제 6`-`11 가각가치의 평가 209

■ 예제 6`-`12 비율승제법: 연속수정법 210

■ 예제 6`-`13 비율가감법 212

■ 예제 6`-`14 깊이계수의 측정: 비율가감법 214

■ 예제 6`-`15 합필가치 216

■ 예제 6`-`16 사도 개설 후의 맹지 가치 218

■ 예제 6`-`17 토지잔여법 220

■ 예제 6`-`18 특수목적부동산의 토지가치 222

■ 예제 6`-`19 소득수익률 충족 여부에 따른 타당성 분석 226

제 7 장　시장접근법

7.1 비교매매사례의 선정방법 231

7.2 매매사례의 수정 232

7.3 매매사례의 수정방법 232

7.4 시산가치의 조정 233

7.5 응용예제 233

■ 예제 7 - 1 매매사례의 통계적 분석 233

■ 예제 7 - 2 기타요인 보정률의 산출 235

■ 예제 7 - 3 공시지가비교법(표준지법) 238

■ 예제 7 - 4 비교매매사례의 수정 241

■ 예제 7 - 5 대쌍비교법(1) 242

■ 예제 7 - 6 토지등급에 따른 비교매매사례의 수정 243

■ 예제 7 - 7 토지구성부분에 따른 비교매매사례의 수정 248

■ 예제 7 - 8 다중회귀분석법 251

■ 예제 7 - 9 할당평가(allotment valuation) 255

■ 예제 7`-`10 금액수정법 256

■ 예제 7`-`11 금액수정법과 비율수정법 267

■ 예제 7`-`12 비율승제법 259

■ 예제 7`-`13 시산가치의 조정 261

■ 예제 7`-`14 사무실건물의 평가 263

■ 예제 7`-`15 임대아파트의 평가 264

■ 예제 7`-`16 공장건물의 평가 266

■ 예제 7`-`17 창고용부동산의 평가 269

제 8 장 소득·경비의 분석과 조소득승수법

8.1 소득접근법의 갈래 271

8.2 조소득의 추계 273

8.3 영업경비의 추계 274

8.4 조소득승수법 275

8.5 응용예제 276

■ 예제 8 - 1 각종 비율과 현금수지의 계산 276

■ 예제 8 - 2 아파트 임대소득의 수정 277

■ 예제 8 - 3 점포임대료의 적절성 판단 278

■ 예제 8 - 4 임대아파트의 소득경비분석 280

■ 예제 8 - 5 사무실건물의 소득경비분석 282

■ 예제 8 - 6 평가목적의 수지명세서 작성 285

■ 예제 8 - 7 임대아파트의 경비내역 287

■ 예제 8 - 8 소득경비자료의 비교분석 289

■ 예제 8 - 9 점포부동산의 조소득승수 294

■ 예제 8`-`10 단독주택의 월조소득승수 296

■ 예제 8`-`11 임대아파트의 가능조임대료 298

■ 예제 8`-`12 조소득승수와 조임대료승수 299

■ 예제 8`-`13 교통계획 변경으로 인한 손실의 추계 301

제 9 장　자본환원율의 결정

9.1 자본환원과정 303

9.2 자본환원율의 결정방법 303

9.3 응용예제 306

■ 예제 9 - 1 명목수익률과 실질수익률 306

■ 예제 9 - 2 개발업자의 요구수익률 307

■ 예제 9 - 3 감가상각과 자본환원율 308

■ 예제 9 - 4 자본회수율의 산출 309

■ 예제 9 - 5 자본수익률의 산출 310

■ 예제 9 - 6 자본환원율의 변화 요인 312

■ 예제 9 - 7 자본환원율과 이자율과의 관계 314

■ 예제 9 - 8 호스콜드법에 의한 자본회수 315

■ 예제 9 - 9 시장추출법 315

■ 예제 9`-`10 투자결합법(1) 317

