陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

감정평가의 기초

일본기출

1.부동산의 감정평가에 대하여 다음 물음에 간결하게 답하시오(76.1)

1)부동산의 감정평가의 본질

2)부동산의 감정평가가 사회적으로 필요한 이유

2.독립감정평가와 부분감정평가와의 상이점과 공통점에 대하여 설명하고 실무상 어떠한 감정평가가 해당하는지, 각각 구체적인 예를 들어 설명하시오(실80.1)

3.감정평가에 있어 조건이 붙어있는 경우 어떠한 관점에서 검토하고 대응하여야 할 것인가. 또 그 조건이 애매한 경우에는 어떻게 할 것인가에 대하여 기술하시오.(실80.3)

4.상당한 기간을 소급한 과거의 가적시점의 감정평가를 의뢰받았다. 이 감정평가의 가부를 결정하기 위하여 검토할 사항을 기술하시오(실82.3)

5.한정가격의 의의를 설명하고, 이를 구할 수 있는 경우를 3가지 예시하여 그 이유를 기술하시오(89.4)

6.과거의 가격시점에 따른 부동산의 감정평가를 의뢰받았다. 이 경우 실무상 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실89.1)

7.부동산과 그 가격의 특징을 설명하는 동시에 부동산의 감정평가의 필요성과 사회적,공공적 의의에 대하여 간결하게 기술하시오(90.2)

8.부동산의 종별의 상이점에 대해서 약술하시오(94.2.1)

한국기출

1.부동산감정평가의 기능에 대하여 약술하시오(10.1.4)

2.부동산감정평가제도의 기능과 감정평가사의 직업윤리에 관하여 설명하시오(10.7.4)

3.부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다.다음에 대하여 설명하시오(20.15.3)

1)부동산 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오(5)

2)일괄, 구분, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오(15)

4.감정평가사의 직업윤리가 요구되는 이론적,법률적 근거를 설명하고, 토지보상법 제 68조 제2항의 토지소유자 추천제와 관련하여 동업자간 지켜야 할 직업윤리의 중요성에 대해 논하시오(30.16.1)

1)직업윤리가 강조되는 이론적 근거

2)직업윤리가 강조되는 법률적 근거

3)공인,전문인으로서의 직업윤리

4)토지소유자 추천제의 의의 및 지켜야 할 직업윤리

5. 공적평가에서 복수평가의 필요성(10.18.4-1)

교수문제

1.감정평가에 있어 부동산 가격 관리 정보의 체계를 논하시오(30.이창석)

2.복수평가의 필연성(15.문영기)

3.완전소유권(5.김태훈)

4.토지,건물 일괄평가와 관련된 감정평가상의 장단점을 논의하시오(나상수)

부동산의 기초

일본기출

1.부동산의 종별과 유형이 부동산의 경제가치를 본질적으로 결정하는 것이다라고 기술하고 있는바 이 의미를 명백히 설명하시오(74.4)

2.부동산감정평가기준에서는 부동산의 가격에 관한 수요와 공급의 원칙에 대하여 부동산의 특성 때문에 ‘그 수요와 공급 또는 가격의 형성에는 이들 특성의 반영이 인정된다’라고 기술하고 있는데 이것은 어떠한 것을 말하는 것인지 설명하시오. 또 이것과 관련하여 감정평가상 유의할 것을 지적하시오 (78.1)

3.용도적지역의 종별에 대해서 기술하시오. 용도적지역을 판단할 경우 현실의 토지이용은 어떻게 고려할 것인가를 기술하시오(84.3)

4.토지에는 지리적위치의 고정성, 용도의 다양성등의 특성이 있기 때문에 토지의 가격은 다른 일반재화의 가격과 다른 특징이 있다고 하는바 그 특징은 어떠한 것인가를 기술하시오(86.2)

한국기출

1.부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오(50.1.1)

2.토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 강한 개별성을 갖는다. 이와 관련한 부동산 가격원칙과 파생적 특징을 설명하시오(10.9.4)

3.부동산감정평가에서 부동산의 종류는 종별과 유형의 복합개념이다. 이와 관련하여 다음 사항을 논하시오(30.17.1)

1)부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류 목적

2)종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석

3)종별 및 유형에 따fms 감정평가시 유의하여야 할 사항

교수문제

1.부동산 감정평가에 있어 고려해야할 토지와 건물의 기술적 측면을 논하시오(40.이창석)

2.부동산의 위치로서의 가치와 판단에 관하여 약술하시오(10.이창석)

3.인접성으로 인한 가격특징을 약술하시오(10.이창석)

안녕하세요.  제21회 합격생 박종권이라고 합니다.

