陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

<노용호 평가사 (가온감정평가법인)>

Ⅰ. 분양가상한제 적용주택에서의 택지비

1. 분양가상한제 적용택지비의 의의

- 이 제도 적용주택의 분양가상한가격 구성요소 가운데 하나. 즉, 분양가상한제의 가격은 택지비와 건축비로 구성됨.

- 단위당 건축비는 장소의 차이에도 불구하고 전국 어디에서나 비슷한 수준임에 반하여 택지비는 장소에 따라 천차만별임.

- 따라서, 택지비의 적정가격을 평가하는 작업이 분양가상한제의 적용가격 결정에 있어 당해 가격의 적정성을 확보하는 가장 핵심사항임.

2. 분양가상한택지비 평가관련 원가주의와 시가주의

- 회계에서 일정한 고정자산의 장부가격을 결정함에 있어 취득가격으로 결정할 것인가, 아니면 기록시점의 거래가격으로 결정할 것인가와 관련하여 일반적으로 앞의 경우를 원가주의(原價主義), 뒤의 경우를 시가주의(時價主義)라고 말함.

- 위 구분에 의할 경우 원가주의는 투입된 현금출납을 명확하게 파악하는데 유용성이 높고, 시가주의는 보유자산의 현재가치를 파악하는데 유용성이 높음.

- 원가공개제, 원가연동제, 분양가상한제 가운데 원가공개제나 원가연동제는 원가주의적 사고에 의해 투입된 비용을 가격으로 환산하는 논리를 취함.

- 복합부동산의 가격을 구하기 위한 택지비 평가에 있어 원가법의 경우도 원가주의에 의한 경우와 시가주의에 의한 경우로 구분할 수 있음. 원가주의에 의한 경우는 택지의 취득원가를 기초가격으로 평가함. 반면에 시가주의에 의한 경우는 택지의 재조달원가를 기초하여 평가함.

- 분양가상한제를 위한 택지비 평가에 있어 원가법은 원칙적으로 원가주의를 의제한 면이 강함, 그러나 시가주의는 주로 공시지가기준법이나 배분법이 해당할 것임.

3. 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비

- 택지비는 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비로 나누어 볼 수 있음. 공동주택은 원칙적으로 거래사례비교법으로 평가하도록 정하고 있는데, 이것은 택지비가 복합부동산가치로 화체되어 있음을 전제로 한 평가방법으로 볼 수 있음.

- 복합부동산가치로서의 택지비는 합병증가를 반영하지 아니한 상태에서의 택지가격을 그 가격으로 삼는것.

- 원칙적으로 합병증가는 개발자의 정상적인 개발위험(development risk)의 극복대가라고 하는 성격을 지니므로 택지비와 건축비의 배분비율에 따라 택지비에 반영함이 타당함.

4. 사회적환수가 정당화 되는 개발이익 여부의 택지비

- 택지비 속에 사회적 환수대상인 개발이익이 화체되어 있는 것과 그렇지 아니한 것이 존재함. 특히 분양가상한제가 사회적환수대상인 개발이익을 사업시행자에게 독과점적으로 귀속되는 것을 방지하겠다고 하는 목적을 달성하기 위한 정책가격을 구하는 것이므로, 사회적 환수대상인 개발이익을 파악하여 시산가격의 조정에서 반영하는 것이 주요 핵심임.

- 흔히 분양가상한제를 적용하기 위한 평가에 있어 개발이익을 배제하기 위한 작업이 필요하다고 봄.

- 이것은 이른바 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 정당화 될 수 없는 개발이익의 문제를 어떻게 규정하여 적용하는가의 문제임.

- 따라서 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익의 개념을 좀 더 명확하게 구분할 필요가 있음.

*사회적 환수가 정당화 되는 개발이익

- 개발자(developer)의 개발위험(development risk) 극복을 위한 노력과는 성질이 다른 개발특혜(special development benefit, received preferential treatment in land development)를 향유함으로써 정상적인 경쟁관계로서는 창출해 낼 수 없는 개발이익.

- 시혜적 개발이나 개발사업권을 독과점으로 획득함으로써 향수하게 되는 이익, 법정용적률의 현저한 증대를 꾀하게 하는 토지이용에 있어 전환용 택지조성으로 발생하는 개발이익, 국토계획의 방향을 거스르면서 까지 인정되는 사업인정으로 발생하는 개발이익, 주변환경을 크게 변화시키는 것을 내용으로 하는 공익사업 등에 의한 인위적 조성으로 발생하는 특별한 증가적(增價的)이익 등.

*사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익

- 일반적으로 누구나 향유하는 경제활동의 결과 발생하는 이익과 사회통념상 개발자가 일반·정상적인 개발활동으로 개발위험을 스스로 극복하여 얻는 개발이익.

- 사회·경제·문화는 항상 변동함. 이러한 변동이 특정한 사람, 장소, 시간에 귀속되지 아니하고 불특정다수에게 무작위적인 증가적(增價的)이익으로 귀속되는 경우에는 이를 환수대상인 개발이익으로 보기어려움.

- 또한 증가적 이익이 개발자의 정상적인 개발활동으로 인하여 개발위험들을 극복해내면서 생성되는 경우에도 이를 사회적 환수대상으로 삼을 수 없을 것임.

-기타요인은 공시지가적용평가에 의해 적정가격을 평가해내는 과정에 있어 전문적인 평가의 역할이 강조되는 부분임.

- 원가주의에 의한 원가법을 활용하는 경우에는 이러한 시산가격의 조정작업이 요구되지 아니할 것임.

- 그러나 시가주의인 공시지가기준방법이나 배분법을 활용할 경우에는 상황에 따라 사회적 환수대상인 개발이익을 평가액에서 적정하게 배제하는 시산가격의 조정을 필요로 할 것임.

Ⅱ. 분양가상한택지비의 감정평가방법

- 정책가격을 구하는데 합리·합법성과 유용성이 높은 평가방법으로 원가주의에 의한 원가법, 공시지가기준방법, 배분법을 들 수 있음. 이들을 차례로 설명함.

1. 원가법

(1) 의의와 성격

- 당해 택지를 주택으로 공급하기 위해 투입된 토지자본을 원가회계의 개념으로 파악하여 가격시점 현재의 가격으로 합산·산정한 가격을 평가액으로 삼는 방법.

- 투입된 현금인 명목가격을 현재가치로 환산하여 합산하는 것이므로 정상시가의 반영과는 큰 관계가 없음. 복합부동산가치의 합병증가나 개발이익 가운데 정책가격에서 배제되어야 할 사회적 환수부분을 별도로 평가하여 시산가격의 조정에 반영하지 않아도 됨.

(2) 산식

택지비=택지 취득비용 + 택지조성비

*택지비: 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

*택지취득비용: 용지 또는 택지를 구입하기 위해 투입된 비용을 가격시점 현재 기준으로 적정이율로 시점수정 한 금액. 도는 그의 투입비용과 그 비용의 가격시점까지의 금융이자상당액의 합계액.

*택지조성비: 택지취득비용 이외에 즉시 건축가능한 택지조성을 위해 투입된 조성원가 및 그 원가의 가격시점까지의 건설자금이자상당액. 여기에는 택지조성현황에 따라 기반시설부담을 위한 비용, 기타 인정 할 수 있는 가산비용, 업자의 적정이윤을 포함함.

(3) 이 방법의 유용성

- 용지(소지) 또는 택지의 취득원가를 명확하게 파악 할 수 있고 그의 취득시기가 장기적 기간에 걸치지 아니한 경우에 활용유용성이 높음.

- 사회적 환수의 대상인 개발이익이 상당하게 발생했을 것으로 평가되는 경우에 적용의 기술적인 면에서 유용성이 높음.

- 복합부동산의 합병증가를 택지비에 배분ㆍ반영시키려면 평가기준에 이를 명시 할 필요 있음

2. 공시지가기준방법

(1) 의의와 성격

- 대상택지와 동일성 또는 유사성 있는 표준지공시지가와 비교하여 대상택지의 현황에 맞게 시점수정, 가격형성요인 비교 등을 행하여 구한 가격을 정책가격의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법

- 거래사례비교법에서의 사례가격 대신에 표준지공시지가를 적용하므로 표준지공시지가가 적정하지 아니함에도 불구하고 이 방법을 기계적으로 활용 할 경우에는 특정가격을 기준으로 또 다른 특정가격(정책가격)을 산정하는 논리가 됨

(2) 산 식

택지비 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 가격형성요인보정치(지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인비교치)

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 표준지공시지가 : 당해 택지와 이용과 거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계에 있는 표준지의 공시지가

* 시점수정 : 표준지 가격시점과의 시차 제거를 위한 당해 택지지역에 적용되는 지가변동률을 통한 가격의 보정

* 가격형성요인보정치에 속하는 기타요인의 보정 :

* 기타요인보정의 주요 사례

- 정상가격으로 보정해주는데 있어 보완보정을 필요로 하는 부분을 반영하는 보정(예컨대 비교사례인 표준지공시지가에 조성비 일부가 반영되지 아니한 경우에 그의 반영 등)

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 병합증가가 반영되지 아니한 경우 이를 반영하는 증액보정

- 비교사례인 표준지공시지가에 정책가격으로의 평가에 핵심 고려사항인 사회적 환수대상인 개발이익이 반영되어 있는 경우 이를 고려하는 감액 보정

(3) 이 방법의 유용성

- 평가대상 택지와 용도ㆍ규모ㆍ거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계가 있는 표준지가 존재하는 경우 그의 활용가능성이 높음.