■ 예제 9`-`11 투자결합법: Ross의 방법 318

■ 예제 9`-`12 부동산의 가치상승과 자본환원율 320

■ 예제 9`-`13 엘우드법 321

■ 예제 9`-`14 부채감당법 322

■ 예제 9`-`15 부채감당법과 투자결합법과의 관계 323

■ 예제 9`-`16 소득경비분석과 최대가능 저당대부액 326

■ 예제 9`-`17 부채감당률에 의한 담보가치의 추계 326

제10장　잔여환원법

10.1 잔여환원법의 논리 329

10.2 자본회수법의 유형 330

10.3 잔여환원법의 종류 332

10.4 응용예제 335

■ 예제 10 - 1 토지가치의 추계 335

■ 예제 10 - 2 토지잔여법에 의한 나지가치의 추계 338

■ 예제 10 - 3 토지잔여법의 잘못된 적용 342

■ 예제 10 - 4 직선환원법을 결합한 토지잔여법 344

■ 예제 10 - 5 연금환원법을 결합한 토지잔여법 345

■ 예제 10 - 6 소득경비의 분석과 토지잔여법의 적용 348

■ 예제 10 - 7 직선환원법과 감채기금환원법을 적용한

건물잔여법 349

■ 예제 10 - 8 건물잔여법: 적절한 자본회수법의 선택 351

■ 예제 10 - 9 건물잔여법에 의한 과수원의 평가 353

■ 예제 10`-`10 부동산잔여법에 의한 건물가치의 추계 355

■ 예제 10`-`11 기간 말 가치변화와 부동산잔여법의 응용 356

■ 예제 10`-`12 세 가지 잔여환원법의 비교 357

■ 예제 10`-`13 적절한 자본환원기법의 선택 (1) 358

■ 예제 10`-`14 적절한 자본환원기법의 선택 (2) 361

■ 예제 10`-`15 자본회수법과 임대차 유형 362

■ 예제 10`-`16 저당잔여법과 최대매수가격 364

■ 예제 10`-`17 지분잔여법의 응용 364

제11장　저당지분환원법

11.1 저당지분환원법의 논리 367

11.2 저당지분환원법의 가정 368

11.3 자본환원율의 계산 369

11.4 응용예제 372

■ 예제 11 - 1 안정소득의 산출 379

■ 예제 11 - 2 예상매도가격의 계산 380

■ 예제 11 - 3 지분투자액의 계산 381

■ 예제 11 - 4 저당조건과 자본환원율 383

■ 예제 11 - 5 소득과 가치가 동시에 상승할 경우의 저당지분

분석 381

■ 예제 11 - 6 토지와 건물가치 변화율이 다른 경우의 저당지분

분석 382

■ 예제 11 - 7 추가저당이 있을 경우의 저당지분분석 384

■ 예제 11 - 8 최대지불가격의 결정 386

■ 예제 11 - 9 매도제안가격의 결정 389

■ 예제 11`-`10 환매조건부 부동산의 매수제안가격 391

■ 예제 11`-`11 지분배당률과 지분수익률과의 관계 392

■ 예제 11`-`12 가치와 소득변화에 따른 지분수익률의 변화 394

■ 예제 11`-`13 지분수익률의 변화에 따른 소득과

가치상승률의 변화 396

제12장　할인현금수지분석법

12.1 할인현금수지분석법의 유형 403

12.2 세후현금수지의 계산 404

12.3 기간 말 재매도가의 추계 406

12.4 응용예제 407

■ 예제 12 - 1 각종 현금흐름의 현가계산 407

■ 예제 12 - 2 유효수익률의 비교 408

■ 예제 12 - 3 예상 임대료의 추계 409

■ 예제 12 - 4 예상 세후현금수지의 추계 410

■ 예제 12 - 5 현금수지의 할인과 순영업소득 모형 411

■ 예제 12 - 6 순영업소득 모형(1) 412