제가 글을 쓰게된 이유는 수험생 여러분들 중에 이론공부에 도움이 되었으면 하는 바램으로 제 개인적인 이론써브를

소개하려고 합니다.

본 써브는 제가 6년차때 워드로 작성하여서 공부하였고 7년차때 수정하여 작년 8년차에 합격하였던 해에도

가지고 공부했던 제 개인적인 이론써브입니다.

시중에 A평가사님 교재와 B평가사님 교재를 바탕으로 작성하였고, 학원스터디의 몇몇 팀장님들 문제를 풀면서

몇가지를 추가하기도 하였습니다. 그리고 일부는 교수님들 책을 부분적으로 반영하여 제 개인적으로 이론을 정리한

써브입니다.

저는  개인적인 써브와 그 해에 업계에 이슈되는 시사성있는 논점을 마지막에 정리하여 그 두가지로 이론시험을 준비하였습니다.

제가 개인적인 이론써브를 소개하는 목적은 제 나름대로 정리한 자료를 그냥 버리기는 아깝다는 생각으로 수험생 여러분과 나누고 싶은 마음에서 입니다. 아직, 이론 공부의 교재를 정하지 못한 2년차분들이나 깔끔하게 정리된 자료중에 기존 써브보다는 두께가 앏은 써브를 찾는 분이라면 한번 꼼꼼히 살펴보시고 필요하시면 활용을 해보시는 것도 괜찮으리라 생각됩니다.

써브의 내용중 일부인  '가격론'과 '시장론'을 파일로 올리니 침고해보시고, 전체 내용이 필요하다고 생각되신 분들은

제가 카피뱅크에 자료를 맡겨 놓았으니 카피뱅크(신림9동 태양놀이터 근처)에서 자료를 구입하시면 될 것같습니다.

이것은 상업성 글이 아니고 자료를 공유하려는 목적이니 이와 반대되는 개인적인 댓글은 달지 마시기 바랍니다.

가격론과_시장론.hwp

분양가상한제와 감정평가

1. 분양가상한제의 의의

(1) 분양가상한제의 개념

1) 분양가상한제의 뜻

① 특정한 아파트의 건설공급에 따른 분양가격을 결정함에 있어 단위면적 또는 아파트 별로 분양가 최고한도 이내를 정하여 시행하도록 하는 제도. 강제적 구속력을 가지 는 경우와 행정지도에 의하는 경우가 있음.

② 자유주의 시장경제에 있어 이 제도는 시장실패(market failure)를 명분으로 하여 이 루어지는 정부개입(public power)에 의한 가격통제(price control)의 한 방법이므로 원가공개제도나 원가연동제와 함께 직접적인 분양가규제를 형성함.

③ 이 제도가 구속력을 가지는 경우 계약자유의 원칙에 비추어 보면 계약내용결정을 통 제하는 것이어서 소유권규제에 해당하므로 법적 근거 필요함. 현재는 주택법에 근거 두고 있음.

④ 과거에는 1977년부터 1988년까지의 기간 중에 이 제도를 당시의 주택건설촉진법에 의거하여 시행했던 적 있음.

⑤ 2007년 2월 15일 현재는 주택법 제38조의 2에 의거 2005년 3월 9일 이후 사업승 인 신청분 부터 공공 택지 안에서 건설 · 공급하는 85㎡이하의 주택에 적용되고 있 음. 앞으로는 이 제도를 확대 실시하겠다고 하는 정부의 계획이 발표되었음.

