陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

3필지 토지이고 전에 행한 담보평가시 경량철골조 건축물(등기없음)이 있었는데 건축물대장상 등재되어 있고 3필지가 관련지번으로 되어 일단지로 평가된바 있습니다

2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 〔보상금증액〕

[1] 공법상 제한이 그 자체로 제한목적이 달성되는 일반적 계획제한으로서 구체적 도시계획사업과 직접 관련되지 아니한 때와 공법상 제한이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나, 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역 등의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역 등의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때의 각 경우에 보상액 산정을 위한 토지의 평가 방법

[2] 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우, 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가해야 하는지 여부(적극) 및 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않았다고 보기 위한 요건

[3] 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가 방법 및 예외적으로 일괄평가가 허용되는 경우인 2개 이상의 토지 등이 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 의미

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 그 시행규칙의 관련 규정에 의하면, 공법상 제한을 받는 토지에 대한 보상액을 산정할 때에 해당 공법상 제한이 구 도시계획법(2002. 2. 4. 법률 제6655호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 등에 따른 용도지역⋅지구⋅구역(이하 ‘용도지역 등’이라고 한다)의 지정 또는 변경과 같이 그 자체로 제한목적이 달성되는 일반적 계획제한으로서 구체적 도시계획사업과 직접 관련되지 아니한 경우에는 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 한다. 반면 도로⋅공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나, 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역 등의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역 등의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는, 그 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 그 제한을 받지 아니하는 상태를 상정하여 평가하여야 한다.

[2] 어느 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역⋅지구⋅구역(이하 ‘용도지역 등’이라고 한다)을 지정 또는 변경하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않았다고 볼 수 있으려면, 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈⋅남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다.

      (=> 도곡근린공원 사건 대법원 판례의 논리의 연장선 : 음양화평지인 주)

[3] 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적⋅경제적⋅행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다.

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2013. 7. 11. 선고 2011두17318 판결 〔개발부담금부과처분취소〕

개발이익환수에 관한 법률 제5조 제2항의 ‘연접(連接)한 토지’의 의미와 연접 여부의 판단 기준 및 서로 물리적으로 떨어져 있는 각 개발사업구역과 그 사이에 위치한 제3의 토지가 모두 사회통념상 하나의 토지로서 연접하였는지 판단하는 방법

【판결요지】

개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제5조, 구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항의 취지는 형식상 별개의 사업 대상 토지에 대하여 별도의 개발사업을 시행하는 것으로 되어 있으나 실질적으로 보아 하나의 사업 대상 토지에 대하여 동일한 개발사업을 사실상 분할하여 시행하는 것이라고 평가되는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합산하여 개발사업의 범위 및 규모를 정하겠다는 것이므로, 이러한 취지에 비추어 보면 개발이익환수법 제5조 제2항의 ‘연접(連接)한 토지’란 개발사업의 대상이 된 토지가 사회통념상 하나의 토지라고 평가될 수 있을 만큼 서로 맞닿아 있는 경우를 말한다. 여기서 연접 여부의 판단은 실제로 인가 등을 받아 개발사업을 시행하는 개발사업구역을 기준으로 할 것이지, 개발사업구역이 속한 지적공부상 하나의 필지를 기준으로 할 것은 아니다. 또한 위 규정의 취지와 개발이익환수법의 입법 목적 및 ‘연접’의 사전적 의미 등에 비추어 서로 물리적으로 떨어져 있는 각 개발사업구역과 그 사이에 위치한 제3의 토지까지 모두 사회통념상 하나의 토지로서 연접하였다고 평가하려면, 각 개발사업구역 사이의 거리, 각 개발사업구역 토지의 위치 및 형상 등 그 물리적 측면을 일차적으로 고려하되, 제3의 토지의 면적, 소유관계 및 이용현황, 각 개발사업으로 인한 상호 편익증대 및 지가상승 효과, 각 개발사업 시행의 경위, 각 개발사업구역 내에 제3의 토지가 위치하게 된 경위 등도 함께 고려하여 판단하여야 한다.