■ 예제 12 - 7 순영업소득 모형(2) 416

■ 예제 12 - 8 시장가치와 투자가치 419

■ 예제 12 - 9 세전현금수지모형과 저당지분환원법에

의한 투자가치의 계산 421

■ 예제 12`-`10 비용접근법과 소득접근법을 적용한

타당성 분석 423

■ 예제 12`-`11 개발사업의 투자타당성 분석 428

■ 예제 12`-`12 할인현금수지분석의 과정 431

■ 예제 12`-`13 할인현금수지모형에 의한 각종 비율과

지수의 계산 435

제13장　임대차평가

13.1 임대차의 성격 441

13.2 임대차의 유형 441

13.3 임대차의 평가방법 442

13.4 응용예제 444

■ 예제 13 - 1 임대권의 가치와 임대료의 지불시기 444

■ 예제 13 - 2 점증임대료의 평가 445

■ 예제 13 - 3 임대료의 추계: 시장가치가 알려져 있을 때 446

■ 예제 13 - 4 임대사례비교법과 적산법(1) 448

■ 예제 13 - 5 임대사례비교법과 적산법(2) 451

■ 예제 13 - 6 임차자의 신용위험과 임대권의 가치 454

■ 예제 13 - 7 임대권의 가치와 매 기간의 지불임대료 457

■ 예제 13 - 8 계약갱신옵션과 임대권의 가치 458

■ 예제 13 - 9 임대차평가 할인율의 결정 460

■ 예제 13`-`10 비율임대차의 평가 462

■ 예제 13``-`11 다중임대차의 평가 463

■ 예제 13`-`12 토지개발임대차 465

■ 예제 13`-`13 토지임차권과 건물임차권의 가치추계 466

■ 예제 13`-`14 임차권에 대한 매수가격의 결정 468

■ 예제 13`-`15 임대차권의 수익률 계산 469

제14장　각종 물건과 권익의 평가

14.1 감정평가에 관한 규칙상의 평가 473

14.2 토지보상법 시행규칙상의 평가 476

14.3 응용예제 481

■ 예제 14 - 1 광산과 광업권의 평가(1) 481

■ 예제 14 - 2 광산과 광업권의 평가(2) 482

■ 예제 14 - 3 농업의 손실에 대한 보상 484

■ 예제 14 - 4 어업보상에 대한 손실액 산출방법 487

■ 예제 14 - 5 도입기계의 평가(1): 대상기계 자체의 평가 495

■ 예제 14 - 6 도입기계의 평가(2): 대상기계의 사용장소가치

평가 495

■ 예제 14 - 7 주식의 평가 501

■ 예제 14 - 8 영업권의 평가 503

■ 예제 14 - 9 휴업에 대한 손실보상액의 평가 506

■ 예제 14`-`10 입체이용저해율을 이용한 보상평가액 산정 510

■ 예제 14`-`11 정당한 보상액의 산정 515

제15장　평가컨설팅

15.1 평가컨설팅의 개념 517

15.2 평가컨설팅업무 518

15.3 응용예제 519

■ 예제 15 - 1 기증된 부동산의 실제매매가격 519

■ 예제 15 - 2 개축프로그램의 타당성분석(1) 522

■ 예제 15 - 3 개축프로그램의 타당성분석(2) 523

■ 예제 15 - 4 시장분석 525

■ 예제 15 - 5 최적 입지의 선정 528

■ 예제 15 - 6 저당대부의 타당성 검토 530

■ 예제 15 - 7 건물유형에 대한 타당성분석 531

■ 예제 15 - 8 투자대상토지의 결정 533

■ 예제 15 - 9 투자수익률 산정과 투자의사결정 536

■ 예제 15`-`10 투자대안의 위험과 수익의 분석 540

■ 예제 15`-`11 빌딩 매입에 대한 타당성분석 544