2) 원가연동제와의 구별

① 과거 분양가상한제의 실시로 인한 획일적인 분양가 규제대책이 장기간 지속됨에 따 라 주택공급이 위축되어 주택가격이 상승조짐을 보이고 주택의 품질이 저하되는 문 제점이 발생하자 이를 막기 위해 1989년 11월부터 원가연동제로 전환된 적 있음.

② 우리나라 IMF 사태 이후 분양가자율화로 원가연동제를 유보해 오다가 최근 수도권 집값 급등으로 2005년 3월부터 공공택지 85㎡(25.7평)이하 아파트에 대해서 원가연 동제의 시행을 재개함.

③ 수도권 인기지역 중심으로 국지적인 집값상승이 계속되자 2006년 2월부터는 85㎡ (25.7평) 초과아파트에 대해서도 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행시행.

④ 원가연동제는 택지비에 적정이윤이 포함된 표준건축비 등 원가의 증감에 분양가격을 연계하는 것. 분양가상한제는 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적정하게 배분 · 고려하는 데 비하여 원가연동제는 원가주의적 논리에 기초하므로 분양가상한제보다 완화된 가격규제로 보는 경우 많으나 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대 상 등을 결정한다는 점에서 분양가상한제와 유사한 강력한 가격규제로 봄.

3) 분양원가공개제와의 구별

① 분양되는 부동산을 생성하는데 쓴 비용에 시행 및 시공사의 적정이윤을 합한 금액 을 분양원가로 보고 이를 공개하도록 하는 제도를 분양원가공개제도라 할 수 있는 데, 이 제도에 의하면 택지비는 소지(素地)값에 조성비용을 합산하는 걸 원칙으로 함.

② 일정한 경우의 공공택지를 조성하여 분양할 경우에는 택지의 분양원가를 공개하도 록 하는 제도적 근거를 두어 시행중.

③ 공공택지는 저렴하게 공급되는데 비해 분양가는 시세에 따라 결정되어 시행사 및 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판이 확산되면서 공 동주택분양원가 공개논란이 2002년 서울시 동시분양 아파트의 분양가를 분석하는 소비자 운동으로부터 시작되었으며, 2004년 초 서울시 도시개발공사가 마포구 상 암지구의 분양원가를 공개한 이후 사회적 이슈로 대두됨. 이와 더불어 여러 시민단 체를 중심으로 분양원가공개요구가 계속되었으며, 이를 둘러싼 찬반 논쟁이 지속되 고 있음.

④ 2004년 정부는 민간아파트 분양원가공개불가원칙을 천명한 바 있었으나, 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택은 분양가상한 제를 시행하고 분양원가를 공개하는 것으로 주택법을 개정하였음.

⑤ 개정된 주택법에 따르면 주택건설업체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집 공고사항에 분양가격을 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분 하여 총 5개 항목을 공개하도록 하였음. 2006년 1월부터는 택지비, 직접공사비, 간 접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분하여 총 7개 항목의 분양 가격을 공개하도록 하였음.

⑥ 논쟁은 분양가가 집값상승의 원인인지 여부, 원가공개가 분양가인하를 유도하는지 의 여부, 소비자의 알권리에 부응하기 위한 사안인지 여부, 기업의 투명성 측면, 주 택의 공공성 측면, 분양원가의 영업비밀 인정여부, 원가공개의 법률적 적합성, 원가 공개의 회계적 가능성 등으로 다양하게 이루어짐.

⑦ 최근에는 한국토지공사와 지방자치단체의 도시개발공사가 일부 개발지구들에 대한 원가공개를 자율적으로 시행함으로서 분양원가 공개논쟁은 새로운 국면으로 접어든 면이 있음.

⑧ 결국 분양원가공개는 주택공급에 있어 공급자의 폭리를 인정하지 않겠다고 하는 의 지를 구현하려는 것으로 부동산공급가격의 구성을 원가주의적 논리에 의해 관찰하 려는 측면이 강함. 따라서 원가연동제와 비슷함. 그러나 분양가상한제는 어느 경우 에나 원가주의적 논리로 부동산공급가격을 접근한다고는 볼 수는 없다고 하는 면에 서 상호구별될 수 있음.

