이름 : 박태원

 

강의과목 : 부동산개발론

 

전자우편 : realestate@kw.ac.kr

 

 

 

주요강의 및 연구분야

 

전)대통령직속 국가균형발전위원회 자문위원

 

전)행정자치부 살기 좋은 지역만들기 자문위원

 

전)문화관광부 태안 관광레져형 기업도시 자문위원

 

전)서울특별시 마곡지구 국제현상공모 자문위원

 

전)국토해양부 부동산전문인력사전교육 책임교수

 

전)환경부 녹색시범도시 자문위원

 

전)대한주택공사 PF개발사업 평가위원

 

현)토지주택공사 현상공모 심의위원

 

현)한국관광공사 투자개발 자문위원

 

현)경기도 화성시 도시공사 설계자문위원

 

현)서울시 부동산평가위원회 심의위원

 

현)경기도 뉴타운 재정비촉진사업 MP

 

현)매경 부동산포럼 자문위원

 

현)부동산자산관리협회 자문위원

 

현)부동산자산관리사 시험출제위원

 

현)부동산경제산업학회 이사

 

현)도시정책학회 이사/편집위원

 

현)도시설계학회 이사/편집위원

 

현)도시계획학회 주택부동산정책위원회 위원

 

현)한국산업인력공단 출제위원

 

 

 

 

<연구/논문>

 

소단위구획정리사업의 적용방안 연구, 한국도시설계학회, 2001

 

지속가능한 청계천 개발계획, 한국도시설계학회, 2001

 

기성시가지 도시개발방식 결정모형 연구, 한국도시설계학회, 2004

 

한국 부동산개발시장 현황과 전망, 제1회 국제부동산세미나, 2007

 

주택투자결정지표 연구, 부동산분석학회, 2008

 

관광레저형 기업도시개발기준 설정연구, 한국도시설계학회, 2009

 

지속가능한 관광단지개발 기준 설정연구, 한국관광학회, 2009

 

 

 

<연구/강의>

 

부동산개발분야 : 도시계획 및 설계, 도심재개발, 재개발재건축,

 

 

도시 및 부동산개발, 관광레져부동산개발, 부동산개발스튜디오

 

부동산마케팅분야 : 부동산마케팅, 플레이스마케팅, 도시마케팅

 

 

<저서>

 

부동산자산관리개론, 2010, 부동산자산관리협회

 

부동산개발론, 2007

 

지속가능한 부동산개발, 2007, 도서출판KOBO

 

