서울시와 주요 자치구가 토지 소유주나 조합이 행정소송을 제기해 승소했음에도 불구하고 개발 사업 허가를 내주지 않고 있어 논란이다. 가뜩이나 서울은 주택을 지을 부지가 부족한 곳임에도, 서울시를 포함해 일선 지자체들이 주민 의견을 듣지 않고 특별한 사유 없이 사업을 무산시켜 반발을 사고 있다.
서울 종로구 평창동 일대에서는 한 개인 토지 소유주와 종로구청이 개발행위 허가를 두고 법정 다툼을 벌이고 있다.
▶서울 평창동에 무슨 일이
▷토지 소유주와 종로구청 법정 다툼
최근 서울 종로구청은 한 토지 소유주와 평창동 일대 주택 개발 허가를 둘러싸고 법정 다툼을 벌이고 있다.
사연은 이렇다. 토지 소유자인 이 모 씨는 지난 2015년 평창동 425-4번지 등 일대 임야 약 2만2000㎡를 공매를 통해 구입했다. 이 씨는 이 땅에 고급 주택가를 짓는다는 계획을 세웠다.
처음에는 작업이 순탄하게 진행되는 듯 보였다. 이 씨가 처음 주택 개발 허가를 받은 것은 2016년 7월. 종로구청은 외부 전문가가 포함된 도시계획위원회 심의를 거쳐 개발행위를 허가했다. 하지만 돌연 종로구청은 ‘녹지 보존’을 이유로 개발행위 허가 직권취소 처분을 내렸다. 논란이 되는 부분은 해당 부지가 개발 가능한 지역인지에 대한 판단이다. 현재 이 지역은 용도지역상 1종 전용주거지역, 자연경관지구에 해당된다. 겉으로만 보면 주택을 짓는 데 큰 문제가 없어 보인다.
핵심을 짚기 위해서는 멀리 1971년으로 되돌아가야 한다. 종로구청이 개발 허가를 취소한 이유 역시 1971년 내세웠던 개발 인허가 기준을 문제 삼고 있기 때문이다. 이 부지는 과거 당시 사업시행자였던 한신부동산이 1970년대 평창동 일대 주택 조성 사업을 진행하려 했던 땅이다.건설부(현재 국토교통부)는 한신부동산의 건축허가 승인 요청에 대해 “실시계획인가 조건상 허가 기준을 통과하지 못했다”는 이유로 반려했다.
종로구청이 주목하는 것은 이 부분이다. 과거 건설부 판단을 근거로 이 지역을 ‘자연 보존이 필요해 개발이 안 되는 지역’으로 분류했다. 2016년 7월 내렸던 허가 결정에 대해서도 종로구청 측은 “1971년 내려진 결정을 충분히 검토하고 허가를 내렸어야 했다”며 “이전에 허가를 내준 결정은 ‘하자 있는’ 행정처분”이란 입장이다.이종욱 종로구청 도시개발과 팀장은 “북악터널 측 간선도로변은 오래전부터 원형 보존을 위해 개발을 막았다. 토지 소유자가 원하는 것처럼 단독주택이 들어서면 녹지축이 단절될 수 있다”고 말했다.
종로구청 주장에 대해 이 씨는 여러 이유를 들어 반박한다. 먼저 종로구청이 앞세운 ‘녹지 보존’이란 명분이 합리적이지 않다는 점이다. 그 근거로 몇 년 전 종로구청이 내렸던 ‘건축허가’ 결정을 든다.
종로구청은 지난 2015년 서울시 조례에 따라 절대적으로 보존해야 하는 ‘비오톱 1등급’이 포함된 평창동 토지에 대해 2건의 건축허가를 내린 바 있다.비오톱이란 특정 식물이나 동물이 하나의 생활공동체를 이뤄 살고 있는 생물 서식지로 5개 등급으로 구분돼 관리된다. 이 중 1등급은 서울시 도시계획조례 24조에 따라 일체 개발행위를 금지하는 땅이다. 그럼에도 종로구청은 비오톱 1등급이 포함된 평창동 산복도로 위쪽 지역에 대해서는 건축허가를 내줬다.
‘녹지 보존을 위해 개발행위를 막았다’고 강조하면서 정작 일대 임야를 폐기물 처리장으로 활용했다는 점도 논란이다.종로구청은 이 씨가 보유한 토지 일부(약 3300㎡)를 10년 넘게 폐기물 적환장(매립장에 가기 전에 쓰레기를 임시로 모아두는 곳)으로 운영했다.
게다가 종로구청은 해당 부지가 사유지임에도 불구하고 이전까지 별도 임차료를 지급하지 않았다. 행정청이 폐기물 적환장으로 사용했던 이력이 있는 토지에 대해 ‘환경 보존’을 운운하는 것은 상식적으로 앞뒤가 맞지 않는다는 것이 이 씨 측 논리다.
갈등이 확산되면서 이 씨는 2017년 7월 서울행정법원에 ‘종로구청의 개발행위 허가 취소 처분을 취소해달라’며 소송을 제기했다.지난해 11월 재판부는 1심 판결에서 “인근 지역에 다른 신축 건물이 많으며 (해당 지역은) 국립공원 보전과 무관한 지역”이라며 원고(이 씨) 측 손을 들어줬다.1심에서 패소한 종로구청은 올해 3월 약 4억원의 사용료를 이 씨에게 지급하고 적환장을 철거했다.