【참조조문】 개발이익환수에 관한 법률 제5조, 구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항

【참조판례】 대법원 1999. 12. 10. 선고 98두2881 판결(공2000상, 204)

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 전종민 외 3인)

【피고, 피상고인】 화성시장

【원심판결】 서울고법 2011. 6. 29. 선고 2010누38853 판결

【주 문】 상고를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 개발이익환수에 관한 법률(이하 ‘개발이익환수법’이라 한다) 제5조 제1항은 “개발부담금의 부과대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업 등으로 한다.”고 규정하고 있고, 제2항은 “동일인이 연접(連接)한 토지를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 사실상 분할하여 개발사업을 시행한 경우에는 전체의 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.”고 규정하고 있으며, 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위․규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 그 위임에 따라 구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라 한다)은 “법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 [별표 1]과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가․허가․면허 등(신고를 포함하며, 이하 ‘인가 등’이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 지적법 제24조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 동일인[배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다. 이하 같다]이 연접(連接)한 토지[동일인이 소유한 연속된 일단(一團)의 토지인 경우를 포함한다]에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.”고 정하고 있다.

위 규정의 취지는 형식상 별개의 사업 대상 토지에 대하여 별도의 개발사업을 시행하는 것으로 되어 있으나 실질적으로 보아 하나의 사업 대상 토지에 대하여 동일한 개발사업을 사실상 분할하여 시행하는 것이라고 평가되는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합산하여 개발사업의 범위 및 규모를 정하겠다는 것이므로, 이러한 취지에 비추어 보면 개발이익환수법 제5조 제2항의 ‘연접한 토지’라 함은 개발사업의 대상이 된 토지가 사회통념상 하나의 토지라고 평가될 수 있을 만큼 서로 맞닿아 있는 경우를 말한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98두2881 판결 등 참조). 여기서 연접 여부의 판단은 실제로 인가 등을 받아 개발사업을 시행하는 개발사업구역을 기준으로 할 것이지, 개발사업구역이 속한 지적공부상 하나의 필지를 기준으로 할 것은 아니다.

또한 위 규정의 취지와 개발이익환수법의 입법 목적 및 ‘연접’의 사전적 의미 등에 비추어 서로 물리적으로 떨어져 있는 각 개발사업구역과 그 사이에 위치한 제3의 토지까지 모두 사회통념상 하나의 토지로서 연접하였다고 평가하려면, 각 개발사업구역 사이의 거리, 각 개발사업구역 토지의 위치 및 형상 등 그 물리적 측면을 일차적으로 고려하되, 제3의 토지의 면적, 소유관계 및 이용현황, 각 개발사업으로 인한 상호 편익증대 및 지가상승 효과, 각 개발사업 시행의 경위, 각 개발사업구역 내에 제3의 토지가 위치하게 된 경위 등도 함께 고려하여 판단하여야 한다.

한편 이 사건 시행령 조항에서‘동일인이 소유한 연속된 일단의 토지’가 ‘연접한 토지’에 포함되는 것으로 규정한 취지는, 위와 같은 판단 기준이 차례로 연속된 수 개의 개발사업구역에 대하여도 동일하게 적용되는 것임을 확인한 것에 지나지 아니하므로, 이러한 규정이 법률유보원칙을 위반하거나 모법의 위임한계를 벗어난 것이라고 할 수 없다.

