陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

환매평가에서 지가변동률 산정

감정평가 실무에 있어서 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른

공익사업(택지개발사업)으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 [토지보상지침 “제55조제

1항 제2호”]규정에 의하여 비교표준지를 선정하여 환매당시 가격을 산출하고, 인근유사 토지의 지

가변동률 산출하는 과정에서 표본지 선정 및 지가변동률 산출을 비교표준지 공시지가 공시년도 및

용도지역을 연계하여 모순 및 혼돈이 야기되는 실정임 여기에 대하여 한국감정원의 명확한 유권해

석을 부탁하며

질의1) 표본지 공시지가

토지보상평가지침 제55조제2항2호에서 지가변동률 산정을 위하 표본지 선정에서 다른 공익사업(택지개발사업)에 편입(환매 토지가 농림지역에서 도시지역 미지정으로 용도변경된 경우)되어 환매토지와 변경과정이 같거나 유사한 환매당시 공시지가 표준지도 포함 여부.

[지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호)]에서 “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. 라고 정의하고,

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호] "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호, 제3조]"표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

[토지보상지침 제55조제2항3호] 취득당시와 환매당시의 표본지의 적정가격 결정은 당해 표본지의 표준지 공시지가를 기준으로 하되 다음 산식에 따른다. 이하 생략

위에서 보듯이 적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하나, 표준지 공시지가는 시세의 현실화율 정부정책에 따라 매년 1월1일 기준으로 공시하는 적정가격으로 시세와는 차이가 있는 가격이다.

따라서 [공익사업을위한 토지의 취득 및 손실에 관한 법률]의 환매권에서의 입법 취지는 당해 공익사업으로 인한 개발이익 배제조항으로 인근유사토지의 지가변동률은 [지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호) 제3조, 제12조, 제14조]에 규정에 따라 취득 및 환매당시 시세 반영한 표본지 적정가격이 합리적이라 생각함.

질의 2) 통상의 인근유사 토지 정상 지가변동률 [시행령] “제48조”

취득시점이나 환매당시 감정평가에서 기타요인으로 보정하여 감정가격 산출 시 당해 공익사업과 직접적으로 관련 없는 인근지역 내 에서 협의 취득 시부터 환매당시 까지 계속하여 공시한 표준공시지가(표본지)에서 정상적인 지가 변동률 산정 시 공시지가 대 공시지가인가, 공시지가에 기타요인 보정한 시가(적정 감정가격) 산출이 합리적인가?

<참고 법률>

1) 법 제91조제4항에서 "토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우"라 함은 환매권 행사당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말한다. <토지보상법 시행령 제48조>

2) “표본지”라 함은 지가변동률 조사․평가대상 필지 중에서 행정구역별․용도지역별․이용 상황별로 선정한 대표적인 필지를 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제1호>

3) “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제2호>

4) "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제5호>

5) "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호>

6) 제3조(표준지공시지가의 조사·평가 및 공시) ① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.<개정 2008.2.29>

7) 제12조(가격자료의 수집 및 정리) ①표본지 가격의 조사․평가 시에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우는 유사지역의 자료를 사용한다)의 최근 지가동향 및 제반 경제․사회동향을 종합 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례, 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료”라 한다)를 수집하여 이를 정리한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제12조>

②제1항의 규정에 의한 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

4. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것

8) 제14조(평가가격의 결정 및 표시) ①지가변동률 표본지 가격은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호의 적정가격으로 평가하며, 조사․평가의 기준은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제5조를 준용한다.

②표본지의 평가가격은 평방미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 세자리까지 표시할 수 있다.

<지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제14조>

비교표준지의 선정 비교표준지의 선정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로 지목 및 이용상황 등이 유사한 것으로 합니다. 다만, 당해 공익사업에 따른 공법상 제한이나 개발이익이 있는 경우에 이를 고려하여 평가하게 됩니다.

연도별 공시지가의 선택 환매당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중 환매당시에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 합니다. 다만, 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 비교표준지의 선정, 적용 공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가 기준은 그 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 하게 됩니다.

즉, 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른 공익 사업으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 다른 공익사업에 다시 편입 되지 않은 경우와는 달리 환매권의 발생 취지 등을 고려하여 볼때 그 다른 공익사 업과 동일한 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖 의 평가기준을 적용하는 것이 타당하여 신설된 것으로 판단됩니다.