하지만 개발행위 허가 문제에 대해서는 재판부 판결을 수긍하지 않고 항소심을 제기했다. 올해 9월 열린 항소심에서도 재판부는 “종로구청 주장을 납득하기 어렵다”며 항소를 기각했다. 항고심에서도 고개를 숙인 종로구청은 10월 초 다시 한 번 상고심을 제기했다.
▶대법원 판결 난 사직2구역
▷‘알박기’로 사업 지지부진
서울에서 지자체가 개발을 둘러싸고 다툼을 벌이는 곳은 이곳뿐이 아니다. 주요 정비사업 지역에서도 법정다툼 끝에 패소했지만 다양한 방법으로 개발행위를 막고 있다. 대표적인 곳은 ‘사직2구역’이다.
2년 전 서울시가 사직2구역을 정비구역에서 직권해제하면서 갈등이 시작됐다. 통상적으로 정비구역 해제는 토지 등 소유자 신청과 동의를 거쳐야 하지만 서울시는 일방적으로 결정했다. 역사·문화적 가치를 보전해야 한다는 이유에서다.
조합은 서울시를 상대로 직권해제 무효 소송을 제기했고 올해 4월 대법원 판결에서 조합이 최종 승소했다.
그러자 서울시는 구역 한복판에 있는 ‘캠벨 선교사 주택(서울시 소유)’을 우수건축자산으로 등록하면서 사업 추진을 막고 있다. 현재 선교사 주택 부지는 사직2구역의 14%를 차지한다. 우수건축자산으로 등록되면 구역 내 존치가 가능하다. 즉, 조합 입장에서는 개발이 사실상 불가능해진다는 얘기다.
조합 측은 “서울시가 ‘알박기’로 사업 진행을 방해하고 있다”며 “2013년 사업시행인가 변경을 신청하면서 선교사 주택을 다른 장소에 짓기로 합의했다”고 강조한다. 반면 서울시 측은 “선교사 주택 이축 계획을 담은 사업시행인가 변경인가안은 반려됐기 때문에 시와 협의된 내용은 없다”고 반박했다.
성북3구역 역시 사정은 비슷하다. 서울시는 2017년 9월 성북3구역을 정비구역에서 직권해제했다. 성북3구역 조합은 서울시와 성북구를 상대로 ‘정비구역 해제고시 무효 소송’을 제기했고 올해 7월 1심에서 법원은 조합 손을 들어줬다.
성북3구역(6만7976㎡)은 성북구 성북동 3-38 일대로 2008년 8월 정비구역으로 지정됐다. 2009년 조합이 설립된 후 2011년 5월 사업시행인가까지 받았다. 이 구역은 제2종 일반주거지역으로 노후화된 저층 단독·다가구주택이 밀집해 있다. 재개발을 통해 최고 11층 높이 53개 동 총 819가구(분양 679가구·임대 140가구) 아파트로 탈바꿈할 계획이었다.
하지만 재개발 추진에 반대하는 일부 주민에 의해 사업이 꼬이기 시작했다. 급기야 2016년 서울시가 ‘뉴타운 출구전략’을 추진하면서 사업 추진은 사실상 중단됐다.서울시는 2016년 3월부터 2017년 12월까지 정비구역 내 토지 등 소유자 3분의 1 이상이 요청하고 주민투표에서 사업 찬성률이 과반을 넘지 못하면 시장이 직권해제할 수 있는 한시적 조례를 만들었다.
도시정비법에 따르면 정비구역 해제는 토지 등 소유자의 과반이 요청하고 주민투표에서 반대표가 50% 이상 나와야 가능하다. 서울시의 한시적 조례는 구역 해제 기준을 크게 완화한 조치였다. 2017년 1월 토지 등 소유자 593명 가운데 206명이 구역해제신청서를 접수했고, 주민투표에서 사업 찬성률이 절반을 넘지 못했다는 이유로 시는 정비구역 직권해제를 결정했다.
서울시는 정당한 행정 절차라 주장했지만 사법부 판단은 달랐다. 재판부는 판결문에서 “서울시의 2017년 10월 10일자 성북3구역 정비구역 해제고시와 같은 해 11월 9일자 성북구청의 성북3구역 조합설립인가 취소 처분을 모두 취소한다”고 밝혔다. 재판부는 성북3구역 재개발 사업이 무산된 이유를 서울시와 성북구의 납득하기 힘든 행정 절차 지연으로 인한 결과로 봤다. 행정기관의 고의 지연 과실을 인정한 셈이다.
공인중개사 Q1. 왜 공인중개사인가? Q2. 학원은 어떻게 선택할까? Q3. 얼마나 해야 합격할까? Q4. 시험, 그리고 합격 후는?
감정평가사
Q5. 어떻게 감정평가사를 선택하게 되었나? Q6. 학원은 어떻게 선택할 것인가? Q7. 얼마나 해야 합격할까? Q8. 시험, 그리고 불합격, 합격은 어떻게? Q9. 합격 후 인생이 바뀌는 시험이란?
40대에 인생이 바뀌는 공부가 필요한 이유 _ 해야만 한다
Q10. 머무를 것인가, 나아갈 것인가? Q11. 어쩌면 마지막 기회일지도 모르는? Q12. 남편으로서, 아빠로서 옳은 선택인가? Q13. 살아남기 위한 공부, 선택인가 필수인가? Q14. 어쩌면 가장 확실하고 쉬운 길일 수도?
