陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

실제 감정평가서(현업)에 적용하는 내용들 입니다.

개인적인 의견이 있으나, 보편적이고 누구나가 봐도 이해할 수 있는

결론을 내릴려고 노력하면서 가격 도출하네요.

우리 감정평가사에 의한 감정평가서는 일반인에게는 "공문서" 에 해당됨을 꼭 생각하시고 감정평가하셔야 해요.

모텔가격 부동산 담보평가시 추계

1. 원가방식 (부동산)

 (1) 토지:공시지가기준

 (2) 건물:원가법 

   - 리모델링, 추가투자유무 등에 따라 관찰감가법 병용 가능.

   - 비품은 동산(비부동산가치구성요소)이므로 건물 평가액에 절대 포함되지 않음. 건물은 민법상 부동산임.

2. 비교방식

   - 토지건물 일괄비교방식을 주로 사용함.

   - 개별요인 조정에 있어서 현업시 적용상 다소 한계가 오는 부분임.

   - 실제 시장에서는 지역 및 개별적인 요인에 따라 객실숫자를 바탕으로 거래를 함.

     그동안 평가하고 조사했던 자료에 의하면

     서울 중심상권 후면 모텔 방당 1억 5천 ~ 2억 5천

     경기도 모텔 방당 6천 ~ 9천

     위 방식대로는 정치한 평가기법이 있지 않아서 상당히 애로사항이 있음.    

3. 수익방식

 일부 금융기관에서는 모텔가격 추정시 반드시 수익가격 산출토록 협약되어 있음.   

 두가지 방식이 있음.

 (1) 임대료기준

 - 만약에 소유자가 임차자한테 임대를 내주고 그 물건을 은행에 의뢰할 경우 정상적인 임대료로 보정후 적용함.

- 총수익 : 임대료 및 임차인이 임대인에게 내는 관리비가 총수익이 됩니다.

  - 총비용 : 부동산 임대에 따른 영업경비 비율은 총수익의 10%~20% 사이로 지역, 개별적 특성에 따라 다름.

 - 환원이율은 임대를 기준한 환원이율을 적용하며, 지역 및 개별적 차이가 있지만 5% ~ 7.5% 사이 보정함.

 (2) 매출액기준

- 소유자가 운영중일 경우 그 물건을 은행에 의뢰할 경우

(추가투자비용을 대출받는다던지, 대환대출의 경우)

- 총수익은 매출액 기준으로 객실요금(숙박,대실), 객실수(일반식, 특실), 연간 회전율을 곱해서 산출하면 됨. 

- 총비용

(매출을 올리는 데 있어 들어가는 판매관리비 산정, 이 경우 동산비품에 대한 대체충당금도 포함됨.)

참고 : 통계청 자료에 의하면 전국 여관업 경비비율 63% 내외 (2009년도 기준)

- 환원이율은 매출을 기준한 환원이율을 적용하며, 시장에서 통용되는 모텔업자 수익률을 기준함. 약 9~12% 정도에서 보정함. 

4. 시산가격 조정

   관건은 원가 > 수익인 경우 모텔을 부시던지, 리모델링이 필요함.

   원가 < 수익인 경우 모텔로서 용도가 최유효이용임.

5. 결론

   집기시설 및 비품비를 건물 재조달원가시 포함 안하는 이유

   : 집기시설(티비, 가구, 냉장고, 에어컨, 침대), 비품(쓰레기봉투, 치약, 칫솔 등)은 동산으로 건물 원가법 산정시에 포함안하며 원가법의 개념 즉 건물의 재조달원가는 부동산에 한한 것이어야 하기 때문임.

     기본적인 표준건축비 + 부대설비(위생급배수설비, 수변전설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등) 만 인정됨.

6. 사족

  실제 시장에서 모텔 업자들 거래할 경우 거래관행은 최초 투입원가와 감가상각된 원가를 따져보고, 수익성 분석해본 다음에, 인근 유사모텔의 방당 가격 추정해보고 실제 거래가액 추산하여 거래함.

   모텔 평가가 어려운 이유 

   1) 만약에 모텔이 잘 될 경우

  업자들끼리 거래시 거래가액에는 유형(부동산) + 무형(비부동산가치구성요소, 영업권) 측면을 함께 고려해서 거래함.

   담보 평가시는 담보물의 안정성 환가성을 위해 유형적인 측면만 고려하게 되고, 따라서 원가와 수익이 괴리가 발생함.

  이 경우 매출액 기준한 수익으로 산정할 경우 상당부분 무형요소가 고려되기 때문임.

   - 금융기관에 이 차이를 분명히 설명하고 설득해야 하는 부분임.

- 실무적으로 매매인에게 영업권 및 비품에 대한 매매비용을 실거래가 신고에 넣기로 했는지 뒤로 몰래 얼마나 주는지 밝혀내는 것이 일임.

    2) 만약에 모텔이 잘 안 될 경우

 원가보다도 싸게 거래될 가능성이 높음. 일부 원가 손해를 보고 털고 일어나는 업자들이 있음.

이 경우 수익가격이 워낙 안나오기 때문에, 원가로 감정하게 되면 향후 부실이 날 가능성이 있어 상당히 위험함.

이럴 경우 감정은 리모델링을 하는 것이 최유효이용일 경우 최대한 투입원가에 근접하게 가격을 내고.부시는 것이 최유효이용일 경우 모텔이 아닌 상업용 용도로의 일반적인 토지값에다가 일부 남아있는 건물값을 쳐줘서  최대한 부실이 나지 않는 선까지 가격도출함. 이것도 어려운 측면임.

이러한 경우 대부분 금융기관과 협의하여 담보취득을 안하는 방향으로 설득하기도함.

(금융기관 평가사 둘다 위험할 가능성이 크므로..)

강제퇴거금지에 관한 법률안

(정동영의원 대표발의)

현행 각종 정비사업을 비롯한 개발사업은 거주민의 이주와 퇴거를 수반하는 사업으로서, 오랫동안 강제퇴거로 인한 인권침해가 지적되었으며 이로 인한 분쟁이 지속되었음.

유엔 사회권위원회에서도 “강제퇴거가 인권에 대한 중대한 위반”(일반논평 7, 1997)임을 밝히며, “개발로 인한 퇴거와 이주에 관한 기본 원칙과 지침들”(2007)을 발표했으며, 국가인권위원회도 “강제철거 시 거주민 인권보호를 위해 준수되어야할 기본원칙”(2009)을 마련하여, 행정부에 권고한 바 있음.

이에 각종 개발사업의 종류마다 각각 다른 개별 법률의 적용을 받고 있어, 이에 앞서는 법률로 개발사업에서의 시행 원칙을 제시하고, 거주민들에게 보장되어야 할 재정착의 권리를 제시하여, 강제퇴거를 금지함.

가. 강제퇴거 금지가 주거권 보장을 위한 것임을 목적에서 명시함(안 제1조).

나. “강제퇴거”를 “건축물 또는 토지 점유자의 의사에 반하여 또는 비자발적으로 점유자를 퇴거하게 하여 점유자가 적절한 법적 보호 또는 그 밖의 보호를 받지 못하고 특정 거주지나 지역에서 거주할 수 없게 되거나 일할 수 없게 되는 것”으로 정의하고(제2조제1호) 강제퇴거 금지를 선언함(안 제6조).

다. 강제퇴거 금지에 관한 일반 원칙(제2장)과 개발사업에서의 강제퇴거에 관한 특칙(제3장)의 장으로 구성함.

라. 고질적으로 반복되는 불법적인 철거, 퇴거 현장에서의 폭력행위 금지 및 위반 시 형사처벌 조항 신설함(안 제10조 및 제11조, 제19조 및 제20조).

