토지 위에 수목이 식재되어 있는 경우 평가방법

대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정

[낙찰허가][공1998.12.15.(72),2825]

【판시사항】

[1] 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 민사소송법 제648조 제2항 소정의 '최저 경매가격 기타 매각조건'의 의미

[2] 최초 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있는 경우, 부동산가격을 재평가하여야 하는지 여부(한정 소극)

[3] 과잉경매의 사전 방지를 위한 경매의 유보 여부와 경매법원의 재량

[4] 경매 대상 토지 위에 수목이 생립하고 있는 경우, 당해 토지의 평가 및 최저경매가격의 결정 방법

[5] 경매 대상 토지가 도시계획상 자연녹지지역 내 공원으로서 그 사용·수익에 공법상 제한이 있는 경우, 그 수목의 가액을 제외시킨 채 토지가격만을 평가하여 최저입찰가격을 결정한 것이 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰불허 사유가 되는지 여부(적극)

【결정요지】

[1] 재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리킨다.

 

[2] 최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다.

 

[3] 과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 경락단계에서 경락을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 경매실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저경매가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 경매를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 경매를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다.

 

[4] 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.

 

[5] 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 한다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제648조 제2항, 제663조 제2항[2] 민사소송법 제615조, 제663조 제2항[3] 민사소송법 제636조 제1항[4] 민법 제99조, 민사소송법 제615조, 제633조 제6호, 제635조 제2항, 제663조 제2항[5] 민사소송법 제615조, 제633조 제6호, 제635조 제2항, 제663조 제2항 

    

【참조판례】

[1] 대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정(공1975, 8481)

[2] 대법원 1971. 9. 2.자 71마533 결정(집19-3, 민1)
대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정(공1995상, 606)

[3] 대법원 1978. 4. 20.자 78마45 결정(공1978, 10867)

[4] 대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정(공1977, 9634) 

    

【전 문】

【재항고인】 김길웅

【원심결정】 인천지법 1998. 7. 3.자 98라271 결정

【주문】

원심결정 중 부천시 오정구 원종동 산 61 임야 15,119㎡에 관한 부분을 파기하고, 이에 대한 이 사건 낙찰허가결정을 취소하며, 낙찰을 허가하지 아니한다. 나머지 재항고를 기각한다.

【이유】

재항고이유를 본다.

1. 재평가의 점에 대하여

재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리키고(대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정 참조), 또한 최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산가격을 재평가하여야 하는 것은 아니라고 할 것인바(대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정 등 참조), 같은 취지에서 원심이 낙찰인의 대금 미지급으로 인하여 재경매를 명함에 있어서 경매목적물에 대한 재평가를 하지 아니하였다고 하여 그 최저입찰가격의 결정이 위법하다고 볼 수 없다고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 재평가에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 

     

2. 과잉경매금지의 점에 대하여

과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 경락단계에서 경락을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 경매실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저경매가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 경매를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 경매를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다고 할 것이다. 

     

원심은, 재경매시 주문 기재 임야(이하 '이 사건 임야'라 한다)를 제외한 나머지 부동산의 최저입찰가격으로서는 신청채권자의 채권을 충당하기에 부족한 이상 이 사건 임야에 관하여 함께 입찰명령을 한 것을 위법하다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 그 판시에 있어서 다소 미흡한 점이 있으나 결과에 있어서 정당하고, 거기에 소론과 같은 과잉경매금지의 원칙에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.

3. 미등기 수목에 대한 평가의 점에 대하여

경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고(대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정 참조), 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다고 할 것이다. 

     

원심결정의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 이 사건 임야에는 그 소유자가 부천시의 지원을 받아 식재한 잣나무 2,950주, 홍단풍 50주 등이 자라고 있는 한편 이 사건 임야는 도시계획상 자연녹지지역 내의 공원으로 결정되어 있는 사실을 인정한 다음, 원래 공원 내에 식재된 수목은 이식·벌채 등 소유자의 개발이 제한되어 있어 그 토지와 분리하여 평가할 수 없으므로 위 수목의 가액을 별도로 평가하지 아니하였다고 하여 최저입찰가격의 결정에 잘못이 있다고 할 수 없다고 판단하였는바, 이 사건 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 이 사건 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 할 것이고, 따라서 이와 다른 견해에 선 원심 판단에는 감정평가 및 최저낙찰가격의 결정에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다. 

     

4. 그러므로 원심결정 중 이 사건 임야에 관한 부분을 파기하기로 하되, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로, 이 부분에 대한 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰을 허가하지 아니하기로 하는 한편, 나머지 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   이임수(재판장) 박준서(주심) 이돈희 서성

(출처 : 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정 [낙찰허가] > 종합법률정보 판례)