40대여 주저하지 말고 도전하라 _ 할 수 있다
Q15. 1등을 해본 적이 있는가? Q16. 전업으로 할 수 있는가? Q17. 경조사와 집안 대소사는? Q18. 당신의 기억력은 안녕하신가요? Q19. 내가 이렇게 멍청했는지 절망할 것인가? Q20. 수험비용은 어느 정도? Q21. 깔끔한 글씨는 40대의 무기인가? Q22. 언제까지 할 것인가? Q23. 최선을 다하면 그것으로 되는 것일까? Q24. 그럼에도 최선을 다한다는 것은 어떤 의미인가?
40대의 공부는 달라야 한다 _ 이렇게 한다
Q25. 40대 수험생의 사회적 지위와 체면은 무엇? Q26. 학문할 것인가, 수험할 것인가? Q27. 넓힐 것인가, 좁힐 것인가? Q28. 공부계획, 서브노트, 교재는? Q29. 혼자 또는 같이? Q30. 주 5일, 주 6일, 빨간 날은? Q31. 책상 위에 있어야 할 것과 없어야 할 것은? Q32. 어렵다. 그래서 필요한 것은? Q33. 점(占)을 볼까? Q34. 운동과 체력관리는? Q35. 비참한 멘탈 관리는? Q36. 슬럼프는 어떻게? Q37. 나만의 힐링은 무엇? Q38. 시험은 진짜 실력인가? Q39. 이미지 트레이닝이란? Q40. ( )
칠흑 같은 어둠 한 줄기 빛이 보였다 자기계발을 알게 되다 자기계발을 믿지 못하는 것은 당연하다 자기계발을 다시 정립하다 비밀을 드러내다
Chapter 2. 질문이 정답보다 중요하다
성공의 5가지 요소 암기 위주형 자기계발은 그만해야 한다 질문을 하면 새로운 인생이 열린다 고급스러운 질문을 해라
Chapter 3. 침묵을 통해 자기의 마음을 관찰하라
우리의 인생을 결정하는 것은 무엇인가? 도대체 감정이라는 것이 뭐지? 감정은 왜 생겼지? 사용하는 단어와 감정의 관계는 감정이 있는 정신세계는 어떻게 구성되어 있지? 무의식 속 감정이 어떻게 우리의 인생을 결정짓는가? 우리의 감정은 어떻게 생기는 것일까? 무의식 속 감정은 왜 부정적일까? 어떻게 부모님과 닮은 사람을 좋아하게 될까? 제가 좋아하는 사람은 부모님과 다른데요? 이상형과 결혼하기 힘든 이유는? 이상형과 결혼할 수는 없는 것일까?싫어하는 사람과 왜 결혼하게 되는 것일까? 돈에 대한 부정적 감정도 바꿀 수 있을까? 나의 인생은 부모 탓이다?
Chapter 4. 하고자 하는 일에 대한 목표를 설정하라
목표를 꼭 가져야 하는 것인가? 목표란 무엇인가? 욕심이 목표가 되는 방법은? 목표를 찾는 방법은? 침묵을 해야 할까? 말을 해야 할까? 네가 좋아하는 일이 뭐야? 좋아하는 일을 찾는 방법은? 좋아하는 일을 하면 어때? 재능의 역할은 무엇인가? 재능을 찾기 위한 방법은? 목표를 달성할 수 있는 적합한 방법인가?
Chapter 5. 목표로 했던 것을 행동으로 실행하라
행동이란 무엇인가? 행동으로 습관을 바꿀 수 있는가? 끌어당김 외에도 행동이 필요한 이유? 행동에 주저함이 있는 이유? 행동을 주저하는 요소를 어떻게 극복할까? 어떻게 행동을 해야 하지? 행동에 대한 일반화된 매뉴얼? 나의 행동의 결과가 일어나지 않는 이유는? 행동은 혼자 하는 것인가?
Chapter 6. 습관을 길러 생활의 일부가 되자
왜 습관이 중요한가? 어떻게 하면 좋은 습관을 만들 수 있을까? 성공한 사람들의 습관을 어떻게 알아내지? 사랑으로 습관이 바뀐다? 성공한 사람들의 습관과 루틴은 무엇인가? 성공한 사람들은 일에 미친 사람인가? 자신만의 시간을 언제 가지는가? 첫 번째 : 목표를 세운다 두 번째 : 운동을 한다 세 번째 : 찬물로 샤워를 한다 네 번째 : 명상을 한다 네 번째 - 1 : 명상 훈련 방식 다섯 번째 : 휴식을 취한다 여섯 번째 : 메모를 한다일곱 번째 : 독서를 한다습관이 만들어질 수 있는 기간은?
Chapter 7. 창의적인 직관이 도출된다
직관은 무엇인가? 통찰은 무엇인가? 사업에 성공한 사람이 망하는 이유는? 직관과 통찰을 구별하는 방법은? 직관은 항상 옳은 것인가?
또한 이 사건 사업인정고시로 인하여 편의점의 영업이익이 감소되었으므로, 편의점의 영업손실은 이 사건 사업인정고시일 전 3년간인 2012년 내지 2014년의 평균영업이익을 기준으로 산정되어야 한다[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라고 한다) 시행규칙 제46조 제3항 참조]. 그런데 법원 감정인은 2014년 내지 2016년의 편의점 평균 영업이익을 기준으로 영업손실을 평가하였다.