2. 원심이 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 개발사업구역인 화성시 팔탄면 율암리 (지번 1 생략) 대 1,645㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)와 이 사건 제2개발사업구역인 같은 리 (지번 2 생략) 대 1,830㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)는 모두 원고 아버지 소외인 소유의 한 필지였다가 2005. 4. 19. 원고 명의로 소유권이전등기가 경료된 후 분할된 토지로 서로 약 50m 정도 떨어져 있으며 최단거리가 약 35m에 해당하는 사실, 이 사건 각 토지 남쪽에 편도 2차선 도로가 있는데 그 도로와 이 사건 각 토지 사이에 진출입이 가능하도록 진입로가 포장되어 있는 사실, 이 사건 개발사업으로 신축된 제1, 2종 근린생활시설은 2007. 4. 27. 사용승인을 받았고, 제2개발사업으로 신축된 제1, 2종 근린생활시설은 2008. 5. 8. 사용승인을 받았으며, 두 건물 모두 사무소, 음식점, 소매점으로 사용되고 있는 사실, 이 사건 각 토지 사이에는 원고의 소유인 같은 리 (지번 3, 4 생략) 임야가 있는데, 원고는 제2개발사업의 준공인가일인 2008. 5. 8. 이 사건 제2토지와 위 (지번 3, 4 생략) 임야를 분할 전 (지번 2 생략) 임야로부터 각 분할한 사실, 그 중 위 (지번 4 생략) 임야는 서, 북, 동 방향에서 이 사건 제1토지를 감싸고 있는데 그 중 이 사건 각 토지 사이의 부분은 폭 5m 정도의 협소한 아스팔트 포장도로로서 같은 리 (지번 3 생략) 임야와 경계를 이루고 있는 사실, 원고는 위 (지번 3 생략) 임야에 관하여 당초 이 사건 각 토지와 같은 용도로 산지전용허가를 받았다가 2007. 7. 31. 의료시설 부지 용도로 다시 산지전용변경허가를 받았는데 위 부지는 건축 공사가 착공되지 않은 상태로 이 사건 각 토지 지상건물을 위한 주차장으로 사용되고 있는 사실 등을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 원래 하나의 필지에서 분할되어 나온 이 사건 각 토지는 이 사건 제2개발사업의 준공인가 등을 받은 날인 2008. 5. 8. 당시 비교적 가까운 거리에 위치하여 있고, 위 각 토지 지상에 신축된 각 건축물은 같은 제1, 2종 근린생활시설로서 그 사용에서 상호편익을 높이거나 기능을 증대시키는 관계에 있으며, 위 각 토지 사이에 위치한 위 (지번 3, 4 생략) 토지는 모두 원고의 소유로서 이 사건 각 토지의 편익증대를 위하여 사용되고 있거나 협소한 면적의 도로에 불과하므로, 이 사건 각 토지는 사회통념상 하나의 토지라고 평가될 수 있을 만큼 서로 맞닿아 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 각 토지는 개발이익환수법 제5조 제2항에 정한 ‘연접한 토지’에 해당한다.

원심이 같은 취지에서 이 사건 각 토지가 연접한 토지에 해당함을 전제로 이 사건 각 개발사업 대상 토지 면적을 합산한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 간주하여 개발부담금을 부과한 피고의 이 사건 처분을 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 이 사건 조항의 법률유보원칙 위반이나 위임입법 한계 일탈, ‘연접한 토지’의 의미나 연접 요건의 판단시점에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 박병대 고영한(주심) 김창석

재결처분취소및수용보상금증액

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983), 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 / [2] 대법원 2007. 6. 28. 선고 2006두10849 판결

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

한국철도시설공단 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 안장근 외 1인)

【원심판결】

대전고법 2016. 8. 8. 선고 2016누23 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것) 제31조는 “토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토해양부령으로 정한다.”라고 정하고 있다. 그 위임에 따른 구 감정평가에 관한 규칙(2012. 8. 2. 국토해양부령 제508호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항은 “평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.”라고 정하고 있다.

따라서 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 인정된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 등 참조). 이처럼 용도상 불가분의 관계에 있는 토지들을 하나의 단지를 구성하고 있다고 하여 일단지(一團地)라고 부르기도 한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제70조 제2항은 “토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.”라고 정하고 있다. 그러므로 2개 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지 여부를 판단하는 데 일시적인 이용상황 등을 고려해서는 안 된다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2006두10849 판결 참조).

한편 토지보상법 제70조 제6항은 “취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.”라고 정하고 있고, 그 위임에 따른 토지보상법 시행규칙 제29조는 “취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.”라고 정하고 있다. 따라서 소유권 외의 권리에 속하는 구분지상권이 설정되어 있는 토지의 손실보상금을 산정하려면 ‘구분지상권이 설정되어 있지 않은 상태를 가정한 완전한 토지가격’과 ‘구분지상권의 가액’을 별도로 평가하여야 한다. 이때 ‘구분지상권이 설정되어 있지 않은 상태를 가정한 완전한 토지가격’을 평가할 때 인접한 여러 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는지를 고려하여야 한다.

그런데 감정대상인 토지의 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있는 경우에 이것이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 영향을 미치는지 문제 된다.

