건부증가 및 건부감가 (exit_me 님의 글)

 

1. 건부증가 현상의 이해.

건부증가는 건부감가에 대비되는 '개념상'의 용어로서 '건부지'의 가격이 '나지' 보다 오히려 더 큰 특이한

 

상황을 설명하기 위한 개념입니다. 건부증가, 건부감가 모두 '토지에만' 적용되는 개념(복합부동산과 무관) 이라는 것에 유의해야 합니다.

 

 

 

우선 건부감가는 '건부지' 보다 '나지'가 시장참가자의 입장에서 더 높은 가격으로 거래되는 모든 현상을 통칭하는 개념입니다. 흔히 건부감가의 의의를 쓰라고 하면 토지의 최유효이용에 미달함에 따른 가치 하락분이라고 많이 쓰는데

그것은 건부감가의 모든 부분을 아우르는 의의가 되지는 못합니다. "나지"는 해당 토지의 매수자의 입장에서 어떠한 물리적, 사법적 제약이 없는 '깨끗한 토지' 입니다. 따라서 객관적으로 양식과 통상의 이용 능력을 갖춘 사람은 '바로 즉시' 최유효 이용으로 토지 이용이 가능합니다.

 

 

 

따라서 토지의 가격은 최유효 이용을 전제로한 가격을 표준으로해서 형성되는 '최유효이용의 원칙'에 근거하여 나지의 가격이 이론적으로 모든 형태의 가격중에서 '가장 높게' 됩니다.

 

 

'나지' 가 아닌 '건부지'는 어떠한 형태로든 최유효 이용을 하기 위한 추가적인 노력이 필요하고 이

 

때문에 감가가 발생하며, 이를 통칭하는 개념이 '건부감가' 입니다. 단, 후술하겠지만 건부감가는

 

우리나라와 일본에서만 통용되는 개념이고 미국에서는 건부증감가라는 개념이 있을 수가 없습니다.

 

 

 

 

건부감가는 토지에만 적용되는 개념으로서 주변에서 너무나 흔히 볼 수 있는 현상입니다. 심지어 경응수 평가사님은 대부분의 건부지는 모두 건부감가가 발생하고 있다라고 서술하고 있습니다. 하지만 경우에 따라서는 반대로 "건부지" 가격이 "나지" 보다 더 높은 희안한(?) 경우가 있습니다.

 

 

 

이는 당연히 일반적인 경우가 아니며, 특수한 가격 현상 으로서 평가이론에서 "건부증가" 라는 개념으로 포섭합니다. 건부지가 감히 나지보다 더 가격이 높을 수 있는 이유는 나지가 나지로서 그 효용을 제대로 발휘할 수 없을 경우 입니다. 가장 전형적으로 현실적인 예가 바로 GB안에 있는 건부지입니다. GB안의 나대지는 나지임에도 불구하고 건물을 지을 수가 없기 때문에 '이미' 건물이 지어져 있고 해당 건물을 유지,수선 할 수 있는 '기득권'이 인정되는 한 GB안에서는 건부지가 나지보다 더 높은 가격으로 거래될 수 있습니다.

 

 

 

이 같은 용도지역 뿐만 아니라 건부증가는 '기득권' 으로 인정되는 각종의 건폐율, 용적율 등의 특권이 해당 건부지에 인정된다면 충분히 나타날 수 있습니다.

 

 

 

2. 비적법이용에서의 건부증가

 

 

 

특수상황의 최유효이용의 하나인 비적법이용은 앞에서 언급했던 '특이한 현상'을 평가이론으로 포섭하기 위한 설명입니다.

최유효이용은 물리적 합리성, 법적 타당성, 경제적 타당성, 최고의 수익성을 모두 충족하는 이용인데, 그중 법적 타당성과 관련하여 비록 현행 법령체계에는 부합하지 않으나, '어떠한 이유' 여서든 현재의 이용이 '불법' 이 아니기 때문에(주로 경과조치 등의 기득권의 인정) 법적으로 타당하며 그렇기 때문에 타 토지와는 다른 초과이익을 향유하고, 이를 장래 지속가능한 기간동안 할인하여 평가액에 포함하게 됩니다.

 

 

따라서 비적법이용은 그 자체가 해당 토지의 최유효 이용입니다.

 

 

 

이는 해당 토지에 '건물'이 있기 때문에 인정되는 '초과이익' 이며 당연히 '나지' 라면 이러한 초과이익은 발생하지 않을 것 입니다.  이는 전형적인 건부증가의 개념에 포섭됩니다.

 

 

 

 

 

3. 미국의 경우

그렇다면 이러한 현상을 이론적으로 설명하기 위해 반드시 '건부증감가' 라는 개념만이 필요할까요? 다른 방법으로는 처리할 수 없을까요? 미국의 경우는 건부증감가 개념이 인정되지 않습니다. 왜냐하면 건물의 가치를 '토지에 기여하는 가치'로 평가하기 때문입니다. 반면에 우리나라는 '복합부동산에 기여하는 가치'로 평가합니다. 