마. 국가인권위원회에서 권고했던 퇴거 금지 시기(일출 전과 일몰 후, 공휴일, 겨울철, 악천후)의 명시함(안 제10조제3항).

바. 강제퇴거가 발생할 수 있는 사업 유형을 “개발사업”이라는 개념으로 정의하고(안 제2조제5호), 개발사업 시행원칙을 명시하여(안 제13조) 여타의 개발사업 관련 법률도 이 법과 같은 기준으로 정비할 것을 명시함(안 제3조).

사. 개발사업 시행 시 원주민 강제퇴거 문제 해결을 위하여 “재정착 권리” 개념 도입, 재정착을 “거주민이 개발사업의 시행 중 및 개발사업의 완료 후에 개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 거주하거나 일하는 것”으로 정의하고(안 제2조제8호), 재정착 대책의 구체적 내용 명시함(안 제15조).

아. 강제퇴거 예방에 있어서의 국가, 지방자치단체의 책임과 의무 강조함.

법률 제 호

강제퇴거 금지에 관한 법률안

제1장 총칙

제1조(목적) 이 법은 강제퇴거 금지에 관한 사항을 정함으로써 모든 사람이 강제퇴거로부터 보호받도록 하여 「헌법」 및 대한민국이 가입․비준한 국제인권조약 및 국제관습법에서 인정하는 적절한 주거에 대한 권리를 누리게 함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “강제퇴거”란 건축물 또는 토지 점유자의 의사에 반하여 또는 비자발적으로 점유자를 퇴거하게 하여 점유자가 적절한 법적 보호 또는 그 밖의 보호를 받지 못하고 특정 거주지나 지역에서 거주할 수 없게 되거나 일할 수 없게 되는 것을 말한다.

2. “철거”란 건축물, 가건물, 시설 등을 제거하는 것을 말한다.

3. “철거예비행위”란 철거를 개시하기 전 창호, 벽, 문 등 건축물, 가건물, 시설 등의 일부를 손괴하는 행위를 말한다.

4. “건축물”은 건축법 제2조 제1항 제2호에서 정한 것을 말한다.

5. “개발사업”이란 「개발이익 환수에 관한 법률」 제2조제2호에도 불구하고 다음 각 목 중 하나에 해당하는 사업을 말한다.

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조의 규정에 따른 공익사업

나.「주택법」에 의한 주택건설사업과 대지조성사업 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획을 수립하여야 하는 사업

다. 건축물이나 토지를 종전과 다른 방식으로 사용하기 위하여 개발하는 사업 중 퇴거를 수반하는 사업으로서 사업으로 인한 퇴거되는 사람의 수가 대통령령으로 정하는 수 이상의 다수인인 사업

6. “개발사업구역”이란 개발사업이 시행되는 구역을 말한다.

7. “거주민”이란 개발사업구역에서 거주하는 사람 또는 생업을 위하여 개발사업구역 내 토지나 건물을 점유하는 사람을 말한다. 이 경우 주택의 소유 여부, 주민등록의 여부, 국적이 무엇인지 여부는 묻지 않는다.

8. “재정착”이란 거주민이 개발사업의 시행 중 및 개발사업의 완료 후에 개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 거주하거나 일하는 것을 말한다.

제3조(다른 법률과의 관계) ① 퇴거․철거에 대한 강제집행, 행정대집행 및 강제퇴거 금지, 개발사업에 관하여는 이 법을 다른 법률보다 우선하여 적용한다.

② 퇴거․철거에 대한 강제집행, 행정대집행 및 강제퇴거 금지, 개발사업에 관한 다른 법률을 제정하거나 개정하는 경우에는 이 법에 부합하도록 하여야 한다.

제4조(국가와 지방자치단체의 책임) ① 국가와 지방자치단체는 강제퇴거를 예방하고 거주민의 재정착 권리를 보장하여야 한다.

② 국가와 지방자치단체는 강제퇴거로부터의 보호에 역행하는 조치나 현재보다 보호수준이 후퇴하는 정책을 취하여서는 아니 된다.

③ 국가와 지방자치단체는 강제퇴거되었거나 강제퇴거의 위협을 받고 있다고 주장하는 사람에게 적절하고 효과적인 구제책을 보장하여야 한다.

④ 국가와 지방자치단체는 강제퇴거를 예방하고 거주민의 재정착 권리를 보장하기 위하여 필요한 재원을 마련하여야 한다.

제2장 강제퇴거의 금지 등

제5조(강제퇴거의 금지) 누구든지 이 법에서 정하는 요건과 절차에 의하지 아니하고는 강제퇴거되어서는 아니 된다.

제6조(퇴거의 고지 등) ① 퇴거의 고지는 건축물 인도청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여만 할 수 있다.

② 제1항 본문에 따라 퇴거를 고지할 때에는 퇴거 일시로부터 90일 이전에 미리 퇴거하는 사람에게 서면으로 하여야 하고, 이러한 퇴거 고지 사실을 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

③ 누구든지 제2항에 따르지 아니하고 모욕, 폭행, 협박, 손괴, 성적 괴롭힘, 위력을 행세하거나 불안감을 조성하는 등의 방법으로 퇴거를 고지하거나 종용하여서는 아니 된다. 제3자로 하여금 같은 방법으로 퇴거를 고지하거나 종용하게 하여서도 아니된다.

④ 제2항에 따라 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하는 구체적인 절차와 방법은 대통령령으로 정한다.

제7조(주거 및 생활안정대책) 제6조제2항에 따라 퇴거 고지 사실을 신고받은 관할 시장, 군수, 구청장은 퇴거가 예상되는 사람에게 다음 각 호의 주거 및 생활 안정대책을 수립, 시행하여야 한다.

1. 강제퇴거 금지에 관한 정보 제공

2. 공공임대주택 및 전세자금 대출 등 주거복지제도에 관한 정보 제공 및 상담

3. 국민기초생활보장제도, 신용회복 및 파산면책제도, 고용촉진제도 등 생활 안정을 위한 제도에 관한 정보 제공 및 상담

4. 임대료 연체로 인한 퇴거의 경우, 제2호 및 제3호의 상담을 통한 임대료 연체 원인을 파악 및 해소계획 수립

5. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

제8조(공무원 등 준수사항) ① 국가 및 지방자치단체는 퇴거가 실행되는 경우 퇴거가 적법하게 이루어지는지 감독하기 위하여 담당 공무원(이하 ‘파견 공무원’이라 한다)을 현장에 파견하여야 한다.

② 파견 공무원은 퇴거 준비 시부터 퇴거 완료 시까지 퇴거 상황을 보고 들을 수 있는 현장에 있어야 한다.

③ 파견 공무원은 퇴거를 실행하는 자의 신원을 파악하고, 제10조(퇴거시 금지사항)에서 금지하는 행위가 발생하지 아니하도록 감독하여야 하며, 위법한 퇴거 행위가 있을 때에는 퇴거의 중단 명령, 응급 의료 조치, 경찰 신고 등 필요한 조치를 신속히 취하여야 한다.

④ 퇴거에 관여하는 공무원과 퇴거를 실행하는 자는 퇴거되는 사람에게 자신의 신분을 밝히고 퇴거를 할 수 있는 권한을 나타내는 문서를 제시하여야 한다.

제9조(참관인) ① 국가 및 지방자치단체, 그 밖의 퇴거 주체는 퇴거되는 사람이 아닌 자로서 퇴거 현장 참관을 원하는 자가 있는 경우 퇴거 현장의 참관을 보장하여야 한다.

② 퇴거 참관인은 퇴거 현장에 머무르면서 퇴거가 적법하게 이루어지는지 감시할 수 있고, 퇴거 현장의 상황을 수기, 사진 촬영, 영상 녹화 등의 방법으로 기록할 수 있다.

