陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

https://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=240041 

감정평가사와 변리사 누가 IP 가치평가의 전문가인가

토지수용재결처분취소

[대법원 1993. 11. 12., 선고, 93누7570, 판결]

【판시사항】

수용대상토지에 대하여 당해 공공사업의 시행 이전에 도로 설치에 관한 도시계획결정이 고시된 경우 도로편입예정 부분과 편입예정 부분 아닌 인근토지에 대한 손실보상액의 각 평가방법

【판결요지】

수용대상토지에 대하여 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 도로의 설치에 관한 도시계획결정이 고시되어 이용제한이 가하여진 경우의 공법상 제한은 그 목적달성을 위하여 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 이른바 개별적 계획제한에 해당하므로, 그 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 위와 같은 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 위 토지가 당초의 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입수용되는 경우에도 모두 그러한 제한을 받지 아니하는 상태대로 이를 평가하여야 할 것인바, 이는 어디까지나 수용대상토지의 보상액 평가시 도시계획에 의하여 이미 도로로 편입예정된 부분에 대하여 위와 같은 공법상 제한으로 인한 토지가격의 변동을 참작하지 않도록 함으로써 그 토지소유자로 하여금 정당한 보상액에 미치지 못하는 저가보상으로 인하여 부당하게 불이익을 입게 하는 것을 방지하려는 데 그 취지가 있을 뿐이고, 더 나아가 도시계획상 도로편입 부분이 아닌 그 인근토지에 대한 손실보상액을 평가함에 있어 위와 같이 공익사업인 도로의 설치를 내용으로 하는 도시계획결정이 고시된 결과 당연히 그 영향으로 토지이용의 증진 내지 개발효과에 대한 기대심리가 작용하여 사실상 토지가격 상승요인이 발생함에 따라 당해 토지소유자가 그에 상당하는 이익을 얻게 된 사정까지 고려대상에서 배제하여야 한다는 취지는 아니다.

【참조조문】

구 토지수용법 (1993.12.31. 법률 제4483호로서 개정되기 전의 것) 제46조 제2항, 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 (1991.10.28. 건설부령 제493호로 개정되기 전의 것) 제6조 제4항

【참조판례】

대법원 1989.7.11. 선고 88누11797 판결(공1989,1259), 1992.3.13. 선고 91누4324 판결(공1992,1317), 1993.10.12. 선고 93누12527 판결(공1993하,3102)