지가변동률의 산정

지가변동률의 산정을 위한 표본지의 선정은 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 인근지역에 있는 공시지가 표준지로 함을 원칙으로 합니다. 다만, 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 환매토지와 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 공시지가 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역 에 있는 공시지가 표준지가 아닌 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사 한 토지를 표본지로 선정합니다.

다만, 지가변동률의 산정을 위한 표본지를 선정하는 경우에서 그 환매토지가 취 득 이후 환매당시까지 당해 공익사업과 직접 관계없이 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 경우에는 그 환매토지와 용도지역 또는 용도지구 등의 변경과정이 같거나 유사한 인근지역에 있는 공시지가 표준지등을 표본지로 선정하는 것을 원칙으로 합니다.

이를 정리하면 취득, 환매당시의 표본지의 선정은 (1) 당해 공익사업과 직접 관 계가

없는 것으로 인근지역에 있는 표준지 공시지가, (2) 환매토지가 당해 공익사 업과 직

접 관계없이 용도지역 등이 변경된 경우에는 환매토지와 용도지역 등의 변 경과정이

같거나 유사한 표준지 공시지가를 선정하게 됩니다.

2010년 3월 17일

「토지보상평가지침」전면개정 주요내용

1. 개발이익 배제원칙 강화

1) 공시지가 소급적용기준 마련 (21회 기출)

2) 보상선례 선정기준 강화

3) 지가변동률 적용기준 강화

2. 기타 평가기준

1) 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정

2) 미불용지의 평가기준 일부개정

3) 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가

4) 예정공도 평가기준 변경

5) 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지

6) 선하지 등의 평가기준

7) 환매토지의 평가기준 변경

※ 개정 주요내용

① 개발이익배제를 위한 공시지가 소급적용기준 마련 (제10조)

                <현 행>                                      <2010년 개 정>

ㅇ 개정사유

  - 공익사업계획/시행의 공고/고시로 토지가격이 변동된 경우 공고․고시일 전 공시지가를 소급적용토록 2007.10.17 개정된 토지보상법 제70조제5항에도 불구하고

  - “토지가격이 변동된 경우”에 대한 객관적 기준 미비로 인해  소급적용 여부가 담당평가사의 주관적 판단에 좌우되어 개발이익 배제가 미흡하다는 지적에 따라

- 토지보상평가지침에 공시지가 소급을 위한 기준으로서 토지  가격변동 인정기준을

신설하여 향후 개발이익 원천배제

② 개발이익배제를 위한 보상선례 선정기준 강화 (제17조)

               <현 행>                                   <2010년 개 정>

ㅇ 개정사유

  - 토지보상법은 공시지가 적용 시 사업인정고시일 등 이전시점을 적용하여 개발이익의 배제를 명문화하고 있으나,

  - 토지보상평가지침은 당해사업으로 인한 개발이익이 포함될 가능성이 농후한 최근 2년 이내의 보상선례를 선정토록 규율하여 기타요인 보정과정에서 보상선례에 의한 개발이익이 반영된 평가를 유도할 수 있다는 의견에 따라

  - 공시지가 선정기준과 동일한 시간적 선정기준을 선례선정에도 적용토록 관련지침을 개정하여 향후 개발이익 배제원칙 강화 및 보상선례에 의한 부실과다평가 방지로 보상원가 절감예상

 * 신설/강화된「공시지가 소급적용기준」 및 「최근 보상선례  선정금지 기준」으로 개발이익 배제원칙 강화

③ 개발이익배제를 위한 지가변동률 적용기준 강화(제11～12조)

 ㅇ 지가변동률내의 개발이익 배제기준 강화

개발이익배제를 위하여 당해 시군구가 아닌 인근 시군구 지가변동률을 적용하는 요건인 「지가변동률에 개발이익이 반영된 경우」를 판단하는 시간적 기준을 아래와 같이 변경

ㅇ 표준지와 대상토지의 지가변동률이 상이(相異) 시 적용기준 개정

표준지와 평가대상토지의 용도지역․이용상황 또는 소재지(시․군․구)가 상이한 경우 모두 평가대상토지를 기준으로 지가변동률을 산정토록 변경

ㅇ 지가변동률 추정방식 구체화

가격시점 당시 미발표된 월의 지가변동률은 추정은 일괄추정방식으로 정리

(구체적으로 규정되지 아니한 종전에는 실무적으로 다양하게 추정)

☞ 일괄추정방식 : 2개월 이상 추정시 월단위 구분폐지 및 추정된 지가변동률을 반올림 처리없이 적용한 후 전체기간 지가변동률을 소수6자리에서 반올림(예 : 1월 지가변동률(5%)을 기준으로 4월 20일까지 추정하는 경우 : 1.05×(1+.05×(28+31+20)/31)=1.18379))

