출제위원급 박사학위 논문 초록 시리즈 1 : 허장식 평가사님 (2008.2 학위수여)

골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구

 

 

골프장용지는 일반 토지와는 다른 특성이 있지만 골프장용지의 가격형성요인에 대한 연구는 거의 이루어

 

지지 않았다. 그에 따라 객관적인 자료가 부족하여 골프장의 시장가치 평가에 있어 평가사의 주관이 개입

 

될 소지가 많다. 골프장의 거래 사례는 희소하고 사례의 사정보정이 어려워 시장접근법의 적용이 용이하지

 

않고, 개별차가 심하므로 비용접근법에만 의존하는 것은 적절하지 않다. 또한 회원제 골프장의 경우는 회

 

원의 편의를 우선하므로 수익성 분석을 통한 소득접근법에도 한계가 있다.

 

 

 

본 연구의 목적은 기존 감정평가 방법의 한계와 문제점을 보완하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 이 논문은 골프장용지의 가격형성요인을 파악하고, 시기별․권역별․유형별로 각 요인이 가격형성에 미치는 영향력의 방향과 크기를 도출하여 객관화하고자 하였다.

 

 

 

본 연구는 공간적 범위를 전국으로 확대하여 연구 결과를 일반화하였다. 시간적으로는 2007년을 기준으로

 

한 횡단면 분석을 수행하되, 시기별로 주요 요인의 영향력이 달리 작용하는지를 알아보기 위해 일부 2002

 

년을 기준으로도 분석하였다. 또한 골프장의 모든 구성요소를 대상으로 하기에는 고려하여야 할 요인이 너

 

무 광범위하므로 연구 대상을 골프장용지로 한정하였다. 그리고 가격형성요인 중 일반적 요인과 지역요인

 

은 변수의 종류가 너무 다양하고 광범위하므로 실증분석은 미시적 관점에서의 개별요인으로 한정하였다.

 

골프장용지의 개별요인은 지리적 내지 고정적 속성을 가지는 물리적 요인과 가변적 속성을 가지는 관리운

 

영 요인으로 나눌 수 있다. 물리적 요인에는 일반 토지의 개별요인에 골프코스 등의 특성이 합해진 것으로

 

입지요인, 코스요인, 시설요인이 포함되고, 관리운영 요인에는 경영요인과 기타 요인이 포함된다.

 

 

본 연구에서는 각 골프장의 배후지 크기를 측정하는 도구로 활용하고자 “거리인구지수(distance-

 

population index : DPI)”를 하나의 독립변수로 사용하였다. 거리인구지수는 상권의 크기는 인구의

 

크기에 비례하고 거리에 반비례한다는 Huff 모형의 개념을 기본으로 하여 본 연구에서 명명한 것이

 

다. 전국 도시 각각의 인구를 각 도시와 골프장 간의 거리(km)로 나눈 값을 모두 합하여 당해 골프장의 거

 

리인구지수로 하였다. 이 지수를 통하여 전국 모든 골프장의 배후지 크기를 최초로 계량화하였다는 데 그

 

의의가 있다.

 

 

가격형성요인에 대한 실증분석은 헤도닉가격함수를 이용하여 시기별․권역별․유형별 다중회귀분석을 수행하였다. 실증분석 결과 9개의 요인이 5% 유의수준에서 유의한 요인으로 모형에서 채택되었다. 채택된 요인은 물리적 요인으로 거리인구지수, 수도권 입지 여부, 용도지역, 개발지 비율, 코스전장, 부대시설 유무가 있고, 관리운영 요인으로 비회원 그린피, 연간 매출액, 개장 후 경과연수가 있다.

 

 

거리인구지수는 모든 모형에서 공통적으로 1% 유의수준에서 유의하였고 다른 요인에 비해 영향력도 큰 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 향후 골프장의 배후지 분석에 있어 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 이 연구는 비회원 그린피와 연간 매출액 등 수익 자료가 가격형성요인으로 활용되는 기초를 제공함으로써 향후 골프장 평가에 있어 시장접근법에서의 그린피승수법의 적용을 활성화하고, 할인현금수지분석법과 기업잉여현금흐름모형 등 소득접근법의 적용도 가능함을 밝혀내었다.

 

 

시장가치는 수요․공급 등 거시적 요인의 작용에 의해서도 이루어지는데 이 연구는 미시적 분석에 그친 한계가 있고, 가격형성요인에 대한 시계열 분석이 이루어지지 않아 골프장용지의 미래가치를 예측하는 데 한계가 있다. 이러한 점을 해결하기 위한 후속 연구가 필요하다.

 

 

주제어 : 골프장, 가격형성요인, 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법, 감정평가, 거리인구지수, 그린피승수법, 헤도닉가격함수