역사적 부동산(Historic Properties)의 보존과 감정평가 - 나상수 譯- 역자 서문

 

 

  역사적 중요성이 있는 부동산과 문화재적인 가치가 있는 부동산을 감정평가 하는 경우에는 현실적으로

 

여러 가지 복합적인 문제점과 난관에 봉착하게 된다. 일반적으로, 감정평가사들은 부동산의 경제적 가치를

 

현실적인 금전의 가치로 표현하는 것이 감정평가의 본질이라고 여기고 있으며, 부동산의 경제적 가치는 곧

 

시장에서 형성될 수 있는 교환가치가 전부인 것으로 생각하기 쉽다. 물론 '부동산 공시 관련 법률'에서 정의

 

하고 있는 부동산의 정상가격개념은 이와 크게 다르지 않은 것으로 해석되며, 이와 같은 개념의 정립 이외

 

에는 특별하게 다른 이론을 구성하는 것도 어려운 것이 현실이다.

 

 

 

 

  따라서 일반적인 부동산 시장에서 거래의 객체가 되는 부동산들을 주로 감정평가하는 방법과 동일

 

한 방법으로 역사 문화재적인 부동산을 감정평가 한다면, 이런 종류의 부동산들이 흔히 가지고 있

 

는 법률적인 제한들과 현실적인 이용상의 제약들 때문에 이 부동산들은 아주 열등한 가치를 지닌

 

부동산으로 취급되어 감정평가의 결과가 정상적인 부동산으로서의 가치를 반영하지 못하는 상태로

 

귀착될 수 있을 것이다.

 

 

 

 

  그러나 과연 그렇게 할 수 있는 것인가? 지나간 과거에 이 토지 위에서 역사적인 사건이 있었다고 하여,

 

또는 이 토지 위에 역사적인 건물이 건립되어 있다는 사실만으로, 문화재로 지정된 토지 또는 건물이라고

 

하여 정상적인 감정평가의 대상이 아니고 별도로 취급될 필요가 있는 것인가?

 

 

 

  일반적이고, 보편적인 부동산의 감정평가에 익숙한 감정평가사들에게 이 책의 저자는 새로운 평가방법

 

을 제시하고 있다. 즉, 위에서 제기된 의문들을 해결할 수 있는 감정평가방법을 연구하여 제시하고 있는 것

이다. 

 

 

 

  부동산의 평가는 감정평가방법론에서 제시하고 있는 평가방법들만이 꼭 정당한 것은 아니며 이 방법, 이

 

이론 이외에도 여러 가지로 제시되는 방법론이 있고 이 방법론은 시대와 상황에 따라 변천을 거듭할 것이

 

다. 따라서 감정평가사들은 사고의 유연성을 확보하는 것이 현실적인 감정평가 작업을 수행하기 위해서도

 

반드시 필요한 것으로 보인다.

 

 

 

  이 책의 저자인 Judith Reynolds, MAI는 역사학도이자 부동산평가사이다. 그는 길지 않은 미국의 역사를

 

배경으로 한 역사적 부동산과 문화재적인 가치가 있는 부동산을 적절하게 감정평가하기 위하여 관련된 자

 

료를 수집하고 평가방법론을 개발하는데 30여년을 헌신하였다. 저자는 1982년에 이 책의 초판을 발행하고

 

1997년에 개정판을 발행하였으며 현재에도 3판의 출판을 위하여 끊임없이 노력하고 있다. 우리나라에 현대

 

적인 감정평가사 제도가 도입된 것도 30여년을 경과하였으니 이제는 우리도 이와 같은 전문적인 영역을 가

 

지고 있는 감정평가사가 등장할 시기가 도래한 것으로 보인다. 

 

 

 

  이 책은 제1장과 제2장에서 역사적인 부동산의 보존운동과 역사적인 부동산을 정의하고 제3장에서는 미

 

국의 건축양식을 시대별로 정리하여 소개하고 있다. 제4장에서는 역사적인 부동산에 제공되는 여러 가지

 

혜택과 각급 정부의 정책들을 소개하고 있으며 제5장에서는 감정평가의 원리와 자료들을 제시하고 있다.

 

제6장부터 제8장까지는 감정평가의 3방식을 역사, 문화적인 부동산에 적용할 방법론을 모색하고 있고 제9

 

장은 이 방법론을 정리하고 있다.

 

 

 

  부동산과 관련된 법률체계와 부동산에 대한 인식이 미국과 우리나라는 같지 않다. 가장 기본적이라고 생

 

각하는 부동산등기제도가 천양지차로 다르고 거래관행도 우리와는 같지 않다. 그러나 부동산의 가치를 인

 

식하는 기본적인 체계는 서로 다르지 않으며 취급하는 방법이 다를 뿐이다. 따라서 감정평가 방법론을 이

 

해하지 못할 것도 없고 배척할 이유도 없는 것이다. 

 

 

 

  이 책의 출판을 위하여 도움을 준 모든 분들께 감사드린다. 

 

  2006.1 나상수 

 

 

 

 

 

 

-A.I. 회장서문-

 

 

  역사적 부동산  (Historic Properties) 1판이 1982년에 출판되었을 때 미국이 건립된 후 200년이 조금 지났

 

었다. 역사 및 역사적 장소와 건물 등의 보존에 대한 국가와 국민적인 관심은 지속적으로 증가해 왔으며 부

 

동산 소유자의 권리에 대한 법률이 제정되고 수차례 갱신되었다. 그리고 연방정부, 주정부, 지방정부 차원

 

에서 황폐해진 역사적 부동산을 복원하고 기존의 건조물을 잘 보존하기 위하여 각종혜택을 주어왔다.