나) 제2주장
법원 감정인은 편의점에 관한 판매관리비를 산정함에 있어 그 항목 중 전화요금, 전기료, 수도료 등의 제세공과금 항목을 완전히 누락하였다.
다) 제3주장
법원 감정 결과에는 영업시설 등의 이전에 소요되는 비용(영업시설 해체, 운반, 재설치에 필요한 비용)에 대한 평가가 누락되어 있다.
라) 제4주장
제1점포 내 설치되었던 쇼케이스(진열창)는 맞춤 제작된 것으로서 이전이 불가능하므로 이전비가 아닌 취득비로 보상이 이루어져야 하는데, 법원 감정인은 이전비보상만을 인정하였다.
마) 제5주장
편의점 영업의 특성상 휴업을 하면 재고자산은 모두 버리게 되므로, 편의점의 재고자산 등 이전에 따른 감손상당액은 편의점 초기 상품대인 30,000,000원으로 인정되어야 한다.
또한 휴업기간 동안에도 편의점 최소관리인원의 인건비로 32,000,000원(= 월평균 영업일 25일 × 하루 평균 근무인원 4인 × 근무인원 당 하루 평균 근무시간 8시간 × 시급 10,000원 × 휴업기간 4개월)이 소요된다.
또한 제1점포의 경우 담배소매인 지정허가를 받은 편의점으로서 영업장소 이전 시 신규 허가를 받기가 어려우므로 그 지정허가를 상실하게 되는 손실도 보상되어야 한다.
그리고 제1점포에 관한 권리금이 100,000,000원에 달하는데 이를 회수하지 못하게 되므로 이 또한 보상받아야 한다. 법원 감정 결과에는 위와 같은 손실에 관한 보상이 전혀 포함되어 있지 아니하다.
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1) 원고 A의 주장에 대하여
가) 제1주장에 관하여
(1) 한국감정원장의 법원 감정에 관한 적정성 검토 결과(이 법원의 한국감정원장에 대한 사실조회 결과, 이하 '적정성 검토 결과'라고 한다) 중 매출총이익의 결정에 관한 부분에는 "부가가치세 과세표준증명상 누락 가능한 현금매출 부분에 대하여 영수증 내역 등의 구체적인 확인이 되었는지 여부 등에 대한 구체적인 기술이 누락되어 이에 대한 고려여부 등에 대한 판단 제시가 다소 미흡한 점을 고려할 때 수용가능 의견을 제시합니다."라는 기재가 있다.
위 원고는 위 기재를 근거로 법원 감정인 편의점의 현금 매출액을 누락한 채 영업이익을 산정하였다고 주장하나, 위 기재는 '부가가치세 과세표준증명은 위 원고의 부가가치세 과세표준 등 신고를 근거로 한 것이어서 신고 누락된 현금매출이 있을 수 있고, 신고 누락으로 인한 현금매출 누락분에 관하여는 현금 매출 영수증 내역 등 객관적인 자료를 통하여 매출 확인되는 부분이 있다면 이를 반영함이 타당하다.'는 전제에서, 법원 감정인이 그 감정평가서에 현금 매출액을 확인하였는지에 관하여 구체적으로 기재한 바가 없다는 점을 지적하는 것에 불과할 뿐, 위 원고 주장과 같이 현금 매출 누락분이 있음에도 이를 반영하지 않아 위법하다는 취지가 아니다.
또한 위 원고는 2012년 1기 신용카드매출전표 등 발행금액 집계표(갑가 제11호증)의 금액과 2012년 1기 부가가치세 과세표준증명(갑가 제6호증)의 금액이 서로 불일치한 것이 현금매출 누락의 증거가 된다고 주장한다.
살피건대, 위 집계표상 2012년 1기 매출액은 317,189,409원(신용 · 직불 ·기명식 선불카드 106,893,689원 + 현금영수증 210,295,720원)이고 2012년 1기 매출과세표준(수입금액)은 314,596,308원으로 약 3,000,000원의 차이가 있으나, 위 집계표는 부가가치세법상 부가가치세 확정신고서를 제출할 경우 그 신고자가 작성하여 첨부하여야 서류로서 그것이 곧 현금매출 누락의 증거가 된다고 볼 수 없고,
매출액과 과세표준은 개념상 구분되는 것이므로 양자의 차이가 있다는 것만으로 현금매출 누락을 인정할 수는 없다(그 차이가 신용카드 등 매출에서 발생한 것인지 아니면 현금매출에서 발생한 것인지도 알 수 없다).
오히려 위 집계표상 신용카드 등 매출액은 106,893,689원에 불과한데 위 과세표준증명상 매출과세표준은 314,596,308원에 이르므로 위 매출과세표준에는 현금매출분이 대부분 반영된 것이라고 봄이 타당하고, 위 집계표상의 매출액과 위 과세표준증명상의 과세표준의 차이는 매출액과 과세표준의 산정방식의 다름에서 발생하였거나 위 원고가 산정 · 신고한 매출액에 일부 오류가 있어 그 부분이 과세표준 인정 단계에서는 제외된 것이라고 보는 것이 합리적이다.
설령 현금매출 누락이 인정된다고 하더라도 그 액수는 위 원고가 입증하여야 하는데, 위 집계표에는 신용카드 등 매출액과 현금영수증 매출액만이 기재되어 있을 뿐이고 위 과세표준증명에는 매출과세표준의 과세분 및 면세분만이 기재되어 있을 뿐이어서 위 각 증거를 비교해보아도 현금매출 누락액은 알 수 없다.
