대법원 2011.6.10. 선고 2010두26216 판결 【이주대책대상자및이주대책보상등의거부처분취소】

[공2011하,1401]

 

 

【판시사항】

 

 

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제3항 제1호의 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에, 주거용 아닌 다른 용도로 이미 허가를 받거나 신고를 한 건축물을 적법한 절차 없이 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 사용하는 자도 포함되는지 여부(적극)

 

 

[2] 한국국제전시장 2단계부지 조성사업 시행자인 고양시장이, 사업 지구 안에 편입된 1층 철골조 창고 건물의 소유자 갑의 이주대책 대상자 선정 신청에 대하여 이주대책 대상자가 아니어서 이주대책이 불가능하다는 요지의 회신을 함으로써 거부처분을 한 사안에서, 갑은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 이주대책대상자에서 제외되는 것으로 보아야 함에도 이와 달리 판단한 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례

 

 

 

 

 

 

【판결요지】

 

 

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 의한 이주대책제도는, 공익사업 시행으로 생활근거를 상실하게 되는 자에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도로서 건물 및 부속물에 대한 손실보상 외에는 별도의 보상이 이루어지지 않는 주거용 건축물의 철거에 따른 생활보상적 측면이 있다는 점을 비롯하여, 공익사업법 제78조 제1항, 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호 각 규정의 문언, 내용 및 입법 취지 등을 종합하여 보면,

 

 

주거용 용도가 아닌 다른 용도로 이미 허가를 받거나 신고를 한 건축물을 소유한 자라 하더라도 이주대책기준일 당시를 기준으로 공부상 주거용 용도가 아닌 건축물을 허가를 받거나 신고를 하는 등 적법한 절차에 의하지 않고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 사용하는 자는, 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호의 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.

 

 

 

[2] 한국국제전시장 2단계부지 조성사업 시행자인 고양시장이, 사업 지구 안에 편입된 1층 철골조 창고 건물의 소유자인 갑의 이주대책 대상자 선정 신청에 대하여 이주대책 대상자가 아니어서 이주대책이 불가능하다는 요지의 회신을 함으로써 거부처분을 한 사안에서, 갑은 주거용 용도(단독주택 또는 공동주택)가 아닌 창고시설(농업용)로 건축허가를 받아 건물을 신축하여 건축물대장에도 창고시설(농업용)로 등재한 후, 공부상 주거용이 아닌 건물을 적법절차에 의하지 않고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 소유·사용한 자이므로,

 

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제3항 제1호에 규정된 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에 해당하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 이주대책대상자에서 제외되어야 함에도, 이와 달리 판단한 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례.

 

 

 

 

【참조조문】

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제3항 제1호 / [2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제3항 제1호

 

 

【전 문】

 

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이성환)

 

【피고, 상고인】 고양시장 (소송대리인 법무법인 티엘비에스 담당변호사 이덕재 외 2인)

 

【원심판결】 서울고법 2010. 11. 3. 선고 2010누11520 판결

 

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

 

 

 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

 

 

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제78조 제1항, 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호에 의하면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 공익사업법 시행령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하나, 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자는

이주대책대상자에서 제외하도록 되어 있다.

 

 

 

공익사업법에 의한 이주대책제도는 공익사업의 시행으로 생활근거를 상실하게 되는 자를 위하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도로서 건물 및 그 부속물에 대한 손실보상 외에는 별도의 보상이 이루어지지 않는 주거용 건축물의 철거에 따른 생활보상적 측면이 있다는 점을 비롯하여 위 각 규정의 문언, 내용 및 입법 취지 등을 종합하여 보면,

 

 

 

주거용 용도가 아닌 다른 용도로 이미 허가를 받거나 신고를 한 건축물을 소유한 자라 하더라도, 이주대책기준일 당시를 기준으로 공부상 주거용 용도가 아닌 건축물을 허가를 받거나 신고를 하는 등 적법한 절차에 의하지 않고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 사용하는 자는 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호의 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다 .

 

 

 

 

 

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2006. 8. 24. 이 사건 사업(한국국제전시장 2단계부지 조성사업)의 시행자로서 이주대책 기준일을 위 사업의 공람공고일인 2006. 6. 23.로 공고한 사실, 원고는 이 사건 사업 지구에 속한 고양시 일산서구 대화동 (이하 생략) 지상에 1층 철골조 창고 99㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하여 2000. 7. 26. 사용승인을 받았는데, 이 사건 건물의 용도는 위 사용승인일부터 현재까지 창고시설(농업용)로 건축물대장에 등재되어 있는 사실, 원고는 위 이주대책 기준일(2006. 6. 23.) 전인 2000. 9. 9. 이 사건 건물로 전입신고를 마친 후부터 가족과 함께 이 사건 건물에서 거주해 온 사실을 알 수 있다.

 

 

 

 

3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면,

 

 

 

원고는 주거용 용도(단독주택 또는 공동주택)가 아닌 창고시설(농업용)로 건축허가를 받아 이 사건 건물을 신축하여 건축물대장에도 창고시설(농업용)로 등재한 후 공부상 주거용이 아닌 이 사건 건물을 적법절차에 의하지 않고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 소유·사용한 자이므로 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호에 규정된 ‘허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에 해당하여 공익사업법 소정의 이주대책대상자에서 제외되는 것으로 보아야 한다.

 

 

 

그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 건물은 공부상 용도와 관계없이 공익사업법 제78조 제1항에서 정한 ‘주거용 건축물’에 해당하고 원고가 이 사건 건물을 창고에서 주거용 주택으로 용도변경하여 사용하였다고 하더라도 원고를 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호에서 정하고 있는 ‘허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자’에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 공익사업법 및 공익사업법 시행령이 정한 이주대책대상자에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

 

 

 

4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

 

<질의>

 

90. 1. 1 기준 공시지가가 90. 4. 30 공시되고 동 기간중인 경우의 공시지가 적용방법

 

 

<회신>

 

 

감정평가의뢰일 및 가격시점이 공시지가 공시 이전인 때에는 전년도의 공시지가를 적용하고, 감정평가의뢰일은 공시지가 공시 이후이나 가격시점이 그 이전으로서 소급평가를 행하는 때에는 당해 년도의 공시지가를 적용함이 일반적이나,

 

 

감정평가는 평가의뢰자의 평가조건에 따라 행하는 것이므로

 

1. 의뢰자가 전년도의 공시지가를 기준으로 평가하도록 의뢰한 경우나

 

 

2. 토지수용법에 의한 이의신청재결을 위한 평가 또는 당사자 소송을 위한 평가 등과 같이 가격시점 당시의 상황을 기준으로 평가를 하여야 하는 때에는

 

 

가격시점 당시의 공시지가를 적용하여야 평가

(당해 년도의 공시지가를 기준으로 평가 내용을 검증 할 수는 있음)하여야 할 것입니다.

 

(한감회 90-1245, 90. 10. 5)

 

 

참고 하세요

 

 

토보침신구대조표.pdf

토보침신구대조표.pdf
0.61MB

어업손실보상제도의 문제점 검토

 

 

김 계 호 감정평가사 (주)가온감정평가법인 (부산경남지사)

(12회 출제위원 어업보상 문제 출제)

 

 

 

 

 

Ⅰ. 머리말

어업손실보상은 공특법상의 어업피해보상과 수산업법상의 어업처분보상으로 구분되고 있으나, 우리나라 어업보상의 거의 대부분은 공공사업으로 인한 어업피해보상이며 어업처분보상은 어업구조조정에 따른 감척사업보상정도뿐이다. 그러나 공특법상의 어업피해보상도 보상액의 산출방법과 기준은 어업처분보상을 전제로 하여 만들어져 있는 수산업법에 의하도록 하고 있어 혼란이 일어나고 있다.

 

 

 

또한 어업피해보상은 육지의 영업보상등과는 보상대상의 확정과정에서부터 여러가지 차이가 있음에도 불구하고 이에대한 별도 규정이 없어 일반적인 보상절차를 그대로 적용하도록 하고 있어 여러 가지 문제가 발생하고 있다.

 

 

 

현재의 어업손실보상평가는 보상평가의 사각지대라고 말할수도 있다. 어업손실보상평가를 하면서 봉착하는 가장 큰 문제는 현재 수산업법령에 규졍되어 있는 평년수익액의 산정기준은 평가실무에서는 실제로 적용할 수 없는 기준이라는 점과, 어쩔수 없이 손실평가의 산출근거를 외부의 학술 용역보고서에서 인용하고 있는 점이다. 현재의 어업손실보상평가는 대부분의 경우 실질적으로는 감정평가자의 기준과 판단으로 보상액을 결정할 수 없는 손실보상평가를 하고있는 셈이다.

 

 

 

 

금번 어업손실보상제도에 관한 전반적인 문제점을 발췌 검토하게된 계기는 공특법과 토지수용법에 대체되는 새로운 손실보상의 일반법인 「공익사업용지의 취득 및 보상에 관한 법률」이 제정중에 있으므로, 본 법의 하위법령에 어업피해보상의 방법, 기준, 절차에 관한 제규정이 개정 신설되기를 희망하면서 정리한 것이다.

 

 

 

이하에서 우리나라 어업손실보상의 현황과 문제점을 어업손실보상대상, 어업보상금액산정, 어업손실보상절차에 관련되는 문제점으로 각각 나누어 정리하고, 개선방안도 제안해 보았다.

 

 

 

Ⅱ. 어업손실보상대상의 확정에 관련된 문제점

 

어업피해보상에서는 특정공공사업에 대한 보상계획이 수립되거나 공공사업지구 경계가 확정된다고 하여 보상대상자가 바로 결정되어지지 않는다.

 

 

 

즉, 공공사업으로 인한 어업피해의 범위와 피해정도에 대하여 전문기관에 조사를 의뢰하여, 그 조사결과를 근거하여 사업시행자가 특정시점을 기준하여 당해 사업으로 인한 피해보상대상자와 보상유형을 결정해야만 확정된다.

 

 

 

이와 같은 이유로 토지등의 일반보상과 달리 어업피해보상에서는 보상대상이나 보상유형의 결정에 여러 가지 어려움이 있다.

 

 

 

(1) 피해범위 결정기준의 필요성

 

특정공공사업에 따른 어업손실보상대상자는 당해공공사업으로 인한 어업피해범위 조사결과에 의하여 결정된다. 그러나 수산관련 전문기관 또는 교육기관에서 학술적인 방법으로 조사 결정된 어업피해의 범위가 지나치게 자의적이라는 비판이 있고, 동일규모 또는 동종 사업간에도 피해범위 차이가 많다. 요즈음 전문용역기관이 조사 결정한 어업피해범위는 대상지역 어민들로부터 많은 경우 설득력을 잃고 있으며, 보상저항과 과다·과소 보상문제가 제기되는 원인이 되고 있다. 그리고 현재로서는 용역담당자에게 용역결과에 대한 책임을 추궁할 수 있는 근거 법령은 없다.