- 경쟁ㆍ대체관계가 없음에도 불구하고 이 방법을 채택하면 공시지가기준방법에 의해 구한 가격이 정상가격의 요소를 상실하므로 특정가격과 유사해짐. 따라서 이를 기준으로 분양가상한택지비를 평가하면 특정가격을 기준으로 특정가격을 구하는 셈이 되므로 가격이 적정성을 잃게 되어 감정평가의 신뢰성에 손상을 초래할 것임.

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 가치가 전혀 반영되어 있지 아니하다고 판단되거나 또는 당해 택지에 사회적 환수대상인 개발이익이 상당히 포함되어 있다고 판단 될 경우에는 평가의 기술 면에서 유용성이 낮아짐

3. 배분법

(1) 의의와 성격

- 분양주택의 정상적인 거래가격에서 당해 주택을 구성하는데 소요된 건축비를 공제하여 그 잔여인 택지가격을 기준으로 하여 감정평가의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법.

- 복합부동산으로 화체되어 가격이 형성되어 있는 경우에 전체가치와 일부가치를 파악할 수 있을 경우에 그 일부의 가격을 공제하여 나머지 가격을 구하므로 시장의 현실을 가장 설득력 있게 반영함.

(2) 산 식

택지비 = 복합부동산거래사례가격 - 건축비 (+) (-) 시산가격의 조정

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 복합부동산거래사례가격 : 택지비와 건축비로 구성된 공동주택의 가격

* 건축비 : 당해 택지조성 완료 이후에 건축을 위해 지출한 각종 비용(도급 기준)

* 시산가격의 조정:

- 조정요인은 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제와 사회적 환수 대상인 개발이익이 존재하는 경우 이를 고려하는 것임.

- 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제는 복합부동산가격에서 전체 병합증가를 평가한 후 건축비 몫에 귀속될 증가가치를 공제한 잔여 몫만을 당해 택지가격에 귀속시키는 방법.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 존부에 따라 당해 가격에서 감액을 원칙으로 하는 보정을 행함.

(3) 이 방법의 유용성

- 원가법과 공시지가기준방법을 채택할 수 없을 정도로 각종 비용이나 사례자료의 적정성에 문제 있을 경우 배분법 활용의 유용성 높음.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 정도가 전체 가격에서 차지하는 정도가 작거나 없을 경우 유용성 높아짐.

- 시가주의 평가에 대한 사회적 요구가 높거나 또는 원가법이나 공시지가 기준방법의 검증수단으로 활용하고자 할 경우 유용성 있음.

Ⅲ. 끝으로

- 분양가상한제 적용을 위한 택지비 평가는 정책평가의 성격을 지님.

- 따라서 정책목적에 부응하는 특정가격을 구함으로써 적정가격의 도출에 부응할 수 있음.

- 평가는 원가법, 공시지가기준방법, 배분법 가운데서 유용성을 감안하여 가장 최선의 평가방법을 선택해야 할 것.

- 특히 정책가격의 성격에 맞는 적정가격을 구하기 위해서 사회적 환수대상인 개발이익의 정도를 평가하여 이를 시산가격에 반영할 필요 있을 경우 반영이 요구됨.

- 평가방법에 있어 획일적인 방법을 강요할 경우 평가결과액이 목적에 부응하지 못하는 사례가 빈발할 우려 있음.

후회없는 선택

제 1편 절실히 원하면 이루어진다.

안녕하세여 제 36회 수습변리사 장유진입니다. 제게 합격수기를 쓰게되는 영광을 갖게 해주신 부모님 및 언니, 오빠 형부들 및 그외의 여러분께 감사의 말씀을 먼저 전하며, 글을 쓰겠습니다.

우선 글의 형식은 일기형식으로서 존칭어를 생략함에 양해해 주시고, 이수기는 솔직한 저의 감정 및 공부방법등을 진솔하게 기술하겠습니다. 수험생 여러분께 많은 도움이 될수 있으리라 봅니다.

내가 변리사를 알게 된 것은 대학교 3학년때이다. 그러나 그때는 변리사에 대한 막연한 지식뿐이었다. 대학교 4학년이되어 진로에 대해 진지하게 생각하고 나는 변리사의 수험길을 선택하였다.

제 33회 변리사 1차 합격, 2차는 하루만 보고 나왔다. 점수는 기억이 안난다. 혼자 공부를 하려니 어떤식으로 공부를 해야할지, 답안작성은 어찌하는 것인지 조차 모르고 무작정 시중에 있는 여러책을 사서 읽기만 했다. 우둔한 방법이다.

그러다가 학원에 스터디 모집을 위한 스티커를 붙이고 그로인해 여러 멤버가 스터디를 결성되었다. 그때까지만 해도 나는 내 자신이 공부를 제대로 하고 잘하고 있는줄 알았다. 그러나 첫 번째 스터디를 하는날 나는 무너졌다. 내가 얼마나 무지한지에 대해

모의고사 스터디였는데 나는 아무준비도 없이 그냥 갔다. 평소와 같이 책을 좀 읽고서, 그러나 사람들은 달랐다. 나는 처음보았다. 답안지 쓰는 형식을 서론, 본론, 결론, 너무나 정형화되어이쓴 답안지와 거의 완벽해 보이는 충실한 답안, 나는 내 답안지가 너무초라하게 느껴졌다. 하지만 나는 내 자신을 았는 그대로 인정하고 스터디에 적응하기 위해 노력했다.

나름대로 고민을 하고 하루하루 최선을 다했다. 그러나 갈길이 너무 멀었다. 스터디를 할 때마다 나는 조금씩 지쳤갔고 나의 한계를 깊게 느끼기 시작했다. 그러다가 선배변리사의 자문을 받아 선택과목 두 과목을 미련없이 바꾸었다. 이유는 내가 화공과라서 무기 및 유기화학을 선택했으나 공부량이 너무많고 합격하기에 적합치 않다는 결론 때문이다.

선택과목을 바꾸어 공부하니 기본3법도 제대로 못하면서 선택과목에 매달리는 시간이 너무 길었다. 그래도 나느 붙을것이라는 생각을 하며 열심히 공부했다. 내방에서 그렇게 공부를 하다가 집앞의 전문대 독서실에서 공부를 하고, 금요일엔 스터디를 하러 신림동으로 향했다. 힘들었다. 그래도 희망을 버리지 않고 열심히 공부했다.

드디어 시험일, 이틀동안 열심히 시험을 보았고, 셋째 언니와 형부가 집을 사기위해 든 적금을 해지, 마련해 주신 소중한 돈을 가지고 모든 것을 잊고 유럽으로 떠났다. 45일간의 여행후 한국에 돌아와 발표를 들었다.

떨어졌다. 스터디 멤버중 한 사람만이 이 터널에서 빠져나갔다. 난 좌절했다.

다시 1차부터 해야 한다는 것이 까마득하게만 느껴졌다. 왜냐하면 난 1차가 더 어렵다고 생각했기 때문이다. 그래도 나에겐 차선의 길이 없으므로 다시 일어섰다. 곧 공부를 시작했다.

내방에서 혼자 공부를 시작했다. 그러면서 2차스터디를 우선적으로 했다. 1차 공부는 시험전 45일 작전을 세워서 그 기간에는 1차만 했다. 기간이 짧으므로 난 하루하루를 1초도 놓치지 않고 최선을 다해 공부했다. 입주위가 터져서 밥도 제대로 먹을수가 없었다. 그러나 난 붙어야 했기에 열심히 공부했다.

1차시험을 보고 결과에 대한 미련없이 2차공부를 바로 시작했다. 전 과목 서브를 만들었다. 한달동안, 그러고 나니 발표가 났다. 1차에 합격, 만족스러운 점수였다. 곧 2차공부에 몰입했고, 동차는 시간이 절대적으로 부족하므로 스터디를 하러 신림동으로 갈수는 없었다.

학교가 2분거리도 안되지만, 그 시간이 아까워서 내방에서 공부를 했다. 아버지가 내 좁은 방에 에어컨을 설치해 주셨다.

집앞에 연립주택이 있었는데 아이들이 나와 떠들면서 나는 귀를 막고 공부했다. 부모님은 둘째 언니집에 계시고, 내 수험생활을 뒷바라지 해줄 사람은 마땅치 않아, 더욱 어렵게 공부를 해야했다. 그리고 2차시험을 보았다. 언제나 그랬듯이 잘 보았다고 자신하고 있었다.

시험후 나는 부모님과 함께 우리나라 남쪽지방을 여행했다. 부모님의 연세가 느껴졌다. 너무나 많은 생각을 갖게 하는 여행이었다.

발표무렵, 나는 부모님과 함께 둘째 언니집에 있었고, 11월 16일 나의 조카 성은이가 태어났다. 발표일 앞으로 3일, 아이와 언니의 곁에서 막연한 두려움을 느낄수 있었다.

발표일 , 점심식사후 샤워를 하고 내방에 들어가 떨이는 마음으로 학원에 전화를 했다. 낯익은 목소리가 나의 탈락소식을 들려주었다. 믿을수 없었다. 어찌 수습해야 할지 모르고 베개에 얼굴을 묻고 목을 놓고 울었다. 부모님과 언니에게 이 소식을 전할 수는 없었다. 그들의 좌절하는 모습을 내눈으로 볼수는 없었기 때문이다.