지표에 근접한 공간을 활용하는 것이 통상적인 토지이용의 방식이다. 이와 같이 토지를 통상적인 방법으로 이용하는 경우에는 지표에 근접한 공간의 현실적인 이용상황을 기준으로 인접한 여러 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하여야 한다. 따라서 가령 상업지역으로 지정되어 있어 고층빌딩 건축을 위하여 깊은 굴착이 필요하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 지하 수십 m의 공간에 공작물을 설치하기 위한 구분지상권이 설정되어 있더라도 그러한 사정이 구분지상권이 설정되어 있는 토지와 그렇지 않은 인접토지가 지표에 근접한 공간에서 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단하는 데 장애요소가 되지 않는다.
 

2.  원심은 이 사건 수용재결 당시에 원고들 소유의 각 토지에서 농업용 비닐하우스를 설치하고 화훼농업이 이루어지고 있던 이용상황은 일시적 이용상황에 지나지 않는다는 피고의 주장을 배척하고, 원고들의 주장을 그대로 받아들여 ‘원고들 주장의 일단지1, 일단지2, 일단지3, 일단지4’가 각각 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지에 해당한다고 판단하였다.
 

3.  먼저 이 사건 토지의 지하에 구분지상권을 설정하기 위하여 토지를 분할하였다는 사정이 용도상 불가분성 판단에 영향을 미치는지 여부에 관하여 살펴본다.

원심판결 이유에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. 이 사건 토지는 종전 공익사업을 시행하는 과정에서 지하철도 건설에 필요한 부분만을 특정하여 구분지상권을 설정하고자 1992. 2. 24.과 1993. 7. 16. 토지분할이 이루어졌다. 구분지상권 설정이 필요한 대상토지의 경계획정에 필요한 지하철도 노선 설계도면 등 토지분할 신청에 필요한 자료는 사업시행자인 당시의 철도청이 보유하고 있었을 것이다.

당시 적용되던 구 지적법(2001. 1. 26. 법률 제6389호로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제1호 또는 제2호에 의하여 사업시행자가 단독으로 토지분할을 신청하는 것이 가능했다. 협의취득의 방식으로 구분지상권 설정계약이 체결되기 수개월 전에 토지분할이 이루어졌다.

위와 같은 점에 비추어 보면, 위 토지분할이 토지소유자들의 의사와 상관없이 사업시행자의 일방적 신청에 의해 이루어졌을 것임을 추단할 수 있다. 또한 위 토지분할은 지하 공간에 건설할 지하철도의 설계노선에 따라 이루어진 것이어서 분할 후의 토지의 경계가 당시 지상 부분의 현실적 이용상황이나 지형지물과 동떨어지게 되었으며, 그 결과 면적이 1㎡에서 수십여 ㎡에 불과한 과소면적의 필지가 여럿 만들어지게 된 것으로 보인다. 따라서 위 토지분할이 토지소유자들의 의사에 기한 것이라거나 그들의 이익을 위한 것이었다고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 토지 중 1992. 2. 24.과 1993. 7. 16. 토지분할 전에 1필지였던 토지들은 이 사건 수용재결일 기준으로 여러 필지로 분할되어 있다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 용도상 불가분의 관계에 있다고 볼 수 있다. 이에 관한 피고의 상고이유 주장을 받아들이지 않는다.
 

4.  그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. 

가.  원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거를 종합하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 원고들 소유의 원심판결 별지 1, 2 목록 기재 각 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원래 소외 1과 소외 2가 1967년에 그 일대의 여러 필지를 각자 매수하여 보유하다가, 2003년과 2009년에 원고들에게 나누어 증여하였다.

(2) 1992년 무렵 철도청은 이 사건 토지 지하 약 16m에서 25m 사이의 공간에 분당선 지하철도를 건설하는 사업(이하 ‘종전 공익사업’이라 한다)을 시행하였다. 철도청은 이 사건 토지 중에서 지하철도가 설치되는 공간을 특정하여 구분지상권을 설정받기 위하여 1992. 10. 19.과 1993. 7. 16. 이 사건 토지를 구분지상권 설정이 필요한 부분과 그렇지 않은 부분으로 분할하는 절차를 밟은 후, 1992. 10. 19.과 1993. 9. 22. ‘협의취득’의 방법으로 당시의 소유자들로부터 구분지상권을 설정받았다.