4) 분양가상한제의 핵심요소로서 택지비

① 아파트분양가를 구성하는 양대 축은 건축비와 택지비임. 그런데 건축비는 지역에 따른 격차가 거의 없음에 비하여 택지비는 지역, 단지 등에 따라 천차만별임. 따라 서 천차만별인 택지비의 적정가격이 얼마 인가를 결정하는 것이 분양가상한제의 핵 심사항으로 볼 수 있음.

② 원가주의적 논리에 기초하는 분양원가공개에 따라 택지비를 구성하는 항목을 관련 규정을 기초로 하여 아래와 같이 택지매입원가, 매입이자비용, 매입 필요경비, 조성 부가비용, 명의변경비용, 기타추가비용을 합한 비용으로 나누어 볼 수도 있음.

ⓐ 택지매입원가 : 주택건설사업주체가 택지를 공급받은 가격

ⓑ 매입이자비용 : 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일로부터 입주자모집 공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(보통 이자율은 '은행법'에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로부 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 계산)

ⓒ 매입 필요경비 : 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

ⓓ 조성부가비용 : 국가, 공공기관 또는 '엔지니어링기술진흥법'에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외)가 산정 한 연약지반 공사비와 암석지반 공사비

ⓔ 명의변경비용 : 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약 서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우 인정)

ⓕ 기타 추가경비 : 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

③ 개발사업을 위한 토지관련비용의 투입은 대부분 입주자모집공고시점 이전에 이루어 지므로 분양가격 산정시 투입된 택지비를 토지관련 비용들을 모두 포함하여 제시할 필요가 있음.

④ 물론 상한가결정을 위한 택지비는 택지조성의 경로에 의거 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적절히 고려하고, 필요에 따라 절충주의를 적용하여 적정가격을 판단 해야 할 것임.

(2) 분양가규제의 변천

- 분양가에 관한 시장규제수단들이 그 동안 어떻게 시행해왔는가를 다음과 같이 살펴봄.

1) 1977년 - 1988년까지의 분양가규제 : 분양가상한제적용시기

① 신규분양주택에 대한 분양가규제는 1970년대 중반 민영주택까지 주택가격이 크게 오르자 이를 투기의 결과로 보고 1977년도부터 시행되기 시작. 가격규제방법을 보 면 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시키게 하여 분양가격이 정부가 정한 상 한선보다 낮아야 사업계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였음.¹

각주 1) 윤주현, 신석하 주택분양가격규제의 시장효과 및 관련 제도 연구 , 국토개발연구원 1994. 7-8쪽

② 1977-1981년까지는 주택규모에 관계없이 주택의 평당 분양가격 상한선을 매년 시 장가격에 연동시켜 고시하여 규제.

③ 1982년부터는 국민주택규모 이하와 초과로 구분하여 85㎡ 이하는 평당 105만원, 85㎡ 초과는 134만원의 상한선을 정하였음. 특히 1988년까지 민간부문이 주로 건 설하는 85㎡ 초과의 분양주택에 대하여 가격인상을 불허함으로서 민간의 주택건설 을 위축시키는 요인이 되기도 하였음 (<표 1>참조)

<표 1> 주택분양가 상한선 추이('77~'88)

(단위 : 만원/평)

2) 1989년 - 1988년까지의 분양가규제 : 원가연동제 적용시기

① 이러한 획일적 분양가격 규제를 탈피하기 위하여 1989년부터 1998년까지 건설원 가를 기준으로 하는 원가연동제가 실시되었음. 원가연동제는 분양가격을 택지비와 건축비(적정이윤 포함)에 연동시켜 결정하는 제도. <표 2>에서 보는 바와 같이 주 택규모를 3가지로 구분하고 또한 각 규모 내에서 15층 이하와 16층 이상으로 나누 어 건축비상한선을 설정하여 시행.

<표 2> 표준건축비 상한선 추이 ('89~'99)

(단위 : 만원/평)

자료 : 건설교통부, 표준건축비(건축비 상한가격) 현황, 2003. 1.