밖에서 발표결과를 묻는 부모님의 목소리

나는 거짓말을 했다. 발표가 늦어진다고, 내일 발표가 난다고, 그리고 가족과 저녁을 먹어야 했기에 부은눈을 가라앉히고 식사를 했다. 아무것도 모르는 나의 부모와 언니, 목구멍까지 서러움이 차 올랐지만, 아무일이 없는 듯, 웃으며 어려운 시간을 보냈다.이제 내 방에 앉아 난 생각했다. 앞으로의 나아갈 길을, 새벽이 오

고 있었다. 빨리 모든 것을 수습해야할 시간이었다.

결론은 난 죽어도 변리사다

될 때까지 한다. 입술을 깨물고 편지를 썼다.

부모님 떨어졌습니다. 죄송합니다. 제게 혼자서 생각할 시간을 조금만 주세요

그리고 새벽 3시 37분 나는 짐을 챙기고 집을 나왔다. 가족들이 깰까봐 엘리베이터도 타지 않고 10층을 한발한발 힘겹게 내려왔다. 초겨울 새벽은 너무 추웠다. 마땅한 겨울옷도 가져가지 않았기에 얇은 가을옷을 입고, 부은눈을 감추기 위해 모자를 눌러쓰고 나왓다 어디로 가야할지 막막했다. 돈도 없었고, 길눈이 어두워 여기가 어딘지도 모르고, 내 편지를 보면 곧 따라 올것이므로 하여튼 빨리 이동을 해야했다.

지나가는 사람도 없었다. 택시를 잡았다. 터미널까지 5000원이라는데 서울로 가는 버스비를 빼면 2600원이 남았다. 그래서 운전사 아저씨께 2600원 거리만큼 태워달라고 했다. 아저씨는 수능을 보러가냐면서 새벽에 위험하게 혼자 택시 잡지 말라고 하셨다. 그리고 그냥 터미널까지 태워주시며, 추운 테서 떨지 말고, 100미터 아래 편의점에서 사발면 사먹으면서 터미널이 열릴때까지 있으라면서 1000원을 주셨다 감사함으로 마음이 따뜻해졌다.

그것두 잠시,

형부나 언니가 일찍 일어나지는 않았을까 노심초사, 드디어 서울행 첫 버스를 타고, 나는 그렇게 서울로 왔다. 춥고 배가 고팠으나 돈이 없었고, 갈곳도 없었다. 그래서 지하철에 앉아있었다.

며칠을 고생하고 나는 이제 성남 집으로 왔다. 방황의 시간을 접어야 할 시간이 촉박함을 절실히 느끼고 있었기 때문이다. 가정형편이 좋지 않은 편이어서 그간에 고시원에 가겠다는 말을 못했으나 이번에는 너무나 절실했기에 가족들에게 부탁을 드렸다.

언니들과 형부, 오빠가 IMF로 힘이 들었지만 돈을 모아 부쳐주셨고, 나는 신림동 고시원으로 들어갔다. 1년 계획을 세우고, 하루계획을 세우는데 1주일이 지났다. 모든 정리가 끝난후 나는 공부에 몰입했다.

너무나 행복했다. 밖에서 떠드는 아이들도 없었고, 고시원의 규칙적인 생활은 내가 공부하기에 최적의 상황이었다. 다른 것은 생각하지 않고 공부만 할수 있었다.

스터디를 결성하여 1주일에 한번씩 모의고사를 보았다. 나는 새로운 서브를 만들기 시작했기에 스터디에 충실하지는 못했으나 서브가 끝나면 그때는 금방 진도를 따라갈수 있다고 굳게 믿었다.

하루에 14시간씩 서브를 작성했다. 손목의 인대가 늘어났다.

그래도 계속했다. 결국 서브는 끝났고, 4개월을 남겨두고 나는 암기에 들어갔다. 7권의 서브만을 들고다니며..

7월이 되니 무척 더웠다. 그래서 독서실을 다녔다. 도움이 많이 되었다. 다른 것은 생각하지 않고 공부만 했다. 나는 머리가 좋지 않으므로 남들보다 열심히 해야했다.

대전으로 가는 길은 험했다. 많은 비가 왔다. 단 한 순간도 쉬지 않고 난 계속 공부를 했다. 그리고 3일간의 시험, 시험이 끝났고, 느낌이 좋았다.

그리고 8월 28일, 나는 여행을 떠났다. 처음에는 인도를 갈까 하는 생각이었다. 그러나 방콕에 가서 한 여행객을 만나 터키의 아름다움에 대해 듣고 터키로갔다. 그 당시 이즈미르쪽의 지진으로 터키 여행을 말리는분도 있었으나 그냥 떠났다.

처음엔 지중해 에게해 주변을 돌다가 이스탄불에서 만난 여행객의 이야기를 듣고 터키 동부를 돌았다 아름다웠다. 흑해쪽이 좋았고, 노을이 지는 RIZE의 바다는 가슴속 깊이 새겨져 있다.

계속 큰 트럭을 히치하면서 다녔는데 인심좋은 분들을 많이 만나 거의 숙식에 대한 비용은들지 않았다. 터키는 너무나 아름다운 곳이었다. 깨끗하고 사람들이 마음에 여유가 있었다. 그렇게 동부를 35여일 여행을 하고, 아쉬움을 남기며 시리아로 넘어왔다.

시리아에 도착했을 때 아랍어를 처음 접하게 되고 표지판도 영어가 아닌 이상한 그림같은 아랍어에 영어를 구사하는 사람도 없었다. 게다가 터키에서 시리아로 걸어서 국경을 넘었기에 지도도 없었고 시리아에 관한 책자도 없고 아무 정보없이 맨몸으로 낯선땅에 던져졌다.그래도 사람은 살아지기 마련이다.

정말 우여곡절 끝에 현지인들의 도움을 받아 시리아를 여행했다. 시리아 사람들은 다혈질이다. 시리아는 물가가 저렴하여 여행하기엔 적소이지만 시간이 별로 없어서 10여일 정도만 머물렀다.

그리고 버스를 타고 요르단으로 넘어왔다. 쉬어가고 싶어서 요르단에서는 AMMAN과 PETRA에서만 10여일을 머물렀다. 가난하지만 따뜻한 마음을 많이 배우게 해주는 사람들을 만나 그동안의 내자신을 돌아보는 계기가 되었다

그리고 배를 타고 이집트로 넘어왔다. 홍해의 아름다움과 좋은 수단친구들을 만나서 계획에 없던 시나이 반도에서 15일나 머물렀다. 정든 사람들과의 아쉬운 이별, 만남이 있으면 헤어짐이 있는 것, 카이로로 왔다.

발표는 19일이라서 20일쯤 돌아가려 했는데, 이집트의 매력에 비자를 연장하여 12월 중순에 들어가기로 했다. 부모님께는 죄송하지만,

여행중에 오른쪽 다리를 다쳐 무거운 배낭을 지고 다리를 절며 다녔다. 잘곳이 마땅치 않아 노숙도 여러번, 그러다가 시험결과 날짜는 다가오고 나는 여행의 절정기에 접어들었다.

사막으로 갔다. 파라프라에서 바하리아 사이의 백사막, 흑사막, 크리스탈 사막, 투어를 하지 않고 걸어서 사막을 횡단했다.

다친다리의 통증, 한낮의 무더위, 바람소리 이외에는 아무소리도 들리지 않았다. 가져간 물이 없어서 너무 갈증이 심했다. 어쩌다 차가 지나가면 물을 얻어 마시고,

사막중간에서 사람들을 만났다. 그들과 며칠을 같이 생활했는데, 밤에는 모닥불을 피우고 피리와 북을 치며, 밤하늘의 별과 달을 보며 노래를 하고 춤을 추었다. 말이 통하지 않았지만, 나는 가슴으로 알수 있었다. 사람을 사랑하는 그 따뜻함을

그런데 이집트의 정치를 제대로 알지 못했기에 그들이 자신의 목숨을 걸고 나를 보호해준것임을 후에 알게 되었다. 너무나 고마우신 분들이다.

100미터쯤 되는 모래 언덕을 기어오르다가 손목의 인대를 다시 다쳤다. 오른쪽손은 이제 움직일수가 없었다. 맨발로 사막을 걷다가 왼쪽 새끼 발가락을 심하게 다쳤다. 그래서 나는 잘 걷지도 못했고, 왼손만으로

모든 것을 해야했다. 그분들의 도움이 없었다면 지금 내가 이글을 쓰고 있었을까?

드디어 사막에서 11월 19일이 왓다. 발표에 대해서는 이미 초연해 진 후이다. 확인을 해볼수도 없었지만, 확인하고 싶은 생각도 없었다. 내가 여행을 무사히 마치고 한국에 간다면, 그것으로 나는 내 삶을 재 정비할수 있다고 생각했다.

만약 떨어진다면 부모님께는 죄송하지만, 한국을 떠나려고 했다. 내게는 인연이 없는곳이리라, 그리고 이스라엘에 가서 키부츠 생활을 하다가 블랙잡을 하든지 하여 돈을 벌어서 여행을 계속하려 했다. 만약 붙는다면 정말 최선을 다해 최고의 변리사가 되리라 생각했다

그러던중 다시 지중해 쪽을 돌기위해 카이로에 왔다. 그날 새벽 나는 복통으로 쓰러졌고, 앰블런스에 실려 병원에 실려갔다. 문제는 신장, 물을 마시지 못해서 발생한 문제다. 하루의 병원치료로 남은 여행비용을 다 쓰고, 병원에서도 한국으로 빨리 돌아가 정밀검사를 받을 것을 요구했다. 그래서 모든 여정을 포기하고 비행기 날짜를 당겨서 한국으로 향했다.

