「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 사업의 감정평가 근거법규

• 도시재생사업 시행에 필요한 토지 등 취득시 관련 법규에 관한 질의

 

【질의배경】 지자체에서 시행하고 있는 여러 도시재생사업과 관련하여 사업추진을 위한 별도의 개별법이 없는 상태(「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 사업 제외)에서 공·폐가 또는 공터 등을 매입하여 주민편의시설(기반시설 등)을 조성하고 있습니다. 지자체에서 토지 등을 취득할 수 있는 근거는 크게 「공유재산 및 물품관리법」(이하 공유재산법)과 「공익사업을 위한 토지 등에 관한 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 따른 방법이 있습니다. 이와 관련하여 토지보상법 제4조에 따른 공익사업이 명확한 경우에는 관련규정에 따라 감정평가를 통해 취득가격을 결정할 수 있으나, 그 외의 경우에는 공유재산법에 따라 협의 취득을 해야 하는 실정이며 공유재산업무편람(행정자치부) 제11절에는 취득가액을 결정할 때 평가기준이 아닌 거래실례가격, 공시지가 등을 고려하여 최적의 가격으로 협의하여 취득할 수 있다고 되어 있습니다. 【질의사항】 1. 도시·군 계획시설로 결정되지 않은 토지 상에 공공의 목적으로 '주민커뮤니티'시설을 조성하기 위해 토지 등을 취득하려는 경우, 토지보상법에 따른 공익사업에 해당되는지 여부(근거법이 별도로 없는 도시재생사업에서 설치하는 주민편의시설이 토지보상법 제4조제3호 공공용 시설에 해당되는지 여부 등) 2. 공유재산법에 의한 협의 취득시 최적의 가격을 결정하기 위해 감정평가를 실시해야 하는지 여부 3. 공유재산법에 의한 협의 취득시 주변 거래시세, 토지의 특성, 사업의 필요성 등을 고려해서 감정평가를 통해 산정된 가격 보다 높은 금액으로 토지 등을 취득하여도 관련법에 위배되지 않는지 여부(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조 상충여부 등)