【전문】

【원고, 피상고인】【피고, 상고인】

중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 곽동헌

【원심판결】

서울고등법원 1993.2.5. 선고 91구23655 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유 제1점을 본다.
수용대상 토지에 대하여 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 도로의 설치에 관한 도시계획결정이 고시되어 이용제한이 가하여진 경우, 이러한 공법상의 제한은 그 목적달성을 위하여 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 이른바 개별적 계획제한에 해당하는 것이므로, 그 토지의 수용에 따른 보상액을 산정함에 있어서는 위와 같은 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론이고, 위 토지가 당초의 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입수용되는 경우에도 모두 그러한 제한을 받지 아니하는 상태대로 이를 평가하여야 할 것인바( 당원 1989.7.11. 선고 88누11797 판결; 1992.3.13. 선고 91누4324 판결 등 참조), 이는 어디까지나 수용대상 토지의 보상액 평가시 도시계획에 의하여 이미 도로로 편입예정된 부분에 대하여 위와 같은 공법상의 제한으로 인한 토지가격의 변동을 참작하지 않도록 함으로써 그 토지소유자로 하여금 정당한 보상액에 미치지 못하는 저가보상으로 인하여 부당하게 불이익을 입게하는 것을 방지하려는데 그 취지가 있을 뿐이고, 이에 더 나아가 도시계획상 도로편입부분이 아닌 그 인근토지에 대한 손실보상액을 평가함에 있어 위와 같이 공익사업인 도로의 설치를 내용으로 하는 도시계획결정이 고시된 결과 당연히 그 영향으로 토지이용의 증진 내지 개발효과에 대한 기대심리가 작용하여 사실상 토지가격 상승요인이 발생함에 따라 당해 토지소유자가 그에 상당하는 이익을 얻게 된 사정까지 고려대상에서 배제하여야 한다는 취지는 아니라고 볼 것이다.
기록에 의하면 원심은, 원심 감정인이 이 사건 수용대상토지의 가액을 평가함에 있어, 그 토지에 대하여 택지개발예정지구 지정고시와 개발계획의 승인고시가 있기 이전에 이미 그 토지의 각 일부에 대하여 도시계획시설인 도로의 설치계획결정이 고시되어 있었으므로, 도로계획선에 저촉되어 있는 부분에 대하여는 도시계획을 고려하지 아니하여 도로계획선과 관계없는 후면지 토지가격을 기준으로 평가하고, 도로계획선에 접하고 있는 부분은 도시계획을 고려하여 평가한다고 전제한 다음, 이 사건 수용대상토지와 각 그 표준지 사이에 개별요인의 가로조건을 비교함에 있어 도로의 도시계획선에 저촉되어 도로에 편입되는 부분과 도로에 접하게 되는 부분을 구분하여, 전자에 대하여는 100/100의 비율치로 비교하고, 후자에 대하여는 130/100의 비율치로 비교함으로써, 특히 후자의 경우 도시계획이 있었음을 이유로 그 만큼 표준지 보다 우세하다고 평가한 감정결과를 그대로 받아들여 이를 토대로 이 사건 정당한 보상가액을 산정하고 있는바, 이러한 조치는 위에서 본 바와 같은 법리에 따른 것이어서 옳고, 거기에 소론과 같은 공법상 제한을 받는 토지의 평가에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
상고이유 제2점을 본다.
논지는 요컨대, 이 사건 수용목적사업인 택지개발사업의 시행후 수용대상 토지 위에 설치되고 있는 도로의 폭이 종전의 도시계획에서 정하여진 35미터에서 50미터로 확장변경되어 도로에 편입되는 면적이 증가되었다는 취지의 주장이나, 이는 원심에서 전혀 거론하지 아니한 새로운 사실에 관한 주장을 내세우는 것으로서 적법한 상고이유로 삼을 수 없을 뿐만 아니라, 위와 같이 이 사건 택지개발사업과 같은 수용목적사업의 시행에 의하여 수용대상 토지위에 도로가 개설된다고 하더라도, 이는 수용목적사업의 시행에 따른 결과에 지나지 아니한 것으로서 수용목적사업의 시행이후 그 사업지구내에서의 도로개설 등으로 인한 토지조건의 변화요인은 수용대상 토지의 보상액을 평가함에 있어 전혀 참작할 사유가 되지 못하므로, 이 부분 논지도 역시 받아들일 수 없는 것이다.
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호

1)

토지보상법 시행규칙 제39조(입목 등의 평가) ①입목(죽목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 벌기령(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 별표 3에 따른 기준벌기령을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ수종ㆍ주수ㆍ면적 및 수익성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.  <개정 2005. 2. 5., 2007. 4. 12.>

②지장물인 조림된 용재림(用材林: 재목을 이용할 목적으로 가꾸는 나무숲을 말한다) 중 벌기령에 달한 용재림은 손실이 없는 것으로 본다. 다만, 용재림을 일시에 벌채하게 되어 벌채 및 반출에 통상 소요되는 비용이 증가하거나 목재의 가격이 하락하는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상해야 한다.  <개정 2021. 8. 27.>

2)

토지수용재결처분취소등

[대법원 2002. 6. 28., 선고, 2002두2727, 판결]

【판시사항】

[1] 토지수용·사용에 따른 보상액의 평가 방법 및 감정평가서의 가격산정요인의 기술 방법

[2] 토지수용위원회의 이의재결이 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정하다고 하기 위한 이유 설시의 정도

[3] 수용대상토지 위에 식재된 수목이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의하여 '조림된 용재림'으로서 보상받기 위한 요건

【판결요지】

[1] 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하여야 하지만, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시되거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향이 수치적으로 나타나지 않더라도 그 요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있으면 된다.

[2] 토지수용위원회의 이의재결이 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정하다고 하기 위하여는 그 이의재결의 감정평가가 법원 감정인의 감정평가에 비하여 어떤 점에 차이가 있고 무엇이 잘못되었는지를 구체적으로 설시하여야 한다.