③ 퇴거 참관인은 적법한 절차에 따라 이루어지는 퇴거를 방해하여서는 아니 된다.

제10조(퇴거시 금지사항) ① 누구든지 퇴거 과정에서 타인의 생명의 안전과 존엄성을 침해하는 행위를 하여서는 아니 된다.

② 퇴거를 실행하는 사람은 퇴거 현장에서 폭언, 폭행, 협박, 손괴 등 폭력행위를 하여서는 아니 된다.

③ 퇴거는 일출 전과 일몰 후, 공휴일, 겨울철, 악천후에 행하여서는 아니 된다. 다만, 퇴거되는 사람의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제8조제1항에 따른 파견 공무원이 참관하지 않은 상태에서 퇴거를 실행하여서는 아니 된다.

⑤ 제3항에 따라 퇴거가 금지되는 시기의 구체적인 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.

제11조(철거시 금지사항) ① 누구든지 퇴거가 완료되지 아니하여 사람이 거주하거나 일하는 건축물 또는 시설물을 철거하거나 철거예비행위를 하여서는 아니 된다.

② 개발사업 시행으로 인한 퇴거의 경우 개발사업 시행주체는 개발사업구역 전체에서 모든 거주민이 퇴거하기 전에는 개발사업구역 내의 개별 건물을 철거하거나 철거예비행위를 하여서는 아니 된다.

③ 제10조 제1항 내지 제3항은 철거의 경우에 준용한다.

제12조(퇴거 후의 대책) 국가 및 지방자치단체는 강제퇴거된 사람을 보호하기 위하여 다음 각 호의 대책을 수립하고 시행하여야 한다.

1. 대안적 숙박시설의 즉각적인 제공

2. 음식과 물의 공급

3. 위생시설, 의복, 의료서비스의 제공

4. 생계수단, 교육시설

5. 주거 및 생활 안정을 위한 장기적 대책

6. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

제3장 개발사업에 관한 특칙

제13조(개발사업 시행의 원칙) ① 국가 및 지방자치단체는 제2조 제5호 가목 및 나목의 개발사업(이하 이 조와 제14조에서의 ‘개발사업’은 제2조 제5호 가목 및 나목의 개발사업을 말한다)을 시행하여야만 주거환경 개선 등 관계 법률이 정한 공익의 목적을 달성할 수 있을 경우에 개발사업을 시행하거나 승인․인가하여야 한다.

② 국가 및 지방자치단체는 개발사업구역의 지정, 개발사업 시행을 위한 계획의 수립 또는 승인․인가 등 개발사업의 주요 추진 단계마다 개발사업구역 안의 모든 거주민에게 대통령령으로 정하는 내용을 서면으로 통보하고, 이를 30일 이상 공람하는 등 정확한 정보를 제공하여 거주민들로부터 실질적인 의견을 수렴하여야 한다. 필요한 경우에는 주민설명회, 공청회 등 집단적으로 주민 의견을 수렴할 수 있는 절차를 거쳐야 한다.

③ 국가 및 지방자치단체를 포함한 개발사업 시행주체는 개발사업 시행에 관한 계획을 수립하거나 승인․인가를 신청하기 전에 거주민 재정착 대책을 포함하여 개발사업 시행에 관한 계획에 대하여 개발사업구역 안의 모든 거주민과 협의하고, 거주민의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다. 동의를 얻지 못한 거주민에 대하여는 그 사유와 후속대책을 개발사업 시행에 관한 계획에 포함하여야 한다.

④ 국가 및 지방자치단체는 거주민의 주거권 및 재정착 권리를 거주민에게 설명하고 거주민의 신청에 의하여 또는 직권으로 상담을 제공하여야 한다.

⑤ 제2항의 동의를 얻어야 하는 거주민의 구체적인 요건은 대통령령으로 정한다.

제14조(인권영향평가) ① 지방자치단체는 관할 구역 내 거주민의 퇴거를 요하는 개발사업이 시행되는 경우, 개발사업구역을 지정하기 전에 개발사업의 시행이 거주민의 인권에 미칠 영향을 평가하여야 한다.

② 전항의 평가(이하 ‘인권영향평가’라 한다)에는 강제퇴거를 최소화하기 위한 전략을 반영하고 거주민의 재정착을 보장하기 위한 대책을 포함하여야 한다.

③ 지방자치단체는 정비계획에 다음 각 호의 사항이 포함된 인권영향평가서를 첨부하여야 한다. 단, 대통령으로 정하는 규모 미만의 개발사업의 경우 인권영향평가를 생략할 수 있다.

1. 주거환경 개선 등 공익사업의 목적 달성을 위한 개발사업 외 다른 방법에 대한 검토

2. 개발사업 전후 거주민들의 주거권 지표

3. 개발사업 전후 생계대책과 사회안전망

4. 개발사업이 여성, 어린이, 노인, 이주민 등 사회적 소수자에 미치는 영향 및 사업 이후 차별 시정(사회혼합) 효과

5. 개발사업 과정에서 거주민들의 정보접근권

6. 개발사업 전후 교육권

7. 개발사업과 재정착, 퇴거 등의 사항에 대한 거주민들의 의견 제시, 참여 및 협의의 권리

8. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

④ 인권영향평가서의 작성 기준 및 방법은 국가인권위원회가 정한다.

제15조 (재정착 대책의 수립) ① 개발사업의 시행주체는 거주민의 재정착 권리를 보장하기 위하여 다음 각 호의 사항을 고려하여 재정착 대책을 수립하여야 한다.

1. 주거를 영위하는 거주민들이 개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 거주할 수 있는 주택의 보장 또는 안정적인 점유가 보장되는 임대주택의 공급(동등한 수준의 비교는 주거의 설비, 성능, 면적, 주거비, 주변 환경, 학군, 생활권 등을 종합적으로 고려하여야 한다)

2. 생업을 영위하는 거주민들이 개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 생계활동을 지속할 수 있는 대체상가 등의 공급(상가세입자의 경우 동등한 수준의 비교는 상가의 면적, 차임, 상권, 수입 등을 종합적으로 고려하여야 한다)

② 개발사업 시행주체는 개발사업을 시행하는 동안 거주민이 임시로 이주하여야 할 경우 임시이주대책을 제공하여야 한다.

③ 개발사업 시행주체는 개발사업 시행으로 인하여 퇴거하고 재정착하기까지 거주민에게 발생하는 사회경제적 손실을 보상하여야 한다. 손실보상의 내용은 거주민에게 목록으로 제시되어야 하며 이에 대한 협의를 보장하여야 한다.

④ 재정착 대책에 대한 협의는 퇴거 전에 완료하여야 한다.

제16조(국가 및 지방자치단체의 지원) ① 국가 또는 지방자치단체는 개발사업 시행주체가 제15조의 재정착 대책을 수립할 때 일정한 한도의 재정 지원을 할 수 있다.

② 국가 또는 지방자치단체는 개발사업 시행으로 인하여 이주하여야 하는 거주민에게 제15조 제2항의 임시이주대책을 제공할 수 있다.

제17조(입증책임) ① 개발사업의 시행주체가 퇴거할 사람을 상대로 하여 법원에서 건물인도청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원을 부여받고자 할 경우에는 다음 각 호에 관한 사항을 이행하였음을 입증하여야 한다.

1. 제13조에서 정하는 개발사업 시행 원칙의 준수(제2조 제5호 가목 및 나목의 개발사업에 한한다)

2. 제15조에서 정하는 거주민에 대한 재정착 대책 및 지원

3. 기타 대통령령으로 정하는 사항

② 개발사업의 시행주체가 제1항 각 호의 사항을 이행하였음을 입증하지 못하는 경우 개발사업구역 내 토지 및 건물에 거주하는 거주민의 점유는 적법한 것으로 본다.