국가발전을 위한 전략, 2007

번호 성명 소속 도서명 출판사 출판년
1 강남호 가람감정 감정평가사(실전) 세학사 1992
2     (객)부동산관계법규   1999
3     감정평가 및 보상법전(감정평가사2차대비) 부연사 2000
4     부동산공시법   1998
5 공민달 대화감정 부동산관계법규   2000
6     부동산관계법규   1999
7     부동산관계법규(핵심체크) 부연사 1999
8     신토지공법   1999
9     판례보상법전 부연사  
10 김대수 대한감정 부동산 중개업법령 및 실무 기공사 1997
11 김동수 이화감정 부동산 세법 북스파워 1999
12 부동산세법 북스파워 2001
13 부동산세법 (출제예상문제 300선) 홍제원 2000
14 부동산세법 적중예상문제집(공인중개사) 상명출판사 2000
15 부동산세법(2001공인중개사자격시험) 서울고시각 1998
16 부동산세법(기본서) 부연사  
17 김삼식   감정평가 및 보상법규(감정평가사2차시험) 한국고시회 2001
18 로얄감정 감정평가실무(감정평가사2차시험) 한국고시회 2001
19   감정평가이론 (감정평가사) 한국고시회 2001
20 김영우 태평양감정 완결 감정평가실무 부연사  
21 김영평 평일감정 감정평가실무문제 기공사 1992
22 김용환 강남감정 부동산등기법 법률미디어 1999
23 김용희 경일감정 부동산 길라잡이 이십일세기북스 1997
24 김원보 가람감정 신판례보상법    
25 실용부동산사전 사법행정문화원 1994
26 김인식 가나감정 감정평가이론문제(증보판) 서울고시사 1990
27 김정석 대일에셋 부동산 공법 적중예상문제집(공인중개사) 상명출판사 1999
28 김종권 고려감정 부동산등기법(상)(실무) 한국사법행정학회 1992
29 부동산등기법(하)(실무) 한국사법행정학회 1992
30 김종호 제일감정 혼자서 할 수 있는 부동산 경매의 모든것  청림출판 1999
31 김종환 정일감정 부동산 공법(21세기를 위한) 형설 1999
32 부동산공법(공인중개사) 케이티씨문제은행 2000
33 김태훈   부동산학개론 범론사 1996
34 한국감정원 부동산학개론 부연사 2000
35   부동산학사전 부연사 1997
36 김형선 한국감정원 공인중개사시험안내서 부연사  
37 부동산용어집 부연사 1998
38 부동산용어집 한성부동산아카데미 1998
39 부동산중개업법(완전대조식) 부연사 2001
40 부동산컨설팅 부연사 1997
41 중개업법령및 실무(기본서) 부연사  
42 중개업법령및 실무(핵심) 부연사  
43 김화균 글로벌감정 부동산컨설팅 기공사 1996
44 민병오 정일감정 부동산컨설팅연구 부연사 1997
45 민태욱 제원감정 부동산조세법 부연사 2000
46 박귀경 한국감정원 감정평가 및 보상법규 부연사 1998
47 박병우 가람감정 감정평가 및 보상법규(감정평가사2차시험대비) 새롬 2000
48 박용수 정일감정 시민을 위한 부동산이야기 김영사 1996
49 박재환 가나감정 신체계회계학 부연사  
50 백병재 한국감정원 토지수용법연구 부연사  
51 백영준 정일감정 감정평가론 부연사 1997
52 감정평가론 삼일당 1984
53 부동산세법 기공사 1983
54 부동산세법 기공사 1983
55 부동산학개론 삼일당 1984
56 최신 감정평가론(이론 및 실무) 부연사 1997
57 백일현   감가수정 기법 연구 - 단독주택을 중심으로   1987
58   감정평가 - 담보관리를 중심으로   1993
59   감정평가론 부연사 1997
60   개발이익환수제도   1990
61   구분 소유권의 감정평가 - 복성식 평가 기법을 중심으로   1989
62   부동산 마케딩에 관한 고찰 - 아파트의 현대 마케딩 활동을 중심으로   1987
63 정일감정 부동산감정평가이론   1984
64   부동산평가론   1996
65   조성택지 평가방법연구   1988
66   지하토지 보상평가지침   1992
67   최신감정평가론(이론 및 실무) 부연사 1997
68   토지가격형성요인분석에따른 격차율연구   1994
69   토지감정실무지침서   1988
70 백종철 대화감정 논점토지공법요론 부연사  
71 서동기   감정평가이론예해 부연사  
72 경일감정 부동산학개론 코원 2001
73   부동산학개론(공인중개사) RP미디어 2000
74 성백준 동국감정 부동산관계법규(감정평가사) 서울고시각 2000
75 부동산관계법규(문제은행) 육서당 1996
76 신근섭 가람감정 신감정평가론강의1(이론편) 부연사  
77 신감정평가론강의2(실무판) 부연사  
78 신종웅   감정평가론(이론및 실무) 부연사 1997
79   계량적 평가기법에의 접근   1988
80   최신감정평가론 부연사  
81 프라임감정 토지시장과 자본시자으이 관계연구   1993
82   한미 부동산 평가방법 비교   1990
83   Makov process를 이용한 부동산 투자법 Model   1988
84   UR대응을 위한Consulting제도 도입방안에 관한 연구   1989
85 신현기 삼창감정 부동산등기(실무) 동민출판 1998
86 우병수 동아감정 감정평가실무(핵심) 부연사 1997
87 유영조 대화감정 감정평가실무(신체계) 부연사 2001
88 신체계감정평가실무 부연사  
89 윤창구 한국감정원 감정평가론 범론사 1983
90 이동일 대일에셋 감정평가실무(기출/해설) 부연사  
91 이무용   감정평가실무 한국고시개발원 1993
92   감정평가이론 한국고시개발원 1992
93   감정평가이론과 방법 협동연구원 1982
94   담보물취득및 평가실무 협동연구원 1988
95 우리감정 부동산감정평가론 한국고시개발원 1992
96   부동산감정평가론 한국고시사 1984
97   부동산학개론 한국고시개발원 1991
98   부동산학개론 협동연구원 1985
99   부동산학개론문제집 한국고시개발원 1991
100 이선영 태평양감정 토지수용과 보상법론 법원사 1997
101 토지평가법 법원사 1997
102 이용훈 새한감정 감정평가실무연습(감정평가사2차) 박문각 1999
103 이인호 미래감정 감정평가보상법규 부연사 1994
104 감정평가이론 부연사 1994
105 이재욱 아세아감정 부동산중개실무의 법률지식 청림출판 1999
106 이정훈 고려감정 감정평가실무(핵심) 부연사 2001
107 이종규 대화감정 부동산개발사업의 기획과 실무 행법사 1998
108 이종현 한일감정 부동산공법 행정고시연구회 1992
109 부동산공법 1(공인중개사) 한국법학교육원 2000
110 부동산공법 2(적중총정리예상문제집) 한국법학교육원 2000
111 부동산공법 총정리문제집(공인중개사) 행정고시연구회 1999
112 부동산공법(공인중개사) 한국법학교육원 1999
113 부동산공법(총정리문제집) 행정고시연구회 1993
114 부동산공법1(적중총정리예상문제집) 한국법학교육원 2000
115 부동산공법2(공인중개사) 한국법학교육원 2001
116 임호정 가람감정 감정평가및보상법규 부연사  
117 객)부동산관계법규 부연사  
118 공공용지보상법론 사법행정문화원 1997
119 공공용지의 취득과손실보상    
120 공공용지 보상실무   1999
121 공공용지보상법론 사법행정문화원 1995
122 공공용지취득및 손실보상 부연사  
123 부동산 공법    
124 부동산관계법규   2000
125 부동산관계법규(객관식 부연사 1995
126 부동산관계법규(신체계)(감정평가사1차시험대비) 부연사 2001
127 부동산용어사전    
128 신체계부동산관계법규 부연사 2001
129 신토지공법 부연사 1999
130 신판례보상법 사법행정문화원 1995
131 실용부동산사전 사법행정문화원 1994
132   지가공시및 감정평가    
133 임호정 지가공시및 보상의 주요문제 부연사 2001
134   토지공시 및 감정평가   1999
135 전영주 다우감정 감정평가이론 부연사  
136 정영철   감정평가 예해   1992
137   감정평가론 부연사 2000
138   감정평가론(증보판) 사법행정문화원 1992
139   감정평가론(최신판) 율계 1991
140   감정평가실무 기출문제 및 해설 부연사 1994
141 건일감정 감정평가에 관한 규칙해설 부연사 1994
142   감정평가의 이해 부연사 1999
143   감정평가의 이해 - 감정평가에 관한 규칙을 중심으로 부연사 1995
144   건물신축단가구성비율분석   1982
145   건물이전보상평가   1983
146   건축물일부철거에 따른 손실보상평가   1985
147 정재근 정일감정 감정평가 및 보상법규 - 지가공심 치 토지등의 평가에 관한 법률 범론사 1990
148 객관식 부동산평가론   1983
149 부동산공법   1983
150 부동산권리분석에 관한 연구   1978
151 부동산중개업법 실무   1983
152 중개업법령및실무(기본서) 부연사  
153 정재원 새한감정 감정평가이론 부연사 1994
154 최태규 코리아감정 감정평가이론연습 부연사  
155 한준규 코리아감정 부동산법률용어집 부연사 1997
156 허용회 네오감정 신체계보상법전 부연사  
157 허장식 대일에셋 감정평가이론 서울고시사 1998
158 감정평가이론 서울고시사 1990
159 자산재평가실무   1998
160 정당가격과 공시지가의 성격   1990
161 지가와 인구와의 관련관계   1990
162 지대이론과 감정평가   1992
163 호종일 우리감정 감정평가이론연습 율계 1990
164 만세 부동산을 조심하라 율계 2000
165 홍길성 홍길성감정 부동산 분석론 부연사 2001
166 부동산 영한사전 범론사 1988
167 부동산감정평가론 범론사 1989
168 신부동산감정평가각론 범론사 1991
169 홍병각 고려감정 신체계감정평가실무 부연사  
170 홍용석 대일에셋 부동산공법 청목 1999
171 부동산공법(공인중개사) 법연 1997
172 부동산공법(공인중개사3주완성) 박문각 2000
173 부동산공법(공인중개사객관식) 박문각 2000
174 황종현 이지감정 감정평가이론 홍제원 2000

 

감칙개정안의 하나인 비교표준지 기준 지가변동률을 적용에 있어서

왜 이게 이론적으로 타당한지 모르겟어요.ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

개별요인이랑 지역요인이 완전히 동일한 대상부동산A와 비교표준지B에서

 

비교표준지B의 2012년 가격이 1,000,000원 일때

 

대상부동산의 2012. 6 6일 가격 을 구한다면

 

비교표준지의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 0%

대상부동산의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 100% (지역사업등으로.. 좀 비약이 심하긴하지만 이해를 위해...)

 

이라면

 

대상부동산이 속한 지가변동률을 적용해서 2,000,000원이 되어야 하는게 아닐까요...왜냐면 대상부동산이 속한 곳의 지가가 변동했기 때문에...