[3] 수용대상토지 위에 식재된 수목이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의하여 '조림된 용재림'으로서 보상받기 위하여는 그 수목이 같은법시행규칙 제15조 제8항 소정의, 산림법에 의한 산림의 영림계획인가를 받아 사업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영 관리하는 산림으로서 입목에관한법률 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림이어야 한다.

【참조조문】

[1]

토지수용법 제46조 제2항

[2]

민사소송법 제187조,
토지수용법 제46조 제2항,
행정소송법 제8조 제2항,
제27조[행정소송재판일반]

[3]

토지수용법 제49조,
제50조,
제57조의2,
공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호,
제4항,
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항,
제6항,
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제15조 제8항,
입목에관한법률 제8조

【참조판례】

[1][2]
대법원 1998. 5. 26. 선고 98두1505 판결(공1998하, 1789),

대법원 2000. 11. 28. 선고 98두18473 판결(공2001상, 170) /[1]
대법원 1983. 9. 13. 선고 82누402 판결(공1983, 1496),

대법원 1992. 4. 14. 선고 91누1615 판결(공1992, 1613),

대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905),

대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결(공1994상, 838),

대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결(공1998상, 624),

대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결(공1999상, 394),

대법원 2000. 7. 28. 선고 98두6081 판결(공2000하, 1947)

【전문】

【원고,피상고인】

최동림 외 1인

【피고,상고인】

중앙토지수용위원회 외 1인

【원심판결】

광주고법 2002. 2. 7. 선고 2001누1016 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 원심판결의 요지

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결의 이유에 의하면, 원심은, 광주시도시계획시설사업인 제2시립묘지공원 조성사업의 기업자인 피고 광주광역시는 도시계획법 제25조의 규정에 의하여 실시계획인가를 하고, 1999. 4. 17. 광주광역시 고시 제1999-46호로 실시계획인가를 고시한 사실, 피고 광주광역시는 위 사업에 편입되는 광주 북구 효령동 산 37 임야 등 이 사건 토지들을 취득하기 위하여 소유자인 원고들과 협의하였으나, 협의가 성립되지 않아 피고 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 피고 중앙토지수용위원회는 1999. 11. 16. 이 사건 토지들에 대한 수용재결을 한 사실, 이에 원고들은 이 사건 토지들에 대한 보상금이 너무 적고 그 지상에 식재된 나무에 대한 보상이 누락되었다는 이유로 이의신청을 하였는데, 피고 중앙토지수용위원회는 2000. 3. 21. 이 사건 토지들에 대한 손실보상금을 판시 기재 금액과 같이 변경하고, 이 사건 토지 상의 수목에 대한 이의신청을 기각하는 이의재결을 한 사실,

한편 원고 XXX의 부 소외 망 XXX은 1979.경부터 1981.경까지 이 사건 토지들 위에 리기다소나무 및 은사시나무를 식재하였는데, 은사시나무는 벌채시기에 도달하였으나 리기다소나무는 벌채시기에 도달하지 아니한 사실을 인정한 다음, 판시 증거들에 의하여, 위 광주 북구 효령동 산 37 임야와 비교표준지인 같은 동 산 20 임야의 개별요인 중 접근조건을 비교하면 위 효령동 산 37 임야가 인근취락 및 반출지점과 원거리이며 맹지인 표준지보다 임도의 배치, 폭, 구조 등에서 우세하여 그 격차율을 1.10으로 보는 것이 타당함에도, 이 사건 이의재결에서 보상액 산정의 기초가 된 대화감정평가법인 및 제일감정평가법인의 각 감정평가는 이를 1.04 또는 1.07로 낮게 평가하였으므로 위 각 감정평가상의 이 사건 토지들에 대한 개별요인 평가의 설득력이 부족할 뿐만 아니라, 이 사건 토지들 위의 수목 중 벌채시기에 달하지 않은 리기다소나무는 관계 법령이 정하는 바에 따라 손실보상의 대상이 됨에도 불구하고 위 이의재결을 위한 감정평가는 리기다소나무에 대한 감정을 누락하였으므로, 위 감정평가는 결국 위법하고, 이를 기초로 한 이 사건 이의재결 또한 위법하다고 판단한 후, 제1심에서 실시한 감정촉탁 결과에 따라 이 사건 토지들 및 입목에 대한 보상액을 산정한 제1심판결을 유지하였다.
 

