최유효이용과 건부감가에 관한 질문 (표준주택 평가방법과도 관련)

 

 

 

최유효이용분석과 건부감가 관련해서, 22회 감정평가실무 기출 1번 문제와 연관하여 잘 설명 들었는데요,

 

 

 

<질문> 나지와 개량물의 최유효이용이 다르지만, 현이용의 철거타당성이 없는 경우

 

 

즉, 특수상황의 최유효이용(비최고최선이용) 평가시,

 

 

일체평가(비준, 수익) 원칙으로 하고, 토지/건물 가격 배분을 평가서상 해줘야하잖아요.

 

 

만약, 일체가격이 110억 이고

토지(나지상정)가격이 100억, 건물의 내용년수기준 원가법 가격이 30억 이라면,

 

 

 

1. 토지 100억 + 건물 10억 (건부감가반영)

 

 

2. 토지 80억(건부감가반영) + 건물 30억

 

 

중, 1번이 맞다고 하셨고, 이번 실무기출도 그런 의도로 내었다고 하셔서 잘 이해가 되었습니다.

 

 

그런데요,

 

만약, 일체가격이 90억 이라면 (나지토지 100억, 건물30억)

 

 

 

토지 100억 + 건물 (-10억) 이 되는 거 잖아요.

 

 

이럴경우 평가서에 건물가격을 -10억이라 할 수 있나요?

 

(현실적으로 건물이 사용되고 있음에도 그것을 음(-)의 가치라 하는것이 세금을 낼때랑, 의뢰인이 이해할 수 있을까요?)

 

 

 

아니면, 이런상황은(나지가격보다 작은 일체가격) 처음부터 일어나지 않는 일인가요?

 

 

 

-------------------------------------------------

 

 

그리고 표준주택의 경우, 가격배분시

 

 

일체평가하고 건물의 가격을 원가법으로 빼주는 것도

 

건부감가가 토지에 반영되는 것으로 배분하는것 아닌가요?

 

 

 

 

 

답변 부탁드릴께요, 감사합니다. ^_^