돌아오는 경로는 카이로에서 터키로, 터키에서 홍콩, 홍콩에서 방콕, 그리고 서울이었다.

내가 합격소식을 알게 된 것은 터키에 도락해서다. 그때가 11월 27일, 아무런 느낌이 없었다. 그리고 11월 30일 서울에 왔다. 그리고 지금은 수습변리사로 이렇게 글을 쓴다

이제야 조금씩 실감이 난다. 내가 붙었다는 사실이. 같이 동고동락했던 스터디 멤버들, 강화도에서의 즐거운 추억과 힘겨웠던 나날들이 주마등처럼 스치고 지나간다.

끝이 보이지 않는 싸움이기에 두려움도 컸다. 그러나 최선을 다하고 절실히 바라면 이루어진다.

제 2편 공부방법

들어가며

공부를 어느정도 해보신 수험생은 다 아시겠지만, 저는 1차가 더 어렵다고 생각한다. 따라서 1차를 소홀히 하면, 아무리 실력이 좋아도 2차시험을 볼수 있는 기회조차 없으니, 1차의 중요성을 인식해야 한다.

가장 효율적인 1차 합격방법

단기간에 1차에 붙기 위해서는 물론 기본서를 보는것도 중요하지만, 시험의 형태를 알아야 한다. 변리사 시험 문제 분석이 중요하다, 기출문제를 보고 어떻게 공부를 할것인지를 결정해야 한다.

1.처음에는 수험생들이 많이 보는 기본서를 사서 1회독 한다.

전체적인 흐름을 알아야 하기 때문이다.

2. 어느정도 파악이 되면 학원강의를 듣는것도 바람직 하다

3.그리고 기출문제 위주로 역으로 공부를 한다. 나의 경우 시중에 돌아 다니는 문제지는 거의다 풀어보았다. 결과적으로 문제지의 문제는 대동소이함을 알았다. 그러나 기본서를 다회독하는 방법보다는 여러문제지를 다루는 것이 나을 것이다. 이유는 어차피 시험을 위한 공부를 해야하는 것이므로 짧은 시간에 많은 문제를 풀수 있는 기술적인 능력이 절대적으로 필요하기 때문이다.

아는 것이 많다 한들 시험에 적용할수 없다면 소용이 없기 때문이다.

4. 나의 경우 5년전부터의 기출문제 및 학원모의고사 문제를 모두 모아서 45일간 하루도 빠짐없이 오전 10시부터 12시 40분까지 내방에서 혼자 시험을 보았다.

5.시험문제중 틀린 것은 A4 용지 한페이지에 써서 완벽하게암기를 해서, 다음에는그와 같은 문제가 나올 때 절대 틀리지 않도록 했다.

6. 시험을 보고 모르는부분을 기본서 등을 찾아서 완전히 이해를 하고 넘어갔다.

7.가장 중요한 것은 시험에 합격하는 것이다. 따라서 객관식을 준비하는 경우 짧은 시간동안 문제를 풀수 있는 기술이 절대적으로 필요하다고 생각한다. 이것이 단기간에 1차를 준비하여 합격할수 있는 방법이라고 자신한다.

8.기본적으로 특허법에서 90점이상, 민법은 80점 이상을 받아야 한다. 자연과학개론 및 영어는 변수가 많기 때문이다.

가장 효울적인 2차 합격방법

~ 나의 경우

1. 서브를 만들었다. 물론 서브를 만들기 위해서는 많은 노력과 인내력이 필요하다, 자신이 없는 사람은 처음부터 서브를 시작하지 않는편이 낫다.

2.서브를 만들기 위해 시중에 나와았는 책들을 거의 모아서 비교하면서 나에게 맞게 장유진만의 서브를 만들었다.

3. 그다음은 암기다. 변리사 시험에서 중요한 것은 창의력있는 답안이 아닌 정형화된 답안이다.채점자가 보기에 자신이 배점한 부분의 내용이 있으면 점수를 준다. 참신한 답안이 정형화되어 있는 답안에 패소하는 경우를 많이 보았다.

4.암기는 쉽지 않다. 우선 목차가 암기되어야 한다. 주어진 200분동안 어떠한 문제를 놓고 10장이라는 다안을 채우기 위해서는 목차가 선행되어야한다. 자신이 과거에 풀어본 문제라도 목차를 적지않고 적는 경우 대 목차를 빠뜨리게 되어 큰 점수를 놓친다.

5. 암기는 두문자가 좋다.

6. 의의 및 취지 역시 외워두는 것이 좋으며, 수단과 방법을 가리지 않고 무조건 외운다.

7.2차는 스터디가 필수다. 특히 케이스 문제의 경우 자기만의 독단에 빠져 논점을 그르치는 경우가 있으므로 여러사람의 의견이 중요하다

8.적어도 1주일에 한번은 써보아야 흐름을 잃지 않는다

-그외의 방법

1.서브가 반드시 좋은 것은 아니다. 자신에게 맞는 방법을 찾는 것이 중요하다

2.시간이 별로 없다면, 시중에 판매중인 서브노트를 사서 자신이 첨삭을 하는것도 바람직하다

3.최후에는 자신의 서브또는 단권화된 책을 보게 되므로, 충실히 내용을 기재하는 것이 좋다.

-나의 하루계획 및 공부방법

하루계획

1.새벽 5시 기상, 전날밤에 공부한 내용을 복습

2.7시 아침식사

3.7시30분부터 11시 30분까지 공부

4.11시 30분부터 12시까지 점심식사

5.12시부터 5시 30분까지 공부

6.5시30분부터 6시까지 식사

7.6시부터 1시까지 공부

공부방법

1.서브작성

2.선택과목은 날마다 공부한다.

3.식사시간 및 깨어 있는 시간중에는 테이프를 들으며 공부

4. 가능한 하루에 전과목을 공부하려고 노력

5.법전을 가까이 할 것

6.1차는 많은 문제를 물고, 2차는 답안지 작성을 많이 해본다.

제 3편 글을 마치며

수험생에게는 아무도 없다. 친구도 가족도 없다. 오로지 공부만 있을뿐이다.

수험기간중에는 아무도 만나지 말라

모든 것을 잊고 공부만 해야 한다.

어느순간 내 자신이 비참해 지고 모든 것을 포기하고 싶을때가 있다.

그러면 자신의 미래를 떠올리고 사랑하는 가족들을 생각하면서 참아야 한다.

친구들과 가족들에게 소원해진다고 스스로 자책하지 말라,

내가 시험에 합격하면, 모든 것이 용서가 된다. 그리고 그것이 진정 그들을 위하는 길이다.

생활을 단순화 해라.

오로지 공부만 생각하고, 시험이 끝난후 다른 것을 생각해도 늦지 않다.

그러나 마지막까지 체력단력하는 것을 잊지 마시고, 규칙적인 운동과 생활습관을 가져야 한다.

수험생은 공부하는 기계이다.

그러나 이것은 조개가 진주를 만들기 위한 몸부림이다.

포기할것이라면 시작하지도 말라.

그러나 시작하기 전에 미리 충분히 앞으로의 힘든 생활을 각오해야 한다. 끝이 보이지 않는 싸움은 결코 쉬운 것이 아니기 때문이다.

그러나 최선을 다하고 노력하면 언젠가는 이루어진다. 반드시

사람들은 노력해도 되지 않는 것이 있다고 하지만 결코 인간에게는 불가능은 없다. 머리도 좋지 않고 학부때 공부도 못한 나도 변리사가 되었다. 이글이 수험생 여러분께 도움이 되었으면 좋겠다.

왜 이러지님이 보내주신 메일에 대한 답변입니다

보내신 메일 전문(全文)입니다. (상황설명위주로 일부 수정)

음양화평지인님 안녕하세요.

저도 한번 제 상황에 대해 말씀을 드리고 조언을 얻고 싶어서 이렇게 메일을 드리게 되었습니다.

여태껏 올려주신 많은 글들 참 도움이 많이 되었는데

아무래도 제 상황과는 조금씩 다른 부분들이 많아서 이렇게 직접 메일을 드리게 되었어요.

이제 정규 시즌이라고들 하는 1기 스터디를 앞두고 있는 저로서는 솔직히 누구한테 무엇을

물어봐야할지 조차 정리가 잘 안됩니다. 그래서 뭐라고 질문을 해야할지도 곰곰히 생각해봐

야 하는 그런 상태(?)에 있는 것 같습니다.

이 불안함의 이유는 무엇일까. 하루 10시간씩은 채우려 하는데 그렇게 해서 정말 가능한 것

일까. 그에 대한 확신이 서질 않으니 10시간 채우기도 어렵고 땡땡이도 치고 그랬던 것 같습니다 

과목별로 제가 생각하고 있는 공부 방식에 대해 봐주시고 모자란 점이나 충고할 점 등에 대해

조언을 부탁드리겠습니다.

***현재 위치 및 기타***

저는 9x학번이구요 영어영문학과를 졸업했습니다. 2008년에 3x가 됩니다. 나이만 먹었네요

졸업 후 2년 반 정도 회사생활 하다 회의를 느껴서 뛰어들게 되었습니다.