 

아 고수님들의 기똥찬 답변 기다릴게요..(아 어제 줄리엔강이랑 박지선 키스 당황)

 

즐건 주말 보내세요~

 

지역요인이랑 시점수정이 일치성 있게 비교되는 걸 생각해보시면 됩니다. 비표지역 가격수준이 100, 비표도100, 대상지역도 100에서 시작해서 대상지역만 그사이2배 상승한걸 가정해보겠습니다. 감칙개정안 기준으로 시점수정이 된 뒤에도 100이니까 가격시점기준으로 지역요인을 비교해줘야 2배 상승된 대상지역수준으로 조정이 될 수 있습니다. 반대로 현감칙기준으로는 시점에서 2배수준이 고려되니까 지역요인비교는 공시기준일 기준으로 비교가 되어야합니다. 근데 지역요인을 가격시점으로 현업서 하고 있으니까 개정안이 이론상 일치되게 조정된 것 같네요.

 

(저도 다른 평가사님께 듣고 이해했는데 맞게 예시한건지 모르겠네요)

그리고 이게 유사지역에서 선정할때 문제인데... 흔치 않으니까 너무 고민은 말라고도 하셨어요

기존 감칙이나 토보침에서 대상 속한 지역으로 지가변동률을 적용하라는게 이론적으로는 안 맞지만, 공시지가는 대부분 인근지역 것을 선정한다는 가정 하에 어차피 표준지가 속한 지역도 같을 거라는 안일함(?)이라고 해야 할까요? 어쨌든 이론적으로는 틀린 규정이었습니다..

 

 

 

질문하신 부분에 관하여 제 의견을 말씀드립니다

 

 

무료하게 시간을 때우는 일이 많아져서 그런지 이런 글까지 쓰게 되네여.

 

 

그냥 이런 또라이도  있구나 생각하시고 넘어가시길 바랍니다

 

 

 

1. 전세금 현가에 대하여

 

 

비준가격산정시 거래시점 이후 1년 후 전세금 및 보증금 반환조건이 있을경우 이에대한 처리방법에

 

 

대한 대하여 논란이 있는것으로 알고 있습니다.

 

 

작년, 재작년에도 이것에 대하여 까페에서도 논의했던 기억이 나네여 

 

 

 

1) 전세금에 대하여 할인을 해야 한다는 입장의 논리

 

 

 

어차피 1년후에 현금유출이 이루어 진다면 그때까지의 기간이익을 고려하여야 하기때문에 할인을 해야

 

 

 

하며, 이렇게 했을때 정확한 현금 등가액 및 거래가격을 산정할 수 있다는 입장입니다.

 

 

 

 

2) 전세금에 대하여 별도의 할인이 필요없다는 입장의 논리

 

 

(1) 거래의 대상은 완전소유권을 기준으로 가격이 결정된다. 그러므로 임대차 계약의 특성상 계

 

 

약기간동안 임차자는 배타적인 용익권을 갖기때문에 그로인한 소유자의 불이익이 발생하고 그것이 화

 

 

폐의 시간가치를 상계시킨다는 것

 

 

 

(2) 일반적인 거래관행으로 볼때  매매 당사자는 보증금이나 전세금의 시간가치 고려없이 액면금액만을

 

 

염두해 두고 거래하는 것이 보통이며  대부분의 거래에서 임차자와의 협의 하에 잔금지급일을 기준으로

 

 

당해 계약을 해지 하는 것이 일반적인 관행이기 때문에  시간가치를 고려할 필요가 없다는 점을 논거로

 

 

제시하고 있습니다 
 

 

 

나의 견해

 

 

상기의 논란에 대한 정확한 답은 없습니다. 이 문제는 수험계에서만 회자되는 논리 들인 것 같습니

 

 

다. 실제 현업에서 감정평가를 할때 1+1=2 식의 수학적 계산으로 결론을 도출하지는 않는 것으로 알고

 

 

있습니다. 일반적인 거래관행 및  당사자간의 합의등 제반사정을 고려해서 결론을 도출하는 경우가 더

 

 

많을 겁니다. 그러나 공부를 할때는 1+1=2식의 딱 부러진 경직된 사고를 하는 경우가 많이 있습니다 .

 

 

이러한것들이 일반적인 거래관행과 상충될시 이런 문제가 발생하는 것이지여

 

 

제 생각에는 시간가치를 고려해도 되고 안해도 무관하다고 생각합니다. 다만 그 속에 녹아있는 논리만

 

 

염두해 두는 정도가 적당할 것 같습니다. 이러한 소모적인 논의가 실제 시험에 나올경우에 처리 방법이

 

 

문제 되는데 그경우에는 자신이 생각한 대로 처리하시면 될 겁니다.  출제위원님들도 이러한 문제점을

 

 

알고 계실 것이고 주처리 하여 자신의논리만 보여준다면 크게 문제되지 않을 듯 합니다

 

 

(제가 출제위원이라면 이런것으로 논점을 삼지 않을 것 같네여)

 

 

 

 

2. 지역요인 비교에 관하여 (일반교재 vs 나상수외3인공저의 상충)

 

 

지역요인 비교시점에 대하여 특별히 언급된 책은 몇 가지 안되지만  대부분의 책과 '토지보상

 

 

평가지침' 에서는 사례와 대상의 지역요인 비교를 모두 대상의 가격시점으로 적고 있으며, 

 

 

 

判例 와  한국감정원 발행 '보상평가 上' (2000 발행)의 내용을 인용하여 사례는 거래시점 , 대

 

 

상은 가격시점을 비교의 기준시점으로 삼도록 하고 있습니다.

 

 

이렇게 내용이 상충되다 보니 지역요인 비교에 있어서 수험계의 혼란이 발생되고 있습니다.

 

 

이 부분에 대해서는 예전에 박희진 평가사님 (14기 실무수석 , 삼일학원강사역임)의 생각에 제 생각을

 

 

덧붙이고자  합니다
 

 

 

 

이 문제는 시점수정과 지역요인을 연결시켜 생각해야 할 부분이고 시점수정치는 사례소재지의 지가변

 

 

동률을 적용하는 것이 이론적으로 보다 합리적이라고 책에서는 정리하고 있습니다.

 

 

 

그런데 시점수정치의 의미는 거래당시의 표준적 획지(표본지)의 가격수준과 가격시점 당시의 표준적 획

 

 

지의 가격 격차율을 의미합니다.

 

 

 

반면 지역요인이라 함은 대상 및 사례가 속한 지역의 표준적획지의 가격 격차율을 의미합니다.

 

 

그렇다면 다음의 예에서 보듯 사례 거래당시와 대상 가격시점과의 지역요인을 비교하면 시점수정으로

 

 

보정되는 부분이 이중계산되는 결과가 발생합니다

 

 

 

예를 들어보겠습니다.