 

 

(개선방안) 어업피해 조사방법의 표준화가 필요하고 최소한의 기본적 사항에 대하여는 통일적인 기준이나 원칙을 설정할 필요 있다. 특히 어업피해조사 담당 용역기관의 선정과정이 피보상자로부터 독립되어야 한다.

 

 

 

(2) 이동조업하는 어업의 피해범위

일정 수면에 고정된 어장이 없이 이동조업하는 어업의 피해범위 즉, 보상대상자는 과학적인 조사방법으로 결정될 수 없는 성격이다. 이동조업자에 대한 피해범위와 피해정도를 확정하려면 공공사업 피해수면 인근에 어로근거지를 두고 있는 모든 이동조업자 각각의 연중 출어일자별 조업수면 위치가 조사되고, 해당수면 위치별 연간조업 빈도가 정확히 파악되어야 할것이나 이러한 조사는 현실적으로 불가능하다.

 

 

현재전문용역기관에서는 피보상자들에게 조업구역에 대한 설문조사를 하여 피해범위와 보상대상자를 결정하는 실정이다. 따라서 과학적인 근거가 있을 수 없고, 조사용역 담당자에 따라 피해범위가 천차만별이며 보상대상자 수도 크게 달라질 수밖에 없다.

 

 

현재우리나라 어업손실 보상대상자 중에 어선어업, 신고어업 등 이동조업자가 전체보상대상의 약80% 이상을 차지하고 있을 것으로 예상된다.

 

 

 

(개선방안) 일정 수면에 고정된 어장에 대한 피해범위 조사는 전문용역기관에 의뢰하고, 이동조업하는 어업에 대한 보상대상자를 결정하는 기준은 보상법령에 별도로 규정되어 있어야 한다.

 

 

 

(3) 어업피해 정도와 특별한 희생의 법리

 

현행 우리나라어업보상제도에서는 학술적 조사결과에서 어업피해가 단 1%만 있다고 하더라도 어업피해 손실보상을 하도록 되어 있다. 토지보상과는 달리 어업피해보상에서는 공공사업지구경계안에 있는 직접보상외에 공공사업지구 인근의 어장에도 어업피해 조사결과에 따라 소멸(폐지)보상에서 1%의 피해까지 모두 피해정도에 따라 그대로 보상하고 있다.

 

 

특히 이동조업하는 어업에 대한 피해범위나 피해율은 앞서 언급한것처럼 과학적인 조사근거도 의문시 되고 있다. 어업피해보상에서 학술적인 방법으로 조사된 용역보고서상의 결과대로 보상대상, 보상유형이 저절로 결정된다는 것은 일정요건을 갖추어야 보상이 가능한 보상일반의 법리와는 일치하지 않는다. 우리나라의 보상일반법리는 피해가 있다고하여 모두 보상하는 것이 아니고 그 피해가 특별한 희생의 법리와 합치되어야 보상이 가능하다.

 

(개선방안) 어업피해 보상대상에 해당되는 조건, 즉 피해정도 보상대상자 결정 기준이 필요하다.

 

 

 

(4) 피해정도에 의한 보상유형 결정방법

공특법시행규칙 제23조의 3항 및 수산업법 시행령 제62조 별표 4를 종합하면 총피해율이 일정기준(취소처분기준)을 넘으면 소멸(폐지)보상하도록 되어 있고, 어업의 총피해율(연간피해율×피해기간)은 피해기간이 장기화되면 연간피해율이 적어도 피해기간 때문에 많아진다.

 

 

이러한 이유 때문에 극단적인 경우에는 총피해율이 834%(1/0.12)인 면허어업은 소멸보상되고 833%인 면허어업은 거의 동일한 보상금을 받으면서 소멸되지 않고, 총피해율이 300%(3년이상) 인 허가·신고어업은 폐지보상되고 299%인 허가·신고어업은 동일한 보상금을 수령하고도 어업은 계속하는 사례가 발생한다. 그리고 단순히 총피해정도에 따라 보상유형이 결정되면 당해어업의 손익분기점을 분석하여 장래어업을 계속 할 수 있는지 여부는 판단하지 않고 어업소멸을 결정하게된다.

 

 

 

(개선방안) 소멸(폐지)보상과 피해정도 보상의 구분은 손익분기점을 기준하여 어업의 계속가능여부를 판단하여 결정해야 하고, 보상유형의 결정은 전문용역결과에 근거하여 사업시행자가 하도록 해야한다.

 

 

 

(5) 보상액 산정시 피해정도자료의 적용방법

 

공특법 시행규칙 제23조에는 공공사업지구 인근의 어업피해는 그 피해정도에 따라 보상한다고 되어 있으나 피해정도 조사결과를 평년수익액에 어떻게 적용하여 피해정도 보상액을 산정할 것인지에 대한 구체적인 방법은 규정되어 있지 않다. 현재 보상실무에서 피해정도 보상액은 단순하게 어업수익자료와 어업피해자료를 합하여 산정하고 있다. (평년수익액×연간피해율×피해기간 = 피해정도보상액)

 

 

그러나 피해기간이 장기화되면 장래 피해기간에 대한 보상액을 지급시점으로 현재 가치화하지 않으면 과다보상이 되는 모순이 발생한다. 또한 예를 들어 연간 15%의 피해가 영구적으로 계속된다는 용역결과가 나오는 경우에는 허가·신고 어업보상액은 피해정도자료를 적용하여 보상액을 산정할 방법이 없다.

 

 

(개선방안) 일본처럼 현가화 하는 산정방식이 도입되어야 하고, 그외 구체적으로 피해정도 보상액 산정방법이 규정되어야 한다.

 

 

 

(6) 간접보상대상자 결정의 형평성

어업피해보상에서는 어업피해가 있는 공공사업지구 밖의 어장과 고정된 어장이 없는 이동조업 어업은 모두 간접보상대상자이다. 그리고 어업보상에서는 소멸보상구역과 직접보상구역이 일치하지 않고, 간접보상구역에도 소멸보상 대상이 많이 있는 것이 특징이다.

 

 

 

영업의 간접보상은 그 피해정도가 배후지의 2/3가 상실되어야 대상이 된다. (대상중에서 타지역에 이전하여 영업을 할 수 없는 경우에만 폐업이고 그 외는 3개월 휴업보상임.) 영업의 간접보상대상 결정기준대로 적용하면 현재의 어업 간접보상대상은 대부분 보상대상이 안될 수도 있다.

 

 

 

더욱이 선착장등 어로근거지에서 출발하여 공유수면상의 어느 수면에서나 조업가능한 어선어업의 경우 조업구역에 대한 설문조사만으로 특정지역 공공사업에 따른 피해보상 대상자가 된다는 것은 현재 우리나라 보상 일반의 법리에 비추어도 무리한 점이 많고 더구나 영업의 간접보상과는 엄청난 차이가 있다.

 

 

 

(개선방안) 어업보상에서의 간접보상대상 결정방법에 대한 전면적인 검토 필요하고, 특히 이동조업자에 대한 피해보상금은 현재의 조업자에게 지급하기보다는 대체어장개발비, 등 간접적인 어장개발기금으로 활용하는 방안이 검토되어야 한다.

 

 

 

(7) 어업피해 보상기준일(보상대상 확정기준시점)

어업보상에서는 실시계획승인일로부터 보상계약체결(보상지급시점)까지는 통상 2-3년 이상의 보상업무 진행기간이 소요된다. 면허어업에도 문제는 있으나 특히 허가·신고어업은 어업자(피허가자, 신고자)가 수시로 변동되거나 선박이 이전되고 있으므로, 어느 시점을 기준하여 보상대상자를 확정하느냐에 따라 보상대상자가 많이 달라진다.

 

 

현재 보상실무에서는 실시계획승인일을 보상기준일로 하고 있으나 장래기간의 예상피해에 대한 보상이므로 실시계획승인시점의 어업자는 의미가 없을 수도 있다. 엄밀히 하면 장래 10년의 피해기간에 대한 피해보상금액은 장래 10년간 피해지역수면에서 어업을 하는 어업자에게, 해당기간만큼의 피해보상금액이 지급되어야 할 것이다. 그리고 행위제한을 할수 없는 당해 공공사업지구 인근의 어업피해 보상대상자의 변동은 당해 지역의 어업처분권자로서도 규제방법이 없다.

 

 

 

(개선방안) 보상법령에 보상대상확정 기준시점을 보상계약체결시점으로 하는 등 어업의 특성에 맞는 보상대상 기준일 신설 필요하다. 단순히 보상투기 예방책으로 보상기준일을 앞당기는 것은 논리적으로도 모순이다.

 

 

 

 

Ⅲ. 어업손실보상액 산정과 관련된 문제점

 

 

어업피해보상금액은 그 산정방법(공식)이 규정되어 있으므로, 평가기관이 산정한 어업의 평년수익액과 수산전문용역기관이 조사한 피해정도(피해율)를 대입하면 바로 산출된다.

그러므로 평가기관의 어업보상평가활동은 바로 평가대상어업의 평년수익액을 조사하여 판정하는 활동이다.

 

 

 

그리고 평년수액액(평년생산량×판매단가-어업경비)의 구성요소 중에서도, 개인별 평년수익액 또는 보상금액의 크기는 당해 어업의 평년생산량(어획량)에 의하여 좌우된다고 보아야하므로 평가를 의뢰받은 평가주체가 생산량의 산정을 다른 전문기관에 의뢰한다면 그것은 어업보상평가활동을 대리하게 하는 결과가 된다.

 

 

 

(1) 어업피해조사용역의 성격

수산업법시행령 별표4의 4항에 규정되어 있는 피해범위나 피해정도 조사용역을 평가기관의 평가와 관련된 전문용역으로 혼동하는 사업시행자가 있어 여러 가지 문제가 야기되고 있다. 현재 대부분의 사업시행자는 평가기관에 보상평가를 의뢰한 후 평가법인이 어업피해조사 용역을 의뢰하도록 하고있다. 그러나 그것은 사업시행자의 업무편의에 따른것이며 용역의 성격이나 내용상 피해범위, 피해정도에 대한 조사용역은 사업시행자가 직접 용역의뢰해야 당연한 것이다.

 

 

 

용역계약의 당사자가 누구인가에 따라서, 과업지시내용, 검수책임. 용역대가지급 방법등 여러 가지 면에서 차이가 있다. 다시 말하면, 어업보상에서 피해범위나 피해정도의 조사는 평가기관이 의뢰하는 용역(공특법 규칙 제5조의 4)과는 다른 것이며, 사업시행자가 보상대상자와 보상유형을 결정하기 위한 근거자료이므로 평가기관이 관여할 용역이 아니다. 사업시행자는 전문용역기관의 피해범위와 피해정도조사 자료를 참고하여 보상대상자를 확정하고, 보상유형을 결정하여 평가의뢰하여야 한다.