④ 용도지역 경계에 있는 도로의 용도지역 결정 (제25조 제2항)

양측 용도지역 경계에 있는 도로로서 용도지역 확인이 곤란한 경우의 용도지역 확인기준 신설

⑤ 미불용지 평가기준 일부개정 (지침 제32조 제6항)

공익사업의 기존시설내 사유지에 대한 공익시설 관리청 등으로부터 보상평가의뢰 시 그 공익사업의 종류, 시행기간, 편입시점, 기타 절차 이행 여부의 확인이 곤란한 경우에도 미불용지로 보고 평가가능

⑥ 무허가건축물부지 현황평가시 차감대상 부담금 추가 (제33조 제3항)

⑦ 예정공도 평가기준 변경 (제36조 제3항)

⑧ 새마을도로 등의 미불용지 준용평가 폐지 (제37조제2～3항)

☞관련판례 

①새마을 농로 확장공사로 인하여 자신의 소유 토지 중 도로에 편입되는 부분을 도로로 점유함을 허용함에 있어 손실보상금이 지급되지 않았으나 이의를 제기하지 않았고 도로에 편입된 부분을 제외한 나머지 토지만을 처분한 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 토지소유자가 토지 중 도로로 제공한 부분에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례 (대판2005다31736)

②토지보상법상의 미불용지로 인정되려면 보상금이 지급될 필요가 있는 종전 공익사업 부지이어야 하므로 주민자조사업의 지원 등으로 행하여진 도로는 미불용지에 해당하지 않는다

(대판2008두22129 발췌․요약)

⑨ 선하지 등의 평가기준 (지침 제46조의2)

⑩ 환매토지의 평가기준 변경(지침 제55조 제1항 제2호)

참조하세요

제17회 제2차 시험문제-실무.pdf

17회실무해설.pdf

전과목 공통사항

1.목차는 세분화 하면 할수록 좋다.

2.서에서 굳이 문제에 있는 내용을 다시 쓰는거라면 이거는 시간낭비 분량낭비 팔힘낭비 펜낭비에 여차하면 감점요소이다.

3.결에서 또한 굳이 본문에 있는 내용을 다시 요약하는 정도의 수준을 쓰신다면 이또한 낭비이다.

법과목(노동법.행정쟁송)

사례문제 나올경우 문제에 있는 사례를 다 쓰지말고 이거이거 관련해선 x가 문제되고 이거이거 관련해선 y가 문제된다

이런식으로 최대한 심플하면서도 쟁점도출을 하였다는걸 한눈에 보여줄수 있어야함

또한 각 쟁점별로 사안의 해결을 쓰고 마지막에 또 사안의해결을 써도되고 아니면 그냥 끝에 사안의해결만 써도 무방함

판례는 중요부분을 최대한 외울수 있을만큼 통문장으로 외우는것이 좋음

또한 학설대립부분에서 학설이름은 몰라도 되나

문제의소재/견해의대립/판례의태도/견해의 검토 이구조는 꼭 유지해야 하고

견해의대립에서 학설은 간략히 내용만 쓰더라도 견해의 검토는 논거를 대서 논리정연해보여야함

(최소 2줄이상)

인사관리

인사관리에서 가장중요한것은 개념을 한줄이라도 정확히 암기하여 뜬구름 잡는 소리 하지 말기 바람

(ex>shrm-전략적으로 인적자원관리하는것/cb-hrm 역량개념을 사용하여 인적자원관리하는것)

이런말은 정말 안배운사람도 쓸수있는말이고 누가 이렇게 답안작성하냐 이렇게 생각하시겠지만

대부분의 사람들이 말을 돌리고 썰을 풀고해도 확실한 개념암기 안되있으면 결국 저말인거임.

사실 이과목은 뜬구름 잡기 시작하면 밑도끝도없지만 정확하게 개념암기만 되있으면 전혀 어렵지도 않고

답안작성하는것이 그닥 어려운 과목도 아님

그리고 기본적으로 기본서에 영어로 같이 병기되있는 단어는 꼭 영어로 같이 써주길 바라고

그래프나 그림을 그리면 가점요소가 되며 그릴경우 자를 이용하여 깔끔하게 그려야함

또한 서에서 급변하는 환경변화 내지 글로벌화 이런걸로 시작하는건 차라리 안쓰니만 못한것같음

못믿겠으면 gs모의고사 그동안 작성하신것 꺼내서 50점짜리 서 내용한번 비교해 보시기 바람.

