표준지 공시지가의 개념 (적정가격 개념 및 시장가치 변천과의 관계)

공시지가의 개념 [부동산가격공시법 제2조 제5호 및 제6호]

 

 

 

1) “표준지공시지가”라 함은「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 부동산가격공시법이라 한다)의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사․평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말함

 

 

 

2) “적정가격”이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말함

 

 

 

 

※ 적정가격의 개념을 Ratcliff의 최빈거래가능가격에 가깝게 개정함[2000. 1. 28]

 

 

 

 

 

 

※ 적정가격 개정시 국회논의 주요 쟁점사항

 

 

 

정부 발의 지가공시법 개정(안)중 적정가격의 정의와 관련하여 당초 기획예산처의 의견은 공시지가의 가격개념을 “적정가격”에서 “실거래가능가격(시장가격에 근접한 가격)” 개념으로 전환할 필요성을 주장하였는 바, 건설교통부는 이에 대한 의견을 검토하면서

 

 

 

“적정가격”은 이상적이고 합리적인 가격개념으로 투기적 요소나 불합리한 가격요소를 배제하는 순기능이 있으나, 실증적인 가격개념으로 전환할 필요성이 있으므로 시장가격을 반영하는 “실거래가능가격”으로 전환하는 수용의견을 제시하였고, 이에 따라 적정가격을 “당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 추정되는 가격을 말한다”고 정의하여 국회에 제출하였음

 

 

 

 

국회에 제출된 법안을 심의하는 과정에서 건설교통위원회는 적정가격을 정의함에 있어 “추정되는”이라는 문구를 문제삼고, 동규정은 정의규정이라는 점에서 반증으로 번복될 수 있는 의미를 가지는 “추정”이라는 표현은 부적절한 것으로 판단되는 바, “인정되는”으로 수정하여 보다 명확한 용어로 규정할 필요가 있다는 의견을 제시하였음

 

 

 

이런 논의와 과정을 거쳐 국회 본회의에 상정되었던 지가공시법 개정(안)이 1999. 12. 28. 본회의를 통과함으로써 그 동안 논란이 많았던 적정가격의 개념이 변경되었음. 적정가격에 대한 개념의 변경과정을 간략히 요약․정리하면 다음과 같음

 

 

 

종전 (2000. 1. 28 개정전)	당초 개정(안)	현행 부동산공시법
당해토지에 대하여 자유로운 거래가 이루어지는 경우 합리적으로 성립한다고 인정되는 가격	당해토지에 대하여 통상적인 시장에서 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 추정되는 가격	당해토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

 

 

 

 

2011년 11월 감정평가실무기준제정(안)에 있는 시장가치 개념 정의

 

 

“시장가치”란 대상물건이 시장에서 충분한 기간 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자간에 신중하고 강요됨이 없이 독립된 거래관계에서 교환될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가격을 말한다.