제2장 평가방법

제2장 평가방법

 

1. 개요

[표7] 3방식 6방법

평가 방식	시산가액과 시산임료
	가액(방법)	임대료(방법)
비교방식	거래사례비교법	임대사례비교법
원가방식	원가법	적산법
수익방식	수익환원법	수익분석법

 

2. 비교방식

가. 거래사례비교법

(1). 의의

거래사례비교법이란 대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 거래사례 부동산과 비교하여 대상 부동산의 현황에 맞게 사정보정과 시점수정 등을 가하여 대상 부동산의 시장가치를 산정하는 방법을 말함.

(2). 성립근거

시장성의 원리와 대체의 원칙

(3). 산식

사례부동산거래가액 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치 x 면적비교치 = 대상부동산의 가액

 

나. 임대사례비교법

임대사례비교법이란 대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 부동산임대사례와 비교하여 대상 부동산의 현황에 맞게 사정보정 및 시점 수정 등을 통하여 대상 부동산의 임료를 산정하는 방법을 말함.

 

다. 거래사례비교법의 장․단점

(1). 장점

(가). 시장성 원리에 기초로 하므로 현실성이 있고 설득력이 있다.

(나). 거래사례가 있는 모든 부동산에 적용이 가능하므로 감정평가3방식의 중추적인 역할을 수행한다.

(다). 토지 평가(재생산이 불가능한 물건)에 있어 매우 유용하다.

(라). 산식이 간편하다.

(마). 안정시장과 지속적인 인플레이션하에서 적합하다.

(바). 비교성이 인정되는 풍부한 사례가 존재할 경우 그 활용도가 매우높다.

(2). 단점

(가). 거래사례가 없는 경우 적용이 불가능하다. 특히, 시장성이 제한되거나 특 수한 물건(교회, 병원, 관공서 등)인 경우 그러하다.

(나). 각 요인 비교시 감정평가 주체의 주관이 개입되기 쉽다.

(다). 급격한 호․불황시 적용이 곤란하다.

(라). 부동산가액이 장래기대이익의 현재가치의 합이라는 측면에서 보면, 거래사례 가액은 역사적 가액으로 현재 시점에서 다른 부동산 가액을 판단하는 지표로 삼기에는 신뢰성이 미약하다.

(마). 거래과정에서의 개별적 동기나 특수한 사정을 발견하기 어렵다.

3. 원가방식

가. 원가법

(1). 의의

원가법 기준시점에 있어서 대상물건을 재생산 또는 재취득 하는데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가치를 산정하는 방법을 말함.

(2). 성립근거

비용성과 대체의 원칙

(3). 산식

재조달원가 - 감가누계액 = 대상부동산 가액

 

나. 적산법

적산법이란 기준시점에 있어서 대상물건의 가액에 기대이율을 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차 하는데 필요한 제경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말함.

 

다. 원가법의 장․단점

(1). 장점

(가). 건물, 기계장치, 구축물 등 재생산 또는 대체가능한 모든 상각자산에 적용할 수 있으며, 특히 수익성이나 시장성이 없는 물건에 유용한 방법이다.

(나). 대체의 원칙에 이론적 근거를 두고 있어 비교적 논리적이다.

(다). 감정 주체의 주관이 개입될 여지가 비교적 적고 감정 가액의 편차가 적다.

(라). 표준적인 처리방법이 요구될 때나 상한가액으로서의 적산가액을 구할 때 유효하다.

(2). 단점

(가). 토지나 기존시가지 같이 재생산이 불가능한 자산에 대해서는 적용이 어렵다.

(나). 적정한 재조달원가와 감가누계액 산정에 기술적인 애로가 있다.

(다). 시장성과 수익성이 감안되지 않을 우려가 있다.

 

3. 수익방식

가. 수익환원법

(1). 의의

수익환원법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 기준시점에 있어서의 평가 가액을 산정하는 방법을 말함.

(2). 성립근거

수익성과 최유효이용, 예측, 변동의 원칙

(3). 적용

(가). 직접환원법 : 순수익 ÷ 환원이율 = 부동산 가액

(나). 수익환원법 :

(단, CFt:매기현금수익, RVn:기말 복귀가액, r:할인율)

 

나. 수익분석법

일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말함.

 

다. 수익환원법의 장․단점

(1). 장점

(가). 안정시장에서는 Data가 정확하므로 대체로 정확한 가액을 산출할 수 있다.

(나). 과학적이고 논리적이다.

(다). 감정평가 주체의 주관이 개입될 여지가 적다.

(2). 단점

(가). 수익이 발생하지 않는 교육용, 공공용, 주거용 등은 적용하기 곤란하다.

(나). 순수익과 환원이율을 적정하게 구하기가 용이하지 않다.

(다). 수익에만 의존하므로 수익의 차이가 없는 물건은 신․구간의 차이가 없는 것으로 나타난다.

(라). 순수익을 구하는데 필요한 제항목이 장래 예측적요소가 많아 신뢰도가 떨어진다.

 

4. 시산가액 조정

가. 의의

시산가액(임료)이란 감정평가의 각 방식을 적용함으로써 구한 각각의 가액을 말하며, 시산가액(임료) 조정이란 최종적인 감정평가액을 결정하는 중간과정에서 산출된 시산가액(임료)을 조정하여 적정한 감정평가액을 결정하는 과정을 말함.

 

나. 시산 가액 조정의 필요성

(1). 부동산 가액은 효용․상대적 희소성․유효수요 이상 3자의 상호결합에 의해 발생되고, 감정평가 3방식은 이러한 발생요인에 근거한 가액 3면성을 바탕으로 하므로 3방식을 서로 동떨어진 것이 아니고 상호 관련성이 있는 바 3방식 병용과 시산가액 조정이 필요함.

(2). 3방식 모두가 종국적으로는 합리적 시장을 전제로 한 정상 가액을 추구하는 바 3 방식의 검토가 필요함.

(3). 각 방식에 각각 장단점이 있는 바 상호 보완의 필요성이 있음.

(4). 각 방식 적용시 평가 주체의 판단이 개입되는 바 상호 보완이 필요함.

 

5. 기타평가방식(로선가식평가법, 공시지가평가법)

 

 

6. 물건별평가방식

가. 토지

나. 구분소유권

다. 구분지상권

라. 공중권

마. 선하지

바. 의제부동산(자동차, 선박, 항공기, 중기)

사. 무형자산과 지적재산권

 

제 3장 감정평가의 제 절차

 

1. 기본적사항의 확정

2. 처리계획의 수립

3. 대상물건의 확인

4. 자료의 수집 및 정리

5. 자료의 검토 및 가액형성요인의 분석

6. 감정평가방법의 선정 및 적용

7. 감정평가액의 결정 및 표시