매주 그말이 그말인 내용을 쓰시고 계실것임.

차라리 서에서는 문제에서 묻는것의 한단계 상위개념간략히 언급 내지 문제에서 묻는것의 의의.대두배경 내지 문제점

정도 언급하고 써내려가는것이 좋고 문제에서 묻는것은 정확히 목차잡고 다 쓸수있도록 해야함

또한 50점짜리에서 정말 썡뚱맞은 문제가 나올경우 답안작성은 2가지 패턴으로 가능한데

그냥 기능별 실행방안 목차잡고 확/개/보/평/방 5개로 나누어서 좋은것 쓰고 나오시던지

아니면 시점으로 나누어서 초기/중기/후기에서 각 기능별로 몇개씩 쓰는방안이 있음

약술의 경우 굳이 들어가며나 결이 필요한가 의문이 듬

50점짜리 결에서는 성공을 위한 제언/경영학적 시사점/제고방안/성공방안

등을 서술하시는게 좋은답안이라고 생각함

그리고 노동경제학은 예전에 답안작성특강했던것 따로첨부하도록 하게씸당

진작에 올렸어야 했는데 암튼 늦었지만 참고하셔서 꼭 좋은결과 있으시길 바랍니다

노동경제학.hwp

X광역시 Y구(區)의 구청장 丙은 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제1항에 따라 개별공시지가를

결정, 공시하였다. 甲은 자신의 토지에 대하여 결정 공시된 위 개별공시지가가 합리적인 이유없이 주변 토지의 시

세에 비하여 높게 평가되었음을 주장하면서 재조사청구를 하였다. 이에 丙구청장은 위 개별공시지가를 감액조정

하여 2010.7.18 甲에게 통지하고 같은 달 23일 공고하였다. 그러나 甲은 2010년도 개별공시지가 결정에 대하여

한 재조사청구에 따른 조정결정을 통지 받고서도 이에 대해 더 이상 다투지 아니하고, 재조사청구에 따른 조정결

정이 있기 전인 같은 해 6.19 Y구에 해당토지를 협의 매도한 후 2011.3.31 양도가액을 위 조정된 개별공시지가로

하여 산출한 양도소득세를 확정신고하고, 乙세무서장으로부터 과세처분을 받았다. 위 개별공시지가 결정에 대한

쟁송제기기간은 이미 도과하였다.

(1) 이 경우 甲은 乙의 과세처분에 대한 취소소송을 제기하면서 조정된 개별공시지가의 위법성을 주장할 수 있는지 검토하시오 (30점)

(2) 위 사례에서 2010년 개별공시지가 결정을 위해 Y구 소속 공무원 丁은 개별공시지가 산정을 위해 甲의 토지를 출입하였고, 적법절차를 준수하여 출입할 날의 3일전에 甲에게 일시와 장소를 통지하였다. 그러나 丁은 甲의 토지에 출입하여 측량 또는 조사를 하면서 甲에게 재산상 피해를 발생시켰다. 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 에는 이에 대한 손실보상을 규정하거나 준용규정을 두고 있지 않다. 이 경우 甲이 손실보상청구를 할 수 있는지 검토하시오 (20점)

<참조조문>

 제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시) ① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제 19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.  <개정 2008.2.29>

제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.  <개정 2007.4.27>

제14조(타인토지에의 출입 등) ① 공무원 또는 감정평가업자는 제5조제1항의 규정에 의한 표준지가격의 조사·평가 또는 제11조제3항의 규정에 의한 토지가격의 산정을 위하여 필요한 때에는 타인의 토지에 출입할 수 있다.

②공무원 또는 감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 택지 또는 담장이나 울타리로 둘러싸인 타인의 토지에 출입하고자 할 때에는 시장·군수 또는 구청장의 허가(감정평가업자에 한한다)를 받아 출입할 날의 3일 전에 그 점유자에게 일시와 장소를 통지하여야 한다. 다만, 점유자를 알 수 없거나 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

③일출 전·일몰 후에는 그 토지의 점유자의 승인없이 택지 또는 담장이나 울타리로 둘러싸인 타인의 토지에 출입할 수 없다.

④제2항의 규정에 의한 출입을 하고자 하는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

⑤제4항의 증표와 허가증에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. 