(3) 이 사건 토지는 전부 지목이 ‘잡종지’이고, 용도지역은 자연녹지지역으로서 개발제한구역으로 지정되어 있는 상태인데, 원고들은 2006년 이전부터 이를 그 지역의 농민들에게 임대하여, 임차인들이 이 사건 토지와 그 일대의 인접 토지에 농업용 비닐하우스 수십여 동을 설치하고 이 사건 수용재결일 무렵까지 화훼농업을 영위하였다.
 

나.  이러한 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지로 평가하는 것은 다음과 같은 점에서 타당하다고 보기 어렵다.

(1) 이 사건 토지는 지목이 ‘잡종지’이고, 잡종지에서 경작을 하는 것은 본래의 용도가 아닌 용도로 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다. 농업용 비닐하우스는 토지에 정착한다는 요소를 결하고 있어 건축법상 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 가설건축물에 해당한다(건축법 제2조 제1항 제2호, 제20조 제3항, 건축법 시행령 제15조 제7항 참조). 따라서 농업용 비닐하우스를 설치하는 것 역시 일시적으로 이용하는 것으로 볼 수 있다.

(2) 원고들 또는 종전 소유자들은 이 사건 토지를 매수한 후 그 지역 농민들에게 임대하였다. 통상의 경우 임대차 자체에 계약기간이 정해져 있으므로 이 사건 토지에서 임차인들이 농업용 비닐하우스를 설치하고 화훼농업을 영위하는 것 역시 특별한 사정이 없는 한 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다.

(3) 이 사건 토지에 설치되어 있는 수십 동의 비닐하우스는 건축기초가 연결되어 있지 않다면 각각 별개의 공작물일 뿐이다. 그것이 현실적으로 일체로서 관리·이용되고 있다거나 사회적·경제적·행정적·가치형성적 측면에서 일체로서 관리·이용되어야 할 필요성이 있다는 사정도 엿보이지 않는다.

(4) 원고들 또는 종전 소유자들이 이 사건 토지를 매수한 후 그 지역 농민들에게 임대하기 전에 이 사건 토지를 어떻게 구체적으로 이용하였는지에 관한 정황은 기록상 찾아보기 어렵다. 원고들이 여러 필지의 토지를 일괄 매수하여 그러한 목적에서 보유하고 있다는 점만으로는 그 토지들이 용도상 불가분의 관계에 있다고 평가하기 어렵다. 설령 원고들이 농민들에게 임대하기 전에 이 사건 토지를 어떤 용도로 실제 이용하였다고 하더라도, 이 사건 수용재결일 기준으로 이 사건 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지를 판단할 때 2006년 이전의 이용상황을 고려해서는 안 된다.
 

5.  그런데도 원심은 종전 공익사업을 시행하는 과정에서 구분지상권 설정을 위해 토지분할이 이루어진 필지들 별로는 일단지로 평가할 수 있다는 점에서 나아가, 이 사건 토지와 그 일대에서 2006년 무렵부터 이 사건 수용재결일까지 수년간 비닐하우스 농업이 이루어지고 있다는 이유만으로 이 사건 토지를 소유자별로 구획하여 일단지에 해당한다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 손실보상금의 산정과 감정평가에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 일부 이유 있다.
 

6.  피고의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결 〔건축허가취소처분취소〕

[1] 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수한 경우, 착수기간이 지났다는 이유로 허가권자가 구 건축법 제11조 제7항에 따라 건축허가를 취소할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 이는 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 하였으나 허가권자의 위법한 공사중단명령으로 공사에 착수하지 못한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

[2] 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로 건물의 신축 공사에 착수하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)

[1] 구 건축법(2014. 1. 14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제11조 제7항은 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에 허가권자는 허가를 취소하여야 한다고 규정하면서도, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있을 뿐이며, 건축허가를 받은 자가 착수기간이 지난 후 공사에 착수하는 것 자체를 금지하고 있지 아니하다.

    이러한 법 규정에는 건축허가의 행정목적이 신속하게 달성될 것을 추구하면서도 건축허가를 받은 자의 이익을 함께 보호하려는 취지가 포함되어 있으므로, 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하였다면 허가권자는 그 착수기간이 지났다고 하더라도 건축허가를 취소하여야 할 특별한 공익상 필요가 인정되지 않는 한 건축허가를 취소할 수 없다. 이는 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 하였으나 허가권자의 위법한 공사중단명령으로 공사에 착수하지 못한 경우에도 마찬가지이다.