 

 

(개선방안) 사업시행자의 업무처리지침 제정반영.

 

 

 

(2) 어업보상 평가활동의 분담과 책임 소재.

어업보상평가에서 평가기관의 평가업무 내용은 어업의 평년수익액 산정활동이다. 어업보상에서 개인별 평년수익액(생산량×판매단가-어업경비)의 크기는 생산량에 따라 좌우된다. 판매단가와 평년어업경비는 동종어업에는 같은 금액과 같은 경비율을 적용한다.

 

 

용역기관에서 산정한 생산량을 적용하여 감정평가기관에서 평년수익액을 산정하여 보상금액을 결정한 경우 평가결과에 문제가 발생한 경우에는 책임소재가 불분명해진다. 공특법 규칙 제5조의4에 의한 전문용역은 평가에 관련된 간접적인 전문기관자료를 참고하기 위한 용역이며, 평년 수익액이나 평년수익액 구성요소(생산량, 판매단가, 경비)를 직접 산출하도록 하면 단순한 용역이 아니고, 평가활동의 대리이거나 공동평가이다. 평가활동에 속하는 업무를 외부 용역기관에 의뢰하는 경우 대가나 수수료가 중복지급되고 결과에 대한 책임소재도 불분명하다.

 

 

 

현재 대부분의 경우 생산량 산정을 수산전문기관에 용역의뢰하고 감정평가사는 판매단가, 어업경비 정도만 산정하고 있으며 심한 경우에는 허가어업 폐지보상액을 평가하면서 평년수익액 자체를 용역기관에서 조사 결정하도록 하고 평가기관에서는 3년분(×3년)을 계산하여 형식적인 감정평가서만 작성하는 경우도 있다.

 

 

(개선방안) 보상법령에 평가와 용역관계를 명확히 해야하고, 사업시행자의 업무처리지침을 제정하여 명시할 필요가 있다.

 

 

 

(3) 거래사례가격과 소멸(폐지)보상액의 괴리

 

면허어업의 소멸보상액(평년수익액÷0.12)과 허가·신고어업의 폐지보상액(평년수익액×3년)은 거래관행이 있는 지역의 어업권 거래금액과는 상당한 차이가 있다. 현행어업보상액 산정방법으로 평가한 보상액이 평년수익액 측정기준에 문제가 있는지, 산정방법(공식)에 문제가 있는지에 대한 논란은 있으나 결과적으로 실제보다 과다보상이라는 인식은 공통적이다.

 

 

 

보상지역 어민의 이주지원비, 대체어장개발비 기타 영세한 어촌 어민들에 대한 지원금액은 보상정책적으로 해결해야 할 문제이며, 손실보상평가시에 이런점을 고려하거나 감안하게되면 어업보상평가에 대한 공정성과 신뢰성만 훼손된다.

 

 

 

또한 면허·허가·신고 어업은 모두 유효기간이 있으므로 현행면허어업 소멸보상액 산정방식을 당해어업의 잔존유효년수를 기준하여 산정해야 한다고 주장하는 견해도 있다.

 

 

 

(개선방안) 어업종류별 표준소득 공시 또는 보상액 산정방법(공식)변경 등 재검토 필요하다.

 

 

 

(4) 어업권평가의 2원화 현상

감정평가규칙 제28조에 규정된 어업권평가방법(어장수익가격-적정규모시설소요액)과 수산업법 시행령 제62조 별표 4의 어업권 소멸(취소) 보상평가방법(어장수익가격+시설물잔존가액)이 사실상 차이가 있고 이원화 되어 있다. 하나의 물권에 대한 평가방법이 2가지이면 결국 어업권 소멸보상을 재산권의 대가적 가치보상으로 정확하게 하지 않고 있다는 자기모순이 생길 수도 있다.

 

 

(개선방안) 어업권 평가와 어업권 소멸보상액 산정방법(산정공식)이 이론적으로 일치되도록 해야한다.

 

 

 

(5) 영업의 휴업보상과의 형평성

영업손실보상은 공공사업지구내에서 영업을 계속 할 수 없는 경우에 당해 공공사업지구밖으로 이전하는 3개월 휴업기간의 일실소득보상이 대부분이다. 그러나 어업보상에서는 이전보상이 없으므로 폐업보상후에도 보상받은 어민은 어촌에 계속 거주하면서 무면허, 무허가, 무신고 어업등 어로활동을 계속하는 불법어업자가 된다. 원래 폐업보상금액은 어업에서 타 직업으로 전업하는 기간동안(3년)의 종전소득을 보진하는 보상제도이다.

 

 

 

또 다른 측면에서 보면 공유수면에서 수혜적인 입장에 있는 면허, 허가, 신고어업자가 국가가 공익사업을 하면서, 공유수면에 피해가 발생하였다고 하여 최소한의 수인 의무한계도 없이 무조건 폐업보상(3년)을 한다면 동일한 수익손실 보상제도인 영업의 경우 이전기간동안 휴업보상(3개월)과는 형평이 맞지 않는다.

 

 

 

(개선방안) 어업에도 이전비보상이 검토되어야 하고, 보상대상지역 어민에 대한 지원정책은 별론으로 하고, 보상법리상으로는 영업, 어업, 농업등 수익보상 상호간에 형평이 맞도록 비교 검토되어야 할 것이다.

 

 

 

(6) 어업처분보상과의 구분

현재 공특법상의 어업피해보상 산정방법을 수산업법에 의하도록 하고 있고, 수산업법은 어업처분의 종류에 따라 취소, 제한, 정지등의 경우로 구분하여 각각의 손실보상액 산정방법을 규정하고 있으므로 어업피해보상도 취소, 제한, 정지처분으로 나누어 그대로 준용할 수 밖에 없다. 그러나 어업피해보상은 소멸(폐지) 또는 피해정도보상으로만 보상유형이 구분되므로 보상의 종류가 상호 일치되지 않고 있다.

 

 

 

우리나라 어업보상의 대부분은 어업피해보상이므로 오히려 공특법에 어업피해보상방법을 규정하고, 수산업법의 어업처분보상 방법이나 산출기준은 공특법에 의하도록 하여야 한다.

 

 

(개선방안) 어업피해보상 유형별 각각의 산정방법은 수산업법이 아닌 공특법에 규정해야한다.

 

 

 

(7) 어업피해보상액 산출기준

실제로 공특법상의 어업피해보상액의 산출기준은 현재 없는 것과 마찬가지이다. 공특법에서 수산업법 시행령에 규정된 산출기준에 의하도록 하고 있으나 수산업법 시행령의 산출기준은 어업처분으로 인하여 손실을 입은자가 어업손실에 관련된 증빙자료를 제출한 경우에 행정기관이 그 자료에 의하여 손실액을 산출할 경우, 그 산정방법, 기준을 규정한 것이므로, 어업피해보상에서는 적용가능하지도 않다. 따라서 수산업법시행령 별표4의 1항의 산정공식외에 2·3항의 산출기준은 현재 사실상 사문화된 규정이다.

 

 

 

그리고 수산업법 77조에 의한 보고된 어획량은 현재 없으며 현행대로 계속하면 적용불가능한 산출 기준을 적용하지 않으면 위법이 되는 현상이 생기게 된다. 그리고 임의상장제하에서 어업위판실적자료는 어업자의 어로활동정도를 간접적으로 추정할 수 있는 많은 참고자료들중의 하나일 뿐이다.

 

 

 

(개선방안) 공특법에 어업피해보상 산출기준을 시급히 신설해야 한다.

 

 

 

(8) 어업의 특성에 맞는 산출기준의 구분

어업보상은 어업의 특성에 따라 기업어업과 어가어업으로 구분된다. 양식어업이나 근해어업은 비교적 규모도 크고 기업적으로 경영되므로 소유주인 어업인과 관계없이 어장의 위치, 크기, 시설규모 또는 선박의 크기등 해당어업자체의 물적상황이나 경영자료 등을 조사 분석하여 수익을 측정할 수 있다.(영업보상 조사방법과 유사함)

 

 

 

그러나 연안허가, 신고어업은 영세어민의 가족생계수단으로 행하여지는 어가어업이므로 해당어업의 물적상황보다는 당해 어업인 개인의 성별, 나이, 경력, 조업능력, 겸업여부등 인적조건에 따라 소득에 차이가 나타난다고 보아야 한다.(영업보상과 차이가 있음.)

 

 

 

(개선방안) 현행 어업손실보상에서 어가어업의 평년수익액 산출기준을 현실에 맞게 어가소득측정구조로 바뀌어야 하고 기업어업은 어업경영자료를 분석해야 할 것이다. 그리고 어업자의 인적조건과 어업시설등 물적조건이 유사한 어가어업은 개인별 과거실적에 관게없이 동일한 보상액을 산정하는 방안도 검토해야 한다.

 

 

 

(9) 평년어업경비항목의 타당성 검토

수익환원법에 의한 재산권 가치평가 방식인 면허어업은 평년수익액 경비항목에 자가인건비, 자가자본이자 상당액이 포함되어야 하나, 허가, 신고어업에 대한 보상은 보상연한(전업기간, 휴업기간) 동안의 일실소득 보상이므로 경비항목에 자가인건비, 자가자본이자 상당액 등이 제외되어야 타당할 것이다.

 

 

경비항목을 일률적으로 규정하면 평년수익액의 성격이 다른 어업상호간에 모순이 발생한다. 실제로 영세어민의 어가어업인 허가, 신고어업은 자가인건비를 정확히 공제하면 평년수익액이 사실상 없을 것이다.

 

 

 

(개선방안) 손실액 산출기준에 어업종류법 평년수익액 성격에 맞도록 경비항목을 재조정해야 한다.

 

 

 

(10) 평년수익액의 개념정립

 

여러 가지 어업별 평년수익액의 정확한 개념이나 성격이 먼저 정의되어야 각각의 평년수익액에 합당한 산출기준이 제대로 설정될 수 있을 것이다. 단순히 과거 3년간의 실적을 평균하여 평년수익액을 산정하는 현행방법이 어업종류에 따라서는 타당하지 않은 경우가 많다. 특히 어가어업의 경우 장래피해기간에 대한 보상이므로 어업자의 인적조건이 계속 변동되고 있으므로 과거 실적은 의미가 없는 경우가 많다. 면허어업과 허가, 신고어업의 평년수익액 개념, 그리고 어가어업과 기업어업의 평년수익액개념들은 각각 상호 차이가 있으므로 산출기준도 달리할 수 밖에 없다.

 

 

 

(개선방안) 평년수익액 개념을 구분하여, 면허어업의 평년수익액은 어장수익가격을 산출하는 순수익이며, 허가·신고 어업은 전업기간의 종전소득개념임을 확실히 할 필요가 있다.