2.  대법원의 판단 

가.  토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하여야 하지만, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시되거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향이 수치적으로 나타나지 않더라도 그 요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있으면 되고, 한편 토지수용위원회의 이의재결이 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정하다고 하기 위하여는 그 이의재결의 감정평가가 법원 감정인의 감정평가에 비하여 어떤 점에 차이가 있고 무엇이 잘못되었는지를 구체적으로 설시하여야 한다( 대법원 1998. 5. 26. 선고 98두1505 판결, 2000. 11. 28. 선고 98두18473 판결 등 참조).

원심은, 이 사건 토지들에 대한 이의재결을 위한 감정평가가 그 판시와 같은 이유로 위법하다고 판단하여 이 사건 토지들에 대한 보상액을 제1심 감정인의 감정평가에 따라 산정하고 있으나, 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정평가의 내용을 살펴보면, 위 각 감정에도 이 사건 토지들을 비교표준지와 품등비교를 하면서 개별요인에 관하여 각 항목별로 구체적인 산정요인을 특정·명시하여 그 참작 내용과 정도를 적시하고 있음이 분명하고, 이는 제1심 감정인의 감정평가의 내용과 크게 다르지 아니하다.

따라서 원심은 이의재결이 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정하다고 하기 위하여는 그 이의재결의 감정평가가 잘못된 점을 구체적으로 설시하였어야 할 것임에도 불구하고, 이의재결 감정평가의 위법사유에 대한 구체적인 설시 없이 막연히 단지 격차율 등의 개별요인 평가에 있어 설득력이 부족하다는 이유만으로 그 감정평가가 위법하다고 판단하고 말았으니, 거기에는 감정평가에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하는 등의 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이다.
 

나.  토지수용법 제49조, 제50조, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 제4항, 같은법시행령 제2조의10 제4항, 제6항의 규정에 의하면, 취득할 토지에 정착물이 있는 경우에 그 정착물의 보상액은 이전·이설 또는 이식에 필요한 비용으로 평가하여 보상하며, 과수·유실수 기타 입죽목에 대하여는 그 수익이나 수령·벌기 등을 고려하여 평가하여야 한다고 규정하고, 위 같은법시행규칙 제15조 제1항은 입목은 벌채시기의 도래 여부·수종·주수·면적·수익성 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하도록 규정하면서, 같은 조 제2항, 제3항에 지장물인 조림된 용재림에 관한 평가방법에 관하여 규정하고, 같은 조 제4항에 자연림으로서 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태·성장 정도·수익성 등이 조림된 용재림과 유사한 것은 제2항 및 제3항의 규정에 준하여 평가한다고 규정하고 있으며, 

같은 조 제8항에서 "제2항 및 제3항에서 '조림된 용재림'이라 함은 산림법에 의한 산림의 영림계획인가를 받아 사업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영관리하는 산림으로서 입목에관한법률 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림을 말한다."고 규정하고 있다.

따라서 원심이 확정한 사실관계와 같이 이 사건 리기다소나무가 위 XXX에 의하여 식재된 수목이라 하더라도, 그 보상을 위하여는 위 소나무가 위 시행규칙 제15조 제8항 소정의, 산림법에 의한 산림의 영림계획인가를 받아 사업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영관리하는 산림으로서 입목에관한법률 제8조의 규정에 의하여 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림이어야 할 것인바,

원심은 기록상 이 사건 리기다소나무가 위 시행규칙 소정의 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림임을 인정할 자료가 없음에도, 입목보상에 대한 법리를 오해하여 이 부분에 대한 심리 없이 보상의 대상이 아닌 이 사건 리기다소나무에 대하여 보상을 명하는 위법을 범하였다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이다.
 

3.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍

3) 

1) 임야 내 식재된 수목을 토지(임지)와 별도로 평가받기 위해서는 [산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률] 제14조에 따라 신림경영계획 인가를 받아 조림하였다거나,

2) [입목에 관한 법률] 제8조에 따라 입목대장에 등재되는 경우,

3) 해당 자연림의 성상, 식생 등으로 보아 조성된 용재림인 경우

이 세가지 경우만 지장물로서 입목 등을 별도로 보상을 받을 수 있다. 