 

           

 

                 사례지역 표준획지  대상지역 표준획지


 

가격시점         100원               120원

 

거래시점          80원       

 

 

 

1) 지가변동률=> 100/80 =20% 보정 => 사례가격은 100원으로 조정됨.


 

 

2) 지역요인비교=> 120/100=20%보정 => 대상가격은 120원으로 조정됨.

 

 

 

그러나 시점을 달리하면


 

 

1) 지가변동률=> 100/80 =>20%보정 => 사례가격은 100원으로 조정됨.


 

 

2) 지역요인비교=> 120/80 => 50%보정 => 100원 x 1.5 =>대상가격은 150원으로 조정됨.

 

 

 

우리가 구해야할 가격은 120원이어야지 150원이 아닙니다.

 

 

 

그러므로  지역요인은 시점을 달리해서는 안되고 가격시점을 기준으로 하여야 한다는 것입니다

 

 

 

하지만 위의 내용은 시점수정이 지역의 변화(거래시점->가격시점)를 100% 반영할 수 있어야 한다는 전

 

 

 

제를 필요로 합니다.

 

 

 

 

하지만 현실적으로 시군구의 지가변동률을 적용하고 있어 상대적으로 지엽적인 사례의 인근지역의 지

 

 

 

가변동률을 100%반영하기는 어렵습니다. 그러다 보니 지가변동률이 100%의 지역적 변화를 반영할 수

 

 

 

없게 되고 이러한 문제 때문에 거래시점과 가격시점과의 지역요인 비교를 요구하는 게 아닌가하는 생

 

 

각을 해봅니다.


 

 

위의 것은 저의 생각이었고 다음은 xxx 출제 위원급 평가사님께 문의한 결과인데..

 

 

 

그분은 지역요인, 개별요인, 시점수정의 실무상 상호 보완성을 말씀하시더군여.


 

 

다시 말하면 

 

 

 

 

1. 지역적 변화를 시점수정만으로는 100% 반영할 수 없다는 점.
  

 

 

2. 개별요인과 지역요인 중 서로 중복되는 부분이 존재하고

 

 

 

(ex: 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정조건, 기타조건 등) 이것들 중 어떠한 항목을 개별요인으로 반

 

 

 

영하지 못하였으면 지역요인으로 반영 하여야 하는데 경우에 따라서는 이러한 부분을 보다 정확히 반영

 

 

 

하는 시점은 거래당시의 시점이지 가격시점이 아니라는 것이죠.

    

 

 

즉 개별요인으로 도로의 폭 등을 반영하지 못했으면 지역요인으로 반영하여야 하는데 이러한 도로의 폭

 

 

 

은 거래당시의 것을 적용해야지 가격시점의 것을 적용하면 이미 변화 된 물리적 특성을 반영하게 되어

 

 

 

지역 요인이 왜곡된다는 것이죠.

     

 

 

 

물론 이러한 물리적 특성의 변화가 표본지의 가격 변동을 가져오고 이것이 지가변동률의 상승 작용을

 

 

 

한다면 문제가 안되나 앞에서 언급했듯 실무적으로는 광역적인 시군구 지가변동률을 적용하기 때문에

 

 

 

지가 변동률에 100% 반영되기 어렵고 따라서 특성이 변화 되기 전의 것을 적용해야 한다는 것이져.

 

 

 

이런 점들을 이유로 평가사님 께서는 판례의 취지를 해석하시더라구여


 

 

 

중요한 것은 우리가 문제를 풀 때 어떻게 답안 기술을 하느냐 하는 것이겠져

 

 

제 생각엔 수치 적용에 앞서 근거를 명확히 하는 방법이 좋을 것 같습니다.

 

 

즉, 토지보상평가지침상의 내용과 판례의 내용을 기술하고 그중 어느하나로 결론을 도출한 후

 

 

그에 따라 적용하면 된다는 것이죠.


 

 

(ex: 판례의 경우 사례거래시점을 기준하여야 하나 토보침 제15조에의거 가격시점의 지역격차

 

를 적용하였음 -> 이런식으로 말이져)

 

 

 

사 건 2010두26988 증여세부과처분취소

 

 

 

원고, 상고인

 

 

1. 원고 1
2. 원고 2
3. 원고 3

 

원고들 소송대리인 변호사 김수경, 천상준, 이예모

 

피고, 피상고인

 

1. 남양주세무서장
2. 북인천세무서장
3. 동대문세무서장

 

피고들 소송수행자 송영기 외 5인

 

원 심 판 결 서울고등법원 2010. 11. 10. 선고 2010누19234 판결

 

판 결 선 고 2012. 4. 26.

 

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

 

 

 

상고이유를 판단한다.

 

 

 

1. 상고이유 제2점에 대하여

 

 

 

구 상속세 및 증여세법(2007. 12. 31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘상
증세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제3항은, 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에
의하고 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감
안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의하
도록 규정하고 있다. 한편 상증세법 제60조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불
특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가
액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로
인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고, 그 위임에 의한 구 상속세 및 증여세법 시행령
(2004. 12. 31. 대통령령 제18627호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘상증세법 시행령’이라
한다) 제49조 제1항 제1호 본문은 시가로 인정되는 것의 하나로 ‘당해 재산에 대한 매
매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들면서 그 단서에서 ‘그 거래가액이 특수관계
에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다’
고 규정하고 있다.

 

 

 

따라서 시장성이 적은 비상장주식의 경우에도 그에 대한 매매사실이 있는 경우에는그 거래가액을 시가로 보아 주식의 가액을 평가하여야 하고 상증세법이 규정한 보충적평가방법에 의하여 평가해서는 아니 된다고 할 것이나, 시가라 함은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다

 

(대법원 2000. 7. 28. 선고 2000두1287 판결, 대법원 2004. 11. 26. 선고 2003두4447 판결 등 참조).