 

 

 

Ⅳ. 어업손실보상 절차와 관련된 문제

 

 

어업피해보상은 토지등의 보상일반에 공통된 절차외에 어업의 특성이 고려된 보상절차가 추가로 보완되어야 한다.

 

 

그리고 어업보상은 여타 보상업무와는 달리 진행기간이 장기간이고, 용역·평가등 관련기관이 많고, 업무가 복잡하므로 표준적인 보상업무처리지침 같은 것이 필요하다고 여겨진다.

 

 

(1) 어업피해와 관련된 유사한 용역의 중복

 

공유수면매립법상에 규정되어 있는 공유수면의 점용·사용허가시의 환경영향평가와 어업피해조사를 일치시키거나 동시에 하면 전체 어업보상업무기간이 현재와 비교하여 1/3로 단축될 수 있다. 실제로 환경영향평가, 피해영향조사, 어업피해조사등 유사한 용역을 이중으로 행하므로 시간, 인력, 국가예산이 낭비되고 있다. 그리고 특정공공사업을 함으로서 예상되는 어업피해범위와 정도에 대한 조사는 실시계획인가전에 실시하여 실시계획승인과정에서 사업시행여부와 사업타당성이 검토되도록 해야 바람직할 것이다. 또한 실시계획승인전에 어업피해조사를 하면 피보상자의 저항이나 민원 등에 영향을 받지 않고 과업이 수행될 수 있어 보다 공정하고 적정한 용역결과가 나올수도 있다.

 

 

(개선방안) 관련법령을 연구검토하고 유사한 용역을 통합하여 어업보상업무기간을 단축할 필요가 있다.

 

 

 

(2) 어업손실보상업무처리지침 필요함.

어업보상업무는 관련기관이 많고 절차와 방법이 복잡하고, 보상업무기간이 장기간 소요되며 사업시행자의 전문성도 많이 요구되는 업무이다. 실제로 어업보상업무를 담당하는 기관이나 담당자에 따라서 진행방법이나 절차를 달리하는 경우가 많고, 어업보상 업무의 이러한 특성을 악용하는 피보상자의 저항과 관련기관의 이기심 때문에 보상업무가 지연되는 사례도 많다.

 

 

 

어업보상에서 피보상자들의 저항 때문에 보상업무가 지연되거나, 어업보상업무가 진행되는 과정, 또는 사후에 여러 가지 문제가 발생하는 원인은 대부분의 경우, 어업보상 담당자의 어업보상에 대한 전문지식 부족과 업무미숙에서 비롯되고 있다.

 

 

 

(개선방안) 사업시행자나 어업보상 실무담당자들이 합법적인 절차를 제대로 이행할 수 있도록 표준적인 어업손실보상업무처리지침을 제정할 필요가 있다.

 

 

 

(3) 어업손실보상업무 관련기관의 업무범위

사업시행자, 용역기관, 평가기관 상호간의 업무범위와 역할분담이 명확하지 않다. 더욱이 사업시행자가 어업처분기관인 지방자치단체나, 보상업무수탁기관에 어업보상업무를 위탁하는 경우에는 관련기관이 더욱 늘어나게 된다.

 

 

업무의 성격이나 법령상 명백한 경우에도 관련기관들이 자기편의적으로 해석하여 업무를 기피하거나, 문제가 발생하면 책임전가하는 현상이 일어나고 결국은 예산낭비와 함께 효율적인 보상업무 진행이 안된다. 현재까지도 사업시행자나 감정평가기관이 당연히 해야할 업무까지도 일괄하여 용역기관에 의뢰하는 경향이 많다.

 

 

 

(개선방안) 관련법령의 보완 및 어업보상업무처리지침에 반영시켜야 함.

 

 

 

(4) 어업보상의 특성을 감안한 절차 보완

손실보상의 일반법인 공특법상에 토지로서, 물건조서 외에 어업보상대상조서도 작성의무자와 함께 신설되어야 하고, 피해범위, 피해정도의 조사용역의 시기와 방법, 어업보상기준일의 명시, 어업보상의 수용재결에 대비한 미비점 보완등이 필요하다고 여겨진다.

 

 

 

현행 공특법등 보상관련 법령은 토지등 육지보상을 전제로 한 보상절차와 방법중심으로 규정되어 있어 어업보상의 특수성을 감안하지 못한 미비점들이 많이 발견되고 있다.

 

 

(개선방안) 현행 토지중심의 손실보상관련 법령에 어업손실보상도 고려한 보완규정이 필요하다.

 

 

 

Ⅴ. 맺는말

이상에서 어업손실보상 실무에서 논의되고 있는 문제점 들을 요약 정리하였다.그러나 새로 제정되는 손실보상법령에 어업손실보상의 개선방안이 반영되기 위하여는 부분별로 문제점에 대한 보다 깊이있는 검토와 개선방안에 대한 논의와 연구가 시급하다고 여겨진다. 어업손실보상제도의 개선방향은 크게 3가지로 요약된다.

 

 

 

첫째는 어업손실보상의 방법, 기준, 절차가 손실보상의 일반법에 규정되는 어업피해보상으로 일원화 되어야 한다고 본다. 현재 어업손실보상이 수산업법의 처분손실보상과 공통법의 피해손실보상으로 2원화되어 있고, 그 이면에는 어업피해조사용역업무와 손실보상평가업무, 수산전문용역기관과 감정평가기관, 해양수산부와 건설교통부로 나누어져 있다.

 

 

 

처분보상과 피해보상은 보상대상과 유형의 결정방법의 차이가 있을 뿐이고, 그외 손실보상액의 산정 방법이나 기준에는 차이가 있을 수 없다. 그러므로 다른 손실보상규정과 마찬가지로 어업손실보상도 손실보상의 일반법에 산출방법과 기준, 그리고 절차를 규정하고 수산업법 등 개별법에서 필요로 하는 어업보상이 있는 경우에는 이에 따르도록 함이 타당할 것이다.

 

 

 

둘째, 평가기관의 어업손실보상평가는 바로 어업의 평년수익액 산정이다. 그러나 평년수익액 산정을 현재처럼 평년수익액의 구성요소(생산량, 판매단가, 어업경비)산정을 통한 접근방법보다는 평년수익액 자체를 바로 구하는 직접접근법이 훨씬 실제적이고 타당한 방법이라고 여겨진다.

원래 구성요소 접근법은 과거에 수산전문기관에서 학술적인 조사로 손실보상액을 산정할 경우에 이론적인 논리성만 앞세워 만들어진 것으로 여겨진다.

 

 

그나마 현재전문기관의 용역보고서에도 수산자원학적인 이론을 적용하여 생산량을 추정하는 경우는 마을어업정도에 불과하고, 대부분의 어업은 오히려 위판실적 등 수익자료에서 역으로 생산량을 산출하고 있다.

 

 

 

그리고 평년수익액이 바로 산정되어지는 직접자료는 우리나라 실정에서 없다고 보아야하고, 보상평가는 당해어업의 수익과 관련된 여러 가지 자료들을 분석하여 전문가적인 판단으로 평년수익액을 추정하는 것이다.

 

 

 

셋째는 보상일반의법령에 어업피해보상의 특성이 고려된 보상절차를 보완하는 것 외에도, 어업손실보상업무 처리지침 같은 것이 별도로 필요하다고 여겨진다. 다른 손실보상과 달리 어업손실보상은 전문용역조사에 의한 보상대상확정, 수익자료와 피해자료를 합하여야 보상액이 결정되는 점. 보상기간이 장기간이고 관련기관이 많은점. 어업의 종류가 다양하고 각각의 산출기준과 방법에 차이가 있는점 등 보상업무가 복잡하므로 단순히 보상법령에 있는 어업보상관련 규정만으로는 원만한 손실보상업무가 마무리되기 어렵다.

 

 

 

어업손실보상업무처리지침이 제정되면 사업시행자나 보상업무담당자의 표준적이고 통일적인 업무처리 방법이나 기준도 제시될 수 있고, 관련기관 들의 이기적인 경쟁방지나 평가나 용역의 신뢰와 공정성을 제고하기 위한 장치도 본 지침에 포함시킬 수 있을 것이다.

 

 

불법행위로 인한 건물훼손 경우 통상의 손해액 산정방법(대법원 97다39520 판결)

   

대법원 1999. 1. 26. 선고 97다39520 판결 【손해배상(기)】

[공1999.3.1.(77),339]

 

 

 

 

【판시사항】

 

 

[1] 불법행위로 인하여 건물이 훼손된 경우 통상의 손해액을 산정하는 방법

 

 

[2] 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 지출한 응급조치공사비가 주택을 원상회복시키는 데 드는 수리비와 그 성질이 다른 것으로 볼 여지가 있다고 한 사례

 

 

[3] 건물 훼손으로 인한 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가함에 있어서 복성식 평가법에 의하는 경우, 건물 부지의 도시계획 저촉 여부를 고려하여야 하는지 여부(소극)

 

 

 

 

【판결요지】

 

 

 

[1] 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다.

 

 

 

[2] 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 응급조치공사비를 지출한 경우, 이는 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있다는 이유로 위 응급조치공사비를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 판단한 원심판결에 건물 수리비에 대한 법리오해 및 심리미진의 위법이 있다고 한 사례.

 

 

 

[3] 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로

 

산정함이 원칙이고, 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건

 

물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의

 

가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고

 

려할 성질의 것이 아니다.

 

 

 

 

 

 

【참조조문】

 

 

 

[1] 민법 제393조 , 제763조 / [2] 민법 제393조 , 제763조 / [3] 민법 제393조 , 제763조

 

 

 

【참조판례】

[1][3] 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결(공1994하, 2970) /[1] 대법원 1970. 9. 22. 선고 70다649 판결(집18-3, 민40), 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1926 판결(공1988, 167), 대법원 1994. 3. 22. 선고 92다52726 판결(공1994상, 1295)

 

 

 

【전 문】

 

 

 

【원고,상고인】

 

한동임 (소송대리인 변호사 임형욱 -> 감정평가사)

 

 

 

【피고,피상고인】

 

심재훈 외 1인 (소송대리인 변호사 박찬주)

 

 

【원심판결】

 

 

광주고법 1997. 7. 24. 선고 94나4515 판결

 

 

 

【주문】

 

 

원심판결 중 원고의 피고 삼양건설 주식회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고의 피고 심재훈에 대한 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

 

 

 

 

【이유】

 

 

상고이유를 본다.

 

 

1. 피고 심재훈에 대하여

 

 

원고는 피고 심재훈에 대하여도 상고를 제기하였으나, 그에 대하여는 상고장과 상고이유서에 상고이유의 기재가 전혀 없다.