 

 

 

  15년 전에 이러한 경향을 예측하기는 어려웠을 것이다. 그러나 Judith Reynolds(MAI)는 2판에서 이것의 본

 

질을 파악하였다. 그리하여 감정평가사, 다른 부동산 전문가 그리고 역사적 부동산에 관심을 가진 모든 사

 

람들이 보존운동의 새로운 방향을 인식하게 되었다. 이러한 새로운 방향에는, 특정한 건물에서 전반적인

 

건축환경으로 초점이 이동한 현상이 포함된다. 본 개정판은 텍스트가 확대되고 다른 구성을 가지고 있음을

 

1판의 독자들은 알아챌 것이다. 저자는 보존과 보호 지역권에 영향을 미치는 법률, 법원판결, 세법, 제약을

 

추적하고, 역사적 부동산을 평가하는 세 가지 평가방법을 적용할 때 감정평가사가 따라야 할 단계적인 절

 

차들을 기술하고 있다. 그리고 현재의 보존운동이 어떻게 감정평가들에게 최유효이용 (highest and

 

best use)원칙의 전통적인 적용방식을 수정하도록 요구하는가를 설명한다.

 

 

 

  본 개정판은 용어집을 포함하고 있으며 국가와 주정부의 사적보존 단체 그리고 역사와 환경 문제를 담당

 

하는 부처와 기관에 대한 최신 목록을 수록하고 있으며 이 목록에는 주소, 전화번호, 팩스번호, 인터넷 사이

 

트가 수록되어 있다.

 

 

 

Kenneth L. Anicholson,  SRA

 

Appraisal  Institute 1997년 회장

 

 

 

 

 

 

 

21기 연수종합문제에서 문화재 보호구역과 관련된 문제가 출제되었고

 

 

23기 연수에서도 나상수 평가사님이 이 책을 언급

(제주도 xx동굴 문화재 가치평가 관련)하였고

 

 

2012년 한국감정원 <한옥의 감정평가> 책자가 출간된 만큼 이에 관하여 관심을 두어야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

A.I. 회장서문
저자 소개
감사의 글
저자서문

 

Chapter 1 보존운동의 간략한역사(A Brief History of the Preservation Movement)

 

1. 초기의 연방정부 법률
2. 보존주의(preservationism)의 발전
3. 1966년 이후 연방정부의 보존정책
4. 1966년의 사적보존법
5. 경제적 인센티브와 불이익(Disincentive)
6. 1981년의 경제회복 세법(Economic Recovery Tax Act)
7. 1986년의 조세개혁법(Tax Reform Act) / 육상교통 효율화법(ISTEA)
8. 최근의 세제법안
9. 새로운 방향

 

Chapter 2 어떤 부동산이 역사적인 것인가?(What Makes a Property Historic?)

 

1. 역사적 부동산의 주요 범위
2. 역사와의 관련성
3. 지역의 역사
4. 역사로서의 건축
5. 역사로서의 문화와 문화로서의 역사
6. 역사적 부동산의 이중적 역할
7. 보존주의의 넓은 영역

 

Chapter 3 건축양식(Building Style)

1. 17세기의 건축
2. 18세기의 건축
3. 19세기의 건축
4. 20세기의 건축

 

Chapter 4 역사적 부동산의 혜택과 비용(The Benefits and Costs of Historic Properties)

1. 연방정부 정책
2. 주(state)정부의 정책
3. 시와 카운티(County)의 정책
4. 시장의 선택

 

Chapter 5 부동산 평가 원리와 자료(Valuation Concepts and Resources)
1. 가치평가의 원리
2. 역사적 부동산의 시장가치
3. 연구자료

 

Chapter 6 거래사례 비교법(The Sales Comparison Approach)
1. 역사적 부동산 외형의 정확한 파악
2. 역사적 부동산과 그 배경의 관련성
3. 거래사례(비교부동산)의 선택
4. 비교사례 부동산의 조사와 설명
5. 데이터의 수집과 분석

 

Chapter 7 비용 접근법(The Cost Approach)
1. 역사적 부동산 평가에서 비용 접근법의 한계
2. 역사적 부동산 평가에서 비용 접근법의 장점
3. 건물 신축비용의 추정
4. 역사적 토지의 평가
5. 비용 접근법의 토지 평가
6. 비용 접근법의 대안적 형태

 

Chapter 8 수익 환원법(Income Analysis)
1. 기념비적 건물의 평가
2. 여러 종류의 중요한 역사적 부동산의 평가
3. 부동산 소득의 추정
4. 비용 추정
5. 수익의 가격전환
6. 승수(Multipliers)

 

Chapter 9 보존과 보호 지역권(Preservation/Conservation Easements)
1. 보존지역권과 보호지역권
2. 지역권의 목적
3. 세법과 지역권
4. 기증되는 지역권의 목적
5. 시장에서의 보존 또는 보호지역권
6. 지역권 규제의 유형
7. 최유효 이용
8. 3방식에 의한 평가
9. 거래사례비교법
10. 수익환원법
11. 비용접근법
12. 토지의 평가
13. 3방식 평가 방법의 절충

 

* 부록 A (Appendix A) 미국 건축의 업적
* 부록 B (Appendix B) 중요한 기관들의 주소와 전화번호 목록
* 부록 C (Appendix C) 용어집 (Glossary)
* 참고문헌 (Bibliography)