용도지역 변경이 확실한 토지의 보상평가 (변경된 용도지역 적용 가능성)

현재는 생산녹지인데 곧 주거지역으로 변경이 된다고 합니다. - 담당 공무원이 부재중이어서 문서로 확인 못했으나 다수의 주민등이 주민설명회가 끝났고 금년 7월 이후에는 주거지역으로 변경된다고 하더라구요.(같은 부서의 공무원도 맞다고 하구요) 본건 보상은 도시계획도로 보상이어서 해당 일대를 주거지역으로 변경하는 것은 금번 사업과는 상관없다라고 여겨지고요.(도로보상범위는 극히 일부입니다) 제가 소유자라면 좀 기다렸다가 보상받는 것이 당연한 이치일 것같은데요. 이 경우 1) 비교표준지 선정시 현재 용도지역인 생산녹지를 선정하고 기타조건 등에서 보정한다. 2) 어차피 용도지역 변경이 확실하다면 관련 서류 등을 첨부, 평가서에 해당 내역을 기재하고 표준지도 주거지역으로 선정하고 주거지역으로 평가한다. 어떻게 하는 것이 맞을까요? =============================================================== <답변> 사견으로는 1) 비교표준지 선정시 현재 용도지역인 생산녹지를 선정하고 기타조건 등에서 보정한다가 타당한 것으로 보입니다. <법령> 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조(취득하는 토지의 보상) ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조(공법상 제한을 받는 토지의 평가) ①공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다. ②당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다. <이론> 보상평가에서 조건부 평가가 가능한 지 여부 조건부감정은 합법적이어야 하며 실현가능성이 있어야 합니다. 사업시행자의 책임하에 (*가능한 문서로 요청을 받을것)에 의거 조건부감정이 가능합니다. <판례> 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 [보상금증액][공2018상,525] 【판시사항】 [1] 공법상 제한이 그 자체로 제한목적이 달성되는 일반적 계획제한으로서 구체적 도시계획사업과 직접 관련되지 아니한 때와 공법상 제한이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나, 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역 등의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역 등의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때의 각 경우에 보상액 산정을 위한 토지의 평가 방법 [2] 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우, 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가해야 하는지 여부(적극) 및 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않았다고 보기 위한 요건 [3] 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가 방법 및 예외적으로 일괄평가가 허용되는 경우인 2개 이상의 토지 등이 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 의미 【판결요지】 [1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 그 시행규칙의 관련 규정에 의하면, 공법상 제한을 받는 토지에 대한 보상액을 산정할 때에 해당 공법상 제한이 구 도시계획법(2002. 2. 4. 법률 제6655호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 등에 따른 용도지역·지구·구역(이하 ‘용도지역 등’이라고 한다)의 지정 또는 변경과 같이 그 자체로 제한목적이 달성되는 일반적 계획제한으로서 구체적 도시계획사업과 직접 관련되지 아니한 경우에는 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 한다. 반면 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나, 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역 등의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역 등의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는, 그 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 그 제한을 받지 아니하는 상태를 상정하여 평가하여야 한다. [2] 어느 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역·지구·구역(이하 ‘용도지역 등’이라고 한다)을 지정 또는 변경하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않았다고 볼 수 있으려면, 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다. [3] 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다. (출처 : 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 [보상금증액] > 종합법률정보 판례) 대법원 2015. 8. 27. 선고 2012두7950 판결 [토지보상금증액][공2015하,1401] 【판시사항】 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우, 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가해야 하는지 여부(적극) 및 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않았다고 보기 위한 요건 【판결요지】 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2012. 1. 2. 