한편 위 원고는 위와 같은 과정으로 산출된 월평균 매출총이익 13,284,000원의 10% 상당액이 현금매출액이라고 주장하면서 실제 월평균 매출총이익은 14,612,400원이 되어야 한다고 주장하나, 월평균 매출총이익의 10% 상당액을 현금매출액으로 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 위 주장은 '현금매출 부분은 신용카드매출 부분과는 달리 매출원가가 발생하지 않고 그 전부가 매출이익에 해당한다.'는 것이어서 그 자체로 부당하므로 받아들일 수 없다.
(2) 토지보상법 시행규칙 제47조 제5항, 제46조 제3항 전단에 의하면, 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다.
법원 감정 결과에 이 법원의 한국감정원장에 대한 사실조회 결과를 더하여 보면, 제1점포의 편의점 영업에 따른 총 매출액은 2012년 625,478,105원, 2013년 525,481,267원, 2014년 548,012,289원, 2015년 522,535,785원, 2016년 523,564,229원인 사실이 인정되는바, 이 사건 사업인정고시일인 2014. 12. 11. 이후의 매출액(영업이익과 직결되는)이 그 이전과 비교하여 별다른 차이를 보이지 아니하므로, 최근 3년간의 매출액을 기초로 영업이익을 산정한 법원 감정 결과는 위 법령에 따른 것으로서 정당하다.
(3) 따라서 위 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
나) 제2주장에 관하여
(1) 법원감정인은 판매관리비를 산정함에 있어 제세공과금으로 전화요금, 전기요금, 수도요금 등 월 800,000원을 인정하였으므로, 제세공과금 항목을 누락하였다는 위 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다(그리고 판매관리비는 보상 대상인 손실영업이익을 구함에 있어 총매출액에서 공제되어야 하는 항목으로서 판매관리비가 증액될수록 손실영업이익은 줄어들게 되는 것이므로, 위 원고의 위 주장을 '제세공과금을 추가로 더 인정하여야 한다. 즉 위 원고에게 보상되어야 하는 영업이익이 더 줄어들어야 한다.'는 취지로 해석하는 것은 위 원고의 이익에 반하는 것으로서 타당하지 않다).
한편 법원 감정인은 제세공과금을 월 800,000원으로 인정한 근거는 명시적으로 밝히고 있지는 아니하나, 피고는 법원 감정 결과가 적정하다는 의견을 밝히고 있어(2018. 8. 21.자 피고 준비서면 참조) 제세공과금이 월 800,000원 수준이라는 점은 피고도 다투지 아니하고 있다.
(2) 따라서 위 원고의 위 주장도 받아들일 수 없다.
다) 제3주장에 관하여
(1) 영업휴업보상금 산정의 기초가 되는 영업이익은 실제의 영업이익을 반영할 수 있는 합리적인 방법에 의하면 되는데, '영업손실보상평가지침'은 비록 법규로서의 효력을 가지지는 못하나, 토지보상법 및 그 시행규칙에 따른 영업손실보상평가와 관련하여 M협회에서 그 적정성과 공정성을 확보하기 위하여 세부적인 기준과 절차 등을 정한 것으로서, 그 내용이 관계법령 규정에 적합하고 합리성과 적정성을 갖추고 있어 보상액의 결정에 있어 일응의 기준이 되므로, 특별한 사정이 없는 한 위 지침에 따른 평가는 적법, 타당한 것으로 볼 수 있다(대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다3662,3679 판결등 참조).
영업손실보상평가지침 제19조 제1호는 '영업시설은 건축물 · 공작물 등 지장물로서 평가한 것을 제외한 동력시설, 기계 · 기구, 집기 · 비품 기타 진열시설 등으로서 그 시설의 해체 · 운반 · 재설치 및 시험가동 등에 소요되는 일체의 비용(점포영업 등의 경우에는 영업행위자가 영업시설 이전시에 통상적으로 부담하게 되는 실내장식 등에 소요되는 비용을 포함한다)으로 하되 개량 또는 개선비용을 포함하지 아니한 것으로 한다. 다만, 이전에 소요되는 비용이 그 물건의 취득가액을 초과하는 경우에는 그 취득가액을 시설이전비로 보며, 영업시설의 재설치 등으로 인하여 가치가 증가되거나 내용연수가 연장된 경우에는 그 가치 증가액 상당액 등을 뺀 것으로 한다.'고 규정하고 있다.
(2) 법원 감정인은 이전비 항목으로 "- 천정형 에어컨 1식 : 500,000원, - 쇼케이스 및 냉장시설(모터, 배관 등) 이전비 : 2,490,000원, 특별인부 6인 × 1일, 보통인부 6인 × 1일, 2.5톤 상하차 4대, 지게차 6시간 × 2회(N협회 개별직종 노임단가 등 적용)(128,000원 × 6 + 107,000원 × 6 + 120,000원 × 4 + 300,000원 × 2 = 2,490,000원) - 양변기, 소형 전기온수기: 500,000원, - 기타 상품 등 : 2.5톤 트럭 7대분(1대당 보통인부 3인 + 상하차비= 441,000원) : 3,087,000원, - 이전가능물건 이전비결정 : 6,580,000원"과 같이 보통인부, 특별인부, 소요되는 트럭, 지게차를 구체적으로 적시하고 있는바, 명시적으로 재설치비 항목을 따로 설정하여 그 비용을 산정한 바는 없으나 이전비 항목에 포함시켜 재설치비를 산정하였다고 보이고, 이는 영업손실보상평가지침 제19조 제1호의 취지에 따른 것으로서 적법하다고 할 것이다. 적정성 검토결과 한국감정원장도 재설치비를 포함한 이전비 평가액이 적정하다고 판단한 바 있다. 위 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 한편 위 원고는 적정성 검토결과를 근거로 '점포공사지원내역서'에 따른 지출금액을 모두 보상받아야 한다는 취지로도 주장한다.