 

 

 

 

원심은 제1심판결 이유를 인용하여, ① 원고 1, 원고 2가 2004. 3. 9. 최대주주인 소외 1로부터 비상장법인인 주식회사 쎈스테크(이하 ‘소외 회사’라 한다)의 총 주식10,000주 중 합계 4,600주(원고 1 12,100주, 원고 2 2,500주)를 1주당 50,000원에 매수하자(원고 3은 같은 날 소외 2로부터 1,000주를 마찬가지로 1주당 50,000원에 매수하였다. 이와 같은 매수를 이하 ‘이 사건 주식 매수’라 한다), 피고 북인천세무서장, 남양주세무서장은 상증세법 제35조 제2항을 적용하여 이들이 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수함으로써 그 대가와 시가와의 차액 상당액을 소외 1로부터 각 증여받은 것으로 보고, 상증세법 제60조, 제63조 등에 따라 1주당 순손익가치와 순자산가치의 가중평균액을 기초로 산정한 1주당 가액 376,646원(제1심판결 3면 3행의 ‘376,464원’은 ‘376,646원’의 오기로 보인다)을 바탕으로 증여재산가액을 계산하여 2008. 9. 23. 원고 2에게 증여세 147,596,410원, 2008. 10. 1. 원고1에게 증여세 104,480,590원의 각 부과처분을 한 사실, ② 소외 회사가 2004. 4. 7.13,000주를 1주당 50,000원에 유상증자를 하자 원고들은 배정된 신주 이외에 다른 주주들이 포기한 실권주 합계 3,770주(원고 11,414주, 원고 2 1,683주, 원고 3 673주)를추가로 인수하였는데(이하 ‘이 사건 실권주 취득’이라 한다), 피고들은 상증세법 제39조제1항 제1호 가목을 적용하여 원고들이 시가보다 낮은 가액으로 발행된 신주에 관하여다른 주주들이 포기한 실권주를 인수하는 방법으로 그 인수가액과 시가와의 차액 상당액을 다른 주주들로부터 각 증여받은 것으로 보고, 상증세법 제60조, 제63조 등에 따라 산정한 증자 전의 1주당 평가가액을 기초로 증자 후의 1주당 평가가액 177,133원을산출한 다음 이를 바탕으로 증여재산가액을 계산하여 2008. 9. 23. 원고 2에게 증여세합계 34,524,550원, 2008. 10. 1. 원고 1에게 증여세 합계 27,782,820원, 2008. 10. 1.원고 3에게 증여세 합계 13,223,370원의 각 부과처분을 한 사실, ③ 소외 회사는 이사건 주식 매수를 계기로 대주주가 소외 1에서 원고 2로 변경되었고 이후 대주주 및특정 주주를 상대로 2004. 4. 7. 유상증자, 2004. 4. 9. 무상증자가 이루어지거나 제3자들만을 상대로 2004. 4. 21.과 2004. 4. 29. 및 2004. 9. 8. 각 유상증자가 이루어짐으로써 소외 회사의 발행주식총수는 2002. 4. 29. 사업개시 당시의 10,000주에서 193,931주로 급격히 증가되었는데, 그때마다 1주당 인수가격은 50,000원으로 변동이 없었던사실, ④ 한편 소외 회사의 생산부장 소외 3은 2004. 4. 30. 소외 회사의 미등기이사소외 4에게 4,386주를 1주당 10,000원에 매도한 사실 등을 인정하였다.

 

 

 

 

원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 하여, 이 사건 주식 매수 및 실권주 취득이 소외 회사의 경영권 변동과 관련된 일련의 과정에서 이루어졌고 이 사건 주식 매수 이후여러 차례의 유상증자가 있었음에도 매번 1주당 50,000원으로 그 인수가격이 정해졌던점 등에 비추어 원고들의 이 사건 주식 및 실권주 취득 가격인 1주당 50,000원은 불특정 다수인 사이에 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치가 반영된 것으로 볼 수 없으며, 나아가 소외 3과 소외 4는 모두 소외 회사의 직원 등으로서이해관계인에 해당할 뿐만 아니라 소외 3과 소외 4 간의 거래 하루 전에도 소외 회사에서 1주당 50,000원에 유상증자가 이루어진 점 등에 비추어 소외 3과 소외 4 간의 거래가격인 1주당 10,000원도 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 매매사례가액으로보기 어려우므로, 원고들이 매수한 주식이나 취득한 실권주는 시가를 산정하기 어려운경우에 해당하여 상증세법이 규정한 보충적 평가방법에 의하여 평가하여야 한다고 판단하였다.

 

 

 

앞서 본 규정과 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 판단은 정당하고,거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.

 

 

 

 

2. 상고이유 제1점에 대하여

 

 

가.

 

 

 

비상장주식의 보충적 평가방법을 규정하고 있는 상증세법 제63조 제1항 제1호다목, 상증세법 시행령 제54조는, 비상장주식의 1주당 가액은 원칙적으로 1주당 순손익가치(1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율)와 1주당 순자산가치(당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수)를 3과 2의 비율로 가중평균한 가액에 의하되, 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 경우에는 1주당 순자산가치만에 의하여 평가할 수 있도록 규정하고 있다.그리고 상증세법 시행령 제56조 제1항은 1주당순손익가치를 산정할 때 ‘1주당 최근3년간의 순손익액의 가중평균액’은 그 제1호의 가액, 즉 ‘[(평가기준일 이전 1년이 되는사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)] ×1/6’의 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 당해 법인이 사업개시 후 3년 미만이거나일시우발적 사건에 의하여 최근 3년간의 순손익액이 비정상적으로 증가하는 등의 사유로 제1호의 가액에 의하는 것이 불합리한 것으로 재정경제부령이 정하는 경우에는 그제2호의 가액, 즉 2 이상의 신용평가전문기관 또는 회계법인이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액 증여세 과세표준신고의 ( 기한내에 신고한 경우로서 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서 작성일이 과세표준신고기한 내에 속하고, 산정기준일과 증여일이 동일연도에 속하는 경우에 한한다)으로 할 수 있도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따른구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2005. 3. 19. 재정경제부령 제425호로 개정되기 전의
것. 이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제17조의3 제1항은 상증세법 시행령 제56조제1항 제1호의 가액인 ‘1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액’으로 평가하는 것이 불합리한 사유로서 ‘사업개시 후 3년 미만인 경우’(제1호) 등을 들고 있다.상증세법 시행규칙 제17조의3 제1항 각 호는 최근 3년간의 순손익액을 산정할 수없거나 최근 3년간의 순손익액이 비정상적이어서 이를 기초로 1주당 순손익가치를 산정하는 것이 불합리하다고 보이는 사유들을 규정한 것이므로, 여기에 규정된 사유가있다면 특별한 사정이 없는 한 상증세법 시행령 제56조 제1항 제1호의 가액인 ‘1주당최근 3년간의 순손익액의 가중평균액’을 기초로 1주당 순손익가치를 산정할 수 없고(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006두16434 판결 참조), 이러한 법리는 상증세법 시행령제56조 제1항 제2호의 가액인 ‘1주당 추정이익의 평균가액’이 산정되지 아니하였거나제2호의 괄호규정에서 정한 요건을 갖추지 못함으로써 제2호의 가액을 기초로 1주당순손익가치를 산정할 수 없더라도 제1호의 가액에 의하는 것이 불합리한 이상 마찬가지이다.