 

 

 

건물의 가치는 토지에 기여하는 가치로 평가되기 때문에 해당 건물이 최유효 이용이 아님에 따라 시장에서 평가되는 '부정적인 영향'은 순전히 '건물 탓' 입니다. 죄를 지었으면 죄를 지은 놈이 벌을 받아야 겠지요. 애꿏은 토지를 탓하면 안될 것입니다.

 

 

따라서 해당 복합부동산이 최유효이용이 아님에 따른 가치 하락분은 건물에게 배분됩니다. 이렇게 하는

방법은 간단합니다.

 

 

 

"전체 복합부동산 가치 - 최유효이용하 토지가치" 로 평가하면 자연스럽게 가치하락분은 건물에게 전가됩니다. 따라서 건부감가라는 개념이 있을 수가 없습니다.

 

 

반대로 건부증가 역시 마찬가지 입니다. GB안의 복합부동산이누리는 초과이익은 순전히 건물이 있기 때문이지 토지가 잘나서 그런게 아닙니다. 따라서 가치증가분 역시 건물이 가져가는 겁니다.

 

 

 

하지만 우리나라와 일본은 반대입니다. 지상의 건물에 '사용현황' 에 따른 복합부동산 전체의 가치 증감가분은 토지가치에 배분합니다. 왜냐하면 지상의 건물이 어떠한 잘잘못을 했든, 결국 그에 따른 부담은 '토지'가 지기 때문입니다.

 

 

 

자식놈이 공부를 잘해서 상을 받아도, 혹은 못된 짓을 저질려서 벌을 받아도 사람들은 그 부모를 칭찬하거나 부모를 탓하는  것과 유사하다고 하면 이해가 쉬울까요--; ㅋ

 

 

 

"전체 부동산 가치 - 건물가치(적산가격)" 으로 평가하면 자연스럽게 가치증감가분은 토지에게 전가되며 이를 통칭하는 개념이 앞에서 언급한 건부증감가 개념입니다.

 

 

 

 

4. 일치성이용의 원리

 

 

일치성이용의 원리는 평가이론에 있어 가장 기본이 되는 '일반원칙' 입니다. 이것은

등가교환의 원칙(대체의 원칙)

 

최유효이용의 원칙(경제적 토지할당의 원리)

 

과 마찬가지로 '너무나 당연한' 원칙입니다. 다만 책에서 직접적으로 다루는 분량이 적고, 중도적 이용이나 비최고최선의 이용 에서 짧게 언급될 뿐이지요. 사실 이 원칙은 너무나 간단해서 설명하기가 오히려 어렵습니다.

 

 

가령 어떤 남자가 여장을 하고 길을 지나간다고 생각해 봅니다. 사람들은 그 사람을 '남자' 로 평가할까요?

아님 '여자'로 평가할까요? -_ -

 

 

당연히 '남자'로 평가할 것입니다. 왜냐하면 아무리 여장을 그럴듯 하게 했다고 하더라도 그냥 딱 보면 '남자' 임을 알 수 있기 때문입니다. 평가이론에 대입하면 남자가 토지이고 여장이 개량물이라고 생각하면 됩니다. 본질적으로 해당 토지가 '택지' 라면 그 위에 아무리 고추를 심고 있다 해도 그 토지는 택지로서 시장에서 거래됩니다.

 

 

 

본질적으로 해당 토지가 상업용이 최유효 이용이라면 지상에 주거용 건물이 있다 하더라도 해당 복합부동산은 상업용으로 평가해야 합니다. 당연히 지상의 주거용은 전환비용으로 평가됩니다. 경우에 따라서는 마이너스 가치를 가질 수도 있습니다.

 

 

이 원칙이 특히 중도적 이용에서 문제가 되는 이유는 중도적 이용의 경우 일치성이용의 원칙이 '무

 

시' 될 염려가 있기 때문입니다. 가령 장래의 최유효 이용인 상업용으로 이용을 하기 위해 대기 중

 

인 주차장 부지가 있다고 하면, 해당 토지는 상업용으로의 전환비용을 고려하여 지금 전환하는 것

 

보다 장래에 전환하는 것이 '경제적' 으로 타당하기 때문에 현재 주차장(상업기타) 부지가 중도적

 

이용으로서의 최유효 이용이 됩니다. 따라서 해당 복합부동산은 주차장으로 평가되야 합니다. 이것

 

을 해당 토지가 장래 상업용이 최유효 이용이라고 해서 토지를 상업용으로 평가하고 지상의 주차장

 

을 전환비용으로 평가하지 말라는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

결론적으로 용도적 일치성은 토지와 건물을 용도적으로 따로 평가하지 말라는 것이며,

 

 

시계열적 일치성은 이러한 '용도'를 판단하기 위해서는 전환의 시기, 시점등을 시계열적으로 판단하라는 의미입니다.

 

 

 

앞의 예에서 현재의 용도는 주차장부지로 평가하지만 시계열적으로는 상업용으로의 전환시기가 도래하면

 

 

그때부터는 주차장이 아닌, 상업용으로 해당 토지를 평가해야 할 것입니다. 이러한 전환시기의 도래는 인,허가등의 법적인 요인이 있을 것이며, 시장 금리, 대출금리, 상업용 토지 수요의 증대등의 시장변화 등의 요인이 있을 수 있습니다.