살피건대, 한국감정원장은 적정성 검토결과에서 "최저시급을 고려한 인건비 결정과 임대차계약서 및 점포공사지원내역서, 가맹계약서 등을 통해 임차료, 감가상각비의 결정 등이 이루어진바 대체로 적정하다고 판단됩니다."라고 하면서 "다만 감정평가서 검토를 위한 점포공사지원내역서 등에 대한 자료 제시가 적정히 이루어지지 않아 이에 대한 적정성 판단이 어려우며···"라고 기재하고 있는바, 이는 위 원고로부터 점포공사지원내역서와 관련된 자료를 제출받지 못하여 법원 감정결과의 적정성을 검토하는 데 한계가 있다는 취지의 기재로 보일 뿐이고 위 원고의 주장과 같이 점포공사지원내역서상 지출금액을 모두 보상받아야 한다는 취지의 기재로는 보이지 않는다.
한편 갑가 제4호증의 기재에 의하면, 위 원고가 2015. 3.경 편의점 가맹본부인 주식회사 O로부터 위 편의점 영업과 관련하여 인테리어 공사비, 판매 및 운영 장비, 간판 등 설치비용 91,062,334원을 지원받았던 사실은 인정되나, 영업시설 등에 관하여는 그 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액이 보상의 대상이 될 뿐(토지보상법 시행규칙 제47조 제1항 제2호) 최초 설치 등 당시의 비용이 보상의 대상이 되는 것은 아니고, 위와 같은 지원에 따라 설치된 설비, 장비 등에 관하여는 법원감정 결과 이전비 또는 취득비 항목으로 보상액 산정이 이루어졌다.
따라서 위 원고의 위 주장도 받아들일 수 없다.
라) 제4주장에 관하여
법원 감정인은 쇼케이스 및 냉장시설(모터, 배관 등)에 관하여 이전이 가능하다는 전제에서 그 이전비를 2,490,000원으로 산정하였다. 보통 편의점의 냉장식품 등이 진열되는 쇼케이스 등은 편의점 영업에 적합한 공간만 있으면 그 공간으로 이전 설치하는 것이 가능하다고 할 것인데, 현장조사를 실시한 법원 감정인이 그 치수 등을 확인한 후 이전가능성이 있다고 판단하였다고 보이고 그 판단에 오류가 있다고 볼 아무런 자료도 없으므로(쇼케이스 등의 치수를 알 수 있는 자료가 전혀 없으므로 그 이전이 불가능하다고 볼 근거는 없다), 이와 다른 전제에서 하는 위 원고의 위 주장도 받아들일 수 없다.
마) 제5주장에 관하여
(1) 관련 법리 등
토지보상법은 '영업을 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다.'라고 규정하고 있고(제77조 제1항), 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령에 위임하고 있으며(제77조 제4항), 그 위임에 따른 구 토지보상법 시행규칙은 '공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우 영업을 휴업함에 따른 영업손실은 ① 휴업기간에 해당하는 영업이익, ② 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, ③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, ④ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액으로 평가한다.'라고 규정하고 있다(제47조 제1항). 그리고 토지보상법 제77조가 규정하고 있는 '영업손실'이란 수용의 대상이 된 토지 · 건물 등을 이용하여 영업을 하다가 그 토지·건물 등이 수용됨으로 인하여 영업을 할 수 없거나 제한을 받게 됨으로 인하여 생기는 직접적인 손실을 말하는 것으로서, 토지보상법 제77조가 영업을 하기 위하여 투자한 비용이나 그 영업을 통하여 얻을 것으로 기대되는 이익에 대한 손실보상의 근거규정이 될 수 없고, 그 외 토지보상법과 그 시행령 및 시행규칙 등 관계법령에도 영업을 하기 위하여 투자한 비용이나 그 영업을 통하여 얻을 것으로 기대되는 이익에 대한 손실보상의 근거규정이나 그 보상의 기준과 방법 등에 관한 규정이 없으므로, 이러한 손실은 그 보상의 대상이 된다고 할 수 없다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2003두13106 판결등 참조).
(2) 재고자산 등의 이전에 따른 감손상당액 관련
영업손실보상평가지침에 의하면, 영업시설 등의 이전에 따른 감손상당액의 산정은 현재가액에서 이전 후의 가액을 뺀 금액으로 하되 특수한 물건의 경우에는 전문가의 의견이나 운송전문업체의 견적 등을 참고하되, 이의 산정이 사실상 곤란한 경우에는 상품 등의 종류 · 성질 · 파손가능성 유무 · 계절성 등을 고려하여 현재가액의 10퍼센트 상당액 이내에서 결정할 수 있고(제21조 제1항), 영업장소의 이전으로 인하여 본래의 용도로 사용할 수 없거나 현저히 곤란한 영업시설 등에 관하여는 영업폐지에 대한 손실의 평가를 위한 매각손실액의 산정에 관한 규정을 적용하여 현재가액에서 처분가액을 뺀 재고자산 감손상당액을 보상받을 수 있다(제21조 제2항, 제12조).