 

 

 

 

그리고 상증세법 시행령 제54조 제1항은 제56조 제1항 제1호의 가액을 기초로1주당 순손익가치를 산정하는 경우에는 최근 3년간의 순손익액을 반영하도록 규정하고있으므로, 최근 3년 미만의 순손익액을 바탕으로 1주당 순손익가치를 산정하고 여기에 순자산가치를 혼합하는 방법으로 비상장주식의 1주당 가액을 평가하는 것은 그것이 객관적이고 합리적이라는 특별한 사정이 없는 한 위법하다고 할 것이다

 

 

 

(만일 비상장주식의 주당 가액을 상증세법 1 시행령 제56조 제1항 제1호의 가액 또는 제2호의 가액을기초로 한 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 금액으로 평가할 수 없는 경우에는,상증세법 제65조 제2항이 상증세법에서 따로 평가방법을 규정하지 아니한 재산의 평가는 같은 조 제1항 및 제60조 내지 제64조에 규정된 평가방법을 준용하도록 규정하고있는 점,

 

 

 

상증세법이 규정한 보충적 평가방법에 의하더라도 그 가액을 평가할 수 없는경우에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액에 의할 수밖에 없는 점 등에 비추어 볼 때, 순자산가치만에 의하여 평가하도록 한 상증세법 시행령 제54조 제4항의방법 등 상증세법이 마련한 보충적 평가방법 중에서 객관적이고 합리적인 방법을 준용하여 평가할 수 있을 것이다).

 

 

 

 

 

나.

 

 

원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 소외 회사는 2002. 4.29. 사업을 개시한 법인으로서 평가기준일인 2004. 3. 9. 및 2004. 4. 7. 당시 사업개시후 3년 미만인 법인에 해당하는 사실, 피고들이 이 사건 각 증여세 부과처분에 관한증여재산가액을 계산하는 데에 기초로 사용한 1주당 가액 376,646원 및 177,133원은모두 1주당 최근 2년간의 순손익액의 가중평균액을 토대로 산정된 사실, 그런데 소외회사는 2002년 약 3,400만 원, 2003년 약 8억 3,400만 원, 2004년 약 1억 6,800만 원의 당기순이익을 내다가 2005년 약 11억 6,900만 원, 2006년 약 158억 6,600만 원의당기순손실을 기록하였으며, 2002년 소외 회사의 순자산가액은 약 848,570,000원인사실, 원고들은 증여세 과세표준신고의 기한내에 증여세 신고를 하거나 1주당 추정이익의 평균가액을 신고한 적은 없는 사실 등을 알 수 있다.

 

 

 

이러한 사실관계를 앞서 본 규정과 법리에 비추어 살펴보면, 소외 회사는 상증세법시행규칙 제17조의3 제1항 제1호가 규정한 ‘사업개시 후 3년 미만인 경우’에 해당하므로 소외 회사의 주식 주당 순손익가치를 1 상증세법 시행령 제56조 제1항 제1호의 가액을 기초로 산정하는 것은 위법하고, 나아가 소외 회사의 사업기간이나 재무현황 등에 비추어 상증세법 시행령 제56조 제1항 제1호의 가액에 유사한 ‘1주당 최근 2년간의순손익액의 가중평균액’을 기초로 1주당 순손익가치를 산정하는 것이 객관적이고 합리적이라고 볼 특별한 사정이 있다고 볼 수도 없으므로 위 가액을 기초로 1주당 순손익가치를 산정한 것도 위법하다.

 

 

 

그럼에도 원심은 이와 달리 상증세법 시행령 제56조 제1항 제2호의 괄호규정에서정한 요건을 갖추지 못함으로써 제2호의 가액을 기초로 1주당 순손익가치를 산정할 수없는 경우에는 제1호의 가액이나 그와 유사한 가액을 기초로 1주당 순손익가치를 평가할 수 있다는 전제하에, ‘1주당 최근 2년간의 순손익액의 가중평균액’을 기초로 1주당순손익가치를 산정한 다음 이를 바탕으로 증여재산가액을 계산한 이 사건 각 증여세부과처분이 적법하다고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 비상장주식의 보충적평가방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 이 부분 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

 

 

 

3. 결론

 

 

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을
다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된
의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

재판장 대법관 전수안

 

 

대법관 양창수 _________________________

 

주 심 대법관 이상훈 _________________________

 

대법관 김용덕 _________________________

 

 

「감정평가에 관한 규칙」에서 규정한 3방식 병용의 의미

 

 

감정평가에 관한 규칙에서의 3방식 병용의 의미는 감정평가에 관한 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되 주방식 외에 다른 평가방식(2012년 국토부에선 평가방법으로 표시하도록 권고)으로 가격 (2012년 국토해양부에서는 개정예정인 감칙에서 가액으로 표시하도록 수정안을 제시)등을 평가할 수 없는 경우에 예외로 한 것이다.   

 

 

 

현행 감정평가에 관한 규칙 제10조의 의미가 3방식 병용과 시산가격조정을 인정한 것인지 여부에 관하여 수험가 및 학계(?)에도 논란이 많으나, 현행 감칙 제10조 제1항에서는 평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각 호의 방식(3방식)중 이 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(가격 등)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다라고 규정하고 있는바,

 

 

 

이 규정의 의미는 이제까지는 감정평가업자가 토지 등을 평가할 경우 대상물건에 가장 적합한 주방식을 선택하여, 원가방식(원가법) 등 규칙에서 정한 하나의 평가방법만 사용하였으나, 2003년 이후 이 방식으로 구한 가격 외에 비교방식 또는 수익방식으로 구한 가격 등과 비교하여 시산가격의 합리성과 적정성을 검토하도록 한 것이며, 주 방식 외에 다른 평가방식으로 평가할 수 없는 경우에는 예외로 한 것을 의미한다.

 

서울행정법원
순번 성명 사무소명
사무소주소
1

김병창

(19회 출제위원)

(주)하나감정평가법인본사
서울 강남구 도곡동 909-3 (한독빌딩 3층)
2 김준형 (주)대화감정평가법인 (본사)
서울시 서초구 서초동 1625-2(디사모빌리빌딩 3층)
3 김훈주 (주)경일감정평가법인 (본사)
서울시 송파구 가락동 78 (IT벤처타워 동관 7층)
4 박희백 (주)온누리감정평가법인 (본사)
서울 중구 회현동1가 181-1 (삼부빌딩 205호)
5 백영준 (주)정일감정평가법인 (본사)
서울특별시 서초구 반포동   1-8 (경남쇼핑 507호)
6 손종욱 (주)미래새한감정평가법인 (본사)
서울시 송파구 문정동 289 (가든파이브웍스 A동 9층)
7 신애숙 나전감정평가사사무소
서울 동대문구 답십리동 483-39 (삼용빌딩 4층 416호)
8 연광철 (주)대한감정평가법인 (본사)
서울 서초구 서초동 1365-16 (대한성서공회빌딩 8층)
9 위승환 (주)통일감정평가법인본사
서울특별시 마포구 도화동 538 (성지빌딩 908호)
10 이동철 (주)예일감정평가법인 (본사)
서울시 마포구 서교동 444-7 (대원빌딩 2층)
11