 

 

2. 피고 삼양건설 주식회사(이하 피고 회사라 한다)에 대하여

 

 

가. 원심의 판단

 

 

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 회사가 1992. 3.경 원고 소유의 이 사건 주택과 인접하여 있는 피고 심재훈의 신축건물 공사현장에서 지하굴착공사를 시행하는 과정에서 이 사건 주택에 피해를 주지 아니하도록 안전조치를 취하지 아니한 잘못으로 이 사건 주택에 바닥과 벽의 균열, 기둥의 침하, 창호의 뒤틀림 등의 하자가 발생되는 피해를 입힌 사실을 인정한 다음, 그로 인한 손해의 범위에 관하여, 원심 감정인 김응길의 감정 결과에 따라 1996. 12. 20. 현재 이 사건 주택은 일반 주거용 건물로서 그 시가가 금 23,805,800원 정도인데, 이 사건 주택의 훼손 당시 시가도 그 상당이라는 점을 피고 회사가 자인한다는 점을 근거로 원고의 손해액을 그 감정가액 상당이라고 판단하고, 그 밖에 원고가 피고 회사의 신축공사로 발생한 이 사건 주택의 하자로 인하여 붕괴할지도 모를 위험에 대비하기 위한 응급조치로 지출한 공사비 금 1,820,000원의 배상을 구하는 것에 대하여는 수리비가 주택의 시가를 초과하는 이상 교환가격을 넘는 부분을 손해배상으로 청구할 수 없다는 이유로 기각하였다.

 

 

 

나. 상고이유에 대한 판단

 

 

 

(1) 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결, 1994. 3. 22. 선고 92다52726 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1926 판결, 1970. 9. 22. 선고 70다649 판결 등 참조).

 

 

 

그런데 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 채택한 이 사건 주택의 교환가격에 관한 감정은 그 기준시점을 불법행위시인 1992. 3.경이 아닌 1996. 12. 20.로 잡고, 감정방법은 가격기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재가격을 산정하는 복성식 평가법으로 평가하였다는 것인바, 원심은 감정의 기준시인 1996년도의 물가가 불법행위시인 1992년도보다 상승하였을 것이라는 전제에서 이 사건 주택의 훼손 당시 시가가 감정가격 상당이라는 점을 피고 회사 측에서 자인한다는 이유로 그 감정가격을 이 사건 주택의 훼손으로 인한 손해액으로 인정하여도 원고에게 불이익이 없을 것이라고 판단한 것으로 짐작되나, 감가누계액은 시일이 경과함에 따라 증가하는 것임에 비추어 불법행위시인 1992년 당시의 재조달원가를 밝혀 보지 아니하고서 단지 물가의 상승추세만을 근거로 이 사건 주택의 1992년도 시가가 1996년도의 그것보다 낮거나 같다고 단정할 수는 없을 것이다.

 

 

결국 훼손된 주택을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 주택 자체의 교환가치를 초과할 경우 주택의 시가를 한도로 하여 그 훼손으로 인한 손해액을 산정하여야 한다는 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하나, 그 손해액 산정을 위한 주택 시가의 산정에 관하여서는 심리를 다하지 아니하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

 

 

 

 

(2) 그리고 원고가 주장하는 응급조치공사비는 이 사건 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 지출하였다는 것이므로, 이는 이 사건 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있으므로, 원심으로서는 원고가 주장하는 응급조치공사의 필요성과 그 내용 등에 대하여 심리해 보았어야 함에도 불구하고, 이를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 보아 배척하고 말았으니, 원심판결에는 건물수리비에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 또한 이유 있다.

 

 

 

 

(3) 또한 원심이 채택한 감정 결과에 의하면, 이 사건 주택의 시가를 산정하면서 이 사건 주택의 대지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉된다 하여 그 제한의 정도를 감안하여 시가의 80%로 낮추어 평가한 사실을 알 수 있다.

 

 

 

 

그러나 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이고(앞서 본 대법원 94다3964 판결 참조), 이 사건과 같이 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고려할 성질의 것이 아니라 할 것임에도, 원심이 도시계획에 저촉된다는 점을 이 사건 주택의 시가를 낮추는 사유로 본 것은 건물의 시가 평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 역시 이유 있다.

 

 

 

 

3. 그러므로 원심판결 중 피고 회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 심재훈에 대한 상고를 기각하며, 이 부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)

1. 조건부감정에서 조건설정에 대한 감정평가시 유의사항을 쓰라.(82.공.15점)<★>

 

 

 

2. 부동산 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필연성에 대해 논하시오(90.감50)<★>

 

 

※<강평>본 문제는 부동산 특성의 내용이나 설명을 묻는 것이 아니라, “작용관계” “작용현상”, 곧 특성이 공급과 수요에 어떠한 작용과 기능을 해서, 시장이 운행 ․ 운용된 결과로 나타난 부동산 활동현상과 가격현상을 묻고자 했던 것이다. 그 예들이 누구나 알고 있는 일물일가법칙의 不發生, 임장활동의 요구, 가격의 일원론, 다원론, 공급․수요의 본질적 의미내용, stagflation현상, inflation-hedge, 중개활동의 요구 등등 이루다 열거할 수가 없다. 특성의 내용만을 잔뜩했기에 정말 혼이 났다. 글씨는 또 왜 그렇게 개발쇠발인고...... <김근전 교수님>

 

 

 

3. Improvements 에 대하여 약술하시오.(75.공.5점)<★>

 

 

 

4. 대지(垈地) 부지(敷地) 택지(宅地)의 차이에 대하여 약술하시오.(81.토.10점)<★>

 

 

 

5. 가격의 이중성격에 관하여 설명하시오.(76,공.10점)<★>

 

 

 

6. 정상시가와 현실거래가격의 차이를 설명하시오.(88.공.10점)<★>

 

 

 

7. 최유효 사용의 원칙과 가격형성요인과의 관계를 논하시오.(75.토.20점)<★>

 

 

 

8. 부동산 가격수준 및 그 형성과정을 설명하시오.(77.토.20점)<★>

 

 

 

9. 부동산의 가격에 대한 통제가 부동산 가격에 미치는 영향과 부동산 가격에 대한 세제(稅制)의 상태 등이 부동산 가격에 미치는 영향을 논급하시오.(84.공.20점)<★>

 

 

 

10. 부동산가격의 발생요인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오.(95.감.40점)<★>

※<강평요약> ①Ring교수를 밝히는 것은 공부의 양을 밝혀서 좋으나, 비판은 없으니 질은 드러나 있지 못하다. 부동산의 이전은 부동산가격이 유용성과 유효수요에 의해 발생되고 나서, 존재되고 그 다음에 그 가치와 가격이 내용을 구성하고 형성하고 꾸미는 조건이라고 봄이 타당하다고 생각된다. ②효용에 있어서 동산은 ‘단일성적 효용’이고 ‘소멸성적 효용’이나, 부동산의 효용은 특성에 따라 ‘다용도적’이고 ‘영속적’이며 시간의 경과에 따라 오히려 ‘증식적 효용’으로 나타나는 것이 일반적이다. ③상대적 희소성에서 부증성이 있어서 희소성이 생긴다는 것은 생각해 볼 일이다. ‘부증성’은 절대적 희소성의 문제이고, 부동산의 상대적 희소성은 지역적‧ 용도적의 문제로서 이는 부동성과 수행정성 즉 용도지역‧지구별의 문제이다. ④ 동산의 수요와 부동산의 유효수요의 차이는 부동산이 경제적 가치의 덩어리가 비교적 엄청나게 크기 때문에 발생한다. 즉 부동산은 구매력이 있는 수요이어야 시장체계에 영향을 입힐 수 있는 것이다. <김근전 교수님>

 

 

 

 

11. 최유효사용의 원칙과 3방식과의 관련성을 설명하라.(87.토.30점)<★>

 

 

 

12. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙과의 관계를 약술하시오.(91.감.10점)<★>

※<강평> 본 문제는 대체의 원칙과 부동산평가기법의 관계와 사회‧ 경제적 환경에서 중요성에 대한 검토와 기회비용에 관한 상실비용(효용)의 언급이 요구된다. <홍길성 평가사님>

 

 

 

13. 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거를 약술하시오.(94.감.10점)<★>

 

 

 

14. 부동산 가격원칙중 최유효이용의 원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오.(97.감.20점)<★>

※<강평> 이 문제에서는 부동산의 최유효이용과 최유효이용의 원칙을 구별할 줄 알아야하고, 이것이 부동산가격형성의 기초가 된다는 점과 부동산가격원칙중 변동‧ 예측의 원칙이 토대가 되면서 대내적으로는 균형‧ 기여‧ 수익배분‧ 수익체증체감의 원칙이, 대외적으로는 적합‧ 경쟁의 원칙과 연관되는 이론임을 기술하는 것이 답안작성의 핵심이었다고 생각한다. 답안작성에서 더 욕심을 부린다면 ‘최유효이용원칙과 연관되는 가격원칙’을 논하면서 ‘가장 상위의 개념’ 이라는 기술을 하였는데, 이것을 “부동산 고유의 가격원칙” 이라고 기술하는 것이 더 좋다는 생각이 든다. 우리가 부동산가격제원칙을 논할 때 에는 사회‧ 경제법칙적인 것, 자연법칙적인 것 그리고 감정평가 고유의 것 등이 상호작용한다는 것은 잘 알고있는 것이기 때문이다. <김태훈 교수님>

 

 

 

15. 부동산의 시장흡수율(98.감.5점)<★>

 

 

16. 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 과거의 감정평가에서는 시장분석이 형식적 요건이었으나 시장환경의 변화로 수익을 결정하는 요인들이 복잡해지고 다양해짐에 따라 그 중요성이 더욱 높아지고 있다. 따라서 이 문항에서 묻고자 하는 것도 시장분석을 어떤 측면에서 이해하고 있는가 이므로 논술 속에 이를 펼쳐 보여야 한다. ①답안에서는 시장분석과 시장성분석이 마치 별개인 것처럼 기술되고 있으나 실제로는 시장성분석이 시장분석에 기초하고 있으므로 이들간의 관계를 명확히 해 주는 논리 전개가 있었어야 할 것이다. ②그리고 시장분석이나 시장성분석이 대상 부동산의 종류에 따라 달리 접근되어야 한다는 점도 언급이 필요하다. ③또 부동산 시장분석이 부지에서 먼 국가적 추세로 시작하여 대상 부동산으로 공간적 범위가 축소되어 가는 특성도 강조해 줄 필요가 있을 것이다. <노태욱 교수님>

 

 

 

17. 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장단기별로 구분하여 설명하시오.(99.감.20점)<★>

※<강평>실제 채점에서는 내용적 깊이에 차이가 없다면 형식 논리가 우선한다. 따라서 숫자로 단락을 짓는다고 모든게 해결되는 것은 아니다.