1)

토지보상법 시행규칙 제36조 제2항 제2호에 따르면 공작물 등의 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되어  토지 등의 가격이 증가한 경우 공작물 등은 이를 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니된다고 되어 있다. 

토지를 복토하는 등의 성토 행위는 당해 토지의 효용을 높이는 행위로서 보상의 대상이 되는 당해 토지의 가격에 그 가치가 반영되어 평가되는 경우가 대부분이므로 별도의 지장물로서 보상받기는 어려울 것이다. 

2)

대법원 2008.5.8. 선고 2007도4598 판결 【‘경작을 위한 토지의 형질변경’의 의미】

【판시사항】

[1] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 그 시행령상 허가 없이 시행할 수 있는 행위인 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’의 의미 및 경작의 의도로 이루어진 성토행위로 토지의 근본적인 기능이 변경·훼손된 경우도 이에 해당하는지 여부(소극)

[2] 경작을 목적으로 약 11,166㎡ 면적의 유지(유지)를 1m 정도의 높이로 매립·성토하여 농지로 조성한 행위가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 그 시행령상 허가 없이 시행할 수 있는 행위인 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’에 해당하지 아니한다고 한 사례

【판결요지】

[1] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항제2호, 같은 법 시행령 제51조제3호에서는 토지의 형질변경, 즉 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하거나 공유수면을 매립하는 경우 관할관청의 허가를 받아야 한다고 규정하면서, 다만 경작을 위한 토지의 형질변경의 경우에는 예외를 두고 있다. 여기서 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’이란 이미 조성이 완료된 농지에서의 농작물재배행위나 그 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 소규모의 정지작업 등 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 경우를 가리키는 것으로 해석하여야 한다. 따라서 토지 소유자 등이 당해 토지를 경작하려는 의도에서 토지를 성토한 것이라고 하더라도 그것이 그 토지의 근본적인 기능을 변경 또는 훼손할 정도에 이르는 것일 때에는 관할관청으로부터 허가를 받아야 한다.

[2] 경작을 목적으로 약 11,166㎡ 면적의 유지(유지)를 1m 정도의 높이로 매립·성토하여 농지로 조성한 행위가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 그 시행령상 허가 없이 시행할 수 있는 행위인 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’에 해당하지 아니한다고 한 사례.

【참조조문】
[1] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항제2호, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조제3호
[2] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항제2호, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조제3호

【참조판례】
청주지법 2007.5.21. 선고 2006노1090 판결

소유권이전등기등

[대법원 2020. 12. 10., 선고, 2020다226490, 판결]

【판시사항】

[1] 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부(적극) 및 예외적으로 일괄평가가 허용되기 위한 요건

[2] 甲 아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 甲 아파트 단지 내 상가에 있는 乙 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 乙 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이 단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”라고, 제2항은 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다.

[2] 甲 아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 甲 아파트 단지 내 상가에 있는 乙 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 위 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전에 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 현재까지 위 법률에 따른 집합건물등기가 되어 있지 않고 각 호수별로 건물등기가 되어 있는데, 乙 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있으나 위 부동산들은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 개별적으로 거래대상이 된다고 보이고, 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있으므로, 乙 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이 단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항, 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항, 제2항
[2] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항, 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항, 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결(공2018상, 525)

【전문】【원고, 피상고인】

서초신동아아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 변선보)

【피고, 상고인】

대한예수교장로회 영화교회 (소송대리인 법무법인 센트로 담당변호사 고형석 외 11인)

【원심판결】

서울고법 2020. 2. 6. 선고 2018나2048756 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 

1.  원고의 매도청구권 행사가 부적법하다는 취지의 주장에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고가 추정분담금 등의 정보를 제공하지 아니하여 원고의 매도청구권 행사를 위한 최고가 부적법하다는 취지의 피고 주장, 이 사건 설립인가처분은 정비구역의 지정과 정비계획 없이 이루어져 원고의 매도청구권 행사가 부적법하다는 취지의 피고 주장을 모두 배척하였다.

