시산가액 조정의 의미 (감정평가액 결정과의 관계를 중심으로)

시산가액을 수정할때

 

단순히 결과치만을 조정하는 건가요?

 

아니면 부족하거나 적합하지 않은 평가요인(자료등)을 재조사해서 괴리가 있는 시산가액을 다시 평가하여 산정하는 건가요?

 

 

 

 

 

 

시중의 A+ 등의 책이나 경응수 평가사님의 <감정평가론> 등에 잘 나와 있습니다. 조기합격을 위해서는 너무 지엽적인 것에 매달리지 않는 것이 바람직합니다.

 

 

 

관련 기본서 등도 구입해서 보시고 학원 찌라시로만 공부하지 마시길 바랍니다.

 

 

시산가액조정은 두 가지 이상의 감정평가방법을 적용하는 것을 전제로 합니다.

(수험에서는 3방식병용의 논의)

 

시산가액조정에 대한 법상 의의는 없습니다.

 

 

경응수 감정평가론 (4판, p496)에서는

 

시산가치 조정을 평가방식의 적용에 의하여 시장성, 비용성, 수익성의 가격 3면성에 의한 비교방식, 원가방식, 수익방식에 의하여 산정된 가격과 임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호 간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업을 말한다.

 

 

 

일본 부동산 감정평가기준에서는

시산가격 또는 시산임료의 조정이란, 감정평가의 복수 수법으로 구한 시산가격 또는 시산임료를 음미하고 시산가격 또는 시산임료가 설득력이 있는지 판단하여, 감정평가에 최종판단인 감정평가액을 결정하는 작업을 말한다. 고 나와 있습니다.

 

 

 

우리나라는 감정평가 절차에서 시산가액조정을 규정하지는 않고

 

 

감정평가에 관한 규칙 제12조 (평가방식의적용과 시산가액 조정)으로 처리하고 있고,

 

 

일본에서는 감정평가절차로 시산가격조정을 명시하고 의의에 최종 감정평가액을 결정하는 것까지 포함하면서 별도로 감정평가액의 결정이라는 절차를 별도로 규정하고 있습니다.

 

 

 

우리나라의 경우 절차에서 시산가액조정을 규정하지 않은 것은 절차로 규정해 놓으면 무조건 3방식에 의하여 평가해야 하는데, 수익방식을 적용할 만큼 국내 여건과 data가 축적되지 않았고, 또한 감정평가업계의 현실적인 이유 (여기서의 언급은 부적절하여 생략) 때문에 빠진 것입니다.

 

 

일본에서는 3방식 병용을 인정하기 때문에 시산가격조정을 절차로서 규정한 것이구요.

 

 

답안지에 시산가액조정의 의의를 쓸 경우   원래 시산가액조정과 감정평가액의 결정이라는 것은 별개의 과정입니다. (물론 실제 큰 구별의 실익은 없음)   일본에서는 시산가격 또는 시산임료 조정을 절차로 규정하고 있고 감정평가액의 결정이라는 후속절차를 별도로 제시합니다. 일본에서는 시산가격 조정의 의의로 감정평가액 결정까지를 포함하여 제시하는데, 3방식 병용을 전제로 한 시산가격조정을 필수적으로 거치고 난 후 감정평가액의 결정은 조정된 안에서 바로 제시되기 때문에 의의에 감정평가액을 결정하는 것까지 포함해도 무리가 없습니다.   반면, 우리의 경우는 시산가액조정을 절차로서 규정하고 있지 않기 때문에 답안지에 일본기준 의의를 그대로 쓰면 안되고, 순수한 조정(reconciliation)의 의미 (감칙에서 합리성 검토의 의미)만을 부각하여 작성해야 할 것입니다.

 

 

 

 

시산가액조정에 대한 구체적 내용은 우리는 규정하고 있지 않고 있고, 일본 부동산 감정평가기준 혹은 AI 13TH등에서 구체적으로 제시되고 있습니다.

 

 

일본 부동산 감정평가기준의 일부 내용을 요약, 인용하니 참고하시길 바랍니다.

기타 내용은 일본 부동산 감정평가기준 책을 사서 보시거나, 다니시는 학원 팀장 분들의 자료등을 참고로 하시면 될 것입니다.

 

 

시산가격조정에 대한 최신 보고서로는

 

시산가격조정에 관한 연구 (차상헌, 문경원(2011.11)

(한국감정원 부동산연구원,

한감연2011-3))이 있으며,

 

 

요약본은 http://www.kapanet.or.kr/kapabook/105/PDF/105_FOCUS3.pdf으로 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

일본 평가기준상 시산가격조정

 

Ⅰ. 시산가격 조정

 

시산가격 조정이란 감정평가의 복수 수법으로 구한 시산가격을 음미하고 시산가격이 설득력이 있는지 판단하여, 감정평가에서 최종판단인 감정평가액을 결정하는 작업을 말한다.

 

시산가격을 조정할 때는 대상부동산의 가격형성을 이론적이고 실증적으로 설명하는 일이 중요하다. 이를 위해 감정평가 절차의 각 단계에서 객관적, 비판적으로 재음미하고, 그 결과를 고려한 시산가격이 갖는 설득력의 차이를 적절하게 반영해야 한다. 이 때 특히 다음 사항을 유의하여야 한다.

 

 

 

Ⅱ. 시산가격의 재음미

 

감정평가수법의 각 단계를 다시 점검해보고, 오류없이 적절하게 했는지, 정합성이 취해졌는지를 객관적, 비판적으로 검증하고, 그 결과를 시산사격으로 피드백하여 재검토하는 작업을 반복함으로써 시산가격의 정확도와 신뢰성을 가능한한 향상시키는 작업을 말한다.

 

1. 자료의 선택, 검토 및 활용의 적부

 

2. 부동산가격의 제원칙을 당해 안건에 적절하게 활용했는지 여부

 

3. 일반요인 분석, 지역분석 및 개별분석의 적부

 

4. 각 수법의 적용에서 한 각종 보정, 수정 등에 관한 판단의 적부

 

5. 각 수법에 공통되는 가격형성요인 판단의 정합성

정합성이란 시산가격 상호간에 감정평가방식에 의한 가격형성요인의 취급에 모순이 없는 것을 의미한다.

6. 단가와 총액의 관련 적부

 

 

Ⅲ. 각 시산가격이 갖는 설득력의 판단

 

설득력에 관한 판단은 구한 3가지의 시산가격 중 어느 것을 어느 정도 중시하는가 하는 판단을 말한다. 시산가격의 설득력은 시산가격이 대상부동산이 속한 시장에 참여하는 시장참가자의 속성과 행동을 어느정도 반영하고 있는가로 결정된다.

 

1. 대상부동산의 지역분석 및 개별분석 결과와 각 수법의 적합성

이는 시장분석의 결과로 볼 수 있다. 감정평가 방식의 적용작업은 시장의 현실가격형성 메커니즘에 조응해야 하기 때문에 시산가격 조정의 장에서도 시장분석 결과를 조정의 지침으로서 활용해야 한다.

 

2. 각 수법을 적용할 때 채용한 자료의 특성 및 한계에서 오는 상대적 신뢰성

시산가격의 설득력은 채용한 자료의 의존하고 있다. 채용한 데이터가 바르게 현실을 방영하고 있지 않으면, 거기에 어느 정도 바른 추론과 성찰을 반영한다 해도 바른 판단에 이르기 어렵다. 선택한 자료의 질과 양이 대상부동산 및 감정평가 의뢰목적과 관계가 충분한가, 그 취급이 적절한가는 재차 음미해야한다.