[서울고등법원 2010. 12. 9. 선고 2010누17917 손실보상금]

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘법’이라 한다) 제70조 제2항은 “토지에 대한 보

상액은 원칙적으로 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하

여 산정하되, 일시적인 이용상황 등은 이를 고려하지 아니한다“고 규정하고 있고, 제5항의 위임을 받은 그 시행

규칙 제24조는 ”관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아

니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 불법형질변경토지라 한다)에 대하여는 토지가 형질변경될

당시의 이용상황을 상정하여 평가한다“고 규정하고 있다. 이에 의하면 토지에 대한 보상액은 현실적인 이용상황

에 의하여 산정함이 원칙이므로,

수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 측에서 수용대상 토지가 불법형질변경된 토지임을 증명하여야 한다. 그리고

수용대상 토지가 불법형질변경토지에 해당한다고 인정하기 위해서는 단순히 수용대상 토지의 형질이 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하고, 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.

투자자 K씨와 SC제일은행은 PF(Project Financing)를 통해 대상 주상복합건물에 투자하고자 한다. 다음에 제시된 자료를 활용하 여 대상부동산의 종합수익률(Overall Yield Rate)을 산정하시오 (10점)

<자료 1> 대상부동산에 관한 사항

1. 토지 : A시 B구 C동 100번지 대 200㎡

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건

1층 : 115.3㎡(근린생활시설)

2층 : 115.3㎡(근린생활시설)

3층 : 108㎡(주택)

4층 : 90.6㎡(주택)

지층 : 128.1㎡(근린생활시설)

3. 도시계획사항 : 일반주거지역

4. 도로교통 및 형상,지세:남측으로폭 8m의도로와 접하며 장방형 평지임.

5. 가격시점 : 2011년 9월 4일

<자료 2> 공시지가자료 (공시기준일 2011. 1. 1)

               ※ 표준지는 2011. 1. 1 당시에는 소로한면이었으나 현재는 중로한면임.

<자료 3> 대상건물에 관한 자료

1. 신축년도 : 2000. 4. 5

2. 본건 건물의 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방시설이 되어 있으며, 각층별 위생시설을 구비하고 있음.

<자료 4> 거래사례자료

1. 거래사례(1)

(1) 소재지 : B구 C동 333

(2) 토지 : 주거나지, 400㎡

(3) 용도지역 : 자연녹지지역

(4) 거래조건

기존 저당대부를 인수하는 조건으로 현금 50,000,000원을 지급하였다. 저당대부액은 2003년 1월 1일 저당설정 당시 60,000,000원이었고 저당기간은 20년, 저당이자율은 10%, 매년말 원리금균등상환조건이다. 이 사례는 조사결과 급매로 밝혀졌다.

(5) 거래시점 : 2011년 1월 1일

2. 거래사례(2)

(1) 소재지 : B구 C동 350

(2) 토지 : 대, 250㎡

(3) 건물 : 위 지상 조적조 슬래브지붕 주상용 단층 연면적 42평

(4) 용도지역 : 일반주거지역

(5) 거래금액 및 조건

100,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 건물은 2006년 8월초 사용승인을 받았다. 가격시점 가격구성비는 토지 : 건물 = 6 : 4 임.

(6) 거래시점 : 2011년 9월 1일

3. 거래사례(3)

(1) 소재지 : B구 C동 150

(2) 토지 : 대, 200㎡

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트 슬라브지붕 주상복합 4층(지하1층), 각층

면적 110㎡, 지하〜4층 각층면적

(4) 용도지역 : 일반주거지역

(5) 거래금액 및 조건 :

400,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 토지 건물 일체로 거래된 사례로 건물요인비교 : 대상/사례 = 1.05 , 일체품등비교 : 대상 / 사례 = 1.05임.

(6) 거래시점 : 2011년 9월 4일

<자료 5> 수익사례자료

1. 임대사례

(1) 소재지 : B구 C동 125

(2) 토지 : 대, 250㎡, 일반주거지역, 중로한면, 장방형, 평지

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 4층건 연면적 500㎡

(4) 임대시점 : 2011년 1월 1일 〜 2011년 12월 31일

    1) 임대수입명세

        ① 지불임료 : 월 20,000,000원 (매월 초 지급)

        ② 예금적성격의 일시금 : 지불임료의 8월분

        ③ 선불적성격의 일시금 : 지불임료의 2월분

        ④ 주차장수입 : 월 1,000,000원

    2) 지출명세

        ① 공실손실상당액 : 지불임료의 5%

        ② 유지관리비 : 10,000,000원

        ③ 재산세 : 9,000,000원 (당해부동산 귀속분)