원심판결 이유를 기록과 관련 법리에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 매도청구권에 관한 법리오해, 종교의 자유와 재산권 보장 등에 관한 헌법 위반 등의 잘못이 없다.
 

2.  종물 등에 대한 평가가 누락되었다는 취지의 주장, 비교표준지, 비교거래사례 선정의 잘못으로 인하여 개발이익이 제대로 반영되지 않았고 자본수익률 적용에도 잘못이 있다는 취지의 주장에 대하여

원심은 제1심 감정인의 감정 결과와 제1심 감정인의 사실조회회신 결과를 채택하여 원심판결 별지(이하 ‘별지’라고 한다) 목록 기재 각 부동산에 대한 매매대금을 산정하면서, 그 판시와 같은 이유로 이를 다투는 피고의 주장을 모두 배척하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 감정에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 

3.  일괄평가에 잘못이 있다는 주장에 대하여 

가.  원심은 제1심 감정인의 감정 결과와 제1심 감정인의 사실조회회신 결과를 채택하여 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 매매대금을 산정하면서, 다음과 같은 이유로 제1심 감정인이 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 데에 잘못이 없다고 판단하였다.

1) 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(호수 생략)은 호별 구분 없이 모두 피고의 모임 및 활동 등에 이용되고 있으므로 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 볼 수 있다.

2) 피고가 위 각 호실을 휴게실, 공부방, 예배실로 칭한다고 하여 별개의 물건이라고 보기는 어렵다.
 

나.  그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”라고, 제2항은 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 등 참조).

2) 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면 제1심 감정인이 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄평가한 것은 타당하다고 보기 어렵다.

가) 1984. 4. 10. 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 1985. 4. 11. 시행되기 전인 1979. 12. 28. 원심 판시 2차 상가에 관하여 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 당시는 위 법률에 따른 집합건물등기부가 작성되기 전이었다. 위 2차 상가의 경우 현재까지 집합건물등기가 되지 않고 각 호수별로 건물등기가 마쳐져 있는데, 이 중 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여 2009. 1. 13. 피고 앞으로 소유권이전등기가, 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여 2014. 6. 18. 피고 앞으로 소유권이전등기가, 별지 목록 제3항 기재 부동산에 관하여 2014. 6. 18. 피고 앞으로 소유권이전등기가 각 마쳐졌다.

나) 2016. 11. 22. 기준으로 피고는 교회의 부속시설로서 별지 목록 제1항 기재 부동산을 소예배실, 소회의실, 탁구장으로, 별지 목록 제2항 기재 부동산을 성경공부방으로, 별지 목록 제3항 기재 부동산을 휴게실로 각 이용하고 있으나, 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있다.

다) 제1심 감정인은 피고가 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 이유로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함하여)을 일괄평가하면서, 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산의 총전유면적 542.4㎡(= 별지 목록 제1항 기재 부동산의 전유면적 319.68㎡ + 별지 목록 제2항 기재 부동산의 전유면적 141.39㎡ + 별지 목록 제3항 기재 부동산의 전유면적 81.33㎡)와 비교거래사례의 전유면적 66.18㎡를 비교하여 규모 면에서 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산이 비교거래사례보다 열세라고 평가하였고, 이를 개별요인에 반영하였다.

라) 그런데 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산에 대하여 개별적으로 평가가 이루어질 경우에는 규모 면에서도 비교거래사례의 전유면적과 개별적인 비교가 이루어지게 되고 이는 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산의 각 개별요인에 반영될 것이다.

이 경우 각 개별요인 수치는 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄하여 평가할 경우의 개별요인 수치보다는 각 부동산의 평가에 유리하게 작용할 것으로 보이고 따라서 이때의 평가금액의 합계액은 제1심 감정인이 행한 바대로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄적으로 평가한 금액보다 많을 가능성이 있다.

마)

1) 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라

2) 피고가 앞서 본 바와 같이 순차적으로 각각의 소유권을 취득하였던 것처럼 개별적으로 거래대상이 된다고 보이고

3) 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치는 앞서 본 바와 같이 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있다. 그러므로 피고가 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다.

3) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 위 각 부동산을 일괄평가한 제1심 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 

=> 구분건물 일괄평가 법리

4.  결론
그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악