제18조(준용) 개발사업구역이 지정된 토지 및 건축물의 소유자가 개발사업구역 지정 공람공고일 이후에 세입자를 상대로 임대차기간 만료, 임대차계약 해지, 임대차계약 갱신 거절 등의 이유로 퇴거를 요구하는 경우에도 제6조 및 제17조를 준용한다.

제19조(인․허가의 취소 등) 국가 및 지방자치단체는 개발사업 시행주체가 이 법 제6조, 제10조, 제11조, 제13조, 제15조를 위반하여 거주민을 강제퇴거한 경우 다음 각 호의 조치를 취할 수 있다.

1. 개발사업 시행절차상 행하였던 인․허가의 취소 또는 철회

2. 개발사업 시행주체의 자격 상실 또는 정지를 위한 처분

3. 강제퇴거에 책임 있는 시공사, 정비사업 전문관리업자 등 개발사업 관여자의 자격 상실 또는 정지을 위한 처분

제4장 벌칙 등

제20조(벌칙) ① 퇴거 및 철거를 실행하는 자가 제10조 제2항(제11조 제3항에 의하여 제10조 제2항이 준용되는 경우를 포함한다)을 위반하여 퇴거 및 철거 현장에서 「형법」제257조 제1항(상해), 제260조 제1항(폭행), 제283조 제1항(협박), 제366조(재물손괴 등), 제276조 제1항(체포, 감금)의 죄를 범한 자는 각 형법 본조에 정한 형의 2분의 1까지 가중하여 처벌한다.

② 퇴거 및 철거를 실행하는 자가 제10조 제2항(제11조 제3항에 의하여 제10조 제2항이 준용되는 경우를 포함한다)을 위반하여 퇴거 및 철거 현장에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 「형법」 제311조(모욕)의 죄

2. 성적 언동 등으로 성적 굴욕감 또는 혐오감을 느끼게 하는 행위

제21조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제6조 제3항을 위반한 사람

2. 제10조 제3항 및 제4항을 위반한 사람

3. 제11조 제1항 및 제2항을 위반한 사람

제22조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제20조 및 제21의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 1억원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다

제23조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 파견 공무원이 정당한 사유 없이 제8조 제2항, 제8조 제3항을 위반한 경우

2. 파견 공무원과 퇴거 실행자가 제8조 제4항에 위반하여 퇴거되는 사람에게 신분을 밝히지 않은 경우

3. 퇴거를 실행하는 자가 정당한 사유 없이 제9조 제1항을 위반하여 참관을 거부하는 경우

제24조(과태료) 제6조제2항에 따른 서면 고지 또는 신고를 하지 않은 사람에게는 300만 원 이하의 과태료를 부과한다.

제25조(징계) 국가 및 지방자치단체는 관할 공무원이 이 법을 위반한 사실이 확인된 경우 지체 없이 해당 공무원을 징계하여야 한다.

안녕하세요. 황인석 평가사입니다.

설 연휴가 다가옴에 따라 이번주 스터디를 쉬게 되었습니다.

불과 2주밖에 지나지 않았지만, 스터디를 하다가 갑자기 한주 쉬게되면 뭘 해야하나 붕 뜨기도 하고, 진도별로 공부하기엔 1주간 하던 공부를 2주나 해야하는 상황이 다가온 것이지요.

2년차의 경우 대부분 1차가 끝난 7월부터 지금까지 실무 중심의 공부패턴이 주를 이루게 되는데, 2년차라면 어쩔수 없고, 너무나 당연한 공부패턴입니다. 그러나 너무 실무만 하다보니 실제로 스터디에 오면 이론, 법규는 '내가 지금 뭘 하고 있나?'하는 생각이 들 정도로 공부양이 적은 경우가 많습니다. 저 역시도 2년차때 비슷한 경험이었구요.

이론, 법규는 전체적인 틀을 보는 것이 가장 중요합니다. 항상 강조하는 부분인데요. 이렇게 전체적인 틀을 보려면 한번에 몰아서 공부하는 것이 필요합니다. 하루에 조금씩 찔끔찔끔 공부하다보면 개별적인 내용이 쪼개져서 전체적인 틀을 보기가 어렵습니다.

저의 경우에는 설 연휴 등 스터디를 한주 쉬게되는 기간을 활용했었는데요.

스터디 없는 주는 실무는 최소한의 감 유지만 할 수 있는 정도 선에서 공부하고, 이론이나 법규 둘 중에 한 과목을 전체 1독하였습니다.

1주일안에 전체를 한번 보다보면 과목의 흐름을 알 수 있게되고, 다음에 회독을 할 때 좀 더 빨리 회독을 할 수 있게 되더라구요.

제가 법규팀장이라서가 아니라 이번 설 연휴는 법규를 위한 투자를 하면 어떨까 하는 생각을 해봅니다.

많은 2년차분들이 스터디와서 법규는 손도 못대고 스트레스만 받으시는 분들이 많은데, 지금의 공부양을 생각하면 너무나 당연한 것입니다.

학원에서 질문하는 분들이나 개별적으로 연락하여 질문하는 경우의 대부분은 어떻게 하면 법규를 잘 할 수 있느냐입니다. 지금 당장.

근데 이 질문이 참 아이러니하게도 굉장히 터무니 없는 질문이라는 겁니다.

충분한 회독도 되어 있지 않은 상태에서 잘 할 수 있게 하는 건...불가능한 일입니다.

2년차분들은 지금 자기자신을 낮추고 3,4기, 즉 시험에 가까워왔을때를 겨냥해서 공부를 해야 합니다. 지금 당장은 허접할지라도 기본적인 개념체계부터 하나하나 차근차근 공부해서 채워나가서 시험에 가까웠을때 다년차들과 어깨를 나란히 한다는 생각을 해야 합니다.

그 시작은 회독입니다. 여러분들이 생각하는 것 그 이상의 회독수가 뒷받침 되어야 효율적인 답안을 작성할 수 있습니다.

단순히 팀장들의 예시답안을 보고 배끼는 것은 "악"입니다.

문제를 통한 공부를 할 때는 왜 이런 문제에서 이런 목차가 나오고, 이정도의 양을 서술하고, 어떻게 사안포섭을 하였는가를 생각해야지, 문제를 통해서 기본 이론을 공부하려고 하면 안됩니다.

절대 시험에서는 스터디와 같은 문제가 나오지 않습니다. 다만, 확신할 수 있는 것은 여러분들이 공부한 범위 안에서 시험문제는 나온다는 것입니다.

지난주 강평때 "1-2-3-4"를 말씀드렸는데, 처음부터 너무 욕심내지 말고, 가장 중요한 것부터 순서대로 하나씩 알아간다는 생각으로 공부한다면, 어느순간 법규의 실력자가 되어있을 것입니다.

항상 비판적인 시각으로 기본적인 이론에 입각하여, 팀장들의 답안이 맞게 풀어져 있는 것인지 생각해보고, 좀더 좋은 답안은 어떻게 쓸수 있을까를 고민하시기 바랍니다.

항상 1기 스터디를 시작할때마다 "아....어떻게...."이런 생각을 합니다. 팀원분들의 답안지를 보면 대부분 답이 나오지 않는다는 생각이 듭니다.

그러나 어느덧 3,4기가 되면 "와....이렇게까지 하는구나..."하는 생각이 들지요...

희망과 용기를 가지고 소신껏 지금 해야할 공부를 하시길 바랍니다.

그게 2년차때 합격할 수 있는 지름길이며, 빠르게 합격할 수 있는 지름길입니다.

요령만으로 도배된 사람은 천운이 따르지 않는다면 합격할 수 없으며, 운이 따르지 않고 계속 낙방했을 때 돌이킬 수 없는 나락으로 빠져있을 수 있습니다.

