시산가액 조정에 대한 논의

【시산가액 조정에 관한 논의】

 

 

 

Ⅰ. 서

 

 

감정평가 절차에서는 광범위하고, 특정의 자료를 수집ㆍ분석ㆍ확인하여 그 부동산의 최유효이용을 결정하고, 의뢰인의 평가목적에 부합하는 자료를 선택하여 3방식을 적용하게 된다. 이때 한가지 이상의 평가방식이 적용될 때 각 방식에 의한 시산가액은 상이하게 나타나게 된다.

 

 

시산가액조정은 다양한 시산가액 가운데서 상이한 점들을 해소하고, 최종평가액을 결정하기 위한 선택적 결론에 대한 분석을 하는 절차로서, 이러한 이론적 타당성에도 불구하고 현행 감정평가에관한규칙에서는 시산가액조정에 대한 명시적 규정을 하고 있지 않지만 실무에서는 시산가액의 조정은 필요하고도 중요한 절차라고 할 수 있다.

 

 

 

 

Ⅱ. 시산가액 조정의 의의와 기능

 

 

시산가액조정이란 감정평가 각 방식의 적용에 의해 도출된 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 목적부동산의 시장가치 등의 감정평가 결론을 도출하는 작업이다.

 

 

 

감정평가에서 시산가액조정의 절차는 ①감정평가 각 단계의 진행과정의 정당성ㆍ객관성을 부여하고 ②비판적으로 재음미하여 시산가액의 차이가 생긴 이유를 명백히 하고 ③감정평가액에 객관성ㆍ윤리성을 주는 중요한 의의를 갖는다.

 

 

 

 

Ⅲ. 시산가액 조정의 논리

 

 

1. 마샬의 3가격 등가성과 시산가액 조정 논쟁

 

 

A. Marshall은 새로 개발된 토지의 가격은 원가ㆍ비교ㆍ수익 방식에 의하여 가격을 산정하면 3가격은 등가의 결과가 도출될 것이라고 의견을 밝혔다.

 

 

 

①이를 근거로 3방식에 의한 시산가액이 다를 경우 조정해야 한다는 견해가 있으며, ②부동산시장은 동태적 시장이며 3방식의 가치전제가 다르므로 조정을 부정하는 견해가 있다. 또한 ③3가격의 등가성은 부정되나 가격형성과정의 유기적 연관성을 근거로 조정이 필요하다는 견해가 있다.

 

부동산 특성 및 부동산시장의 불완전성으로 인하여 3가격의 등가성은 일반적으로 부정되나, 장기적으로 관찰하면 정상생산원가에 일치한다는 것이 일반적 견해로 인정되고 있기 때문에 감정평가에서 3방식 병용 및 시산가액 조정의 적용근거가 된다.

 

 

 

다만, 3가지 시산가액을 산술평균하여 조정하여야 한다는 주장이 있으나, AIREA에서는 평균가격을 산출하는 것이 아니고, “조정한다”고 하고 있으며 , 슈뭇츠(Schmutz)에 의하면 3시산가액의 조정은 이들 가격에 대한 상하의 차이를 좁히는 것으로 기본자료에 의한 합리적인 결정을 위한 제2차적 평가가 될 수 있다고 하여 이를 강조하고 있다.

 

 

 

2. 평가 3방식의 본질

 

 

①원가방식은 다른 두가지의 방식을 비교하는 표적이며, 신축가격의 타당성을 검증하는데 전형적으로 이용된다. 즉, 비교방식과 원가방식으로 산출한 시산가액의 차이는 경제적ㆍ기능적 진부화를 측정하는데 중요한 도구로 이용될 수 있다.

 

 

②수익방식은 대상부동산을 보유하고 있는 일정기간 동안 계속적인 임대료를 상정한 시산가액을 산출하기 위하여 적용된다.

 

 

③비교방식은 계획된 보유기간 동안 잠재적 교환가치의 시장상태를 반영하는 것으로 통상 1차적 시산가액으로 채용된다.

 

 

 

3. 감정평가 절차와 조정논리

 

 

가격산출과정에서 발생하는 가격차이의 원인은 평가대상물건들의 미묘한 상이점들과 평가에 대한 이해관계속에 내재하고 있다.

 

 

 

예컨데 어떤 사물실 건물의 시장가격을 평가할 때 그 건물이 완공되어 점유중일 때와 완공은 되었으나 사용하고 있지 않은 경우 공실을 채우는데 소요되는 비용은 원가방식으로 신중히 다루어져야 한다.

 

 

 

또한 평가의 목적을 고려할 때 평가액은 현재의 최유효이용 또는 그 물건의 이용가능성 그리고 물리적ㆍ법적ㆍ경제적으로 적용될 수 있는 모든 용도와 균형성을 잘 파악하여야 한다. 그리고 그 물건의 잠재적 이용자들과 관련된 요구도 따라야 할 필요성이 있다.

 

 

 

 

4. 부동산시장과 조정논리

 

 

 

평가에 관한 제반문제들을 해결하기 위해서는 적절하고 광범위한 자료를 채택하여야 하고, 이러한 자료들은 일관성 있게 평가방식에 적용되어져야 한다.

 

 

 

시산가액을 구하기 위한 각 방식에 이용된 모든 내용들은 시장인식과 일관성이 있어야 하고, 그 결론은 담당평가사 자신의 결론이 아니고 시장가격을 반영하여야 한다.