내용적으로 보면 ①자본시장의 이자율은 부동산 시장에 영향을 주는 여러 가지 요인들 중의 하나임에도 서로를 직접적으로 영향을 주고받는 관계로 서술하고 있어서 설득력이 약하다. 따라서 부동산 시장의 영향 요인들과 특성을 전체적으로 서술하고 그 속에서 자본시장의 이자율을 강조해야 할 것이다. ②그리고 부동산 시장을 수요와 공급 그리고 다시 전체 시장으로 구분한 것도 설득력이 미약하다. <노태욱 교수님>

 

 

 

18. 지역분석의 의의와 필요성을 논급하시오.(86.공.10점)<★>

 

 

 

19. 부동산의 지역성에 관하여 약술하시오.(87.토.10점)<★>

 

 

 

20. 개별분석에 있어서의 최유효사용에 관하여 언급하여라.(76.토.10점)<★>

 

 

 

 

21. 직접법과 간접법을 설명하여라.(75.토.10점)<★>

 

 

 

22. 공공용지의 보상평가에 관한 규칙에 평가방법은 평가3방법 중 대상물건에 따라 적절한 방법을 선택하되, 그 선택한 특정방법으로 구한 가격은 다른 방식(부수방식)으로 구한 가격과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 규정하고 있는바, 평가방식의 기능과 검토이유에 대해 기술하시오.(79.토.20점)<★>

 

 

 

23. 감정평가방법의 선택에 있어서 고려해야 할 사항을 설명하시오.(84.공.10점)<★>

 

 

 

24. 배분법에 대해서 약술하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

25. 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오.(92.감.30점)<★>

※<강평요약> 본 문제에 대한 설명은 먼저 우리나라 토지평가방법에 대한 설명이 필요하다. 토지의 일반적 감정평가방법은 법적 평가방법과 이론적 평가방법으로 분류할 수 있다. 법적 평가방법이 표준지의 감정평가방법이고 이론적 평가방법은 거래사례비교법, 배분법, 도출법, 분양개발법, 토지잔여법, 지대수익환원법 등의 6방법이 있다.

이러한 내용을 먼저 설명한 뒤 거래사례비교법 등에 대한 문제제기와 함께 정리되면 더 좋은 답안지가 될 것이라고 본다. <이창석 교수님>

 

 

 

26. 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인을 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(01.감.20점)<★>

 

 

 

27. 최유효사용의 원칙과 원가방식의 관련성을 논하시오.(87.공.10점)<★>

 

 

 

28. 재조달원가 산정방법 중 간접법에 대하여 설명하시오,(78.공.10점)<★>

 

 

 

29. 복성식평가법의 감가수정방법에 있어서 정액법과 정률법을 비교하여 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

30. 복성식평가법의 적용에 있어 감가요인에 대하여 간단히 설명하시오.(77.공.10점)<★>

 

 

 

31. 감가수정에서 관찰감가법에 대하여 설명하시오.(78.공.10점)<★>

 

 

 

32. 기능적· 경제적 감가요인을 열거하고 감가수정의 처리방법을 설명하시오.(85.토.10점)<★>

 

 

 

33. 최유효사용의 원칙과 수익환원법과의 관련성을 설명하시오.(74.공.10점)<★>

 

 

 

34. 수익환원법에서 예측의 원칙이 적용되는 이유를 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

35. 환원이율이 낮으면 감정가격이 높고 환원이율이 높으면 감정가격이 낮게 평가되는 이유를 설명하시오.(83.공.10점)<★>

 

 

 

36. 수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 환원방법에 대하여 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 수익환원법은 많은 변형이 있겠지만 한 동안 논의가 지속될 것으로 보인다. 수익환원법에 여러 가지 논쟁거리가 있지만 가장 많은 관심은 아무래도 환원이율에 두어진다. 그것은 환원되는 수익을 결정하는 열쇠가 환원이율이 될 것이기 때문이다. 그리고 이 환원이율의 결정에서는 투자의 위험을 고려할 수 있어야만 의사결정에 이용 할 수가 있다.

따라서 논리전개는 수익환원법의 간단한 개념 그리고 수익환원법에서 환원이율이 갖는 의미를 설명한 다음에 위험을 유형화하고 이를 계산에 산입하는 방법을 논해야 할 것이다.

일반적으로 의사결정에 위험을 고려하는 방법은 크게 주먹구구식과 체계적인 방법으로 나눌 수 있다. 전자는 단기의 회임기간을 적용하는 방법, 현재가치 계산에 위험 할증율을 다하는 방법, 편익과 비용에 일정비율을 빼거나 더하는 방법이 있다. 체계적인 방법으로는 위험에 대한 확률 분포의 적용, 감응도 분석(sensitivity analysis) 그리고 게임이론을 이용한 선택 규칙의 적용 등이 있다. <노태욱 교수님>

 

 

 

37. 건물잔여법이 건물투자액의 과대 또는 과소를 검토하는데 유효한 이유를 설명하라.(76.공.15점)<★>

 

 

 

38. Inwood법과 Hoskold법을 비교하여라.(85.공.20점)<★>

 

 

 

39. 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오.(98.감.30점)<★>

 

 

 

40. 계속임료 평가방법 중 슬라이드법에 관하여 설명하라.(83.공.5점)<★>

 

 

 

41. 부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 대하여 설명하고 지불임료를 구하는 방법에 관하여 설명하시오.(89.토.50점)<★>

 

 

 

42. 공유지분, 합동환지 평가방법을 설명하라.(83.공.10점)<★>

 

 

 

43. 최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오.(96.감.40점)<★>

(1)가격과 임료의 관계 (2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

(3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

(4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

44. 구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오.(96.감.20점)<★>

(1)구분소유권의 특징·성립요건과 대지권

(2)구분소유부동산의 평가방법

※<강평>

(1)구분소유권에 대한 문제는 모든 평가의 기초가 되는 평이한 문제로서 좋은 답안을 기대하고 있었는데 명확히 이해하고 기술한 수험생은 그리 많지 않았다. 구분소유권의 특징은 의의, 전유부분과 공유부분, 대지사용권의 일체성을 기술하고 성립요건은 구조적, 기능적으로 구분되어야 성립되고, 건물의 대지는 법정대지, 규약상대지, 간주규약상대지로 구분되고 있다.

(2)구분소유권의 평가방법은 일반적인 평가이론에 명시된 것과 같이 거래사례비교법, 수익환원법, 복성식평가법으로 평가할 수 있으며, 특히 복성식평가법에 의한 가격배분방법으로 통상의 경우에는 층별효용비율에 의한 방법과 지가배분율에 의한 방법이 있으며, 간편적인 배분방법, 특수한 경우로 나눌 수 있다.

그러나, 일부 수험생은 구분소유권의 평가는 토지와 건물의 전유부분, 공용부분으로 구분평가하여 합산하는 옛 방식을 아주 편한 마음으로 기술한 경우도 있었다. 연립주택, 복합상가, 오피스텔과 같은 건물은 “집합건물의소유및관리에관한법률”에 의해 법률구성이 되고 있다. 앞으로 구분소유권에 대한 평가는 가격이나 임료의 감정평가에서 매우 중요시되고 있으므로 정확한 개념파악 및 전체적인 이해는 감정평가이론 및 감정평가실무에서 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. <백일현 평가사님>

 

 

 

 

 

 

46. 용어설명 (02.감.10점)

(1) Project financing<★>

 

 

 

47. 부동산투자에서는 부채금융(debt loan)을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬 수 있다. 다음 질문에 답하시오. (03.감.20점)<★>

(1) 지분에 대한 수익률(rate on equity or equity yield rate)과 자본에 대한 수익률(rate of return on capital)의 상관관계에 대하여 설명하시오.

(2) 정의 지렛대효과(positive or plus leverage effect)가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과(negative or minus leverage effect)가 나타나는 경우를 비교설명하고 중립적 지렛대효과(neutral leverage effect)는 어떤 경우에 발생하는가를 설명하시오.

 

 

 

48. 부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산 증권화의 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산 증권화의 도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오.(99.감.30점)<★>

 

1

 

 

49. 기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고 이와 관련된 발생수익의 원천 및 평가방법을 서술하시오.(98.감.20점)<★>

 

 

 

 

50. 다음의 용어에 대하여 약술하시오.(00.감.10점)

(1) Reilly의 소매인력의 법칙

(2) 복합불황<★>

(3) 주택여과현상

 

 

부동산학개론

 

한국기출

 

 

 

1.부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산증권화 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산증권화의도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오(30.10.1)

 

 

 

2.자본자산가격모형 (5.10.6-3) 수익지수법(5.10.6-4)

 

 

 

3.감정평가와 부동산컨설팅과의 관계를 설명하고 이와 관련하여 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념과 평가시 유의사항을 논하시오(30.11.1)

 

 

 

4.부동산감정평가 활동상 부동산 권리분석이 중요시되고 있다. 이에 있어 부동산 권리분석의 성격과 권리분석의 대상 및 부동산 거래사고의 유형을 기술하시오(15.11.3)

 

 

 

5.포트폴리오이론의 개념을 설명하고, 포토폴리오 위험과 구성 자산수와의 상관관계를 기술하시오(10.11.5)

 

 

 

6.다음의 용어에 대하여 약술하시오(15.11.6)

1)레일리의 소매인력의 법칙

2)복합불황

3)주택여과현상

 

 

 

7.최근 부동산투자회사법(리츠)이 시행되었다. 부동산투자회사제도의 의의와 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 논하시오(20.12.1)

 

 

 

8.다음을 약술하시오(20.13.4)

1)건부감가의 판단기준과 산출방법

2)용어설명 (프로젝트 파이낸싱, 감응도 분석)

 

 

 

9.부동산투자에서는 부채금융을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬수 있다. 다음 질문에 답하시오(20.14.2)

1)지분에 대한 수익률과 자본에 대한 수익률의 상관관계에 대하여 설명하시오

2)정의 지렛대효과가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과가 나타나는 경우를 비교하여 설명하고, 중립적 지렛대효과는 어떤 경우에 발생하는가를 설명하시오

 

 

 

10.부동산 투자,개발에서의 위험과 불확실성에 대하여 설명하고, 이를 검증 혹은 고려할 수 있는 방법에 대하여 설멸하시오(10.14.4-1)

 

 

 

11.내부수익률의 장단점에 대하여 설명하시오(10.14.4-2)

 

 

 

12.상업용부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오(10.15.5)

 

 

 

13.비상장주식의 평가(5.17.5-1)

 

 

 

14.사모주식투자펀드(5.17.5-2)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.개별지가의 활용방법에 대해 기술하시오(30.문영기)

 

 

 

2.각지가치법칙(15.문영기)

 

 

 

3.리츠제도와 구조조정용 부동산펀드와의 유사점과 차이점에 관하여 논하시오(40.김태훈)

 

 

 

4.ABS가 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

5.바람직한 부동산활동을 위한 포트폴리오에 대하여 상술하시오(10.김태훈)

 

 

 

6.NPV와 할인율간의 상관관계에 대해설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

7.부동산의 재개발시기 결정의 경제적 메커니즘에 대해 설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