        ④ 종합부동산세 : 4,000,000원 (당해부동산 귀속분 50%포함)

        ⑤ 소득세 : 5,000,000원

        ⑥ 기타조세공과 : 5,000,000원

        ⑦ 공익비 및 부가사용료 : 월 400,000원 (실비상당액 400,000원)

        ⑧ 손해보험료 : 3,000,000원

        ⑨ 기타 제경비 : 50,000,000원으로 이중 20%는 임차인부담

        ⑩ 임대개시 후 옥상의 휴게실 설치비용으로 50,000,000원을 지출

(5) 기타사항

사례는 C동 중심에 위치하는 사례로, 주거용 원룸에 대한 수익사례로

개별요인 비교할 때, 토지 건물은 일체로 대상보다 5% 열세하다.

<자료 6> 건축비 표준단가(가격시점 현재)

1. 주택 기타 표준단가

               ※ 보정내역 : 난방시설 46,000원/㎡, 위생시설 37,000원/㎡

               ※ 경제적 내용년수는 50임. 감가수정은 정액법, 잔가율은 0임.

2. 근린생활시설 표준단가

근린생활시설의 건축단가는 원자재 가격의 급격한 상승세로 인해 그 추세에 따라서, 따로 산정할 필요가 있다고 판단된다.

(단위: 원/㎡)

<자료 7> 지가변동률 (%)

10년 8월 31일 정부의 부동산 억제책이 08년 들어와 효과를 보이면서, 2011년 1월 1일 이후부터는 일반주거의 경우 매월 0.5%씩, 일반상업의 경우 매월 0.7%씩 상승하고 있다.

<자료 8> 요인비교자료

1. 지역요인

지역요인은 C동을 100으로 보았을 때, D동은 90이었다.

2. 개별요인 (가격시점 현재)

※ 가격시점의 대상 토지를 100으로 보았을 때, 표준지는 공시기준일을 기준 으로 표준지의 가로조건 중 가로의 폭은 100이고, 계통 및 연속성은 105 이다. 거래사례는 거래시점을 기준으로 한다.

<자료 9> 기타

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 자기자본 : 타인자본이 4 :6인 것으로 조사되었으며, 전형적인 보유기간은 10년임.

2. 융자조건 : 시중은행의 전형적인 대출기간은 20년, 원리금 균등 상환조건이며 개인의 신용도에 따른 차이가 없고,MC(r,20)=0.12558임.r=11%/년

3. 상환기금률 : 10년을 기준으로 하여 0.07로 본다.

4. 토지환원이율 : 0.08, 건물 상각전 환원이율 : 0.13

5. 부동산 가격동향 : 토지는 10년간 18%상승, 건물은 6% 하락예상

6. 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율과 금융적 투자결합법. 엘우드법에 의한 종합환원이율은 동일한

    것으로 가정함.

7. 법인세율 : 30%

8. 기타 필요한 사항은 2012.1.1 시행 예정인 Valuation Standard를 기준으로 할 것

2,3 년차 분들은 참고하세요

4년차 이상 다년차는 별 도움 안될 것임. 

다년차를 위한 실전용 답안작성 체크리스트는 별도로 있지만....

시인 비스와바 쉼보르스카는 ‘두 번은 없다’에서 이렇게 읊었다.

두 번은 없다. 지금도 그렇고

앞으로도 그럴 것이다. 그러므로 우리는

아무런 연습 없이 태어나서

아무런 훈련 없이 죽는다.

우리가, 세상이란 이름의 학교에서

가장 바보 같은 학생일지라도

여름에도 겨울에도

낙제란 없는 법.

반복되는 하루는 단 한 번도 없다.

두 번의 똑 같은 밤도 없고,

두 번의 한결같은 입맞춤도 없고,

두 번의 동일한 눈빛도 없다.

“단어 하나하나가 모두 의미를 갖는 시어(詩語)의 세계에서는 그 어느 것 하나도 평범하거나 일상적이지 않습니

다. 그 어떤 바위도, 그리고 그 위를 유유히 흘러가는 그 어떤 구름도. 그 어떤 날도, 그리고 그 뒤에 찾아오는 그

어떤 밤도. 아니, 그 누구의 것도 아닌 이 세상의 모든 존재도.”

 (1996년 쉼보르스카의 노벨문학상 수상소감 중)

‘시처럼 산다’는 것은 두 번 살지 않는 것이다.

그것이 사람이든, 사랑이든, 시험(exam)이든