두서없이 적었네요...

한주간 한층 업그레이드 되시길 바랍니다. 화이팅~~!!!!

<제 18회 감정평가사 자격시험 제2차 감정평가 및 보상법규 문제>

【문 1】甲은 A道의 일정지역에서 20년 이상 제조업을 운영하여 왔다.

A도지사는 「(가칭)청정자연보호구역의 지정 및 관리에 관한 법률」을 근거로 甲의 공장이 포함되는 B지역 일대를 청정자연보호구역으로 지정하였다. 그 결과 B지역 내의 모든 제조업자들은 법령상 강화된 폐수 배출허용기준을 준수하여야 한다. 이에 대하여 甲은 변경된 기준을 준수하는 것이 기술적으로 어려울 뿐만 아니라 수질정화시설을 갖추는 데 과도한 비용이 소요되므로 이는 재산권의 수용에 해당하는 것으로 손실보상이 주어져야 한다고 주장한다.

1) 사례와 같은 甲 재산권의 규제에 대한 보상규정이 위 법률에 결여되어 있는 경우 甲

주장의 타당성을 검토하시오. (20점)

2) 사례와 같은 재산권 침해 논란을 입법적으로 해결할 필요가 있는 경우 도입할 수 있는 ‘현금보상이나 채권보상 이외의 보상방법’ 및 ‘기타 손실을 완화할 수 있는 제도’에 관하여 검토하시오. (20점)

①

먼저 해결할 부분은 설문1)과 설문2)를 큰 흐름에서 같은 논리하에 이끌어 갈것인지? 개별적인 문제로 볼 것인지?에 대한 판단이 필요하다.

왜냐하면, 설문1번은 20점 배점이고 우리가 기존에 익숙해 있던 <분리경계/특별한 희생판단/ 보상규정흠결 시 효력논의/ 검토에 따른 주장의 타당성검토>이런 흐름에 답을 쓰게 되면 아무리 압축을 해도 20점(실제 배정 예상 점수 16점)에 쓸 수가 없기 때문이다. 이런 논리대로 쓴다면 설문2)번의 배점을 까먹고 설문1)을 쓸 수 밖에 없을 뿐만 아니라 설문1)과 설문2)는 전혀 별개의 논리적 전제하에서 접근해야한다.

이유는 설문1)에서 갑의 주장은 제한이 수용의 효과를 야기하니 손실보상이 주어져야 한다는 것인대 이는 제한이 일정한 경우 수용이 된다는 이른바 경계이론측면에서의 주장인 반면, 설문2)는 분리이론 측면에서 나올 수 있는 설문의 형태이기 때문이다. 경계이론측면에서 무보상의 재산권 침해는 손실보상의 방법만이 위헌성을 제거할 수 있다고 보기 때문에 손실보상과 기타에 손실을 완화할 수 있는 제도의 입법은 분리이론에서 주장하는 비례성을 회복할 수 있는 방법 중 하나로 봐야하기 때문이다.

②

따라서 기존의 일반적인 목차와 내용(경계이론→특별희생판단→23조3항효력논의→갑주장의 타당성 검토)

이 아닌 갑 주장은 헌법23조 제3항을 분리이론으로 보아야 하기 때문에 제한이 수용이 될 수 없는바 타당성

없고(설문1) , 당해 제한이 비례성원칙에 위배된 것이라면 손실보상과 제한을 완화할 수 있는 방법에 대한

입법이 필요하다(설문2)는 논지가 가능할 것입니다.

③설문2)와 관련해서는 ‘사례와 같은 재산권 침해 논란’ 이라는 표현이 수용에 대한 대안적 보상방법 중

하나인 “대체지 보상”등과 같은 것을 기술해야 하는지 아니면 당해사안인 제한에 국한해서 답안을 작성해

야 하는지 고민이 될 수 있기 때문이다.

결론적으로 무보상의 수용은 현실적으로 상정될 수 없기 때문에 제한에 대한 보상과 과도한 침해를 완화할 수 있는 제도를 쓰되, 설문에 집중해서 설문에서 방안을 찾을 려고 노력했으면 좋았을 것이다.

④일정지역에서 20년 이상 제조업을 운영 → 경과조치에 대한 입법(예: “기존 업자들은 법 시행 후 5년 동안 종전 기준에 따른다.”라는 규정 등)

기술적으로 어려울 뿐만 아니라 →무상의 기술 지원

과도한 비용이 소요 → 보조금 지급

기타 매수청구제도 및 구역지정 실효제도 등의 기술도 가능했을 것이다.

예시목차 1)

Ⅰ. 논점의 정리

설문1)

① 갑의 주장이 무었인지?

② 분리/경계이론과 관계된다는 점

③ 경계이론에 따르면 23조의 효력 논의 등이 필요하나 분리이론이 타당 하다는 점.

설문2)

① 보상방법

② 완화 제도

Ⅱ. 갑 주장의 타당성(설문1)

(보상규정이 흠결 시 손실보상 가능성)

1. 문제의 소재

(갑 주장의 논거 제시와 분리경계이론)

2. 자연보호구역 지정의 법적 성질

(공용 제한이다.)

3. 분리 경계 이론

헌법23조3항 언급필요

1) 분리이론(의의/위헌성판단/위헌성치유방법)

2) 경계이론( “ )

3) 대법원 및 헌법재판소 태도

4) 검토(분리이론을 취함)

분리이론이 타당하다

4.사안의 적용

분리이론으로 결론을 내리면 갑의 주장인 제한이 수용이 된다 라는 주장은 더 이상 인정될 수 없어 타당하지 않게 된다.

이때에도 “다만, 경계이론에의 할 때 특별한희생에 대한 판단될 경우 보상규정흠결 시 보상가능성에 대한 논의가 필요할 것이다.”라는 정도는 언급해 줘야 할 것이다. (혹시 모르므로) 

Ⅲ. 기타 보상방법 및 완화제도(설문2)

1.문제의 소재

(당해 제한이 비례성 원칙에 위반되는 과도한 제한으로 인정될 때 위헌성 치유 방법이 필요하다는 논지)

2. 재산권에대한 과도한 제한 인지

경계이론에서의 특별한 희생 판단과 같다.

3.기타 가능한 보상방법

-수용과 사용에 대한 기존 보상방법을 공 용제한에 적용하는대 한계가 있을수도 있다 는점

- 가능한 수단

3. 손실을 완화할 수 있는 제도

Ⅳ.사안의 해결

예시목차 2)

Ⅰ. 논점의 정리

설문1)

① 갑의 주장이 무었인지?

② 분리/경계이론과 관계된다는 점

③ 경계이론 측면에서 특별희생여부 23조의 효력논의, 주장의타당성검토

설문2)

①보상방법

② 완화 제도

Ⅱ. 갑 주장의 타당성(설문1)(19)

(보상규정이 흠결 시 손실보상 가능성)

1. 문제의 소재(2)

(갑 주장의 논거 제시 등)

2. 분리 경계이론 및 특별한 희생의 발생여부(10)

1) 분리이론과 경계이론(5)

(→경계이론)

논해야 할 논점이 많아지니 배점은 최대한 줄어서 쓰셔야 했을 겁니다.