법원 감정인은 제1점포에서의 편의점 영업의 이전에 따른 재고자산 감손상당액을 구하면서 '일반적으로 편의점에서 담배 매출이 약 40% 내외를 차지하는 것으로 알려져 있으며, 가맹계약서상 초기 상품대가 14,000,000원인 점을 감안하면, 평균적으로 재고로 있는 일반 상품의 가액은 약 8,400,000원(= 14,000,000원 × 60%)이며, 감손 상당액은 통상적으로 이의 10% 상당액 이내로 결정한다.'라는 이유를 들어 위 감손상당액을 840,000원(= 8,400,000원 × 10%)으로 산정하였는바, 이와 같은 재고자산에 관한 감손상당액의 산정은 영업손실보상평가지침 제21조 제1항 등에 따른 것으로서 적법하고 그것이 위법하다고 볼 만한 아무런 자료도 없다[위 원고의 주장과 같이 제1점포 내 재고자산 전부가 이전이 불가능하다고 볼 아무런 자료도 없고, 오히려 편의점 재고품의 경우 다품종, 소량의 제품들로서 영업장소를 옮겨 판매가 가능한 것이므로, 이전가능성이 있다고 볼 것이다.
위 원고는 제1점포의 가맹본부로부터 받은 상품반품에 관한 답변(갑가 제8호증)을 근거로 일부 상품의 반품이 제한된다는 점을 그 주장의 근거로 들고 있는 것으로 보이나, 상품을 가맹본부로 반품하는 것이 가능한지 여부와 상품의 이전가능성은 직접적인 관련이 없다.설령 위 재고자산이 영업장소의 이전으로 인하여 본래의 용도로 사용할 수 없거나 현저히 곤란한 영업시설 등에 해당한다고 가정하더라도, 이 경우 재고자산의 현재가액에서 처분가액을 뺀 재고자산 감손상당액만을 보상받을 수 있을 뿐이지 위 원고 주장과 같이 그 재고자산의 가액을 감손상당액으로 보상받을 수는 없다. 또한 위 원고는 초기 상품대가 14,000,000원이 아니라 30,000,000원이라고 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없다].
(3) 인건비 보상 관련
영업손실보상평가지침 제18조 제1호는 영업손실 평가에 산입되는 인건비는 영업장소의 이전 등으로 인한 휴업 · 보수기간 중에도 영업활동을 계속하기 위하여 지출이 예상되는 것으로서 일반관리직 근로자 및 영업시설 등의 이전 · 설치 계획 등을 위하여 정상적인 근무가 필요한 근로자 등으로서 보상계획의 공고가 있는 날 현재 3월 이상 근무한 자에 한한다고 규정하고 있다.
위 원고 주장의 인건비는 편의점 영업을 정상적으로 하는 경우를 전제로 편의점 근무인원에 관한 것인데, 해당 근무인원이 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 해당한다고 볼 아무런 자료가 없을 뿐만 아니라, 설령 위 원고의 주장이 사실이라고 하더라도 위 영업손실보상평가지침상 위 원고 주장의 인건비는 인건비 보상대상에 해당하지 아니한다.
(4) 권리금, 담배소매인 지정허가 상실에 따른 보상 관련
위 원고가 주장하는 권리금(위 원고가 이 사건 건물을 임차하는 과정에서 종전 사용자 등에게 지불한 영업권리금 등)이나 담배소매인 지정허가 상실에 따른 손실은 위 조항에서 정하고 있는 정당한 휴업손실보상금의 범위에 포함되어 있지 않고 이를 포함하여 보상액을 산정하여야 할 아무런 근거도 없다.
..............중략
2) 원고 B의 주장에 대하여
가) 영업손실보상의 대상 여부
(1) 토지보상법 제77조 제1항은 "영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다."고, 제4항은 "제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다."고 각 규정하고 있다. 이에 따라 토지보상법 시행규칙 제45조는 "법 제77조 제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. 1. 사업인정고시일등(사업인정고시일 및 보상계획공고일을 의미한다.2)이하 같다) 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적 · 물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. (단서 생략) 2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등(부가가치세법 시행령 제11조에 따른 사업자등록증 및 관계법령에 따른 허가 · 면허 · 신고 등을 의미한다.3)이하 같다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업"이라고 규정하고 있다.
따라서 토지보상법상 영업손실의 보상대상인 영업은 '사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적 · 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업'으로서, '영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업'을 말한다.
(2) 원고 B이 이 사건 사업인정고시일 등 이전부터 제2점포에서 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 받아 그 내용대로 I의 영업을 하고 있었는지에 관하여 살펴본다.