남들은 기회비용에 대해 얘기하는데 전 솔직히 회사 생활 계속 해봤자 뭐 별거 없는 그런

회사였기 때문에 선택 자체에 대해서는 후회 없습니다.

정확히 2월 1일부터 1차 공부를 시작했고 물론 노력도 했지만 거의 운으로 붙은 것 같습니

다. 근데 남들은 1차 붙고 나서 눈에 불을 켜고 공부한다는 데 전 그러질 못해서 많이 아쉽습니다.

1차 합격 직후 여자 친구와 잠깐 문제가 있었는데 그 이후로 상당 기간을 맘을 못 잡았던것 같습니다. 정

말 최소한의 공부만은 해왔고 다행히 학원 스터디에는 낄 수 있게 되었습니다.

xx 쪽에 거주하고 있어서 1주일에 한번 학원가는 정도는 상관없지만 그 외 시간 내어 다른 강의를 듣

거나 개별 스터디를 하긴 좀 어려울 것 같고 경제적인 사정도 아주 근근히 이어가는 정도입니다.

***우선 실무에 대해서***

개별 스터디보다 혼자 공부하려고 하고 있습니다.

이유는 여럿이 하는 공부가 시간이나 공간등에서 번거로워서 혼자 하는게 오히려 효율이 더 높다는 생각에서입니다.

다만 제가 다년차가 아니어서 이런 저런 노하우가 없어서 그게 좀 걸립니다.

결국 학원 스터디와 그 외 기본서 문제를 풀어보는 것을 반복하게 될 것 같은데 솔직히 기본서도 제대로 풀어보려면 8개월의 시간도 부족할 것 같다는 생각이 듭니다.

(그래서 개별스터디할 시간도 없을것 같구요)

현재 이홍규 4판을 2회 정도 풀어본 상태입니다. 이제는 시간은 좀 걸리지만 약 80%정도의

문제는 혼자 힘으로 풀어낼 수 있는 것 같습니다. 그래서 plus 5판을 구입한 상태이고

일단 1기 동안은 플러스 실무만 혼자 해보려 하고 있습니다.

공부시간은 현재는 실무만 6~7시간 정도 하고 있습니다.

요약하자면 <학원스터디 + 기본서독학>입니다.

괜찮을까요? 개별스터디를 하지 않는 부분에 대해 보완할 점이 뭐 있을까요?

***이론에 대해서***

이론은 솔직히 지금 맨땅에 헤딩하는 기분입니다.

기본 강의 들은것도 없고 안정근 부동산평가이론만 1.5회독 정도 한 상태입니다.

그냥 학원 스터디에 의존해서 따라가려고 생각중이고 3월 이전까지 기본강의 한번 정도 인터넷으로 들을 생각입니다.

꾸중 좀 해주세요 ㅜㅜ

***법규에 대해서***

행정법 강의 1회 듣고 행정법 기본서(박균성) 2회 통독했습니다.

현재 법규 기본강의 (노병철) 듣고 있는 중인데 반 정도 들었습니다.

그냥 잘 되겠지 잘 되겠지 하고 있는데 어제 스터디 OT가보니 노x녕 팀장님께서 이런 저런 말씀 해주시

던데 그냥 그대로 하려고 하는 중입니다.

다만 시간이 좀 아쉽습니다.

8개월 동안 실무만 하라고 하면 자신은 있는데 그 외 나머지 부분에서 많이 두렵습니다.

이론/법규도 만만치가 않은데 그렇다고 실무가 자신있는 것도 아니고 말이죠.

질문도 장황하고 문제 설정도 확실치도 않은 것 같고...

질문을 드려놓고도 답변하시기도 애매할 것 같아 죄송하기도 합니다.

다만 음양님께서도 저같은 위치에 계셨을 순간이 잠깐이라도 있으실테니

그때를 생각하시고 조금만 같이 고민해주시면 감사하겠습니다.

PS>

참, 한 가지 미리 양해를 구하고 싶은 부분이 있는데 지금 질문드린 내용과 거의 같은 내용으로 삼일 봉

천토요반 팀장님께 메일로 한 차례 질문을 드렸습니다. (태호아빠님)

혹시나 오해하실까 두려운 부분이 제 주제에 한참 선배님 분들의 답변 내용에 대해 비교/판단하려는 의

도는 절대 아니구요, 다만 같은 문제에 대해서도 좀더 다른 방면으로 조언을 해주실수 있지 않을까 하는

생각에 혹시라도 언짢아하시지 않으셨으면 합니다.

이게 차라리 직접 뵙고 말씀으로 드리면 큰 실례가 아닐수도 있는데 이렇게 메일로 드리려니 언짢아하실

수도 있겠다는 생각이 들어 미리 양해를 구하고자 합니다.

감사합니다.

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보내신 메일은 잘 읽어보았습니다.

무척이나 장문의 메일을 보내셨네요.

삼일 봉천토요반 이론팀장님 (태호아빠 : 정동x)께 같은 내용의 메일을 보내셨다고 했죠?

그런 말씀은 굳이 하지 않으셔도 될 텐데... ^^

잘하셨습니다. 18회 합격생이 172명이고 그 합격생의 공부방법은 제각각 다릅니다

그러니 여러 합격생들의 의견을 들어서 일정부분의 공통분모를 찾는 것은 대단히 중요합니다. 공부하면

서 시행착오는 필연적입니다. 특히 감정평가사 시험 중 감정평가실무 와 감정평가이론은 특이한 과목이

기 때문에 접근하는 과정에서 대부분 삽질을 하기 마련입니다. 이런 삽질을 줄이기 위해서는 합격수

기나 주변 합격생들의 공부방법에서 전체적인 흐름을 잡는 과정이 요구됩니다. 합격생들에게

공통적으로 발견되는 포괄적인 방법의 감을 잡는다면 세부적인 공부계획은 스스로 결정하면 됩

니다. 특히나 ‘왜이러지’님은 2년차 이므로 2년차 합격생들의 노하우를 습득한다면 더욱 더 공부방향을

찾는데 도움이 될 것 같습니다

1. 최근 6년간 2년차 합격생의 공부방법 개요

 (1) 13기 김성훈 평가사님 (합격의 견인차 : 실무)

실무 전체 3등으로 합격 (수석 : 이응진, 차석 : 이종원)하였습니다. 아랴세여라는 필명으로 더 유명하며

이번에 합격한 열정의마슈아님(곽xx)과 아주 친분이 두터운 분이기도 하죠 ^^

이 분은 1차 시험 합격후 6개월 동안 100% 실무에 올인하여 1기 스터디 때 이미 1등을 하셨고 2기때 법

규 최상위권 마지막 때 이론을 끌어올려 합격하였습니다. <아플때만 쉰다>라는 철학을 바탕으로 정말 미

친듯이 지독하게 공부하신 분입니다. 극단적인 케이스이긴 하지만 2기 끝자락 (5월)이 가기전에 이미 실

무에서 최상위권의 실력을 가지고 있었다는 점을 잘 기억해 두세요

(2) 14기 한경선 평가사 (14회 최연소 합격)

제가 2년차때 스터디를 한 적 있어 잘 알던 사이였습니다. 개별스터디를 하였으며 개인서브도 작성하였

습니다. 실무를 매일 100점씩 풀었고, 이론의 경우 기본강의만 듣고 학원진도에 맞추어 공부하였는데 정

해진 진도에 대하여 서브를 무조건 암기하는 방향으로 스터디를 악착같이 따라갔습니다. 법규도 역시 진

도를 따라갔구요. 한경선씨의 서브 작성방식의 경우

이론은

1기 스터디에서 기본, 중요문제를 추출하고

거기에 목차를 달고 용어정의나 핵심내용을 기재한 후, 서(序) 나 결(結)부분에 들어갈 자신만의 차별화

된 내용을 보충하였습니다. 2기 때도 1기와 겹치지 않는 한도내에서 정리하였으며 응용문제의 경우

post-it을 붙여 단권화 하였으며, 새로운 문제는 별도로 추가하였습니다

법규는

손실보상, 토지보상법, 부동산공시법 세 파트로 나누고 기본내용과 이론을 정리한 후 각 부분에 관련된

모든 case문제를 수집하여 복사하여 노트에 붙여서 암기하였고, 특이한 문제의 경우 써보는 것으로 더

욱 기억을 공고히 다졌다고 합니다

막판에는 자신감을 가지고 서브만 달달 외웠구요

(3) 14기 최숙경 평가사 (합격의 견인차 : 이론)

‘왜이러지’님과 비슷한 케이스의 분인데요. 사람에게서 오는 스트레스를 견디기 힘들어 개별스터디를 하

지 않았습니다. 대신 주 1회 학원스터디를 철저히 활용하였구요. 1주일 동안 자신이 실무를 풀면서 궁금

했던 점을 학원스터디때 한꺼번에 가져가서 팀장님께 질문하는 방식을 취했다고 합니다. ‘왜 이러지’님

의 팀장님은 아마 봉천 토요반 실무팀장 (성낙정씨)님이 되겠죠. 정말 개별스터디를 하지 않으실 거면 성

낙정 팀장님에게 조언을 많이 구하시면 될 겁니다 (성낙정 팀장의 경우 후술할 15기 나은주 팀장 밑에서

공부하였었고,  작년의 경우 삼일 토요반 3기 팀원이셨는데요. 그 때 제가 출제한 스터디 문제 중 가장 어

려운 것 중 하나인 전세 logic에 관련한 문제를 냈었는데 그 문제를 거의 완벽하게 풀어내신 분이었습니

다. 정말 실무는 잘하시는 분이니 믿고 의지하셔도 될 것 같습니다)  