8.부채금융과 수익률간의 관계에 대해 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

9.부동산투자회사(리츠)의 평가, 리츠 자산가치평가 그리고 기업가치평가방법을 설명하고 각각의

차이점에 대하여 논급하라(40 경응수)

 

 

 

10.투자회수율의 측정방법을 할인모형과 비할인모형으로 나누어 설명하고 자본환원율과의 상관관계를 설명하라.(20.경응수)

 

 

 

11.자산관리회사(Real Estate Financing Engineering)(10. 경응수)

 

 

 

12.부동산금융공학(5.경응수)

 

 

 

13.MBS란 무엇이며, 부동산시장에서의 영향 유무(10.김태훈)

 

 

 

14.포트폴리오의 기능과 역할(10.김태훈)

 

 

 

15.MBS란 무엇인가? 부동산감정평가활동과 관련하여 상술하시오(20.김태훈)

 

 

 

16.주택임대료 통제가 주택시장에 미치는 영향에 대해 설명해 보시오(20.노태욱)

 

 

 

17.시장에서 나타나는 외부성을 고려하기위해 정부가 취할 수 있는 행동들에 대해 설명해 보시오(20.노태욱)

 

 

 

18.내부수익률과 요구수익률(10.서동기)

 

 

 

19.부동산권리의 분화와 그에 따른 가격변동(10.서동기)

 

 

 

20.부동산의 매입에서 처분에 이르기까지 전체 현금흐름을 밝히기 위한 부동산현금흐름계산표(Real Estate Cash Flow Model)의 메커니즘을 도시하여 설명하고, 이오 관련하여 투자자가 상업용부동산에 투자함으로써 얻는 수익의 종류와 투자가치 평가방식을 설명하시오(20.경응수)

 

 

 

21.부동산투자의 위험조정기법(Risk Adjustment Methods)(10.경응수)

 

 

 

22.경기침체에 따라 저소득층이 증가하고 주택의 건축비용이 상승하고 있어, 정부는 저소득층에 대한 임대료보조금을 지급한다고 가정하자. 이때 저가주택 및 고가주택 시장에 예상되는 변화를 논하라.(20.김상한)

 

 

 

23.지렛대효과(10.김상한)

 

 

 

24.자산디플레이션하의 부동산가치변동(나상수)

 

 

 

25.원가연동제와 부동산평가(나상수)

 

 

 

26.부동산현금흐름계산표의 매커니즘을 도시하여 설명하고, 이와 관련하여 투자자가 상업용부동산에 투자

함으로써 얻는 종류와 투자유인, 그리고 감정평가와의 관련성을 설명하시오(경응수)

 

 

 

27.부동산투자의 위험요소를 열거하고, 이것이 감정평가 가격에 미치는 영향, 그리고 이를 체계적으로 관리할 수 있는 투자자의 전략이나 위험의 조정방법을 설명하시오(경응수)

 

 

 

28.부동산에 투자할 때 대개 부채조달을 통해 자금을 조성하는 이유를 설명하고, 지분수익률에 대한 레버리지 효과에 영향을 미치는 요인들과 감정평가와의 관련성을 설명하시오(경응수)

 

 

 

29.이익참가부대출(Participation Financing)의 개념과 유형을 설명하고, 프로젝트 가치평가기법이나, 대출기관과 차입자간 협의대상 금융조건들을 열거하시오(경응수)

 

 

 


"승리를 아는 5가지가 있다.

첫째, 싸워야 할지 말아야 할지를 아는 자가 이긴다.

둘째, 군대의 많고 적음을 쓸 줄 아는 자가 이긴다.

셋째, 상하가 일치단결하는 쪽이 이긴다.

넷째, 싸울 준비를 끝내고 적을 기다리는 자가 이긴다.

다섯째, 장수는 유능하고 임금은 개입하지 않는 쪽이 이긴다.

이 5가지가 승리를 아는 길이다."

 


승리의 1조건 (감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규)

싸워야 할지 말아야 할지를 아는 자가 이긴다.
쉽게 말해 누울 자리를 보고 다리를 뻗으라는 애기다.
계란 쥐고 바위 깨겠다고 덤비는 미련한 짓을 하지 말라는 뜻이다.
이길 수 없는 싸움을 미리 피하는 건 부끄러운 게 아니다.
남들의 비아냥거림을 감수하면서 고개를 숙일 수 있는 건 오히려 용기다.
손가락질을 받더라도 이기는 싸움을 해야 한다.

 


승리의 2조건 (감정평가이론)

 

군대의 많고 적음을 쓸 줄 아는 자가 이긴다.
아군이 압도적인 수적 우위를 차지하고 있다면 적의 항복을 유도해야 한다.
아군과 적의 숫자가 비슷하다면 적의 전력을 분산시켜야 한다.

아군과 적의 전력이 2:1이라면, 실제 전투에서의 파괴력은 4:1이다.
적은 나누고 봐야 한다.
아군의 숫자가 적다면 정면충돌을 피해야 한다.

 



승리의 3조건 (감정평가실무)

상하가 일치단결해야 한다.
"뭉치면 살고 흩어지면 죽는다"는 말은 이승만의 하야로 유효기간이
끝난 말이 아니다. 전력이 집중은 권력의 집중에서 비롯되고,
권력의 집중은 뜻의 집중에서 비롯된다.

 

지도자는 모두가 함께 나눌 수 있는 뜻,
비전을 제시해야 한다. 비전이 없는 권력은 분할통치를 획책한다.
분할은 분열을 낳고 분열은 분산을 낳는다.
힘의 분산은 곧 싸움의 패배를 뜻한다.


 

승리의 4조건 (감정평가이론)

싸울 준비를 끝내고 적을 기다리는 자가 이긴다.

일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는 법이다.

기자실에 느지막이 나와서 뒤늦게 보도자료를 챙기는 기자가
기사 잘 쓰는 사람 본 적 없다.

티업 시간에 임박해서 골프장에 헐레벌떡 도착하는 사람치고
골프 잘 치는 사람 본 적이 없다.


 

승리의 5조건 (2차 시험의 마인드)

장수는 유능하고 임금은 개입하지 않아야 한다.
"한 집에 감투장이 셋이면 변"이라고 했다.
식구는 몇 안 되는데 누구는 위원장 감투 내세워 목소리 내고,
누구는 장관이라고 고집 피우고, 누구는 박사 감투 내세워 잘난 척하면
집안 망한다.

명령은 하나의 통로에서 나와야 한다.
그리고 명령을 내릴 때는 '현장 판단'이 우선이다.
임금은 장수를 믿어야 한다.

비교방식

 

일본기출

 

 

1.거래사례비교법에 대하여 다음 질문에 답하시오.(1970.2)

1)부동산의 감정평가에 있어 이 방식이 쓰이는 이론적인 근거를 쓰시오

2)이 방식의 적용에 있어서는 어떠한 요건을 구비한 거래사례를 선택하여야 하는가

3)2)의 거래사례의 선택요건은 왜 필요하게 되는가

 

 

 

2.거래사례비교법을 적용하는 경우의 사정보정과 시점수정에 대하여 다음 물음에 답하시오(75.4)

1)사정보정에 의하여 보정할 특수한 사정에 대하여 기술하시오

2)시점수정을 할 때의 변동율에 대하여 기술하시오

 

 

 

3.사례자료의 개념을 설명하고 사례사료의 수집에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(76.4)

 

 

 

4.사례자료를 감정평가상 어떻게 활용하고 처리하느냐에 대하여 구체적으로 설명하시오(실79.2)

 

 

 

5.현실의 부동산거래사례중에는 정상적인 가격성립을 방해하는 사정이 존재하는 경우가 많다. 어떠한 거래사례가 이에 해당하는가, 구체적인 예를 네가지 들어 간결하게 설명하시오(실83.1)

 

 

 

6.배분법에 관한 다음 물음에 답하시오(실84.4)

1)배분법이란 어떠한 방법인가를 설명하시오

2)배분법은 실무상 어떠한 경우에 유효하게 적용되는가를 구체적인 예를 들어 설명하시오

3)배분법을 적용하는 경우 특히 유의할 사항에 대하여 기술하시오

 

 

 

7.부동산의 감정평가에 있어서 거래사례비교법을 적용하기 위하여는 다수의 거래사례를 수집하는 것이 필요한 이유에 대하여 설명하시오(87.2)

 

 

 

8.갱지의 감정평가에서 거래사례비교법의 적용에 있어 자용의 건물과 그 부지의 거래사례가 있는 경우의 방법에 대하여 또 그 방법의 적용에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(88.4)

 

 

 

9.거래사례의 수집과 선택에 있어서 주의할 사항을 설명하시오(91.1)

 

 

 

10.부동산감정평가기준에 언급된 시산가격을 구하는 경우의 일반적 유의사항인 사정보정에 대하여 간단하게 기술하시오 (93.3)

 

 

 

11.거래사례비교법에 관한 다음 물음에 답하시오(실94.2)

1)다수의 거래사례를 수집하는 것의 필요성에 대해 설명하시오. 보통 어떤 식으로 하면 다수의 거래사례를 수집할 수 있다고 생각되는가?

2)다수의 거래사례에서 감정평가에 적용할 사례를 선택할 때 유의해야 될 사항은?

3)거래당사자의 속성이란 무엇인가? 그 속성을 분석해야될 필요성에 대해 설명하시오

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오(30.3.2)

 

 

 

2.토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오(20.12.3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.비교방식이 다른 어떤 방식보다도 객관적이며 강한 설득력을 갖는 이유를 언급하고, 비교매매사례의 수, 매매조건 및 금융조건의 차이, 과거가격의 문제와 관련하여 비교방식의 한계를 논하고, 매매사례분석시 유의사항을 설명하라(30.김상한)

 

 

 

원가방식

 

 

 

일본기출

 

 

1.감정평가에 있어서 감가수정의 특징에 대하여 기술하시오(1971.3)

 

 

 

2.원가법의 의의를 기술하고 그 적용에 있어 유의할 사항을 간단히 설명하시오(78.4)

 

 

 

3.건물의 재조달원가와 적산가격을 구하는데 있어서 비용에 착안한 분석을 하게 되나, 그 과정에서 효용과의 관련을 어떻게 고려할 것인가를 논하시오.(실79.3)

 

 

 

4.감가수정의 의의를 기술하고 감정평가의 방식과의 관계에서 감가수정의 적용상의 유의점을 설명하시오(실80.2)

 

 

 

5.감가수정에 있어서의 감가의 요인중 경제적요인에 대하여 설명하고 기능적요인과의 상이점을 지적하시오(81.2)

 

 

 

6.갱지의 감정평가에 대하여 다음 물음에 답하여라(83.4)

1)갱지의 의의를 기술하여라

2)재조달원가는 어떠한 경우에 파악되는가를 설명하고 재조달원가를 구하는데 있어 유의할 사항을 기술하여라.