(가) 원고 B은 제2점포에 관하여 임대차기간 2014. 4. 15.부터 2017. 12. 31.까지로 기재된 2014. 4. 14.자 임대차계약서(갑나 제3호증)를 증거로 제출하고 있으나, 갑나 제3호증, 을 제3 내지 6호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제2점포를 촬영한 사진에는 2014. 10.경까지도 I 영업과 관련한 간판 등의 시설이 확인되지 않는 사실[을 제6호증의 1(이 사건 점포에 관한 사진)의 영상 참조], 위 원고가 위 영업과 관련하여 2015. 4. 25.자 임대차계약서(을 제3호증)를 관할 세무서에 제출하였던 사실,위 원고가 2015. 5. 28.에서야 I에 관한 식품위생법상의 영업신고를 마쳤던 사실이 인정되므로, 위 2014. 4. 14.자 임대차계약서의 존재만으로 위 원고가 이 사건 사업인정고시일 이전부터 위 영업을 하고 있었다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(나) 설령 이와 달리 위 원고가 이 사건 사업인정고시일 이전에 I의 영업을 하고 있었다고 하더라도, 이 사건 사업인정고시일 이후인 2015. 5. 28.까지 그 영업과 관련한 식품위생법상 영업신고를 하지 아니하였던 이상, 위 원고의 I 영업이 영업손실의 보상대상이 되는 영업에 해당한다고 볼 수도 없다[한편 변론 전체의 취지에 의하면(원고 B이 2017. 7. 11. 제출한 원고들의 주민등록등본 참조), 원고 B은 원고 A의 아들로서 그와 동일 세대를 구성하고 있는 사실이 인정되는바, 토지보상법 시행규칙 제52조 단서에 따라 '허가 등을 받지 아니한 영업의 손실보상에 관한 특례'의 적용도 배제된다].
(3) 따라서 원고 B이 이 사건 사업인정고시일 이전부터 제2점포에서 계속적으로 I 영업을 하였고, 이에 관하여 식품위생법 등 관계법령이 요구하는 영업신고를 하였다고 볼 수 없으므로, 위 원고의 영업손실보상 부분 주장은 법원 감정의 위법 여부에 관하여 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나) 이전비 보상에 관하여
(1) 토지보상법 시행규칙 제55조 제1항에 의하면, 토지 등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손 상당액을 보상하여야 하므로, 영업손실보상을 받을 수 없는 원고 B의 경우에도 이전비보상은 받을 수 있다.
그 이전비 보상액에 관하여 보건대, 수용재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유를 찾을 수 없으나, 을 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 수용재결의 기초가 된 각 감정평가서에는 I에 관한 이전비 산출내역에 이전비로 인정된 금액만이 기재되어 있을 뿐이고 이전비 보상의 대상이 되는 동산의 품목이나 세부 평가내역에 관하여 아무런 기재도 없는 반면, 법원 감정평가서에는 동산의 이전비 산정과 관련하여 "에어컨(벽걸이형)350,000원, CCTV, 온수기 등 500,000원" 등 이전 대상 물건의 품목, 품목별 산정액 등이 구체적으로 적시되어 있다. 따라서 법원 감정 결과가 수용재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가보다 이전 대상 물건의 이전비 평가를 더 적절하게 하였다고 보인다.
(2) 한편 적정성 검토 결과에 의하면, 한국감정원장은 법원 감정 중 I의 이전비에 관하여는 '법원 감정평가서의 이전비 관련 기재에서 재설치비의 대한 명시적 기재가 없고, 이전이 불가능한 물건에 대한 이전비 부분의 평가가 누락되었다.'는 이유에서 부적정하다는 의견을 밝힌 바 있다. 그러나 아래와 같은 이유에 비추어 볼 때 위 부분 법원 감정이 부적정하다고 보기는 어렵다.
(가) 토지보상법 시행규칙 제2조 제4호는 '이전비라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전 · 이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 건축법 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다.'고 규정하고 있고, 감정평가 실무기준(6.5 제1항)은 영업시설 등의 이전에 드는 비용의 산정에 관하여 "영업시설등의 이전에 드는 비용(이하 '이전비'라 한다)은 해체 · 운반 · 재설치 및 시험가동 등에 드는 일체의 비용으로 하되, 개량 또는 개선비용은 포함하지 아니한다. 이 경우 이전비가 그 물건의 취득가액을 초과하는 경우에는 그 취득가액을 이전비로 본다."고 규정하고 있다. 따라서 영업시설 등의 이전비에는 재설치비가 포함되고 영업시설 등의 이전이 불가능한 경우에는 이전비가 물건의 취득가액을 초과하는 경우로 보아 그 취득가액을 이전비로 보아야 할 것이므로, 이전비 보상액을 산정함에 있어서 이전비의 항목을 세분화하여 평가하고 그 평가의 근거를 알 수 있게 함이 타당할 것이다.
(나) 법원 감정인은 동산의 이전비 산정과 관련하여 그 대상 물건에 관하여"에어컨(벽걸이형) 350,000원, CCTV, 온수기 등 500,000원" 등으로 구체적으로 적시하고 있고 다만 위 이전비 안에 재설치비가 포함되어 있는지에 관하여는 명시하지는 않았으나, 감정평가의 방법을 기재함에 있어 '이전비의 경우 상 · 차량운반비 등을 합산한 금액으로 감정평가하였다.'고 기재하고 있고(법원 감정평가서의 제4쪽 상단 참조), 법원감정인이 에어컨(벽걸이형) 등의 단순 운반비만을 350,000원 내지 500,000원 정도로 평가하였다고 보기에는 그 금액이 지나치게 많으므로 그 금액 안에는 해당 물건의 재설치비까지 포함되어 있다고 보인다.
서울 종로구 평창동 일대에서는 한 개인 토지 소유주와 종로구청이 개발행위 허가를 두고 법정 다툼을 벌이고 있다.