(4) 14기 이종현 평가사님 (합격의 견인차 : 이론, 법규)

개별스터디를 하셨구요. 개인서브의 중요성을 강조하십니다. 수험생 시절 당시 30대 후반이셨는데 순수

공부시간은 하루 8~10시간 정도였으며 이 시간을 채우기 위해 도서관에는 15시간 정도 앉아 있으셨다

고 합니다. 연세대 경영학과를 나오시고 대학원에서 경영관련 공부를 하셔서 이론에 탁월한 실력을 갖추

셨으며, 나이가 있고 사회생활을 많이 하시다가 공부를 해서 그런지 법규에서도 탁월한 능력을 보이셨던

것 같습니다. 실제 이 분이 합격하실 때 실무 48점 이론 67.5 법규는 70점대 의 점수가 나와 정말 기적처

럼 합격하셨습니다

(5) 14기 이준희 평가사 (합격의 견인차 : 지독한 성실함)

제 친구입니다. 2년차때 같이 스터디를 했었구요. 2년차 내내 공부를 잘하진 못했지만 항상 아침에 7시

~밤 11시 까지 정말 성실하게 공부한 친구입니다. 이 친구도 경영학과 출신이라 이론에서 상대적으로

고득점이 나와 합격한 케이스입니다.

(6) 15기 나은주 평가사 (생동차 합격)

11개월이라는 짧은기간으로 동차로 합격한 분입니다. 생차로 합격했지만 이미 3기 스터디에 참여하여

100점을 다 풀 정도로 전에 실무공부를 정말 많이 하였고 잘 하시는 분이었습니다. 15회때 상대적으로

법규점수가 후하게 나와서 운이 좋았던 케이스였습니다.

하지만 실무를 잘하지 못했다면 합격하기 어려웠을 겁니다.

(7) 15기 이병수 평가사님 (합격의 견인차 : 이론)

제가 좋아하는 분으로서 (얼굴도 지대 잘 생기셨습니다. ^^) 엄밀히 말하면 2년차는 아니고 2.5년차라고

애기하는 것이 더 맞을 겁니다. 43세에 합격하셨으며 전에 손해사정인 일을 하셨던 것으로 알고 있습니

다. 실무를 5월전에 잡기 위해 하루 400점 분량의 강행군을 하였습니다. 1주일에 400 * 5 + 200(토) +

100(일) =2,300점을 소화했습니다. 이렇게 공부하는 것은 무식해 보일 수 있으나 시중의 문제를 전부 접

해볼 수 있고, 실무의 체계와 감을 빨리 습득하는 좋은 방법이 될 수 있습니다. (요즘 버전으로 따지면 0

기 매실문제를 푸는 것이 좋을 것 같습니다. 진도별로 시중의 문제를 모아놓은 것이니까요). 이 분도 ‘왜

이러지’님처럼 이론공부가 별로 안되어서 박준필평가사 기본강의를 2~3회독 빠르게 반복하여 체계를

잡았다고 합니다. 님께서 이론강의가 안되있으므로 학원스터디와 병행하시되 빨리 이론강의를 들어서

체계를 잡는 것이 중요합니다. (강의는 누구것을 들어도 무방하나 한솔법학원 박준필 or 요즘 뜨고 있는

합격의 법학원 김지연강사중 맘에 드는 것으로 들으세요. 단, 빠른 시간내에 강의를 들어야 합니다)

(8) 16기 문현석 평가사님 (16회 실무수석)

개별스터디를 하셨으며 실무를 잘하셨던 분이라고 합니다. 위에서 김성훈 평가사가 실무 때문에 합격했

다고 했죠? 이 분도 김성훈 평가사님과 비슷하다고 보시면 됩니다.

(9) 16기 이수현 평가사님 (16회 실무수석)

스터디 팀장시절 팀원들에게 하루 200점 이상 꼭 풀고 막판에는 목차만 잡아보는 형식으로 하루 600점

씩 풀도록 권했다는 말이 있습니다. 본인도 그렇게 했다는 의미입니다. 이 분도 2년차임에도 불구하고

합격할 수 있었던 것은 실무를 잘했기 때문이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 이 분은 이론에 대해서 암기

는 필수적이다. 하지만 이해가 전제가 되어야 하기 때문에 일단 기본서를 통해 이해를 한 다음 그 다음

암기를 하되 서브의 문장이 비문(非文) 이 많고 교수님 책을 짜깁기 격으로 편집해놓아 그 문장을 그대로

암기하기 어려우므로 읽고 암기하면서 자신만의 언어로 바꾸어서 외워야 한다고 강조합니다. 이론암기

의 경우 나중에는 암기에 큰 부담이 올 수 있으므로 스터디때 조금씩 암기를 병행하라고 애기하기도 합

니다. 서브를 만들기에 2년차 실력이 일천하기 때문에 잘된 팀장서브에 자신이 내용을 가감하여 단권화

하는 것이 좋을 것 같다는 의견도 있었습니다.

(10) 16기 손경순 평가사님 (16회 실무수석)

스터디에서 이론, 법규는 정말 못했는데요. 실무는 2년차이지만 정말 잘했었습니다

(11) 16기 권자영 평가사님

엄밀히 말하면 2년차 합격생은 아니시고 본격적으로 하기 전에 시립대에서 실무를 배웠다고 하셨으므로

2.5년차라고 하는 것이 맞을 겁니다. 1차 공부 할 때도 한성 자습실에서 정말 독하게 공부하였고 (그때

회계 모의고사 점수가 97.5점이었습니다) 2차 때도 실무를 정말 열심히 공부하셨다고 합니다. 상대적으

로 이론, 법규를 늦게 공부시작하느라 애를 먹었다는 애기도 하셨구요. 합격의 견인차는 실무이셨던 것

같습니다. (그래서 지금 실무강사로 많은 수험생들에게 도움을 주시는 것 같기도 합니다 ^^)

(11) 17기 김대건 합격생 (실무 70.5, 이론 63점, 법규 60점으로 합격. 합격 견인차 : 실무)

왜이러지님과 비슷한 상황에 계셨던 분으로 이 분도 2년간 회사에서 근무하다가 퇴사하고 공부를 시작

하셨던 분입니다. 원래부터 실무에 대한 감이 좀 있었습니다. 삼일 일요반 김기태 평가사님 팀장 밑에서

공부하였으며 2기 4주차때는 쟁쟁한 고수들을 제치고 전체 2등을 할 정도로 뛰어난 실무실력을 가졌습

니다. 개별스터디는 하셨구요. 스터디가 있는 일요일 저녁만 쉬고 매일 아침 7시부터 12시 30분까지 정

말 성실하게 공부하신 분이었습니다.

(12) 18기 노지녕 합격생 

작년 제가 팀장으로 있었던 반의 팀원이셨으며 제가 알기로는 2년차로 합격하신 것으로 알고 있습니다.

(사실이 아니라면 죄송합니다) 이 분은 ‘왜이러지’님의 팀장님이시니까요. 님의 입장을 누구보다도 잘 헤

아려 주실 겁니다. 2년차때는 팀장 말만 믿고 따르는 것이 정말 중요합니다.

2년차에게 팀장은 신(神)이자 합격을 위한 최상의 road map입니다.

2년차는 무조건 팀장을 신뢰하고 따르십시오

(13) 18기 윤대혁 합격생 (합격의 견인차 : 실무)

2년차로서 제가 팀장으로 있었던 반의 팀원이었습니다. 1~2기때는 미약하였지만 실무실력이 점점 늘어

3기 들어서 비약적인 발전을 하여 이번에 실무 및 이론에서도 스터디성적이 좋았습니다. 최근  삼일한성

감정평가학원 0기 매실을 담당할 정도로 2년차이지만 실무실력이 수준급이었습니다. 이번에 실무도 65

점 정도로 고득점 하였습니다.

(13) 18기 장새람 합격생 (18회 이론수석)

이 분은 2년차 합격생은 아니고 4년차 합격생이시지만 정말 열심히 공부하신 분입니다.

2년차때 집에서 하루 14시간을 공부하였었습니다. 2년차 때 이렇게 정말 독하게 열심히 공부하여야

합격할 수 있다는 것을 강조하기 위해 소개하였습니다. 

 2. ‘왜이러지’님에게 드리고 싶은 말

제가 위에서 최근 6년간 2년차 합격생들의 일면을 소개해 드린 것은 여기에서 2년차 합격생의 공통점을 찾으시라는 것이었습니다

  2년차로서 합격하기 위해서는

1. 반드시 실무를 고득점 해야한다.

    그리고 5월이 되기전에 어느정도 실무를 완성해야한다

2. 하루 반나절 정도만 휴식하고 체력이 허락하는 한 최대한 공부해야

    하며 최소 하루 순수공부시간 10시간 이상은 해야한다

    그리고 정말 성실해야 한다.

3. 2년차의 강점인 기본 + 근성 + 열정을 잘 활용해야 한다

    라는 것입니다.