[2] 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물 부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.

이 사건 제1,2토지는 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지에 해당하지 아니하므로 별개의 토지로 평가해야 함

2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결 〔취득세등부과처분취소〕

[1] 상속인 아닌 자가 사인증여로 부동산의 소유권을 취득하는 경우 적용될 부동산등기의 등록세율

[2] 상속인 아닌 자가 사인증여로 취득세 과세물건을 취득한 경우 취득세의 신고․납부기간

[3] 개별공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 가격 결정이 위법한지 여부(소극)

[4] 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 개별공시지가의 산정 방식 및 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

[1] 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제131조 제1항 제1호, 제2호 규정의 문언 내용과 관련 규정의 개정 연혁, 상속인 아닌 자가 사인증여로 인하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우를 일반적인 증여로 인하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우와 달리 취급할 합리적인 이유를 찾기 어려운 점 등을 종합해 보면, 상속인 아닌 자가 사인증여로 인하여 부동산의 소유권을 취득하는 것은 구 지방세법 제131조 제1항 제2호에서 규정한 ‘상속 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득’에 해당하여 ‘부동산가액의 1,000분의 15’의 등록세율이 적용된다고 보는 것이 타당하다.

[2] 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제120조 제1항의 문언 내용과 관련 규정의 개정 연혁, 상속으로 인한 취득에 대하여 6월의 신고납부기간을 정한 것은 민법 제1019조 제1항이 상속인에게 상속포기 등을 선택할 수 있는 기간을 부여하고 있음을 고려한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 상속인 아닌 자가 사인증여로 취득세 과세물건을 취득한 경우 구 지방세법 제120조 제1항에 따른 취득세의 신고⋅납부는 증여자의 사망일로부터 30일 이내에 하여야 한다고 해석하는 것이 타당하다.

[3] 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지에 의하여 결정될 것이지 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다.

[4] 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가하는 것이 타당하고, 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적⋅경제적⋅행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 관련 판례

• 일단지의 판단기준

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

[대법원 2005.5.26. 2005두1428]

판시사항

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

판결요지

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고,

여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

금오동 150-64 잡종지 121㎡(이하 ‘금오동 150-64 토지’라 한다)는 원고들이 1992.7.29. 일괄 매수하여 그 지상의 벽돌제조용 작업장 건물 및 종업원 숙소 등 용지로 사용하여 온 점, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지를 별개로 이용하는 경우, 이 사건 토지는 면적에 비하여 도로 접면 부위가 협소하여 개별요인이 불리해지고, 금오동 150-64 토지 역시 주변의 적정 이용면적보다 과소하고 형상에서도 폭이 좁아 효용도가 떨어지는 점 등에 비추어,

이 사건 토지와 금오동 150-64 토지는 일단의 토지로 이용하는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보이므로, 같은 취지에서 이 사건 토지 및 금오동 150-64 토지를 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'에 해당한다고 보아 일단지로 평가한 원심 감정인의 감정평가결과를 채용하여 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 감정평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

참조조문

[1] ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣ 제9조, 제10조, 제10조의2,

｢감정평가에 관한 규칙｣ 제15조

참조판례

대법원 1997.10.24. 선고 96누18298 판결(공1997하, 3655),

대법원 1998.12.22. 선고 97누3125 판결(공1999상, 245),

대법원 2000.9.29. 선고 98두9448 판결,

대법원 2001.7.27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983)

<최신 법령해석>

일단지 평가 근거 등

감정평가할 때 일단지 평가의 근거 및 「표준지 조사‧평가 기준」제20조(일단지의 평가)의 적용여부

「감정평가에 관한 규칙」 제15조에1항은 ‘평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 대상 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지라면, 일괄하여 평가할 수 있습니다.

한편, 「표준지 조사‧평가 기준」 제20조는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의한 지가의 공시를 위하여 영 제5조의 규정에 의하여 선정된 표준지의 적정가격의 조사‧평가에 적용되므로 지자체의 공유재산 매각을 위한 감정평가시에는 적용되지 않습니다.

회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 부동산평가과(02-2110-6253, 담당 이충수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다. 끝.

(부동산평가과-3524, 2010.11.17)