3) 1995년 11월 -1998년까지 분양가격 규제완화 추진 : 분양가 부분적인 자율화

① 분양가격 제한은 1995. 11부터 단게적으로 완화되었음. 당시 강원, 충북, 전북, 제 주 등 4개 지역의 85㎡ 초과 중대형 주택과 수도권 이외의 지역에서 공공택지 및 국민주택기금의 지원 없이 건설된 주택으로서 건축공정 80% 이후에 분양되는 주 택에 대해서는 사업주체가 자율적으로 분양가격을 결정하도록 완화.

② 나아가 1996. 7에는 단독주택, 연립주택 및 85㎡를 초과하는 철골아파트의 분양가 격을 자율화 하였으며, 1997. 1. 1부터는 일정지역의 중 · 대형아파트까지 자율화 를 확대.

③ 이어 1997년 외환위기를 계기로 경제 자율화 정책이 추진됨에 따라 신규 공급주택 의 분양가 책정이 단계적으로 자율화됨.

④ 자율화로 인한 급격한 주택가격 급등의 부작용을 줄이기 위해 지방에서 우선적으로 분양가가 자율화 되었고, 1998년 말 「주택분양가원가연동제시행지침」을 폐지한 이후 전면 자율화됨. 이와 같은 자율화 과정은 <표 3>과 같이 요약 할 수 있음.

<표 3> 1995년 11월~ 1998년까지 시기별 분양가자율화 변천과정

4) 1999년 1월 이후 - 2005년 3월 이전까지 분양가 전면 자율화

① 1999년 이후에는 국민주택기금이 지원되는 전용면적 18평 이하 주택에 원가연동제 방식으로 분양가격을 규제하였음.

② 2002년 이후 주택가격이 급등함에 따라 신규 공급주택의 고분양가가 재고주택의 가격을 견인한다는 주장이 제기되면서 분양원가 공개에 대한 논의가 재개됨.

③ 분양가의 적정성에 대한 논란 과정에서 시민단체를 중심으로 한 원가 공개 요구가 있었으나, 2004년 정부는 분양원가 공개물가 원칙을 천명하고 이에 대한 대안으로 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 아파트에 대해 사실상 원가연동제와 같은 분양가상한제를 시행하는 것으로 일단락되었던 적 있음.

5) 2005년 3월 이후의 분양가규제 : 원가연동제

① 2005년 3월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 아파트에 대하여 원가연동제를 실시하고, 일반지역에서는 공공택지 25.7평 초과 아파트에 대해 택지 채권입찰제를 적용하며 투기우려지역에서는 분양가 · 채권 병행입찰제를 실시.

② 「8.31 대책」 이후 2006년 2월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이 하 아파트에 원가연동제가 적용되었으며, 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대하여 는 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행하여 실시.

6) 여기에서 살펴 본 분양가규제에 관한 변천과정과 분양관련 다른 규제들을 <표 4>와 같이 요약 할 수 있음.

<표 4> 주택분양가격 관련 정책의 연혁

자료 : 건설교통부 주택국 주택정책과(2005), 「2005년도 주택업무편람」, pp.74-85

2. 분양가상한제의 파생효과

(1) 긍정적인 측면

- 이 제도를 시행해야 경제적 형평성에 부합한다고 주장하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 긍정적인 측면을 강조함.

1) 가격조절의 기능

부동산 값의 변동양상이 심한 아파트시장(가격)에서 대량의 신규공급가격(정책가격)은 아파트 값의 수준을 형성시켜가는 선도역할을 하므로 이러한 역항을 상한제를 통해 가격조절기능으로 활용. 즉, 불안정한 아파트시장에서는 상한제를 실시함으로서 공급아파트의 값을 낮출 수 있고 이로 인해 기존 아파트 값까지 하락시키는 효과를 유도함.

2) 공급업자의 적정이윤 보장기능

신규아파트 분양가격을 시가에 의거 시장의 자율로 방임하면 주택공급가격에 과도한 개발이익이 내재될 가능성이 더욱 커져 자칫 개발이익이 사업시행자에게 독과점되는 현상을 야기. 아파트분양가 상한제의 실시로 과도한 개발이익의 유도 및 편중을 방지함으로서 궁극적으로 공급자에게는 적정이윤이 귀속되게 하는 효과 발휘.