2) 특별한 희생의 여부(5)

(1)판단기준

(2)사안의 적용(특별한 희생→발생)

3. 보상 규정흠결 시 손실보상의 가능성(8)

1) 문제점

2) 학 설

3) 대법원 및 헌법재판소 입장

4) 검토 및 사안의 적용(갑주장의 타당성)

Ⅲ. 기타 보상방법 및 완화제도(설문2)(13)

1.문제의 소재(2)

(왜 이런 논의를 해야하는지)

2. 기타 가능한 보상방법(5)

-수용과 사용에 대한 기존 보상방법을 공 용제한에 적용하는대 한계가 있을수도 있다 는점

-가능한 수단

3. 손실을 완화할 수 있는 제도(5)

Ⅳ.사안의 해결(4)

【문 2】감정평가업자의 성실의무와 그 의무이행확보수단을 기술한 후 이들 각 수단의

법적 성질을 비교․검토하시오. (30점)

감정평가사에 대한 자부심과 동경 희망을 갖고 공부에 뛰어들었습니다.

하지만 지금 업계의 상황이 공부에 집중을 할수 없게 하네요~~

1. 감정원과 평가협회의 싸움

2. 점점 파이도 작아지는데 다른 전문직(회계사등)종 전문가들이 감평업무를 하려고 하고

3. 금융권의 자체 감정평가

4. 우리나라 부동산 시장의 침체

어느하나 우리의 마음에 자부심과 희망을 전해주는 기사나 내용은 없네요~~

자꾸만 자격증을 따도 과연 먹고 살수는 있는지?? 괜히 시간,돈은 낭비하는건 아닌지??

다른분들은 어떻게 생각하시나요??

정말 솔직히 부탁드립니다. 지금 현 감정평가사로써 현업에서 일하시는 분들의 정확한 의견을

들어보고 싶습니다. 또한 다른 전문 자격증(변리사,회계사,법무사,세무사,노무사)과 비교하여 과연 메리트가 있는지도

말씀해 주셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

01.02. 23:59 

비전 없습니다. 그런데 다른 자격증도 지금보다 나아질 것이라는 보장은 없습니다. 평가사의 일이 과연 하고싶은 일인지를 먼저 판단하시고, 만약 돈을 많이 버는게 목적이라면 장사나 사업을 하시는게 나을 듯합니다.

00:41  선배들보단 많이는 못 누리고 살겠지만.. 저는 이직업에 충분히 만족합니다.
회계사, 세무사 ,법무사 하라고 자격증 준다면.. 안합니다..
지금 힘들지 않은 전문직 어디있겠습니까? 로스쿨 1기 졸업생은 1000명이상 백수 될판에~^^
맘 편하게 대기업 가시든지요~

00:24  먹고 살기 위한 공부도 좋지만 평가사 일을 정말 하고 싶은지에 대한 진지한 고민이 선행되어야 할 것으로 봅니다. 자격증따서 일 대충하고 돈 많이 가져가는 시대는 이미 한참전에 끝난 것으로 알고 있습니다.

09:01  어지간한 젊은 지인이라면 말릴거고, 나이많고 회사짤리거나해서 새로운 직업찾기 애매한 사람이라면... 다른계획없으면 이거라도 하라고 할것같군요

21:14 

1. 결국 정부가 이길겁니다. 지금은 최선을 다해 막을 뿐이지만.. 결국 정부의 의지대로 흘러가게 될겁니다. 그게 일찍 되느냐 늦게되느냐 차이겠죠.

2. 파이가 작아지고 있습니다. 몇년전만해도 일반 소속평가사 수습떼고 공시지가 들어가면 7~8천받았습니다. 이제는 공시지가도 3년차가 되야하고 연봉도 최저 3천만원 정도로 낮아지고 있습니다. 얼마전에 수도권이사님이랑 동승을 했는데 영업없이 순수하게 공시지가평가사 5천가져간다고 합디다...이게 현실입니다. 주변에 대기업 다니는 사람들 초봉(다합쳐서) 5천넘는사람 많습니다. 우리 일이 물론 널널합니다. 그치만 하나 잘못하면 징계에 손해배상물어야 합니다. 결코 쉬운일도 아니죠

영업하기도 어려워졌습니다. 평가시장이 완전경쟁시장으로 바뀌면서 가격못마춰주면 인맥이고 뭐고 없습니다. 가격 맞춰주다보면 몇년뒤에 손해배상 걱정하고 있습니다...이런 경우가 적지 않아요물론 개인적인 영업 능력이 뛰어나면 나름 괜찮은 직업입니다. 하지만 그게 제일 어렵죠.

3. 자체감정은 아무래도 한계가 있을겁니다.

4. 부동산은 양면의 칼날과 같습니다. 부동산 경기가 침체되더라도 나름대로 평가업계에 유리한 면도 있으면서도 .. 아무튼 장단이 있습니다. 어느 전문직이나 다 장단은 있을겁니다. 뭐 경험을 못해서 말씀은 못드리나 회계사의 경우에는 솔직히 소속일떄는 비슷한데(평가사가 좀 나은가?) 확실히 파트너 끼리 비교하면 회계사가 훨신 나아요. 어쨋든 평가사로서 평가업계가 잘 되기를 바라고 전문가로서 충분한 대우를 받기를 바라지만 사회가 바라보는 시각이나.. 현실을 그렇지 않죠.. 점차 어려워 질겁니다. 전업율(평가사자격자로서 평가업계에 종사하는 자의 비율)이 많이 줄어들지 않을까요 앞으로.. 제 생각에는 영업력이 충분하시다면 평가사해도 후회하지 않으실거고 영업에 자신없으시면 차라리 다른 일을 찾아보시는게 나을지도 모릅니다.

주변에 조선 전공한 사람들이 많은데 참 그렇네요.

저는 지방에서 나고 자라서 지방대 나왔는데,

저도 공부 못했지만,

솔찍히 조선쪽 간 친구들이나 동생들 형들보다

잘하면 잘했지 못하지는 않았는데,

거짐 10년 지난 지금 보면 열등감 많이 느낍니다.

내가 학교 다닐때도 공부도 더 열심히 한것 같은데,

졸업하고서도 더하면 더했지 덜하진 않은 것 같은데,

조선전공 나온 사람들은 중견 조선소 설계로 취업해서

보통 초봉 3700정도에서 시작하고,

현대삼호중공업이나 stx 같은데 들어간 사람들은 초봉 5000정도 받는 다고 하던데,

조선 쪽도 일하는게 다양한데, 설계는 화이트 칼라라서 몸으로 하는일 아니라 할만 하다고 하더라구요.

그쪽은 취업도 잘되서 졸업하고 거의다 취업하고

지금 예쁜 여자친구에 고급은 아니여도 중형차 끌고 다니면서,

사람사는것 같이 살더라구요.

쫌 더 고생한건 후회안하는데, 열심히 노력해도 보상받기 힘들다는 현실이 참 가슴이 아픕니다.

지금 합격해서 연수받을때는 월 120,,,

1년뒤 소속되면 3천 중반대....

그 뒤는 과연..????

이럴 줄 알았으면 처음 부터 농협 준비를 하던지,

처음 부터 조선학과를 갈것을...

어려서 뭘 아는게 없으니까.

진로 고민을 하려고 해도 제대로 하지도 못하고,

사람들 만나기도 싫고 살맛이 안나네요.

스트레스를 많이 받아선지 유전인지

머리도 빠지고....

이러다가 망가질까봐

아직도 많이 남은 인생,

패배감 속에서 열등감 느끼며 살게 될까봐 걱정입니다.

다 이겨내야 할텐데...

지금은 신입으로 감평하겠다고 뛰어들 때는 아닌것 같고,

하던 사람들 빨리 끝내고 발빼는게 좋을 것 같아요.

나중에 한 10년 정도 지나면,

업계 보수와 수험계 수준이 비슷하게 맞쳐 질 것 같고,

그때는 감정평가사 지금 보다 훨씬 쉽게 딸 수 있을 것 같아요.

그때 따는게 좋지 않을까요?

10년 뒤면 평가사 2000명 늘어나 있으니까,

지금이 3700명 정도고... 두배 까지 불지는 않아도 꽤나 많이 불어나 있네요.