국토해양부령 제427호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항, 제2항의 규정 내용, 상호 관계와 입법 취지, 용도지역·지구·구역(이하 ‘용도지역 등’이라 한다)의 지정 또는 변경행위의 법적 성질과 사법심사의 범위, 용도지역 등이 토지의 가격형성에 미치는 영향의 중대성 및 공익사업을 위하여 취득하는 토지에 대한 보상액 산정을 위하여 토지가격을 평가할 때 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역 등의 지정 또는 변경이라도 특정 공익사업의 시행을 위한 것이라면 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 어느 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않았다고 볼 수 있으려면, 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다. (출처 : 대법원 2015. 8. 27. 선고 2012두7950 판결 [토지보상금증액] > 종합법률정보 판례) 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두17281 판결 [양도소득세부과처분취소][공2012하,1956] 【판시사항】 [1] 비사업용 토지에 대해 양도소득세과세표준의 60% 세율을 적용하도록 규정한 구 소득세법 제104조 제1항 제2호의7 조항이 과잉금지 원칙에 위배되어 재산권을 침해하거나 실질적 조세법률주의에 위배되는지 여부(소극) [2] 소득세법 부칙(2005. 12. 31.) 제3조가 구 소득세법의 시행 전에 비사업용 토지를 취득하였다가 시행 후에 토지를 양도하여 얻은 차익에 대하여 양도소득세 중과제도를 규정한 구 소득세법을 적용하도록 규정하였다고 하여 신뢰보호 원칙이나 과잉금지 원칙에 위배되는지 여부(소극) [3] 구 소득세법 시행령 제168조의8 제5항 제1호가, 소유자가 도시지역으로 편입되기 전에 취득하였다가 도시지역으로 편입된 후 양도할 때까지 재촌하면서 자경하던 농지 중 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 농지의 범위를 “도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지”로 정한 것이 과잉금지 원칙이나 실질적 조세법률주의에 위배되는지 여부(소극) (출처 : 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두17281 판결 [양도소득세부과처분취소] > 종합법률정보 판례) 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두4340 판결 [수용보상금증액][공2011하,2100] 【판시사항】 [1] 도시지역 내에 있는 수용대상토지와 용도지역이 같은 비교표준지가 여러 개 있는 경우 및 도시지역 외에 있는 수용대상토지와 현실적 이용상황이 같은 비교표준지가 여러 개 있는 경우, 비교표준지 선정 방법 [2] 수용재결 당시 지목이 과수원, 답이고, 현실적으로 과수원, 농가주택 부지, 밭으로 이용되었으며, 토지이용계획확인서상 용도지역이 ‘농림지역’으로 표시된 택지개발사업 내 갑 소유의 수용대상토지에 대하여, 원심이 용도지역이 ‘관리지역’인 토지를 비교표준지로 선정한 감정결과를 채택한 사안에서, 농업진흥지역으로 지정된 것으로 볼 수 없다는 이유만으로 위 토지의 용도지역을 ‘관리지역’으로 인정한 다음 ‘관리지역’ 토지를 비교표준지로 선정한 감정결과를 채택한 원심판결에 비교표준지 선정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정해야 한다. 또한 수용대상토지가 도시지역 내에 있는 경우 용도지역이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 유사한 토지를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정해야 하고, 마찬가지로 수용대상토지가 도시지역 외에 있는 경우 현실적 이용상황이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 용도지역까지 동일한 비교표준지가 있다면 이를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정해야 한다. [2] 수용재결 당시 지목이 과수원, 답이고, 현실적으로 과수원, 농가주택 부지, 밭으로 이용되었으며, 토지이용계획확인서상 용도지역이 ‘농림지역’으로 표시된 택지개발사업 내 갑 소유의 수용대상토지에 대하여, 원심이 용도지역이 ‘관리지역’인 토지를 비교표준지로 선정한 제1심법원의 감정결과를 채택한 사안에서, 위 토지는 ‘관리지역’ 토지보다 수용재결 감정평가에서 비교표준지로 선정한 ‘농림지역’ 토지와 용도지역, 주위환경 등 자연적·사회적 조건이 더 유사하므로, 농업진흥지역으로 지정된 것으로 볼 수 없다는 이유만으로 그 이후 용도지역 지정·변경 가능성을 고려하지 아니한 채 위 토지의 용도지역을 ‘관리지역’으로 인정한 다음 ‘관리지역’ 토지를 비교표준지로 선정한 제1심법원의 감정결과를 채택한 원심판결에 비교표준지 선정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례. (출처 : 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두4340 판결 [수용보상금증액] > 종합법률정보 판례) <질의회신> 용도지역 변경을 전제로 한 조건부 감정평가의 가능성
부동산평가과-758( 2012-03-06 )
도시관리계획상 제1종 일반주거지역인 토지가 향후 제2종 일반주거지역으로 될 것을 예측하여 조건부 감정평가가 가능한 지 여부
「감정평가에 관한 규칙」 제5조는 “대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적·대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다”고 규정하고 있으며, 이 규정에서 특수한 조건이 수반되는 감정평가는 그 조건이 합법성·합리성·실현가능성 등이 있는 경우를 의미하는 것으로 제한적으로 해석하고 있습니다. 따라서 도시관리계획상 제1종 일반주거지역인 토지가 향후 제2종 일반주거지역으로 될 것을 예측하여 조건부 감정평가를 하는 경우 그 가능성 여부는 그 조건의 합법성·합리성·실현가능성 등을 검토한 후 결정할 수 있을 것으로 보입니다.