경응수 감정평가론 4판 제21장 국제회계기준 과 감정평가의 중요성

경응수 평가사님의 감정평가론 중 국제회계기준의 도입과 감정평가 부분은 4판에 신설된 것으로 비중있게 공부하셔야 합니다. 작년 23회 문제에서도 시장가치에 대한 논의가 시험에 출제된 것은 감칙 개정과 관련한 것도 있지만 이와 더불어 IFRS상 공정가치와의 비교측면에서도 비중있는 내용이었기 때문입니다.

 

 

최근 국토해양부에서 시험제도개선 (최소인원합격자 인원 조정, 시험과목 개편)이 논의되고 있는데, 시험과목 개편과 관련하여 공인회계사와 업역 다툼이 있는 IFRS상 공정가치 평가를 2차 감정평가실무과목에 추가 분리하여 시행하도록 하는 방향으로 진행될 가능성이 높다는 것이 제 생각입니다.

 

 

감정평가학회 등에서의 공정가치와 감정평가의 논의는 크게

 

1. 공정가치와 시장가치와의 비교 (비시장가치와의 비교)

 

2. 가치기준과 가치전제의 구별

 

3. 감정평가의 대상이 되는 자산 중 투자부동산의 공정가치 평가

 

4. 공정가치 평가의 주체

 

 

가 있습니다. 시험과 관련해서는 1번이 가장 중요하고, 부수적으로 2,3번 정도를 공부하면 될 것입니다. 4번은 감정평가이론 시험에 출제되기는 어려울 것 같습니다. 다만, 공정가치 평가와 관련된 감정평가사의 역할이라는 주제로 시험이 출제된다면 평가 주체에 대한 언급은 반드시 하여야 할 것입니다.

 

 

 

1번 시장가치와 관련

개정 감정평가에 관한 규칙상 시장가치(Market Value)를 IFRS 상 Fair Value RICS 및 IVSC 상 Fair Value과 비교하시오.   (2013.2.14 제23회 감정평가사 이론연수 쪽지시험 문제) 2013.2.15. 22기 종합시험에서도 관련 사항이 기출   "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.   개정 감정평가에 관한 규칙상의 시장가치의 정의는 RICS 및 IVSC 상 시장가치의 개념과 동일하다.   IFRS 상 Fair Value는 거의 시장가치와 동일한 의미로 사용   RICS 및 IVSC 상 Fair Value의 경우 시장가치 + 시장가치외의 가치(舊 한정가격)를 포함하는 개념이다.   1) 공정가치는 그 거래로부터 획득할 수 있는 이점 또는 불리점을 고려 하는 두 특정 당사자사이에 공정한 가격을 의미한다. 즉, 시너지가치(synergistic value)를 고려한다. 그러나 시장가치는 시너지가치는 고려하지 않는다.     2) 시장가치는 공정가치와 달리 가격이 양쪽 당사자에게 공정(fair)한 것이기를 요구하지 않는다. 이것은 단지 시장참여자가 일반적으로 결정가능한 가격일 뿐이다.   3) 공정가치는 시장가치보다 더 넓은 개념이다. 비록 많은 경우에 두 당사자 사이에 공정한 가격은 일반시장에서 획득가능한 가격과 동등하지만, 시장가치의 평가에서 제외되어야 하는 사항들을 공정가치의 평가에서는 고려하는 경우가 있다. 많은 평가목적상 시너지가치 및 거래가 특정 실체(entity)에 공정했는지 여부를 고려하지 않는 것은 매우 부적절한 것일 수 있다.     4) 공정가치와 시장가치는 유사한 개념이지만 동의어(synonymous)는 아니다. 공정가치는 일반적으로 재무제표(F/S)에서 시장가치 및 시장가치외의 가치 모두를 보고하기 위해 사용된다. 자산의 시장가치가 설정될 수 있는 경우라면, 시장가치는 공정가치와 동등할 수 있다.