이 점을 고려할 때 ‘왜이러지’님의 계획을 검토해보면

실무의 경우 개별스터디를 할지 안할지는 선택사항입니다만, 맘에 맞는 분들이 있다면 개별스터디를

하는 것이 좀 더 유리하지 않을까 생각합니다. 또한 학원스터디와 plus 독학으로 실무 하루에 6~7

시간을 투자하여 1기를 보내시겠다고 하였는데, 안일하다는 생각이 드시지는 않는지요? 저의 경우 2년

차때 학원스터디를 다니면서 1기 시절 하루에 실무만 10시간 이상 하였던 기억이 납니다. 지금 시기는

이론, 법규도 중요하지만 실무에 절대적으로 많은 시간을 써서 기본베이스를 탄탄히 하여야 하는 때입니

다. 실무공부시간을 좀 더 늘리시고 플러스 외 시중문제를 모아놓은 매실문제 혹은 신체계 문제집등을

같이 병행하여 공부하는 것이 좋을 것 같습니다. 스터디를 다니면서 이론, 법규도 어느정도 투자해야 하

기 때문에 이 점을 고려한다면 얼마의 시간을 공부하는데 투자해야 하는지 판단하실 수 있을 겁니다.

(세부적인 사항은 님의 실무스터디팀장님과 다시한번 상의하십시오)

이론의 경우도 상당히 안일합니다.

위에서 말한 것처럼 빠른 시간내에 강의를 2~3회독 하세요. 각론 부분은 실무를 하면서 이해가는 부분

이 많기 때문에 굳이 그 부분에 대해서는 인강을 들을 필요는 없으며, 전체 체계를 잡아야 하는 총론 부

분과 상대적으로 내용이 어려운 부동산학개론(특히 금융, 투자, 개발)부분만 빠른 시간내에 들으시고 체

계를 잡으세요. 나머지 부분은 그냥 책을 봐도 스스로 이해할 수 있을 겁니다. 스터디 진도에 맞추어서

공부를 하고 암기도 의의 위주로 틈틈이 하시면 되겠습니다.

법규의 경우  정말 열심히 하시는 분들에 비해서는 양이 적기는 하지만 부족하지는 않습니다. 법규의 경

우 기본논리전개와 의의를 정확히 숙지하고 조문, 학설, 판례의 내용을 정확히 이해하여야 합니다. 무조

건 사례부터 외우고 덤비면 나중에 한계가 찾아오니 주의하시구여. 기본을 익힌 후 그 다음 목차연습(目

次演習)을 많이 하세요. 목차연습을 통해 자신만의 논리를 확립할 수 있습니다. 그 다음 답안작성의 단계

를 거치는 방향으로 공부하세요. 책은 딱 1권만 반복해서 보시구요 (이것은 16회 법규수석 김민규 평가

사님과 18회 법규수석 강병운님의 의견과 일치한다고 생각합니다). 일단은 님의 법규팀장님이 하자는

대로 무조건 따르면서 공부하는 것이 좋겠습니다. 보상법규강의는 빠른 시간 내에 수강하시구요. 1기가

끝났는데도 법규가 현저히 부족하다고 느끼면 그때 사례강의나 단과강의를 통해서 보충하시는 것도 필

요합니다. 2기 이후에는 법규강의 들을 시간이 별로 나지 않을 겁니다. 실제 시험을 보는 날까지도 법규

는 100%완성되기 어려울 겁니다. 하지만 합격하는 데에는 지장이 없을 겁니다. ^^ 불안해하지 마시고

스터디 진도를 천천히 따라 가세요 (물론 그것도 정말 힘드실 테지만요. 팀장님들에게 수시로 상담을 신

청하시는 것도 잊지 마시구요)

지금은 공부에 있어서 실무를 최고최선(highest and best use)으로 삼아야 할 것입니다

님이 영문학과라고 하셔서 생각이 난 건데요

저도 공부를 하고 연차가 늘어가면서 내가 과연 합격할 수 있을까 라는 불안감에 시달린 때가 있었습니

다. 그때 이 영시(英詩)를 법전 맨 앞장에 붙여놓고 흔들리는 마음이 생길 때 마다 펼쳐놓고 읽고는 했습

니다.

힘내시구요. 새해 합격 복 많이 받으셔서 12월의 영광에 님에게 있기를 기원합니다

음양화평지인이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세여 ^^/

The Road not Taken    - Robert Frost

Two roads diverged in a yellow wood,

And sorry I could not travel both

And be one traveler, long I stood

And looked down one as far as I could

To where it bent in the undergrowth;　

Then took the other, as just as fair,

And having perhaps the better claim

Oh, I kept the first for another day!

I shall be telling this with a sigh

Somewhere ages and ages hence:

Two roads diverged in a wood, and I

I took the one less traveled by,

And that has made all the difference.

가지 못한 길    - 로버트 프로스트

노랗게 물든 숲 속으로 난 두 갈래 길,

몸 하나로 두 길 갈 수 없어

아쉬운 마음으로 그 곳에 서서

한쪽 길이 덤불 속으로 굽어든 저 끝까지

한참을 그렇게 바라보았다.

그리고는 다른 쪽 길을 택하였다. 똑같이

아름답고 그 길이 더 나을 법 했다.

아, 먼저 길은 나중에 가리라 생각했는데

지금으로부터 먼 먼 훗날 어디에선가

나는 한숨 쉬며 말할 것이다.

어느 숲 속에서 두 갈래 길 만나 나는

사람이 적게 다닌 길을 택했노라고. 그리고

그것 때문에 모든 게 달라졌다고.

내가 선택한 길을 믿으며 오늘도 터벅터벅, 한발자국이라도 앞

로 더 나아갈 뿐....08.1.4 from XXX

이동과 평가사님은 2011 감정평가실무기준 (안)의 보상평가 부분을 집필하셨음

6차조찬세미나(이동과)감정평가에관한규칙.pdf

ㅇㅇ

ㅇㅇ

2011년_행정쟁송법_기출문제_총평.pdf

ㅇㅇ

2011년_노동법_기출문제_해설.pdf

[1] 일제시대에 국도로 편입되어 그 지목이 도로로 변경된 토지가 개인의 소유로 남아 있다가 1994년경 수용이 이루어진 경우, 위 토지는 미보상용지로서 이에 대한 보상액은 종전에 도로로 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 하는지 여부(적극)

[2] 토지수용 보상액의 평가 방법 및 감정평가서에 기재하여야 할 가격산정요인의 기술 방법

[3] 수용재결에 의하여 수용의 효력이 발생하기 전에 사업시행자가 수용대상토지를 권원 없이 사용한 경우, 재결절차에서 그 손실보상을 구할 수 있는지 여부(소극)

[1] 토지수용법 제46조제2항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조제7항
[2] 토지수용법 제46조제2항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제9조, 제10조, 제17조
[3] 구 토지수용법(1995. 12. 29. 법률 제5109호로 개정되기 전의 것) 제29조, 제45조

[1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833 판결(공1993상, 125)
대법원 1999. 3. 23. 선고 98두13850 판결(공1999상, 785)
[2] 대법원 1992.9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905)
대법원 1994. 1. 25. 선고93누11524 판결(공1994상, 838)
대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결(공1998상, 624)
대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결(공1999상, 394)

[3] 대법원 1988. 11. 3.자 88마850 결정(공1988, 1518)
대법원 1992. 3.10. 선고 91누5419 판결(공1992, 1315)

2000. 7. 28. 98두6081 토지수용이의재결처분취소

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 토지는 1988. 12. 16. 구 산업기지개발촉진법(1990. 1. 13. 법률 제

4216호 산업입지및개발에관한법률로 폐지되기 전의 것) 제8조에 의하여 고시된 창원신도시개발 상남지구

개발사업에 편입되어 그 사업시행자인 피고 창원시의 신청에 따라 피고 중앙토지수용위원회가 1996. 9. 9.

손실보상금을 183,294,000원, 수용시기를 같은 해 10월 22일로 하여 수용재결을 한 사실과 이에 대한 원고

의 이의신청에 따라 피고 중앙토지수용위원회는 중앙감정평가법인과 가나감정평가법인으로 하여금 이 사

건 토지의 가격을 평가하도록 하여 그 평균가액이 수용재결시의 손실보상액에 미치지 못한다는 이유로 원

고의 이의신청을 기각하는 이의재결을 한 사실을 인정한 다음, 이 사건 이의재결에서 보상액 산정의 기초

가 된 각 감정평가는 이 사건 토지를 비교표준지와 품등비교를 하면서 그 구체적인 품등비교사유를 자세히

명시하지 않았으므로 관계 법령이 정한 모든 가격결정요소를 제대로 참작하여 평가한 것으로 볼 수 없어

위법하다고 판단하고, 원심법원의 촉탁에 의한 대한감정평가법인의 감정평가가 관계 법령에 따른 것으로

서 적법하나, 그에 따라 산정한 보상액은 122,795,000원으로서 이 사건 이의재결에서 유지된 수용재결의 보

상액에 미치지 못하므로 이 사건 이의재결은 결과적으로 적법하며, 사업인정시부터 수용시까지 사이의 이

사건 토지에 대한 사용료 상당액은 손실보상으로 인정되지 아니한다고 하여 원고의 청구를 기각하였다.

기록에 의하면, 원심법원의 촉탁을 받은 대한감정평가법인은 이 사건 토지의 이용상황을 도로일 때와 특례

법시행규칙 제6조제7항에서 말하는 미보상용지로 볼 때로 나누어 감정평가를 하였는데, 원심은 그 중 이

사건 토지의 이용상황을 도로로 보고 그 감정가액을 채택하였음이 명백하다.