 

 

 

 

Ⅳ. 시산가액의 다양성 및 1차적 평가방식, 2차적 평가방식 (시산가액의 조정과정)

 

 

 

1. 시산가액의 다양성

 

 

 

대부분의 평가에서 시산가액은 다양하게 이용되고, 적용되는 평가방식 중 한개에 의하여 하나의 가격으로 결정된다. 평가사는 평가보고서에 이들의 과정과 차이를 설명하고 최종가격 결정의 기초로서 이들 시산가액 중 하나를 선택한 이유를 설명한다.

 

 

 

또한 이들 중 가장 강력하게 뒷받침되는 증거를 지적함으로서 의뢰인 및 평가서의 이용자가 시산가액의 효용성에 대하여 자신을 갖도록 한다.

 

 

 

 

2. 1차적 평가방식과 2차적 평가방식

 

 

 

대상부동산의 최종가격과 관련이 있는 사실자료는 활용할 필요가 있다. 자료에 따라 평가 3방식 모두에 이용되는 것이 있으며, 특정 평가방식에만 적용되어 그 방식을 적용하는 것이 타 방식을 적용하는 것보다 훨씬 강력하다는 것을 뒷받침하게 된다.

 

 

 

대상부동산의 평가에서 사실적 자료에 의해서 잘 뒷받침되는 이 방식을 1차적 평가방식이라고 하고 다른 평가방식을 2차적 평가방식이라고 한다.

 

 

 

 

3. 부동산의 형태와 1차적 평가방식

 

 

 

평가의 시작과 계획단계에서 평가사는 대상부동산을 형태별로 분류하고, 세밀히 검토하여야 한다. 그리고 채용가능한 자료의 형태를 가시화하고 가격결정을 위한 가장 적합한 평가방식의 채용을 결정하여야 한다.

일반적으로 주거용 부동산은 비교방식이, 사무실이나 상가용 건물 같은 투자용 부동산은 수익방식과 비교방식이, 학교ㆍ병원 등의 특수목적 부동산은 원가방식이 1차적 평가방식이다.

 

 

 

 

4. 평가목적과 최종가격의 결정 및 요점가격

 

 

 

동일한 사실적 자료에 의해 구해지는 가격일지라도 평가 목적의 영향 때문에 최종가격의 결과는 상이한 금액으로 나타날 수도 있다. 예컨데, 동일시점, 동일부동산에 대해 투자목적과 투기목적의 평가금액은 각기 달라질 수 있다.

 

 

 

평가사는 평가목적을 고려하여 최종가격결정에 있어 자료의 중요성을 비교하고 가격의 특성을 충분히 반영하여 가격을 추정하여야 한다. 이때 의뢰인의 평가목적을 명확히 하는 것은 매우 중요하며, 같은 자료를 가지고도 평가목적에 따라 다양하게 적용된다.

 

 

평가보고서에서 최종가격의 기재는 단일의 수치로 기재되거나 가격의 범위로 기재되기도 한다. 관습적으로 가격평가는 요점가격(최종가격, point estimate)의 환폐단위로 표시된다. 이 금액은 그 부동산의 재산가치에 대한 평가사의 최선의 평가액이며, 가격에 대한 하나의 의견이다.

 

 

 

 

Ⅴ. 시산가액 조정의 판단기준

 

 

 

1. 개설

시산가액의 조정작업은 시산가액으로 유도되는 평가절차에 대한 주의 깊은 논리적 분석에 근거한 평가상의 판단을 필연적으로 포함하게 된다. 이때 적정성, 정확성, 증거의 양은 대상 평가에 있어 평가사를 보호할 수 있고 최종가격 결정을 위한 기준이 된다고 할 수 있다.

 

 

 

2. 적정성의 판단

평가에서 적정성의 기준은 적용하는 각 평가방식이 평가목적이나 용도에 얼마나 적합한가를 판단하는 기준으로, 적정성은 부동산의 형태ㆍ시장의 동태와 아주 밀접한 관련이 있다. 예컨대 오래된 쇼핑센터의 시장가격 평가에는 수익방식이 적정한 평가방식으로 채택된다.

 

 

 

적정성 판단에 대한 기준은 다음과 같은 사항을 고려해야 된다.

① 비교부동산에 대한 대상부동산의 시산가치로서 유효성과 신뢰성

② 물리적 특성과 위치적 특성 면에서의 유사성

③ 동일 시장에서의 매매여부

④ 자료의 적정성

⑤ 부동산 가격제원칙의 적절한 활용여부

⑥ 일반적ㆍ지역ㆍ개별 요인 분석의 적부

⑦ 단가와 총액과의 관련여부

  

3. 정확성의 고려사항

 

 

감정평가의 정확성은 자료의 정당성과, 계산의 정확성 그리고 비교부동산의 거래가격 보정에 대한 평가사의 자신감에 의해 측정된다.

 

 

이때 다량의 비교가능부동산이 한가지 평가방식에 유용하다면 보다 높은 정확성이 부여될 수 있고, 이 평가방식은 타 방식보다 신뢰도를 받을 수 있다.

 

 

4. 시장의 증거성

 

 

적정성과 정확성의 질적 기준은 풍부한 증거자료에 의해 지지되어져야 한다. 이때 시장자료는 부동산의 물리적ㆍ위치적 특성과 거래의 유사성 등이 고려되어야 한다.

 

 

유의할 것은 확보된 증거자료가 정확하고 적합하다 하더라도 이는 모두 과거의 사실을 반영한 것이다. 시장자료는 매우 중요한 것이지만 이들이 평가사의 자료분석을 제한하는 어떤 요인이 있어서는 안된다.