 

 

2번 가치전제와 가치기준

 

가치기준과 가치전제 (IVS를 기준)   가치기준과 가치전제는 구별되는 개념인데, 문헌상 모호한 점이 있다. 1. 가치기준의 경우   (1) 의의 가치기준 (basis of value or valuation)이란 당해 감정평가의 기본적 측정원칙(fundamental measurement principle)을 의미하며, 가치기준을 상정조건까지를 포함하는 의미로 평가목적(purpose of the appraisal)이라고 말하기도 한다.   (2) 부동산 감정평가의 경우 시장가치, 공정가치, 특정(사용)가치, 투자가치   (3) 기업의 경우 공정시장가치, 투자가치, 내재가치, 공정가치     2. 가치 전제의 경우   (1) 의의 상정조건(assumption)이란 감정평가대상이나 감정평가방법에 영향을 미치는 사실, 조건, 상황 등을 포함하는 것으로 이러한 조건들은 실현 가능해야 하고 규정 또는 의뢰인과의 약정이나 서면합의에 따라야 한다. 제한사항도 현실적이고 합리적이라고 판단되는 경우로 한정하여야 한다. 상정조건은 가정이나 평가조건 또는 평가의 전제(premise)등으로 혼용되고 있다.   (2) 부동산 감정평가의 경우 1) 사용가치 (최고최선의 이용이 현행이용의 계속인 경우) 2) 교환가치 (최고최선의 이용이 대안적 이용인 경우)   (3) 기업   1) 사용가치 - 계속기업가치 2) 교환가치 - 청산가치

 

 

3. 투자부동산의 공정가치 (Fair Value)평가 관련

 

(IFRS 투자부동산 관련 문제로서 투자부동산 회계처리 개념을 알아두고 특히 권리분석에서 문제 출제시 이 내용을 結 부분에 적어주면 확실히 차별화가 될 것이다.

 

공정가치와 비시장가치를 비교하라라는 문제도 가능하다. 이렇게 나오면 공정가치와 시장가치를 구분 → 공정가치와 비시장가치의 구분여부 순서로 검토해야 함 )

12월말 결산법인인 H회사는 투자부동산 회사이다. 2012년 12월 31일에 H회사는 S회사로부터 K-IFRS 1017에 따른 운용리스로 부동산에 대한 권리를 취득하였다. 다음은 2012년과 2013년의 이 부동산에 대한 권리의 세부내역이다.   구분 2012년 12월 31일 2013년 12월 31일 최소리스료의 현재가치 800,000 780,000 부동산에 대한 권리의 공정가치 900,000 935,000 부동산의 공정가치 850,000 950,000     이 투자부동산의 내용연수는 2012년 12월 31일부터 50년이다. H회사는 이 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 적용하고 있다. K-IFRS 1040 “투자부동산”에 따라, 이 투자부동산과 관련하여 2013년 H회사의 포괄손익계산서에 포함되어야 할 손익은 얼마인가?   해답) 1. 리스계약으로 보유한 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우, 당해 투자부동산의 최초원가는 금융리스와 같이 동 자산의 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식한다. 동시에 동일한 금액을 부채로 인식한다 (K-IFRS 1040 문단 25) ∴ 최초원가 800,000 2. 지급한 리스할증금은 최소리스료의 일부분이므로 자산의 원가에 포함하나, 이미 지급되었으므로 부채에는 포함하지 아니한다. 리스계약으로 보유한 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우에 공정가치로 평가하는 대상은 부동산 자체가 아닌 부동산의 권리이다 (K-IFRS 1040 문단 26) 3. 투자부동산에 대하여 공정가치 모형을 선택한 경우에는 최초 인식후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다. 다만, 공정가치를 신뢰성있게 측정할 수 없는 경우에는 K-IFRS 1016의 원가모형을 적용한다. (K-IFRS 1040 문단 33)   4. 공정가치 변동으로 인한 손익 935,000 - 800,000 = 135,000 이익