3) 분양받는 자에게 주택구입비용 지원효과

분양받는 주택수요자는 분양가격의 과다여부에 따라 주택구입부담의 정도가 결정됨. 분양가상한제의 실시로 시장가격보다 더욱 저가로 분양아파트를 분양함으로서 이를 분양받은 자에게 주택구입을 위한 부담을 경감해주게 되어 분양자에게 주택구입지원효과를 향유하게 됨.

4) 저소득계층 내집마련의 기회 확대

신규주택의 공급가격을 상한제에 의해 인하하게 하고, 이로 인해 기존주택의 가격을 하락시키게 되면 주택의 수요자는 시가보다 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있기 때문에 특히 저소득층의 주택구입 기회가 확대됨.

5) 무분별한 주택건설의 억제

주택가격이 불안정적 불균형변동을 보이면 주택에 따라 주택의 공급이 과잉이나 과소가 될 우려가 높아짐. 따라서 아파트분양가격상한제를 실시하여 분양가격을 안정시킴으로서 주택경기의 호불황이 불안정하게 교차하는 경우 과잉공급이나 과소공급을 완화하게 되어 무분별한 주택건설이 억제됨.

(2) 부정적인 측면

분양가상한제의 실시는 득보다 실이 훨씬 크다고 하는 입장 때문에 이의 시행을 반대하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 부정적인 측면들을 지적해오고 있음.

1) 장기적으로 아파트가격 상승과 주거복지의 악화 유인

가격통제는 공급자의 이윤을 떨어뜨려 장기적으로 시장에서 아파트공급물량을 감소 시키므로 아파트 가격 상승요인이 됨. 그리하여 무주택자의 내 집 마련을 더욱 악화 시킴.

2) 아파트품질의 저하

주택건설업체의 초과이윤을 축소시킴으로서 기술개발을 소홀히 하고, 더 나아가 기업 의 생산비용 최소화를 추구함으로서 주택의 품질이 저하될 가능성이 커져 주택의 저급 평준화 가속. 공급자는 기술개발을 통한 비용 최소화보다는 저 품질 또는 규격미달의 자재를 사용함으로서 비용축소를 추구하고, 결과적으로는 부실시공 등의 사회문제를 야기.

3) 주택건설업체의 자율성 위축

주택건설업체가 이윤을 극대화하기 위해서는 자율성이 부여되고 동기를 유인하는 장 치가 필요하나 분양가격이 규제된 상태에서는 동기부여가 부족하고, 획일적인 주택만 을 대량생산하는 결과를 초래하게됨. 더불어 급속한 주택산업환경의 변화에 대한 신 축적인 대응력이 약화됨.

4) 비효율적인 토지이용을 유발

신규주택과 중고주택 간의 가격차이로 중고주택수요를 신규주택수요로 이동하게 하며, 규모별 주택수요를 왜곡시키는 결과를 초래. 즉, 대형주택일수록 분양에 따른 기대이 익이 크기 때문에 대형주택에 대한 수요를 증가시키는 반면 소형주택수요를 감소시키 는 요인으로 작용. 결과적으로 주택시장을 왜곡시켜 토지이용의 비효율성을 가중시킴.

5) 계층간 주거형평성의 악화

분양을 받은 자의 수혜가 커짐으로서 분양을 받지 못한 자 와의 절대적 불평등이 발생 하고, 개발이익이 많은 아파트와 적은 아파트와의 분양받은 자들 사이의 상대적 불평 등을 발생시켜 주거의 형평성을 악화시킴.

(3) 긍정적인 측면과 부정적인 측면에 대한 소견

제도의 변화가 경제에 미치는 영향을 정밀하게 계량화하기가 쉽지 않기 때문에(A. North) 제도변화를 둘러싸고 상호 상반되는 논리가 대립되는 경우가 있음. 분양가상한제를 놓고 벌이는 긍·부정적인 입장의 대립 또한 이와 같은 문제를 그대로 반영. 그러므로 이러한 대립적 논쟁에 대한 이해를 분석하는데 도움을 주기 위해 몇 가지 소견을 보충의견으로 제시함.