그러나 다시 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 토지는 원래 지목이 답으로서 1919년 11월부터 1925년 8월에

걸쳐 국도 25호선에 편입되어 그 지목도 도로로 변경되었는데, 그 동안 여전히 개인의 소유로 남아있으면

서 전전 양도되어 1994년 10월부터 같은 해 12월 사이에 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되고 이어 이

사건 수용에 이르렀음을 알 수 있는바, 그렇다면 이 사건 토지는 종전에 정당한 보상금이 지급되지 아니한

채 공공사업의 부지로 편입되어 버린 이른바 미보상용지에 해당하므로, 이에 대한 보상액은 특례법시행규

칙 제6조제7항의 규정에 의하여 종전에 도로로 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것이다

(특례법시행규칙 제6조제7항은 특례법시행규칙이 1989. 1. 24. 건설부령 제444호로 개정되면서 신설된 것

으로서, 그 부칙 제1항에 의하면, 공포한 날부터 시행하도록 되어 있으므로, 그 후 수용이 이루어진 이 사건

에 당연히 적용된다). 그리고 토지수용보상액을 평가하는 데에는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치로 표현할 필요는 없다고 하더라도, 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 할 것이다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결 참조).

기록에 의하면, 이의재결을 위한 감정평가를 한 중앙감정평가법인과 가나감정평가법인은 이 사건 토지의 이용상황을 이 사건 토지가 도로에 편입되기 전의 지목을 고려하여 답으로 상정하여 평가를 하였고, 각 감정평가서는 그 가격산정요인들을 특정·명시하여 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술되어 있음을 알 수 있으므로, 이들 감정평가는 모두 적법하고, 이를 기초로 한 이 사건 이의재결 역시 적법한 것으로 보인다.

따라서 원심이 중앙감정평가법인과 가나감정평가법인의 각 감정평가를 위법하다고 하고, 이 사건 토지를 도로로 보고 평가한 대한감정평가법인의 감정결과를 채택한 것은 토지수용을 위한 보상액 감정에 관한 법리를 오해한 위법이 있는 것으로 되나, 이의재결이 적법하다는 결론에서는 정당하여 판결 결과에는 영향이 없다.

또한 피고 창원시가 수용재결에 의하여 수용의 효력이 발생하기도 전에 이 사건 토지를 권원 없이 사용한 사실이 있다고 하더라도, 이를 원인으로 하여 피고 창원시에 민사상 손해배상이나 부당이득의 반환을 구함은 별론으로 하고, 재결절차에서 그 손실보상을 구할 수는 없다

(대법원 1988. 11. 3.자 88마850 결정, 1992. 3. 10. 선고 91누5419 판결 등 참조).

상고이유는 어느 것도 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
 
  
 
 대법관 이규홍(재판장) 송진훈(주심) 윤재식 손지열  
 

대법원 2011.6.10. 선고 2010두7321 판결 【착공신고서처리불가처분취소】

[공2011하,1398]

【판시사항】

[1] 행정청의 행위가 항고소송 대상이 되는지를 판단하는 기준

[2] 행정청의 착공신고 반려행위가 항고소송의 대상이 되는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 행정청의 어떤 행위가 항고소송의 대상이 될 수 있는지의 문제는 추상적·일반적으로 결정할 수 없고, 구체적인 경우 행정처분은 행정청이 공권력의 주체로서 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서 국민의 권리의무에 직접적으로 영향을 미치는 행위라는 점을 염두에 두고, 관련 법령 내용과 취지, 행위 주체·내용·형식·절차, 행위와 상대방 등 이해관계인이 입는 불이익의 실질적 견련성, 그리고 법치행정의 원리와 당해 행위에 관련된 행정청 및 이해관계인의 태도 등을 참작하여 개별적으로 결정하여야 한다.

[2] 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것)의 관련 규정에 따르면, 행정청은 착공신고의 경우에도 신고 없이 착공이 개시될 경우 건축주 등에 대하여 공사중지·철거·사용금지 등의 시정명령을 할 수 있고( 제69조 제1항),

시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 당해 건축물을 사용하여 행할 다른 법령에 의한 영업 기타 행위의 허가를 하지 않도록 요청할 수 있으며( 제69조 제2항),

요청을 받은 자는 특별한 이유가 없는 한 이에 응하여야 하고( 제69조 제3항),

나아가 행정청은 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과할 수 있으며( 제69조의2 제1항 제1호), 또한 착공신고를 하지 아니한 자는 200만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다( 제80조 제1호, 제9조).

이와 같이 건축주 등으로서는 착공신고가 반려될 경우, 당해 건축물의 착공을 개시하면 시정명령, 이행강

제금, 벌금의 대상이 되거나 당해 건축물을 사용하여 행할 행위의 허가가 거부될 우려가 있어 불안정한 지

위에 놓이게 된다. 따라서 착공신고 반려행위가 이루어진 단계에서 당사자로 하여금 반려행위의 적법

성을 다투어 법적 불안을 해소한 다음 건축행위에 나아가도록 함으로써 장차 있을지도 모르는 위험

에서 미리 벗어날 수 있도록 길을 열어 주고, 위법한 건축물의 양산과 철거를 둘러싼 분쟁을 조기에

근본적으로 해결할 수 있게 하는 것이 법치행정의 원리에 부합한다. 그러므로 행정청의 착공신고

반려행위는 항고소송의 대상이 된다고 보는 것이 옳다.

【참조조문】

[1] 행정소송법 제2조 제1항 제1호 / [2] 행정소송법 제2조 제1항 제1호, 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조(현행 제14조 참조), 제69조(현행 제79조 참조), 제69조의2 제1항 제1호(현행 제80조 제1항 제1호 참조), 제80조 제1호(현행 제111조 제1호 참조)

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 1. 17. 선고 91누1714 판결(공1992, 916), 대법원 2010. 11. 18. 선고 2008두167 전원합의체 판결(공2010하, 2279), 대법원 2011. 3. 10. 선고 2009두23617, 23624 판결(공2011상, 760)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인

【피고, 피상고인】 인천광역시 부평구청장 (소송대리인 법무법인 우리법률 담당변호사 진영광)

【원심판결】 서울고법 2010. 3. 18. 선고 2009누16819 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

행정청의 어떤 행위가 항고소송의 대상이 될 수 있는지의 문제는 추상적·일반적으로 결정할 수 없고, 구체적인 경우 행정처분은 행정청이 공권력의 주체로서 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서 국민의 권리의무에 직접적으로 영향을 미치는 행위라는 점을 염두에 두고, 관련 법령의 내용과 취지, 그 행위의 주체·내용·형식·절차, 그 행위와 상대방 등 이해관계인이 입는 불이익과의 실질적 견련성, 그리고 법치행정의 원리와 당해 행위에 관련한 행정청 및 이해관계인의 태도 등을 참작하여 개별적으로 결정하여야 한다( 대법원 1992. 1. 17. 선고 91누1714 판결, 대법원 2010. 11. 18. 선고 2008두167 전원합의체 판결 등 참조).

구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것)의 관련 규정에 따르면, 행정청은 착공신고

의 경우에도 그 신고 없이 착공이 개시될 경우 건축주 등에 대하여 공사중지·철거·사용금지 등의 시정명령

을 할 수 있고( 제69조 제1항), 그 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 당해 건축물을 사용

하여 행할 다른 법령에 의한 영업 기타 행위의 허가를 하지 않도록 요청할 수 있으며( 제69조 제2항), 그 요

청을 받은 자는 특별한 이유가 없는 한 이에 응하여야 하고( 제69조 제3항), 나아가 행정청은 그 시정명령의

이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과할 수 있으며( 제69조의2 제1항 제1호), 또한

착공신고를 하지 아니한 자는 200만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다( 제80조 제1호, 제9조) .

이와 같이 건축주 등으로서는 착공신고가 반려될 경우 당해 건축물의 착공을 개시하면 시정명령, 이행강제

금, 벌금의 대상이 되거나 당해 건축물을 사용하여 행할 행위의 허가가 거부될 우려가 있어 불안정한 지위

에 놓이게 된다. 따라서 착공신고 반려행위가 이루어진 단계에서 당사자로 하여금 반려행위의 적법성을 다

투어 그 법적 불안을 해소한 다음 건축행위에 나아가도록 함으로써 장차 있을지도 모르는 위험에서 미리

벗어날 수 있도록 길을 열어 주고, 위법한 건축물의 양산과 그 철거를 둘러싼 분쟁을 조기에 근본적으로 해

결할 수 있게 하는 것이 법치행정의 원리에 부합한다. 그러므로 이 사건 착공신고 반려행위는 항고소송의 대상이 된다고 보는 것이 옳다.

따라서 원심으로서는 이 사건 착공신고가 구 건축법에 규정된 요건과 절차를 갖추어 적법하게 이루어진 것

인지 여부를 살펴 피고의 착공신고서 처리불가 통지행위가 위법한지 여부를 판단하였어야 한다. 그럼에도

원심은 착공신고 반려행위로 인하여 신고인에게 어떠한 권리를 설정하거나 의무를 부담하게 하는 등 구체

적인 권리의무에 직접 변동을 초래하지 않는다는 이유로 원고들의 소를 모두 각하한 제1심판결을 그대로

유지하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 착공신고 반려행위가 항고소송의 대상에 해당되는지 여부에 관

한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하

기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 민일영(재판장) 이인복 김능환(주심)