제16장　평가검토

16.1 평가검토의 개념 555

16.2 검토기준 556

16.3 평가검토의 한계 557

16.4 응용예제 558

■ 예제 16 - 1 대상부동산의 확인과 설명 559

■ 예제 16 - 2 평가권익, 평가목적, 예정용도 560

■ 예제 16 - 3 평가시점과 보고시점 561

■ 예제 16 - 4 최고최선의 이용 562

■ 예제 16 - 5 현존가치 564

■ 예제 16 - 6 시장흡수 565

■ 예제 16 - 7 비용접근법의 배제 566

■ 예제 16 - 8 매매사례비교법 567

■ 예제 16 - 9 소득접근법 569

■ 예제 16`-`10 경제적 타당성 571

■ 예제 16`-`11 임대아파트의 평가 572

■ 예제 16`-`12 자본환원율의 적절성 판단 573

제17장　평가분석 사례연구

17.1 머리말 577

17.2 평가목적 578

17.3 대상부동산에 관한 자료 578

17.4 유사부동산에 관한 자료 580

17.5 시장지역의 일반자료 583

17.6 응용예제 584

■ 예제 17 - 1 평가권익 584

■ 예제 17 - 2 최고최선의 이용 585

■ 예제 17 - 3 토지평가 586

■ 예제 17 - 4 비용접근법 589

■ 예제 17 - 5 매매사례분석 590

■ 예제 17 - 6 시장접근법 592

■ 예제 17 - 7 평가기법의 선택 594

■ 예제 17 - 8 자본환원율의 선택 595

■ 예제 17 - 9 할인율의 선택 596

■ 예제 17`-`10 소득접근법 601

■ 예제 17`-`11 시산가치의 조정 608

■ 예제 17`-`12 재산세에 대한 적절성 검토 608

부　　록

1. 우리나라의 서식형 평가보고서 613

2. 미국의 서식형 평가보고서 621

3. 감정평가에 관한 규칙 636

4. 미국의 통일평가실무기준 643

참고문헌 709

1. 인적자원관리의 확보, 개발, 평가, 보상, 유지 관리 등 다섯 가지 기능별 영역에서 전통

    적 공동체 지향의 기업문화를 계승하고 지식정보화 사회에 대응할 수 있는 방안을 시스

    템적 관점에서 설계하시오. (50점)

2. 다음 문제를 설명하시오

    1) 카페테리아 복리후생제도의 효과와 한계 (25점)

    2) 팀 단위 성과평가 (performance appraisal)의 필요성, 요소, 단계 (25점)

1. A회사는 전자제품의 주요부품을 생산 판매하는 회사로서 2000년 8월 11일 설립된 이후 현재 반도체와 LCD 사업부문을 운영하고 있다. A회사에는 설립 초기부터 소속 근로자들로 구성된 甲노동조합이 조직되어 있었고, 甲노동조합은 2010년 7월 1일 산업별 노동조합인 '전국전자산업노동조합'의 지회로 조직변경을 하였다.

한편 2011년 3월 1일 A회사는 적자 누적으로 인해 반도체 사업부를 매각할 것을 결정하였다.

이에 甲지회는 반도체 사업부의 매각 결정을 철회할 것을 주장하면서 단체교섭을 요구하였으나, A회사는 (1) 甲지회가 독자적인 교섭권이 없다는 점과 (2) 매각조치는 회사의 고유한 결정사항이라는 점을 이유로 하여 단체교섭을 거부하였다.

이 사례와 관련된 노동법상의 쟁점에 대하여 논하시오. (50점)

2. 준법투쟁에 대하여 설명하시오. (25점)

1. 실제 근로시간 수 등에 상관없이 일정액을 시간외 근로 등에 대한 법정수당으로

    지급하기로 하는 내용의 임금지급계약의 유효요건에 대한 판례법리를 논하시오.