이상윤

(기계 감정평가의 최고 권위자)

(주)감정평가법인 대일감정원 (본사)
서울 서초구 양재동 275-1 (삼호물산빌딩 A동 2층)
12 이이노 삼일감정평가법인(주) (본사)
서울시 종로구 수송동 5 (동일빌딩 10층)
13 이인범 (주)가람감정평가법인 (본사)
서울 강남구 역삼동 772 (동영문화센타 6,7층)
14 이종민 한국감정원 (공적평가처)
서울 강남구 삼성동 171-2
15 이춘진 (주)중앙감정평가법인 (본사)
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17 임유순 (주)제일감정평가법인 (본사)
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18 정승희 (주)태평양감정평가법인 (본사)
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국토해양부 - 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우, 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하는지 여부(「건축법」 제61조 등 관련)

 

안건번호 11-0475
회신일자 2011.11.24

 

 

 

 

 

 

1. 질의요지



「건축법」 제61조제1항에서는 “전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있는바, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우, 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하는지?


 

 


2. 회답


준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것입니다.


 

 

 

 


3. 이유

 



「건축법」 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

 


그런데, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에는 「건축법」 제61조제2항이 적용되는데, 같은 항에서 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한도 적용되는지가 문제될 수 있습니다.

 

 

 


먼저, 일조 등을 위한 높이 제한규정은 구「건축법 시행령」(1971. 12. 31. 대통령령 제5922호로 일부 개정된 것을 말함) 제120조의2제1항에서 “주거지역 안에서 건축물을 건축하고자 할 때의 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지의 경계선까지의 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8미터, 기타 방향은 17미터를 더한 높이를 초과할 수 없다”고 규정함으로써 처음으로 도입되었으며,

 

 

일조 등을 위해 인접대지경계선까지 일정거리를 띄우도록 한 것은 주거생활에 있어서 가장 중요한 일조·채광·통풍 등을 위하여 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하기 위한 것인바, 「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정한 것은 일반주거지역 및 전용주거지역 외에서 건축되는 공동주택은 건폐율·용적률이 높아 통상 일반주거지역, 전용주거지역의 건축물보다 그 규모가 커서 이웃의 일조권에 대한 침해의 우려 또한 높기 때문에, 공동주택의 경우에는 정북방향의 일조를 위한 높이 제한 규정을 일반주거지역 및 전용주거지역은 물론 준주거지역을 포함하여 타지역(일반상업지역과 중심상업지역은 제외)까지 확대 적용시키겠다는 입법의도가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.

 

 

 


한편, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광 규정은 일관되게 분리되어 규정하여 왔으므로 「건축법」 제61조제2항은 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정으로서 비록 그 표현이 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 되어 있다고 하더라도 이것이 제1항에서 규정하고 있지 않은 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에서 건축하는 공동주택의 경우에 일조를 위한 정북방향의 높이 제한을 제2항에서 추가하려는 것은 아니라는 주장이 있을 수 있으나,

 

 

 

구 「건축법 시행령」(1978. 10. 30. 대통령령 제9193호로 전부 개정된 것을 말함) 제167조제1항에서는 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”의 높이제한을 규정하면서 “정남 및 정북방향의 높이 제한” 및 “정남 및 정북 이외의 방향의 높이 제한”을 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”에 같이 적용되도록 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정이 일관되게 분리하여 규정되어 왔다고 보기도 어렵다고 할 것입니다.

 

 

 


그렇다면, 「건축법」 제61조제2항의 문언상 명백하게 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 것”을 규정하고 있는 점, 일조 등을 위한 높이 제한규정의 도입 취지 및 해당 규정의 연혁 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 사안처럼 준주거지역 안에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 한다고 보아야 할 것입니다.

 

 


만약, 「건축법」 제61조제2항의 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”의 의미를 전용주거지역 및 일반주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 기준에도 적합하여야 한다는 의미로 해석한다면, 「건축법」 제61조제1항은 전용주거지역 및 일반주거지역에서 건축되는 공동주택을 포함한 모든 건축물에 적용되는 것이므로 「건축법」 제61조제1항의 규정만으로도 충분하여 굳이 같은 조 제2항에서 이를 다시 규정할 필요는 없다고 할 것이고,

 

 

 

「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하여 위 조항이 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택을 제외한 모든 공동주택에 적용하도록 한 것과도 모순이 된다고 할 것입니다.

 

 


따라서, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것입니다.

 

 

 


※ 법령정비 권고사항
「건축법」 제61조제2항이 ‘공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다’고 규정하고 있어, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하므로, 정책의 필요에 따라 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하지 않으려면 이에 관한 입법적 조치가 있어야 할 것입니다.



 

 

 

조망권은 크게 천공 조망과 경관 조망 2가지로 나뉜다.

 

 

천공 조망 :  주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도

 

 

경관 조망 : 거실 창을 통해 보이는 주변 경관 정도를 뜻한다. 거실에서 건물 건축 전후의 경관을 비교해 조망에 대한 차폐면적을 계산한다. 건물을 신축해 기존 건물의 조망을 침해했을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다.

 

 


천공 조망은 대법원에서 인정된 바 있지만 경관 조망을 인정한 대법원 판례는 없다.

 

 

 

대법원 판례를 보면 "법에 어긋나지 않고 권리 남용에 이르지 않는 한 남의 땅에 건물을 짓는 것을 조망권 때문에 막을 수 없다"고 판단한다. 게다가 1, 2심 판결에서 조망권을 인정받더라도 대법원으로 가면 지는 경우가 대부분이다.

 

 

 

대법원, 경관 조망 인정 안 해

이에 비해 천공 조망권을 인정한 대법원 판례는 2007년에 있었다. 경기 남양주시의 한 아파트 주민들이 인근에 신축 중인 D아파트 건설사를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 일조권과 천공 조망권 침해를 함께 인정했다. 거실 창 면적에서 하늘이 보이는 면적 비율을 의미하는 천공률 침해에 따른 압박감, 폐쇄감이 아파트 가격 하락에 일조했다고 판단했다.

 

 
재벌들이 조망권을 두고 다툼을 벌였다면 일조권은 정부 규제가 혼란스러워 논란이 됐다. 그동안 일조권 규정이 적용되지 않았던 준주거지역이 새로 규제 대상에 포함되면서 논란이 커졌다. 한동안 아파트나 단독주택 등이 들어선 주거지역만 일조권 규제 대상이었고 그동안 관행이 이어져 왔다.


지난 2월 국토해양부는 '준주거지역 소재 공동주택에도 일조권 규정을 적용해야 한다'는 내용을 담은 건축법 제61조에 대한 법제처 법령해석이 나왔다.