 

 

 

7.원가법에 있어서 감가수정의 방법에는 내용연수에 의한 방법과 관찰감가법이 있다. 이 두가지 방법의 장점과 단점에 대하여 설명하고 실무상 두가지 방법을 병용할 이유에 대하여 간결하게 기술하시오(실83.4)

 

 

 

8.건물의 재조달원가를 구하는 경우 그 건물의 기업외계상의 취득가격은 어떠한 도움이 되는가 기술하시오. 또 그 도움이 되는 경우의 유의사항에 대하여 기술하시오(실84.3)

 

 

 

9.신축직후의 주택에 대한 감정평가에서 적산가격을 구하는 경우에 생각할 수 있는 감가요인에는 어떠한 것이 있는가. 또 그 감가요인에 착안하여 감가수정을 하는 경우의 감가의 정도의 판정에 대하여는 어떠한 점에 유의할 것인가 기술하시오(실85.1)

 

 

 

10.(94.3)

1)재조달원가의 의의에 대하여 설명하시오

2)재조달원가를 구함에 있어 직접법과 간접법을 비교하여 약술하시오

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.복성식평가법에 관하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.2)

1)다음 공식의 차이점

가.Dn=C(1-R)n/N

나.Dn=C(1-R)(N-n)/N

다.Dn=C(1-R)n/(n+n)

2)발생감가의 의의와 구하는 방법

3)회복불사능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법

4)중고주택의 감정평가상 현실적 모순점

 

 

 

2.복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법이 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고 두 방법의 장단점과 실무상 양자를 병용하는 이유를 설명하시오(20.9.3)

 

 

 

3.경제적 감가수정(10.12.4-1)

 

 

 

4.건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10.17.4)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산감가수정방법에 관하여 상술하시오(10.김태훈)

 

 

 

2.부동산감가수정방벙에 관하여 논하라(10.김태훈)

 

 

 

3.치유가능기능적결함(10.김상한)

 

 

 

4.건물의 바닥면적이 커짐에 따라 단위당 기본비용은 감소되나, 단위당 전체비용은 오히려 증가되는 이유(10.김상한)

 

 

 

5.감가수정방식에 대하여 설명하고 적용논거를 약술하시오(나상수)

 

 

 

 

수익방식

일본기출

 

 

1.수익환원법에 대하여 다음 물음에 답하시오.(72.4)

1)원가법과 거래사례비교법을 대비하여 이 방법의 이론적 특징에 대하여 기술하시오.

2)순수익을 구하는 경우에 유의해야 할 기본적인 방법에 대해 기술하시오.

 

 

 

2.부동산의 순수익을 환원이율로 환원하는 방법중 소위 inwood의 수법에 대하여 다음 물음에 답하시오(82.2)

1)이 수법의 필요성을 기술하고 이 수법이 어떠한 경우에 적용되는가 구체적인 예를 하나 들으시오

2)이 수법과 소위 hoskold수법과의 상이점을 기술하시오

 

 

 

3.수익환원법과 수익분석법이 부동산감정평가를 하는데 유효한 것은 어떠한 경우인가. 또 그 유효한 이유는 무엇인가에 대하여 기술하시오(85.2)

 

 

 

4.임대용부동산의 감정평가를 하는 경우에 순수익의 산정방법과 산정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실88.1)

 

 

 

 

한국기출

 

 

1.부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오(40.3.1)

1)자본환원이론의 발전과정

2)수익가격과 가격원칙과의 관계

3)자본환원이율의 구조이론

4)동태적 부동산시장에서의 자본환원이율의 결정방법을 논하고 감정평가에 관한 규칙에서 정한 기준에 관한 언급

 

 

 

2.최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치 평가 방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고, 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(30.9.1)

 

 

 

3.수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오(10.10.4)

 

 

 

4.자본회수율과 자본회수방법(10.12.3)

 

 

 

5.최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오(40.13.1)

1)수익방식의 성립근거와 유용성

2)환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3)할인현금수지분석법의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4)수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의수익방식 적용의 문제점

 

 

 

6.수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지와 순운영소득을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오(20.14.3)

1)두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오

2)담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오

 

 

 

7.동적DCF분석법과 정적DCF분석법의 비교(10.18.4-2)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.DCF법을 이용한 담보가치추정방법에 대해 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

2.수익환원법에서 환원이율을 구하는 방법에 관하여 논하시오(40.김갑열)

 

 

 

3.부동산 임대수익을 결정하는 순영업소득에 영향을 미치는 요인들을 설명하시오(20.김갑열)

 

 

 

4.할인현금흐름법(DCF)이란 무엇이고, 언제,어떻게 적용하여야 하는가를 부동산시장개방과 연관하여 기술하시오(20.김태훈)

 

 

 

5.소득접근법을 적용할 때에 고려해야 할 평가원칙에 대하여 설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

6.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대하여 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

7.‘높은 이자율은 수익률 측면에서 고-자본/저-유지비 건물에 대해 저-자본/고-유지비 건물 비해 상대적으로 유리하다’라는 명제를 해석해 보시오(10.노태욱)

 

 

 

8.소득접근법의 감정평가원칙들에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

9.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

10.최종환원이율(Terminal Cap-Rate)(10.경응수)

 

 

 

11.수익환원법에서 환원방법을 결정할 때 주의하여야 할 점과 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법은 무엇인가를 기술하시오(40.김태훈)

 

 

 

12.DCF에 관하여 상술하고,우리나라 부동산시장 개방과 연관하여 그 긍정적 또는 부정적인 효과여부에 관하여 기술하시오(30.김태훈)

 

 

 

13.수익방식에 있어서 미래소득의 불확실성을 처리하는 방법에 대해 간단히 논하고, 저당지분환원법에서 미래소득이 일정한 패턴으로 변할 것으로 예상되는 경우, 이것을 종합환원율에 반영시키는 방법을 구체적으로 설명하라(20. 김상한)

 

 

 

14.종합환원율과 수익률(나상수)

 

 

 

15.감정평가에 적용되는 자본환원율 결정방법(나상수)

 

 

 

 

기타방식

 

한국기출

 

 

 

1.토지의 입체이용률에 대하여 약술하시오(10.1.3)

 

 

 

2.구분지상권의 평가원리(10.2.3-2)

 

 

 

3.감정평가기법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오(10.3.3-3)

 

 

 

4.공장의 감정평가(20.5.2)

 

 

 

5.소지가격에 대하여 약술하시오(10.5.3-2)

 

 

 

6.구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.3)

1)구분소유권의 특징,성립요건과 대지권

2)구분소유부동산의 평가방법

 

 

 

7.공중권의 이용방법과 평가방법에 관하여 설명하시오(10.7.5)

 

 

 

8.기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고, 이와 관련된 발생 수익의 원천 및 평가벙법을 서술하시오(20.9.2)

 

 

 

9.계량적 부동산 평가 기법인 회귀분석의 개념, 결정 계수 및 유의수준에 관하여 각각 약술하시오(10.9.5)

 

 

 

10.가행년수의 의의와 산정방법(10.9.6-2)

 

 

 

11.한계심도(5.10.6-1) 최빈매매가능가격(5.10.6-2)

 

 

 

12.시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오(20.15.2)

 

 

 

13.부공법 제21조 제1항에는 토지의 평가는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 하여야 한다라고 규정되어 있으나 표준이 공시지가와 정상거래가격과의 격차가 있는 경우 기타요인으로 보정하고 있다. 기타요인 보정의 개념을 기술하고 관련 법규 및 판례를 중심으로 그 타당성을 설명하시오(20.16.3)

 

 

 

14.감칙 제31조 2에 환경오염이 발생한 경우의 평가에 대한 기준을 제시하고 있다. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향과 평가시 유의사항에 대하여 설명하시오(20.16.2)

 

 

 

15.공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구 및 시가의 개념에 대해 약술하시오(10.16.6)

 

 

 

16.부동산공시법에 의한 표준지공시지가와 표준주택가격의 같은 점과 다른 점을 설명하시오(20.18.3)

 

 

 

17.건부증가와 건부감가의 성립논리(10.18.4-3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산의 담보가치를 추정하는 방법 두가지를 비교 설명하고, 이를 기초로 담보가치를 정할 때에 고려해야 할 사항들에 대해 설명하시오(40.노태욱)

 

 

 

임료

 

 

 

일본기출

 

1.실제실질임료에 대하여 다음 물음에 답하시오(79.3)

1)그 개념에 대하여 설명하시오

2)그 개념의 필요한 이유에 대하여 설명하시오

 

 

 

2.지불임료를 구하는데 있어 부금, 협력금은 감정평가상 어떻게 취급하면 좋은가, 유의할 사항을 기술하싱(실79.1)

 

 

 

3.임료와 부가사용료, 공익비에 대하여 서로 다른점을 말하고 임료의 감정평가에서의 부가사용료, 공익비를 어떻게 취급할 것인가를 간단히 논하시오(80.3)

 

 

 

4.임료의 감정평가와 관련하여 그 가격시점, 실현시점과 지불의 시기에 대하여 기술하시오(81.4)

 

 

 

5.택지의 정상가격을 구하는 경우의 감정평가와 관련하여 배분법에 준하는 방법에 의한 비준임료의 개념을 기술하고, 그 비준임료를 구하는 경우의 유의사항을 설명하시오(실81.4)

 

 

 

6.실질임료와 지불임료와의 관계를 기술하시오. 또 지불임료를 구하는데 있어서의 일반적유의사항을 기술하시오.(84.4)

 

 

 

7.기초가격이란 무엇인가 설명하시오. 또 왜 이와 같은 가격을 구할 필요가 있는가를 말하시오(88.3)

 

 

 

8.부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 언급하면서 지불임료를 구하는 방법에 대하여 설명하시오(89.1)

 

 

 

9.임대사례에 있어서 임대차등의 임대선택요건을 들고, 그 중 임대사례비교법에 특유한 요건에 대하여 간단히 설명하시오(실89.3)

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.계속임료의 각 평가방법에 대한 특질과 그 문제점을 설명하시오(10.3.3-1)

 

 

 

2.다음 용어를 간략하게 설명하시오(10.6.4)

1)임료의 가격시점 2)임료의 실현시점 3)임료의 산정시기 4)임료의 지불시기

 

 

 

3.최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음의 사항을 논하시오(40.7.1)

1)가격과 임료와의 관계

2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

교수문제

 

1.총수익승수(GIM)과 총임료승수(GRM)란 무엇이며, 총수익승수법과 총임료승수법에 관하여 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

2.GRM과 GIM이란 무엇을 말하며, 언제,어떻게 활용되는가?(20.김태훈)

 

 

 

3.임대차평가에 대한 논의(나상수)

 

 

 

4.갱지와 건부지의 상위점을 지적하고 감정평가액의 결정에 있어 유의할 사항을 기술하시오(77.3)

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