대상토지가 지목이 전이고 현황이 임야로 되어 있는 경우 비교표준지 선정

• case1) 대상토지가 지목이 전이고 현황이 임야인 경우의 비교표준지 선정

 

○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지이고 지목이 전 현황이 임야인 경우 ○○근린공원 17차 보상평가 시 비교표준지를 전, 임야 중 어느 표준지를 선정하는 것이 타당할지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제70조제1항은 취득하는 토지를 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 보상하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제22조제1항과 제3항은 취득하는 토지의 감정평가는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 표준지 선정과 관련하여 같은 조 제3항의 각 호의 기준에 따른 토지로 선정할 것을 규정하고 있습니다. 감정평가 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 해석과 관련하여 대법원은 “당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지라 함은 공부상의 지목과는 관계없이 현실적인 이용상황이 같거나 유사한 표준지를 의미하는 것”이라고 판시(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누15215 판결)한바 있으며, “당해 토지(평가대상토지)와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지”의 명확성 원칙 위배여부와 관련하여 헌법재판소에서는 “당해 토지 또는 평가대상토지와 “유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지”란 공부상의 지목과는 관계없이 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 같거나 유사하다고 인정되는 표준지를 의미한다고 일반국민이 충분히 예측할 수 있다고 할 것이어서, …… (중략) …… 명확성의 원칙에 위배되지 아니한다”고 판시(헌법재판소 2009. 6. 25. 선고 2007헌바60 결정*)한 바 있습니다. search.ccourt.go.kr/ths/pr/ths_pr0101_P1.do?seq=0&cname=&eventNum=22681&eventNo=2007%ED%97%8C%EB%B0%9460&pubFlag=0&cId=010200&selectFont=   상기 내용을 종합해볼 때, 토지보상법 시행규칙 제22조에 따른 비교표준지 선정은 공부상 지목보다는 현실적인 이용상황을 우선하여야 할 것으로 사료됩니다. 다만 질의대상 토지는 지목이 ‘전’ 으로서 「농지법」의 적용을 받는 토지로 사료됩니다. 농림축산식품부는 전ㆍ답, 과수원이 황폐화, 임야화되거나 불법건축물 설치 등으로 농업경영에 이용할 수 없는 경우도 해당 토지는 원상복구되어야 할 농지에 해당하며, 농지를 산림(임야)으로 전용하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다고 답변한 바 있습니다. (「농지민원 사례집」, 2018.1, 농림축산식품부 농지과, 5면 및 197면) 한편, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 제47조제2항제7호는 입목ㆍ죽이 자라고 있고 지적공부상 지목이 전ㆍ답 또는 과수원으로 되어 있는 일단의 면적이 5천제곱미터 미만인 토지 위의 입목을 굴취ㆍ채취하는 경우에는 허가나 신고 없이 임의로 입목벌채를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 농지로의 복구의무 또는 농지 복구 시 수반되는 절차 등 공법상 제한을 고려할 때 전 또는 임야 표준지 중 어느 하나만이 타당하다고 일률적으로 판단할 수는 없으며, 적정한 비교표준지의 선정은 해당 감정평가업자가 관련 법령, 감정평가 일반이론, 인근토지의 표준적인 이용상황 등 실지조사 분석 결과, 대상토지의 이용상항 변동 경위 등 개별적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단ㆍ결정하여야 할 사항입니다.

 

 

case2) 대상토지가 지목이 전이고 불가피한 사정으로 인하여 현황이 임야 상태로 방치되었을 경우 이용상황 판단