6. 단가와 총액과의 적부 의 의미

 

 

부동산의 시장가치(Market Value)는 규모에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

규모는 개별요인 중 하나로서 이에 대한 고려는 감정평가이론 관점에서

 

 

質的인 측면 (효용)과 量的인 측면 (면적)으로 나뉩니다.

 

 

 

부동산 시장가치는 개별요인중 하나인 규모를 고려해야 하는 경우가 있는데, 바로 광평수 토지의 경우인데,

 

 

 

이때 규모를 고려해야 하는 것은 규모가 부동산의 최유효이용에 변화를 주고 또 시장성(매매 및 임대 가능성)에도 영향을 주기 때문입니다.

 

 

 

광평수 토지가 토지이용밀도가 낮은 지역에서는 시장성이 감퇴하기 때문에 단가가 낮은 경향이 있습니다. (효용의 감소 측면)

 

 

 

혹은 표준적 이용에 해당하는 면적이 대상 토지면적보다 작은 경우 분할하여 이용할 수 밖에 없고 분할에 따른 비용등이 추가되므로 실질적 단가는 낮아지게 됩니다.

 

 

 

하지만, 토지이용밀도가 높은 지역에서는 희소성 때문에 오히려 단가가 높아지는 경우가 있을 수 있습니다.

(효용 측면에서의 증가분 > 면적 측면에서의 감소분)

 

 

 

만약 서울 중심지에 대형마트를 건립하려 할 때 그에 맞는 면적이 큰 토지를 구하기가 어려운데 만약 조건에 맞는 광평수 토지가 있는 경우 그 가치는 매우 높아지게 되는 것을 예로 생각해 보세요.

 

 

 

반면 표준적 이용에 미달하는 소규모 토지의 경우는 효용면의 감소분 < 면적 측면에서의 증가분 인 경우가 대부분이므로 총액은 작으나 단가는 광평수 토지에 비해 상대적으로 높게 됩니다.

 

 

 

따라서 희소성, 효용에 대한 것은 부동산 시장의 변화에 따라 달라지므로 감정평가에서는 단가만 혹은 총액만 기준으로 가치를 판단해서는 안되며 단가, 총액 모두 고려하여 시산가격(임료)를 결정해야 하는 것입니다.

 

 

 

일본 부동산 감정평가 기준에서는 이러한 이유로

 

6. 단가와 총액의 관련적부라는 항목을 넣은 것입니다.

 

 

 

 

 

<관련 기출문제>

 

 

부동산 감정평가기준에서는 시산가격의 조정을 할 경우에 단가와 총액과의 관련의 적부에 대하여 유의하도록 하고 있는데 여기에 대하여 그 예를 들어 기술하시오.   (1990년 일본 부동산감정사 실무이론 4번 문제)

 

 

 

 

 

매매사례비교법에 있어서 총액과 단가와의 관계에 대하여 설명하시오.   (1979.공인감정사.10점)