보수도 그만큼 줄어 들어 있겟죠.

10년 뒤에 누가 4~5년 길게는 7~8년 공부하면서 감평하려고 하겠어요?

안녕하세요?

22기 합격생 김수호입니다.

2년차로써 1기 스터디의 충격이란 말로다 할 수 없을 정도로 크지요.

그동안 그나마 공부 좀 했다는 실무는 도무지 풀리지도 않고

내가 알던 실무가 맞나 싶을것이고

강의 겨우 한번 보고, 서브 좀 읽어본 이론은 글을 어떻게 써 나가야할지도 모르겠고

이제 갓 시작한 법규는 뭐를 물어보는지 조차 알 수 없을 것입니다.

저 또한 그랬고요.

저는 어제 학원에 가서 비슷한 상담을 여러번 받았습니다.

그때마다 제가 드리는 답변은 하나 입니다.

정리 후 암기하라는 것입니다.

즉, 지금까지 공부하셨던 내용이 그 무엇이던지 간에 일반적인 방법으로 하셨다면

그 방법을 믿고 끝까지 하셔야합니다.

따라서 지금까지 보셧던 자료들을 최소한의 분량으로 정리하고 바로 암기해버리셔야 합니다.

사실 이러한 내용은 감평공부 뿐만 아니라 다른 공부에도 정해진 방법입니다.

고시공부에서 소위 SKY라 불리는 대학출신 분들이 많이 합격하는 이유는

그들이 머리가 좋아서라기 보다, 그들은 공부하는 방법을 알고 있기 때문입니다.

그저 열심히만 한다고 해서 SKY를 갈 수 있는 것은 아닙니다.

교과서의 내용을 체계적으로 정리하고 그것을 꾸준히 암기한 후 문제에 적용하는 방법으로

그들은 수능에서 최고의 점수를 받았기 때문에 할 수 있었던 것이라 생각합니다.

또 대학생활에서 그들중에 더 정리를 잘하고 더 암기를 잘하는 사람들이 장학생이 되고

그중에 일부의 사람들이 고시공부에 도전을 하고, 빨리 합격하는 것이라 생각합니다.

저는 비록 SKY를 나오지 못했지만 주위에 그런 친구들이 몇 있어서

그들을 분석하여 나온 저의 결론입니다.

한편, 영화 '흐르는 강물처럼'을 보면 주인공의 아버지가 자식들을 교육시키는 방법이 나옵니다.

책을 읽고 10장 정도의 독후감을 써오게 합니다.

그리고 나서 그 독후감을 다시 5장, 또 2장, 그리고 1장으로 줄이라고 말합니다.

저는 이러한 방법이 정말 훌륭한 교육법이라 생각합니다.

그 아이는 독후감의 분량을 줄여가면서 핵심적인 문구와 주요 단어를 선별할 것입니다.

결과적으로 앞으로 어떠한 정보를 얻더라도 그 핵심이 되는 내용을 파악하는 능력을 기르게 되고

이는 학교 성적 뿐 아니라 사회에 나가서도 집중력과 암기력, 응용력을 향상시키리라 생각합니다.

간단하게 말씀드리자면 일단 보고계신 방대한 자료를 정리하여 최소화 하십시오.

정리를 하실때는 1/10 정도의 분량으로 줄이시되

깔끔한 노트에 보기 좋은 글씨로 큼지막하게, 여백을 띄어가면서

신중하게 정리하시고 정리된 내용은 바로 암기 하십시오.

암기된 내용을 확인하면서 부족한 부분이나 애매한 부분을 시중 서브나 교과서에서 찾아 보충하시고

궁금한 부분은 팀장이나 팀원들에게 물어 바로바로 해결하십시오.

그리고 학원스터디에와서 그런 내용을 다시금 문장으로 써보시고,

(안되면 암기된 내용이라도 형식에 맞추어 써보세요)

복기를 하면서 정리노트에 부족한 부분을 채우세요.

그러면 그것은 자신만의 훌륭한 서브가 되는 것입니다.

다시한번 말씀 드리지만 서브를 만들기 위해서 시중에 모든 서브를 찾아본다거나, 교과서를 다 보라는 것이 아닙니다.

지금까지 보신 내용을 깔끔하게 정리하라는 것입니다.

참고로 이러한 정리는 반드시 손글씨로 하기시 바랍니다.

PC파일로 작성을 하면 수정하거나 더욱 속도가 빠르겠지만,

글씨를 쓰면서 정리하는 습관을 기르시고단어 하나하나를 신중하게 택하는 능력을 기를 수 있기 때문입니다.

또한 문장의 형식으로 죽 써내려 가기보다는 간단한 단어 위주로 툭툭 써서 정리하시고

나중에 암기된 내용을 확인할때 문장으로 풀어 써보시면 좋습니다.

상기의 내용은 실무, 이론, 법규 모두에 공통적으로 적용되는 공부방법 입니다.

더 궁금하신 점은  또 질문해 주시고요.(구체적으로 질문할 수록 좋습니다.)

'시조투엘부' 작성자 검색하시면 2년차 여러분들에게 도움이 될만한 글이 몇개 있으니

꼭 확인하시기 바랍니다.

열공하세요 ^^

Intro. 내가 지금 보수를 파는 이유
보수는 왜 그렇게 말하고, 왜 그렇게 행동할까? | ‘보수를 팝니다’의 두 가지 의미 | 보수, 알아야 이긴다 | 이겨도 지는 보수, 죽어야 사는 진보

#1 보수 주식회사에 사표를 던지다
소년 보수 김용민의 꿈과 희망
내가 만난 대한민국 보수의 맨얼굴
“루터처럼 종교개혁 하려면 나가서 하지”
잘리면 아프다, 진보에 눈 뜨다

#2 보수는 어떻게 만들어지는가
모태 보수, 기회주의 보수, 그리고 무지몽매 보수
여유롭지만 나약한 모태 보수
끈질기지만 조급한 기회주의 보수
그들은 왜 변절했을까? 정답은 ‘삐쳐서’
이명박의 측근, 박근혜의 측근
보수 위의 보수, 자본가 보수
같은 듯 다른 듯, 모태 보수와 자본가 보수
성골이 되고 싶은 진골들
보수를 이어주는 커넥션, 조중동
무지몽매 보수, 우리 편으로 만들자

#3 보수는 어떻게 세일즈하고 있는가
미래형 꼼수로 현재를 얻는다
진보는 당위성을, 보수는 이익을 얘기한다
보수의 충성 고객, 그리고 보수의 고객 만족
서민들이 보수를 찍는 이유
무식하면 뭉치고 똑똑하면 흩어진다
정권 초기, 기선을 제압하라
보수의 위기탈출 비법
보수가 '뼛속까지 친일 친미'일 수 없는 이유
김종훈은 어떻게 노무현을 속였는가
보수를 위해서라면 하나님도 팝니다
하나님을 팔아 학교를 얻은 교회

#4 보수는 어떻게 몰락하게 되는가
2012년, 기회주의 보수에게 심판의 날이 온다
국민주권 앞에 보수는 벌벌 떤다
보수의 자만심, 오버액션을 부른다
기회주의 보수의 대박 선물, 곽노현 수사
양치기 조중동, 더 이상은 못 속인다
박근혜의 침묵, 보수 전체의 위기로 번진다
한나라당, 빅뱅은 없다
뉴(New)하지 않은 뉴라이트의 슬픔
공부 안 하는 보수, 몰락을 재촉한다
20대, 각성하다

Outro. 당당하게, 그리고 유쾌하게
등을 보이지 마라! 당당해야 이긴다 | 즐겁게 싸워라! 웃을 수 있어야 이긴다

#부록 보수 완전정복을 위한 추천도서

토지수용재결처분취소

 