1) 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모든 아파트의 신규공급과 관련하여 동일하게 나타나는 현상으로 보는 건 무리가 있음

아파트의 신규공급을 예로 들면 그들 공급경로가 동일하지 않음. 크게 구분하면 토지이용전환(土地利用轉換)을 수반하여 개발밀도를 폭증시켜 공급되는 아파트가 있는가 하면, 토지이용전환이나 이행(移行)을 수반함이 없을 뿐만 아니라 개발밀도의 변화가 거의 없이 공급되는 아파트가 있음. 이들과 같이 다른 두 경로를 통한 공급아파트들에 대하여 동일한 잣대를 적용하여 가격변동의 메커니즘을 부여하는 것은 부적절함.

2) 공익사업에 의한 신 개발형 아파트공급에서는 강제적 택지조성이 가능하고, 조성을 위한 택지 취득에 있어 어느 정도 개발이익을 배제하는 보상에 의거하므로 순기능이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

개발과정에 있어 일반적인 토지개발의 과정을 통하여 향유할 수 있는 개발이익은 개발자의 개발이윤으로 보장되는 게 원칙. 그러나 일반적인 개발과정이라고 볼 수 없는 특혜적 개발이 존재하는 경우에는 그 특혜의 결실이 크면 클수록 그로 인한 개발이익의 사회적 의무부담도 더 높아짐. 따라서 이와 같은 개발에 대한 상한제실시의 긍정적 효과는 커짐.

3) 공익사업에 의하지 않는 신 개발형 아파트공급이나 재개발 · 재건축에 의한 공급부문은 특혜적 개발이익이 거의 없거나 미미한 경우가 대부분이므로 부정적 효과가 더 크게 부각될 것임.

개발과정의 토지이용 면에서 현상 유지적이고 개발밀도의 증가가 없거나 미미한 경우에는 분양가상한제가 자칫 부정적인 측면만 크게 부각시킬 우려 높음. 즉, 강제적 택지조성수단에 의하지 아니하고, 매입 및 각종 행정비용이 많거나 또는 종래 활용되지 않고 있던 미이용 용적율을 활용하는 경우 등에 비추어 볼 때 신 개발형 공익사업에서처럼 개발이익이 존재하지 않고 생성되는 개발이익은 거의 대부분 개발위험의 상쇄이윤의 성격을 지니므로 부정적인 면이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

감정평가논집에 실려있는 김용창 교수님의 논문을 말씀하시는 것 같습니다

제목은  <부동산시장 및 타당성 분석체계에 대한 연구> 입니다. 2001년도에 나온 논문입니다

김용창 교수님은 세종사이버대학교 부동산경영학과 교수셨다가 현재 서울대학교 지리학과 조교수로 재직중이십니다

박사학위 논문이 지대,지가론과 관련된 것이라 시험에 들어가시면 시장론, 지대, 지가론 문제 나온다라고 애기들을 많이 합니다

이 논문에서 인용되고 있는 AI내용은 10여년 전 것이기 때문에 논문 보실때 이 점을 참고하시구요

이 부분외에 시장분석에 대하여 더 잘 알기 위해서

AI 12th  Chapter 11 시장분석

김지현 교수님의 <부동산경제학의 이해> p65 ~ p100

나상수 평가사님의  <鑑定評價理論講義> p159~244 등을 발췌독하여 보시면 이해가 깊어지실 수 있을 것으로 생각됩니다

기타 전문적 자료가 몇개 있으나 (정창무 교수님 자료 등 부동산 개발론 전공 교수님들 자료) 이는 수험범위를 넘어서는 것이므로 보실 필요까지는 없고 관심이 있으시면 현재 감정평가이론을 강의하고 있는 강사님들에게 개인적으로 문의하시면 될 것입니다

 김용창 교수님 논문 파일첨부합니다. 파이팅 하세요 ^^/

부동산시장_및_타당성_분석체계에_대한_연구.hwp