    (50점)

2. 근로자 甲은 상시근로자 10인이 근무하는 A회사와 2010년 8월 1일부터 2011년 7

    월 31일까지를 계약기간으로 하는 근로계약을 체결하고 근무해 왔다. 2011년 6월

    30일 甲은 대표이사로부터 "직장질서 문란으로 오늘자로 해고한다."라는 전화를

    받았다. 甲은 2011년 7월 20일 관할 지방노동위원회에 (1) 2011년 6월 30일자 해

    고가 부당함을 인정할 것. (2) 원직복직 및 해고기간 동안의 임금상당액을 지급할 

    것을 내용으로 하는 부당해고 구제신청을 제기하였고, 이에 대해 관할 지방노동

    위원회는 2011년 8월 30일 심판회의를 개최할 예정이다.

   이 사례에서 甲과 A회사가 주장할 수 있는 노동법상 모든 쟁점들을 적시하고 간

   략하게 설명하시오 (직장질서 문란으로 인한 해고의 정당한 이유는 인정되고, 근

   로계약 갱신에 대한 기대가능성은 없는 것으로 전제한다) (25점)

1. 문제를 파악하기 전에는 절대 답안 작성을 시작하지 마라.

시간이 없다고 해서 의도를 모르는 문제를 자기 자신의 의도로 풀지 말고 다소 시간이 걸리더라도 그 문제가 가지는 의도를 파악하고 그 의도대로 풀어야 한다. 모든 출제 의도를 답안에 적을 수 없다면 평가조건, 평가목적, 평가대상을 고려하여 적당하지 아니한 평가방법과 중복되는 평가방법을 과감하게 제외하면 된다. 이런 점이 의심이 된다면 제외의 근거를 감정평가 이론적 근거를 적용해서 적어주면 된다.

2. 문제에서 물어보고자 하는 것을 목차화 하라.

- 이것이 출제의도를 내가 파악하고 있다는 것을 나타내고 어필하는 방법이다. 즉 평가 개요에 추상적으로 적을 사항을 소목차화 하여 구체적으로 내가 알고 있다는 목차로 적어야 한다.

3. 출제자가 물어 보고자 하는 사항은 언제나 문제에 나타난다

이런 사항은 항상 소목차로 구성해서 적어야 한다. 수험자는 출제자가 물어보는 바를 출제자가 알고 있다고 가정을 하고 답안에 적는 것을 기피하는 경향이 있다. 그러나 기본적인 점수는 이런데서 나온다. 출제자가 알겠지 하여 피하지 말고 적자. 

4. 목차를 구체적으로 적자

그물망식 목차는 피하라. 애매모호한 표현은 절대 도움이 되지 않는다. 목차는 최대한 자세하게 그리고 출제자의 의도를 적나라하게 적어야 한다. 즉 출제자는 초등학생이다.

5. 어려운 문제 일수록 그리고 개요라는 목차 대신에 평가방법의 적용이라는 목차를 달자.

문제 파악이 어려운 문제는 감정평가이론을 적어라. 그리고 그 이론적 근거에 의해서 문제를 풀어라. 그리고 평가방법을 적어 놓으면 문제를 쉽고 빨리 풀 수 있다. 그리고 알고는 있는 데 시간이 없다면 풀이 방법을 말로 적고 결론을 적어라. 감정평가는 전문가의 가치판단이므로 계산을 정확히 할 수 있는 가를 뽑는 시험이 아니다.

6. 결론을 풍부하게 적어라.

감정평가이론을 적용해서 나의 주관적 해석을 풍부하게 적어라. 달랑 숫자만의 나열은 출제자를 기만하는 행위이다. 한마디로 '그래서 뭔데?'라는 역공격을 받을 수 있다.

결과가 나타내는 의미 그리고 그에 대한 분석 추가적으로 반대해석의 의미, 마지막으로 요인이 변경될 때 결과에 미치는 영향을 적어라. 이것이 차별화 전략이다.

7. 애매한 사항은 빨리 결정을 하라.

이 부분은 나도 모르고 남도 모르는 부분이다. 그래서 판단근거를 기술하고 빨리 결정하는 것이 도움이 된다. 즉 시험은 정답이 맞고 안 맞고가 아니라 나의 전문가적 판단을 요구하는 것이다. 주관식 시험에서는 정답이 존재하지 않는다.