 

【판시사항】

[1] 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시로써 도시계획시설이 설치될 토지가 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 부칙 제4항 소정의 '공공사업시행지구'에 편입되는지 여부(적극) 및 같은법시행규칙 시행 이전에 도시계획시설의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여 같은법 시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 있는지 여부(소극)

[2] 수용대상 토지의 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 수용대상 토지의 이용상황이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 소정의 '일시적인 이용상황'에 불과하다고 한 사례

[3] 도시계획구역 내에 있는 수용대상 토지에 대한 표준지 선정 방법

【판결요지】

 

 

[1] 도로 등 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시는 도시계획시설이 설치될 토지의 위치, 면적과 그 행사가 제한되는 권리내용 등을 구체적, 개별적으로 확정하는 처분이고 이 경우 그 도시계획에 포함된 토지의 소유자들은 당시의 관련 법령이 정한 보상기준에 대하여 보호할 가치가 있는 신뢰를 지니게 된다 할 것이므로, 그 고시로써 당해 토지가 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정되어 1997. 10. 15. 건설교통부령 제121호로 개정되기 전의 것) 부칙(1995. 1. 7.) 제4항이 정한 '공공사업시행지구'에 편입된다고 보아야 할 것이고, 따라서 위 부칙 제4항에 의하여 위 시행규칙 시행일인 1995. 1. 7. 이전에 도시계획시설(도로)의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여는 형질변경이 될 당시의 토지이용상황을 상정하여 평가하도록 규정한 위 시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 없다.

[2] 수용대상 토지의 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 수용대상 토지의 이용상황이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 소정의 '일시적인 이용상황'에 불과하다고 한 사례.

[3] 수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

【참조조문】

[1] 구 도시계획법(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 , 제3호, 제12조 , 제13조 , 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정되어 1997. 10. 15. 건설교통부령 제121호로 개정되기 전의 것) 제6조 제6항 , 부칙(1995. 1. 7.) 제1항 , 제4항 , 행정소송법 제1조[행정처분일반] / [2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항 / [3] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제3조 , 토지수용법 제46조 , 제57조의2 , 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 , 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조

【참조판례】

[1] 대법원 1982. 3. 9. 선고 80누105 판결(공1982, 434), 대법원 2000. 12. 8. 선고 99두2635 판결 /[2] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99두4327 판결(공1999하, 1815) /[3] 대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905), 대법원 1994. 6. 24. 선고 93누21972 판결(공1994하, 2115), 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결(공1997상, 1457), 대법원 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결(공1999상, 302)

【전문】

【원고,상고인】

최대원 (소송대리인 변호사 신문수)

【피고,피상고인

중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 변호사 서한기)

【원심판결】

광주고법 1999. 8. 20. 선고 97구1005 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 제1점에 관하여

분할 전 이 사건 토지 중 일부 지상에 식당 건물의 신축허가를 받아 공사를 완료한 후 그 건물의 주차장 부지로 사용하던 이 사건 토지를 분할하였고 그 후 세무당국이 이 사건 토지를 잡종지로 보고 과세한 것이 이 사건 토지의 형질변경허가에 관한 행정청의 공적견해 표명에 해당하고 원고가 그것이 정당하다고 신뢰한 데에 아무런 귀책사유가 없으므로 신뢰보호의 원칙상 피고들은 불법형질변경을 보상금 감액사유로 삼을 수 없다는 원고의 주장은 상고심에 이르러 비로소 제기된 것으로 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐 아니라, 주장 자체에 의하더라도 이 사건 토지의 형질변경허가 여부에 관하여 피고들이 어떠한 공적 견해를 표명하였던 것이 아님이 명백하여 신뢰보호의 원칙이 적용될 여지가 없다 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장을 받아들이지 아니한다.
 

2.  제2, 3점에 관하여
도로 등 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시는 도시계획시설이 설치될 토지의 위치, 면적과 그 행사가 제한되는 권리내용 등을 구체적, 개별적으로 확정하는 처분이고 이 경우 그 도시계획에 포함된 토지의 소유자들은 당시의 관련 법령이 정한 보상기준에 대하여 보호할 가치가 있는 신뢰를 지니게 된다 할 것이므로, 그 고시로써 당해 토지가 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1995. 1. 7. 건설교통부령 제3호로 개정된 것, 이하 '규칙'이라고만 한다) 부칙 제4항이 정한 '공공사업시행지구'에 편입된다고 보아야 할 것이고, 따라서 규칙 부칙 제4항에 의하여 규칙 시행일인 1995. 1. 7. 이전에 도시계획시설(도로)의 부지로 결정·고시된 불법형질변경 토지에 대하여는 형질변경이 될 당시의 토지이용상황을 상정하여 평가하도록 규정한 그 시행규칙 제6조 제6항을 적용할 수 없다 할 것이다.
따라서, 원심이 이 사건 토지가 언제 도시계획시설의 부지로 결정·고시되고 지적고시도면의 승인고시가 이루어졌는지의 점에 관하여는 심리하지 아니한 채 규칙 시행일 이후인 1995. 9. 12.에 이 사건 토지에 대한 도시계획사업실시계획이 인가·고시됨으로써 비로소 공공사업시행지구에 편입된 것으로 보고, 위 제6조 제6항에 따라 이 사건 토지의 이용상황을 불법형질변경될 당시의 지목인 임야로 상정하여 평가하여야 한다고 판단한 데에는 규칙 부칙 제4항의 법리를 달리 본 잘못이 있다 할 것이다.

그러나 원심이 적법하게 확정한 사실관계 및 기록에 의하니, 이 사건 토지는 도시계획구역 안에 위치한 임야이었는데 원고가 그 식당건물을 신축한 후 관할구청의 허가를 받지 아니한 채 무단으로 그 중 상당 부분을 평탄화하고 작은 자갈을 깔았으며 이 사건 수용재결 당시 이 부분은 식당 손님들이 주차할 수 있는 공간으로 이용하고 나머지 부분은 종전대로 감나무 등이 식재되어 있는 상태이었던 사실을 알 수 있는바, 이러한 무단형질변경의 경위와 방법, 관할구청의 원상회복명령이 있을 경우 쉽사리 원상회복이 가능한 점 등에 비추어 위와 같은 이용상황은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항이 정한 바의 일시적인 이용상황에 불과하다 할 것이어서, 결국 원심이 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어 이 사건 토지의 현실적 이용현황이 공부상 지목과 달리 잡종지이므로 이를 기초로 손실보상금을 산정하여야 한다는 원고의 주장을 배척하고 그 이용상황을 택지화가 가능한 임야로 보아 평가한 것은 결과적으로 정당하므로 원심의 위와 같은 잘못이 판결의 결과에 영향을 미쳤다고 할 수 없다.

그리고 이 사건 토지의 형질변경이 일시적 이용상황에 불과한 결과 이를 참작하여 평가할 수 없는 이상, 규칙 제6조 제6항이 모법의 위임범위를 벗어나고 재산권을 소급하여 제한하는 것으로 무효인지 여부는 판결 결과에 영향을 미치지 아니하는 것이다.

따라서 이 점들에 관한 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.
 

3.  제4점에 관하여

수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결, 1999. 1. 15. 선고 98두8896 판결 등 참조).

이러한 법리와 기록에 비추어 살펴보니, 원심이 이 사건 토지 중 일반주거지역에 속하는 부분에 대하여 같은 용도지역 내에 있는 광주 남구 주월동 84의 2 답을 비교표준지로 선정한 조치는 정당하고, 거기에 표준지 선정기준 등에 관한 대법원 판례의 위반 또는 법리오해의 위법은 없다.
이 점에 관한 상고이유의 주장 또한 받아들이지 아니한다.
 

4.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국

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