 

 

 논란이 커지자 국토부는 도심지 준주거지역에 들어서는 주상복합아파트나 주거용 오피스텔은 일조권 규제 대상에서 제외하기로 했다. 전용·일반주거지역에서만 일조권을 적용하는 것으로 규정을 정리했다. 또한 높이가 8m일 때 대지경계선에서 2m 이상 띄우도록 해 건물이 계단 모양처럼 만들어지는 경우가 많고 이로 인한 민원도 있었는데 결국 건물 높이가 9m일 때 1.5m만 띄우도록 일조권 기준을 완화했다.

 

조망권 따라 재건축 분담금 달라진다.


재건축을 추진하면서 입주 후 조망권 가치에 대한 고려 없이 로열층과 저층에 대한 분담금을 일률적으로 부과하는 것은 위법이라는 법원 판결이 있다.

 

 

동부이촌동 렉스아파트 조합은 2010년 8월 임시처분총회를 통해 총 5억4000만원 규모 추가분담금, 등급제 추첨방식 동 호수 배정 등을 통과시켰다. 조망권에 따라 1~10등급으로 구분한 후 같은 등급 안에서만 동 호수 추첨을 허용한 반면, 분담금은 전 가구 동일하게 부과했다. 이렇게 되면 현재 저층에 살 경우 재건축 후 새 아파트도 저층을 받을 수밖에 없으면서 분담금은 고층과 동일하게 물게 된다.

 

 

원고 측인 박 모 씨 등은 "층별로 조망권에 따라 감정평가액이 달리 나타나고 입주 후 형성되는 가격도 로열층과 저층이 수억원씩 차이가 나는데도 동일하게 분담금을 매겼다"며 소송을 제기했다.

 

 

서울행정법원 6부는 지난해 4월 "조합 측이 종전 자산과 종후 자산에 대한 고려 없이 일률적으로 5억4000만원의 분담금을 부과한 것은 형평성을 무시한 위법"이라고 판시했다.

 

다만 지난해 12월에는 절차대로 관리처분을 끝냈다면 적법하다는 판결이 나왔다.

주택 재개발정비사업의 감정평가


1. 종전자산 평가기준

 

① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있는 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다. 다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

 

 

1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분



 

2. 물건별 평가방법


 가. 토지의 평가

토지는 사업시행인가고시일에 가장 근접한 시점에 고시된 표준지공시지가를 기준으로 평가하되, ① 일반적 이용 방법에 의한 객관적 상황기준, ② 일시적 이용상황이 아닌 실제이용상황기준, ③ 토지상에 아무런 정착물 또는 제한물권이 없는 나지상정기준, ④ 개발이익 배제기준(미실현이익등), ⑤ 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한인 구체적 사업의 시행이 필요하지 않은 일반적 제한은 그 제한의 정도를 감안하며 구체적 사업의 시행을 필요로 하는 개별적 제한은 그 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 평가함.

  

 

나. 일반건물의 평가

건물의 면적은 건축물관리대장상 면적을 기준(다만, 정관의 의해 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있음)으로 구조, 자재, 시공상태, 관리상태, 이용상황, 부대설비, 개보수의 정도 등 제 현상을 참작하여 원가법으로 평가함.



 

 다. 집합건물의 평가

아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 같은 집합건물은 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 토지와 건물을 일체로 평가하되, 일반건물과의 적정한 가격균형이 이루어지도록 평가함.


 

3. 비례율

     (종후자산총평가액-총사업비)/종전자산총평가액

종후자산총평가액 : 조합원이 분양받을 토지 및 건축물의 총 평가액

종전자산총평가액 : 조합원이 정비사업에 현물출자하는 토지 및 건축물의 총 평가액


조합원 개인별 분담금 산정 산식

조합원 개인별 종후자산 평가액-(조합원 개인별 종전자산 평가액*비례율)

       (조합원 분양가격)                   (권리가액)

 

조합원 개인별 종후자산은 현물로 배정받은 것이며, 권리가액은 조합원이 현물출자자로서 배당받아야 할 금액임.

 

◇임원

상근부회장 박종두

 

선임부회장 김종범 (나라감정평가법인 대표)

 

기획이사 김준옥  (제일감정평가법인 이사)

 

정책연구이사 박병우

 

 업무이사 장충용 (대한감정평가법인 기획관리이사)

 

 부동산이사 조현진

 

 

 

◇전국 지회장

▲서울 명체환

 

 ▲부산 손영한

 

▲대구경북 현찬호

 

 ▲인천 정택진

 

▲광주전남 문석환

 

▲대전충남 김 암

 

▲울산경남 이경희 (17회 실무 출제위원)

 

 

▲경기남 박정열

 

 

▲경기북 송성규

 

 

▲강원 윤세봉

 

 

▲충북 고규봉 (15, 16회 실무 출제위원)

 

 

▲전북 홍성우

 

 

▲제주 문석범

 

 

▲감정원 홍성훈 (19회 실무 출제위원으로 추정됨, 확실치는 않음. 입목평가 출제로 추정)

 

 

▲여성감정평가사회 백진이 (여성감정평가사협회 부회장)

 

 


◇위원회 위원장

▲기획위원회 김준옥

 

 

▲정책연구위원회 박병우

 

 

▲부동산조사평가협의회 조현진 (중앙감정평가법인 이사 겸 보상본부장)

 

 

 ▲지가변동률조사평가협의회 조현진

 

 

▲임대사례조사연구협의회 조현진

 

 

▲전산위원회 장충용

 

 

▲감정평가타당성심의위원회 최종근

 

 

▲윤리조정위원회 박노명 (감정평가실무기준(안) 재개발, 재건축 집필)

 

 

 ▲연수위원회 조덕근

   (1회 감정평가사 시험 次席 합격, 2012년 新 감정평가론 책 발간, 남서울대학교 교수, 향후 출제위원 위촉 가능)

 

 

▲국제위원회 김윤철

 

 

▲공제사업위원회 최승조

 

 

▲법무위원회 황순창

 

 

▲감정평가심사위원회 이경도 (14회 실무 출제위원) 

 

 

▲감정평가기관추천위원회 서순탁 (감정평가학회 활동 있음. 출제위원 위촉 가능)

 

 

▲감정평가기준위원회 조영동

 

 

 

 ▲미래위원회 정영엽 

 

 

◇협회 팀장

▲정책연구팀장 박준철

 

 

▲심사팀장 이재림

 

 

▲윤리조정팀장 한문현

 

 

▲기획팀장 박성병

 

 

▲금융팀장 박병춘

 

 

▲업무연수팀장 남충희

 

 

▲회계팀장 김상돈

 

 

▲공제사업실장 이상균

 

 

▲전산정보팀장 전영남

 

 

▲부동산공시팀장 이영민

 

 

▲공공지원팀장 박용갑

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