「공익사업을 위한 토지 등에 관한 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 "토지보상법"이라 함)은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하는 법률로서, 공익사업의 수행을 위하여 필요한 토지 등을 토지보상법령에서 정한 절차와 방법에 따라 취득하는 경우에는 토지보상법령에서 정한 바에 따라 그 손실을 보상하고 취득·사용하여야 할 것으로 보며, 개별법에서 정하는 바에 따라 건축물 등을 취득하는 경우 개별법에 따라야 할 것으로 봅니다. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 ( 약칭: 도시재생법 ) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2017. 12. 26., 2018. 4. 17., 2019. 8. 27., 2020. 1. 29.> 1. "도시재생"이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것을 말한다. 2. "국가도시재생기본방침"이란 도시재생을 종합적ㆍ계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 수립하는 국가 도시재생전략을 말한다. 3. "도시재생전략계획"이란 전략계획수립권자가 국가도시재생기본방침을 고려하여 도시 전체 또는 일부 지역, 필요한 경우 둘 이상의 도시에 대하여 도시재생과 관련한 각종 계획, 사업, 프로그램, 유형ㆍ무형의 지역자산 등을 조사ㆍ발굴하고, 도시재생활성화지역을 지정하는 등 도시재생 추진전략을 수립하기 위한 계획을 말한다. 4. "전략계획수립권자"란 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시 관할구역에 있는 군의 군수는 제외한다)를 말한다. 5. "도시재생활성화지역"이란 국가와 지방자치단체의 자원과 역량을 집중함으로써 도시재생을 위한 사업의 효과를 극대화하려는 전략적 대상지역으로 그 지정 및 해제를 도시재생전략계획으로 결정하는 지역을 말한다. 6. "도시재생활성화계획"이란 도시재생전략계획에 부합하도록 도시재생활성화지역에 대하여 국가, 지방자치단체, 공공기관 및 지역주민 등이 지역발전과 도시재생을 위하여 추진하는 다양한 도시재생사업을 연계하여 종합적으로 수립하는 실행계획을 말하며, 주요 목적 및 성격에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다. 가. 도시경제기반형 활성화계획: 산업단지, 항만, 공항, 철도, 일반국도, 하천 등 국가의 핵심적인 기능을 담당하는 도시ㆍ군계획시설의 정비 및 개발과 연계하여 도시에 새로운 기능을 부여하고 고용기반을 창출하기 위한 도시재생활성화계획 나. 근린재생형 활성화계획: 생활권 단위의 생활환경 개선, 기초생활인프라 확충, 공동체 활성화, 골목경제 살리기 등을 위한 도시재생활성화계획 6의2. "도시재생혁신지구"(이하 "혁신지구"라 한다)란 도시재생을 촉진하기 위하여 산업ㆍ상업ㆍ주거ㆍ복지ㆍ행정 등의 기능이 집적된 지역 거점을 우선적으로 조성할 필요가 있는 지역으로 이 법에 따라 지정ㆍ고시되는 지구를 말한다. 7. "도시재생사업"이란 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 도시재생활성화지역에서 도시재생활성화계획에 따라 시행하는 다음 어느 하나의 사업 1) 국가 차원에서 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업 2) 지방자치단체가 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업 3) 주민 제안에 따라 해당 지역의 물리적ㆍ사회적ㆍ인적 자원을 활용함으로써 공동체를 활성화하는 사업 4) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 및 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진사업 5) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 및 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발사업 6) 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업 및 산업단지 재생사업 7) 「항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률」에 따른 항만재개발사업 8) 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 상권활성화사업 및 시장정비사업 9) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 및 시범도시(시범지구 및 시범단지를 포함한다) 지정에 따른 사업 10) 「경관법」에 따른 경관사업 11) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업 12) 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업 13) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 공급에 관한 사업 14) 그 밖에 도시재생에 필요한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 나. 혁신지구에서 혁신지구계획 및 시행계획에 따라 시행하는 사업(이하 "혁신지구재생사업"이라 한다) 다. 도시재생전략계획이 수립된 지역에서 제26조의2에 따라 도시재생활성화지역과 연계하여 시행할 필요가 있다고 인정하는 사업(이하 "도시재생 인정사업"이라 한다) 8. "도시재생선도지역"이란 도시재생을 긴급하고 효과적으로 실시하여야 할 필요가 있고 주변지역에 대한 파급효과가 큰 지역으로, 국가와 지방자치단체의 시책을 중점 시행함으로써 도시재생 활성화를 도모하는 지역을 말한다. 8의2. "특별재생지역"이란 「재난 및 안전관리 기본법」에 따른 특별재난지역으로 선포된 지역 중 피해지역의 주택 및 기반시설 등 정비, 재난 예방 및 대응, 피해지역 주민의 심리적 안정 및 지역공동체 활성화를 위하여 국가와 지방자치단체가 도시재생을 긴급하고 효과적으로 실시하여야 할 필요가 있는 지역을 말한다. 9. "마을기업"이란 지역주민 또는 단체가 해당 지역의 인력, 향토, 문화, 자연자원 등 각종 자원을 활용하여 생활환경을 개선하고 지역공동체를 활성화하며 소득 및 일자리를 창출하기 위하여 운영하는 기업을 말한다. 10. "도시재생기반시설"이란 다음 각 목의 시설을 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 기반시설 나. 주민이 공동으로 사용하는 놀이터, 마을회관, 공동작업장, 마을 도서관 등 대통령령으로 정하는 공동이용시설 11. "기초생활인프라"란 도시재생기반시설 중 도시주민의 생활편의를 증진하고 삶의 질을 일정한 수준으로 유지하거나 향상시키기 위하여 필요한 시설을 말한다. 12. "상생협약"이란 도시재생활성화지역에서 지역주민, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대인과 임차인, 해당 지방자치단체의 장 등이 지역 활성화와 상호이익 증진을 위하여 자발적으로 체결하는 협약을 말한다. ② 이 법에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다. 토지보상법 제4조제3호에서 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업은 이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업으로 하고 있습니다. 따라서 공익사업은 동 규정에 해당할 경우 토지보상법 적용이 가능할 것으로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계 법령 및 사업현황, 내용 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 끝.